麗日堅美森林湖合富輝煌房地產(chǎn)〔佛山〕麗日堅美森林湖工程組2021年8月12日開售前策略提案三水樓市宏觀狀況三水下半年走勢預(yù)測三水個盤現(xiàn)狀分析前期蓄客情況分析推貨及定價策略營銷策略目錄綱領(lǐng)三水樓市宏觀狀況三水07年住宅市場整體狀況〔不計商業(yè)及其他局部〕07年全年成交住宅3477套，平均每月成交290套，整體均價4325元/㎡(套內(nèi)面積)07年上半年市場因各盤放量供給，成交量及單價不斷穩(wěn)步上揚(yáng)。從7月份開始，因整體市場缺貨，僅恒達(dá)花園、成業(yè)匯景苑、天鵝湖有少量余貨。故市場的整體成交萎縮。步入10月份開始，跟隨佛山大環(huán)境遭受新政影響，價量雙跌，成交量、成交面積、均價統(tǒng)統(tǒng)跌至07年2月水平。三水的觀望態(tài)勢比禪桂更早出現(xiàn)，證明三水市場的消化水分較高。月份住宅用房套數(shù)均價（元）套內(nèi)建筑面積2007年12月1953844.4819280.382007年11月2265573.1128922.672007年10月3514263.945928.332007年9月2614983.5436721.92007年8月3864234.5750006.92007年7月4764671.1963673.62007年6月3304369.0344167.482007年5月3444148.9743116.082007年4月2923780.2336654.42007年3月3343949.9341460.382007年2月1363622.9115723.342007年1月1463596.6618210.28合計34774325.6443865.74三水08年上半年住宅市場整體狀況〔不計商業(yè)及其他局部〕08年上半年僅成交住宅864套，僅到達(dá)去年成交量的1/4。同比下降50％雅居樂于08年1月開始放量銷售別墅，故均價受此影響單月升幅較大。2-3月份，市場新貨斷檔。其中2月份受長時間雨天及雪災(zāi)影響，成交量創(chuàng)造新低。08年5.1開始，陸續(xù)有幾大工程推新貨，包括樂平雍翠新城、雅居樂近水樓臺、三水雙城。但成交數(shù)據(jù)說明，指標(biāo)大盤也無法打破樓市的寂靜。小結(jié)：三水樓市跟隨房地產(chǎn)大勢，從去年11月份開始進(jìn)入冰凍期，至今仍未有回暖的跡象。同時廣闊市民亦在期待下半年幾個新盤的推出，觀望情緒嚴(yán)重。月份住宅用房套數(shù)均價（元）建筑面積2008年6月1314726.8315311.072008年5月1164487.4113791.652008年4月1943690.8721134.562008年3月1076154.4813759.882008年2月418217.918577.482008年1月2757739.8342527.73合計8646051.98115102.37銷售量跌回06年水平今年銷售持續(xù)疲軟！缺乏新貨？消化力有限？三水08年上半年消化率匯總〔不計商業(yè)及其他局部〕三水下半年走勢預(yù)測2021年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)：防過熱、防通脹、重民生、平穩(wěn)過渡奧運(yùn)。防過熱、防通脹重民生緊縮信貸增長量持續(xù)加息控制物價上漲解決人民住房等問題走“雙軌制〞加大保障性住房供給平穩(wěn)過渡奧運(yùn)先平抑市場，回歸理性后激活市場與利空預(yù)期對沖5.12地震后資源集中注入，支撐著物價繼續(xù)上揚(yáng)家大利率的波動幅度其他一寫手段，如公開市場操作等低迷觀望階段~第一季度~第二季度小規(guī)模需求釋放搏弈階段需求收縮~第三季度8、9月搏弈進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，主要體現(xiàn)在金融市場方面，對樓市直接影響不大奧運(yùn)期間消費(fèi)者注意力被分散，需求應(yīng)該有一定回落

1月延續(xù)07年末觀望態(tài)勢

2月農(nóng)歷年為傳統(tǒng)淡季

3月將有小部分積壓需求被動入市

4月至清明節(jié)為傳統(tǒng)淡季

5月供應(yīng)放量，推廣力度大可激發(fā)需求

6月高考階段需求將輕微回落調(diào)整博弈階段宏觀政策多發(fā)階段營銷時間價值

奧運(yùn)敏感階段后市未知因素

進(jìn)入到10月，對比往年本階段宏觀政策調(diào)控力度，本階段可能重新出現(xiàn)政策調(diào)整因素，方向未知。~第四季度積壓需求釋放市場價格動向禪桂在售工程降價8-10%三水在售工程佛山雅居樂金地九龍壁保利花園中海萬錦豪園比照1月份售價6月銷售狀況(套/月)萬科城建面售價〔元/㎡〕天湖酈都三水雅居樂恒達(dá)花園山水莊園天鵝湖洋房6700-740040-50別墅根本無降洋房低開洋房5700-7300別墅15000100〔洋房開盤〕無下降洋房7900-1250015-25降價8-10%洋房760070〔洋房加推〕降價15%洋房840080暗降10％帶裝修出售洋房590090〔洋房開盤〕別墅根本無降洋房新開洋房4500別墅1100030〔洋房開盤〕降價8-10%洋房440010降價18%別墅80008降價20%別墅1100010典型案例金地九龍壁別墅：18000元/㎡(07年11月)－15500元/㎡(08年6月)減價效果：無效！洋房：5700-7300元/㎡(08年6月低開)。較同區(qū)同質(zhì)產(chǎn)片價格低600-1000元/㎡低開效果：推貨僅售5成。