財務(wù)管理手冊

二零二零年一月一日

目錄

目錄.....................................................................1

總則.....................................................................2

預(yù)算管理辦法............................................................10

財務(wù)報表管理辦法.......................................................12

房款收支和代收款項收支管理辦法.......................................15

收據(jù)管理辦法...........................................................25

合同付款管理辦法.......................................................27

無合同付款管理辦法.....................................................33

費用報銷管理辦法.......................................................35

發(fā)票管理辦法...........................................................38

無發(fā)票費用管理辦法.....................................................43

員工借款管理辦法.......................................................45

貨幣資金管理辦法.......................................................49

資金調(diào)撥管理辦法.......................................................56

金融機構(gòu)貸款管理辦法...................................................64

抵押及擔(dān)保管理辦法.....................................................71

非金融機構(gòu)（不含集團內(nèi)部）貸款管理辦法.................................75

集團稅務(wù)管理辦法.......................................................77

財務(wù)檔案管理辦法.......................................................88

財務(wù)人員交接/離任管理辦法.............................................97

會計電算化管理辦法.....................................................99

財務(wù)印章管理辦法......................................................103

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FA01預(yù)算管理辦法

總則

本手冊適用于地產(chǎn)集團（以下簡稱“地產(chǎn)”）所屬各公司，包括但不限于合資、

合作、合營公司。如該等公司已制定經(jīng)集團同意的相關(guān)手冊，以其自行制定手冊為

準(zhǔn)。

本手冊是根據(jù)集團建議的組織架構(gòu)而制定，綜合集團財務(wù)體系日常運營中，

主要操作流程的實施及管理辦法，目的在于指導(dǎo)地產(chǎn)所屬各公司規(guī)范會計管理、

財務(wù)管理、稅務(wù)管理及法務(wù)管理四方面的流程、管理相關(guān)運營風(fēng)險、保證各項工作

順利進(jìn)行，是公司的基本管理手冊之一。各項目/城市公司可根據(jù)其組織架構(gòu)，

在不違反管理辦法的原則下進(jìn)行修改，以符合公司的實際情況。有關(guān)修改必須上

報集團財務(wù)部審批后，方可執(zhí)行。

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FA01預(yù)算管理辦法

主要工作時間節(jié)點及內(nèi)容摘要

日常會計管理

1、預(yù)算管理

1.1、年度全面預(yù)算

1.1.1,各城市公司總經(jīng)理于每年8月份制定下一年度的“經(jīng)營目標(biāo)”和“開

發(fā)時間節(jié)點預(yù)算”，報主管董事審批；

1.1.2、各城市公司總經(jīng)理于每年9月份，根據(jù)總部要求格式，按經(jīng)主管董

事審核并同意的“經(jīng)營目標(biāo)”和“開發(fā)時間節(jié)點預(yù)算”制定下一年

度的財務(wù)及資金預(yù)算，并提供相應(yīng)的假設(shè)、邊際條件上報所屬主管

董事及集團總部審核；

1.1.3、集團總部經(jīng)與主管董事及城市公司總經(jīng)理協(xié)商后，各城市公司總經(jīng)

理將修改后的預(yù)算，于11月中旬前再次上報各主管董事及集團總

部審閱；

1.1.4,待當(dāng)年12月財務(wù)結(jié)帳后，各城市公司總經(jīng)理在次年1月中旬，完成

預(yù)算中當(dāng)年數(shù)據(jù)更新及做必要的跨期調(diào)整，并取得主管董事的手簽

批準(zhǔn)，后將手簽件掃描后和修改后的預(yù)算上報集團總部。如有需要

修改預(yù)算，必須經(jīng)主管董事審核及批準(zhǔn)后，上報董事會審批后才能

執(zhí)行；

1.1.5、每年具體時間表及相關(guān)審批流程將由地產(chǎn)集團總部通知；

1.2、月度現(xiàn)金預(yù)算

1.2.1、各城市公司于每月5日前，根據(jù)原預(yù)算及實際情況制定未來3個月

的具體資金使用預(yù)算，提交主管董事及總部財務(wù)部備案。

1.3、年度全面管理預(yù)算

1.3.1、各城市公司根據(jù)年度全面財務(wù)預(yù)算編制情況編制上報年度全面管理

預(yù)算，具體上報時間及相關(guān)審批流程由地產(chǎn)集團總部通知。

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FA01預(yù)算管理辦法

2、報表管理

2.1、月度報表

2.1.1、城市公司財務(wù)部應(yīng)于每月1號前對帳務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)賬，并按集團會

