2025年資產(chǎn)評估師考試考點(diǎn)梳理1.資產(chǎn)評估基礎(chǔ)-資產(chǎn)評估的概念與特點(diǎn)-資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點(diǎn)的價值進(jìn)行估計和判斷的過程。其特點(diǎn)包括市場性，即資產(chǎn)評估是基于市場條件進(jìn)行的價值評定和估算，要考慮市場供求關(guān)系、市場價格波動等因素；公正性，要求評估機(jī)構(gòu)和評估人員保持中立，遵循公正的評估原則和程序；專業(yè)性，評估人員需具備專業(yè)知識和技能，掌握評估理論和方法；咨詢性，評估結(jié)果為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供價值參考，不具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力。-例如，在企業(yè)并購中，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對被并購企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行評估，為并購雙方確定交易價格提供參考。-價值類型-市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，它考慮了特定投資者的投資偏好、預(yù)期收益等因素。清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。在用價值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價值估計數(shù)額。-比如，對于一個具有獨(dú)特地理位置和經(jīng)營模式的商業(yè)地產(chǎn)，其市場價值可能是按照周邊類似商業(yè)地產(chǎn)的交易價格來確定；而對于某個特定的連鎖商業(yè)企業(yè)來說，該商業(yè)地產(chǎn)的投資價值可能會因為其與企業(yè)整體戰(zhàn)略的契合度而高于市場價值。-資產(chǎn)評估假設(shè)-交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。公開市場假設(shè)是假定資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格取決于市場供求關(guān)系。持續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。清算假設(shè)是指資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場條件下。-例如，對于一家正常經(jīng)營的企業(yè)，在進(jìn)行資產(chǎn)評估時通常采用持續(xù)使用假設(shè)；而當(dāng)企業(yè)面臨破產(chǎn)清算時，則采用清算假設(shè)。-資產(chǎn)評估原則-工作原則包括獨(dú)立性原則，評估機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)獨(dú)立于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人，不受外部干擾；客觀性原則，評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)，如實反映資產(chǎn)的價值；科學(xué)性原則，評估過程應(yīng)采用科學(xué)的方法和程序，合理選擇評估參數(shù)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則包括預(yù)期收益原則，資產(chǎn)的價值取決于其未來的預(yù)期收益；供求原則，資產(chǎn)的價值受市場供求關(guān)系的影響；貢獻(xiàn)原則，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對所在資產(chǎn)組合或完整資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)；替代原則，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。-比如，在評估一項專利技術(shù)時，預(yù)期收益原則就非常重要，需要預(yù)測該專利技術(shù)在未來能夠為企業(yè)帶來的收益來確定其價值。-市場法-市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。其基本前提是要有一個活躍的公開市場，公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。運(yùn)用市場法的具體方法包括直接比較法和間接比較法。直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的方法，如現(xiàn)行市價法、市價折扣法、功能價值類比法等。-例如，在評估一輛二手汽車時，可以在二手車交易市場上找到與待評估汽車品牌、型號、年份、行駛里程等相近的車輛作為參照物，通過比較它們的交易價格來確定待評估汽車的價值。-收益法-收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。其基本前提是被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。收益法的基本參數(shù)包括收益額、折現(xiàn)率和收益期限。收益額是指資產(chǎn)未來預(yù)期收益，折現(xiàn)率是將未來收益折算成現(xiàn)值的比率，收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力的持續(xù)時間。