〔公開出售成交約140套〕典型案例臨湖超豪獨(dú)立望湖園景獨(dú)立獨(dú)立聯(lián)排別墅獨(dú)立均價預(yù)測9500元/㎡、聯(lián)排均價6500元/㎡〔送過百平方地下室〕獨(dú)立別墅：500㎡花園：350-600㎡聯(lián)排別墅：370㎡花園：300-400㎡銷售情況：目前處于推廣中聯(lián)排別墅將于本月底出售獨(dú)立別墅將于十月左右出售畔山洋房單位首批推出23套聯(lián)排別墅，均價6500元/㎡，7月下旬出售，至今無成交穆天子山莊園景雙拼別墅禪桂在售工程三水在售工程指標(biāo)工程定價動向品牌開展商其他開展商07年底前已完成首輪價格下調(diào)，但未到達(dá)預(yù)期銷售效果。今年上半年再次下降或者新推貨采取低價策略，6月份數(shù)據(jù)顯示成交情況較年初大幅上升，但僅到達(dá)06年銷售速度水平08年初開始跟風(fēng)降價或繼續(xù)保持堅挺，銷售狀況一直未回溫。品牌開展商其他開展商07年底前持續(xù)觀望。進(jìn)入08年亦未降價，反而雅居樂別墅高開。08年采取暗降策略，但因未到達(dá)心理價位，銷售依然處于冰封期。07年底前持續(xù)觀望，08年初甚至微升。08年上半年同樣采取暗降策略，但因前期升幅較高，銷售依然處于冰封期。別墅類洋房類未見回溫別墅類洋房類仍在冰封未見回溫原因：07年開展商集體守持，08年暗降未到位。與禪桂價差缺乏，客戶心理防線未達(dá)至。市場期待新盤破冰。未見回溫領(lǐng)跌房價的始作俑者萬科王石表示已做好新一輪降價的準(zhǔn)備在新一輪價格戰(zhàn)要再次拉開之前有人觀望，也有人期待建議以盡快出貨，回籠資金為本開售時間，已不能再拖下半年研判三水個盤現(xiàn)狀分析工業(yè)改造區(qū)濱水環(huán)境好西南城區(qū)中心生活配套成熟老城近江區(qū)生活便利本案城市新區(qū)環(huán)境舒適森林海泊資源豐富三水各房地產(chǎn)板塊工程點(diǎn)評西南老城板塊東海藍(lán)灣三水雅居樂山水莊園江南新區(qū)板塊御江南西南新區(qū)板塊嘉德大廈恒達(dá)花園三水雙城云東海板塊山水莊園創(chuàng)鴻林海尚都麗日天鵝湖綠湖愛倫堡千葉花園主要競爭樓盤狀況綠湖·愛倫堡地理位置：三水區(qū)森林公園內(nèi)，綠湖海鮮城及綠湖度假村旁，321國道是其必經(jīng)之路并且附近有鐵路及長途客運(yùn)站，外部環(huán)境較為復(fù)雜。開展商：佛山市綠湖實(shí)業(yè)開展代理商：三水世宇物業(yè)銷售熱錢劃設(shè)計：新加坡SY設(shè)計公司建筑設(shè)計：新加坡SY設(shè)計公司環(huán)境設(shè)計：貝爾高林園林設(shè)計公司物業(yè)管理：戴德梁行廣告籌劃：正緯廣告管理費(fèi)：5層洋房1元/平方米，8層洋房1.5元/平方米，花園0.25元/平方米樓盤規(guī)劃：總占地面積1300畝，有近200畝的天然湖泊，主要由洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅組成。容積率：0.23綠化率：66.8%工程配套：工程依據(jù)適合日常居住的生活標(biāo)準(zhǔn)，全面配套水岸風(fēng)情商業(yè)街、漁人碼頭、大型超市、巴士站、國際雙語幼兒園、運(yùn)動中心等設(shè)施，區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了一座按國際五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的度假酒店，營造出既適合度假、更適合居住的美國生態(tài)湖泊小鎮(zhèn)生活模式。其中首條市區(qū)至綠湖愛倫堡的森林公園公交車619專線于06年10月1日開通。綠湖愛倫堡08年即將推售組團(tuán)情況一期售磬二期綠湖愛倫堡08年底即將推出首批環(huán)島獨(dú)立別墅〔60套〕及山頂洋房共16棟。山頂洋房首、頂層均為復(fù)式，前后花園。主力戶型為110-130㎡的三、四房，局部棟數(shù)南北對流，視野景觀開闊；環(huán)島獨(dú)立別墅可零距離親水，是該工程產(chǎn)品最核心賣點(diǎn)之一。主要競爭樓盤狀況二期首推洋房綠湖愛倫堡08年7月工程進(jìn)度洋房：西南側(cè)兩棟已封頂。其余接近封頂。別墅：小局部在做根底。大局部在場地平整。綠湖愛倫堡洋房的施工進(jìn)度較麗日堅美森林湖更快，進(jìn)入8月份已到達(dá)銷售條件。別墅產(chǎn)品必需到年底才能銷售。主要競爭樓盤狀況麗日·天鵝湖地理位置：三水西南云東海大道，正對規(guī)劃中的9000畝〞云東海湖“開展商：佛山市三水南翔房地產(chǎn)實(shí)業(yè)〔麗日集團(tuán)〕代理商：佛山世聯(lián)地產(chǎn)銷售熱錢劃設(shè)計：美國WY國際設(shè)計公司建筑設(shè)計：佛山南方建筑設(shè)計院環(huán)境設(shè)計：澳洲科美東籬設(shè)計公司示范單位設(shè)計：戴維設(shè)計公司、韋格斯揚(yáng)設(shè)計公司物業(yè)管理：第一太平戴維斯〔參謀〕、佛山市星城物業(yè)管理〔管理執(zhí)行〕樓盤規(guī)劃：工程占地1418畝〔即944388平方米〕，總建面積約38萬平方米，由獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅及多層情景洋房組成，初步方案分五期開發(fā)，預(yù)計獨(dú)立別墅的供貨量約300棟。容積率：0.41綠化率：65%建筑密度：12.6%以下工程配套：〔1〕外圍配套：五星級酒店〔山水莊園的洲際酒店〕、18洞高爾夫球場〔體育花園城〕、9000畝的“珠江第一湖〞、廣東商學(xué)院?！?〕小區(qū)配套：12000平方米云海會館、1300平方米無邊際園林泳池、265平方米恒溫泳池、游艦會。主要競爭樓盤狀況