計部下發(fā)的報表模板完成財務(wù)報表及相關(guān)附表的編制并上報，以供

集團會計部審核各公司帳務(wù)及會計報表；

2.1.2、總部會計部應(yīng)于每月3日前完成對所有城市公司財務(wù)報表及附表的

接收工作，對財務(wù)報表及附表、以及實際與預(yù)算的比較分析，如有

反饋意見或調(diào)整栗求，將及時下發(fā)，各城市公司財務(wù)部應(yīng)積極配合

集團會計部，修訂相應(yīng)報表并及時重新上報；

2.1.3、城市公司財務(wù)部應(yīng)于每月3日前根據(jù)總部格式及栗求，向總部會計

部提交管理報表以供審核；

2.1.4、總部會計部應(yīng)于每月8日前完成房地產(chǎn)集團的合并財務(wù)報表及預(yù)算

的比較分析；每月15日前完成管理報表合并，供香港總部作整體

的合并報表；

2.2、半年度/年度報表

2.2.1、城市公司財務(wù)部，除按照上述2.1栗求上報報表外，應(yīng)于每年7月

8日前及次年1月8日前，按總部要求，上報截至6月30日及12

月31日的其他財務(wù)數(shù)據(jù)，供總部會計部審核；

2.2.2、總部會計部應(yīng)于每年7月13日及次年1月13日前完成房地產(chǎn)集團

的其他財務(wù)合并數(shù)據(jù)，供香港總部作半年報及年報之用；

2.2.3、城市公司財務(wù)部，應(yīng)按照總部、銀行或相關(guān)法律法規(guī)要求，聘請外

部會計師事務(wù)所，于每年3月15日前完成上一年度的外部審計；

審計報告出具前，應(yīng)先給予總部會計部確認(rèn)；最終的審計報告，應(yīng)

將其中一份原件交總部作存檔之用；

2.2.4、房地產(chǎn)集團的經(jīng)審計后的年度合并財務(wù)數(shù)據(jù)，應(yīng)于下一年的3月底

前，交董事會審批。

3、收入管理

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FA01預(yù)算管理辦法

3.1、各城市的回款必須存進(jìn)集團財務(wù)管理中心指定（可多于一個）的銀行

賬戶內(nèi)，不得隨意改變；根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y金監(jiān)管要求需將存款存入監(jiān)管戶

