逐鹿機(jī)構(gòu)地產(chǎn)營銷系統(tǒng)效勞商地產(chǎn)執(zhí)行力機(jī)構(gòu)，致力于效勞高端地產(chǎn)逐鹿機(jī)構(gòu)：『逐鹿地產(chǎn)營銷』、『無限溝通廣告』逐鹿地產(chǎn)地產(chǎn)營銷系統(tǒng)效勞商別墅類低層類過往業(yè)績城市綜合體類高層類商業(yè)類工業(yè)類過往業(yè)績逐鹿運(yùn)營商業(yè)的優(yōu)勢(shì)百卉路工程商業(yè)局部

運(yùn)營構(gòu)架提交方：逐鹿機(jī)構(gòu)·成都逐鹿地產(chǎn)營銷目錄PART1工程定位研究

PART2工程主題定位研究

PART3工程業(yè)態(tài)定位研究

PART4工程營銷籌劃

PART5工程廣告籌劃

PART6團(tuán)隊(duì)架構(gòu)

PART7代理收益PART1工程定位1、工程概況2、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研3、工程SWOT分析4、目標(biāo)市場(chǎng)定位5、工程業(yè)態(tài)定位1.工程概況本案百卉路春天花園龍景花園百花中心站一環(huán)路西一段本案位于百卉路9號(hào)、11號(hào)，緊鄰春天花園，龍景花園；坐擁西門高端客群圈層，直接連接一環(huán)路西一段，通向百花中心站。商業(yè)面積合計(jì)4000㎡京川賓館成都“西貴〞片區(qū)雙楠、光華、浣花、金沙和羊西線中，浣花是最早興起的高端客群居住區(qū)。地塊位于浣花核心位置，緊鄰一環(huán)路，總體區(qū)域價(jià)值明顯。地塊區(qū)域成熟度高，周邊居住人群購置力高，區(qū)域認(rèn)可度高。2.區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研——區(qū)域定位除一環(huán)路外，百卉路、百花巷、百花西路和錦繡橋?yàn)I河路均可到達(dá)本案，交通極其便利,增值潛力大2.區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研——交通分析目前周邊近距離商業(yè)缺乏，以居住片區(qū)為主要地塊屬性2.區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研——現(xiàn)狀商業(yè)布局地塊位置百花中心站大石西路至清水橋餐飲商業(yè)聚集區(qū)西一環(huán)千禧大酒店1.區(qū)域內(nèi)商業(yè)形態(tài)較為缺乏，現(xiàn)有相對(duì)集中的商業(yè)延伸至大石西路至清水橋區(qū)域的餐飲休閑娛樂圈，以及擴(kuò)張至雙楠的伊藤、人人樂購物圈，近距離商業(yè)均為紅旗、互惠小型社區(qū)級(jí)商業(yè)配套，分布零散且體量較小。2.由于居住屬性為主，區(qū)域內(nèi)商業(yè)沒有形成集中體量，開展前景廣闊商業(yè)布局——結(jié)論以城南名著為中心，周邊樓盤密布半徑100米以內(nèi)——無商業(yè)半徑300米以內(nèi)——紅旗連鎖半徑500米以內(nèi)——紅旗連鎖、小型便利店工程目前周邊商業(yè)均以社區(qū)級(jí)商業(yè)配套為主，體量小且無特色2.區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研——周邊現(xiàn)狀綜合評(píng)估，本工程之市場(chǎng)難點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：２．口岸交通：本案商業(yè)所屬位置口岸百卉路為單行道，不能從一環(huán)直接到達(dá)１．區(qū)域商業(yè)氣氛不熱烈：以優(yōu)越的居住環(huán)境為主要區(qū)域?qū)傩?，短期?nèi)難以形成商業(yè)吸附力３．形態(tài)限制：百卉路作為單行窄道不支持大量泊車位打造，大型的餐飲和購物形態(tài)不適合市場(chǎng)難點(diǎn)分析２．購置力：春天花園、龍景花園等高端住宅近在咫尺，購置力資源豐富，如果有合理及創(chuàng)新的工程定位，市場(chǎng)潛力佳；１．開展?jié)摿Γ何饕画h(huán)地段，區(qū)域價(jià)值顯著，商業(yè)開展空間巨大，尚待挖掘；３．