南通房地產(chǎn)市場研究二零零九年六月目錄城市印象宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析房地產(chǎn)市場環(huán)境分析市場工程調(diào)研第一局部城市印象

1城市印象區(qū)位、面積、人口、行政區(qū)劃2城市印象“上海大都市圈的副中心城市〞南通“十一五〞規(guī)劃要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新區(qū)與開發(fā)區(qū)是南通融入上海大都市圈的前沿。北上海第二局部宏觀經(jīng)濟環(huán)境1宏觀環(huán)境經(jīng)濟健康、穩(wěn)定、快速開展人均GDP與房地產(chǎn)市場關(guān)系人均GDP階段USD800~1300住房起步階段USD1300~8000快速上升階段USD8000~13000平穩(wěn)上升階段USD13000以上下降階段GDP、人均GDP連續(xù)三年保持穩(wěn)定、快速開展，整體經(jīng)濟環(huán)境運行狀況良好；根據(jù)聯(lián)合國75國統(tǒng)計資料，住宅開展與人均GDP值之間的關(guān)系，可以看出，目前南通的住宅市場處于快速上升階段。2宏觀環(huán)境3宏觀環(huán)境收入持續(xù)增長，生活不斷改善

08年南通市人均收入突破3萬元，同比增長近20%，人均收入不斷增加，生活水平不斷提高；人均消費性支出增長緩慢；第三局部房地產(chǎn)市場環(huán)境1房地產(chǎn)市場近年宏觀調(diào)控與房價走勢宏觀調(diào)控與房價走勢2房地產(chǎn)市場3房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)3房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)地價、房價、土地供給在07年到達頂峰后，08年下降。08年商品房總體供給平穩(wěn)上升、銷售明顯回落，供過于求；4房地產(chǎn)市場08-09年市場表述5房地產(chǎn)市場整體市場板塊劃分按照地理位置與樓盤聚集情況，南通市城區(qū)大致可以劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)、城北〔港閘區(qū)〕及開發(fā)區(qū)五大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主兩副雙翼〞的格局。城市開展方向由西北向東南偏東區(qū)域開展，有北上海之稱。老城區(qū)新城區(qū)新東區(qū)港閘區(qū)開發(fā)區(qū)3房地產(chǎn)市場整體市場板塊細分板塊名稱區(qū)域范圍市場概況價格行情老城區(qū)板塊鐘秀路以南、環(huán)城西路以東、虹橋路以北、五一路以西市場供不應(yīng)求、價格穩(wěn)定高位運行。老城區(qū)供地有限，區(qū)域推盤總量不大，房價穩(wěn)定在高位。7000-9000元/㎡新城區(qū)板塊洪橋路以南，躍龍路以東高檔樓盤最為集中，領(lǐng)袖地位已然確立。依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，新城區(qū)板塊加速掘起，已成為南通市場上最熱門的板塊。7000-8000元/㎡新東區(qū)板塊青年路以北、五一路以東、運河以南抱團出擊，挑戰(zhàn)新城區(qū)。新東區(qū)板塊也是目前熱門的區(qū)域之一。區(qū)域樓盤聯(lián)合炒作，是新城區(qū)的有力競爭對手。4600-6000元/㎡

城北（港閘）板塊鐘秀路以北蓄勢待發(fā)，性價比較高。但由于樓盤位置比較分散，目前尚未形成合力，整體均價也是四個板塊中最低的。6000-7000元/㎡開發(fā)區(qū)板塊狼山、軍閃以南區(qū)域有狼山、君山風(fēng)景區(qū)，是南通市主要的別墅聚集地。-----第四局部市場工程調(diào)研1普通住宅市場尚德城邦濠河經(jīng)典金飛達明郡玖瓏城城市嘉苑玉蘭公寓中南世紀城蘇建陽光城萬通城1普通住宅市場描述1樓盤介紹項目名稱尚德城邦濠河經(jīng)典金飛達明郡基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置濠西路99號南臨青年路，東臨躍龍路，鄰體育廣場工農(nóng)路與濠北路交界處開發(fā)商中威房地產(chǎn)南通建工房地產(chǎn)江蘇帝奧地產(chǎn)占地面積8.9萬㎡1.7萬㎡4.7萬㎡總建筑面積15萬㎡7.3萬㎡7.8萬㎡容積率1.54.31.9綠化率30%30%25%物業(yè)類型商住樓商鋪住宅寫字樓商鋪住宅寫字樓商鋪項目規(guī)劃9幢多層、8幢小高層、3幢15層為11-18層住宅樓6幢高檔住宅、1幢甲級寫字樓和商業(yè)廣場面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間70-178㎡104㎡--216㎡87-143㎡主力面積88-143㎡107㎡115㎡89-135㎡價格銷售價格起價6880元/㎡均價9000元/㎡高層報價8500元/㎡公開時間2008-11-062008-11-8預(yù)計在2009年7月份其他物業(yè)管理費1.51.2-1.5---交付時間2009-09-302009年底2010年底交付標準毛坯毛坯毛坯1競爭樓盤介紹項目名稱玖瓏城城市嘉苑綠城玉蘭公寓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置人民中路188號崇川區(qū)洪江路城山路交匯處崇川區(qū)世紀大道99號開發(fā)商南通市百昌置業(yè)南通蘇源房地產(chǎn)南通綠城房地產(chǎn)占地面積1.9萬㎡21萬㎡7.6萬㎡總建筑面積6.5萬㎡31萬㎡16.7萬㎡容積率3.981.51.73綠化率35%36%35%物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅項目規(guī)劃1號樓31層2號樓32層