的，從其規(guī)定。但各城市公司應(yīng)盡可能的減少受限制資金的金額；

3.2、所有回款應(yīng)該以支票、匯票、銀行轉(zhuǎn)賬或POS機形式收取，盡量避免

現(xiàn)金交易；如不可選擇地以現(xiàn)金交易，應(yīng)在當(dāng)天五點前存至指定的銀

行賬戶內(nèi)（可以聯(lián)系銀行工作人員到銷售現(xiàn)場收款）；五點后的現(xiàn)金

收入放專用保險柜；

3.3、所有回款確認(rèn)后，必須即時開具收據(jù)或發(fā)票；

3.4、所有回款都必須每天與銷售部門核對，并在每月最后一天出具對帳表

再次核對，以防遺漏。

4、付款管理

4.1、合同付款管理

4.1.1、按公司相關(guān)規(guī)定必須定立合同的支出，如土地款、工程款、前期費

用、廣告費用等，必須按照相關(guān)的合同付款流程執(zhí)行，填寫《付款

申請單》；

4.1.2、收到《付款申請單》后，城市公司/總部會計部必須審核發(fā)票是否

合乎公司相關(guān)規(guī)定（詳見“發(fā)票管理辦法”），方可支付；

4.1.3、城市公司/總部會計部必須按照公司有關(guān)審批權(quán)限（詳見“合同付款

管理辦法”），審核每筆付款是否按照規(guī)定由相關(guān)人員簽署；

4.2、無合同付款管理

4.2.1、按公司相關(guān)規(guī)定必須定立合同的支出卻沒有定立合同的支出，除必

須按照相關(guān)的合同付款流程執(zhí)行，還需要城市公司總經(jīng)理/主管董

事簽批相應(yīng)的《付款申請單》；

4.2.2、收到《付款申請單》后，城市公司/總部會計部必須審核發(fā)票是否

合乎公司相關(guān)規(guī)定（詳見“發(fā)票管理辦法”），方可支付；

4.2.3、城市公司/總部會計部必須按照公司有關(guān)審批權(quán)限（詳見“無合同付

款管理辦法”），審核每筆付款是否按照規(guī)定由相關(guān)人員簽署；

4.3、日常費用報銷管理

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FA01預(yù)算管理辦法

4.3.1、日常的報銷費用，應(yīng)按照相關(guān)的費用報銷辦法，填寫《費用報銷單》并

附上發(fā)票，并根據(jù)審批權(quán)限（詳見“費用報銷管理辦法”）審批，

報城市公司/總部會計部；

4.3.2、收到《費用報銷單》后，城市公司/總部會計部必須審核發(fā)票是否

合乎公司相關(guān)規(guī)定（詳見“發(fā)票管理辦法”），方可支付；

4.3.3、城市公司/總部會計部必須按照公司有關(guān)審批權(quán)限，審核每筆付款

是否按照規(guī)定由相關(guān)人員簽署；

4.4、員工借款管理

4.4.1、除特定的管理人員或行政部人員，或因出差或業(yè)務(wù)招待需要，一般

不予以領(lǐng)取員工借款；

4.4.2、如因出差原因領(lǐng)取員工借款，必須連同《出差申請表》上報，領(lǐng)取

的員工借款限額是城際交通費+住宿費。并于回到所在工作地后5

個工作日內(nèi)報銷，沖抵員工借款；

4.4.3、如因業(yè)務(wù)招待原因領(lǐng)取員工借款，應(yīng)于費用發(fā)生后5個工作日內(nèi)報

銷，沖抵員工借款；

4.4.4、如因其它業(yè)務(wù)需要產(chǎn)生借款，應(yīng)于費用發(fā)生后次月內(nèi)報銷，沖抵員

工借款；

4.4.5、員工領(lǐng)取的備用金，于每年10月底之前統(tǒng)一歸還，如需續(xù)借可重

新申請，由相關(guān)權(quán)限人員審批后，即可續(xù)借。

融資及現(xiàn)金管理

1、日常資金管理

1.1、各城市公司每天下午五時前，按管理系統(tǒng)軟件要求格式輸入當(dāng)天的資

金流情況；

1.2、總部財務(wù)部每個月向香港總部提交兩次資金流量表（實際時間段按總

部通知為準(zhǔn)）；

1.3、各城市公司必須于每月最后一個工作天進(jìn)行現(xiàn)金盤點，填寫《現(xiàn)金盤

點表》，并由出納及城市公司財務(wù)部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)存檔；

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FA01預(yù)算管理辦法

1.4、各城市公司的庫存現(xiàn)金，原則上不得超過人民幣5萬元（當(dāng)天5點后

售樓處收到的現(xiàn)金除外）；

1.5、各城市公司必須于每月7日前向集團會計部提交上月銀行賬戶的對帳

單及調(diào)節(jié)表；如因沒有交易而沒有對帳單，則由城市公司財務(wù)部負(fù)責(zé)人

書面確認(rèn)；存在大額未達(dá)或超過兩個月以上未達(dá)，需備注說明原因；

1.6、各城市公司新開銀行賬戶前必須獲得城市公司總經(jīng)理及總部財務(wù)部負(fù)

責(zé)人書面批準(zhǔn)，取消銀行賬戶前必須獲得城市公司總經(jīng)理書面批準(zhǔn)并

報送總部財務(wù)部負(fù)責(zé)人備案；

1.7、集團不鼓勵開具遠(yuǎn)期支票。如因?qū)嶋H情況必須開具遠(yuǎn)期支票，必須按

要求由城市公司財務(wù)負(fù)責(zé)人填寫《開具遠(yuǎn)期支票申請書》，并經(jīng)過城

市公司總經(jīng)理、主管董事及財務(wù)總監(jiān)共同審批。各城市公司應(yīng)于每月

最后一天向總部財務(wù)部呈交當(dāng)月開具遠(yuǎn)期支票記錄作備案；

1.8、各城市公司開具銀行承兌匯票，必須填寫《開具遠(yuǎn)期支票申請書》，

比照開立遠(yuǎn)期支票流程辦理。

2、資金調(diào)撥管理

2.1、同一區(qū)域內(nèi)（按5大區(qū)域）的資金調(diào)撥，都必須至少得到所屬主管董

事的同意，各公司之間無權(quán)任意調(diào)撥資金；

2.2、不同區(qū)域（按5大區(qū)域）的資金調(diào)撥，都必須至少得到所屬主管董事

以及財務(wù)總監(jiān)同意，城市公司之間無權(quán)任意調(diào)撥資金；

2.3、城市公司之間資金調(diào)撥的流向，必須按照總部財務(wù)部的指示操作；且

必須經(jīng)過集團總部的指定賬戶；

2.4、城市公司之間的資金調(diào)撥將會由集團財務(wù)部核算內(nèi)部利息，在計算項

目管理利潤時作出調(diào)整；下一年度城市公司之間的利率由管理委員會

于每年12月核定。

3、融資及對外擔(dān)保管理

3.1、銀行貸款

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FA01預(yù)算管理辦法

J、貸款額度不超人民幣5億元或年利率超過標(biāo)準(zhǔn)上浮在50%（含）以內(nèi)

