1中融-創(chuàng)鴻廣州南沙祈福集合資金信托方案中融國際信托2010年11月免責聲明：本推介材料僅作推介之用，不構(gòu)成對客戶的要約及收益的保障，各項條款最終以信托文件為準信托產(chǎn)品簡介廣州南沙區(qū)房產(chǎn)市場分析1開發(fā)商創(chuàng)鴻集團簡介信托要素和交易結(jié)構(gòu)信托收益與風險控制2345目

錄2因為信任所以托付3信托：因為“信”任，所以“托”付4我國的信托業(yè)根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2009年底，全國54家信托公司披露的年報顯示：54家信托公司信托資產(chǎn)總額到達20405.65億元，已突破2萬億元大關(guān)。信托業(yè)已經(jīng)成為我國四大金融支柱產(chǎn)業(yè)之一。56信托法律環(huán)境及政策支持信托方案的根本特點7中融國際信托是經(jīng)中國銀監(jiān)會批準設(shè)立的金融機構(gòu)，成立于1987年。2007年7月公司成為信托“新兩規(guī)”公布后首批重新登記，并換發(fā)新金融許可證的信托公司之一。近兩年中國銀監(jiān)會對全國信托公司進行監(jiān)管評級中，中融國際信托被評為A類公司。20多年來，中融信托始終致力于提升綜合資產(chǎn)管理能力，在貨幣市場、資本市場、金融衍生產(chǎn)品、房地產(chǎn)投資、風險投資等領(lǐng)域積累了豐富經(jīng)驗。近年銀信合作、私募股權(quán)投資、證券投資、房地產(chǎn)投資等業(yè)務(wù)快速開展，為高端客戶財富管理開拓了廣泛的空間。2009年獲得“中國陽光私募最正確效勞信托公司”獎，2010年獲得“中國最具成長性信托公司”獎。受托人：中融國際信托8受托人：中融國際信托中融信托管理的資金規(guī)模〔億元〕

至2009年12月，公司存續(xù)管理信托產(chǎn)品321支，管理信托資產(chǎn)規(guī)模達1323億元，累計管理資產(chǎn)規(guī)模逾3500億元，受托資產(chǎn)位列全國50余家信托公司“第二名”。至2010年6月底，公司管理資產(chǎn)規(guī)模為2207億元，更是高居行業(yè)前列。9信托產(chǎn)品簡介廣州南沙區(qū)房產(chǎn)市場分析1開發(fā)商創(chuàng)鴻集團簡介信托要素和交易結(jié)構(gòu)信托收益和風險控制2345目

