房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)一、房地產(chǎn)開發(fā)與城市計(jì)劃關(guān)系

（一）房地產(chǎn)開發(fā)與城市計(jì)劃內(nèi)涵、性質(zhì)及其相互關(guān)系

城市計(jì)劃是為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展目標(biāo)和各項(xiàng)建設(shè)而預(yù)優(yōu)異行綜合布署和具體安排行動(dòng)步驟,并不停付諸實(shí)施過程。城市總體計(jì)劃是從宏觀上明確城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,從空間上確定城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功效以及道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò),是城市發(fā)展總框架、總藍(lán)圖。具體計(jì)劃是總體計(jì)劃深入,是對(duì)各項(xiàng)建設(shè)綜合布署和具體安排,是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域進(jìn)行目前開發(fā)建設(shè)依據(jù)和藍(lán)圖。與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系親密是城市總體計(jì)劃和具體計(jì)劃（包含控制性具體計(jì)劃和修建性具體計(jì)劃）。

房地產(chǎn)開發(fā)是指根據(jù)城市計(jì)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其內(nèi)容包含從立項(xiàng)、計(jì)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建造、工程完工驗(yàn)收、經(jīng)營銷售、交付使用直至物業(yè)管理全過程。房地產(chǎn)開發(fā)形式有多個(gè):按開發(fā)對(duì)象（客體）而言,可分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā);按開發(fā)主體而言,有獨(dú)資、合資、個(gè)人三種開發(fā)形式;按開發(fā)區(qū)域劃分,有新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)（舊城區(qū)更新改造）開發(fā);按開發(fā)規(guī)模劃分,有單項(xiàng)開發(fā)和成片集中開發(fā)。不管哪種開發(fā)形式,房地產(chǎn)開發(fā)都是含有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)行業(yè)。

城市計(jì)劃編制、實(shí)施和管理通常由計(jì)劃設(shè)計(jì)院和計(jì)劃管理部門完成,它們是政府職能部門,所以,就其性質(zhì)而言,城市計(jì)劃是政府行為。這一行為結(jié)果要求能反應(yīng)城市中全體公眾意志,維護(hù)公共利益,保障公民和法人正當(dāng)權(quán)益,促進(jìn)城市全方面發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來負(fù)擔(dān),其性質(zhì)是企業(yè)行為。這一行為目標(biāo)關(guān)鍵是追逐利潤最大化,即克服房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長、投資長、風(fēng)險(xiǎn)高不利原因,以期取得最大收益。

因?yàn)槌鞘杏?jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)涵、性質(zhì)不一樣,在編制城市計(jì)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,各自考慮問題側(cè)關(guān)鍵也不一樣:從發(fā)展戰(zhàn)略方面看,城市計(jì)劃側(cè)重于從宏觀角度分析城市發(fā)展條件,確定城市發(fā)展方向,而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀角度考慮企業(yè)發(fā)展;從時(shí)間上看,城市計(jì)劃側(cè)重考慮長遠(yuǎn)和遠(yuǎn)景效果,兼顧近期發(fā)展,而房地產(chǎn)開發(fā)更重視近期效果;從空間上看,城市計(jì)劃重視整體空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功效配置,而房地產(chǎn)開發(fā)則多從局部考慮項(xiàng)目區(qū)位選擇;從效益看,城市計(jì)劃重視研究經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益相互統(tǒng)一,側(cè)重研究降低社會(huì)邊際成本,提升整體綜合效益,而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)宗地或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;從信息反饋角度看,城市計(jì)劃側(cè)重聽取市民反饋意見,滿足大多數(shù)市民需要,而房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重搜集市場信息,適應(yīng)市場需要。

歸納以上分析,城市計(jì)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長久與短期關(guān)系,是后者應(yīng)服以前者、前者應(yīng)兼顧后者相輔相成關(guān)系。不過,不能否認(rèn),因二者側(cè)關(guān)鍵不一樣,肯定會(huì)產(chǎn)生矛盾一面,若處理不妥,就會(huì)給城市建設(shè)與發(fā)展帶來問題。

（二）城市計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)影響及約束

房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理活動(dòng)絕大部分都是在城市范圍內(nèi)進(jìn)行。所以說,房地產(chǎn)開發(fā)每一個(gè)步驟都要受城市計(jì)劃影響和約束。為此,開發(fā)商不僅要全方面了解某個(gè)城市計(jì)劃意圖,掌握城市計(jì)劃各項(xiàng)控制指標(biāo),還要正確處理二者關(guān)系,使房地產(chǎn)開發(fā)少走彎路,取得事半功倍效果。

1、城市計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益影響。為了使一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一友好,城市計(jì)劃往往經(jīng)過部分控制指標(biāo)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系最親密能是對(duì)城市土地開發(fā)強(qiáng)度控制。

反應(yīng)城市土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)通常有三個(gè),即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容移率綜合了前二者內(nèi)容,直接反應(yīng)一塊土地上建筑容量,所以受到城市計(jì)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛重視。