麗日天鵝湖在推產(chǎn)品情況銷售人員告知，還有2套雙拼別墅，售價達(dá)10000-11000元/㎡現(xiàn)推四聯(lián)排別墅，均價8000元/㎡天鵝湖現(xiàn)時銷售情況一線獨(dú)立2萬—2.2萬剩8套二線獨(dú)立1.3—1.5萬不祥雙拼排1—1.1萬剩5套多聯(lián)排7千—8千剩3、4套一線獨(dú)立別墅價售2萬，面積大，總價高，市場難消化。二線獨(dú)立別墅僅萬，與一線拉差較大，出貨速度合理目前在售的萊茵島組團(tuán)已進(jìn)入尾貨期。其中總價較低的聯(lián)排和雙拼別墅根本無貨。剩余多為一線獨(dú)立別墅。另外，在五月份山水莊園的大型活動中，為天鵝湖帶來不少客戶，成交了4套聯(lián)排，一套二線獨(dú)立。但年中銷售不濟(jì)，6、7月份成交僅數(shù)套。注：萊茵島組團(tuán)08年7月售價，普遍較去年頂峰期下降20-30%主要競爭樓盤狀況千葉花園地理位置：佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)森林公園內(nèi)開展商：千葉花園房地產(chǎn)代理商：開展商自售銷售熱錢：87838811、87832228物業(yè)管理：開展商自管管理費(fèi)：別墅2元/平方米，花園0.5元/平方米樓盤規(guī)劃：總體開展規(guī)劃達(dá)1500畝，分多期規(guī)劃建造各式異國風(fēng)情別墅800棟，公寓洋房1000戶，規(guī)劃常住人口7000多人。容積率：0.4綠化率：80％工程配套：已開通私家路、專線市區(qū)巴士，各項(xiàng)生活配套均已齊備，現(xiàn)已設(shè)有超市、酒樓、三星級酒店，逐步成為一個集度假、休閑、觀光、養(yǎng)生于一體的高尚住宅社區(qū)。主要競爭樓盤狀況開盤時間2002年首期開盤；目前在售四期惠蘭苑為2006開盤規(guī)模1500畝物業(yè)類型多層洋房聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅主力戶型洋房：三房100-180m2二期（桂花苑、玉蘭苑）四期（牡丹苑）四期（蕙蘭苑）三期（紫荊苑）一期（荷花苑）一期（棕櫚苑）三期（星湖苑）二期（御花苑）千葉花園開發(fā)現(xiàn)狀主要競爭樓盤狀況分期組團(tuán)名稱開盤時間物業(yè)類型產(chǎn)品數(shù)量產(chǎn)品面積產(chǎn)品價格（套內(nèi)）備注一期荷花苑2002年小獨(dú)立別墅53套156㎡3600元/㎡棕櫚苑多層洋房88套64-180㎡2000-2380元/㎡含300元/㎡裝修二期御花苑2003年臨湖獨(dú)別13套500-800㎡4800-5600元/㎡桂花苑多層洋房328套84-230㎡2580-2800元/㎡含400元/㎡裝修玉蘭苑獨(dú)立別墅110套230-330㎡3800-5300元/㎡三期星湖苑2004年聯(lián)排別墅53套200-317㎡4300-5000元/㎡紫荊苑多層洋房260套97-180㎡2800-3200元/㎡含400元/㎡裝修四期牡丹苑2005年獨(dú)立別墅60套300-500㎡A型臨湖：494.68㎡，均價7000元/㎡A1型臨湖：394.33㎡，均價6100元/㎡B型園景：408.56㎡，均價5200元/㎡C型園景：305.33㎡，均價4700元/㎡D型園景：382.33㎡，均價5200元/㎡E型園景：445.92㎡，均價6100元/㎡蕙蘭苑2006年多層洋房300多套3800元/㎡現(xiàn)價5200元/㎡千葉花園分期產(chǎn)品面積及售價比照目前在售局部包括：星湖苑別墅，單價8000-9000元/㎡,不超過10套〔因前期曾經(jīng)封盤停售星湖苑組團(tuán)，故還有貨剩余〕惠蘭苑洋房，單價5000元/㎡,剩余100套左右主要競爭樓盤狀況千葉花園最新推售的洋房組團(tuán)——蕙蘭苑規(guī)劃圖千葉花園最新推售的洋房組團(tuán)——蕙蘭苑平面圖銷售情況：據(jù)現(xiàn)場銷售人員表示，現(xiàn)時該組團(tuán)余貨3、4成，主要以外圍的單元為主，內(nèi)部的單位多半完成。目前均價大約5000-5200元/㎡〔套內(nèi)面積〕。一次性、按揭98折。以組團(tuán)06年出售至今看，銷售速度不甚理想，物業(yè)管理質(zhì)素較低導(dǎo)致口碑不好，是工程的致命缺陷。恒達(dá)國際主要競爭樓盤狀況12345678111213均價4750元均價4500元均價4800元均價3700元均價3800元均價3900元如下圖，恒達(dá)國際06年首期推出，17層2梯4戶洋房〔約392戶〕，2棟為17層2梯3戶洋房〔約102戶〕，2棟為25層2梯3戶洋房〔約150戶〕，合共約644套洋房。該工程對外宣稱根本銷售完畢，但是約200套單位屬于開展商保存。07年五一對外宣稱推出新的單位，其實(shí)主要是原來保存的單位約200套單位.均價4000元注：上述均價為折前套內(nèi)面積均價。恒達(dá)國際的首期單位價格主要競爭樓盤狀況12431312111098765141517161820192321222425恒達(dá)住宅推貨及現(xiàn)狀變化示意圖有可能按原規(guī)劃補(bǔ)地價建設(shè)施工范圍現(xiàn)樓展現(xiàn)現(xiàn)推貨量16、21、22棟08年3月28日現(xiàn)場舉辦模特時裝秀，觀摩客人絡(luò)繹不斷。新推22棟全新單位,雙向景觀；面積:130㎡、148㎡兩種，均價：4800/㎡〔當(dāng)天至3月31日有96折優(yōu)惠〕。據(jù)銷售人員透露，該棟130方的單位剩余5套，148方單位剩余2套。之前開售的樓王只剩余178方單位。但據(jù)現(xiàn)場探訪，誠意客不多，當(dāng)天成交情況一般。樓王主要競爭樓盤狀況恒達(dá)花園現(xiàn)時銷售情況及現(xiàn)場圖片銷售情況：6月7日〔端午節(jié)〕踩盤獲知，該盤于當(dāng)日舉辦趣味運(yùn)動會活動，主要邀請業(yè)主及誠意客戶參與，當(dāng)天人氣較足，但并未帶動尾貨銷售。據(jù)了解，3-7月期間所推產(chǎn)品依然是16、21、22棟。而統(tǒng)一銷售口徑為出貨過半左右，剩余單位較多。