錄10南沙是廣州東南部重要的獨立行政區(qū)南沙區(qū)位于廣州市東南部，處于珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)的幾何中心南沙是西江、北江、東江三江聚集之處，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市。以南沙為中心，周圍60公里半徑內(nèi)有14個大中城市。經(jīng)國務(wù)院批準，2005年4月28日南沙成為廣州市一個獨立的行政區(qū)11“南拓”方案推動了南沙經(jīng)濟的開展2001-2010年廣州的空間開展戰(zhàn)略是：“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)、中調(diào)”，通過拓展城市空間結(jié)構(gòu)，完善城市功能，使城市由單中心向多中心轉(zhuǎn)變。南沙區(qū)是廣州推進“南拓”戰(zhàn)略的空間承接地，未來將開展成為華南地區(qū)物流集散中心和貿(mào)易窗口、廣東臨海先進制造業(yè)基地之一、珠三角粵港澳合作中心、珠江灣區(qū)生產(chǎn)組織中心、廣州市城市副中心的城市。南沙區(qū)是廣州市“南拓”方案的重點區(qū)域12“南拓”方案推動了南沙經(jīng)濟的開展南沙區(qū)方案以建設(shè)最適宜創(chuàng)業(yè)開展和生活居住的現(xiàn)代化濱海新城為目標，規(guī)劃為"五大組團、四大產(chǎn)業(yè)，三大基地"的結(jié)構(gòu)模式。五大組團分別是：黃閣綜合工業(yè)組團、南沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)組團、萬頃沙臨港工業(yè)組團、龍穴島現(xiàn)代物流業(yè)綜合組團、地區(qū)綜合效勞業(yè)組團；四大產(chǎn)業(yè)分別是現(xiàn)代物流業(yè)，臨港工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和綜合效勞業(yè)；三大基地分別是：石化基地、鋼鐵基地和造船基地。南沙區(qū)是廣州市“南拓”方案的重點區(qū)域13南沙GDP增速加快南沙已形成汽車、鋼鐵、造船、機械裝備、港口物流、高新技術(shù)以及石化等七大支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，在廣東省及廣州市政府的大力投入和支持下，南沙經(jīng)濟快速穩(wěn)步增長，正逐步成為廣州乃至珠三角經(jīng)濟開展重要的增長極。2009年南沙實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值395億元，同比增長14%，增速比全市平均水平高3.8個百分點，高于除蘿崗區(qū)以外的其余各區(qū)，經(jīng)濟總量分別是2002年、2005年的6倍、3倍。南沙區(qū)是廣州市“南拓”方案的重點區(qū)域14南沙消費能力正逐步上升隨著南沙經(jīng)濟的不斷開展，南沙已經(jīng)具備了較強的消費能力，2009年全區(qū)社會消費品零售總額達32.78億元，同比增速達20.15%，高于全區(qū)經(jīng)濟增長速度，對南沙經(jīng)濟增長拉動作用明顯。南沙區(qū)是廣州市“南拓”方案的重點區(qū)域152005-2009年南沙社會消費品零售總額及其增速圖南沙目前已建成了廣州地鐵4號線目前廣州地鐵方案2011-2015年間實施：四號線南延線：自四號線金洲站經(jīng)南沙客運港延伸至資訊科技園，長11.7公里。主要功能為支持南沙臨港經(jīng)濟區(qū)開展。南沙區(qū)通過地鐵4號線與廣州市大局部地區(qū)接軌16廣州地鐵四號線南沙已建成了京珠高速、虎門高速、南沙港快速、魚黃支線，正在建設(shè)珠三角南環(huán)線，規(guī)劃了深中跨海通道、東部快線等南沙新區(qū)對外高、快速公路體系。南沙目前覆蓋外圍城市的主要交通干線郵正在建設(shè)武廣客運專線延長線〔廣深港客運專線〕、廣珠城際鐵路，規(guī)劃了杭福深客運專線西延線、中南莞城際鐵路、南沙輸港鐵路等南沙新區(qū)對外軌道交通體系南沙新區(qū)內(nèi)部的東西向、南北向、環(huán)線等主干城市道路網(wǎng)體系也已初步形成南沙區(qū)交通規(guī)劃覆蓋了廣州市及附近大中型城市17南沙區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，但開展較快。近幾年南沙房地產(chǎn)工程不斷增多，陸續(xù)有品牌開展商如奧園、碧桂園、萬科、城建等進駐，商品住宅的供給量和成交量也在穩(wěn)步上升。2007年的成交量僅為8.60萬平方米，2008年那么上漲至29.39萬平方米，將近翻三番。在房地產(chǎn)市場行情向上的2009年，南沙房地產(chǎn)市場的成交量更是到達了創(chuàng)歷史記錄的48.91萬平方米，上漲勢頭明顯。從成交價格來看，南沙價格上漲幅度較慢，樓價仍處廣州價值洼地。目前南沙區(qū)住宅均價僅為4216元。跟鄰近的番禺區(qū)06年的房價接近。南沙區(qū)房地產(chǎn)凸顯價值洼地18區(qū)域廣州市各區(qū)一手住宅成交均價2006年2007年2008年2009年2010年1-7月全市631585999339934611869越秀區(qū)921911172127281464516789荔灣區(qū)62808687113191232616454海珠區(qū)715410343109581155915575天河區(qū)841512319129201500918734白云區(qū)604677368351869411452黃埔區(qū)50736834800173679480番禺區(qū)499671348353806812672花都區(qū)32354656550357786146南沙區(qū)29325545463243374216蘿崗區(qū)333693337331761110322在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與港口經(jīng)濟的強勁帶動下，將為南沙帶來大批高素質(zhì)的穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)人口，常住需求將逐步釋放，房地產(chǎn)面臨新的開展機遇。南沙對城市開展重新定位為“最適宜創(chuàng)業(yè)開展和生活居住的現(xiàn)代化濱海新城”，強調(diào)綜合功能的開展，開展理念突出生態(tài)保護的重要性，未來南沙居住適宜性將進一步增強。隨著多層次的對外交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建，南沙與周邊城鎮(zhèn)的交通通達性將進一步提升，進一步提升對區(qū)域外消費者的吸引力。區(qū)域行政中心搬遷至黃閣鎮(zhèn)，相關(guān)配套設(shè)施有望最快得到完善，生活的便利程度將得到較大提升。南沙區(qū)房地產(chǎn)市場面臨新的開展機遇19本工程位于南沙區(qū)新行政中心2公里內(nèi)，配套齊全工程位于南沙新行政中心2公里內(nèi)，周邊配套相對齊全教育文化配套包括：金隆小學、金洲小學、南沙第二中學、港龍中英文實驗學校及南沙區(qū)圖書館。醫(yī)療配套包括：金洲醫(yī)院、南沙中心醫(yī)院、中大附屬第六醫(yī)院。娛樂休閑配套包括：金洲影劇院、南沙高爾夫球場、黃山魯森林公園等。其他配套包括：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國電信等金融電信配套及南沙公安局、南沙地稅局等政府配套。20本工程優(yōu)勢：地鐵物業(yè)＋河景園林小區(qū)21◆本工程為廣州地鐵4號線終點金州站方圓500米物業(yè)，交通優(yōu)勢十清楚顯

