/01//政策環(huán)境：持續(xù)寬松1．中央層面：持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，充分釋放住房需求潛力2025年第一季度，房地產政策延續(xù)寬松導向。2025年政府工作報告首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫入總體要求，重申“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，并從需求側、供給側、行業(yè)轉型與房地產發(fā)展新模式構建等多方面作出了具體的工作部署，國家發(fā)展改革委、央行、住建部、國家金融監(jiān)管總局等部門積極響應，圍繞“止跌回穩(wěn)”“建設好房子”“保障房收儲”等推出一系列政策措施。具體來看：1月3日，國家發(fā)展改革委明確將“推動房地產市場止跌回穩(wěn)”作為防范化解重點領域風險的核心任務之一，同步提出“更大力度穩(wěn)就業(yè)、促增收”，通過提升居民收入和社會保障水平，夯實住房消費能力基礎。1月7日，住建部發(fā)布《關于加強保障性住房和城中村改造安置房建設質量監(jiān)管的通知》，要求各地堅持以需定建，充分考慮居民就業(yè)、醫(yī)療、入學、出行等需要，嚴格項目選址審查，加強小區(qū)和戶型設計，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子等。3月5日，政府工作報告提出，持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產融資協(xié)調機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。3月11日，自然資源部、財政部聯(lián)合發(fā)布《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，鼓勵地方優(yōu)先選擇成熟度高、操作性強、預期效益顯著、風險低的項目，積極推動地方收儲工作。3月16日，中共中央、國務院發(fā)布《提振消費專項行動方案》，將“更好滿足住房消費”列入大宗消費更新升級行動。提出持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用范圍等。3月31日，住建部發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》，以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規(guī)模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面，對住宅項目的建設、使用和維護作出具體規(guī)定，推動“好房子”建設。此外，自然資源部、農業(yè)農村部發(fā)布《關于嚴格遵守“八不準”要求堅決遏制新增農村亂占耕地建房問題的通知》和中共中央、國務院發(fā)布一號文件中明確提出嚴禁城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地和住房，嚴禁下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，不得以所謂的“特殊資格權”、村民決議等變相給回鄉(xiāng)退休干部等非農村集體經(jīng)濟組織成員分配宅基地建房等規(guī)定。2．地方層面：供給側提質增效和需求側降本擴需雙軌并行2025年第一季度，地方累計出臺房地產調控101條，政策頻次較上一季度接近腰斬，這主要是受“雙節(jié)”假期、兩會召開、部分城市房地產市場持續(xù)回暖等多因素影響。其中，寬松性政策86條，中性政策9條，緊縮性政策6條。從調控內容來看，地方政策以“精準施策、分類支持”為主線，供給側提質增效、需求側降本擴需雙軌并行。核心舉措主要包括：優(yōu)化“四限”政策，如南京全面取消商品住房轉讓限制、重慶市取消中心城區(qū)原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理。推進“好房子”建設，如北京、上海、杭州、廣州、南寧、海南、浙江等省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設標準，制定專項規(guī)劃。