而早期推售的單元，即使至今仍有頂?shù)讟菍佑嘭洝Ｌ變?nèi)均價有所下降，約4300-4400元/㎡(較3月份下降400元/㎡)。因這3棟是去年6月推的舊貨，除22＃曾經(jīng)捂盤數(shù)月，16#、21#均持續(xù)銷售。其銷售速度一直不理想。其中，16＃僅售20套，缺乏1/3、21＃無出售登記、22＃售20套，約1/3，平均月銷售僅幾套。工程進(jìn)度：首期、二期推出單位除了23＃未拆排柵外，其余樓座的外立面已展露。而年初已開始施工根底的19＃、20＃、24＃、25＃目前進(jìn)度完全停滯。北側(cè)地塊的施工工程遲遲未展開。主要競爭樓盤狀況三水雙城根本情況：三水雙城，即三水廣場二期。產(chǎn)品為30多㎡公寓、70多㎡兩房，180-213㎡豪華公寓。08年4月開始對5-8層單位進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，因未拿預(yù)售證故不敢公開宣傳。5月初，三水雙城首次公開出售。借助三水廣場地王優(yōu)勢、南望西南公園的景觀、小戶型和寫字樓產(chǎn)品空白點(diǎn)，其單價創(chuàng)造三水地區(qū)的新高。帶旺近期低迷的樓市，成為城中樓市關(guān)注新熱點(diǎn)。其中，單身公寓約7000元/㎡帶豪裝、兩房約5000元/㎡毛坯價、豪華公寓約5500元/㎡毛坯價。高于直接競爭對手恒達(dá)花園約500元/㎡。北塔：單身公寓、兩房小戶型南塔：三房、四房豪華公寓主要競爭樓盤狀況銷售情況：截止6月中旬，三水雙城銷售情況約150-180套，銷售占總貨量缺乏3成。其中9成以上是北塔產(chǎn)品(單身公寓和兩房公寓)，豪華公寓出貨缺乏10套。北塔戶型主要競爭樓盤狀況銷售情況：售出單位分布非常集中，9成以上分布在5-10層之間，因?yàn)檩^高樓層受噪音影響且單價過高，故整個工程無法合理的銷售，另外不排除開展商對高層捂盤的情況。高樓層較高的單價、及局部南向單位面積過大〔200㎡以上〕，令該工程后續(xù)銷售造成困難。南塔戶型主要競爭樓盤狀況山水莊園地理位置：三水西南云東海大道，森林公園北行2000米開展商：佛山市三水云東海花園房地產(chǎn)開發(fā)代理商：佛山合富輝煌房地產(chǎn)銷售熱錢劃設(shè)計：香港易道公司建筑設(shè)計：美國道林公司示范單位設(shè)計：香港陳建中設(shè)計公司、韋格斯揚(yáng)設(shè)計公司物業(yè)管理：廣東奧園物業(yè)管理樓盤規(guī)劃：工程占地900畝〔即599400平方米〕，總建面積約24萬平方米，由300多棟獨(dú)立別墅及約10棟6層情景洋房組成，方案分三期開發(fā)。容積率：0.3綠化率：42.14%建筑密度：12.59%工程配套：〔1〕外圍配套：18洞高爾夫球場〔體育花園城〕、9000畝的“珠江第一湖〞、廣東商學(xué)院?！?〕小區(qū)配套：100畝的五星級古堡酒店、260平方米恒溫泳池。主要競爭樓盤狀況山水莊園08年推售貨量情況08年推出24套雙拼別墅，面積：300㎡，均價7500/㎡特色賣點(diǎn)：莊園自然生態(tài)、五星級酒店、坡地建筑三大亮點(diǎn)；靈活的生活空間使戶型變化更大，性價比高；半獨(dú)立別墅空間設(shè)計；棟位錯開式布局，整體層次豐富;屋頂超大花園設(shè)計。堡座雙拼別墅山水莊園在5月18日，舉辦了大型的交樓活動，在活動當(dāng)天成交一套雙獨(dú)立別墅、一周內(nèi)成交了一套總價1300萬的示范單位；兩套雙獨(dú)立別墅，成交均價約8000元/㎡.而北區(qū)的規(guī)劃正在調(diào)整中，預(yù)計年底可以完成前期準(zhǔn)備開始開工，故北區(qū)推貨將在09年初進(jìn)行。古堡酒店預(yù)計今年底開工，6月份與豪生酒店簽訂了管理合同。主要競爭樓盤狀況雙獨(dú)立別墅戶型圖主要競爭樓盤狀況地理位置：三水區(qū)廣海大道西南涌右岸開展商：佛山市三水雅居樂房地產(chǎn)銷售熱錢地面積：27萬㎡建筑面積：59萬㎡首期開發(fā)：176套聯(lián)排別墅首期建面：4萬㎡容積率：1.8綠化率：37%建筑密度：-工程配套：外圍配套：西南二中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、半江幼兒園、金太陽酒店、成熟街區(qū)，河岸公園小區(qū)配套：會所、濱江廣場、幼兒園三水雅居樂總平面主要競爭樓盤狀況雅居樂一期戶型配比及成交分析根據(jù)三水建設(shè)與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，去年推出的130套貨，至08年7月僅銷售85套，剩余多為價格較高的單位。本次推售產(chǎn)品中，最大的E1型別墅和面積總價適宜的T型聯(lián)排別墅產(chǎn)品較受歡送。反響三水市場存在購置力但雅居樂亦未能完全激活購置欲望?？蛻舾P(guān)注的是產(chǎn)品的性價比，因而D1型聯(lián)排別墅，雖然總價和單價均是最低，但靠近國道及加油站，造成滯銷。較售客戶歡送的是T1、T2戶型，因其面積尺度適合，景觀周邊理想，總價多在220萬。而E1型即使總價較高，但因核心景觀及較少貨量亦受客戶追捧圈起為銷售不理想單位主要競爭樓盤狀況三水雅居樂08年推售范圍一期首批130套聯(lián)排別墅現(xiàn)已銷售85套左右。現(xiàn)時對街口徑為洋房送2萬元家電禮包(直減)、別墅直減1000元/㎡裝修費(fèi)，另外有團(tuán)購99折優(yōu)惠。但對銷售并未起到推動作用二批別墅46套將延續(xù)一批的產(chǎn)品風(fēng)格。近水樓臺洋房的位置。該工程規(guī)劃別墅的總貨量為176套，完成此一、二期別墅開發(fā)后，工程后續(xù)產(chǎn)品全為洋房。如右圖所示藍(lán)色陰影局部為在建洋房。主要競爭樓盤狀況三水雅居樂近水樓臺洋房組團(tuán)4月底樣板房裝修完成并開放。于5月份初正式公開出售，貨量共152套。