-比如，對于一家租賃公司的一批租賃設(shè)備，通過預(yù)測其未來每年的租金收入，選擇合適的折現(xiàn)率，將未來租金收入折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，從而確定這批租賃設(shè)備的價值。-成本法-成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。重置成本分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。實體性貶值是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失；功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失；經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。-例如，評估一座舊的廠房，先計算其更新重置成本，然后考慮廠房的實體性磨損、因新型廠房設(shè)計和技術(shù)帶來的功能性落后以及市場需求變化導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值，最終確定該廠房的價值。2.資產(chǎn)評估相關(guān)知識-財務(wù)會計-會計要素-資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。負(fù)債是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、預(yù)期會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)的現(xiàn)時義務(wù)。所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后由所有者享有的剩余權(quán)益。收入是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。費(fèi)用是指企業(yè)在日常活動中發(fā)生的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出。利潤是指企業(yè)在一定會計期間的經(jīng)營成果，包括收入減去費(fèi)用后的凈額、直接計入當(dāng)期利潤的利得和損失等。-例如，企業(yè)購買的原材料屬于資產(chǎn)；企業(yè)向銀行借入的款項屬于負(fù)債；企業(yè)發(fā)行股票收到的資金屬于所有者權(quán)益；企業(yè)銷售商品取得的收入屬于收入；企業(yè)支付的員工工資屬于費(fèi)用；企業(yè)處置固定資產(chǎn)的凈收益屬于利得，會增加利潤。-會計等式-基本會計等式為資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益，它反映了企業(yè)在某一特定時點(diǎn)的財務(wù)狀況。擴(kuò)展會計等式為資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益+（收入-費(fèi)用），它反映了企業(yè)在一定會計期間的經(jīng)營成果對財務(wù)狀況的影響。-比如，企業(yè)實現(xiàn)了一筆銷售收入，會使資產(chǎn)（如銀行存款）增加，同時收入增加，根據(jù)擴(kuò)展會計等式，會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加。-財務(wù)報表-資產(chǎn)負(fù)債表是反映企業(yè)在某一特定日期財務(wù)狀況的報表，它按照資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三大類別分類列示。利潤表是反映企業(yè)在一定會計期間經(jīng)營成果的報表，它按照收入、費(fèi)用和利潤的構(gòu)成項目分類列示?，F(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入和流出的報表，它分為經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動三個部分。所有者權(quán)益變動表是反映構(gòu)成所有者權(quán)益各組成部分當(dāng)期增減變動情況的報表。-例如，通過分析資產(chǎn)負(fù)債表可以了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債水平；通過分析利潤表可以了解企業(yè)的盈利能力；通過分析現(xiàn)金流量表可以了解企業(yè)的現(xiàn)金來源和運(yùn)用情況。-財務(wù)管理-貨幣時間價值-貨幣時間價值是指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。復(fù)利終值是指現(xiàn)在的一定本金在未來某一時點(diǎn)按照復(fù)利方式計算的本利和，公式為F=P(1+r)^n，其中F為復(fù)利終值，P為本金，r為利率，n為期數(shù)。復(fù)利現(xiàn)值是指未來一定時間的特定資金按復(fù)利計算的現(xiàn)在價值，公式為P=F/(1+r)^n。年金是指一定時期內(nèi)每次等額收付的系列款項，普通年金是指從第一期起，在一定時期內(nèi)每期期末等額收付的系列款項。普通年金終值是指一定時期內(nèi)每期期末等額收付款項的復(fù)利終值之和，公式為F=A×[(1+r)^n-1]/r，其中A為年金。普通年金現(xiàn)值是指一定時期內(nèi)每期期末等額收付款項的復(fù)利現(xiàn)值之和，公式為P=A×[1-(1+r)^(-n)]/r。-例如，企業(yè)現(xiàn)在存入銀行10000元，年利率為5%，存期3年，按復(fù)利計算，3年后的本利和（復(fù)利終值）為F=10000×(1+5%)^3=11576.25元。