房地產(chǎn)評估師考試考前沖刺必刷題附答案1.房地產(chǎn)評估的核心原則不包括以下哪一項？A.合法原則B.替代原則C.收益最大化原則D.最高最佳使用原則答案：C。房地產(chǎn)評估的核心原則有合法原則、替代原則、最高最佳使用原則等。收益最大化并非評估的原則，評估是要基于客觀合理的價值判斷，而不是追求收益最大化這種主觀目標。2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1500平方米，現(xiàn)需評估其價值。已知同類房地產(chǎn)的土地單價為2000元/平方米，建筑物單價為1500元/平方米，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）元。A.3000000B.2250000C.5250000D.4750000答案：C。土地價值=土地面積×土地單價=1000×2000=2000000元；建筑物價值=建筑面積×建筑物單價=1500×1500=2250000元；房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=2000000+2250000=5250000元。3.市場法評估房地產(chǎn)價值時，選取的可比實例數(shù)量一般為（）個。A.12B.310C.1015D.15個以上答案：B。在市場法中，選取的可比實例數(shù)量一般為310個。數(shù)量過少，可能缺乏代表性；數(shù)量過多，會增加評估的工作量且可能使情況變得復(fù)雜。4.收益法中，凈收益的計算方式為（）。A.潛在毛收入空置和收租損失B.有效毛收入運營費用C.潛在毛收入運營費用D.有效毛收入空置和收租損失答案：B。凈收益是指有效毛收入扣除運營費用后的余額，即凈收益=有效毛收入運營費用。潛在毛收入扣除空置和收租損失得到有效毛收入。5.某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，預(yù)計此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.333.33B.250C.357.14D.285.71答案：C。根據(jù)收益法中凈收益按一定比率遞增的公式\(V=\frac{A}{Yg}\)（其中\(zhòng)(V\)為房地產(chǎn)價值，\(A\)為第一年凈收益，\(Y\)為報酬率，\(g\)為凈收益逐年遞增的比率），代入數(shù)據(jù)可得\(V=\frac{20}{8\%2\%}=\frac{20}{6\%}=357.14\)萬元。6.成本法評估中，建筑物的重新購建價格不包括（）。A.建安工程費B.管理費用C.銷售稅費D.折舊費用答案：D。建筑物的重新購建價格是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，包括建安工程費、管理費用、銷售稅費等。折舊費用是在計算建筑物價值時，從重新購建價格中扣除的部分，不屬于重新購建價格的組成。7.假設(shè)開發(fā)法中，靜態(tài)分析法不考慮（）。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.后續(xù)開發(fā)的必要支出C.投資利息D.開發(fā)利潤答案：C。靜態(tài)分析法不考慮資金的時間價值，即不考慮投資利息。而開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)利潤都是靜態(tài)分析法需要考慮的內(nèi)容。8.房地產(chǎn)的權(quán)益狀況不包括（）。A.土地所有權(quán)狀況B.土地使用權(quán)狀況C.房屋所有權(quán)狀況D.土地的物理狀況答案：D。土地的物理狀況如土地的地形、地勢等屬于房地產(chǎn)的實物狀況，而房地產(chǎn)的權(quán)益狀況包括土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、房屋所有權(quán)狀況等。9.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為200平方米，土地面積為100平方米，土地單價為1500元/平方米，建筑物單價為1200元/平方米，則該宗房地產(chǎn)的樓面地價為（）元/平方米。A.750B.1200C.1500D.2700答案：A。樓面地價=土地總價÷建筑面積，土地總價=土地面積×土地單價=100×1500=150000元，樓面地價=150000÷200=750元/平方米。10.用收益法評估房地產(chǎn)價值時，若凈收益每年不變，收益年限為有限年\(n\)，報酬率為\(Y\)，則房地產(chǎn)價值\(V\)的計算公式為（）。A.\(V=\frac{A}{Y}\)B.\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)C.