H地產(chǎn)公司發(fā)展環(huán)境的SWOT分析綜述1.1優(yōu)勢(shì)分析（1）地段優(yōu)勢(shì)：H地產(chǎn)公司旗下的地塊均是在時(shí)機(jī)恰當(dāng)時(shí)低成本購(gòu)入，且在在城市具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)的絕版優(yōu)勢(shì)地段。以成都公司為例，“NCDH”項(xiàng)目位于成都市高新區(qū)，地處區(qū)內(nèi)主干道——天府大道西部及三環(huán)路外側(cè)，位于高新區(qū)及天府新區(qū)核心區(qū)域，交通便捷。土地區(qū)域擁有巨大的優(yōu)勢(shì)，位于城市新老城區(qū)交匯熱點(diǎn)區(qū)域，自身與周邊配套完善，交通便捷，前期開發(fā)已累計(jì)超過7500位業(yè)主，并且區(qū)域優(yōu)勢(shì)持續(xù)火熱，更是為后期發(fā)展提供了火熱的血液。綜上所述，本項(xiàng)目所在地是理想的居住用地，其基礎(chǔ)設(shè)施條件已完全成熟。（2）品牌優(yōu)勢(shì)：H品牌實(shí)力雄厚，在中國(guó)內(nèi)地?fù)碛蟹€(wěn)固的業(yè)務(wù)根基，，打造“全產(chǎn)業(yè)鏈生活模式”在市場(chǎng)上享有良好聲譽(yù)，獲得人氣并確保穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)一直是公司未來發(fā)展的一大優(yōu)勢(shì)。H地產(chǎn)公司旗下資源豐富，整合世界級(jí)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，凱達(dá)環(huán)球、貝爾高林等多個(gè)世界知名公司參與其中，通力合作，產(chǎn)品理念及品質(zhì)都受到了消費(fèi)者的青睞；（3）人才優(yōu)勢(shì)：H地產(chǎn)公司所有分公司執(zhí)行統(tǒng)一人才配置標(biāo)準(zhǔn)，以成都公司為例。目前公司現(xiàn)有員工約350人，其構(gòu)成情況如表3-6、表3-7、表3-8及表3-9。表3-6按教育程度分類學(xué)歷人數(shù)（名）比例（%）博士102.8%碩士4011.5%大學(xué)本科16045.7%大學(xué)?？?0028.5%?？埔韵?011.5%數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)來源于H公司內(nèi)部資料表3-7按專業(yè)構(gòu)成分類類別人數(shù)（名）比例（%）管理人員4512.8%技術(shù)人員20057.1%財(cái)務(wù)人員226.3%其它人員8323.7%數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)來源于H公司內(nèi)部資料表3-8按持有房地產(chǎn)和與建筑工程專業(yè)有關(guān)證書分類類別人數(shù)（名）比例（%）持有房地產(chǎn)和與建筑工程專業(yè)有關(guān)證書15042.8%其它20057.1%表3-9按年齡分類年齡人數(shù)（名）比例（%）20—29歲12034.2%30—39歲15042.8%40—49歲7020%50歲以上102.8%數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)來源于H公司內(nèi)部資料1.2劣勢(shì)分析（1）H地產(chǎn)公司在成都土地儲(chǔ)備不足。對(duì)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地儲(chǔ)備需要有時(shí)間和儲(chǔ)量計(jì)劃，通常樓盤在未建成之前，企業(yè)就需要開始進(jìn)行土地資源儲(chǔ)備，但是在住房深化改革基調(diào)下，土地獲得成本和競(jìng)爭(zhēng)程度明顯提高，公司的土地儲(chǔ)備明顯不足。（2）H地產(chǎn)公司融資單純依靠商業(yè)銀行貸款模式，融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。（3）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，首先在綠化、景觀與周邊項(xiàng)目比稍顯遜色；其次產(chǎn)品類型較為單一，開發(fā)各期數(shù)戶型差異不大；再次因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，與周邊更高品質(zhì)樓盤項(xiàng)目相比較情況下，該項(xiàng)目細(xì)節(jié)品質(zhì)感稍弱。（4）在企業(yè)內(nèi)部管理方面，H公司與萬科、融創(chuàng)、仁恒置地等地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)還有一定差距。對(duì)設(shè)計(jì)研發(fā)、投資拓展等方面的人力資源和市場(chǎng)拓展能力不強(qiáng)。勢(shì)必在于其他實(shí)力雄厚的地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中落于下風(fēng)。1.3機(jī)會(huì)分析（1）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在未來近二十年將持續(xù)發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值和可支配收入長(zhǎng)期保持穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)，為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了源源不斷的動(dòng)力，本行業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮?。?）國(guó)家提出的城鎮(zhèn)統(tǒng)籌發(fā)展，為城市帶來了大量的新增人口。加之成都作為新一線城市，聚集著四川省內(nèi)其他地市州的資源優(yōu)勢(shì)和人口紅利。這使之發(fā)展動(dòng)力更為強(qiáng)勁，必定為高新區(qū)內(nèi)有限的地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)帶來巨大的提升空間。（3）成都高新區(qū)的金融圈定位雛形初現(xiàn)，國(guó)際城南迎來黃金發(fā)展期，寫字樓及高檔酒店不斷落成，學(xué)區(qū)的注入與改善將聚集更旺人氣，土地區(qū)域優(yōu)勢(shì)更為明顯。