我把海洋獻(xiàn)給你！我把海洋獻(xiàn)給你！中國(guó)·湖北

自古人杰地靈群雄逐鹿之地

江湖·湖北

武昌、漢陽(yáng)、漢口，三鎮(zhèn)鼎立。因?yàn)橛兴盐錆h分成三鎮(zhèn)，武漢才有了與其他城市不同的靈氣。曹魏、蜀漢、孫吳，三足鼎立。因?yàn)橛辛巳龂?guó)英雄的痕跡，武漢多了一份厚重與帥氣。

武漢人是自豪的：氣勢(shì)磅礴的長(zhǎng)江，故人辭過(guò)的黃鶴樓，櫻花爛漫的武大校園，每一種色彩都會(huì)連接著你的想象力；武漢人又是遺憾的：因?yàn)樵谖覀兪垒叺纳窠?jīng)末梢里一直缺少著一種重要的顏色——海藍(lán)。海洋：讓我們充滿了無(wú)窮的信心與力量！我從來(lái)不是德國(guó)人事實(shí)上我只是柏林人更確切地說(shuō)柏林西邊或者是西柏林西邊的人城市里其它區(qū)域?qū)ξ叶匀缤瑖?guó)外。。。。。。我們是某個(gè)特定市區(qū)里的大城市人——布盧斐爾德〔Erwinblumenfold)請(qǐng)注意：我們重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了三件事品牌在區(qū)域內(nèi)不成熟，旅游沒(méi)有兌現(xiàn)，住宅需要旅游穿針引線海昌住宅產(chǎn)品自有屬性的展示與放大海洋、品牌、住宅三線滾動(dòng)整合，實(shí)現(xiàn)突圍和目標(biāo)武漢極地海洋世界工程形象定位與營(yíng)銷(xiāo)策略提報(bào)-一期住宅·偉業(yè)參謀·2021年6月-目錄〔Contents〕：Ⅰ期整體運(yùn)營(yíng)策略與定位旅游地產(chǎn)模式的解析及借鑒海昌武漢工程存在的課題海昌武漢工程自身資源的解讀工程整體運(yùn)營(yíng)思路Ⅰ期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案旅游地產(chǎn)模式解析與借鑒借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向Part1深圳及成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析海昌自有旅游地產(chǎn)工程分析華僑城和海昌前期工程借鑒借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向無(wú)論海昌之星先開(kāi)住宅還是先開(kāi)旅游，不可否認(rèn)，海昌之星終究還是一個(gè)旅游主題式復(fù)合地產(chǎn)，讓我們從旅游地產(chǎn)入手，挑選華僑城和青城山。借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向天然的稀缺的去的次數(shù)少度假類(lèi)型內(nèi)部繁華城市內(nèi)為數(shù)不多的青城山與區(qū)域的關(guān)系華僑城特性旅游類(lèi)型消費(fèi)方式價(jià)值已經(jīng)存在屢次重復(fù)消費(fèi)城市大局部人參與形式豐富滿足短時(shí)間游玩X