\(V=\frac{A}{Yg}\)D.\(V=\frac{A}{Y+g}\)答案：B。當凈收益每年不變，收益年限為有限年\(n\)，報酬率為\(Y\)時，房地產(chǎn)價值\(V\)的計算公式為\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，選項A是收益年限為無限年時的公式，選項C是凈收益按一定比率遞增時的公式，選項D一般不是常見的標準收益法公式。11.房地產(chǎn)評估中，以下哪種情況可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價值降低？A.周邊新建大型商業(yè)中心B.附近開通地鐵線路C.房屋所在區(qū)域規(guī)劃為垃圾處理場D.小區(qū)內(nèi)增加健身設(shè)施答案：C。周邊新建大型商業(yè)中心、附近開通地鐵線路和小區(qū)內(nèi)增加健身設(shè)施通常會提升房地產(chǎn)的價值。而房屋所在區(qū)域規(guī)劃為垃圾處理場會產(chǎn)生異味、噪音等不良影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)價值降低。12.某房地產(chǎn)的收益年限為30年，預(yù)計第一年的凈收益為15萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，報酬率為7%，則該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.214.29B.225C.238.09D.250答案：C。根據(jù)凈收益按一定比率遞增且收益年限有限的公式\(V=\frac{A}{Yg}[1(\frac{1+g}{1+Y})^n]\)（其中\(zhòng)(A\)為第一年凈收益，\(Y\)為報酬率，\(g\)為凈收益逐年遞增的比率，\(n\)為收益年限），代入數(shù)據(jù)\(A=15\)，\(Y=7\%\)，\(g=1\%\)，\(n=30\)，可得\(V=\frac{15}{7\%1\%}[1(\frac{1+1\%}{1+7\%})^{30}]\approx238.09\)萬元。13.市場法中，對可比實例成交價格進行交易情況修正時，以下哪種情況應(yīng)將成交價格調(diào)高？A.可比實例的交易是急于出售B.可比實例的交易是正常交易C.可比實例的交易是賣方對市場行情不了解而低價出售D.可比實例的交易是買方對市場行情不了解而高價購買答案：C。當可比實例的交易是賣方對市場行情不了解而低價出售時，其成交價格低于正常市場價格，在進行交易情況修正時應(yīng)將成交價格調(diào)高。選項A急于出售成交價格可能偏低，應(yīng)調(diào)高但通常是因為特殊情況導(dǎo)致價格偏離正常；選項B正常交易無需修正；選項D買方高價購買，應(yīng)調(diào)低成交價格。14.成本法中，建筑物的折舊不包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.自然折舊答案：D。建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊（如建筑物的實體磨損）、功能折舊（因功能落后等導(dǎo)致的價值減損）和經(jīng)濟折舊（如外部環(huán)境變化導(dǎo)致的價值降低），自然折舊不是專業(yè)的折舊分類。15.假設(shè)開發(fā)法中，動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的主要區(qū)別在于（）。A.是否考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.是否考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出C.是否考慮資金的時間價值D.是否考慮開發(fā)利潤答案：C。動態(tài)分析法考慮資金的時間價值，將各項收支折算到同一時間點進行計算；靜態(tài)分析法不考慮資金的時間價值。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)利潤都是兩種方法都需要考慮的內(nèi)容。16.某宗房地產(chǎn)的土地剩余使用年限為40年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，預(yù)計未來每年的凈收益為20萬元，報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.231.99B.250C.267.99D.285.71答案：A。