3號樓18層小高層住宅、電梯多層、景觀疊加別墅11、14、15、18層面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間115-240㎡90--200㎡82---161㎡主力面積115㎡90㎡左右89㎡/96㎡價格情況目前銷售價格8000元/㎡6500元/㎡9700元/㎡公開時間2008-09-282008-11-012009-02-28其他物業(yè)管理費1.61.22.10元/㎡/月交付時間2009年上半年交付---預(yù)計2010-08交付標準毛坯毛坯毛坯1樓盤介紹項目名稱蘇建陽光城萬通城中南世紀城基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置永和路南、工農(nóng)北路崇川區(qū)人民東路延伸段、太平路口兩側(cè)桃園路8號體育會展中心正北面開發(fā)商江蘇省蘇建集團股份有限公司南通分公司南通萬通置業(yè)南通中南新世界中心開發(fā)有限公司占地面積21.44萬㎡10.35萬㎡99.69萬㎡總建筑面積45萬㎡24.05萬㎡25萬㎡容積率1.71.841.5綠化率40%51%45%物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅寫字樓商鋪項目規(guī)劃14棟11層小高層11-28層小高層高層高層14幢面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間75—137㎡71—137㎡59.79--156.28㎡主力面積89㎡90㎡60.12㎡150.56㎡銷售情況目前銷售價格6300元/㎡4600元/㎡6000元/㎡公開時間2007-11-242008-11-082009-04-28其他物業(yè)管理費1.60元/平方米·月1.40元/平方米·月1.20元/平方米·月交付時間2009-12-302009-12-302009-09交付標準毛坯毛坯毛坯2商業(yè)市場奧特萊斯美麗華廣場鴻運裝飾城鑫乾國際廣場2商業(yè)市場描述南通市商圈分布南通市的商業(yè)市場主體框架由南大街－人民路、桃塢路服飾城、環(huán)濠河特色休閑帶、青年路－工農(nóng)路休閑餐飲街、外圍市場群等幾大板塊所組成。2工程介紹項目名稱奧特萊斯鑫乾國際鴻運裝飾城美麗華廣場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置城西區(qū)濠西路299號城南區(qū)新城區(qū)工農(nóng)路與洪江路交匯處工農(nóng)北路58號在外環(huán)北路和長華路交匯處開發(fā)商新通海經(jīng)濟開發(fā)公司崇川房地產(chǎn)江蘇鴻運置業(yè)南通昆侖房地產(chǎn)占地面積16.33萬㎡2萬㎡5.77萬㎡3萬㎡商業(yè)總建筑面積3萬㎡4萬㎡11萬㎡4萬㎡項目類型商鋪商業(yè)、辦公樓商住樓商鋪商鋪物業(yè)形式集中型商業(yè)集中型商業(yè)集中型商業(yè)專業(yè)市場網(wǎng)點集中型商業(yè)專業(yè)市場網(wǎng)點價格情況面積區(qū)間40-40050-80080-100㎡左右為主60-1000銷售價格2-2.5萬/㎡----內(nèi)街：一樓：1.6萬/㎡二樓：8000元/㎡2.1-2.2萬/㎡租金----租金方式：1：20元/㎡·天2：營業(yè)額的20%內(nèi)街：70元/㎡·月----經(jīng)營形式前三年委托經(jīng)營，每年返還總價的7%招商只做專業(yè)類型的商業(yè)網(wǎng)點只做專業(yè)類型的商業(yè)網(wǎng)點；二樓為委托經(jīng)營10年，售價3000元/㎡交付時間2009-06-152010-05-15

2009-12-302008-10-283競爭市場酒店式公寓市場奧特萊斯美麗華廣場尚德城邦中南世紀城3酒店式公寓市場描述市場酒店式公寓特征：1、目前南通市在售的酒店式公寓的用地性質(zhì)多為商業(yè)用地，多以SOHO形式出現(xiàn)；2、產(chǎn)品類型上多以平層為主，僅奧特萊斯有挑高產(chǎn)品，市場缺乏相應(yīng)的產(chǎn)品創(chuàng)新；3、酒店式公寓多伴隨著有集中型的商業(yè)網(wǎng)點；4、交付標準以毛坯為主；通過上述特征，我們可以通過產(chǎn)品創(chuàng)新走市場差異化路線，具體介紹如下：1、通過產(chǎn)品創(chuàng)新，增加產(chǎn)品附加值，從而提高工程吸引力，以擴大市場占有份額；2、在本錢可控制的條件下，推行精裝修交付，實現(xiàn)“拎包即住〞；3重點工程項目名稱尚德城邦奧特萊斯美麗華廣場中南世紀城基礎(chǔ)數(shù)據(jù)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)總建筑面積14.9萬㎡26.13萬㎡6.15萬㎡25萬㎡公寓建筑面積約1.5萬㎡約3萬㎡約1萬㎡--物業(yè)類型小高層高層高層高層層數(shù)15202030項目規(guī)劃A、B兩棟2棟高層1棟高層1棟高層產(chǎn)品特征平層南北通透4.8米挑高平層平層面積數(shù)據(jù)面積區(qū)間70㎡40-113㎡32-147㎡60-80