-風(fēng)險與收益-風(fēng)險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度。風(fēng)險報酬是指投資者因承擔(dān)風(fēng)險而獲得的超過時間價值的那部分額外報酬。單項資產(chǎn)的風(fēng)險可以通過概率分布、期望值、方差、標(biāo)準(zhǔn)差和標(biāo)準(zhǔn)離差率等指標(biāo)來衡量。投資組合的風(fēng)險分為系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險，系統(tǒng)性風(fēng)險是指由整體政治、經(jīng)濟(jì)、社會等環(huán)境因素對證券價格所造成的影響，不能通過投資組合來分散；非系統(tǒng)性風(fēng)險是指個別證券特有的風(fēng)險，可以通過投資組合來分散。資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）用于描述單個資產(chǎn)或投資組合的預(yù)期收益率與系統(tǒng)性風(fēng)險之間的關(guān)系，公式為R=Rf+β×(Rm-Rf)，其中R為預(yù)期收益率，Rf為無風(fēng)險收益率，β為該資產(chǎn)的貝塔系數(shù)，Rm為市場組合的平均收益率。-例如，投資股票時，不同行業(yè)的股票組合可以分散非系統(tǒng)性風(fēng)險，但市場利率變動、宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化等系統(tǒng)性風(fēng)險無法通過組合分散。-籌資管理-企業(yè)籌資的方式包括股權(quán)籌資和債務(wù)籌資。股權(quán)籌資主要有吸收直接投資、發(fā)行股票等方式。吸收直接投資是指企業(yè)按照“共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤”的原則，直接吸收國家、法人、個人和外商投入資金的一種籌資方式。發(fā)行股票是股份公司為了籌集權(quán)益資本而發(fā)行的有價證券。債務(wù)籌資主要有銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃等方式。銀行借款是企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的款項。發(fā)行債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。融資租賃是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬的租賃。-例如，一家初創(chuàng)企業(yè)可能會通過吸收直接投資的方式籌集資金；而一家成熟的企業(yè)可能會選擇發(fā)行債券來滿足資金需求。-經(jīng)濟(jì)法-企業(yè)法律制度-公司是指依照公司法在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司和股份有限公司。有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，股份有限公司的股東以其認(rèn)購的股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任。公司的設(shè)立需要滿足一定的條件，如股東符合法定人數(shù)、有符合公司章程規(guī)定的全體股東認(rèn)繳的出資額等。公司的組織機(jī)構(gòu)包括股東會（股東大會）、董事會、監(jiān)事會等。合伙企業(yè)是指自然人、法人和其他組織依照《合伙企業(yè)法》在中國境內(nèi)設(shè)立的普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)。普通合伙企業(yè)由普通合伙人組成，合伙人對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任；有限合伙企業(yè)由普通合伙人和有限合伙人組成，普通合伙人對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。-例如，幾個朋友想共同創(chuàng)業(yè)，他們可以選擇設(shè)立有限責(zé)任公司，按照各自的出資比例享受權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任；如果其中有人只想出資獲取收益而不想承擔(dān)無限責(zé)任，他們可以選擇設(shè)立有限合伙企業(yè)。-物權(quán)法律制度-物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。用益物權(quán)是指對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是指為確保債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或者支配特定財產(chǎn)的交換價值為內(nèi)容的權(quán)利，如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。-例如，企業(yè)將自己的廠房抵押給銀行獲取貸款，銀行就享有對該廠房的抵押權(quán)；農(nóng)民對集體所有的土地享有土地承包經(jīng)營權(quán)，屬于用益物權(quán)。-合同法律制度-合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同的訂立需要經(jīng)過要約和承諾兩個階段。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，承諾是受要約人同意要約的意思表示。合同的效力分為有效合同、無效合同、可撤銷合同和效力待定合同。