2、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識簡介第一頁，共49頁。2.1物業(yè)2.2物業(yè)管理2、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識簡介第二頁，共49頁。1.什么是物業(yè)2.物業(yè)的主要組成要素3.物業(yè)的性質(zhì)4.物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系2.1物業(yè)第三頁，共49頁。2.1物業(yè)物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地以及依托于該實體上的權(quán)益；物業(yè)舉例：住宅樓、寫字樓、商廈、廠房倉庫、酒店；一個完整的物業(yè)包括實物形態(tài)和非實物形態(tài)。具體地說，右邊前3項組成要素屬于實物形態(tài)的部分，后一項屬于非實物形態(tài)。1.什么是物業(yè)？(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物;(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)與這些屋宇的建筑相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路;(4)附著在上述實體上的各項權(quán)益。2.物業(yè)的主要組成要素第四頁，共49頁。3.物業(yè)的性質(zhì)（1）物業(yè)的自然屬性（2）物業(yè)的社會屬性2.1物業(yè)第五頁，共49頁。3.物業(yè)的性質(zhì)①物業(yè)的二元性（兼有土地與建筑物二者特有的各種屬性）②物業(yè)的有限性（由土地的有限性決定）；③物業(yè)的差異性和多樣性（物業(yè)的差異性主要由土地的優(yōu)劣決定；物業(yè)的多樣性主要是指物業(yè)形式的多樣性）④物業(yè)的固定性（空間位置的不可移動性）⑤物業(yè)的永久性和長期性（永久性是就土地而言的，土地是永存的具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直至喪失物理壽命；長期性是就建筑物而言的，在正常情況下，建筑物可供人們長期使用，也可以一次性出售或多次出租）⑥物業(yè)的配套性與系統(tǒng)性（物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種齊全的配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性，物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分；物業(yè)的系統(tǒng)性要求各種配套設(shè)施齊全形成一個完善的系統(tǒng)，充分發(fā)揮其功能。）（1）物業(yè)的自然屬性第六頁，共49頁。3.物業(yè)的性質(zhì)①物業(yè)的經(jīng)濟屬性

A.物業(yè)的商品性（物業(yè)是一種商品，具有使用價值和經(jīng)濟價值）；

B.物業(yè)的稀缺性（相對于人類的需要而言，物業(yè)在供應(yīng)上是稀缺的。一方面表現(xiàn)為在土地資源供應(yīng)上的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)上的相對短缺）；

C.物業(yè)的保值、增值性（通過物業(yè)管理可以實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，雖然物業(yè)的價格有升有降，上下波動，但是從長期來看，物業(yè)價格無疑呈螺旋式上升趨勢）；

D.物業(yè)的宏觀調(diào)控性（由于物業(yè)的稀缺性，且關(guān)系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，因而政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要）②物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。物業(yè)交易的實質(zhì)并非實物形態(tài)的房屋、土地、設(shè)備設(shè)施，而是附著在實物上的權(quán)益。購入物業(yè)就意味著購入不動產(chǎn)物權(quán)，包括占有、使用、收益、分配四項權(quán)能，形成了一個完整、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系下，各種權(quán)利可以進行組合、也可以單獨行使、享有。（2）物業(yè)的社會屬性第七頁，共49頁。4物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系三者比較區(qū)別聯(lián)系物業(yè)房地產(chǎn)不動產(chǎn)狹義的房地產(chǎn)：指房屋、屋基地以及附屬土地。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的地。廣義的房地產(chǎn)：指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為”不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。物業(yè)是單元性的、具體的房地產(chǎn)或不動產(chǎn)。內(nèi)涵不同指單元性房地產(chǎn)、具體的房地產(chǎn)，是一個微觀的概念指國家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)，房地產(chǎn)一般用于宏觀角度，如房地產(chǎn)業(yè)外延不同房地產(chǎn)進入進入交易和售租后服務(wù)這一領(lǐng)域指房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、銷售和售租后的管理整個過程稱謂領(lǐng)域不同房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性房地產(chǎn)的別稱經(jīng)濟法、行政法及商業(yè)實務(wù)中使用的稱謂民法慣用的詞匯2.1物業(yè)第八頁，共49頁。2.2物業(yè)管理2.2.1物業(yè)管理的含義2.2.2物業(yè)管理的特點2.2.3物業(yè)管理的性質(zhì)2.2.4物業(yè)管理的內(nèi)容2.2.5物業(yè)管理法律關(guān)系的主體2.2.6物業(yè)管理的五大職能2.2.7物業(yè)管理的地位與作用2.2.8物業(yè)管理模式與類型第九頁，共49頁。主要是指有關(guān)房地產(chǎn)與其輔助設(shè)備、設(shè)施售租后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)、租賃、銷售與售租后的服務(wù)。具體包括對物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)經(jīng)營活動、物業(yè)維修保養(yǎng)、相關(guān)法律糾紛等的管理。廣義的物業(yè)管理現(xiàn)在一般認為，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。2.2.1物業(yè)管理的含義第十頁，共49頁。2.2.1物業(yè)管理的含義⑴物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇；⑵物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人；⑶物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——勞務(wù)與服務(wù)；⑷這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用；物業(yè)管理的內(nèi)涵第十一頁，共49頁。2.2.1物業(yè)管理的含義⑸物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學管理手段對物業(yè)實施全方位、多功能的管理，融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體；⑹物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，既包括相對獨立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)范圍內(nèi)各個方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)；⑺優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)；⑻就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理的內(nèi)涵第十二頁，共49頁。2.2.2物業(yè)管理的特點1、社會化