優(yōu)化公積金政策，主要包括上調公積金最高貸款額度、下調公積金貸款最低首付比例、減少公積金貸款和提取限制、支持異地靈活就業(yè)人員使用住房公積金等。此外，地方繼續(xù)實施發(fā)放購房財稅補貼政策、加力實施城中村和危舊房貨幣化或房票安置、擴大房地產項目“白名單”覆蓋范圍、支持存量房或存量閑置土地收回收購等。//02//房地產市場發(fā)展特點1．供求：銷售指標率先低位企穩(wěn)2025年一季度，房地產行業(yè)主要指標表現(xiàn)有所差異，商品房銷售面積及金額累計跌幅持續(xù)收窄，兩項指標率先呈現(xiàn)低位企穩(wěn)的趨勢；房地產開發(fā)投資規(guī)模依然處于低位，跌幅較上年末略有收窄；房屋新開工面積持續(xù)處于較大跌幅區(qū)間，跌幅較上年末有所擴大；國房景氣指數(shù)從上年末的92.75回調至93.96。投資：依然處于低位。一季度，全國房地產開發(fā)投資19904億元，較上季度減少7.9%，同比減少9.9%，累計跌幅較上年末縮小0.7個百分點；其中住宅投資15133億元，較上季度減少7.4%，同比減少9.0%，住宅投資占投資總額的76.0%。分區(qū)域來看，各區(qū)域投資下降趨勢不變，東北地區(qū)跌幅最大，同比減少20.0%，東、中、西部地區(qū)跌幅相對較低，分別同比減少11.5%、8.3%、4.8%。開發(fā)企業(yè)投資重點仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重的61.7%。開工：跌幅繼續(xù)擴大。一季度，全國房屋新開工面積12996萬平方米，較上季度減少27.2%，同比減少24.4%，累計跌幅較上年末擴大1.4個百分點；房屋竣工面積13060萬平方米，較上季度減少64.6%，同比減少14.3%，累計跌幅較年末縮小銷售：跌幅明顯收窄。一季度，全國新建商品房銷售面積21869萬平方米，較上季度減少19.3%，同比減少3.0%；商品房銷售額20798億元，較上季度減少25.4%，同比減少2.1%。季度內兩項指標累計同比跌幅逐月收窄，較上年末分別收窄9.9個和15.0個百分點。分物業(yè)類型看，商品住宅銷售面積及金額同比跌幅更小，分別減少2.0%和0.4%。分區(qū)域看，中部地區(qū)銷售面積率先進入增長區(qū)間，同比增加0.7%，銷售金額跌幅也相對較低，同比減少1.8%；其他各區(qū)域兩項指標仍持續(xù)下降，東部地區(qū)銷售面積跌幅最高，同比減少4.5%。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為43.9%、59.7%。庫存：有所增加。一季度末，商品房待售面積78664萬平方米，較上季度末增加3337萬平方米。其中，住宅待售面積42158萬平方米，增加3070萬平方米；辦公樓待售面積5233萬平方米，減少80萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積14508萬平方米，增加71萬平方米。2．價格：環(huán)比走勢穩(wěn)中有升，同比跌幅持續(xù)收窄新房：價格環(huán)比走勢較為平穩(wěn)，同比跌幅持續(xù)收窄。1—3月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為24座、18座、24座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.07%、-0.14%和-0.08%。1—3月，房價同比上漲的城市數(shù)量為均為2座，同比算數(shù)平均值分別為-5.43%、-5.22%、-4.99%。二手房：價格環(huán)比上漲城市數(shù)量略有增加，同環(huán)比跌幅均有所收窄。1—3月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為7座、3座、10座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.34%，-0.34%，-0.23%。1—3月，價格同比上漲城市數(shù)量均為0座，同比算數(shù)平均值分別為-7.80%，-7.53%，-7.25%。3．城市：商品住宅成交量同比持續(xù)上漲，多城市庫存面積減少一季度，監(jiān)測30座重點城市商品住宅成交總面積2975.57萬平方米，較上季度減少42.0%，較去年同期增加5.5%。