海昌之星不相符√

海昌之星相符必然的跳躍的娛樂(lè)內(nèi)部繁華去的次數(shù)多短時(shí)間游玩帶動(dòng)并改變區(qū)域價(jià)值武漢海昌極地海洋世界工程與華僑城工程擁有相同的維度，我們嘗試從同類(lèi)型地產(chǎn)“華僑城〞里尋找答案。華僑城是國(guó)內(nèi)從事“旅游〞+“地產(chǎn)〞開(kāi)發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園也國(guó)內(nèi)最為成熟的，規(guī)模更是全國(guó)之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)——板道小鎮(zhèn)，更被視為國(guó)內(nèi)主題社區(qū)開(kāi)發(fā)典范。我們以華僑城為例，詳細(xì)探討旅游主題復(fù)合地產(chǎn)模式。關(guān)于華僑城：旅游地產(chǎn)模式解析與借鑒借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向Part1深圳及成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析海昌自有旅游地產(chǎn)工程分析華僑城和海昌前期工程借鑒深圳及成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析開(kāi)發(fā)流程與收益關(guān)系住宅“波托菲諾〞當(dāng)年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤(rùn)，一舉超過(guò)四大旅游主題公園年收入之和?！安ㄍ蟹浦Z〞作為旅游地產(chǎn)工程的經(jīng)典之作，它給華僑城帶來(lái)的利潤(rùn)是巨大的。深圳華僑城：主題公園商業(yè)街酒店等效勞配套深圳和成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析主題公園商服配套第一步：曾有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，每在華僑城主題公園和休閑商業(yè)消費(fèi)1元，帶動(dòng)的其他消費(fèi)如住宿、購(gòu)物休閑等就到達(dá)7元——事實(shí)上，“旅游主題地產(chǎn)〞對(duì)于整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)、區(qū)域模式的奠定、城市價(jià)值的推動(dòng)，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是“1：7〞的簡(jiǎn)單比例可以概括。深圳和成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析深圳華僑城：奠定項(xiàng)目?jī)r(jià)值住宅主題公園商服配套主題公園商服配套第二步：深圳和成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析深圳華僑城：住宅主題公園商服配套有主題公園的拉動(dòng)，有1:7價(jià)值鏈的存在，區(qū)域經(jīng)濟(jì)日趨成熟，地塊價(jià)值價(jià)值得到最大化的膨脹，旅游地產(chǎn)住宅局部的高價(jià)熱銷(xiāo)成為可能。1:7的價(jià)值鏈主題公園商服配套第三步：深圳和成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析深圳華僑城：住宅主題公園商服配套1:7的價(jià)值鏈華僑城天鵝堡一期賣(mài)價(jià)8500元/平方米，而附近白石洲的房?jī)r(jià)只有6000元/平方米；北京世紀(jì)華僑城工程在朝陽(yáng)區(qū)南磨房，工程附近的樓盤(pán)原價(jià)4200元/平方米，華僑城進(jìn)入后上揚(yáng)到了6500元/平方米。深圳和成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析深圳華僑城模式總結(jié)：結(jié)論一結(jié)論二結(jié)論三結(jié)論四深圳華僑城模式：是在旅游地產(chǎn)沒(méi)有品牌或品牌不成熟的初期階段啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。前期通過(guò)造主題公園、造居住環(huán)境、造價(jià)值概念來(lái)催熟地塊，從而提升住宅溢價(jià)空間。波托菲洛項(xiàng)目繼承了主題公園的知名度，加上自身宜居與投資價(jià)值，成為客群追捧的對(duì)象。塑造旅游地產(chǎn)品牌，包含主題公園與模式住宅部分，二者缺一不可。住宅模式顛覆主題公園商服配套如果將模式進(jìn)行顛覆或換位進(jìn)行，成功能否再次上演？深圳和成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析成都華僑城：深圳和成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析住宅旅游歡樂(lè)谷公園開(kāi)放純水岸一期開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)成果：364套房源當(dāng)天全部售罄，開(kāi)盤(pán)均價(jià)7800元/平米，銷(xiāo)售面積6.6平米，成交額高達(dá)5.1億。成都華僑城：北京、香港沖環(huán)境成都、四川廣州、深圳沖產(chǎn)品成都華僑城成都華僑城的高價(jià)熱銷(xiāo)源于客群的追捧，與一般的區(qū)域性地產(chǎn)不同，它的客群來(lái)源于全國(guó)各地，及其廣泛。從客戶訪談中我們了解到：這些客戶都是沖著華僑城品牌來(lái)的。華僑城品牌光環(huán)這類(lèi)客群有個(gè)名字：華僑城模式品牌追隨者深圳和成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析迄今為止，華僑城累計(jì)了長(zhǎng)達(dá)20年的旅游運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與十多年的住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。華僑城模式品牌高度到達(dá)無(wú)人不知，無(wú)人不曉的程度，華僑城旅游產(chǎn)品與住宅產(chǎn)品得到認(rèn)可與追捧。成都華僑城模式那么是旅游地產(chǎn)品牌到達(dá)國(guó)人皆知高度時(shí)的產(chǎn)物，有足夠品牌知名度與美譽(yù)度來(lái)支撐先開(kāi)住宅的高開(kāi)熱銷(xiāo)。成都華僑城深圳華僑城波托菲洛2001年純水岸2021年歡樂(lè)谷1998民俗文化村1991世界之窗1994成都華僑城的根底之一便在于站在了華僑城品牌模式高度。成都華僑城結(jié)論：深圳和成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析結(jié)論旅游地產(chǎn)模式解析與借鑒借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向Part1深圳及成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析海昌自有旅游地產(chǎn)工程分析華僑城和海昌前期工程借鑒海昌自有旅游地產(chǎn)工程分析海昌自有旅游地產(chǎn)工程分析大連極地海洋世界：青島極地海洋世界于2007年9月榮膺國(guó)家級(jí)4A旅游景區(qū)稱(chēng)號(hào)，是迄今為止山東省最大的旅游工程，也是青島迎接2021奧運(yùn)會(huì)的七大旅游工程之一。海昌自有旅游地產(chǎn)工程分析青島極地海洋世界：成都極地海洋世界完全建成后將成為城南首席復(fù)合商業(yè)中心，年接待游客量預(yù)計(jì)可達(dá)300萬(wàn)人次以上，輻射川、渝、云、貴、陜、藏等西南地區(qū)各省市，奠定了長(zhǎng)期而穩(wěn)固的旅游消費(fèi)客源。海昌自有旅游地產(chǎn)工程分析成都極地海洋世界：結(jié)論一海昌自有旅游地產(chǎn)工程總結(jié)：海昌自有旅游地產(chǎn)工程分析結(jié)論二結(jié)論三在已經(jīng)開(kāi)放的極地海洋世界區(qū)域內(nèi)，海昌有著良好的知名度與美譽(yù)度海昌品牌高度與平臺(tái)還有很大的上升空間極地海洋世界是一個(gè)很有吸引力的旅游工程，將補(bǔ)充完善城市經(jīng)濟(jì)鏈旅游地產(chǎn)模式解析與借鑒借鑒旅游地產(chǎn)模式的選擇方向Part1深圳及成都華僑城開(kāi)發(fā)模式分析海昌自有旅游地產(chǎn)工程分析華僑城和海昌前期工程借鑒華僑城和海昌前期工程借鑒分析借鑒總結(jié)：華僑城和海昌自身工程借鑒在一個(gè)新的區(qū)域內(nèi)，企業(yè)品牌高度不夠的情況下，采用深圳華僑城模式，先營(yíng)造環(huán)境，開(kāi)發(fā)旅游，待區(qū)域成熟并且品牌如雷貫耳之后，再開(kāi)發(fā)住宅對(duì)工程整體而言更為有利現(xiàn)實(shí)情況，武漢海昌極地海洋世界工程需要在旅游未顯現(xiàn)，同時(shí)區(qū)域品牌未到達(dá)一定知名度的前提下，采用先開(kāi)發(fā)住宅的成都華僑城模式。海昌之星存在的課題新政解讀和對(duì)本案的影響Part2工程整體區(qū)域解讀前期客戶調(diào)研及總結(jié)報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)瓶頸及銷(xiāo)售模式帶來(lái)的困擾工程整體區(qū)域解讀工程位于常青、后湖、金銀湖、盤(pán)龍城四大樓市板塊的結(jié)合部位。典型近郊開(kāi)拓型大規(guī)模居住社區(qū)周邊無(wú)生活配套設(shè)施，與市中心約15公里，公共交通欠興旺規(guī)劃利好，但開(kāi)展啟動(dòng)較慢由區(qū)域包圍攻勢(shì)，客戶截流現(xiàn)象嚴(yán)重，后期引導(dǎo)周期較長(zhǎng)自身規(guī)模相對(duì)較大周期較長(zhǎng)金銀湖后湖至盤(pán)龍城常青工程整體區(qū)域解讀M1M2M4M3工程所處位置公共交通缺乏，市政、商服配套目前沒(méi)有。最具吸引力的海洋館在住宅之后開(kāi)放，既定的開(kāi)發(fā)模式被顛覆。沒(méi)有海洋館的吸引力，脫離區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)期能否實(shí)現(xiàn)？恰逢新政，樓市哀鴻遍地，海昌之星一枝獨(dú)秀的支撐在哪？沒(méi)有后湖的配套比不過(guò)金銀湖的宜居環(huán)境拼不過(guò)盤(pán)龍城的價(jià)格工程整體區(qū)域解讀工程整體區(qū)域解讀工程處于“四面受敵〞區(qū)域，客群被嚴(yán)重分流結(jié)論海昌之星存在的課題新政解讀和對(duì)本案的影響Part2工程整體區(qū)域解讀前期客戶調(diào)研及總結(jié)報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)瓶頸及銷(xiāo)售模式帶來(lái)的困擾新政解讀和對(duì)本案的影響新一輪調(diào)控將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響—專(zhuān)業(yè)、深刻自曝其短,劍指土地財(cái)政，土地抵押貸款，按揭貸款等核心問(wèn)題系列措施開(kāi)始切中要害,類(lèi)物業(yè)稅杠桿或?qū)⒊蔀樽詈笠话牙行抡庾x和對(duì)本案的影響新政解讀：33新政解讀和對(duì)本案的影響新政解讀：市場(chǎng)判斷判斷一：就反響而言；本輪調(diào)控，市場(chǎng)開(kāi)展的量?jī)r(jià)表現(xiàn)將會(huì)經(jīng)過(guò)三個(gè)階段鑒于當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)總體呈現(xiàn)出錢(qián)多、供給缺乏以及博弈透明三個(gè)因素，預(yù)期市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)會(huì)經(jīng)歷三個(gè)過(guò)程。第一階段：成交量率先萎縮，價(jià)格的短期內(nèi)將會(huì)是成型僵持狀態(tài)；第二階段：價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，成交量相應(yīng)的會(huì)有所增長(zhǎng)，在此輪完成三方博弈的新的行業(yè)探底；第三階段，將會(huì)是在第二階段根底上市場(chǎng)有所回轉(zhuǎn)。需要說(shuō)明的是，本輪調(diào)控我們認(rèn)為是保護(hù)型調(diào)控，至少會(huì)持續(xù)六個(gè)月，同時(shí)價(jià)格如果不能在目前狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)至少是10-15%的回調(diào)幅度，政府是不會(huì)就此打住。新政解讀：新政解讀和對(duì)本案的影響新政解讀：新政解讀和對(duì)本案的影響新政解讀：新政解讀和對(duì)本案的影響市場(chǎng)判斷判斷四：就后續(xù)供給而言；集中性壓力將會(huì)出現(xiàn)在今年四季度及2021年上半年從三種供給情況來(lái)看，可售面積目前并不充裕，新開(kāi)工面積及在建面積那么普遍成倍加大，這點(diǎn)從年初眾多上市企業(yè)的年報(bào)中查閱即可看出，另一方面2021年出讓的大量土地，從目前政府防囤地而頻繁的催促和緊密的審查來(lái)看，也在被動(dòng)加速開(kāi)工確保上市。按照目前整體節(jié)奏來(lái)看，第四季度以及2021年上半年將會(huì)是集中的上市供給期，壓力會(huì)比較大。新政解讀：新政解讀和對(duì)本案的影響二環(huán)以內(nèi)：市場(chǎng)供不應(yīng)求特征明顯，后續(xù)供給缺乏，現(xiàn)有供給土地以舊城改造和城中村改造土地為主，有剛性需求支撐。在調(diào)整期間將主要表現(xiàn)為短時(shí)成交量的減少，以及價(jià)格的微調(diào)，并首先觸低回暖?！参覀冾A(yù)計(jì)調(diào)整期為6-8個(gè)月〕二三環(huán)及三外環(huán)：后續(xù)商品房放量供給的二三環(huán)和三外環(huán)將率先調(diào)整，在成交量大幅縮水之后，將率先降價(jià)調(diào)整，后續(xù)調(diào)整幅度較中心城區(qū)大，調(diào)整時(shí)間較中心城區(qū)長(zhǎng)?！参覀冾A(yù)計(jì)調(diào)整期在10-11個(gè)月〕本輪調(diào)控我們認(rèn)為是保護(hù)型調(diào)控，至少將會(huì)持續(xù)六個(gè)月，未來(lái)市場(chǎng)將放量供給，二三環(huán)和三環(huán)外將率先進(jìn)行調(diào)整，中心區(qū)受影響較?。挥捎诔侵写甯脑鞎?huì)帶來(lái)大量的剛性需求，中心區(qū)將首先回暖。新政解讀總結(jié)：新政解讀和對(duì)本案的影響工程開(kāi)盤(pán)〔10年1月〕時(shí)間正處于市場(chǎng)調(diào)整后的量?jī)r(jià)齊跌階段且供給量較大。