有效合同是指符合法律規(guī)定的生效要件的合同；無效合同是指因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定等而自始不具有法律效力的合同；可撤銷合同是指因重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫等原因，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷的合同；效力待定合同是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其不完全符合有關(guān)生效要件的規(guī)定，其效力能否發(fā)生尚未確定，一般須經(jīng)有權(quán)人表示承認(rèn)才能生效的合同。合同的履行應(yīng)當(dāng)遵循全面履行原則、誠實信用原則等。-例如，甲向乙發(fā)出購買一批貨物的要約，乙表示同意，雙方就訂立了合同。如果合同中存在顯失公平的條款，受損害方可以請求撤銷該合同。3.資產(chǎn)評估實務(wù)（一）-流動資產(chǎn)評估-貨幣資金評估-貨幣資金包括庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。庫存現(xiàn)金的評估是通過對庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)，以核實其實際存在的金額，并與賬面記錄進(jìn)行核對。銀行存款的評估主要是通過向銀行函證，獲取銀行對賬單，核實銀行存款的余額和真實性。其他貨幣資金的評估也是根據(jù)其具體的性質(zhì)和內(nèi)容，采用相應(yīng)的方法進(jìn)行核實和評估。-例如，評估人員在對企業(yè)的庫存現(xiàn)金進(jìn)行評估時，在企業(yè)財務(wù)人員的陪同下，對庫存現(xiàn)金進(jìn)行實地盤點(diǎn)，確保賬實相符。-應(yīng)收及預(yù)付款項評估-應(yīng)收賬款的評估一般是在核實應(yīng)收賬款的賬面余額的基礎(chǔ)上，估計可能發(fā)生的壞賬損失，然后確定應(yīng)收賬款的評估值。壞賬損失的估計方法主要有壞賬比例法和賬齡分析法。壞賬比例法是根據(jù)被評估企業(yè)前若干年（一般為3-5年）的實際壞賬損失額與應(yīng)收賬款發(fā)生額的比例，來確定壞賬比例，再用該比例乘以評估基準(zhǔn)日的應(yīng)收賬款賬面余額，得出壞賬損失的估計數(shù)。賬齡分析法是根據(jù)應(yīng)收賬款的賬齡長短來估計壞賬損失的方法，一般來說，賬齡越長，發(fā)生壞賬的可能性越大。預(yù)付賬款的評估是根據(jù)其所能收回的相應(yīng)貨物、服務(wù)的價值或權(quán)利的價值來確定。-例如，某企業(yè)應(yīng)收賬款賬面余額為100萬元，根據(jù)過去3年的資料，壞賬損失率為5%，則估計的壞賬損失為100×5%=5萬元，應(yīng)收賬款的評估值為100-5=95萬元。-存貨評估-存貨的評估方法主要有市場法和成本法。市場法適用于存貨的市場價格比較穩(wěn)定、市場交易活躍的情況。成本法適用于存貨的市場價格波動較大、市場交易不活躍的情況。在采用成本法評估存貨時，需要考慮存貨的歷史成本、合理損耗、加工費(fèi)用等因素。對于原材料，其評估值可以根據(jù)其市場價格或重置成本來確定；對于在產(chǎn)品，其評估值可以根據(jù)其完工程度、成本投入情況等因素來確定；對于產(chǎn)成品，其評估值可以根據(jù)其市場銷售價格、銷售費(fèi)用、稅金等因素來確定。-例如，評估一批原材料，市場上同類原材料的價格為每噸5000元，該批原材料有10噸，且運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用為500元，則該批原材料的評估值為5000×10+500=50500元。-機(jī)器設(shè)備評估-成本法評估機(jī)器設(shè)備-采用成本法評估機(jī)器設(shè)備時，首先要確定機(jī)器設(shè)備的重置成本。重置成本的估算方法有直接法、物價指數(shù)法、重置核算法等。直接法是指按設(shè)備的現(xiàn)行購置價格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等直接計算設(shè)備的重置成本。物價指數(shù)法是指根據(jù)設(shè)備的原始成本和物價變動指數(shù)來估算設(shè)備的重置成本。重置核算法是指通過分別估算設(shè)備的各項成本費(fèi)用，然后累加得到設(shè)備的重置成本。然后要確定機(jī)器設(shè)備的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。實體性貶值的估算方法有觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。-例如，一臺機(jī)器設(shè)備原始購置成本為10萬元，購置時物價指數(shù)為100，評估時物價指數(shù)為120，則用物價指數(shù)法估算的重置成本為10×(120/100)=12萬元。-市場法評估機(jī)器設(shè)備-市場法評估機(jī)器設(shè)備需要選擇合適的參照物。參照物的選擇應(yīng)滿足與被評估設(shè)備在用途、性能、規(guī)格、型號等方面具有可比性，并且交易時間與評估基準(zhǔn)日接近，交易背景和交易條件正常等條件。然后對參照物的交易價格進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整因素主要包括時間因素、地域因素、功能因素、成新率因素等。-例如，在評估一臺二手?jǐn)?shù)控機(jī)床時，找到一臺類似型號、使用年限相近的數(shù)控機(jī)床作為參照物，其交易價格為80萬元。由于參照物交易時間比評估基準(zhǔn)日早6個月，期間該類機(jī)床價格上漲了5%，則考慮時間因素后的調(diào)整價格為80×(1+5%)=84萬元。