根據(jù)收益年限有限且凈收益每年不變的公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，這里應(yīng)取建筑物剩余經(jīng)濟壽命35年作為收益年限，代入\(A=20\)，\(Y=8\%\)，\(n=35\)，可得\(V=\frac{20}{8\%}[1\frac{1}{(1+8\%)^{35}}]\approx231.99\)萬元。17.房地產(chǎn)評估的目的不包括（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B.房地產(chǎn)抵押C.房地產(chǎn)征收D.房地產(chǎn)建造答案：D。房地產(chǎn)評估的目的常見的有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、征收等，是為了確定房地產(chǎn)在特定情況下的價值。而房地產(chǎn)建造是一個建設(shè)行為，不是評估的目的。18.用市場法評估房地產(chǎn)價值時，對可比實例的成交日期進行修正，是為了（）。A.使可比實例的成交價格與估價對象的價格具有可比性B.消除交易行為中的特殊因素對成交價格的影響C.統(tǒng)一可比實例和估價對象的價格內(nèi)涵D.考慮市場狀況的變化對價格的影響答案：D。對可比實例的成交日期進行修正，是因為市場狀況會隨時間變化，不同時間的房地產(chǎn)價格會有所不同，通過修正可以考慮市場狀況的變化對價格的影響，使可比實例的價格更接近估價時點的價格。選項A使價格具有可比性是綜合修正的目的；選項B是交易情況修正的目的；選項C是價格內(nèi)涵統(tǒng)一的目的。19.收益法中，報酬率的求取方法不包括（）。A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.成本法答案：D。報酬率的求取方法有累加法（將無風險報酬率和風險報酬率等相加）、市場提取法（從市場上類似房地產(chǎn)的收益與價格關(guān)系中提取）、投資報酬率排序插入法等。成本法是評估房地產(chǎn)價值的另一種方法，不是求取報酬率的方法。20.某建筑物建成于2000年，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，殘值率為2%，則該建筑物的成新率為（）。A.80%B.81.6%C.83.3%D.85%答案：B。成新率的計算公式為\(q=1\frac{d\timest}{1R}\)（其中\(zhòng)(q\)為成新率，\(d\)為折舊率，\(t\)為有效經(jīng)過年數(shù)，\(R\)為殘值率），折舊率\(d=\frac{1}{N}\)（\(N\)為經(jīng)濟壽命），這里\(N=50\)，\(d=\frac{1}{50}=2\%\)，\(t=10\)，\(R=2\%\)，則\(q=1\frac{2\%\times10}{12\%}=1\frac{20\%}{98\%}\approx81.6\%\)。21.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的估算方法不包括（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.路線價法答案：D。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以用市場法（通過類似房地產(chǎn)的市場價格來估算）、收益法（根據(jù)未來收益估算價值）、成本法（估算重新購建價格）來估算。路線價法主要用于臨街土地的估價，一般不用于開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的估算。22.房地產(chǎn)評估中，區(qū)位狀況不包括（）。A.位置B.交通條件C.建筑結(jié)構(gòu)D.外部配套設(shè)施答案：C。建筑結(jié)構(gòu)屬于房地產(chǎn)的實物狀況，而區(qū)位狀況包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施等方面。23.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為30萬元，土地價值為100萬元，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%，則該建筑物的價值為（）萬元。A.220B.240C.260D.280答案：A。設(shè)建筑物價值為\(V_b\)，根據(jù)土地和建筑物組合的收益法公式\(A=L\timesY_L+V_b\timesY_b\)（其中\(zhòng)(A\)為年凈收益，\(L\)為土地價值，\(Y_L\)為土地報酬率，\(V_b\)為建筑物價值，\(Y_b\)為建筑物報酬率），可得\(30=100\times8\%+V_b\times10\%\)，\(308=V_b\times10\%\)，\(V_b=\frac{22}{10\%}=220\)萬元。