◆本工程鄰近金州涌，主要為居住區(qū)域，小區(qū)內(nèi)配套成熟，包括幼兒園、商業(yè)和銀行等，是南沙區(qū)設(shè)計配套比較成熟齊全的小區(qū)。本工程客戶定位：本地中高端客戶+附近城市白領(lǐng)及商務(wù)人士22本工程客戶定位：核心客戶：以居住兼投資本地中高端客戶，本工程體量不大，短期內(nèi)該類客戶容易形成認同；重要客戶：以居住為主的本地企業(yè)中高層、白領(lǐng)、公務(wù)員，該類客戶在本區(qū)域工作和生活，同時又希望能空余時間在廣州消費，本工程為地鐵上蓋具有交通優(yōu)勢；拓展客戶：番禺、廣州、虎門白領(lǐng)及自由生意人，該類客戶不一定要按時上班，在南沙置業(yè)看重的是這里的相對低的房價。◆酒店式公寓：以小面積的一房、兩房為主，控制總價，利于投資；

◆私密性高檔住宅：在區(qū)域內(nèi)處于第一檔次線，以目前南沙區(qū)主流產(chǎn)品和去化快的兩房、三房為主，在景觀好的位置適當規(guī)劃四房。

◆商業(yè)：本工程為地鐵口物業(yè)，依靠地鐵人流和附近豐田生產(chǎn)中心及本地地標式酒店祈福酒店的聚集人群，商業(yè)價值值得關(guān)注本工程定位：高檔酒店式公寓＋私密性高檔住宅＋商業(yè)23信托產(chǎn)品簡介廣州南沙區(qū)房產(chǎn)市場分析1開發(fā)商創(chuàng)鴻集團簡介信托要素和交易結(jié)構(gòu)信托收益與風險控制2345目