面積介于139-260㎡之間?！惨惶輧蓱?，南北對流，11層高〕據(jù)了解，近水樓臺洋房組團(tuán)實(shí)際成交價格在4000-4500元/㎡(139、160㎡洋房)－4400-5000元/㎡(260㎡錯層復(fù)式洋房〕之間。三水雅居樂洋房銷售狀況特色戶型：錯層復(fù)式洋房。建筑面積257㎡〔賣點(diǎn)：洋房的價格別墅享受〕超大入戶花園，并巧妙提供客廳景觀客廳在上錯層，餐廳與臥室歸屬下錯層。商住功能分區(qū)良好，各自活動空間不干擾。5m中空客廳并出陽臺上層帶會客廳，適合多代同堂上層豪華套房帶書房主要競爭樓盤狀況花園洋房：建筑面積139㎡3+1生活空間設(shè)計，靈活間隔多一間房房間未用走廊分區(qū)，導(dǎo)致餐廳太多門關(guān)，使用非常不便利，空間浪費(fèi)主臥的衣帽間空間有浪費(fèi)至7月中旬，雅居樂的洋房組團(tuán)銷售情況未過半。因其使用建筑面積做為計價標(biāo)準(zhǔn)，造成客戶錯覺外表上單價較低，但其洋房組團(tuán)使用率僅8-8.3成，折算套內(nèi)面積單價5200-5800元/㎡。故實(shí)際售價并不低三水雅居樂洋房銷售狀況座號產(chǎn)品面積貨量已售套數(shù)余貨二座3+1房143441034三座3房錯層復(fù)式1602603283813四座3房錯層復(fù)式16026032106610五座3房160443410總貨152總余81上表所述，本次推貨銷售較理想的戶型是160㎡的標(biāo)準(zhǔn)3房戶型。因其戶型四正，開間尺度符合三水居民升級換代的居住需求，故3、4、5座的160㎡戶型銷售超過7成。而較失敗的是右圖所示的3+1設(shè)計的143㎡戶型。至今為止僅銷售不到3成。銷售較差產(chǎn)品主要競爭樓盤狀況三水雅居樂洋房銷售狀況主要競爭樓盤狀況7月27日，雅居樂新推出小戶型洋房組團(tuán)，使用率僅成，因市場缺乏此面積段的產(chǎn)品，故其本次推售價格較上次的大戶型洋房并未下調(diào)，實(shí)現(xiàn)建面均價約4500元/㎡,折算套內(nèi)面積單價5500-5600元/㎡。據(jù)了解，此批開售的產(chǎn)品銷售情況僅5成左右〔約35套〕，且多為123㎡的三房戶型。東側(cè)的兩棟30層洋房目前進(jìn)度2/3，預(yù)計9月底具備銷售條件。因貨量較多，受資金回收壓力影響，預(yù)測將有新一輪降價措施。新推單位共2梯66套會所西側(cè)兩棟超高層洋房即將推貨熱銷戶型：123㎡三房東海藍(lán)灣地理位置：三水區(qū)西南涌左岸〔教育東路西南第十小學(xué)對面〕。開展商：佛山市東海藍(lán)灣房地產(chǎn)代理商：經(jīng)緯物業(yè)參謀規(guī)劃設(shè)計：漢森國際設(shè)計參謀公司建筑設(shè)計：漢森國際設(shè)計參謀公司環(huán)境設(shè)計：貝爾高林國際物業(yè)管理：佛山市綠茵物業(yè)管理廣告籌劃：廣州天機(jī)廣告樓盤規(guī)劃：總占地面積200多畝，總建筑面積24多萬平方米。。容積率：2.0建筑密度：不詳綠化率：43%;擁有近10萬平方米的市政濱江公園工程配套：附近有西南十小、華僑中學(xué)、第六中學(xué)。區(qū)內(nèi)配有會所，但詳細(xì)面積及配套未定。工程特點(diǎn)：1〕擁有10萬平方米的左岸濱江公園〔為市政配套公園〕。2〕戶型由82—125平方米，并且如箭頭示，其中最靠近高速公路的一棟洋房全部為“假復(fù)式設(shè)計〞，全部為82平方米的兩房設(shè)計，層高5.1〔首層3米，二層2.1米，買首層送夾層〕。主要競爭樓盤狀況東海藍(lán)灣08年下半年推售貨量在建中的二期08年十月即將開售工程二期洋房，16層高〔頂層復(fù)式〕，面積介于100-150㎡之間，南北對流，2梯兩戶。該期產(chǎn)品靠近市政綠化帶，視野景觀開闊，遠(yuǎn)離嘈音。主要競爭樓盤狀況開展商：佛山市三水高富地產(chǎn)開發(fā)工程地址：佛山·三水·江南新區(qū)總體規(guī)劃：加拿大EKISTICSDESIGNINC.建筑設(shè)計：美國BASSENIAN/LAGONIARCHITECTS、日本SN設(shè)計公司首席建筑師曾根博士、廣東省建筑設(shè)計研究院、重慶市設(shè)計院、重慶博建建筑設(shè)計景觀設(shè)計：加拿大EKISTICSDESIGNINC、廣州市普邦園林配套營銷籌劃：恒昌〔廣州〕房地產(chǎn)參謀整合推廣：黑弧奧美·深圳數(shù)碼科技：廣州市凡拓數(shù)碼科技御江南國際社區(qū)展示中心地址：佛山市三水區(qū)三水廣場綜合樓首層工程規(guī)模：占地約4300畝容積率：綠化率：御江南區(qū)位圖三水競爭對手現(xiàn)狀－御江南主要競爭樓盤狀況御江南一期概況一期占地規(guī)模：1000畝工程規(guī)劃：一期以五大組團(tuán)(其中三大住宅組團(tuán)〕組成：五星級酒店、商業(yè)小鎮(zhèn)、西班牙小洋房區(qū)、別墅區(qū)以及三個公園其中：五星級酒店：緊鄰城市干道，集休閑、度假、商務(wù)于一體的五星級酒店，三面環(huán)山，一面抱湖商業(yè)小鎮(zhèn)：美洲風(fēng)格特色，有別于僵直的商業(yè)街，商業(yè)小鎮(zhèn)各具形態(tài)、迂回曲折的店鋪布置讓購物變得有情趣，粗糙樸實(shí)的外墻材料讓異國文化的繽紛燦然而生西班牙小洋房：面積120-200多㎡，以130-140㎡三房及四房為主力別墅：獨(dú)立及聯(lián)排別墅，面積三個公園：濱江公園、入口公園及山體公園一期別墅區(qū)商業(yè)小鎮(zhèn)西班牙小洋房公園酒店銷售人員表示：該工程將會在今年10月份以現(xiàn)樓的方式出售，出售時相應(yīng)的配套，如酒店、公園有商業(yè)小街都會建成，并同時交付使用。根據(jù)調(diào)查，按工程進(jìn)度推算，首次推貨將在08年10月左右，產(chǎn)品將涵蓋洋房、情景洋房、別墅。