郊區(qū)與近郊區(qū)將率先調(diào)整，本案位于外圍區(qū)域，沖擊更大。新政對(duì)本案的影響：新政解讀和對(duì)本案的影響海昌之星存在的課題新政解讀和對(duì)本案的影響Part2工程整體區(qū)域解讀前期客戶調(diào)研及總結(jié)營(yíng)銷(xiāo)瓶頸及銷(xiāo)售模式帶來(lái)的困擾前期客戶調(diào)研及總結(jié)傾聽(tīng)最真實(shí)的聲音——?海昌之星客戶調(diào)研?本次調(diào)查取樣對(duì)象為：地產(chǎn)業(yè)內(nèi)與業(yè)外同時(shí)調(diào)研，職業(yè)涉及企業(yè)主、高管、中層管理以及普通白領(lǐng)調(diào)查取樣地點(diǎn)：西北湖國(guó)貿(mào)大廈、建設(shè)大道沿線本次調(diào)查取樣時(shí)間：2021年5月28-29日本次調(diào)查樣本數(shù)量：50份，其中完整有效問(wèn)卷42份武漢極地海洋世界認(rèn)知項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知意向房型項(xiàng)目居住投資價(jià)值認(rèn)知海昌品牌認(rèn)知度意向單價(jià)？總價(jià)本次市場(chǎng)調(diào)研的主要內(nèi)容：前期客戶調(diào)研：前期客戶調(diào)研及總結(jié)海昌品牌認(rèn)知度極地海洋世界認(rèn)知度工程區(qū)域認(rèn)知意向戶型價(jià)值判斷及以下價(jià)格本次市調(diào)顯示海昌品牌目前在武漢認(rèn)知度不高，僅十分之一的人知道海昌集團(tuán)將在武漢建設(shè)極地海洋館，而在沒(méi)有明確的人群中又有1/3的人誤認(rèn)為海昌系列隱形眼鏡。前期客戶調(diào)研：前期客戶調(diào)研及總結(jié)海昌品牌認(rèn)知度極地海洋世界認(rèn)知度工程區(qū)域認(rèn)知意向戶型價(jià)值判斷及以下價(jià)格本次市調(diào)顯示差不多一半的武漢人不清楚極地海洋館已經(jīng)在武漢建設(shè)，品牌建設(shè)與宣傳力度不夠；但差不多3/4的人群對(duì)海洋館來(lái)到武漢表示歡送，證明海洋館在武漢的市場(chǎng)根底較好。Sectionheader海昌品牌認(rèn)知度極地海洋世界認(rèn)知度工程區(qū)域認(rèn)知意向戶型價(jià)值判斷及以下價(jià)格本次市調(diào)顯示工程所處位置偏僻，不具備位置優(yōu)勢(shì)，對(duì)不經(jīng)常跑黃陂的人而言，很難弄清楚具體位置。海昌品牌認(rèn)知度極地海洋世界認(rèn)知度工程區(qū)域認(rèn)知意向戶型價(jià)值判斷及以下價(jià)格海昌品牌認(rèn)知度極地海洋世界認(rèn)知度工程區(qū)域認(rèn)知意向戶型價(jià)值判斷及以下價(jià)格調(diào)查顯示客群在按照盤(pán)龍城的價(jià)格對(duì)待本案，這跟工程前期沒(méi)有較好的宣揚(yáng)、推廣有關(guān)，工程價(jià)值被低估。與意向均價(jià)調(diào)查一樣，接受調(diào)查的受眾習(xí)慣性將盤(pán)龍城的總價(jià)置于本案。前期客戶調(diào)研及總結(jié)簡(jiǎn)單的一句話：在武漢，海昌旅游地產(chǎn)品牌知名度還不夠，也沒(méi)有大量的追捧者。海昌之星存在的課題新政解讀和對(duì)本案的影響Part2工程整體區(qū)域解讀前期客戶調(diào)研及總結(jié)營(yíng)銷(xiāo)瓶頸及銷(xiāo)售模式帶來(lái)的困擾營(yíng)銷(xiāo)瓶頸及銷(xiāo)售模式帶來(lái)的困擾我們的營(yíng)銷(xiāo)瓶頸：模式脫節(jié)后選擇海昌之星的客戶在哪？營(yíng)銷(xiāo)瓶頸及銷(xiāo)售模式帶來(lái)的困擾武漢市場(chǎng)沒(méi)有大量追捧者品牌高度不夠工程自身問(wèn)題問(wèn)題可借鑒的模式導(dǎo)致找不到1、去化速度慢2、很難在溢價(jià)上突圍3、很容易與周邊競(jìng)品膠著導(dǎo)致產(chǎn)生的銷(xiāo)售問(wèn)題營(yíng)銷(xiāo)瓶頸及銷(xiāo)售模式帶來(lái)的困擾銷(xiāo)售模式帶來(lái)的困擾：住宅先，旅游主題公園后的銷(xiāo)售模式，在沒(méi)有品牌的前提下，我們找不到可借鑒的模式。直接導(dǎo)致的可能會(huì)發(fā)生的銷(xiāo)售問(wèn)題：去化速度慢很難在溢價(jià)上突圍很容易與周邊競(jìng)品膠著。海昌武漢工程自身資源的解讀中國(guó)最大擁有極地海洋公園的工程之一Part3超大體量物業(yè)形態(tài)豐富輔助資源超大體量品牌潛力巨大住宅面積：約58萬(wàn)平米擁有更多的可塑空間海昌武漢工程自身資源的解讀超大體量：海昌武漢工程自身資源的解讀中國(guó)最大擁有極地海洋公園的工程之一Part3超大體量物業(yè)形態(tài)豐富輔助資源品牌潛力巨大中國(guó)最大擁有極地海洋公園的工程之一中國(guó)最大之一極地海洋世界海昌武漢工程自身資源的解讀極地海洋世界公園：核心海昌武漢工程自身資源的解讀中國(guó)最大擁有極地海洋公園的工程之一Part3超大體量物業(yè)形態(tài)豐富輔助資源品牌潛力巨大物業(yè)形態(tài)豐富融旅游、商業(yè)、住宅等集為一體海昌武漢工程自身資源的解讀物業(yè)豐富復(fù)合地產(chǎn)：海昌武漢工程自身資源的解讀中國(guó)最大擁有極地海洋公園的工程之一Part3超大體量物業(yè)形態(tài)豐富輔助資源品牌潛力巨大品牌潛力巨大海昌武漢工程自身資源的解讀品牌潛力巨大：核心大連、青島、成都成功開(kāi)發(fā)海昌武漢工程自身資源的解讀中國(guó)最大擁有極地海洋公園的工程之一Part3超大體量物業(yè)形態(tài)豐富輔助資源品牌潛力巨大輔助資源三面臨湖，景觀資源豐富湖水海昌武漢工程自身資源的解讀景觀資源優(yōu)勢(shì)突出：戶型可選擇性強(qiáng)，客戶覆蓋面廣。種類(lèi)房型物業(yè)類(lèi)型面積