24.市場法中，選取可比實例時，要求可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途（）。A.完全相同B.相近C.不同D.沒有關(guān)系答案：A。在市場法中，選取可比實例時，要求可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途完全相同，這樣才能保證在進行價格比較和修正時具有較高的可比性。25.收益法中，當凈收益按等比級數(shù)遞減，收益年限為無限年時，房地產(chǎn)價值的計算公式為（）。A.\(V=\frac{A}{Y}\)B.\(V=\frac{A}{Yg}\)C.\(V=\frac{A}{Y+g}\)D.\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)答案：C。當凈收益按等比級數(shù)遞減，收益年限為無限年時，房地產(chǎn)價值的計算公式為\(V=\frac{A}{Y+g}\)（其中\(zhòng)(A\)為第一年凈收益，\(Y\)為報酬率，\(g\)為凈收益逐年遞減的比率）。選項A是凈收益每年不變且收益年限為無限年的公式；選項B是凈收益按等比級數(shù)遞增且收益年限為無限年的公式；選項D是凈收益每年不變且收益年限為有限年的公式。26.成本法中，求取建筑物折舊的方法不包括（）。A.年限法B.市場提取法C.分解法D.比較法答案：D。求取建筑物折舊的方法有年限法（根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命和有效經(jīng)過年數(shù)計算折舊）、市場提取法（從市場上類似房地產(chǎn)的價格和折舊情況中提?。?、分解法（將折舊分解為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊分別計算）。比較法是市場法的別稱，不是求取折舊的方法。27.假設(shè)開發(fā)法中，確定開發(fā)經(jīng)營期時，不考慮的時間是（）。A.前期B.建造期C.銷售期D.裝修期答案：D。開發(fā)經(jīng)營期包括前期（從取得土地到開始動工開發(fā)的時間）、建造期（從開始動工開發(fā)到開發(fā)完成的時間）和銷售期（從開發(fā)完成到銷售完畢的時間），裝修期一般包含在建造期內(nèi)，不單獨作為確定開發(fā)經(jīng)營期考慮的時間。28.房地產(chǎn)評估中，以下哪種房地產(chǎn)的價值受區(qū)位因素影響最大？A.普通住宅B.工業(yè)廠房C.商業(yè)房地產(chǎn)D.農(nóng)業(yè)用地答案：C。商業(yè)房地產(chǎn)的價值很大程度上取決于其所處的區(qū)位，如人流量、交通便利性、周邊商業(yè)氛圍等。普通住宅雖然也受區(qū)位影響，但相對商業(yè)房地產(chǎn)影響程度稍?。还I(yè)廠房更注重土地面積、交通條件等；農(nóng)業(yè)用地主要受土地肥力、灌溉條件等自然因素和農(nóng)業(yè)政策影響，區(qū)位因素影響相對較小。29.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為300平方米，單價為5000元/平方米，該房地產(chǎn)的總價為（）萬元。A.100B.120C.150D.180答案：C。房地產(chǎn)總價=建筑面積×單價=300×5000=1500000元=150萬元。30.用市場法評估房地產(chǎn)價值時，對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，包括（）。A.區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整B.交易情況調(diào)整、市場狀況調(diào)整和價格內(nèi)涵調(diào)整C.成交日期調(diào)整、交易方式調(diào)整和使用年限調(diào)整D.土地狀況調(diào)整、建筑物狀況調(diào)整和環(huán)境狀況調(diào)整答案：A。房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整（如位置、交通等方面的調(diào)整）、實物狀況調(diào)整（如建筑物結(jié)構(gòu)、裝修等方面的調(diào)整）和權(quán)益狀況調(diào)整（如土地使用權(quán)年限、產(chǎn)權(quán)狀況等方面的調(diào)整）。選項B中交易情況調(diào)整和市場狀況調(diào)整與房地產(chǎn)狀況調(diào)整是不同的修正內(nèi)容；選項C中的成交日期調(diào)整屬于市場狀況調(diào)整，交易方式和使用年限調(diào)整不屬于這種分類；選項D的表述不全面。31.