且各類產(chǎn)品均價將比市場上同類產(chǎn)品產(chǎn)生10-20%的錯位，加上在當(dāng)?shù)厥袌鲂路f的建筑風(fēng)格，競爭力強(qiáng)勁。主要競爭樓盤狀況創(chuàng)鴻·林海尚都主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表用地面積74560.8住宅總面積174281.04總戶數(shù)（戶）2134戶均建筑面積81.67>90m2戶型面積51133.71<90m2戶型面積123147.33<90m2戶型面積比例70.66%沿街商業(yè)建筑面積2439.24幼兒園面積1241.6計入容積率建筑面積178936.58地下建筑面積44000首層架空面積6768.15屋頂梯屋、機(jī)房面積1709.2總建筑面積231413.93建筑占地面積17148.984建筑密度23.00%容積率2.400綠地率33%汽車停車（輛）1360主要競爭樓盤狀況1①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩11林海尚都首期開發(fā)2、3、4、6、10、11＃洋房。其中：2、3棟為110-120㎡左右的三房戶型4、6、10、11棟因距離高速公路較近，為83㎡的兩房戶型。這兩種產(chǎn)品中，內(nèi)部消息得知將先完成3、9、4、6、10、11棟建造，打造南側(cè)景觀后才銷售。主要競爭樓盤狀況各主要工程比照分析〔08年上半年〕指標(biāo)項(xiàng)目供貨類型主力戶型總價范圍重疊區(qū)間銷售速度原因天鵝湖一線獨(dú)立二線獨(dú)立雙拼排多聯(lián)排現(xiàn)推售“萊茵島”280～760萬聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立較慢月均不足5套清尾貨，余貨價格高推廣力度弱御江南聯(lián)排別墅情景洋房160~290㎡110~210㎡－聯(lián)排別墅、情景洋房--雅居樂聯(lián)排別墅洋房別墅188～342㎡；洋房139～257㎡不等240－440萬洋房50-120萬聯(lián)排別墅、洋房中等別墅：月均10套洋房：月均35套項(xiàng)目外圍環(huán)境差，別墅售價高。即使大品牌也無法火爆銷售。愛倫堡獨(dú)立別墅、洋房110~130㎡的三、四房－洋房部分重疊--千葉花園洋房115~130㎡的三房55-70萬洋房部分重疊非常慢月均不足5套售價偏高物管口碑太差恒達(dá)花園洋房130~150㎡50~80萬洋房部分重疊非常慢二期月均12套售價偏高，項(xiàng)目產(chǎn)品有缺陷。一期銷售過慢，導(dǎo)致一二期同時有貨，二期價格明顯偏高林海尚都洋房83~120㎡－洋房部分重疊－－東海藍(lán)灣洋房100~150㎡－洋房部分重疊－－山水莊園別墅300㎡197萬-300萬別墅部分重疊較慢月均不足5套產(chǎn)品受噪音影響預(yù)售證批復(fù)較晚三水雙城公寓25-213㎡18-120萬－中等月均80套公寓小戶型市場空白低總價門檻低但高樓層依然銷售困難小結(jié)：下半年洋房將有大量的產(chǎn)品重疊，整個三水都在搶同一批客戶的情況會出現(xiàn)，競爭異常劇烈。

目前除三水雙城外，其余工程銷售速度較慢，且均以自住型買家為主力客源，產(chǎn)品的優(yōu)勢主要依靠實(shí)用性和景觀稀缺度。

“高性價比〞是客戶最關(guān)心的因素：銷售數(shù)據(jù)反響，各工程中性價比高的產(chǎn)品去貨理想。景觀產(chǎn)品較好的單元，可接受較高的售價〔例如：雅居樂的E1雙拼〕；資源較差且售價偏高的產(chǎn)品造成滯銷〔例如：三水雙城的10層以上公寓，單價過高。恒達(dá)花園的16＃21＃，屬二期開賣，產(chǎn)品較旁邊一期差，但售價更高，故幾乎無成交〕啟示：將工程價值深層挖掘出來，將實(shí)用性，景觀稀缺度加重渲染，以中檔價格推出，便形成三水人最受歡送的“高性價比〞。推貨預(yù)測及對手動作綠湖愛倫堡在9月前到達(dá)推貨條件，其定價將以森林湖做為主要對手。御江南在10月底推新貨，8月份開始鋪開推廣，新風(fēng)格，低總價產(chǎn)品對客戶截留效果不可無視。雅居樂預(yù)計8、9月推二期46套別墅或超高層洋房新貨。新型4聯(lián)別墅〔139㎡〕將產(chǎn)生一定的沖擊。三水08年存量+新推：

別墅200套！洋房2000套！愛倫堡雅居樂東海藍(lán)灣恒達(dá)花園天鵝湖山水莊園林海尚都三水雙城洋房350套洋房300-500套別墅106套洋房600套洋房150-200套(尾貨)別墅30套(尾貨)別墅30套（尾貨）洋房610套450套（尾貨）入市時機(jī)研判2008年2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月山水莊園綠湖·愛倫堡御江南天鵝湖三水雙城雅居樂蓄客直接競爭恒達(dá)花園東海藍(lán)灣尾貨＋蓄客蓄客間接競爭尾貨林海尚都蓄客蓄客蓄客尾貨蓄客奧運(yùn)關(guān)注轉(zhuǎn)移黃金周推貨高峰建議開售時機(jī)前期蓄客情況分析數(shù)量簡報截止08年上半年，登記客戶總量1336臺〔含325組海畔coldcall〕。月均蓄客量約115臺。三水廣場開放后，為工程帶來了首個蓄客小頂峰，但遭遇地震、長期暴雨災(zāi)害影響，進(jìn)入5、6月份新客僅有290臺。我司于5月10日外展點(diǎn)活動前及6月底，對登記客戶進(jìn)行了兩次全面coldcall，其中未再次到訪客戶或失效客戶到達(dá)500組。因客戶水份過多，為保證能真實(shí)反映情況，下面我司將僅對填寫了客戶調(diào)查表的再次到訪舊客進(jìn)行分析。樣本數(shù)量為145份。居住區(qū)域分析：客戶95％來自三水，暫時根本無外區(qū)客源。工作區(qū)域分析：工作區(qū)域與居住區(qū)域數(shù)據(jù)根本一致。