獨(dú)特影響力：浣花區(qū)域依托地塊特色形象，一定程度上可以吸附區(qū)域外包括整個(gè)成都市區(qū)客群的消費(fèi)力；綜合評(píng)估，本工程之市場(chǎng)時(shí)機(jī)有以下幾個(gè)方面：市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析3.SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength區(qū)域近距離內(nèi)僅有的4000㎡集中商業(yè)體；西一環(huán)路交通便捷；區(qū)域高端住宅云集，消費(fèi)能力高；劣勢(shì)Weaknesses口岸朝向比較背，區(qū)域商業(yè)缺乏雖臨一環(huán)路但屬單行道，駐留量小，泊車位限制商業(yè)大體量規(guī)模；機(jī)會(huì)Opportunities區(qū)域價(jià)值保證商業(yè)價(jià)值區(qū)域內(nèi)商業(yè)需求大，購買力強(qiáng)浣花公園及周邊高端住宅所提供的商業(yè)支撐力S-O策略通過對(duì)區(qū)域商業(yè)未來價(jià)值的判定提升項(xiàng)目商業(yè)定位層次，擴(kuò)大影響力；西一環(huán)優(yōu)勢(shì)地段及便捷的交通有利于特色商業(yè)的輻射范圍利于項(xiàng)目知譽(yù)度提升；挖掘區(qū)域高消費(fèi)人群消費(fèi)需求，通過彌補(bǔ)區(qū)域空缺商業(yè)形態(tài)吸引消費(fèi)；W-O策略為客戶明晰區(qū)域潛力，提升認(rèn)知度；突破傳統(tǒng)商家限制，找尋區(qū)域商業(yè)空白點(diǎn)，對(duì)周邊半徑１．５公里范圍進(jìn)行基礎(chǔ)影響力履蓋；通過特色商業(yè)及其概念打造，提升項(xiàng)目成為車行駐留地；威脅Threat對(duì)比西門其他商業(yè)口岸，本案地段非繁華車流人流聚集區(qū)，商業(yè)氛圍不濃厚不突出，口岸價(jià)值不明顯S-T策略利用開發(fā)商自身教育背景的關(guān)系和影響，結(jié)合利用本案優(yōu)勢(shì)打造自我品牌；W-T策略強(qiáng)化項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃，明晰市場(chǎng)需求，為項(xiàng)目打造強(qiáng)有力的商業(yè)價(jià)值支撐；本案突破口在于明晰區(qū)域商業(yè)價(jià)值，挖掘消費(fèi)需求，找出市場(chǎng)空白點(diǎn)，強(qiáng)化工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃和形象定位適應(yīng)客群根本特征有社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營需求，對(duì)成都西門區(qū)域及浣花片區(qū)價(jià)值比較認(rèn)可，渴望經(jīng)營牟利的私營業(yè)主經(jīng)營者——4.目標(biāo)市場(chǎng)定位0.8km步行10min1.5km步行20min5km任何交通工具20min8km任何交通工具30min小型商店次圈小型商店主圈大型商店主圈大型商店次圈小型商店主圈小型商店次圈大型商店主圈大型商店次圈對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)便民店理發(fā)店水果店五金店裝飾建材藥房……等社區(qū)型商店咖啡SPA茶樓美容汽車美容中西餐飲……特色商業(yè)中型超市對(duì)應(yīng)客戶本案及周邊樓盤住戶周邊區(qū)域就職者、住戶成都西門消費(fèi)者形象一般中等高體量小中大以工程體量，單純依靠小型商業(yè)無法消化，因此必須擴(kuò)大工程影響面至大型商店主圈及次圈5.工程業(yè)態(tài)定位工程特征梳理三層臨街商鋪，泊車位稀少周邊高端居住樓盤密集本案開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)及背景周邊人群具備較強(qiáng)消費(fèi)能力本案所處區(qū)域商業(yè)形態(tài)單一，缺乏創(chuàng)新型商業(yè)本案建筑形態(tài)不具備大型綜合性商業(yè)的需求本案適宜特色社區(qū)級(jí)商業(yè)本案可從教育相關(guān)聯(lián)的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行思考利于發(fā)揮開發(fā)商自身經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)本案可針對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群特點(diǎn)選取最正確商業(yè)形態(tài)切入點(diǎn)本案商業(yè)易選取區(qū)域內(nèi)目前匱乏的商業(yè)形態(tài)4.