-不動產(chǎn)評估-市場法評估不動產(chǎn)-運(yùn)用市場法評估不動產(chǎn)，首先要收集交易實例，要求交易實例具有合法性、真實性和有效性。然后對交易實例進(jìn)行篩選，選擇與被評估不動產(chǎn)在用途、區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等方面相似的交易實例作為可比實例。接著對可比實例的成交價格進(jìn)行修正，修正因素包括交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正等。交易情況修正是為了排除交易行為中的特殊因素對成交價格的影響；交易日期修正是為了將可比實例的成交價格調(diào)整到評估基準(zhǔn)日的價格水平；房地產(chǎn)狀況修正是為了將可比實例在自身狀況下的價格調(diào)整為在被評估房地產(chǎn)狀況下的價格。-例如，評估一套住宅，選取了一套類似的住宅作為可比實例，其成交價格為200萬元。由于可比實例的交易是急于出售，成交價格比正常市場價格低10%，則交易情況修正后的價格為200/(1-10%)≈222.22萬元。-收益法評估不動產(chǎn)-收益法評估不動產(chǎn)的關(guān)鍵是確定不動產(chǎn)的凈收益和資本化率。凈收益是指不動產(chǎn)在正常使用情況下，扣除運(yùn)營費(fèi)用后的收益。運(yùn)營費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險費(fèi)、稅金等。資本化率是將不動產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，其確定方法有市場提取法、累加法等。市場提取法是通過收集市場上類似不動產(chǎn)的凈收益和價格資料，計算出資本化率。累加法是將無風(fēng)險報酬率、風(fēng)險報酬率等因素相加得到資本化率。-例如，一套商業(yè)用房年租金收入為30萬元，運(yùn)營費(fèi)用為10萬元，則年凈收益為30-10=20萬元。通過市場提取法確定該類商業(yè)用房的資本化率為8%，則該商業(yè)用房的評估值為20/8%=250萬元。-成本法評估不動產(chǎn)-成本法評估不動產(chǎn)時，需要計算土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤等。土地取得成本是指取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用。開發(fā)成本是指在取得土地使用權(quán)后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用。管理費(fèi)用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指銷售房地產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中所投入資金的利息。銷售稅費(fèi)是指銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)。開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)商正常的利潤。-例如，某房地產(chǎn)開發(fā)項目土地取得成本為5000萬元，開發(fā)成本為8000萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本和土地取得成本之和的3%，即(5000+8000)×3%=390萬元，銷售費(fèi)用為200萬元，投資利息為500萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5%，開發(fā)利潤為開發(fā)成本和土地取得成本之和的15%，即(5000+8000)×15%=1950萬元。假設(shè)該項目建成后的房地產(chǎn)價值為V，則V=5000+8000+390+200+500+5%V+1950，解得V≈17515.79萬元。4.資產(chǎn)評估實務(wù)（二）-企業(yè)價值評估-收益法評估企業(yè)價值-企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型是收益法評估企業(yè)價值的常用模型之一。企業(yè)自由現(xiàn)金流量是指企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量扣除資本性支出后的余額，它是歸屬于企業(yè)全部投資人的現(xiàn)金流量。其計算公式為：企業(yè)自由現(xiàn)金流量=息稅前利潤×(1-所得稅稅率)+折舊與攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金增加額。通過預(yù)測企業(yè)未來各年的自由現(xiàn)金流量，選擇合適的折現(xiàn)率，將未來自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日，然后求和得到企業(yè)整體價值。股權(quán)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型是從股東的角度出發(fā)，以股權(quán)自由現(xiàn)金流量為基礎(chǔ)進(jìn)行折現(xiàn)計算企業(yè)股權(quán)價值。股權(quán)自由現(xiàn)金流量是指企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量扣除為維持企業(yè)正常運(yùn)營所需要的資本性支出、營運(yùn)資金增加額以及支付給債權(quán)人的利息和本金后剩余的現(xiàn)金流量。-例如，某企業(yè)預(yù)測未來5年的企業(yè)自由現(xiàn)金流量分別為100萬元、120萬元、130萬元、140萬元、150萬元，從第6年開始企業(yè)自由現(xiàn)金流量保持5%的增長率，折現(xiàn)率為10%。