其中有2臺廣州客戶在三水工作。家庭結(jié)構(gòu)分析：一家三口和三代同堂是購房消費(fèi)主力。家庭年收入分析：年收入在5-30萬區(qū)間為主。與市場主流的120-160㎡洋房的客戶群吻合。職業(yè)分析：私營，個體企業(yè)主是購房第一主力，政府公務(wù)員是購房第二主力。但也不可無視金融，教師，國企等從業(yè)人員的消費(fèi)力。置業(yè)次數(shù)分析：二次置業(yè)比例到達(dá)53％，這局部購房者對小區(qū)整體水平要求較高。另外28％的客戶屬于首次置業(yè)。交通工具分析：84％的客戶擁有小轎車，說明工程推廣的高端理念已經(jīng)吸引了不少高端客戶關(guān)注。現(xiàn)有住房性質(zhì)分析：超過半數(shù)居住在商品洋房中，與二次置業(yè)客戶數(shù)量相符。而仍有40％的客戶居住在舊有街道住宅中，他們以首次置業(yè)為主。購房原因分析：以環(huán)境〔絕版資源環(huán)境、小區(qū)和周邊環(huán)境〕為主訴求的比例高達(dá)34％，其次是教育配套、提升檔次、小區(qū)管理。需求面積分析：需求的主力面積段是100-140㎡〔61％〕。其次140-200㎡是副主力。但超過200㎡的產(chǎn)品在目前的房地產(chǎn)狀況下根本無人問津。需求戶型分析：帶主套房的三房是客戶的首選(55%)。四房、復(fù)式亦有少量需求。喜愛的產(chǎn)品分析：花園洋房和情景洋房是客戶主力消費(fèi)的產(chǎn)品，證明以剛性需求客戶為主?？山邮軉蝺r和總價分析：可接受單價3000-5000元/㎡占83％，但低于4000元/㎡占40％。可接受總價30－60萬的占66%,但森林湖9成產(chǎn)品總價將超過60萬(按市場均價估算)?？蛻臬@知途徑分析：獲知途徑首位是戶外廣告，因其上畫時間較早故效果明顯。另外長期發(fā)布短信在三水市場的收效也是較好的。后期需加大電視、電臺、報廣以及線下的宣傳手段?？蛻袅魇г蚍治觯焊鶕?jù)失效客戶回訪調(diào)查，在6成的已表態(tài)客戶中：已經(jīng)買樓的僅7臺，而經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致的擱置置業(yè)者超過3成。

另外有3成客戶表示會關(guān)注森林湖的價格，此類客戶具備可跟進(jìn)條件?？蛻魯?shù)據(jù)分析小結(jié)前期儲藏客戶以三水客戶為主，外區(qū)推廣雖重要，但一期主力將放在三水。誠意客戶以三口之家居多，證明三房的需求為最大。10~30萬年收入達(dá)38%，5~10萬年收入的達(dá)43%，其價格承受能力不算太低。私營企業(yè)主為客戶主體，他們關(guān)注的是性價比，實(shí)用性，稀缺資源，而客戶的次主力為政府機(jī)關(guān)客戶，他們關(guān)注的重點(diǎn)在于口碑，品牌，內(nèi)部關(guān)系。一次置業(yè)接近30%，剛性需求還是比較大，二次置業(yè)注重環(huán)境的改善和性價比，我們將通過深訪去加深二次置業(yè)者的改善傾向。局部客戶仍然居住在三水西南街道內(nèi)樓梯房，成為我們主攻的改善環(huán)境客戶。100~140平方為主要需求，而這類客戶卻想要三房帶套房設(shè)計，證明產(chǎn)品附加值，贈送面積，實(shí)用性是他們的需求。價格始終是客戶最關(guān)心的問題，我們的定價策略成為關(guān)鍵。營銷策略營銷總策略攻關(guān)系

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速引爆全城的目光被奧運(yùn)吸引我們必須勤練內(nèi)功瞬間增大蓄客量攻關(guān)系——深訪誠意客戶，全力打通關(guān)系，為企業(yè)直銷鋪路泛蓄客——采取類似泛銷售模式，翻開高誠意度客戶渠道8月操作策略時間：整個8月宣傳主題：城市森態(tài)豪宅宣傳策略：以形象宣傳為主，主要展示環(huán)境和產(chǎn)品優(yōu)勢。銷售操作：加強(qiáng)考核，培訓(xùn)，凍結(jié)賬戶式收誠意金。營銷動作：開放售樓部，標(biāo)準(zhǔn)銷售流程，籌備收誠意金操作。針對局部B類客戶進(jìn)行深訪，加強(qiáng)誠意度及價格摸查。開展企業(yè)單位或私人組織團(tuán)購活動，主動出擊尋找真正客戶。針對大型有大量購房潛力的企業(yè)進(jìn)行直銷推介會。為9月份的高頻率宣傳做好方案及準(zhǔn)備。攻深度訪查8月的其中一個工作重點(diǎn)：B類客戶深度訪查對于誠意度搖擺不定的客戶，通過飯宴或登門拜訪的方式，拉緊與客戶的距離。銷售方式不在只停留在現(xiàn)場，主動出擊，讓效勞態(tài)度和品牌口碑充分感染客戶。為配合“攻關(guān)系〞的策略，挑選局部人脈關(guān)系強(qiáng)的B類可以進(jìn)行深訪，既促成交，又能為“泛銷售推介〞進(jìn)行鋪墊。訪談內(nèi)容——對森林湖的印象近期購置的意向，原因以下個盤在客戶心目中的選擇順序，原因：恒達(dá)、雅居樂、東海藍(lán)灣、愛倫堡、御江南、森林湖意向產(chǎn)品及接受的總價、單價希望中高端社區(qū)應(yīng)該具備的特點(diǎn)準(zhǔn)備工作：8月中旬，選取30臺關(guān)系較強(qiáng)的誠意客戶，預(yù)計400元/臺，費(fèi)用預(yù)算為12000元。提前向深訪客戶透露價格區(qū)間，以便進(jìn)行摸底，需開發(fā)商盡快確定價格幅度口徑建議為洋房建面4200-4800元/㎡,別墅7000-10000元/㎡。內(nèi)容：工程推介、禮品贈送、優(yōu)惠告知作用：以線下的形式迎合三水機(jī)關(guān)單位人士心態(tài)，讓其獲得強(qiáng)烈的尊貴感及更多的優(yōu)惠折扣。使其產(chǎn)生期盼心理，借力截留客戶，度過競爭對手的開售前強(qiáng)推期。