的貸款，必須獲得財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)董事及主管董事審批；

3、貸款合同簽訂后必須在2個工作日內(nèi)將復(fù)印件提交總部財務(wù)部備案；

3、貸款合同若涉及以下情況，必須預(yù)先得到管理委員會審批通過：

★貸款額度人民幣5億元以上且實際利率在人民銀行公布的標(biāo)準(zhǔn)貸款

利率上浮50%以上；

★涉及其他非標(biāo)準(zhǔn)貸款條款或涉及利用其他城市公司項目資產(chǎn)的貸款

條款；

3、所有對外增信條款，如抵押或擔(dān)保，包括但不限于房產(chǎn)、土地、在建工

程或企業(yè)擔(dān)保的所有文件，需經(jīng)集團法務(wù)部審核及財務(wù)董事同意；

3.2、非銀行的金融機構(gòu)貸款（為悉除疑慮，此范圍包括基金融資，其他金

融機構(gòu)，如保險公司，在收取固定回報下，向房地產(chǎn)集團提供資金）

2、除按3.1項執(zhí)行外，所有增信條件，包括但不限于對外提供任何類

型的抵押、擔(dān)保、提供流動性支持等，需經(jīng)集團融資部、集團法務(wù)部

及集團秘書部審核后，交管理委員會通過；

3.3、非金融機構(gòu)的貸款

3、除股東貸款外，并不支持向非金融機構(gòu)貸款，此類型貸款經(jīng)集團融

資部、集團法務(wù)部及集團秘書部審核后，交管理委員會通過。

稅務(wù)管理

11、城市公司土地增值稅和企業(yè)所得稅的匯算清繳報告及其他按稅務(wù)部

門出具的稅務(wù)審計報告定稿必須在報告定稿前7個工作日前，交總部

稅務(wù)部審核；稅務(wù)報告必須在出具后2個工作日內(nèi)，以掃描版報集團

稅務(wù)部存檔；

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FA01預(yù)算管理辦法

2、城市公司的報稅表、與稅務(wù)部門的往來文件，必須妥善歸檔保存，以

備總部稅務(wù)部或?qū)徲嫴侩S時審查；

B、遇有重大稅務(wù)事項（包括稅務(wù)部門審查、罰款通知等），城市公司必

須立即通知總部會計部及稅務(wù)部；

n、城市公司的所有完稅證明、稽查通知書、罰款通知書，必須在完稅后

或收到通知書的2個工作日內(nèi)將掃描電子版提交總部稅務(wù)部作存檔；

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FA01預(yù)算管理辦法

預(yù)算管理辦法

第一條目的

為了規(guī)范及統(tǒng)一集團內(nèi)各類預(yù)算的填寫及上報要求，特制定本管理辦法；

第二條適用范圍

地產(chǎn)集團全體董事、城市公司總經(jīng)理及財務(wù)體系員工；

第三條預(yù)算分為年度預(yù)算和月度預(yù)算；年度預(yù)算包括年度全面財務(wù)預(yù)算和年

度全面管理預(yù)算；月度預(yù)算包括月度財務(wù)預(yù)算、月度管理預(yù)算和月度資金預(yù)算；

第四條年度全面預(yù)算是指下一個年度（日歷年）的預(yù)算，預(yù)算中以月度為

單位，于每年8月份開始準(zhǔn)備，并于次年1月中旬提交董事會審批，每年具體時

間表及相關(guān)審批流程將由地產(chǎn)集團總部通知；年度全面管理報表預(yù)算根據(jù)年度全

面預(yù)算編制審批情況編制，具體時間表及相關(guān)審批流程由地產(chǎn)集團總部通知；

第五條城市公司根據(jù)實際發(fā)生情況，需栗在原有年度預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整預(yù)算，

必須先經(jīng)過主管董事批準(zhǔn)。預(yù)算調(diào)整以月度為單位，上報董事會審批后才能執(zhí)行；

第六條月度資金預(yù)算是指根據(jù)原預(yù)算及實際情況制定未來3個月的資金

使用預(yù)算，并于每月5日前提交主管董事及集團財務(wù)管理中心備案；

第七條地產(chǎn)集團整體預(yù)算由各城市公司預(yù)算和總部預(yù)算組成；總部預(yù)算由

各職能中心和部門報送總部財務(wù)部進(jìn)行匯總，并最終由董事會進(jìn)行審批；

第八條如有特殊問題需要落實，未能在董事會上完成最終審批，將由各主管

董事和財務(wù)總監(jiān)進(jìn)一步落實后，在約定的下一個董事會上再次審批后執(zhí)行；

第九條月度資金預(yù)算審批流程-各城市公司于每月5日前，根據(jù)原預(yù)算

及實際情況制定未來3個月的資金使用預(yù)算，根據(jù)原預(yù)算及實際情況制定未來十

二月的簡單現(xiàn)金流預(yù)算，并提交主管董事和集團財務(wù)管理中心進(jìn)行備案；

第十條如果月度預(yù)算執(zhí)行情況和月度財務(wù)預(yù)算存在差異，城市公司需要對

差異提供詳細(xì)的文字說明；

預(yù)算編制要求

第十一條城市公司制定預(yù)算必須務(wù)實及可執(zhí)行，并提供相應(yīng)的詳細(xì)的假設(shè)、

編制條件;

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FA01預(yù)算管理辦法

第十二條集團總部需對城市公司預(yù)算進(jìn)行審核，審核內(nèi)容包括預(yù)算假設(shè)、

編制條件、勾稽關(guān)系及數(shù)據(jù)的合理性。城市公司需保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；