（㎡）套數(shù)

（套）套數(shù)所占比例備注14*2*3疊加別墅197.64222.0%4.1%送花園疊加別墅187.58222.0%有入戶花園23*2*2花園洋房137.78-140.43524.8%31.6%帶庭院花園洋房127.66-130.35524.8%帶兩露臺(tái)花園洋房123.22-123.43524.8%帶一露臺(tái)花園洋房112.92524.8%帶兩露臺(tái)一陽(yáng)臺(tái)高層132.93-133.113212.3%均帶空中院館、19、20#樓臥室?guī)эh窗32*2*2花園洋房92.92524.8%64.3%帶兩露臺(tái)一陽(yáng)臺(tái)42*2*1花園洋房87.06-87.07524.8%帶一露臺(tái)一陽(yáng)臺(tái)2*2*1高層95.79-98.3258854.6%帶空中花園和入戶花園

客廳帶超大陽(yáng)臺(tái)

主臥帶飄窗合計(jì)//1076100.0%100.0%/海昌武漢工程自身資源的解讀戶型選擇面廣：屬于政府重點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)新城，宜居價(jià)值高，升值空間大北部新城組群海昌武漢工程自身資源的解讀生態(tài)新城開(kāi)展?jié)摿Γ簭纳峡梢缘贸?，海洋館海昌的品牌效應(yīng)是我們?cè)趨^(qū)域內(nèi)，甚至是武漢都是獨(dú)有的，以上兩點(diǎn)將是我們工程的核心優(yōu)勢(shì)，也是我們工程一期的立身之本。海昌武漢工程自身資源的解讀工程整體運(yùn)營(yíng)思路我們的目標(biāo)Part4我們的出路客戶的理解和來(lái)源運(yùn)營(yíng)思路拆解我們的出路工程整體運(yùn)營(yíng)思路我們的出路：建立并推出海昌模式后各階段住宅價(jià)值預(yù)判模式品牌初期階段形成品牌與品牌影響力階段成形模式擴(kuò)展與復(fù)制階段海昌正處于推出海昌模式的最好時(shí)期！其一、結(jié)合華僑城模式的成功要素，可以判斷海昌已經(jīng)具備推出海昌模式的根底與物理?xiàng)l件。其二、海昌全國(guó)布局已經(jīng)展開(kāi)，而海昌模式品牌的美譽(yù)度、知名度不夠，對(duì)海昌工程的快速運(yùn)作產(chǎn)生了掣肘。其三、深入剖析旅游地產(chǎn)工程與海昌成功工程的本質(zhì)，建立并推出海昌模式對(duì)海昌同類(lèi)型工程的后續(xù)開(kāi)展有著關(guān)鍵性的作用。工程整體運(yùn)營(yíng)思路我們的目標(biāo)Part4我們的出路客戶的理解和來(lái)源運(yùn)營(yíng)思路拆解我們的目標(biāo)定義武漢城市名片工程整體運(yùn)營(yíng)思路我們的目標(biāo)：升級(jí)武漢消費(fèi)價(jià)值價(jià)值不斷翻升的武漢第一公園家成為：華中首屈一指的旅游地產(chǎn)品牌實(shí)行：雙模式滾動(dòng)開(kāi)發(fā)吸引：全武漢乃至全華中的客戶價(jià)值：向中心城區(qū)核心價(jià)格靠攏透過(guò)這個(gè)目標(biāo)，讓客群看見(jiàn)極地海洋世界未來(lái)的價(jià)值！工程整體運(yùn)營(yíng)思路我們的目標(biāo)Part4我們的出路客戶的理解和來(lái)源運(yùn)營(yíng)思路拆解客戶的理解和來(lái)源打造海昌模式品牌追隨者客戶“模式品牌〞“品牌追隨者〞認(rèn)準(zhǔn)海昌，認(rèn)準(zhǔn)海昌旗下的海洋世界，更認(rèn)準(zhǔn)海昌旅游地產(chǎn)的升值潛力。+意向客戶優(yōu)質(zhì)客戶工程營(yíng)銷(xiāo)周期內(nèi)有購(gòu)房需求的人群。對(duì)工程有購(gòu)置意向，同時(shí)愿意成為海昌的會(huì)員。品牌追隨者客戶工程整體運(yùn)營(yíng)思路客戶的理解及來(lái)源：客戶描述向往海洋文化的人“海洋〞是本工程最為獨(dú)特的氣質(zhì)，也是本工程區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最為鮮明的旗幟。海洋是客戶購(gòu)置本工程的共同理由。工程整體運(yùn)營(yíng)思路客戶的理解及來(lái)源：客群細(xì)分：按總價(jià)圈定人群〔價(jià)格測(cè)定見(jiàn)第六局部〕物業(yè)類(lèi)型預(yù)計(jì)均價(jià)面積區(qū)間主力總價(jià)客戶類(lèi)別疊拼排屋10000元/㎡187-197㎡約190萬(wàn)領(lǐng)導(dǎo)者花園洋房7500元/㎡87-140㎡65-105萬(wàn)跟進(jìn)者高層公寓6000元/㎡95-133㎡57-80萬(wàn)追隨者第二梯隊(duì)：花園洋房第一梯隊(duì)：疊拼排屋第三梯隊(duì)：高層公寓總價(jià)梯隊(duì)工程整體運(yùn)營(yíng)思路客戶的理解及來(lái)源：客群區(qū)域分布工程周邊區(qū)域?qū)⑹强腿褐髁Ψ植紖^(qū)域，隨著總價(jià)梯隊(duì)的上升客群分布區(qū)域會(huì)有所延伸。泛區(qū)域：漢口片區(qū)核心區(qū)域：江漢區(qū)、江岸區(qū)、長(zhǎng)青片區(qū)。補(bǔ)充區(qū)域：硚口區(qū)、古田區(qū)、東西湖、盤(pán)龍城。游離區(qū)域：其他區(qū)域。工程整體運(yùn)營(yíng)思路客戶的理解及來(lái)源：客群特征——領(lǐng)導(dǎo)者年齡：35-55歲職業(yè)特征：中型私營(yíng)企業(yè)老板、國(guó)有企事業(yè)單位高管、政府部門(mén)官員。人群特征：有較為傳統(tǒng)的思想和理性分析能力，善于發(fā)現(xiàn)新生事物價(jià)值，有固定的社會(huì)交往圈層，受圈內(nèi)朋友的影響較大。主購(gòu)置理由：良好的湖泊景觀環(huán)境，極地海洋公園的資源。工程整體運(yùn)營(yíng)思路客戶的理解及來(lái)源：工程整體運(yùn)營(yíng)思路客戶的理解及來(lái)源：工程整體運(yùn)營(yíng)思路客戶的理解及來(lái)源：客戶渠道建立搞清這三類(lèi)客戶會(huì)出現(xiàn)在哪里，如何與他們建立聯(lián)系是我們營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作的第一步。工程整體運(yùn)營(yíng)思路客戶的理解及來(lái)源：疊拼排屋疊拼排屋花園洋房高層公寓領(lǐng)導(dǎo)者跟進(jìn)者追隨者車(chē)友會(huì)、俱樂(lè)部、銀行及移動(dòng)VIP重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)居民區(qū)、寫(xiě)字樓，輔助以網(wǎng)絡(luò)陣地物業(yè)人群渠道人群互動(dòng)渠道互動(dòng)工程整體運(yùn)營(yíng)思路客戶的理解及來(lái)源：工程整體運(yùn)營(yíng)思路我們的目標(biāo)Part4我們的出路客戶的理解和來(lái)源運(yùn)營(yíng)思路拆解運(yùn)營(yíng)思路拆解啟動(dòng)階段：1年實(shí)現(xiàn)〔千里之行〕1、海昌品牌快速落地2、工程確立武漢名盤(pán)地位〔好口碑、好銷(xiāo)量〕3、工程成就武漢高端旅游休閑典范四年，三級(jí)跳，實(shí)現(xiàn)華中第一海洋生活城元年〔工程啟動(dòng)〕第2年〔工程圓熟〕第4年(功成名就)