錄2425創(chuàng)鴻集團概況廣東創(chuàng)鴻集團于1999年2月成立，經(jīng)過十多年的精心經(jīng)營，廣東創(chuàng)鴻集團已經(jīng)開展成為一家以房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝為核心業(yè)務(wù)，集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、物業(yè)管理和物資采購等為一體的綜合型民營企業(yè)集團。旗下以房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)〔廣東創(chuàng)鴻房地產(chǎn)開發(fā)〕、建筑施工二級資質(zhì)〔廣東創(chuàng)鴻建筑〕、物業(yè)管理二級資質(zhì)〔廣東和豐物業(yè)效勞〕為核心企業(yè)。截至2010年6月30日，創(chuàng)鴻集團資產(chǎn)總額為53.92億元，凈資產(chǎn)合計25.1億元。集團董事長黃鴻明先生任第十一屆全國人大代表，于新浪網(wǎng)評選的新財富500富人榜位列239位，亞運會火炬?zhèn)鬟f期間，黃鴻明先生還榮耀中選為“廣州亞運會火炬手”！創(chuàng)鴻集團概況創(chuàng)鴻集團屢獲榮譽：2003～2006年被揭陽市政府授予“優(yōu)秀民營企業(yè)”、“重合同守信用單位”、“重大奉獻納稅大戶”；2006年6月獲得揭陽市人民政府“納稅榮耀戶銀獎”；2006年4月被廣東省人民政府授予“廣東省百強民營企業(yè)”、“廣東百佳誠信示范企業(yè)”；2005年至2010年連續(xù)6年被中國工商銀行廣東省分行、中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行、中國銀行廣東省分行、中國建設(shè)銀行廣東省分行等金融機構(gòu)綜合評定為第四、五、六、七、八屆“廣東地產(chǎn)資信20強”。2627創(chuàng)鴻集團開發(fā)實力雄厚項目名稱建筑面積（m2）金鳳陽光花園50913金鳳雅逸花園54327金鳳名苑34680御景花園114700金鳳豪苑136636金鳳帝苑一、二期216500國源花園52224百合花園32449御景灣147932御龍灣107540明珠帝苑一、二期242854江南新城一、二、三期423275金城龍庭一期167462鳳林綜合樓A、B、C幢8924總計1790416住宅開發(fā)成為當?shù)佚堫^創(chuàng)鴻集團自1990年成立以來，已開發(fā)的住宅工程包括金鳳豪苑、金鳳茗苑、金鳳帝苑一、二期、陽光花園、國源花園、雅逸花園、百合花園、御景花園等，總建筑面積達179.04萬平方米。售房率達96%，入住率均在93%以上.近幾年的市場份額均占揭陽市的70%以上。已經(jīng)在揭陽市房地產(chǎn)行業(yè)奠定了龍頭地位，也創(chuàng)出了“創(chuàng)鴻地產(chǎn)”的品牌。金鳳豪苑金城龍庭御景花園御龍灣江南新城金鳳花園2829創(chuàng)鴻集團開發(fā)實力雄厚多數(shù)商業(yè)工程成為當?shù)貥酥拘越ㄖ椖棵Q建筑面積（m2）萬業(yè)廣場45654御景易初蓮花22697江南卜蜂易初蓮花購物中心33670金城商業(yè)文化步行街13782玉都廣場1040000總建筑面積1155803創(chuàng)鴻集團開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)工程包括萬業(yè)廣場、御景易初蓮花、金城商業(yè)文化步行街、御景灣.濱江風情街等，總建筑面積為115.58萬平方米，多個工程成為當?shù)貥诵越ㄖf業(yè)廣場御景易初蓮花江南卜蜂易初蓮花御景灣.濱江風情街金城商業(yè)文化步行街開發(fā)商創(chuàng)鴻集團簡介廣州南沙區(qū)房產(chǎn)市場分析1信托要素和交易結(jié)構(gòu)信托收益與風險控制2345目