4、經(jīng)營型

2、專業(yè)化

3、企業(yè)化物業(yè)管理的特點第十三頁，共49頁。2.2.2物業(yè)管理的特點

物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。

業(yè)主只需面對物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住(工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個“總管家”，而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個“總代理”。

業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準的收費標準按時繳納管理費和服務(wù)費，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。

物業(yè)管理社會化第十四頁，共49頁。2.2.2物業(yè)管理的特點將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設(shè)置分專業(yè)的管理職能部門來從事相應(yīng)的管理業(yè)務(wù)

。

隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。

例如，機電設(shè)備維修承包給專業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專業(yè)清潔公司。

這些專門組織的成立，表明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。

物業(yè)管理專業(yè)化第十五頁，共49頁。2.2.2物業(yè)管理的特點物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的法人，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。

物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場的運行規(guī)則參與市場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。

物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)化第十六頁，共49頁。2.2.2物業(yè)管理的特點物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)模赐菩杏袃敺?wù)，合理收費。

物業(yè)管理的經(jīng)營目標是保本微利，量入為出，不以高額利潤為目的。

物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項目的服務(wù)。物業(yè)管理經(jīng)營型第十七頁，共49頁。2.2.3物業(yè)管理的性質(zhì)1.以服務(wù)為核心的第三產(chǎn)業(yè)；2.集管理、服務(wù)、經(jīng)營為一體的服務(wù)管理；3.社會化、專業(yè)化、企業(yè)化與經(jīng)營型的管理；4.受聘、受托性；5.規(guī)范性；6.統(tǒng)一性和綜合性；7.中介性；物業(yè)管理的性質(zhì)第十八頁，共49頁。2.2.4物業(yè)管理的內(nèi)容（一）物業(yè)管理的內(nèi)容包括以下幾個方面：1.物業(yè)管理的基本內(nèi)容2.多種經(jīng)營服務(wù)3.物業(yè)租賃4.社區(qū)管理第十九頁，共49頁。1.物業(yè)管理的基本內(nèi)容（1）日常養(yǎng)護（2）秩序維護與管理（3）清潔綠化管理（4）消防管理（5）車輛道路管理（6）征收費用管理（7）處理矛盾、協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系（8）檔案管理第二十頁，共49頁。2.多種經(jīng)營服務(wù)物業(yè)管理的多種經(jīng)營服務(wù)主要是指物業(yè)管理企業(yè)在征得相關(guān)主體同意后，依托物業(yè)管理區(qū)域特有的市場資源開展的各類有嘗服務(wù)工作。它主要是為某些用戶的一定需要而提供的針對性的有償服務(wù)。第二十一頁，共49頁。3.物業(yè)租賃物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身的實力與所管物業(yè)區(qū)域的特點，可以開展接受業(yè)主（或其他組織）委托的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，增加企業(yè)的經(jīng)營收入。第二十二頁，共49頁。4.社區(qū)管理參與社區(qū)管理是物業(yè)管理企業(yè)的一個特殊使命。物業(yè)管理企業(yè)要自覺與各級政府、醫(yī)療、政法、公安取得聯(lián)系，隨時傳達有關(guān)政策和法令，開展社區(qū)建設(shè)和管理工作。社區(qū)管理活動主要有：全民選舉、人口普查、計劃生育、社會治安、醫(yī)療保健、社區(qū)文化等。第二十三頁，共49頁。（二）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理比較內(nèi)容物業(yè)管理傳統(tǒng)房屋管理物業(yè)權(quán)屬多元化產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)（國有或集體所有）管理主體物業(yè)管理企業(yè)政府、房管部門管理單位性質(zhì)企業(yè)事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位管理手段經(jīng)濟和法律手段行政手段管理性質(zhì)經(jīng)營型的有償管理服務(wù)福利型的無償、低償服務(wù)管理觀念為業(yè)主、住戶服務(wù)、以人為本管理住戶、以物為中心管理費用經(jīng)營收入、自籌等低租金和財政補貼管理形式社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理多頭分散管理管理內(nèi)容全方位、多層次的管理服務(wù)管房與修房管理關(guān)系服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系管理與被管理的關(guān)系管理模式市場經(jīng)濟管理模式計劃經(jīng)濟管理模式管理機制契約、合同制行政指令、終身制、無競爭物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別:第二十四頁，共49頁。（三）物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)（1）房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是以服務(wù)為特征的第三產(chǎn)業(yè)，它和建筑業(yè)是兩個相對獨立的產(chǎn)業(yè)門類。（2）房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成：房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營；政府對房地產(chǎn)業(yè)的行政管理。（3）房地產(chǎn)業(yè)的運行機制： 生產(chǎn)環(huán)節(jié)流通環(huán)節(jié)消費環(huán)節(jié)第二十五頁，共49頁。（三）物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)（4）物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系：（一）物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營的延續(xù)和完善。（二）物業(yè)管理對房地產(chǎn)業(yè)的影響