成熟運(yùn)營(yíng)階段：2年實(shí)現(xiàn)〔一躍沖天〕1、海昌品牌養(yǎng)成忠實(shí)追隨者2、工程成就全國(guó)名盤(pán)典范，確立武漢第一生活城地位；3、引領(lǐng)武漢旅游休閑地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)完美完善階段：３年實(shí)現(xiàn)〔終級(jí)夢(mèng)想〕1、名副其實(shí)武漢極地海洋生活城，代言華中新生活2、海昌品牌成為華中翹楚，廣泛追捧3、全國(guó)旅游休閑地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)整體目標(biāo)一、總體戰(zhàn)略認(rèn)知工程整體運(yùn)營(yíng)思路運(yùn)營(yíng)思路拆解：一條主線、三個(gè)堅(jiān)持、三個(gè)引擎三個(gè)堅(jiān)持堅(jiān)持與國(guó)際接軌、堅(jiān)持不斷創(chuàng)新、堅(jiān)持不懈的在產(chǎn)品和規(guī)劃上超前和引領(lǐng)一條主線工程運(yùn)營(yíng)始終以品牌運(yùn)營(yíng)為主線——做大文章、出精細(xì)活三個(gè)引擎充分利用工程和市政配套以及開(kāi)發(fā)節(jié)奏推進(jìn)的優(yōu)勢(shì)，不斷造就躍升時(shí)機(jī)總體運(yùn)營(yíng)思路一、總體戰(zhàn)略認(rèn)知工程整體運(yùn)營(yíng)思路運(yùn)營(yíng)思路拆解：一條主線、三個(gè)堅(jiān)持、三個(gè)引擎市政配套：濱湖型居住新區(qū)、地鐵、住區(qū)肌理型配套搭建經(jīng)營(yíng)型品牌運(yùn)營(yíng)事件型品牌運(yùn)營(yíng)品牌運(yùn)營(yíng)不斷結(jié)合海昌和工程既有資源，做事件、做聯(lián)動(dòng)、做活動(dòng)——做大文章。通過(guò)高頻度實(shí)操，催進(jìn)品牌的快速落地和鵲起。成立專(zhuān)署團(tuán)隊(duì)，啟動(dòng)客戶維護(hù)和客戶滿意體系、建立海昌會(huì)，實(shí)際開(kāi)展與客戶密切相關(guān)的品牌維護(hù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，精細(xì)化操作客戶、呵護(hù)口碑、培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶。三個(gè)引擎引擎一引擎二引擎三工程配套：住區(qū)整體配套成型、海洋館成熟、多功能經(jīng)濟(jì)鏈成熟一期入市、實(shí)現(xiàn)旅游休閑住宅高端化標(biāo)準(zhǔn)一、總體戰(zhàn)略認(rèn)知工程整體運(yùn)營(yíng)思路運(yùn)營(yíng)思路拆解：品牌建立階段營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn):1、初步形成工程品牌；2、建立并預(yù)留產(chǎn)品及客戶通道；3、有意識(shí)擴(kuò)大工程在全國(guó)的影響力；4、加強(qiáng)對(duì)工程未來(lái)價(jià)值的引導(dǎo)。一期入市海洋館住區(qū)配套商業(yè)入市地鐵商業(yè)開(kāi)街中期產(chǎn)品入市中后期入市住宅肌理成熟品牌飛躍階段營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn):1、成功凸現(xiàn)工程的高端品質(zhì)；2、彰示工程全功能、全周期體系的價(jià)值；3、擴(kuò)大工程在華中、全國(guó)的號(hào)召力；4、建立品牌忠誠(chéng)度客戶；5、加強(qiáng)完善客戶的引入渠道品牌成熟階段營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn):1、打造工程的王者地位；2、前期住宅產(chǎn)品的成功去化；3、一期商業(yè)品牌的引入；4、復(fù)合型城市功能的完善；5、品牌力促進(jìn)忠誠(chéng)客戶自我開(kāi)展經(jīng)濟(jì)鏈條成熟后期產(chǎn)品入市品牌延續(xù)階段營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn):1、借助已有的品牌號(hào)召力轉(zhuǎn)換利潤(rùn)空間；2、借助已形成的忠誠(chéng)客戶提加快高價(jià)值去化和給工程鍍金；3、最終確立時(shí)代樣本的標(biāo)簽.一、總體戰(zhàn)略認(rèn)知工程整體運(yùn)營(yíng)思路運(yùn)營(yíng)思路拆解：一期整體運(yùn)營(yíng)策略與定位一期之于全盤(pán)Part5一期上市背景解讀一期整體運(yùn)營(yíng)策略策略拆解及營(yíng)銷(xiāo)突破口一期之于全盤(pán)202120212021工程面市海洋館開(kāi)放，加推一期是什么？全盤(pán)看一期如果說(shuō)海洋世界是整個(gè)工程的龍眼，那么一期就是整個(gè)工程住宅的龍眼！一期結(jié)束，價(jià)值凸現(xiàn)，吸引全部三期2021一期之于全盤(pán)形象年建立品牌聲音，做好整體基石提升年在良好的品牌認(rèn)識(shí)的前提下實(shí)現(xiàn)品牌形象的拔升。穩(wěn)固年飛躍年樹(shù)立獨(dú)有的品牌地位，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值。放大品牌價(jià)值一、總體戰(zhàn)略認(rèn)知一期整體運(yùn)營(yíng)策略及定位一期之于全盤(pán)：一期整體運(yùn)營(yíng)策略與定位一期之于全盤(pán)Part5一期上市背景解讀一期整體運(yùn)營(yíng)策略策略拆解及營(yíng)銷(xiāo)突破口一期上市背景解讀2021年新政來(lái)襲，類(lèi)郊區(qū)及郊區(qū)產(chǎn)品率先收到影響，量?jī)r(jià)起跌顛覆傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式：先住宅后旅游周邊暫無(wú)商服與生活配套我們的目標(biāo)：本年度去化4.4萬(wàn)，與新常青和后湖板塊均價(jià)水平保持一致。工程區(qū)域上市條件上市時(shí)間從工程的目標(biāo)來(lái)看，工程一期擔(dān)當(dāng)著“大前鋒〞的角色，需要在目前的區(qū)域環(huán)境下與常青及后湖等成熟板塊均價(jià)水平保持一致；從工程上市的條件來(lái)看，工程一期住宅在客戶感受不到海洋館帶來(lái)的旅游價(jià)值的前提下，率先上市；從工程上市的時(shí)間來(lái)看，今年年內(nèi)都處于國(guó)家大力度宏觀調(diào)控期，直接縮小了客戶群體的直徑與半徑。一期之于全盤(pán)一期整體運(yùn)營(yíng)策略及定位一期上市背景解讀：一期整體運(yùn)營(yíng)策略與定位一期之于全盤(pán)Part5一期上市背景解讀一期整體運(yùn)營(yíng)策略策略拆解及營(yíng)銷(xiāo)突破口一期整體運(yùn)營(yíng)策略工程一期海洋、品牌、住宅把事情做真，把海洋滲透到極致1.透支打海洋2.打海洋生活3.借海昌品牌4.提住宅優(yōu)勢(shì)*同時(shí)住宅價(jià)值的提升又將為整個(gè)工程加分*海洋成為了江城推廣的突破口DoourbesttopublicizetheseapublicizetheseaInvirtueoftheforceofHaichangbrandimprovetheadvantageofresidence一期之于全盤(pán)一期整體運(yùn)營(yíng)策略及定位一期整體運(yùn)營(yíng)策略：一期整體運(yùn)營(yíng)策略與定位一期之于全盤(pán)Part5一期上市背景解讀一期整體運(yùn)營(yíng)策略策略拆解及營(yíng)銷(xiāo)突破口策略拆解及營(yíng)銷(xiāo)突破口一期節(jié)點(diǎn)形象入市海洋館開(kāi)放，價(jià)值升級(jí)商業(yè)開(kāi)街海洋館穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)打海洋生活打海昌品牌10年11年7月11年10月11年12月海洋生活與海昌品牌聯(lián)合推出，同時(shí)又分開(kāi)重點(diǎn)闡述：〔一〕外地工程參觀〔二〕海昌專(zhuān)場(chǎng)品牌推薦會(huì)主打海洋生活〔一〕海洋生活體驗(yàn)周〔二〕生態(tài)環(huán)保主打海昌品牌〔一〕探討海昌旅游地產(chǎn)模式〔二〕區(qū)域價(jià)值影響海洋生活與海昌品牌聯(lián)合打，強(qiáng)調(diào)品牌效應(yīng)下的宜居品質(zhì)生活。提住宅優(yōu)勢(shì)獨(dú)有海洋館配套的高端住宅有了海昌的保證更有信心這里的住宅與眾不同一期之于全盤(pán)一期整體運(yùn)營(yíng)策略及定位營(yíng)銷(xiāo)拆解及突破口：極地海洋公園——①亞洲最大極地海洋公園制造新聞賣(mài)點(diǎn)；②動(dòng)物明星全程跟蹤引發(fā)市場(chǎng)熱點(diǎn)輿論；③結(jié)合政府對(duì)極地海洋的環(huán)保評(píng)估延伸工程所在地綠色、生態(tài)、環(huán)保概念；④海昌會(huì)會(huì)員同時(shí)志愿者招募，提倡人與自然的和諧開(kāi)展。一期之于全盤(pán)一期整體運(yùn)營(yíng)策略及定位營(yíng)銷(xiāo)拆解及突破口：打海洋生活虛實(shí)結(jié)合滲透力量虛：不間斷制造并告知外界最新的信息實(shí)：工程開(kāi)工現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放海昌品牌——①良好的市場(chǎng)驗(yàn)證，復(fù)合型綜合大盤(pán)成功打造經(jīng)驗(yàn)；

