摘要隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)糾紛日益增多，而房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為是導(dǎo)致房地產(chǎn)糾紛不斷增長的重要原因。首先分析房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為的表現(xiàn)形式和生成原因，然后針對房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為提出相應(yīng)的法律對策，以期加強對商品房購買者的法律保護。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)商；欺詐行為；法律對策

引言隨著我國住宅商品化政策的推行，購買商品房已成為大多數(shù)城鎮(zhèn)居民解決住房問題的重要方式。但由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，商品房交易不十分規(guī)范，因此購房者在商品房買賣中遭遇房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。甚至有人把房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐稱為“房地產(chǎn)黑洞”，意為被騙者防不勝防。中國消費者協(xié)會認為“房屋質(zhì)量(包括附屬設(shè)施)投訴，近幾年明顯增加，而且解決這類消費者權(quán)益糾紛的難度較大”。因此，分析研究房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為的表現(xiàn)形式和生成原因，提出防范房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為的法律對策以保護商品房購買者的權(quán)益十分必要。房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為及其表現(xiàn)形式房地產(chǎn)開發(fā)商，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。目前，我國房產(chǎn)開發(fā)商主要有專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項目公司三類?！捌墼p行為”是指當(dāng)事人一方故意制造虛假或歪曲的事實，或者故意隱匿事實真相，使表意人陷入錯誤而做出意思表示的行為。房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為是指開發(fā)商利用資金、身份、信息、人員各方面的優(yōu)勢地位，通過廣告、宣傳、告知等手段，故意向交易相對人即購房者隱瞞商品房用地、規(guī)劃、面積、設(shè)施、權(quán)屬等方面的真實情況，誘使購房者與其建立交易關(guān)系，訂立商品房買賣合同的欺詐行為。在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為有多種表現(xiàn)形式，依商品房交易時欺詐行為的具體實施方式不同，可主要分為以下幾種：虛假廣告宣傳誤導(dǎo)購房者這主要是指開發(fā)商在媒體及售樓宣傳品中虛構(gòu)商品房的環(huán)境條件、道路條件、其他規(guī)劃條件等，誘使購房者與開發(fā)商進行交易。虛假廣告是一種有悖于誠實信用的行為，虛假廣告對其界定比較困難，對此，我國相關(guān)的行政規(guī)章和司法解釋規(guī)定，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。無證或缺證開發(fā)并隱瞞購房者根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23的規(guī)定，開發(fā)商售房時必須具有以下許可證件：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證。開發(fā)商如果沒有依法取得開發(fā)工程所需的各種許可證件且沒有如實告知購房者，在合同約定的期限內(nèi)又不能補辦相關(guān)手續(xù)，這就違反了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)，同時因沒有履行自己的告知義務(wù)，構(gòu)成了對購房者的欺詐。一房多賣并隱瞞購房者這是指開發(fā)商將商品房出售給特定購房者后，又再次或多次將該房售賣給其他購房者的行為。在該行為實施過程中，開發(fā)商既向前手購房者隱瞞將該房再售予他人的事實，又向后手購房者隱瞞了商品房已售予他人的事實，應(yīng)構(gòu)成欺詐。房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為的生成原因房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為的生成原因有多種，與房地產(chǎn)行業(yè)本身特點相關(guān)聯(lián)的主要有以下幾種：房地產(chǎn)行業(yè)的誠信經(jīng)營理念尚淺中國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，到20世紀(jì)80年代之后，房地產(chǎn)業(yè)才重新在經(jīng)濟生活中出現(xiàn)，并逐步發(fā)展成國民經(jīng)濟生活中的主要部門。