收益法中，若凈收益每年不變且收益年限為無限年，已知報酬率為6%，則資本化率為（）。A.6%B.1/6%C.無法確定D.與報酬率無關(guān)答案：A。在凈收益每年不變且收益年限為無限年的情況下，資本化率等于報酬率，所以資本化率為6%。32.成本法中，土地取得成本包括（）。A.土地出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益B.土地出讓金、拆遷補償費用和相關(guān)稅費C.土地開發(fā)成本、管理費用和銷售稅費D.土地重置成本、折舊費用和投資利息答案：B。土地取得成本包括土地出讓金（如果是通過出讓方式取得土地）、拆遷補償費用（如果涉及拆遷）和相關(guān)稅費等。選項A中的土地開發(fā)成本不屬于土地取得成本；選項C中的土地開發(fā)成本、管理費用和銷售稅費不是土地取得成本的構(gòu)成；選項D中的土地重置成本、折舊費用和投資利息也不符合土地取得成本的定義。33.假設(shè)開發(fā)法中，在預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，對于預(yù)售的房地產(chǎn)，應(yīng)采用（）的房地產(chǎn)市場狀況。A.估價時點B.未來開發(fā)完成時C.預(yù)售時D.過去某個時間答案：C。對于預(yù)售的房地產(chǎn)，應(yīng)采用預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，這樣更能反映實際的市場情況和價格水平。34.房地產(chǎn)評估中，以下哪種情況可能使房地產(chǎn)價值上升？A.周邊新建污水處理廠B.城市規(guī)劃將該區(qū)域列為生態(tài)保護區(qū)C.附近工廠增加廢氣排放D.小區(qū)停車位嚴重不足答案：B。城市規(guī)劃將該區(qū)域列為生態(tài)保護區(qū)，會改善區(qū)域的生態(tài)環(huán)境和居住品質(zhì)，可能使房地產(chǎn)價值上升。周邊新建污水處理廠、附近工廠增加廢氣排放會產(chǎn)生不良影響導(dǎo)致價值降低；小區(qū)停車位嚴重不足也會影響房地產(chǎn)的使用價值和市場接受度，使價值受到負面影響。35.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為18萬元，收益年限為25年，報酬率為7%，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.200B.214.78C.225.63D.238.19答案：B。根據(jù)凈收益每年不變且收益年限為有限年的公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，代入\(A=18\)，\(Y=7\%\)，\(n=25\)，可得\(V=\frac{18}{7\%}[1\frac{1}{(1+7\%)^{25}}]\approx214.78\)萬元。36.市場法中，對可比實例成交價格進行市場狀況調(diào)整時，通常采用（）。A.價格指數(shù)或價格變動率B.交易情況修正系數(shù)C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)D.報酬率調(diào)整系數(shù)答案：A。市場狀況調(diào)整是為了將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為估價時點的價格，通常采用價格指數(shù)或價格變動率來進行調(diào)整。選項B交易情況修正系數(shù)用于交易情況修正；選項C房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)用于房地產(chǎn)狀況調(diào)整；選項D報酬率調(diào)整系數(shù)與市場狀況調(diào)整無關(guān)。37.收益法中，凈收益的測算應(yīng)根據(jù)（）。A.實際收益B.客觀收益C.潛在收益D.平均收益答案：B。凈收益的測算應(yīng)根據(jù)客觀收益，即排除了實際收益中特殊因素和偶然因素影響后的正常收益，這樣才能更準確地反映房地產(chǎn)的價值。實際收益可能受到個別情況的影響，不具有普遍代表性；潛在收益只是一種可能性；平均收益概念不準確。38.成本法中，建筑物的重新購建價格可采用（）來求取。A.市場法、收益法和假設(shè)開發(fā)法B.市場法、成本法和基準地價修正法C.市場法、成本法和分部分項法D.收益法、成本法和路線價法答案：C。建筑物的重新購建價格可采用市場法（通過類似建筑物的市場價格來求?。⒊杀痉ǎò凑罩匦陆ㄔ斓某杀居嬎悖┖头植糠猪椃ǎǚ謩e計算各部分的成本后匯總）來求取。