首先計算前5年自由現(xiàn)金流量的現(xiàn)值：PV1=100/(1+10%)+120/(1+10%)^2+130/(1+10%)^3+140/(1+10%)^4+150/(1+10%)^5。然后計算第6年及以后自由現(xiàn)金流量在第5年末的價值：V5=150×(1+5%)/(10%-5%)，再將V5折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日：PV2=V5/(1+10%)^5。最后企業(yè)整體價值=PV1+PV2。-市場法評估企業(yè)價值-市場法評估企業(yè)價值常用的方法有上市公司比較法和交易案例比較法。上市公司比較法是指通過對資本市場上與被評估企業(yè)處于同一行業(yè)或類似行業(yè)的上市公司的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率，然后根據(jù)被評估企業(yè)的相關(guān)指標(biāo)，運(yùn)用價值比率來估算被評估企業(yè)的價值。交易案例比較法是指通過分析與被評估企業(yè)處于同一行業(yè)或類似行業(yè)的、發(fā)生過并購、股權(quán)交易等交易案例，獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料，計算適當(dāng)?shù)膬r值比率，從而確定被評估企業(yè)價值。-例如，在評估一家制造業(yè)企業(yè)時，選取了幾家同行業(yè)的上市公司作為可比公司，計算出可比公司的市盈率平均值為20倍。被評估企業(yè)的凈利潤為500萬元，則用上市公司比較法估算的被評估企業(yè)價值為500×20=10000萬元。-無形資產(chǎn)評估-無形資產(chǎn)評估概述-無形資產(chǎn)是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。無形資產(chǎn)具有非實體性、排他性、效益性、成本的不完整性等特點(diǎn)。無形資產(chǎn)評估的目的主要包括轉(zhuǎn)讓、許可使用、出資、質(zhì)押、財務(wù)報告、稅收等。-例如，一家軟件企業(yè)擁有一項自主研發(fā)的軟件著作權(quán)，該企業(yè)想將軟件著作權(quán)許可給其他企業(yè)使用，就需要對該軟件著作權(quán)進(jìn)行評估，以確定合理的許可使用費(fèi)用。-收益法評估無形資產(chǎn)-運(yùn)用收益法評估無形資產(chǎn)，關(guān)鍵是確定無形資產(chǎn)的收益額、折現(xiàn)率和收益期限。無形資產(chǎn)的收益額是指無形資產(chǎn)帶來的超額收益，其確定方法有直接估算法、差額法、分成率法等。直接估算法是通過分析無形資產(chǎn)對企業(yè)收益的貢獻(xiàn)，直接估算無形資產(chǎn)的收益額。差額法是通過計算企業(yè)整體收益與企業(yè)有形資產(chǎn)和其他無形資產(chǎn)收益之和的差額，來確定被評估無形資產(chǎn)的收益額。分成率法是通過確定無形資產(chǎn)收益在總收益中的分成比例，來計算無形資產(chǎn)的收益額。折現(xiàn)率一般采用風(fēng)險累加法或行業(yè)平均收益率法等方法確定。收益期限是指無形資產(chǎn)具有獲利能力的時間，一般根據(jù)法律規(guī)定、合同約定、技術(shù)壽命等因素來確定。-例如，某企業(yè)擁有一項專利技術(shù)，通過分成率法確定該專利技術(shù)的收益分成率為20%。企業(yè)預(yù)計未來5年的總收益分別為1000萬元、1200萬元、1300萬元、1400萬元、1500萬元，則該專利技術(shù)未來5年的收益額分別為1000×20%=200萬元、1200×20%=240萬元、1300×20%=260萬元、1400×20%=280萬元、1500×20%=300萬元。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則可以計算出該專利技術(shù)的評估值。-市場法評估無形資產(chǎn)-市場法評估無形資產(chǎn)需要有活躍的市場交易案例。選擇可比交易案例時，要考慮交易案例中的無形資產(chǎn)與被評估無形資產(chǎn)在功能、性質(zhì)、適用范圍、市場環(huán)境等方面具有可比性。對可比交易案例的價格進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整因素包括交易情況、交易時間、無形資產(chǎn)自身狀況等。-例如，在評估一項商標(biāo)權(quán)時，找到一個類似的商標(biāo)權(quán)交易案例，其交易價格為500萬元。由于可比商標(biāo)權(quán)的知名度略高于被評估商標(biāo)權(quán)，經(jīng)評估人員分析，需要對可比交易價格進(jìn)行10%的向下調(diào)整，則調(diào)整后的價格為500×(1-10%)=450萬元。55道練習(xí)題1.簡述資產(chǎn)評估的市場性特點(diǎn)體現(xiàn)在哪些方面？2.舉例說明投資價值與市場價值的區(qū)別。3.公開市場假設(shè)的含義是什么，在什么情況下適用？4.資產(chǎn)評估的獨(dú)立性原則有什么重要意義？5.運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)時，選擇參照物應(yīng)滿足哪些條件？6.收益法中收益額的確定需要考慮哪些因素？7.成本法中實體性貶值的估算方法有哪些，分別如何應(yīng)用？8.簡述會計要素中資產(chǎn)的定義和特征。9.說明會計等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的重要性。10.分析利潤表對企業(yè)財務(wù)分析的作用。11.解釋貨幣時間價值的概念，并舉例說明其在投資決策中的應(yīng)用。12.如何衡量單項資產(chǎn)的風(fēng)險？13.簡述資本資產(chǎn)定價模型的公式和各參