①有利于房地產(chǎn)銷售推廣

②有利于物業(yè)的保值升值，提升人們居住水平

③有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善

。④有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽

第二十六頁，共49頁。

物業(yè)管理法律關(guān)系的主體是指法律關(guān)系的參與者，即權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔者。包括物業(yè)所有權(quán)人、使用人、物業(yè)管理者、政府行政管理部門與相關(guān)職能部門、其他等。其主體如下：各級政府及政府主管部門；（宏觀調(diào)控；制定政策；指導監(jiān)督等）相關(guān)部門；街道辦事處；開發(fā)商；物業(yè)管理公司；（物業(yè)管理活動的主要組織者、執(zhí)行者；其指導思想是以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益為目的，自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束）業(yè)主委員會；業(yè)主或租戶；各專業(yè)服務(wù)公司。2.2.5物業(yè)管理法律關(guān)系的主體第二十七頁，共49頁。2.組織職能

組織就是根據(jù)已確定的計劃和提高管理效率的原則，把物業(yè)管理的各個要素、各個環(huán)節(jié)和各個方面，從管理的分工協(xié)作上、從上下左右的關(guān)系上、從時間和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來，形成物業(yè)管理活動的有機整體。物業(yè)管理的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)必須正確實施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責任制的建立，以發(fā)揮各個管理環(huán)節(jié)、各級職能部門的主動性。從一定意義上講，組織水平的高低，直接決定物業(yè)管理活動效益的大小。1.決策與計劃職能決策是指對物業(yè)管理目前和長遠的目標以與實現(xiàn)此目標有關(guān)的一些重大問題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。計劃就是把決策的目標具體化，變成一定時期內(nèi)物業(yè)管理的行動綱領(lǐng)。物業(yè)管理的計劃職能應(yīng)由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動性。決策正確與否、計劃是否科學對物業(yè)管理的效果具有決定性的作用。從這個意義上講，決策與計劃是物業(yè)管理的首要職能，忽視這一職能，必然會使物業(yè)管理陷于混亂。2.2.6物業(yè)管理的五大職能第二十八頁，共49頁。4.控制職能

控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計劃過程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計劃的執(zhí)行情況，把實際情況與原定的目標、計劃、規(guī)章制度進行對比，找出差異，分析原因，采取必要的對策，以推動物業(yè)管理活動不斷發(fā)展、完善?？刂坡毮芤蠼ⅰ⒔∪黜椧?guī)章制度，包括業(yè)主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、業(yè)主管理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)管理公司崗位責任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；高效的管理信息系統(tǒng)；與時核實管理活動的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。3.指揮職能