在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中,開發(fā)商總是追求利潤最大化,爭取收益和支出差額最大。依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中邊際收益（成本）遞減（增）原理,房地產(chǎn)項(xiàng)目收益和支出情況隨土地開發(fā)強(qiáng)度改變而改變。假定在一塊面積和建筑密度都已明確土地上,建設(shè)樓字邊際收益和邊際成本隨樓層和容積率提升,將產(chǎn)牛改變:據(jù)天津市調(diào)查,三、四層房價(jià)最高;另外二、五層與一、六層各屬一檔,商品房價(jià)相差10％～20％;但三、四層單方成本卻比僅僅建一、兩層件宅要低。當(dāng)樓房超出一定層數(shù)后,因?yàn)榻ㄖ旧碓O(shè)施投資大幅度增高,高層樓宇基礎(chǔ)和支撐結(jié)構(gòu)費(fèi)用增多,勘察設(shè)計(jì)成本加大,而且建設(shè)周期長,貸款利息增加,整個(gè)投資成本和風(fēng)險(xiǎn)愈來愈高。由此分析,選擇和確定適宜容積率對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日投資回報(bào)將產(chǎn)生較大影響。所以,城市計(jì)劃確定建筑容積率,應(yīng)在確保環(huán)境、社會(huì)效益前提下,尋求充足發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)效益最好建筑容積率范圍。

2、房地產(chǎn)開發(fā)必需符合城市計(jì)劃。我圈城市計(jì)劃法要求,城市計(jì)劃區(qū)內(nèi)土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必需符合城市計(jì)劃,服從計(jì)劃管理。為此,城市計(jì)劃管理部門經(jīng)過建設(shè)用地計(jì)劃許可證等方法,對(duì)包含房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)各項(xiàng)建沒進(jìn)行有序有效管理。具體措施以下。

（1）相關(guān)項(xiàng)日選址意見書。由城市管理部門提議相關(guān)項(xiàng)目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報(bào)立項(xiàng)時(shí)必需含有文件之一。建設(shè)單位存進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí),要接收城市計(jì)劃行政主管部門相關(guān)項(xiàng)目選址計(jì)劃指導(dǎo),審批任務(wù)設(shè)計(jì)書時(shí)應(yīng)該尊重選址意見書。

（2）建設(shè)用地計(jì)劃許可證。是城市計(jì)劃主管部門依據(jù)開發(fā)單位,或相關(guān)機(jī)構(gòu)用地申請(qǐng)以及計(jì)劃和建沒項(xiàng)目用地需要,確定用地位置、面積、界限法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地計(jì)劃許可證,才能到土地管理部門申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)用地,辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。

（3）建設(shè)工程計(jì)劃許可證。這是核準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)、施工圖紙是否符合城市計(jì)劃并準(zhǔn)予施工法定憑證之一。只有在取得建設(shè)工程計(jì)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、土地使用權(quán)證和其她相關(guān)文件后,房地產(chǎn)項(xiàng)同才能破土動(dòng)工。

（4）臨時(shí)建設(shè)用地計(jì)劃許可證和臨時(shí)計(jì)劃許可證。這和永久性開發(fā)建設(shè)用地申請(qǐng)、審批程序類似,是對(duì)于因施工材料堆放、運(yùn)輸、架設(shè)地上線路、鋪設(shè)地下管線、進(jìn)行地下工程建設(shè)和地質(zhì)勘探等需要臨時(shí)占用土地所核發(fā)法定憑汪,這類

類用地必需在要求期限內(nèi)給予收回。

3、開發(fā)商在計(jì)劃設(shè)計(jì)階段職責(zé)。一個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì),往往需要委托某設(shè)計(jì)單位完成,但這并不等于開發(fā)商不介入這一活動(dòng),相反,開發(fā)商必需組織并參與整個(gè)計(jì)劃設(shè)計(jì)研究和論證,方便計(jì)劃設(shè)計(jì)愈加合理、愈加切合當(dāng)初當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。開發(fā)商關(guān)鍵完成下列協(xié)調(diào)、管理工作。

第一,會(huì)同城市計(jì)劃部門,經(jīng)過反復(fù)勘察、研究論證,選定項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn),確定用地范圍和建設(shè)規(guī)模。

第二,委托計(jì)劃設(shè)計(jì),進(jìn)行多方案比較,確定計(jì)劃方案。

第三,參考囝家或地方政府要求定額指標(biāo),參與研究確定項(xiàng)目計(jì)劃設(shè)計(jì)投資概算以及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

第四,主動(dòng)為施工單位發(fā)明開工條件,計(jì)劃設(shè)計(jì)方案一旦確定,就要制訂分期出圖計(jì)劃,立刻提出計(jì)劃總平面圖、道路計(jì)劃圖、豎向計(jì)劃圖、管網(wǎng)綜合圖、土石方工程圖等。并抓緊組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑工程單項(xiàng)設(shè)計(jì),立刻完成項(xiàng)目施工圖紙。