但在這一過程中，由于相應(yīng)的法律制度不健全，一些房地產(chǎn)開發(fā)商的行為沒有受到應(yīng)有的約束，以追求企業(yè)利益最大化為目標(biāo)，而不兼顧社會公眾利益，并且沒有因此受到國家相關(guān)法律法規(guī)的制裁。房地產(chǎn)開發(fā)商實施欺詐行為的成本過小，難以形成誠信經(jīng)營的理念，因而開發(fā)商就不斷出現(xiàn)嚴(yán)重違反誠信原則的欺詐行為。現(xiàn)行法律規(guī)制之不足目前，我國已有一些調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范，如《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等。但商品房交易的法律規(guī)定仍不全面和具體，還沒有真正建立起商品房交易中的信息公開披露制度、商品房交易面積的公正測評制度、不良經(jīng)營開發(fā)商的市場強制退出制度等。特別是對如何有效地防范房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為，在法律上仍然存在著缺陷。政府職能部門監(jiān)管不力在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，商品房交易存在著開發(fā)商與購房者主體地位實質(zhì)的不平等性。相對于開發(fā)商，購房者處于弱勢地位。同時，商品房交易是否公平關(guān)系著社會公共利益。因此，政府職能部門應(yīng)對開發(fā)商依法進行及時、全面的監(jiān)管，對其欺詐行為給予必要的行政處罰。但近年來，房地產(chǎn)行政主管部門對商品房交易活動明顯監(jiān)管不力。防范房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為的法律對策措施商品房交易主要作為平等主體間的民事法律行為，適用民法的規(guī)定，同時也適用房地產(chǎn)行政管理法及刑法的相關(guān)規(guī)定?，F(xiàn)行商品房交易法律制度在程序和實體兩方面存在著不健全和不完善，急需有針對性地予以修正和補充，以便從法律制度上防范房地產(chǎn)開發(fā)商的各種欺詐行為。嚴(yán)格落實《消費者權(quán)益保護法》第49條我國《消費者權(quán)益保護法》(以下簡稱《消法》)第49條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加其賠償受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價格或者接受服務(wù)的費用的一倍?！痹撘?guī)定確立了懲罰性損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任，即“損一賠二”的民事責(zé)任。在商品房買賣過程中，就房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為是否適用《消法》第49條的問題，在理論和司法實務(wù)上都存在爭議。我認為，房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為應(yīng)該適用《消法》第49條即懲罰性賠償制度。首先，商品房是商品。商品房是經(jīng)過了人的加工物，是為了進行交換而生產(chǎn)出來的產(chǎn)品，因此，沒有理由認為商品房不是商品。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商是經(jīng)營者，商品房購買者是消費者。購房者購買商品房的目的主要是為了居住，而不是用來作為生產(chǎn)經(jīng)營的場所，商品房購買者是消費者；同時，房地產(chǎn)開發(fā)商是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，在性質(zhì)上房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)是經(jīng)營者。再次，適用該制度符合《消法》保護消費者弱者利益的立法精神。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，消費者與生產(chǎn)者、銷售者日漸分離，以及社會化商品生產(chǎn)條件下的經(jīng)濟壟斷的產(chǎn)生發(fā)展，客觀上消費者已逐漸成為市場交易中的弱者。因此，制止房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為，對購房者給予《消法》的特殊保護，符合《消法》的立法精神。應(yīng)當(dāng)注意的是，在房地產(chǎn)交易過程中有的開發(fā)企業(yè)與購房者發(fā)生的糾紛只是基于一般的履行合同的瑕疵，并不存在欺詐的故意。對于這類行為，我認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一般的違約責(zé)任，而不采取雙倍賠償?shù)霓k法。