（4）H公司推出的90平米套二戶型在片區(qū)內(nèi)比較稀缺，覆蓋面積區(qū)段產(chǎn)品在剛需購(gòu)房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力十分強(qiáng)大。加之項(xiàng)目分期連續(xù)開發(fā)，團(tuán)隊(duì)及業(yè)務(wù)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，開發(fā)業(yè)務(wù)的有序進(jìn)行保證了資金的周轉(zhuǎn)率高，使得企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的效益異常強(qiáng)大。11.4威脅分析（1）由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)過快發(fā)展和市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的不健全，地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)行為頻發(fā)，房產(chǎn)被炒房者炒作到普通消費(fèi)者難以承受的價(jià)位，因此國(guó)家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施，如限購(gòu)、房產(chǎn)稅等，對(duì)房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。（2）在新一線城市發(fā)展崛起的成都市場(chǎng)上，在地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫、各項(xiàng)調(diào)控政策的加緊實(shí)施背景下，諸多實(shí)力雄厚的地產(chǎn)企業(yè)也在進(jìn)一步挖掘自身的品牌優(yōu)勢(shì)和管理優(yōu)勢(shì)。如何完善市場(chǎng)拓展和戰(zhàn)略重新部署，是H公司面臨的嚴(yán)峻競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)挑戰(zhàn)。（3）2016年以來，成都市根據(jù)中央貨幣政策的調(diào)控，金融監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)促使了整體商業(yè)銀行信貸政策逐年收緊。對(duì)于主要依靠商業(yè)銀行貸款的H公司的發(fā)展空間受到了進(jìn)一步限制，其項(xiàng)目推進(jìn)的難度加劇。（4）關(guān)系資源，這也是最重要的一點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)與地方政府的關(guān)系密不可分。在全國(guó)性住房調(diào)控政策環(huán)境下，政府依然具有市場(chǎng)微調(diào)的權(quán)利，及時(shí)跟進(jìn)當(dāng)?shù)匾虻刂埔说恼{(diào)控政策，確保企業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的健康度。表3-10H地產(chǎn)公司SWOT分析戰(zhàn)略組合H地產(chǎn)公司的SWOT矩陣分析顯示，只有通過企業(yè)的現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)來達(dá)到擴(kuò)大市場(chǎng)份額的戰(zhàn)略目標(biāo)，才能為消費(fèi)者提供更全面完善的價(jià)值服務(wù)。SO組合戰(zhàn)略分析：繼續(xù)發(fā)揮H公司品牌優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)品牌宣傳，不斷提高目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)H品牌的認(rèn)可度和忠誠(chéng)度，抓住各分公司項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段和區(qū)位亮點(diǎn)，保持優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)和戶型優(yōu)勢(shì)，以此逐步向周邊州市拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。WO組合戰(zhàn)略分析：由于市場(chǎng)需求及消費(fèi)者需求的差異化，H應(yīng)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)水平，引入社會(huì)投資人提高市場(chǎng)化程度，加強(qiáng)監(jiān)管和金融及工業(yè)溝通，以滿足消費(fèi)者需求為基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者偏好研究，積極采取多元化、差異化的產(chǎn)品戰(zhàn)略，以提高消費(fèi)者滿意度。ST組合戰(zhàn)略分析：由于H地產(chǎn)公司所儲(chǔ)備的優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)，但為了避免政策影響以及與各分公司當(dāng)?shù)卣年P(guān)系僵局，H地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)和優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理模式，不斷調(diào)整、優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，積極推進(jìn)各項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，揚(yáng)長(zhǎng)避短地差異化應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)。WT組合戰(zhàn)略分析：由于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的逐漸增高，同行業(yè)各大地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)激烈，H地產(chǎn)公司信息化程度的不夠完善以及缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境的研判，H應(yīng)更注重公司運(yùn)營(yíng)終端的管理，加強(qiáng)公司成本管控，繼續(xù)推遲土地開發(fā)進(jìn)程及轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，提升運(yùn)營(yíng)盈利空間，從而提高