第五,熟悉和審查圖紙。

第六,紺織現(xiàn)場計(jì)劃設(shè)計(jì)小組,由開發(fā)商牽頭,組織計(jì)劃設(shè)計(jì)、建工、市政、公用建設(shè)等部門參與,定時(shí)開會(huì)研究在建設(shè)過程中出現(xiàn)問題,使施工得以順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中計(jì)劃設(shè)計(jì)應(yīng)遵照標(biāo)準(zhǔn)

（一）依據(jù)城市總體計(jì)劃和分區(qū)計(jì)劃,表現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)

前已敘及,房地產(chǎn)開發(fā)與城市計(jì)劃是微觀與宏觀、局部與整體關(guān)系。所以,不管是新區(qū)開發(fā)還是舊城改造,不管是單項(xiàng)開發(fā)還是綜合開發(fā),都必需依據(jù)城市總體計(jì)劃或分區(qū)計(jì)劃要求,編制開發(fā)項(xiàng)目具體計(jì)劃,處理好局部和整體關(guān)系,以使城市總體計(jì)劃得以深化和實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)經(jīng)過綜合計(jì)劃設(shè)計(jì),集約合理利用城市土地,處理好單體建筑與城市設(shè)計(jì)、使用功效和室內(nèi)室外環(huán)境、建筑空間組合和建筑藝術(shù)等方面關(guān)系,在實(shí)現(xiàn)很好經(jīng)濟(jì)效益同時(shí),充足兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益,使綜合效益達(dá)成最好。

（二）依據(jù)國家和地方政府相關(guān)法規(guī)、規(guī)范、要求、條例,嚴(yán)格推行計(jì)劃管理手續(xù)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必需嚴(yán)格遵照國家和地方政府制訂相關(guān)計(jì)劃、建筑設(shè)計(jì)、交通管理、消防以及衛(wèi)生防疫、防空、人防、文物和古建筑保護(hù)等法律、法規(guī),尤其是《中國城市計(jì)劃法》。開發(fā)商必需對(duì)各階段計(jì)劃設(shè)計(jì)方案,咨詢計(jì)劃主管部門意見,嚴(yán)格推行計(jì)劃管理手續(xù),在計(jì)劃設(shè)計(jì)得到主管部門同意后方可實(shí)施。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)要做到統(tǒng)一計(jì)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)工程。開發(fā)區(qū)域內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物、市政工程、公用事業(yè)、綠化、衛(wèi)生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文體、消防、交通,乃至建筑藝術(shù)、建筑色彩構(gòu)思以及建筑小品部署,甚至包含小區(qū)安全防范、物業(yè)管理等等,都要在統(tǒng)一計(jì)劃設(shè)計(jì)前提下,統(tǒng)籌兼顧,合理布局,綜合實(shí)施,配套建設(shè),實(shí)施先地下后地上標(biāo)準(zhǔn)。

（四）遵照價(jià)值規(guī)律和市場供求法則,充足了解和掌握市場行情,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目作出正確定位

在市場經(jīng)濟(jì)條件下,一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必需依據(jù)價(jià)值規(guī)律和市場供求關(guān)系發(fā)展改變,利用經(jīng)濟(jì)杠桿和競爭機(jī)制,促進(jìn)資源或產(chǎn)品合理配置。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也不例外。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言,盡管是一個(gè)特殊商品,但它對(duì)社會(huì)價(jià)值和貢獻(xiàn),同其她商品一樣,就是商品住宅、寫字樓、綜合樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等建筑物及其空間環(huán)境整體投入使用后所產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一。所以,房地產(chǎn)開發(fā)商必需要著眼于市場,依據(jù)市場上消費(fèi)者需求和偏好,對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目使用性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)論證和分析,合理進(jìn)行計(jì)劃設(shè)計(jì)定位。只有這么,才能為實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)濟(jì)效益期望打下扎實(shí)基礎(chǔ),同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)價(jià)值和貢獻(xiàn)。假如開發(fā)商品建筑使用性質(zhì)與標(biāo)準(zhǔn)不符合市場需要,或與所在地段等級(jí)不匹配,則其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益則無從談起。

（五）節(jié)省用地、合理集約利用每一寸土地

中國人多地少,耕地面積僅占全世界總耕地面積7％,但要養(yǎng)活占世界22％人口,土地資源十分寶貴。城市周圍人均耕地更少,而且大部分均為高產(chǎn)良田,農(nóng)村居民點(diǎn)又很密集,征地費(fèi)、拆遷費(fèi)昂貴,所以節(jié)省用地、合理集約利用每一寸土地不僅是中國基礎(chǔ)國策,也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本、提升經(jīng)濟(jì)效益基礎(chǔ)路徑。

（六）表現(xiàn)以人為本,可連續(xù)發(fā)展思想

房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過房地產(chǎn)項(xiàng)目