收益法主要用于評估房地產(chǎn)的收益價值，假設(shè)開發(fā)法用于評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，基準地價修正法用于土地估價，路線價法用于臨街土地估價，都不是求取建筑物重新購建價格的常用方法。39.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)利潤的計算基數(shù)不包括（）。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售稅費答案：D。開發(fā)利潤的計算基數(shù)通常包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和投資利息等。銷售稅費是在銷售房地產(chǎn)時需要繳納的費用，不屬于開發(fā)利潤的計算基數(shù)。40.房地產(chǎn)評估中，房地產(chǎn)的實物狀況包括（）。A.土地的形狀、面積和地勢B.土地所有權(quán)狀況和土地使用權(quán)狀況C.房地產(chǎn)的區(qū)位和周邊環(huán)境D.房地產(chǎn)的權(quán)益和市場需求答案：A。房地產(chǎn)的實物狀況包括土地的形狀、面積、地勢等自然狀況以及建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修等情況。選項B屬于房地產(chǎn)的權(quán)益狀況；選項C中區(qū)位屬于區(qū)位狀況，周邊環(huán)境不屬于實物狀況；選項D中權(quán)益屬于權(quán)益狀況，市場需求與實物狀況無關(guān)。41.某宗房地產(chǎn)的土地面積為800平方米，建筑面積為1200平方米，土地單價為1800元/平方米，建筑物單價為1300元/平方米，則該宗房地產(chǎn)的價值為（）元。A.2340000B.2700000C.3000000D.3240000答案：B。土地價值=土地面積×土地單價=800×1800=1440000元；建筑物價值=建筑面積×建筑物單價=1200×1300=1560000元；房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=1440000+1560000=3000000元。42.用收益法評估房地產(chǎn)價值時，若凈收益在前若干年有變化，之后每年不變且收益年限為無限年，應(yīng)采用（）公式計算。A.分段法B.直接資本化法C.報酬資本化法D.收益乘數(shù)法答案：A。當凈收益在前若干年有變化，之后每年不變且收益年限為無限年時，應(yīng)采用分段法，將凈收益變化的階段和凈收益不變的階段分別計算價值，然后相加。直接資本化法適用于凈收益每年不變的情況；報酬資本化法是收益法的一般方法，但對于這種分段變化的情況不直接適用；收益乘數(shù)法是通過收益乘數(shù)來估算房地產(chǎn)價值，也不適合這種情況。43.市場法中，可比實例的成交價格必須是（）。A.正常價格B.實際成交價格C.經(jīng)過修正后的價格D.評估價格答案：B?？杀葘嵗某山粌r格必須是實際成交價格，后續(xù)再對其進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整等，使其接近估價對象的價格。正常價格是經(jīng)過修正后的理想價格；經(jīng)過修正后的價格是處理后的價格；評估價格是我們最終要得到的關(guān)于估價對象的價格。44.成本法中，建筑物的物質(zhì)折舊可分為（）。A.可修復(fù)的物質(zhì)折舊和不可修復(fù)的物質(zhì)折舊B.功能落后的物質(zhì)折舊和功能過剩的物質(zhì)折舊C.經(jīng)濟因素導(dǎo)致的物質(zhì)折舊和自然因素導(dǎo)致的物質(zhì)折舊D.短期物質(zhì)折舊和長期物質(zhì)折舊答案：A。建筑物的物質(zhì)折舊可分為可修復(fù)的物質(zhì)折舊（如門窗損壞等可以通過修復(fù)恢復(fù)價值的折舊）和不可修復(fù)的物質(zhì)折舊（如建筑物主體結(jié)構(gòu)老化等難以修復(fù)的折舊）。選項B功能落后和功能過剩屬于功能折舊；選項C經(jīng)濟因素導(dǎo)致的折舊屬于經(jīng)濟折舊；選項D不是專業(yè)的物質(zhì)折舊分類方式。45.假設(shè)開發(fā)法中，在計算后續(xù)開發(fā)的必要支出時，應(yīng)考慮（）。A.土地取得成本、建設(shè)成本和管理費用B.建設(shè)成本、管理費用和銷售稅費C.土地開發(fā)成本、投資利息和開發(fā)利潤D.建設(shè)成本、投資利息和銷售稅費答案：B。后續(xù)開發(fā)的必要支出包括建設(shè)成本（如建筑安裝工程費等）、管理費用（如管理人員工資等）和銷售稅費（如營業(yè)稅等）。土地取得成本是前期已經(jīng)發(fā)生的，不屬于后續(xù)開發(fā)的必要支出；開發(fā)利潤不是支出，投資利息雖然在計算中會涉