房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理

主講人：潘斌單位：江蘇省高郵市地稅局電話：0514－84618519手機(jī)：E-mail：2021年度企業(yè)所得稅匯算清繳培訓(xùn)材料之三5/9/20251前言1.課件以企業(yè)所得稅為主線，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收規(guī)定，進(jìn)行了歸納與比照分析。2.企業(yè)所得稅規(guī)定以國(guó)稅發(fā)【2021】31號(hào)為主，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的其他所得稅規(guī)定，請(qǐng)見09年度企業(yè)所得稅匯繳培訓(xùn)資料之一企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額解析。3.對(duì)于國(guó)稅發(fā)【2021】31號(hào)的解讀，汲取了張偉老師的諸多觀點(diǎn)；課件還取材于在視野論壇下載的諸多老師的資料，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)探討版張春版主對(duì)課件的修改，提出了許多珍貴的意見，在此一并表示深深感謝！4.由于本人水平有限，對(duì)于課件中存在缺乏和錯(cuò)誤之處，請(qǐng)多加批評(píng)指正！并請(qǐng)與本人及時(shí)聯(lián)系，以便自己能及時(shí)糾正錯(cuò)誤和對(duì)課件進(jìn)行進(jìn)一步完善。5/9/20252講解提綱一、出臺(tái)背景及相關(guān)文件二、概述三、計(jì)算公式四、收入的稅務(wù)處理五、本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理六、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理5/9/20253出臺(tái)背景及相關(guān)文件5/9/20254出臺(tái)背景及相關(guān)文件5/9/20255概述一、適用企業(yè)：中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。二、適用范圍：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品?！卜椒ǖ?條〕三、適用時(shí)間：自2021年1月1日起執(zhí)行。四、關(guān)于核定征收企業(yè)出現(xiàn)?稅收征管法?第35條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,5/9/20256概述并逐步標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)按?稅收征管法?等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理?！卜椒ǖ?條〕國(guó)稅發(fā)【2021】30號(hào)文件規(guī)定：嚴(yán)禁按照行業(yè)或者企業(yè)規(guī)模大小，“一刀切〞地搞企業(yè)所得稅核定征收。

5/9/20257計(jì)算公式企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率－減免稅額－抵免稅額〔條例第76條〕應(yīng)納稅所得額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－彌補(bǔ)以前年度虧損〔稅法第5條〕應(yīng)納稅所得額＝利潤(rùn)總額＋納稅調(diào)整增加額－納稅調(diào)整減少額＋境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損－彌補(bǔ)以前年度虧損〔國(guó)稅發(fā)【2021】101號(hào)、國(guó)稅函【2021】1081號(hào)〕應(yīng)納稅所得額=利潤(rùn)總額+〔期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款〕×計(jì)稅毛利率+其他納稅調(diào)整＋境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損－彌補(bǔ)以前年度虧損土地增值稅：5/9/20258計(jì)算公式應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除工程金額×速算扣除系數(shù)增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除工程金額關(guān)于土地增值稅稅率和速算扣除系數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額稅率速算扣除系數(shù)≤50%30％0＞50%,≤100%40%5%＞100%,≤200%50%15%＞200%60%35%5/9/20259收入的稅務(wù)處理一、收入的范圍二、收入條件確實(shí)認(rèn)三、關(guān)于銷售未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法1.關(guān)于完工產(chǎn)品確實(shí)認(rèn)2.關(guān)于完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算3.關(guān)于預(yù)繳申報(bào)表和年度納稅申報(bào)表的填報(bào)4.關(guān)于定金和訂金的稅收處理5.土地增值稅相關(guān)規(guī)定四、不同銷售方式銷售額及銷售時(shí)間確實(shí)認(rèn)五、特殊銷售方式收入確實(shí)認(rèn)六、其他收入5/9/202510收入的稅務(wù)處理5/9/202511收入的稅務(wù)處理5/9/202512收入的稅務(wù)處理5/9/202513收入的稅務(wù)處理5/9/202514收入的稅務(wù)處理對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用：如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)置方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除工程金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用?！藏?cái)稅【1995】48號(hào)〕二、收入條件確實(shí)認(rèn)：企業(yè)通過正式簽訂?房地產(chǎn)銷售合同?或?房地產(chǎn)預(yù)售5/9/202515收入的稅務(wù)處理合同?所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)〔方法第6條〕1.與所得稅根本規(guī)定的差異：〔國(guó)稅函【2021】875號(hào)〕除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么和實(shí)質(zhì)重于形式原那么。并同時(shí)滿足以下4個(gè)條件，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)：〔1〕商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；〔2〕企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒有保存通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制；〔3〕收入的金額能夠可靠地計(jì)量；〔4〕已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的本錢能夠可靠地核算。