②海洋館在華中地區(qū)影響力；

③科普知識(shí)教育一期之于全盤(pán)一期整體運(yùn)營(yíng)策略及定位營(yíng)銷(xiāo)拆解及突破口：打海昌品牌給出理想并不斷兌現(xiàn)海昌之星具有升值空間帶給武漢市民更多的娛悅生活全方位的生活感受住宅優(yōu)勢(shì)——①有了海洋公園的住宅是怎樣的？

②帶有海洋特質(zhì)的稀缺住宅花園中建城市家在公園，真正的公園住家大愛(ài)天堂空間無(wú)限成長(zhǎng)，價(jià)值無(wú)限提升華中第一生活園一期之于全盤(pán)一期整體運(yùn)營(yíng)策略及定位營(yíng)銷(xiāo)拆解及突破口：一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)區(qū)域市場(chǎng)分析Part6同類(lèi)型重點(diǎn)競(jìng)品分析一期產(chǎn)品價(jià)值梳理區(qū)域市場(chǎng)分析價(jià)值支撐及價(jià)格制定本案新常青板塊后湖板塊從樓市區(qū)域位置上，萬(wàn)科城位于新常青與后湖板塊的交匯處，同時(shí)屬于金銀湖與盤(pán)龍城的輻射范圍。一期之于全盤(pán)一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)區(qū)域市場(chǎng)分析：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境界定地段規(guī)模產(chǎn)品工程周邊，類(lèi)似近郊生活片區(qū)總體量在50萬(wàn)平米以上單期開(kāi)發(fā)體量在10萬(wàn)平米以上產(chǎn)品線豐富，中高端住宅產(chǎn)品以舒適型戶型為主一期之于全盤(pán)一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)區(qū)域市場(chǎng)分析：總規(guī)模50萬(wàn)平米以上比較區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)總建面（㎡）容積率戶型面積（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)）去化量剩余量金銀湖沿海賽洛城150萬(wàn)

1.62房：83-893房：119-132別墅：140-240住宅：4500別墅：70002房：37-403房:54-60別墅：98-168一期住宅基本售磬，別墅去化20％約105萬(wàn)方銀湖翡翠53萬(wàn)1.73房：99-124別墅：152-394住宅：6500別墅：100003房：64-80別墅：150-40085%8萬(wàn)方左右盤(pán)龍城日月山水67萬(wàn)1.72房：90-99㎡3房：117-133㎡別墅：152㎡臨湖：4600非臨湖：3800別墅：未推2房：34-403房：45-51別墅：未知40%592一期之于全盤(pán)一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)區(qū)域市場(chǎng)分析：?jiǎn)纹谝?guī)模13萬(wàn)平米以上比較區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)總建面（㎡）容積率戶型面積（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)）去化量剩余量金銀湖銀湖水印桃源17萬(wàn)1.42房：92-973房：107-13245002房：41-443房：48-60一期售磬，二期去化40％約9萬(wàn)方后湖新地東方明珠20萬(wàn)1.932房：85-1123房：113-148復(fù)式：126-21660002房：51-673房：67-90復(fù)式：75-13070%1000套左右盤(pán)龍城名流人和天地26萬(wàn)1.81房：492房：90-953房：107-151別墅：157-179住宅：3200別墅：未推1房：162房：28-313房：34-48別墅：未知一、二期已售完，B區(qū)在售10%F陽(yáng)光城35萬(wàn)32房：1033房：144-15333002房：343房：47-5120%80%摩卡小鎮(zhèn)37萬(wàn)1.82房：89-993房：121-14132002房：28-323房：38-45一期售罄，二期還未開(kāi)盤(pán)70%一期之于全盤(pán)一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)區(qū)域市場(chǎng)分析：項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置總建面銷(xiāo)售四季度推盤(pán)量萬(wàn)科城江漢區(qū)常青路與三環(huán)線交匯處300000領(lǐng)袖城黃陂區(qū)巨龍大道與盤(pán)龍大道交匯600000預(yù)計(jì)未來(lái)將推15000㎡美聯(lián)奧林匹克花園東西湖區(qū)馬池路以北，機(jī)場(chǎng)高速以東1100000預(yù)計(jì)未來(lái)將推30000--50000㎡銀湖翡翠東西湖金山大道以南530000㎡預(yù)計(jì)未來(lái)將推30000㎡恒大名都黃陂區(qū)盤(pán)龍經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)楚天大道特3號(hào)450000㎡預(yù)計(jì)未來(lái)將推130000㎡名流人和天地黃陂區(qū)楚天大道特一號(hào)260000㎡預(yù)計(jì)未來(lái)將推20000㎡一期之于全盤(pán)一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)2021-2021年區(qū)域內(nèi)新增：建筑形式包括多層、小高層、花園洋房、別墅，主要以多層和小高層為主產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品線完整，不同種類(lèi)戶型均有供給現(xiàn)狀供給主流戶型為二居及三居，其中大面積〔90-110平米〕二居、〔120平米以上〕三居比例較高。推盤(pán)量區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)藏及供給量都較為飽和，未來(lái)1-2年內(nèi)區(qū)域推盤(pán)量持續(xù)較大。一期之于全盤(pán)一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)：一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)區(qū)域市場(chǎng)分析Part6同類(lèi)型重點(diǎn)競(jìng)品分析一期產(chǎn)品價(jià)值梳理同類(lèi)型重點(diǎn)競(jìng)品分析價(jià)值支撐及價(jià)格制定物業(yè)類(lèi)別區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶型（面積段）在售均價(jià)（元/㎡）月均去化備注別墅后湖夢(mèng)湖香郡210-500獨(dú)棟18000聯(lián)排10000疊加93005-8套2008年1月開(kāi)盤(pán)洋房后湖百步亭世博園40-131封盤(pán)未銷(xiāo)售高層常青萬(wàn)科城85-11511300101套09年底開(kāi)盤(pán)常青南園92-96820090套10年5月底開(kāi)盤(pán)盛世東方96-126640060-70套10年5月加推一棟香利國(guó)庭68-93580075套一期之于全盤(pán)一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)同類(lèi)型重點(diǎn)競(jìng)品分析：一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)區(qū)域市場(chǎng)分析Part6同類(lèi)型重點(diǎn)競(jìng)品分析一期產(chǎn)品價(jià)值梳理一期產(chǎn)品價(jià)值梳理價(jià)值支撐及價(jià)格制定產(chǎn)品對(duì)應(yīng)價(jià)值解讀產(chǎn)品類(lèi)型套數(shù)價(jià)值體現(xiàn)對(duì)應(yīng)角色市場(chǎng)環(huán)境花園洋房312中堅(jiān)，提升價(jià)值明星產(chǎn)品有空白疊加別墅44稀缺，樹(shù)立形象口碑產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)高層720大眾，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)現(xiàn)金流產(chǎn)品非主流產(chǎn)品一期之于全盤(pán)一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)一期產(chǎn)品價(jià)值梳理：價(jià)值支撐及價(jià)格制定一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)區(qū)域市場(chǎng)分析Part6同類(lèi)型重點(diǎn)競(jìng)品分析一期產(chǎn)品價(jià)值梳理價(jià)值支撐及價(jià)格制定6.110.112.31海洋館動(dòng)起來(lái)熱炒海洋館〔節(jié)點(diǎn)無(wú)數(shù)，熱點(diǎn)提升〕海洋館開(kāi)館一期住宅開(kāi)盤(pán)9.1商業(yè)啟動(dòng)產(chǎn)品類(lèi)型2010年2011年一期實(shí)現(xiàn)均價(jià)疊拼排屋10000（推14套）11500（推30套）11023