地點(diǎn)：機(jī)構(gòu)提供的場地或者酒店租賃場地目標(biāo)：主攻三水農(nóng)場及局部外鄉(xiāng)有實(shí)力機(jī)關(guān)單位企業(yè)直銷推介會泛團(tuán)購策略深度訪查也好，企業(yè)直銷也好，最終的目的就是要成交，而促銷手段是最直接的方法。建議針對企業(yè)團(tuán)體，或者私人組織團(tuán)體購置的客戶，統(tǒng)一給予額外優(yōu)惠，促進(jìn)團(tuán)體銷售假設(shè)能由第三方去解決組織團(tuán)購的問題，我們可以省力省心，在“攻關(guān)系〞策略中，我們主攻這些關(guān)系人，要調(diào)動他們的積極性，必須付出一定的獎勵條件。深度訪談開發(fā)商代理行關(guān)系人私人組織企業(yè)直銷交誠意金并確定團(tuán)購意向額外優(yōu)惠優(yōu)先認(rèn)購確定成交組織合作關(guān)系團(tuán)購方式以此確定獎勵尺度回饋優(yōu)惠給關(guān)系人制定針對性的獎勵機(jī)制，根據(jù)推介的難度和自身購置的情況合理獎勵獎勵人成交性質(zhì)成交前獎勵推介類型成交后獎勵關(guān)系人購買森林湖別墅單位每介紹客戶成功簽署一份誠意金單即獎勵現(xiàn)金500元/人推介別墅除團(tuán)購優(yōu)惠外，每成功推介一套即在房價中折減15000元推介洋房除團(tuán)購優(yōu)惠外，每成功推介一套即在房價中折減5000元購買森林湖洋房單位推介別墅除團(tuán)購優(yōu)惠外，每成功推介一套即在房價中折減8000元推介洋房除團(tuán)購優(yōu)惠外，每成功推介一套即在房價中折減3000元沒購買計劃——被介紹人購房優(yōu)惠98折，3人以上同時購房更每人送直飲水機(jī)一臺團(tuán)購獎勵機(jī)制注：該關(guān)系人必須與開發(fā)商簽署一份?內(nèi)部轉(zhuǎn)介協(xié)議?以確認(rèn)其額外獎勵的身份。在團(tuán)購客戶簽署?團(tuán)購優(yōu)惠單?是確認(rèn)其推介關(guān)系人，以便銷售確認(rèn)處理。公開出售之后，關(guān)系人假設(shè)再有轉(zhuǎn)介成功，即以贈送物業(yè)管理費(fèi)的方式操作。泛宣傳策略推廣方式戶外圍墻電視、電臺、報廣、短信DM外展點(diǎn)時間8月下旬更換8月初更換定期滲透森林生活綻放8月底更換內(nèi)容項(xiàng)目形象項(xiàng)目動態(tài)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目區(qū)位、小區(qū)生活氛圍、園林綠化、泛會所概念等團(tuán)購呼吁信息預(yù)告活動信息告知項(xiàng)目動態(tài)項(xiàng)目介紹與項(xiàng)目動態(tài)重新包裝改造成品牌展館效果提升項(xiàng)目檔次，增加客戶影響面建立項(xiàng)目生活憧憬的形象全面鋪開宣傳，制造緊張氣氛讓區(qū)域客戶認(rèn)知項(xiàng)目提升項(xiàng)目檔次，增加客戶影響面注：具體投放方案另附媒體投放建議，包括投放排期，費(fèi)用預(yù)算。宣傳策略——綠房子方案入口出口外展場平面布局示意由于銷售中心開放后，外展場租期尚未結(jié)束，為免荒廢其展示功能，建議改造成品牌展示館，與工程現(xiàn)場進(jìn)行互動。既利用獨(dú)特的外型產(chǎn)生戶外廣告用途，又借其展示能力增強(qiáng)品牌宣傳效應(yīng)。方案構(gòu)思：綠房子方案1、將外展點(diǎn)外型以生態(tài)造型重新包裝，與市區(qū)內(nèi)的繁華喧鬧形成強(qiáng)烈比照，并突出森林湖工程緊靠森林公園的生態(tài)優(yōu)勢。2、內(nèi)部通過重新布局形成單向通道，在通道內(nèi)通過畫面展示開發(fā)商實(shí)力，工程人性化理念。用編故事，造情景等方式讓客戶感受品牌的誠意。3、在銷售中心設(shè)置定期更新的問卷，問卷內(nèi)的答案均在外展場可以找到，答對問卷可獲小禮品一份，形成銷售中心與外展場之間的互動。9月活動策略熱酒店禮賓——9月初，產(chǎn)品說明會震撼展館——9月中下旬，佛山房博會現(xiàn)場開放——9月中下旬，美林大道開通情景開盤——9月底，歐式風(fēng)情展示酒店禮賓時間：9月初地點(diǎn)：三水西南區(qū)內(nèi)酒店，建議花園酒店對象：關(guān)系客戶，政府要員，媒體，誠意客戶主題：麗日堅美森林湖產(chǎn)品發(fā)布會目標(biāo)：本工程產(chǎn)品在三水首度通過公開場合亮相，在于給誠意客戶增強(qiáng)信心。通過專業(yè)設(shè)計師，風(fēng)水大師，園林設(shè)計師，開發(fā)商等專業(yè)推介，到達(dá)產(chǎn)品高度有效傳播的效果。關(guān)鍵點(diǎn)：合作公司高層發(fā)言，宋韶光大師到場指點(diǎn)震撼展館時間：9月20~22地點(diǎn)：佛山嶺南明珠體育館主題：麗日堅美森林湖產(chǎn)品發(fā)布會目標(biāo)：聯(lián)動天鵝湖，通過麗日集團(tuán)的實(shí)力，向佛山人展示三水其中一個最美的工程，用生態(tài)環(huán)境震撼佛山人。關(guān)鍵點(diǎn)：展場設(shè)計，禮品派發(fā)，誠意客戶登記美林大道開通轟動1：歐式花車列隊慢駛，象征美林大道正式開通。轟動2：獲頒嘉獎牌匾，為準(zhǔn)業(yè)主買足面子。轟動3：利用綠地搭建迪斯尼主題“樹屋〞，加上小動物及卡通公仔布景場面，讓小孩充滿快樂。轟動4：歐式樂隊〔鋼琴、小提琴、薩斯風(fēng)〕彈奏，調(diào)劑銷售中心室內(nèi)氣氛。時間：9月中下旬地點(diǎn)：工程現(xiàn)場美林大道對象：關(guān)系客戶，政府要員，媒體，誠意客戶，社會群眾主題：美林大道開通，現(xiàn)場及樣板房