指揮是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動進行領(lǐng)導和督促。由于物業(yè)管理活動十分復(fù)雜，涉與面廣，如果沒有科學的指揮，物業(yè)管理活動也不可能達到預(yù)期的效果，既定的計劃目標也難以保證實現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動順利進行必不可少的條件。要實現(xiàn)科學的指揮，物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進行調(diào)查研究，分析物業(yè)管理活動的全過程，掌握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動權(quán)。2.2.6物業(yè)管理的五大職能第二十九頁，共49頁。5.協(xié)調(diào)職能

協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實現(xiàn)物業(yè)管理的決策計劃目標。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)?？v向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能部門之間的活動關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同級各部門之間的活動和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社會各有關(guān)方面的活動和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)與文化娛樂等部門。對物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標、方針、決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。

2.2.6物業(yè)管理的五大職能第三十頁，共49頁。2.2.6物業(yè)管理的五大職能

物業(yè)管理的五大職能是一個有機的統(tǒng)一體。

①通過決策和計劃職能，可以明確物業(yè)管理的目標與方向；

②通過組織職能，可以建立實現(xiàn)目標的手段，使整個物業(yè)管理成為一部協(xié)調(diào)的“大機器”；

③通過指揮職能，可以建立正常的物業(yè)管理秩序；

④通過控制職能，可以檢查計劃的實施情況；

⑤通過協(xié)調(diào)職能，可以修正偏差，使計劃更符合物業(yè)管理的實際，并及時解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)管理計劃決策的實現(xiàn)。第三十一頁，共49頁。2.2.7物業(yè)管理的地位與作用1.促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展（1）根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋面積正以年均44.4%增速快速增長。（2）從全國范圍來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)總收入額的年增幅達到了50%以上，占全國GDP的比例增長了60%，年增長達15%。其中，我國一線、二線城市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營收入均達到了100億元以上，占各市GDP的2%~3.5%左右。這些數(shù)據(jù)正彰顯出物業(yè)管理巨大的發(fā)展?jié)摿?，其對GDP的貢獻也呈現(xiàn)不斷上升趨勢。第三十二頁，共49頁。2.2.7物業(yè)管理的地位與作用2.推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級（1）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是順應(yīng)世界產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“工業(yè)型經(jīng)濟”向“服務(wù)型經(jīng)濟”轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物。（2）在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中，物業(yè)一直被冠以朝陽產(chǎn)業(yè)，是應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展而衍生的一個服務(wù)業(yè)，隸屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇的第二個層次，即為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。（3）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的興起催生了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，而物業(yè)服務(wù)則以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為支撐平臺，不斷自我超越，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，進而推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級。第三十三頁，共49頁。2.2.7物業(yè)管理的地位與作用3.帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展，催生嶄新的產(chǎn)業(yè)集群（1）為總部經(jīng)濟的產(chǎn)生和發(fā)展提供了有利條件，使總部經(jīng)濟的稅收貢獻效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費帶動效應(yīng)、勞動就業(yè)效應(yīng)及社會資本效應(yīng)得以充分發(fā)揮。（2）對整個物業(yè)行業(yè)而言，由于總部經(jīng)濟不僅為其相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了廣闊的市場，同時也對其需求品的技術(shù)含量提出了更高要求，因而，總部經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)展拓深且優(yōu)化了物業(yè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工和專業(yè)化的程度，提升物業(yè)管理行業(yè)附加值。（3）對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，總部經(jīng)濟使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠?qū)?jīng)營環(huán)境的變化作出應(yīng)對；總部經(jīng)濟模式有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展新的企業(yè)資源觀，在總部經(jīng)濟模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理模式也隨之改變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加充分利用信息化管理方法，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)逐步向扁平化方向發(fā)展。第三十四頁，共49頁。2.2.7物業(yè)管理的地位與作用4.樹立城市形象、完善城市功能，是加速我國城市化進程的助推器（1）物業(yè)管理是城市發(fā)展的重要組成部分，對城市服務(wù)功能的完善所起的作用亦越來越顯著，在促進城市市容市貌的美化，提高城市文明程度和現(xiàn)代化水平方面發(fā)揮了重要作用。（2）伴隨著我國城市化的進程加快，物業(yè)管理成為人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)，從單一住宅小區(qū)擴展到商務(wù)大廈、學校醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村安置小區(qū)等；從最初的清掃保潔、綠化養(yǎng)護擴展到房屋和配套設(shè)施設(shè)備的維修管理、車輛停放、環(huán)境秩序、社區(qū)活動、特約服務(wù)等，物業(yè)服務(wù)的區(qū)域和內(nèi)容的發(fā)展是城市化進程的延伸和縮影，是加速我國城市化進程的助推器。第三十五頁，共49頁。2.2.7物業(yè)管理的地位與作用5.擴大就業(yè)的重要渠道（1）物業(yè)管理業(yè)的迅猛發(fā)展，使得該行業(yè)需要大量的多層次、多方面的專業(yè)人才。（2）物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)的一個部門，在吸收城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)方面可以起到十分重要的作用，有效緩解了就業(yè)壓力。有數(shù)據(jù)顯示，我國的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員有500~600萬人，其中一線操作工人占80%以上，吸收了大量機關(guān)企事業(yè)單位分流人員、大中專畢業(yè)生、部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人、下崗待業(yè)人員再就業(yè)、農(nóng)民工和殘疾人。（3）隨著我國住宅建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展以及已有住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋面擴大，物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，這也意味著，它對增加就業(yè)將進一步持續(xù)發(fā)揮積極作用。第三十六頁，共49頁。2.2.7物業(yè)管理的地位與作用6.是構(gòu)建和諧社會的重要載體和平臺（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過引導業(yè)主依法有序參與社區(qū)公共事務(wù)，減少與業(yè)主間的矛盾糾紛，努力建設(shè)民主自治型社區(qū)；（2）通過提供標準化、規(guī)范化的服務(wù)，努力建設(shè)服務(wù)型社區(qū)；同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以社區(qū)文化活動為載體，在促進社區(qū)居民的社會交流和情感交融，融洽企業(yè)與業(yè)主間的關(guān)系方面亦起到了積極推動作用。（3）此外，當前我國物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位接近1000萬個，是社會的穩(wěn)定器。第三十七頁，共49頁。2.2.7物業(yè)管理的地位與作用7.節(jié)能減排、促進低碳經(jīng)濟（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步通過先進的管理體系，對能源的監(jiān)測分析數(shù)據(jù)進行科學、規(guī)范地分析，尋找節(jié)能規(guī)律，并通過對設(shè)施設(shè)備的及時保養(yǎng)有效實現(xiàn)節(jié)能。（2）發(fā)展特色技術(shù)，采用新技術(shù)、新工藝改造相對落后設(shè)備，達到減少能耗的目的。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)的前期介入到日常管理，正是運用管理節(jié)能和技術(shù)節(jié)能來參與節(jié)能減排，推動低碳經(jīng)濟和循環(huán)經(jīng)濟的快速發(fā)展。第三十八頁，共49頁。2.2.7物業(yè)管理的地位與作用8.促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展（1）物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革、實行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場的作用。（2）就整個房地產(chǎn)市場來說，物業(yè)管理無疑拓寬了房地產(chǎn)市場范圍，完善了房地產(chǎn)投資，促進了房地產(chǎn)市場向健康有序的方向發(fā)展。（3）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價值和使用價值的最終實現(xiàn)，進而提高房地產(chǎn)的投資效益。