第十三條預(yù)算必須按照相關(guān)格式編寫，并在規(guī)定時間內(nèi)向主管董事和集團

財務(wù)管理中心提交；

第十四條其他

1、本辦法經(jīng)管理委員會審批，自2020年1月1日起執(zhí)行；

2、本辦法解釋及修改權(quán)在地產(chǎn)集團總部。

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FA02財務(wù)報表管理辦法

財務(wù)報表管理辦法

第一條目的

為了規(guī)范及統(tǒng)一集團內(nèi)各類財務(wù)報表的填寫及上報要求，特制定本管理辦

法；

第二條適用范圍

地產(chǎn)集團全體城市公司總經(jīng)理及財務(wù)體系員工；第

三條報表的分類

1、按報表涵蓋的會計期間不同，分為日財務(wù)報表、周財務(wù)報表、半月度財

務(wù)報表、月度財務(wù)報表和年度財務(wù)報表；

2、按報表涵蓋的范圍不同，分為各城市/項目公司財務(wù)報表和合并報表；

3、按照報表的使用目的不同，分為會計報表和管理報表：

3.1、會計報表：按照《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則》相關(guān)栗求編制

的財務(wù)報表；

3.2、管理報表：根據(jù)管理層的需要和預(yù)算指標(biāo)，重新組合實際數(shù)據(jù)而編制

的報表，以用于日常經(jīng)營活動進(jìn)行分析、評價和決策，包括日報表、周報

表、半月報表、月度和年度管理報表；

第四條需要上報集團財務(wù)管理中心的報表

1、資金流報表（財務(wù)系統(tǒng)）-日報表、半月報表、月報表

2、會計報表（財務(wù)系統(tǒng)）-月度及年度

3、管理報表-月度及年度

4、貸款報表-周報及月報

報送的時間要求

第五條資金流

1、日報：每天上午十點前，各城市公司向總部財務(wù)部匯報前一天資金結(jié)余

情況；

2、半月報：各城市公司財務(wù)部應(yīng)于分周表第二周結(jié)束后第一個工作日上報

集團；

3、月報：各城市公司財務(wù)部應(yīng)于每月1日上報集團；

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FA02財務(wù)報表管理辦法

4、集團合并資金現(xiàn)金流報表：

4.1、半月報：根據(jù)集團發(fā)放分周表，于第二周結(jié)束后第二個工作日結(jié)束后

完成報表接收工作，第三個工作日完成匯總；

4.2、月報：每月第二個工作日完成報表接收，第三個工作日集團財務(wù)部匯

總并向董事會提交月度現(xiàn)金流報表；

第六條會計報表

1、月度：城市公司財務(wù)部應(yīng)于每月1號前對帳務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行結(jié)賬，并按集團

會計部下發(fā)的報表模板完成財務(wù)報表及相關(guān)附表的編制并上報，以供集團會計部

合并各公司帳務(wù)及會計報表。集團會計部應(yīng)于每月3日前完成對所有城市/項目

公司財務(wù)報表和附表的接收工作，對財務(wù)報表及附表、以及實際與預(yù)算的比較分

析，如有反饋意見或調(diào)整要求，將及時下發(fā)，各城市公司財務(wù)部應(yīng)積極配合集團

會計部，修訂相應(yīng)報表并及時重新上報；

2、半年度：除符合上述月度報表的栗求外，城市/項目公司財務(wù)部應(yīng)于每年

7月8日前，按照集團財務(wù)管理中心要求，上報截至6月30日的其他財務(wù)數(shù)據(jù)，

供集團會計部審核；

3、年度：除符合上述月度報表的要求外，城市/項目公司財務(wù)部應(yīng)于次年1

月8日前，按照集團財務(wù)管理中心要求，上報截至上年度12月31日的其他財務(wù)

數(shù)據(jù)，供集團會計部審核；

4、年度審計報告：城市/項目公司財務(wù)部，應(yīng)按照集團財務(wù)管理中心、銀行

或相關(guān)法律法規(guī)要求，聘請外部會計師事務(wù)所，于每年3月15日前出具上一年度

的審計報告。審計報告出具前，應(yīng)先給予集團會計部審批；最終的審計報告，應(yīng)

將其中一份原件交集團會計部作存檔之用；

第七條合并會計報表

1、月度：集團會計部應(yīng)于每月8日前出具集團整體的合并報表，報香港總

部；

2、半年度：除符合上述月度合并報表的要求外，集團會計部應(yīng)于每年7月

13日前，向香港總部上報截至6月30日的其他合并財務(wù)數(shù)據(jù)；

3、年度：除符合上述月度合并報表的要求外，集團會計部應(yīng)于次年1月13

日前，向香港總部上報截至上年度12月31日的其他合并財務(wù)數(shù)據(jù)；

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FA02財務(wù)報表管理辦法

4、年度審計報告：經(jīng)審計后的年度合并財務(wù)數(shù)據(jù)，于下一年的3月底前，

交董事局審批；

第八條管理報表

1、月度：城市/項目公司財務(wù)部應(yīng)于每月3日前，按照集團財務(wù)管理中心栗

求，上報管理報表，以供集團會計部審核。集團會計部應(yīng)于每月12日前完成對

所有項目公司管理報表和預(yù)算對比分析的審核工作，并給予反饋意見；

2、月度合并管理報表：集團會計部應(yīng)于每月15日前出具集團整體的合并報

表，報香港總部；

第九條貸款報表

1、周報：每周五中午前，各城市公司以文字方式向集團財務(wù)部，說明截止

周五的貸款變化情況，集團財務(wù)部負(fù)責(zé)匯總并向香港財務(wù)部提交（每月最初的一

周及月末最后一周的覆蓋時間，按集團下發(fā)的通知為準(zhǔn)）；

2、月報：城市/項目公司財務(wù)部應(yīng)于每月最后一個工作日下午五點前，按照

集團財務(wù)管理中心格式及要求，將貸款月報（包括金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)貸款，