工程業(yè)態(tài)定位工程商業(yè)業(yè)態(tài)分析由工程特征分析可以得出本案不適宜于大型綜合商業(yè)體及大體量社區(qū)商業(yè)，宜于選擇與開發(fā)商及工程背景契合、區(qū)域缺乏的新興商業(yè)形態(tài)為主，輔以少量延伸型商業(yè)和社區(qū)型商業(yè)關(guān)鍵詞：區(qū)域缺乏、新興商業(yè)PART2主題定位1、定位目標(biāo)2、定位原那么3、主題定位4、概念實(shí)質(zhì)5、人氣集聚機(jī)制創(chuàng)新：填補(bǔ)市場(chǎng)空白、商業(yè)基因組合、新概念模式、貼切市場(chǎng)需要影響力：區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的影響力、獨(dú)特品牌吸引力幅射西門市場(chǎng)適合：適應(yīng)項(xiàng)目口岸現(xiàn)狀、規(guī)劃要求、建筑風(fēng)格、規(guī)模等因素定位目標(biāo)1.定位目標(biāo)市場(chǎng)需求隨著生活節(jié)奏的逐步加快，人們?cè)谏钪邢Ｍ軌虿婚_車步行即滿足餐飲、休閑、品茗、運(yùn)動(dòng)等根本生活需求本案特征本案地處成都一環(huán)西門浣花片區(qū)，居住者與就職者均具備高薪、高社會(huì)地位、高生活品質(zhì)追求及高購置消費(fèi)能力的特征商業(yè)定位區(qū)域內(nèi)缺乏高端休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)館，以特色餐飲、休閑品茗、健身運(yùn)動(dòng)為主題的商業(yè)定位適宜區(qū)域及工程特征資源優(yōu)勢(shì)萬基地產(chǎn)本身開發(fā)平臺(tái)及經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，可為商家提供一流的商業(yè)配置，而不同于其他的同類型工程2.定位原那么根據(jù)前期對(duì)市場(chǎng)分析調(diào)查、對(duì)目前客群的研究分析及工程本身的素質(zhì)條件，以“浣花之星〞為引爆點(diǎn)，導(dǎo)出最適宜的產(chǎn)品定位——全能餐飲休閑運(yùn)動(dòng)商業(yè)綜合體浣花首例3.主題定位全能餐飲休閑運(yùn)動(dòng)商業(yè)綜合體浣花首例符合產(chǎn)品區(qū)位特性、形象特征、口岸價(jià)值現(xiàn)狀特征、規(guī)模特征、時(shí)代創(chuàng)造性特征新興休閑運(yùn)動(dòng)教育培訓(xùn)的集中引入，與時(shí)尚接軌，話題感強(qiáng)，易引起市場(chǎng)主動(dòng)關(guān)注，產(chǎn)生新聞效應(yīng)與普通的社區(qū)商業(yè)不同，我們選取最為流行與時(shí)尚的飲食品牌、茶樓、健身房、美容院、幼兒園、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、24小時(shí)便利店……能極大的區(qū)別于他人，獲取消費(fèi)群體的認(rèn)同4.概念實(shí)質(zhì)對(duì)時(shí)尚運(yùn)動(dòng)會(huì)館的延伸，讓消費(fèi)者一站式盡享與好友運(yùn)動(dòng)休閑的樂趣，并享受一流的教練提供的專業(yè)培訓(xùn)時(shí)尚先鋒運(yùn)動(dòng)引入一條龍式的配套效勞補(bǔ)充業(yè)態(tài)鏈諸如健身、教育等先鋒時(shí)尚運(yùn)動(dòng)具備極其強(qiáng)烈的吸引力，極易聚攏浣花乃至西門的特定人群西門范圍內(nèi)的小資、新興白領(lǐng)、中產(chǎn)等新知階層，對(duì)生活有健康便捷舒適需求的居住者通過主題商業(yè)的人氣聚集，帶動(dòng)與運(yùn)動(dòng)相匹配的餐飲、娛樂、超市等業(yè)態(tài)進(jìn)駐5.人氣集聚機(jī)制PART3業(yè)態(tài)定位1、業(yè)態(tài)主題2、業(yè)態(tài)補(bǔ)充3、業(yè)態(tài)比例劃分4、業(yè)態(tài)分區(qū)5、規(guī)模設(shè)定6、業(yè)態(tài)分割方式1.業(yè)態(tài)主題本案主題業(yè)態(tài)主要包括跆拳道瑜伽幼兒園美容院茶藝棋牌西餐廳24h便利店以社區(qū)商業(yè)為主的消費(fèi)鏈條延展配套效勞功能，如人多時(shí)的共休憩的茶樓、咖啡廳，為客戶提供的汽車保養(yǎng)美容，運(yùn)動(dòng)之后的SPA、美容等根據(jù)其商業(yè)特征，確定如下附屬商業(yè)鏈：特色茶藝表演茶樓、特色咖啡廳、SPA、汽車美容、中小型超市、銀行〔自助〕等2.業(yè)態(tài)補(bǔ)充本商業(yè)的經(jīng)營構(gòu)成比例大約為：餐飲茶樓：美容洗浴健身購物：其他商業(yè)=4：3：3同時(shí)效勞于本工程、周邊辦公區(qū)及居住區(qū)通過對(duì)業(yè)態(tài)的劃分，維護(hù)經(jīng)營構(gòu)成的合理比例3.