花園洋房

7500（推192套）

8625（推120套）

7933高層公寓

6000（推429套）

6900（推291套）

6364總體實(shí)現(xiàn)均價(jià)：6739

均價(jià)上浮15%結(jié)合后期的推盤(pán)節(jié)奏一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)我們的定價(jià)追求：價(jià)格競(jìng)品價(jià)格與去化速度產(chǎn)品價(jià)格背景產(chǎn)品推盤(pán)策略疊拼價(jià)格接近10000，去化速度不快！高層公寓6000上下，去化速度還行！位居后湖板塊，三面臨湖，擁有海洋公園稀缺資源。疊拼做標(biāo)桿，高層快銷(xiāo)，洋房穿插一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格支撐：后湖交通正在飛速改善，交通正在拉近后湖與漢口中心區(qū)的距離，后湖地產(chǎn)價(jià)值洼地效應(yīng)正在顯現(xiàn)。工程擁有獨(dú)有的海洋極地公園資源，是競(jìng)爭(zhēng)工程所不具備的優(yōu)勢(shì)，可以為住宅局部?jī)r(jià)值加分。競(jìng)爭(zhēng)工程中疊拼9300，銷(xiāo)售速度不快，洋房尚處在稀缺狀態(tài)，而區(qū)域內(nèi)6000上下的高層公寓走勢(shì)尚可！本工程擬主推疊拼，拉高形象，通過(guò)多層公寓的價(jià)差形成價(jià)格擠壓態(tài)勢(shì)暗中走量，中間穿插花園洋房的銷(xiāo)售策略，這樣，疊拼是形象，高層公寓作為快銷(xiāo)產(chǎn)品，決定了幾種產(chǎn)品的定價(jià)模式。以上三個(gè)定價(jià)因素決定了，疊拼、花園洋房、高層公寓價(jià)格形象分別是高價(jià)、差異以及平價(jià)的水平。一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格支撐：種類(lèi)房型物業(yè)類(lèi)型面積

（㎡）套數(shù)

（套）套數(shù)所占比例銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）14*2*3疊加別墅197.64222.0%4.1%100004348

疊加別墅187.58222.0%4127

23*2*2花園洋房137.78-140.43524.8%31.6%75005373

花園洋房127.66-130.35524.8%4979

花園洋房123.22-123.43524.8%4806

花園洋房112.92524.8%4404

高層132.93-133.113212.3%600010528

32*2*2花園洋房92.92524.8%64.3%75003624

42*2*1花園洋房87.06-87.07524.8%3395

2*2*1高層95.79-98.3258854.6%600033795

合計(jì)/1177871076100.0%100.0%673979379

一期產(chǎn)品價(jià)值梳理與定價(jià)價(jià)格明細(xì)：一期營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案一期整體推盤(pán)策略Part7營(yíng)銷(xiāo)推廣排期階段性執(zhí)行方案詳細(xì)活動(dòng)方案一期整體推盤(pán)策略1、整體推盤(pán)策略：推市場(chǎng)空白點(diǎn)推差異化產(chǎn)品推組合型產(chǎn)品搶奪先機(jī)創(chuàng)造利益價(jià)值互補(bǔ)一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案10.110.910.1610.2310.30別墅：14套花園洋房：108套高層：99套推廣主力：首先入市樹(shù)立工程高端形象線上不推廣：價(jià)差走量，10月1日線下暗賣(mài)首開(kāi)區(qū)：集中性開(kāi)盤(pán)一炮打響別墅/花園洋房奠定價(jià)格根底，少量高層試水。共計(jì)推盤(pán)：221套開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)均價(jià)：別墅10000、花園洋房7000、高層50002021年一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案整體推盤(pán)策略：11.611.1311.2011.27花園洋房：48套高層：99套推廣主力：根據(jù)開(kāi)盤(pán)效果，挑選熱點(diǎn)放到高品質(zhì)舒適產(chǎn)品線上推廣：輔助進(jìn)行擴(kuò)大產(chǎn)品線與客戶面加推：密集新加推，維持工程熱度視10月開(kāi)盤(pán)情況，維持產(chǎn)品線搭配，擴(kuò)大受眾群。共計(jì)推盤(pán)：147套開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)均價(jià)：別墅10000、花園洋房7500、高層55002021年一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案整體推盤(pán)策略：12.412.1112.1812.25花園洋房：36套高層：231套加推：密集新加推，維持工程熱度共計(jì)推盤(pán)：267套開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)均價(jià)：別墅10000、花園洋房7500、高層60002021年推廣主力：別墅區(qū)的絕版高層花園洋房做輔助推廣，維持工程高端形象一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案整體推盤(pán)策略：1月份2月份2021年針對(duì)庫(kù)存產(chǎn)品進(jìn)行銷(xiāo)控，當(dāng)月每天銷(xiāo)控表上剩余房源控制在20套左右，房源挑選較低與較高樓層，同時(shí)優(yōu)先推出帶4樓層。針對(duì)春節(jié)期間返漢客戶，加推疊拼6-10套一期共計(jì)推盤(pán)量約11萬(wàn)方。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)6739元/平米。一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案整體推盤(pán)策略：一期營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案一期整體推盤(pán)策略Part7營(yíng)銷(xiāo)推廣策略及排期階段性執(zhí)行方案詳細(xì)活動(dòng)方案營(yíng)銷(xiāo)推廣策略及排期時(shí)間重要事件品牌落地之戰(zhàn)2010.6-2010.9海洋館包裝、外展點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放。品牌印記之戰(zhàn)2010.9-2010.12樣板間開(kāi)放、首開(kāi)區(qū)開(kāi)盤(pán)、重點(diǎn)客戶體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)品牌高度之戰(zhàn)2010.12-2011.5海洋生活體驗(yàn)---武漢唯一公園住家品牌核心之戰(zhàn)2011.5-2011.7海洋館開(kāi)放品牌升華之戰(zhàn)2011.7-2011.12公園生活體驗(yàn)---愛(ài)的天堂一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案一期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期：以海洋館和海昌品牌為主要驅(qū)動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)住宅熱銷(xiāo)2021.12主軸工程1期銷(xiāo)售完畢2021.72021.122021.032021052021.072021.09第一波：“我把海洋獻(xiàn)給你〞，海洋館及海昌品牌亮相2021.10第二波：海昌之星1期開(kāi)盤(pán)第三波：海昌大連工程魅力體驗(yàn)主題，助力住宅價(jià)格增長(zhǎng)第四波：“華中第一公園〞概念推出。第五波：“武漢唯一公園住家〞概念推出。第六波：海洋館開(kāi)放第七波：“有愛(ài)的公園〞主題事件。2021.11第八波：“愛(ài)的天堂〞概念推出。推盤(pán)節(jié)奏示意一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案一期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期：階段目的：引起全市人民的普遍關(guān)注工程核心價(jià)值的展示