完善商品房買賣合同違約責(zé)任條款目前，在商品房交易實務(wù)中使用的是統(tǒng)一的格式合同，但涉及到違約責(zé)任方面的內(nèi)容則早已被開發(fā)商填滿。開發(fā)商拒絕與購房者商討關(guān)于違約責(zé)任的約定事項，購房者若想買賣成交，其唯一的選擇就是接受開發(fā)商單方確定的雙方違約責(zé)任承擔(dān)方式和比例等不平等條件。這種不平等條件不僅包括買賣雙方在違約責(zé)任約定方面形式上的不平等，還有隱含的不平等條件。例如在有的商品房買賣合同中，購房者逾期付款向開發(fā)商按日支付萬分之二的違約金；開發(fā)商逾期交房向購房者按日支付萬分之一的違約金。在現(xiàn)實中開發(fā)商違約責(zé)任承擔(dān)已兌現(xiàn)的案例少之又少，而延遲付款的購房者承擔(dān)違約責(zé)任的例子則司空見慣。在商品房買賣合同中已明顯地呈現(xiàn)出了“賣方市場”的特質(zhì)，這是一種極不正常的交易規(guī)則。在商品房買賣當(dāng)中對于雙方違約責(zé)任的約定必須始終保持平等的狀態(tài)，這種平等狀態(tài)相關(guān)平衡機制的引入將會有效地維護處于弱勢地位購房者的實體權(quán)利，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)由建設(shè)部在統(tǒng)一制定的商品房買賣合同中，就同一種違約行為明確規(guī)定買賣雙方應(yīng)承擔(dān)同等的違約責(zé)任。建立健全購房相關(guān)合同的規(guī)范目前社會上采用的各式房產(chǎn)交易合同，大部分是一方提供的，而這樣單方提供的合同不論在內(nèi)容，還是在形式、效力等各方面，都只能極大的保證其中一方，尤其是合同提供方的利益。保證單方利益，而忽視甚至危害另一方利益直接會出現(xiàn)產(chǎn)生欺詐行為的漏洞。對此，相關(guān)部門應(yīng)該本著公平、公正、有效的原則，盡快完善制定相關(guān)房地產(chǎn)合同，并建立健全法律法規(guī)強制各房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)一執(zhí)行和運用。這種房地產(chǎn)合同應(yīng)該盡可能詳細的列舉雙方的每項義務(wù)及權(quán)利，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生欺詐行為產(chǎn)生的可能性。建立健全房地產(chǎn)買賣定金的法律擔(dān)保制度在房地產(chǎn)交易的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以對購房者提前收一定數(shù)額的定金。定金一旦交付，房屋購買者就失去了交易中的主動性，而任由房地產(chǎn)開發(fā)商隨意改變房屋條件及交房時間、房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)辦理時間等問題。如果房屋購買者就這些問題提出異議，則會遭到房地產(chǎn)開發(fā)商以合同違約為理由，克扣定金，甚至不予退還相應(yīng)定金。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)收取定金的既定事實，另一方面是房屋購買者毫無合同及相關(guān)法律法規(guī)的保護，致使房屋購買者要求退還定金的權(quán)利得不到合法的支持，進而大大傷害房屋購買者的權(quán)利。對此，在有關(guān)合同或證明中，建議強制房地產(chǎn)開發(fā)商明確標(biāo)明，不可因為雙方尤其是開發(fā)商的責(zé)任而只是房屋買賣未成功時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該無條件返還給房屋購買者全部定金。

結(jié)束語隨著房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各種欺詐行為在房地產(chǎn)的交易過程中越來越普遍、形式越來越多樣化，危害也同樣越來越嚴(yán)重，這不僅對建立良好的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)秩序起到了破壞作用，也對整個經(jīng)濟社會的發(fā)展產(chǎn)生了消極的阻礙作用。盡管產(chǎn)生欺詐行為的原因是多方面、多渠道的，但是總體而言，運用法律手段來實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)欺詐行為的規(guī)范是行之有效的對策。

致謝在此論文完成之際，謹向我尊敬的導(dǎo)師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。還要感謝我的好友在論文寫作期間對我的鼓勵與關(guān)懷，謝謝你們。求學(xué)多年，即將走入社會參加工作之時，最最需要感謝是我的親人，感謝你們的無時無刻不在的鼓勵和支持，焉得諼草，言樹之背，養(yǎng)育之恩，無以回報，你們永遠健康快樂是我最大的心愿。

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