第三十九頁，共49頁。2.2.7物業(yè)管理的地位與作用9.實現(xiàn)物業(yè)的保值增值

（1）造成房屋貶值三種主要原因：物質(zhì)性貶損、功能性貶損及受經(jīng)濟宏觀調(diào)控和國家相關(guān)政策的影響而使物業(yè)貶損。通過物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理能夠最大限度地降低或者延緩房屋的貶值速度，從而實現(xiàn)保值。（2）物業(yè)管理的最終目的是實現(xiàn)物業(yè)的資產(chǎn)增值。物業(yè)管理企業(yè)一方面改造功能性衰竭的物業(yè)項目，提高房屋的價值，延長其使用壽命，另一方面就是通過優(yōu)秀的管理和服務(wù)提高所管物業(yè)的知名度和美譽度，實現(xiàn)增值。第四十頁，共49頁。2.2.8物業(yè)管理模式與類型1.物業(yè)管理模式2.物業(yè)管理類型第四十一頁，共49頁。1.物業(yè)管理模式物業(yè)管理模式主要有以下三種：(1)行政、福利型的管理 (2)行政性與專業(yè)化相結(jié)合的管理(3)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營型的管理第四十二頁，共49頁。2.物業(yè)管理類型根據(jù)側(cè)重點的不同，物業(yè)管理可以按以下多種方式進行分類：(1)按管理主體進行分類 (2)按業(yè)務(wù)委托情況進行分類(3)按管理重點進行分類(4)按管理目標進行分類(5)按管理對象特點進行分類第四