吸引漢口較高層次和有一定消費(fèi)能力的人的關(guān)注熱場(chǎng)提氣媒體關(guān)注武漢話題第一撥：〔2021年6-9月〕海昌極地海洋世界閃耀登場(chǎng)一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案一期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期：階段訴求主題：我把海洋獻(xiàn)給你！參與互動(dòng)的資源：開(kāi)發(fā)商媒體偉業(yè)……互動(dòng)的動(dòng)作：活動(dòng)引爆媒體熱炒到達(dá)什么目的：吸引全市人民的眼球進(jìn)入第二波——階段目的：吸引目標(biāo)客群的關(guān)注利用海洋館造信心，并擴(kuò)大蓄客范圍工程閃亮登場(chǎng)第二撥：〔2021年9-11月〕海昌之星盛大開(kāi)盤(pán)一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案一期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期：階段訴求主題：武漢也有帶海洋公園的房子。參與互動(dòng)的資源：開(kāi)發(fā)商媒體偉業(yè)……互動(dòng)的動(dòng)作：活動(dòng)引爆媒體熱炒到達(dá)什么目的：目標(biāo)客群的足夠關(guān)注以及為住宅的入市打好根底進(jìn)入第三波——階段目的：利用海昌的成功工程促使住宅快速消化促使武漢購(gòu)置人群對(duì)住宅工程的認(rèn)可加推舒適廣泛關(guān)注首選第三撥：〔2021年11-12月〕大連極地海洋世界體驗(yàn)一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案一期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期：階段訴求主題：大連海洋世界歡送您參與互動(dòng)的資源：開(kāi)發(fā)商媒體偉業(yè)……互動(dòng)的動(dòng)作：活動(dòng)引爆媒體熱炒到達(dá)什么目的：助推住宅快速、高價(jià)去化進(jìn)入第四波——階段目的：公園主題成功嫁接提高客群對(duì)海洋公園的認(rèn)可度熱議 熱銷(xiāo) 加推第四撥：〔2021年12月-2021年3月〕華中第一公園一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案一期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期：階段目的：延續(xù)并拔高公園主題海洋館與海洋公園住宅成為武漢熱門(mén)第五撥：〔2021年3月-5月〕武漢唯一公園住家一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案一期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期：階段訴求主題：享受公園住宅的樂(lè)趣參與互動(dòng)的資源：開(kāi)發(fā)商媒體偉業(yè)……互動(dòng)的動(dòng)作：活動(dòng)引爆媒體熱炒到達(dá)什么目的：住宅的快速高價(jià)去化全面推開(kāi)工程檔次提升進(jìn)入第六波——階段目的：引爆工程核心。為住宅價(jià)格拔升作鋪墊引爆核心熱捧全市焦點(diǎn)第六撥：〔2021年5月-7月〕海洋館開(kāi)放一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案一期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期：階段訴求主題：華中最大極地海洋世界開(kāi)放啦參與互動(dòng)的資源：開(kāi)發(fā)商媒體偉業(yè)……互動(dòng)的動(dòng)作：活動(dòng)引爆媒體熱炒到達(dá)什么目的：核心價(jià)值呈現(xiàn)，吸納全市消費(fèi)人群進(jìn)入第七波——階段目的：公園主題推出描述公園住宅生活擴(kuò)大住宅工程購(gòu)置人群，吸引全城客戶公園專(zhuān)屬絕版健康生活第七撥：〔2021年7月-9月〕有愛(ài)的公園一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案一期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期：階段訴求主題：愛(ài)在海昌，愛(ài)在公園，愛(ài)在我家參與互動(dòng)的資源：開(kāi)發(fā)商媒體偉業(yè)……互動(dòng)的動(dòng)作：活動(dòng)引爆媒體熱炒到達(dá)什么目的：提升住宅的檔次，給住宅客戶貼心、優(yōu)越的感覺(jué)，為住宅再次提價(jià)助推動(dòng)力進(jìn)入第八波——階段目的：延續(xù)并拔高公園住宅題讓所有在泛CBD區(qū)域買(mǎi)房的客戶都會(huì)以本工程為首選1期住宅全部售罄售罄絕版城市繁華第八撥：〔2021年9月-12月〕愛(ài)的天堂一期營(yíng)銷(xiāo)推廣及執(zhí)行方案一期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期：階段訴求主題：孩子的天堂、情侶的天堂、老人的天堂——愛(ài)的天堂參與互動(dòng)的資源：開(kāi)發(fā)商媒體偉業(yè)……互動(dòng)的動(dòng)作：活動(dòng)引爆媒體熱炒到達(dá)什么目的：住宅1期全部售罄，1期完美的收官一期營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案一期整體推盤(pán)策略Part7營(yíng)銷(xiāo)推廣策略及排期階段性執(zhí)行方案詳細(xì)活動(dòng)執(zhí)行方案階段性執(zhí)行方案㈠外展點(diǎn)開(kāi)放銷(xiāo)售及籌劃執(zhí)行方案：時(shí)間/工作事項(xiàng)7月之前7.1-7.57.6-10執(zhí)行要點(diǎn)團(tuán)隊(duì)組建VS培訓(xùn)考核完成說(shuō)辭完善考核/物料準(zhǔn)備外展點(diǎn)開(kāi)放銷(xiāo)售線1、團(tuán)隊(duì)核心成員到位（6.20）1、接電及銷(xiāo)售流線說(shuō)辭完成（7.1）1、外展點(diǎn)開(kāi)放客戶邀約說(shuō)辭完成并培訓(xùn)（7.6）2、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建完成（6.21-24）2、區(qū)域競(jìng)品說(shuō)辭完成（7.1）2、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)大客戶初次拜訪完成（7.6-7.7）3、偉業(yè)及海昌企業(yè)文化培訓(xùn)（6.25）3、項(xiàng)目與區(qū)域價(jià)值說(shuō)辭完成（7.2）3、偉業(yè)自有客戶資源回訪完成（7.6-7.9）4、案場(chǎng)管理制度和崗位職責(zé)培訓(xùn)（6.26）4、項(xiàng)目一期產(chǎn)品說(shuō)辭完成（7.2）4、工服及銷(xiāo)售工作到位（7.6）5、團(tuán)隊(duì)海昌其它城市項(xiàng)目考察（6.27-30）5、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)說(shuō)辭培訓(xùn)及初次考核（7.1-5）5、蓄客階段針對(duì)性激勵(lì)政策完成并培訓(xùn)（7.6）推廣線1、策劃團(tuán)隊(duì)組建完成（6.20-21）1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝完成（7.2）1、客戶調(diào)研問(wèn)卷完成（7.6）2、項(xiàng)目階段性包裝推廣方案擬定（6.22-23）2、項(xiàng)目外展點(diǎn)包裝完成（7.1-5）2、開(kāi)放當(dāng)天預(yù)計(jì)到訪客戶統(tǒng)計(jì)更新（7