具體城市看，成都成交量明顯領先，為360.06萬平方米，其次杭州為161.17萬平方米，成交前十的城市還有天津、廣州、青島、西安、上海、武漢、重慶、深圳，成交面積在118萬—157萬平方米之間。一季度末，監(jiān)測的30座重點城市中，武漢、廣州、成都商品住宅庫存面積較大，超過1400萬平方米，福州庫存面積最小，為221萬平方米。與去年相比，6座城市庫存增加，昆明漲幅居首，增加20%；惠州與去年持平；23座城市庫存減少，東莞跌幅最大，超過三成。消化周期上，杭州、合肥、成都低于12個月；24座城市在12—36個月之間；3座城市在36個月以上，其中惠州、珠海消化周期均為40.6個月。一線城市中上海消化周期最短為13.1個月，北京最長為29.2個月。與去年同期相比，15座城市消化周期增長，15座城市消化周期縮短，深圳縮短最為明顯，同比土地市場方面，一季度監(jiān)測的30座重點城市土地成交面積1626.94萬平方米，較上季度減少73.8%，同比增加19.0%。杭州土地成交面積相對領先，為171.93萬平方米，其次成都、常州、重慶、濟南在100萬—160萬平方米之間，位于成交面積前十位的還有北京、天津、徐州、上海、西安，在64萬—81萬平方米之間。30座重點城市土地成交總金額3103.77億元，較上季度減少58.7%，同比增加38.4%。杭州、北京超過600億元，其次上海、成都為347.32億元和245.61億元，常州、蘇州、西安超過100億元，位于成交金額前十位的還有濟南、寧波、廈門，在81億—90億元之間。4．企業(yè)：銷售業(yè)績仍處低位、投資積極性回升業(yè)績：仍處低位。1-3月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7333億元，同比降低5.9%。各梯隊銷售門檻下移，其中TOP10房企銷售操盤金額門檻為199.1億元，同比降低0.5%；TOP20和TOP30房企門檻分別同比降低4.3%和2%至90億元和53.4億元；TOP50和TOP100房企門檻分別同比降低5.7%和4.3%至30.9億元和12.4億元。全口徑銷售金額超前三的企業(yè)分別為保利發(fā)展（630億元）、華潤置地（512億元）、中海地產（464.2億元）。投資：積極性回升。1-3月新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為6220億元，3171億元和3356萬平方米，分別同比增長17.8%、42.2%、5.1%，企業(yè)投資積極性筑底回升。新增土儲貨值百強門檻值為11.7億元，同比下降19%；10強房企占總新增貨值的75%，較2024年末增加13個百分點，市場格局進一步集中；TOP11-20新增貨值占比13%，TOP21-30占比3%，TOP31-50占比10%，后50強占比僅有3%。融資：規(guī)模大幅下降。1-3月，克而瑞研究中心監(jiān)測的65家典型房企的累計融資總量為796.84億元，同比減少39.1%。65家典型房企新增債券類融資成本為3.36%，較2024年提升0.43個百分點，其中境外債券融資成本8.45%，較2024年全年提升4.27個百分點，境內債券融資成本2.92%，較2024年全年提升0.01個百分到位資金：明顯好轉。2025年一季度，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金24729億元，較上季度減少14.0%，同比減少3.7%，累計跌幅較上年末收窄13.3個百分點。各項資金來源中，國內貸款4441億元，同比減少2.3%；利用外資1億元，同比減少83.2%；自籌資金8168億元，同比減少5.8%；定金及預收款7335億元，同比減少1.1%；個人按揭貸款3373億元，同比減少7.0%。//03//當前產業(yè)存在的問題1、高度重視“關稅戰(zhàn)”對房地產的不利影響美國總統(tǒng)特朗普上臺以來，迅速發(fā)起了針對全球的“對等關稅”措施，最終發(fā)展為中美間的“關稅戰(zhàn)”。目前美國對來自中國的進口產品最高征收245%的關稅，中國通過反擊措施，對來自美國的進口產品最高征收125%的關稅。中美之間的貿易關系事實上處于脫鉤狀態(tài)。如果短期內不能找到出口替代市場消化因中美貿易脫鉤閑置的產能，后果是工廠產值下降、失業(yè)增加、收入減少、消費需求降低。