業(yè)態(tài)比例劃分汽車美容中小型超市小百貨寵物醫(yī)院美容美發(fā)銀行4.商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)一層業(yè)態(tài)以社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)為主、配以主題運(yùn)動(dòng)會(huì)館延伸型商業(yè)為主，其效勞范圍主要針對(duì)本工程及周邊工程居住者五金店水吧小茶坊蔬果店蛋糕店藥房一層：二層：SPA茶藝咖啡乒乓球4.商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)電子競(jìng)技健身房臺(tái)球擊劍有氧搏擊瑜伽幼兒園培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一層配套型底商二層時(shí)尚休閑會(huì)所50-200平米，約10間50-200平米，約10間單體根本單位合計(jì)約4000平米總體規(guī)模三層時(shí)尚休閑會(huì)所約50-200平米，約10間4.規(guī)模設(shè)定以二層時(shí)尚休閑會(huì)所形成人流聚集，增加人流的動(dòng)向交叉，帶開工程的人氣交通動(dòng)線一層配套型底商二、三層時(shí)尚休閑會(huì)所6.交通動(dòng)線設(shè)定@PART4銷售籌劃1、工程營銷策略2、工程難點(diǎn)解決3、工程節(jié)點(diǎn)制定4、工程階段目標(biāo)5、工程價(jià)格策略6、工程賣點(diǎn)研究2.工程難點(diǎn)解決方案通過對(duì)商業(yè)的特色定位已經(jīng)能夠解決工程形態(tài)問題，但其交通走向及口岸問題需通過營銷手段進(jìn)行躲避4.工程階段目標(biāo)第二階段：引爆階段階段目的：商業(yè)銷售的主要階段奠定時(shí)尚休閑商業(yè)在區(qū)域的地位運(yùn)營動(dòng)作：聯(lián)合商家展開事件營銷，人氣引爆，形成雙贏與互動(dòng)的示范效應(yīng)；商鋪全面出售；繼續(xù)進(jìn)行租賃簽約；4.工程階段目標(biāo)第三階段：持續(xù)階段階段目的：商業(yè)銷售的持續(xù)階段運(yùn)營動(dòng)作：商鋪的持續(xù)出售；租賃的持續(xù)進(jìn)行；4.工程階段目標(biāo)啟動(dòng)期第一、二年，租金略低于價(jià)值評(píng)估〔以西門商業(yè)工程為參照〕，呈低開成長期第三至第五年，租金等于價(jià)值評(píng)估，及第三年起，按每年5%進(jìn)行租金遞增。第六年起，租金價(jià)值按當(dāng)時(shí)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，隨行就市。注：以上按一般性商業(yè)增長進(jìn)行價(jià)值預(yù)測(cè)，未考慮惡性通脹等宏觀環(huán)境變化。成熟期鑒于本案的現(xiàn)商業(yè)口岸，前期應(yīng)采取“放水養(yǎng)魚〞策略，本案的租金定位應(yīng)遵循的原那么是：5.工程價(jià)格策略按本錢導(dǎo)向、競(jìng)爭導(dǎo)向、需求導(dǎo)向三種定價(jià)方式制定工程定價(jià)報(bào)告，核定工程保底銷售價(jià)格，并按單套單位的位置、面積、開間進(jìn)深比等條件，以加權(quán)定價(jià)法制定單套單位的保底銷售定價(jià)。PART5廣告籌劃1、全程廣告籌劃2、各階段推廣執(zhí)行方案3、媒體執(zhí)行方案及費(fèi)用預(yù)算4、SLOGAN〔主廣告語〕5、物料設(shè)計(jì)6、銷售及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)7、各種推廣廣告設(shè)計(jì)填補(bǔ)市場(chǎng)空白的商業(yè)定位：浣花之星，時(shí)尚休閑商業(yè)中心成都西貴，浣花之星浣花首例時(shí)尚商業(yè)會(huì)所商業(yè)主題，力求響亮、震撼，初聞便挑動(dòng)城市人的神經(jīng)PART5廣告籌劃PART5廣告籌劃商業(yè)主題，要讓他們熱血澎湃，讓他們即刻將工程鎖定為下一個(gè)玩樂目標(biāo)PART5廣告籌劃商業(yè)案名SOHUStar

浣花之星案名詮釋成都西貴的核心，比雙楠更有文化、比金沙更具幽靜，比光華更趨中心、比羊西線更顯繁華，成都西門尊貴的王牌——浣花在此地已“無地開發(fā)，無房可賣〞，當(dāng)最后一顆金星閃耀，每一位有遠(yuǎn)識(shí)的許愿者都不會(huì)錯(cuò)過，浣花板塊商業(yè)地段的價(jià)值