住宅專題維修資金概念在日常工作中,對于住宅專題維修資金,大家常常有“公維”,“大修基金”,“維修資金”等說法。對于非物業(yè)行業(yè)人來說,一頭霧水,不知所云,所以在探究維修資金支取監(jiān)管前,有必需先厘清相關(guān)概念。（一）相關(guān)公共維修基金簡稱公維。因為設(shè)置目就是是用于小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備中修或大修,不含小修,所以也有些人稱之為“大修基金”。1998年是中國住房制度改革分水嶺。為了落實落實國務(wù)院住房制度改革精神,處理住房售后維修管理問題,建設(shè)部、財政部頒發(fā)專門文件,正式提出維修基金概念,定性為專戶存放,分戶立賬。7月1日正式實施《北京市住宅公共維修基金使用管理措施》出臺,則直接明確為“公共維修基金”,這個概念一直沿用至,直到現(xiàn)在成為習(xí)慣性稱呼。伴隨市場經(jīng)濟發(fā)展,法律制度日漸完善,“基金”被明確定性為投資行為,屬于法人財產(chǎn),獨立于投資人或出資人,由基金托管人依據(jù)《企業(yè)法》管理。其中標(biāo)志性事件是10月人大審議經(jīng)過《證券投資基金法》,該法將“基金”圈定為投資行為,經(jīng)過公開或者非公開募集資金設(shè)置證券投資基金（以下簡稱“基金”）,由基金管理人管理,基金托管人托管,為基金份額持有些人利益,進行證券投資活動。把僅僅用于房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備資金,用基金來定義,顯然與《證券投資基金法》不符。所以,就立法者所想要達成目以及住宅專題維修資金本質(zhì)屬性而言,“資金”稱謂顯然要比“基金”更為符合要求?？倎碚f,不管是是理論界,還是從業(yè)者,都偏向于認(rèn)為維修資金是屬于專用資金一個,而不是信托基金。第一,從建立維修資金目來看,其就是為了能立刻對物業(yè)共用部分和共用設(shè)施、設(shè)備進行維修,確保其使用價值和安全,是屬于專用特定目資金,而信托基金只有一個目,就是盈利,而沒有特定使用對象。第二,從維修資金利用方法上看,有政府審批和立案,有限路徑使其保值增值,但并不以盈利為最終目。（二）相關(guān)大修基金大修基金是實踐中約定俗成稱呼,區(qū)分共有共用設(shè)施設(shè)備中修、小修。設(shè)施設(shè)備維修從規(guī)模和投入角度,能夠分為大修、中修和小修。物業(yè)管理本身就含有對共有共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護,中修和小修通常情況下,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費中提取部分資金維修即可。而包含到大修,則要申請使用專題維修資金。不過實踐中,部分省、市具體要求中也有突破大修使用資金范圍限制要求,比如《北京市專題維修資金使用管理措施（試行）》曾經(jīng)要求共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修是除日常維修養(yǎng)護范圍以外中修、大修及更新、改造。（三）相關(guān)住宅專題維修資金,簡稱為維修資金6月,國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》就已不再使用公共維修基金概念,取而代之是“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專題維修資金”（簡稱維修資金）。12月,建設(shè)部、財政部制訂《住宅專題維修資金管理措施》（建設(shè)部、財政部令第165號）,直接明確為住宅專題維修資金。11月,北京市制訂新《北京市住宅專題維修資金管理措施》（京建物[]836號）沿用了建設(shè)部、財政部名稱。二、維修資金內(nèi)涵和外延（一）維修資金內(nèi)涵現(xiàn)代社會,伴隨社會進步,高層建筑不停涌現(xiàn),樓群集合體小區(qū)越來越多。因為高層建筑、住宅小區(qū)往往為不一樣人共同擁有,所以輕易引發(fā)爭議和糾紛。尤其是伴隨中國住房制度改革,城鎮(zhèn)居民逐步擁有了私房,越來越多農(nóng)民進城購房,取得了房屋全部權(quán),在這種情況下業(yè)主建筑物區(qū)分全部權(quán)成為了不一樣業(yè)主不動產(chǎn)物權(quán)中關(guān)鍵組成部分。為處理不動產(chǎn)區(qū)分全部權(quán)問題,處理實際中出現(xiàn)糾紛,法官首先利用優(yōu)異理念,在審判中對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護按專有部分面積計算權(quán)利和義務(wù)。在這種情況下,建筑物區(qū)分全部權(quán)相關(guān)理論與立法也就應(yīng)運而生了。