在居民實際收入和未來預期收入都降低的情況下，購房的意愿和能力就會下降，這對我國實現(xiàn)房地產市場“止跌回穩(wěn)”的政策目標不利。實際上，美國的經(jīng)濟出現(xiàn)空心化，消費化，金融化現(xiàn)象，全球貿易和資本回流帶來的大量財富被以華爾街為代表的資本階層獲取，傳統(tǒng)產業(yè)的工人農民階層利益受損，美國內部財富分配矛盾突出，按照此前的運行模式已經(jīng)不可持續(xù)。挑起關稅戰(zhàn)，并不是美國當權者逞一時之快的任意妄為，而是其深思熟慮的結果。中國應做好長期面對困難的準備，進一步深化體制機制改革，從根本上提高老百姓收入，努力解決基本的醫(yī)療教育養(yǎng)老等復雜問題，推進收入分配機制的深層次改革，激活消2、樓市“小陽春”成色不足2025年第一季度中國房地產市場運行呈現(xiàn)“弱復蘇”特征，銷售指標跌幅收窄，住宅市場相對穩(wěn)定，但投資、新開工和資金到位持續(xù)低迷，所謂“樓市小陽春”成色不足，也未實現(xiàn)全面回暖。需求不足問題依然突出，居民購房意愿和開發(fā)商投資信心受多重因素制約。政策效應逐步釋放，但效果低于預期，市場復蘇進程緩慢且不均衡。預計2025年二季度在政策持續(xù)發(fā)力下，核心城市成交可能進一步改善，但全國市場難以快速扭轉低迷態(tài)勢，庫存壓力和資金鏈風險仍是挑戰(zhàn)。樓市全面回暖需依賴宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)、居民收入預期改善以及行業(yè)風險化解。保障性住房建設、“以舊換新”等政策可能逐步改變市場結構，促進行業(yè)向健康發(fā)展轉型。3、二手房變現(xiàn)難，供應基數(shù)大，消化周期長現(xiàn)在市場止跌回穩(wěn)無疑是結構性的，不乏“熱點”，大多集中在一線城市的核心區(qū)域的一手房項目。二手房普遍出現(xiàn)變現(xiàn)難、折價高、基數(shù)大、消化周期長的特點。尤其是廣大的三、四線城市，無論是一手房還是二手房，都相對冷淡。對于市場到底還有多少庫存需要消化的問題，應有正確的認知，甚至是統(tǒng)計范圍的調整。目前的統(tǒng)計只納入了開發(fā)商庫存，并沒有算二手市場的庫存，而二手市場同樣存在大量沒人住的房源，那些投資無疑變成了浪費，也是長期影響市場供需的重要因素。要真正落實“房住不炒”，并正確把握“止跌回穩(wěn)”的節(jié)奏，必須把全社會的住房空置因素考慮進來。業(yè)內權威人士認為，過去三、四年間，北上廣深等一線城市的樓市一直處于調整階段。到五年左右的時間，或許就足以消化掉此前積壓的大量庫存，屆時市場空置率大幅降低，才有可能迎來新一輪復蘇，這本身也符合房地產周期的規(guī)律。相較之下，三、四線城市樓市的消化周期更長，或許需要十年左右才能出清現(xiàn)有庫存，此前投入的資本也難以快速回籠。唯有等到實體經(jīng)濟轉好、人口與人才持續(xù)流入，三、四線城市的地方政府才具備再次投入房地產的能力。4、一線城市商業(yè)地產空置率上升，租金水平降低市場調研數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳的商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓總體表現(xiàn)為空置率水平有走高的趨勢，單位租金水平有降低的趨勢。具體而言，北京市優(yōu)質零售物業(yè)空置率一季度初在7.3%左右，租金水平30.4元/平方米?天，較上年同期下降5.9%；優(yōu)質寫字樓空置率在21.0%左右，租金水平256.6元/平方米?月，較上年同期下降11.3%。上海市優(yōu)質寫字樓空置率較上年同期上升2.3個百分點至22.1%，租金水平較上年同期下降4.7%至255.9元/平方米?月，運營表現(xiàn)仍持續(xù)惡化。廣州和深圳的優(yōu)質寫字樓空置率和租金水平同樣表現(xiàn)為明顯的惡化趨勢。一般而言，經(jīng)濟放緩，有效需求不足，企業(yè)收入減少，導致商業(yè)地產入駐企業(yè)難以承受高昂的租金成本，企業(yè)有動力轉移到商務成本低的區(qū)域或城市。另外，由于地緣政治，產業(yè)轉移等因素，一線城市的外商投資企業(yè)撤離，導致高端辦公場所的空置率上升。商業(yè)地產核心經(jīng)營指標的惡化，與產業(yè)結構調整、經(jīng)濟運行因素密切相關，且短期