錄30信托產(chǎn)品簡介31方案名稱中融-創(chuàng)鴻廣州南沙祈福集合資金信托方案受益人優(yōu)先級/次級受益人受托人中融國際信托信托規(guī)?？傄?guī)模1.76億元，由優(yōu)先級受益人和次級受益人分別認購優(yōu)先級8800萬元元，由信托公開募集資金認購次級8800萬元，由創(chuàng)鴻房地產(chǎn)對本工程的實際投資8800萬元認購工商銀行2年〔如次級受益人在信托年滿1.5年時提前回購，信托方案提前終止〕保管人信托期限信托要素簡介3132融資方式股權(quán)融資還款來源廣州市南沙區(qū)祈福生活區(qū)住宅和商鋪的銷售收入工程公司原股東創(chuàng)鴻房地產(chǎn)有選擇權(quán)回購股權(quán)信托退出工程管理信托管理方式工程公司負責廣州市南沙區(qū)祈福酒店南側(cè)工程的開發(fā)和建設(shè)及銷售受托人中融信托持有工程公司90%的股權(quán)，對工程公司和工程開發(fā)過程進行監(jiān)控：〔1〕中融信托委派管理人員進入工程公司董事會，公司的各項事務(wù)運作必須經(jīng)由信托同意才能運作。〔2〕派駐財務(wù)人員監(jiān)管整個工程的財務(wù)運作，對公司的支出和銷售回款賬戶進行監(jiān)管，充分保護信托利益在信托方案滿1.5年或2年時，次級受益人創(chuàng)鴻房地產(chǎn)，按照約定價格有選擇權(quán)地回購工程公司股權(quán)信托方案隨之終止。3233信托結(jié)構(gòu)中融信托保管銀行管理管理費保管費保管信托計劃（1.76億，2年）中融募集8800萬優(yōu)先級（注冊資本金：1000萬）90%股權(quán)工程土地使用權(quán)人工程開發(fā)主體創(chuàng)鴻房地產(chǎn)和廣東萬業(yè)置地認購8800萬次級負責開發(fā)管理項目公司創(chuàng)鴻集團提供資金保證信托產(chǎn)品簡介廣州南沙區(qū)房產(chǎn)市場分析1開發(fā)商創(chuàng)鴻集團簡介信托要素和交易結(jié)構(gòu)信托收益與風險控制2345目

錄3435收益分配方式受益人優(yōu)先級/次級受益人信托期限2年〔如次級受益人在信托滿1.5年時提前回購，信托方案提前終止〕優(yōu)先級受益人的預(yù)期年化收益率為10%預(yù)期年化收益率信托收益信托存續(xù)期間每滿一年分配一次收益信托終止后十個工作日內(nèi)，信托本金和最后半年的收益一次性返還優(yōu)先受益人的銀行賬戶352.市場風險…本工程在運行中將會遇到以下四種對信托方案產(chǎn)生不利影響的風險工程風險1、工程開發(fā)和運營風險3、信用風險4.管理風險風險及控制36風險來源

控制措施〔1〕創(chuàng)鴻集團是當?shù)貙嵙π酆竦姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有豐富的商業(yè)和住宅的開發(fā)經(jīng)驗，由創(chuàng)鴻集團負責工程的開發(fā)和管理，能夠保證工程開發(fā)進度和開發(fā)品質(zhì)，有效降低工程開發(fā)運營風險。〔2〕中融信托持有工程公司90%股權(quán)，對工程公司的本錢支出進行監(jiān)控，向工程公司派駐資金監(jiān)管人員，與公司管理層共同保管工程公司公章，包括法人章，財務(wù)專用章，合同專用章等，同時對工程公司的資金、財務(wù)等進行監(jiān)管，可保證工程進行時信托資金的平安和合理運用。工程開發(fā)和經(jīng)營風險：工程開發(fā)過程中，由于公司內(nèi)部管理、監(jiān)控等原因或外部政策、市場環(huán)境的影響導致工程工期進度延遲或預(yù)售時間延遲等潛在風險，從而影響信托財產(chǎn)的收益，進而影響受益人的收益水平。風險及控制37風險來源

及時了解和掌握國家相關(guān)的政策法規(guī)，針對其對本信托方案有可能產(chǎn)生的不利影響，提出并實施具體的風險控制措施?？刂拼胧┦袌鲲L險：國家貨幣政策、財政稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、宏觀政策及相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整與變化將會影響本信托的設(shè)立及管理；房地產(chǎn)市場價格波動的風險導致工程銷售收入及收益