10月1日,歷經(jīng)數(shù)次修改,《物權(quán)法》正式實施,以專章形式要求建筑物區(qū)分全部權(quán)。盡管處理了建筑物區(qū)分全部權(quán)理論問題,處理了義務(wù)分?jǐn)偧?xì)則,不過在實際工作中,住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生維修、改造時,怎樣在多個業(yè)主之間立刻籌集所需費用問題,就成為現(xiàn)實迫切需要處理問題。在這一背景下,由業(yè)主預(yù)先繳納一定費用,建立維修資金,專門用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備制度就確立起來了。維修資金正是基于建筑物區(qū)分全部權(quán)理論而產(chǎn)生、關(guān)鍵用以處理多個居住者對建筑物共有部位、共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護、維修費用分擔(dān)問題、籌集問題。《物權(quán)法》第七十九條處理了維修資金三個問題,一是明確歸屬問題,要求屬于業(yè)主共有;二是使用決議問題,即要經(jīng)業(yè)主共同決定,能夠用于電梯、水箱等共有部分維修;三是日常管理問題,即維修資金籌集、使用情況應(yīng)該公布。該法第一次以法律形式明確維修資金名稱、性質(zhì)和使用。這一要求也是對頒布實施《物業(yè)管理條例》相關(guān)維修資金性質(zhì)、使用肯定,而《物業(yè)管理條例》只是將維修資金限定為住宅和與住宅相關(guān)聯(lián)非住宅。基于上位法明確,《住宅專題維修資金管理措施》排除了非住宅維修資金,定性了住宅方面維修資金,其第2條要求住宅專題維修資金是指專題用于住宅資金,也就是說建設(shè)部規(guī)章不包含非住宅。這也造成在實踐中,非住宅維修資金一旦集中繳納籌集,支取審核卻無法可依。除非地方再頒布一個高于部委規(guī)章地方性法規(guī)另行要求非住宅支取審核。（二）維修資金外延《物權(quán)法》第七十九條第一次以法律形式明確維修資金名稱、性質(zhì)和使用。該條說明,因為建筑物區(qū)分全部權(quán)造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修而建立維修資金,并沒有區(qū)分住宅和非住宅。所以,從現(xiàn)在房屋性質(zhì),能夠?qū)⒕S修資金分為三種。一是住宅專題維修資金,這也是本文研究關(guān)鍵對象,本文所述維修資金就是指住宅以及與住宅相毗連非住宅。頒布實施《物業(yè)管理條例》將維修資金設(shè)置范圍限定為住宅和與住宅相關(guān)聯(lián)非住宅?；谏衔环鞔_,《住宅專題維修資金管理措施》排除了非住宅維修資金,從規(guī)章名字上即旗幟鮮明定性了住宅方面維修資金。深圳市作為經(jīng)濟特區(qū),經(jīng)過地方性法規(guī)增加了非住宅維修資金,這是一個尤其性要求,下文還會包含。二是住宅小區(qū)內(nèi)非住宅或住宅樓結(jié)構(gòu)相連非住宅物業(yè)維修資金。即住宅小區(qū)內(nèi)配套或者是毗連產(chǎn),視同為住宅,按要求繳納住宅專題維修資金。視同部分,不單獨立賬,與住宅同時繳納,同標(biāo)準(zhǔn)繳納,按共有共用情況使用,按建筑物區(qū)分全部權(quán)理論分別使用。三是非住宅維修資金。依據(jù)《物權(quán)法》第七十九條之要求,并沒有區(qū)分住宅和非住宅,沒有要求繳納法定義務(wù),只是從法律角度,從上位法角度,說明維修資金涵蓋非住宅維修資金,定性為業(yè)主共有。盡管《物業(yè)管理條例》確定維修資金法定繳納義務(wù)是住宅和住宅相關(guān)聯(lián)非住宅,不過深圳市作為經(jīng)濟特區(qū)還是做出了尤其要求,《深圳市經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（深圳市人民代表大會常務(wù)委員會公告第57號）、《深圳市物業(yè)專題維修資金管理要求》（深府〔〕121號）要求既適適用于住宅,也適適用于非住宅,含商住、辦公及商業(yè),即設(shè)置維修前提是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位,只要物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位就應(yīng)設(shè)置物業(yè)專題維修資金。筆者認(rèn)為,深圳市要求更符合維修資金目。也就是說,假如一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)盡管有多套住宅,不過產(chǎn)權(quán)人只有一個就不應(yīng)該設(shè)置維修資金。比如,目前單純公租房項目,