銀行承兌匯票等）上報集團財務(wù)部；集團財務(wù)部匯總后，于每月第二個工作天前

上報香港總部財務(wù)部；

第十條集團財務(wù)部對報送的各種報表都有統(tǒng)一的模版要求，填寫報表之前

必須仔細(xì)閱讀填表說明，按照填寫說明填寫；

其他

第十一條城市公司財務(wù)部及集團財務(wù)管理中心應(yīng)按照《會計檔案管理辦法》

相關(guān)規(guī)定，對各類報表進(jìn)行存檔；

第十二條

1、本辦法經(jīng)管理委員會審批，自2020年1月1日起執(zhí)行；

2、本辦法解釋及修改權(quán)在地產(chǎn)集團總部。

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FA03房款收支和代收款項收支管理辦法

房款收支和代收款項收支管理辦法

第一條目的

為了規(guī)范及統(tǒng)一集團房款及代收款項收支的操作流程，特制定本管理辦法；

第二條適用范圍

地產(chǎn)集團全體營銷體系及財務(wù)體系員工；

房款收取

第三條房款收入包括：

1、定金：簽訂購房協(xié)議之前收取的認(rèn)購金及簽訂購房合同前收取的定金；

2、首付款：協(xié)議轉(zhuǎn)合同后客戶交來的除貸款之外的款項；

3、全款：客戶一次性交納全部房款的款項；

4、按揭或公積金貸款：客戶辦理住房貸款由銀行劃入開發(fā)公司的款項；

第四條操作流程見附件1:

第五條操作要求

1、銷售部負(fù)責(zé)填寫銷售收款單的各項內(nèi)容并保證各條款與銷售合同保持一

致，銷售合同中的相關(guān)因素發(fā)生變動同時通過《調(diào)房、更名通知單》書面通知財

務(wù)部更新臺帳內(nèi)容；

2、出納清點并收取款項后，應(yīng)根據(jù)《收據(jù)管理辦法》和《發(fā)票管理辦法》

的相關(guān)規(guī)定，即時開具發(fā)票或收據(jù)，確保錢款與票據(jù)金額的一致；及時登記相關(guān)報

表、臺帳或錄入相關(guān)軟件；所有款項及時送存銀行并將相關(guān)流轉(zhuǎn)單據(jù)交給財務(wù)部入

賬；

3、所有回款應(yīng)該以支票、匯票、銀行轉(zhuǎn)賬或POS機形式收取，盡量避免現(xiàn)

金交易；如不可選擇地以現(xiàn)金交易，應(yīng)在當(dāng)天五點前存至指定的銀行賬戶內(nèi)。如因

特殊情況，每日工作結(jié)束后，仍有庫存現(xiàn)金或銀行票據(jù)的，應(yīng)存入專用保險柜，并于

第二天及時送存銀行公司賬戶；

4、應(yīng)實施不兼容崗位分離制度，不得坐支、不得為客戶辦理交支票倒現(xiàn)業(yè)

務(wù)；

5、出納每日應(yīng)當(dāng)將收取的房款送存總部指定的（可多于一個）銀行賬戶內(nèi)，

不得隨意改變銀行;

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FA03房款收支和代收款項收支管理辦法

6、會計應(yīng)負(fù)責(zé)核對房款出納交付的相關(guān)單據(jù)，編制銷售日報表并與銷售部

核對面積、回款、合同值；月末核對銷售臺帳與帳務(wù)回款的一致性，并與銷售部核

對臺帳內(nèi)容的一致性。所有月度核對應(yīng)留存核對雙方簽字確認(rèn)的書面核對資料;

7、如銷售日報表/月報表/銷售臺帳由房款出納編制，會計應(yīng)負(fù)責(zé)核對；

房款退還

第六條房款退還包括：

1、退認(rèn)購金/定金：客戶在未簽訂購房合同前發(fā)生的退款

2、退房退款：客戶簽訂購房合同后，因退房行為而引起的退款；

3、退多交款：在特殊情況下，由于客戶交款多于房屋總價款而發(fā)生的退款，

如返貸退款，或產(chǎn)權(quán)面積與合同面積差異的退款等；

第七條操作流程見附件2：

第八條操作要求

1、退款時如客戶要求將退款劃入非合同購買方的帳戶、或開具支票至非原

合同購買方時，必須出具委托收款函（標(biāo)準(zhǔn)文本需由法務(wù)部出具），并經(jīng)雙方簽

字蓋章；如合同購買方超過一人，退款時非收款一方應(yīng)出具放棄退款申明；

2、領(lǐng)取退款應(yīng)為購房者本人，如果非本人領(lǐng)取必須出具購房者授權(quán)委托書

（詳見標(biāo)準(zhǔn)合同文本-委托收款協(xié)議書），并提供購房者及領(lǐng)款人的身份證原件、

復(fù)印件；

3、除退還認(rèn)購金可以直接支付現(xiàn)金以外，其他退款應(yīng)盡量避免用現(xiàn)金支付；

第九條產(chǎn)權(quán)面積差異退款

1、辦理產(chǎn)權(quán)面積差異退款前，銷售部應(yīng)提供本次辦理產(chǎn)權(quán)的樓座范圍和退

補總金額，并附退補明細(xì)清單，包括業(yè)主姓名、房號、合同面積、合同值、產(chǎn)權(quán)面

積、產(chǎn)權(quán)價款以及退補金額，并根據(jù)《銷售管理手冊》相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審批后，財務(wù)

部會計復(fù)核明細(xì)清單，財務(wù)部負(fù)責(zé)人根據(jù)退補款項大小，簽字確認(rèn)退補時間；

2、辦理產(chǎn)權(quán)退補時，銷售部應(yīng)與客戶簽定產(chǎn)權(quán)多退少補協(xié)議（多退少補標(biāo)

準(zhǔn)文本由集團法務(wù)部統(tǒng)一出具），填寫產(chǎn)權(quán)多退少補通知單?？蛻舫滞搜a協(xié)議、

通知單、全款房款專用收據(jù)/發(fā)票到財務(wù)部辦理退補；

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FA03房款收支和代收款項收支管理辦法

換房或更名

第十條簽訂銷售合同前，發(fā)生換房或更名的，只需栗將原累計已交房款轉(zhuǎn)

至新房號或新業(yè)主名下。營銷部按照《營銷管理手冊》相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)（客

戶填寫換房申請書；營銷部填寫換房審批單；與客戶簽訂新的購房協(xié)議）后，客戶

持新的購房協(xié)議、換房申請書、原開具的票據(jù)到財務(wù)部辦理手續(xù)：會計復(fù)核簽字、

出納收回原票，換開新票；

第十一條簽定銷售合同后，發(fā)生換房或更名的，必須按照上述第二章辦理

退房及退款手續(xù)，再重新按照上述第一章辦理購房及交款手續(xù)；

代收款項收支

第十二條代收款項收取流程同上述第四條，除以下流轉(zhuǎn)單據(jù)的使用：

1、《代收/付款項通知單》代替《銷售收款單》

2、《一般收據(jù)》代替《專用收據(jù)》

3、《代辦款項臺帳》代替《銷售臺帳》

第十三條代收款項支出流程：

1、銷售部員工按照《員工借款管理辦法》相關(guān)規(guī)定，向財務(wù)部申請借款，

并提供代辦客戶的姓名、房號、事項、金額明細(xì)清單；

2、財務(wù)部會計根據(jù)《代辦款項臺帳》審核是否足額收取代辦客戶的款項。

如未收取或未足額收取，則財務(wù)部會計不予批準(zhǔn)該借款申請；

3、銷售部員工辦理完代辦事宜后，按照《費用報銷管理辦法》相關(guān)規(guī)定報

銷；

4、會計審核后登記《代辦款項臺帳》，交由出納復(fù)核并辦理還款或借款核銷手

續(xù)；

5、編制憑證時，附發(fā)票復(fù)印件作為原始單據(jù)。原件憑證另外建立領(lǐng)用本保

管，待客戶辦理換票退補手續(xù)。會計復(fù)核記帳憑證并和臺帳核對一致；

第十四條退還代收款項流程：

1、客戶直接持原收據(jù)到財務(wù)部辦理發(fā)票的交接和款項的退補；

2、出納根據(jù)收據(jù)和發(fā)票原件計算退補金額，交由會計復(fù)核。會計復(fù)核后簽

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FA03房款收支和代收款項收支管理辦法

字確認(rèn)、登記臺帳;

3、出納根據(jù)會計簽字票據(jù)退補款項后，客戶簽收；

其他

第十五條其他

1、本辦法經(jīng)管理委員會審批，自2020年1月1日起執(zhí)行;

2、本辦法解釋及修改權(quán)在地產(chǎn)集團總部；

3、本辦法附件為：

附件1房款收取操作流程

附件2房款退款操作流程

附件3《銷售收款單》(_Form.FA.01)

附件4《退款申請單》(_Form.FA.02)

附件5《代收/付款項通知單》(_Form.FA.03)

附件6《代辦款項臺帳》范本供參考

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FA03房款收支和代收款項收支管理辦法

附件1房款收取操作流程

工作環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)單據(jù)工作內(nèi)容

客戶至銷售部

銷售收款單客戶至銷售部簽署購房協(xié)議或合同，銷售部填

簽署購房協(xié)議

協(xié)議或合同復(fù)印件寫銷售收款單，由經(jīng)辦人簽字確認(rèn)。

或合同

客戶攜帶銷售收款單、協(xié)議或合同主要條款復(fù)

印件至財務(wù)部交款。

出納審核銷售收款單與協(xié)議或合同有關(guān)房款

銷售收款單及其他費用支付條款是否一致，收妥房款后為客戶

協(xié)議或合同復(fù)印件開具收據(jù)/發(fā)票，登記房款及代辦款項流水薄，并

客戶至財務(wù)部

一般或?qū)Ｓ檬論?jù)在銷售收款單上蓋收訖章。

交款

房款及代辦款項流水帳對于按揭、公積金貸款由銷售部根據(jù)銀行進(jìn)帳

貸款收據(jù)登記表單填寫銷售收款單，出納核對無誤后開具收據(jù)/發(fā)

票，并登記貸款收據(jù)/發(fā)票登記表，待客戶領(lǐng)取，

客戶領(lǐng)取收據(jù)/發(fā)票時需在貸款收據(jù)/發(fā)票登記表

上簽字確認(rèn)。

銷售收款單

清點全天收取收據(jù)或發(fā)票記賬聯(lián)每日收款結(jié)束后，出納將收取的錢款與銷售收

的款項并送存房款及代辦款項流水帳款單、收據(jù)或發(fā)票記賬聯(lián)、房款及代辦款項流水簿

銀行現(xiàn)金送款單進(jìn)行核對后，將款項送存銀行。

銀行進(jìn)賬單

現(xiàn)金送款單出納編制房款憑證，然后將蓋有收訖章的銷售

銀行進(jìn)賬單收款單第二聯(lián)交銷售部，銷售部登記臺帳、軟件。

復(fù)核與收款相銷售收款單出納每天將全部的收款單據(jù)與會計交接；主管

關(guān)的各類單據(jù)，協(xié)議/合同復(fù)印件會計核對各類單據(jù)、房款及代辦款項流水帳、編制

登記銷售臺帳、收據(jù)或發(fā)票記賬聯(lián)記賬憑證，登記銷售臺帳，編制銷售日報表，并與

編制銷售日報房款及代辦款項流水帳銷售部核對當(dāng)日回款。如由房款出納登記相關(guān)臺

銷售臺帳帳，編制銷售日報，主管會計應(yīng)做好稽核工作并將

銷售日報表稽核書面記錄存檔以備集團審計部核實。

主管會計月末核對銷售臺帳與帳務(wù)數(shù)據(jù)當(dāng)月/

與銷售部核對

銷售臺帳當(dāng)年/累計回款的一致性、與銷售部核對當(dāng)月/當(dāng)年

銷售臺帳，編制

銷售月報/累計回款和合同值的一致性，編制銷售月報。

銷售月報

如有差異，編制調(diào)節(jié)表存檔。

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FA03房款收支和代收款項收支管理辦法

附件2房款退款操作流程

工作環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)單據(jù)工作內(nèi)容

退款通知單銷售部根據(jù)公司的銷售政策和客戶申請，退認(rèn)購金和退

客戶提出退款申

退房審批單多交款填寫退款通知單，退房退款同時需要先填寫退房

請/退房申請

銷售臺帳審批單，并按照《銷售管理手冊》相關(guān)規(guī)定確認(rèn)及審批。

核對退房審批單退款通知單

財務(wù)部會計（或房款出納）根據(jù)登記的銷售臺帳，核對

和退款通知單填退房審批單

退款通知單上填寫的姓名、房號、退款金額是否正確。

寫的內(nèi)容銷售臺帳

財務(wù)部負(fù)責(zé)人簽退款通知單

財務(wù)部負(fù)責(zé)人根據(jù)退款金額、資金狀況確定退款時間，

字確認(rèn)，并安排退房審批單

簽字確認(rèn)。（如房款存入監(jiān)管戶應(yīng)從監(jiān)管戶退款予客戶）

資金。

城市公司總經(jīng)理城市公司總經(jīng)理審批簽字（合同階段退房款需要簽批至

退款通知單

簽批主管董事）。

退款通知單出納根據(jù)簽字齊全的退款通知單和退房審批單提前備

退房審批單款。

出納退款原開出的票據(jù)客戶持原開出的票據(jù)、身份證原件及復(fù)印件到出納處退

身份證明原件及款并簽字確認(rèn)。出納在退款通知單上加蓋付訖章。

復(fù)印件退房審批單復(fù)印件和退款通知單一起做人原始憑證。

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FA03房款收支和代收款項收支管理辦法

銷售收款單

項目：期數(shù)：年月日

合同/協(xié)議

產(chǎn)權(quán)人房號_____號樓_____單元_____層_____戶

編號

可售面積/實測面積M2單價￥總價款￥

本次收款

人民幣￥

(大寫)

產(chǎn)權(quán)人身份證號/

截止本次

￥事業(yè)組織機構(gòu)代碼/

累計收款

企業(yè)納稅人識別號

經(jīng)辦人簽字財務(wù)簽字交款人簽字

日期日期日期

備注

一式兩聯(lián)白聯(lián)財務(wù)記賬綠聯(lián)銷管部留存

附件3《銷售收款單》(_Form.FA.01)

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FA03房款收支和代收款項收支管理辦法

附件4《退款申請單》(_Form.FA.02)

銷售退款申請單

項目：期數(shù)年月日

合同/協(xié)議

產(chǎn)權(quán)人房號一號樓—單元一層—戶

編號

已交房款/其他

面積總價值￥￥

款項

退款原因

本次退款金額(大寫)￥累計退款金額￥

主管董事簽字總經(jīng)理簽字銷售副總簽字銷管簽字

日期日期日期日期

財務(wù)負(fù)責(zé)人簽領(lǐng)款人簽字確

主管董事/財務(wù)董事簽字財務(wù)審核簽字

字認(rèn)

日期日期日期日期

一式兩聯(lián)白聯(lián)財務(wù)記賬綠聯(lián)銷管部留存

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FA03房款收支和代收款項收支管理辦法

附件5《代收/付款項通知單》(_Form.FA.03)

代收/付款項通知單

項目：年月日

產(chǎn)權(quán)人房號：_____號樓_____單元_____層_____戶面積

維修基金契稅印花稅合計

代收款項

￥￥￥￥￥￥金額大寫：

維修基金契稅印花稅合計

代付款項

￥￥￥￥￥￥金額大寫：

財務(wù)簽字銷管簽字產(chǎn)權(quán)人簽字

白聯(lián)財務(wù)記賬綠聯(lián)銷管部留存

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FA03房款收支和代收款項收支管理辦法

附件6《代辦款項臺帳》范本供參考

客戶取走票據(jù)和

序客戶姓代收款合計代付款合計差異

房號多余款項簽名

名

24/