5/9/202516收入的稅務(wù)處理2.與會(huì)計(jì)核算的差異：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么規(guī)定，銷售商品收入確實(shí)認(rèn)與計(jì)量除包括以上4個(gè)條件外，還包括相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。對(duì)于采取預(yù)售方式，按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位或個(gè)人的購(gòu)房定金，會(huì)計(jì)上一般通過預(yù)收賬款科目進(jìn)行核算。3.收入條件確認(rèn)的原因：房地產(chǎn)開發(fā)具有工程開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般會(huì)跨越多個(gè)會(huì)計(jì)年度；往往采取預(yù)售方式，由此形成商品房交付與收款存在較大時(shí)間差異；產(chǎn)品本錢計(jì)量相對(duì)滯后等特征。使大量的銷售收入懸在預(yù)售收入中，得不到調(diào)整。使預(yù)售收入和銷售收入成為可選擇的稅收處理。因此，從稅收角度有必要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)收入的5/9/202517收入的稅務(wù)處理確認(rèn)作出明確規(guī)定。從企業(yè)所得稅的角度，不存在預(yù)收帳款的概念〔新文件摒棄了原來的預(yù)售收入的概念〕，只要簽訂了?銷售合同?、?預(yù)售合同?并收取款項(xiàng)，應(yīng)全部確認(rèn)為收入(與會(huì)計(jì)上的收入存在區(qū)別)。但，這樣會(huì)造成“會(huì)計(jì)未確認(rèn)收益，而企業(yè)需繳納所得稅；或會(huì)計(jì)已確認(rèn)收益，但企業(yè)無需繳納所得稅〞的時(shí)間性差異現(xiàn)象。三、關(guān)于銷售未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法：由于未完工成品的本錢無法準(zhǔn)確計(jì)量，不能確認(rèn)實(shí)際利潤(rùn)因此需按規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。5/9/202518收入的稅務(wù)處理〔一〕關(guān)于完工產(chǎn)品確實(shí)認(rèn)：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合以下條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。〔方法第3條〕關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料：房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。竣工證明材料通常是指取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，向房管部門報(bào)送竣工驗(yàn)收備案表。實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未進(jìn)行最后結(jié)算，有些建安發(fā)票尚未取得，會(huì)形成已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的本錢由于在5/9/202519收入的稅務(wù)處理完工年度未取得發(fā)票，無法扣除的問題。關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用：開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)〔包括入住手續(xù)〕或已開始實(shí)際投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工〔竣工〕備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工?！矅?guó)稅函【2021】342號(hào)〕按正常操作程序應(yīng)是首先拿大證，其次是投入使用，最后分割拿小證。但由于局部開發(fā)商往往違規(guī)操作〔不通過驗(yàn)收合格或辦理備案手續(xù)等〕，因此投入使用時(shí)視為已完工。關(guān)于初始產(chǎn)權(quán)證明：5/9/202520收入的稅務(wù)處理通常是指取得大產(chǎn)權(quán)證。所謂大產(chǎn)權(quán)證，即新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)工程批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)權(quán)證的前提。需要注意的是：1.本錢對(duì)象的完工標(biāo)準(zhǔn),而非整個(gè)工程的完工標(biāo)準(zhǔn)，也就是說只要工程中的某個(gè)本錢對(duì)象符合完工標(biāo)準(zhǔn)，該本錢對(duì)象就應(yīng)該視作完工產(chǎn)品。例如：某棟樓的其中一棟房子已經(jīng)開始投入使用,就應(yīng)該將整棟樓視作完工產(chǎn)品。2.完工產(chǎn)品的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，只要滿足條件之一，就要確認(rèn)完工,不需要全部得到確認(rèn)。5/9/202521收入的稅務(wù)處理5/9/202522收入的稅務(wù)處理5/9/202523收入的稅務(wù)處理該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)說明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。〔國(guó)稅函【2007】645號(hào)〕關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的規(guī)定：城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房占地是隨著銷售而逐漸減少的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品銷售期間，應(yīng)按建筑面積區(qū)分已售局部和未售局部，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)置者分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅?！舶丛掠?jì)算〕計(jì)算公式：5/9/202524收入的稅務(wù)處理應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅＝開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積×城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額標(biāo)準(zhǔn)×〔1－累計(jì)售出房屋建筑面積/房屋建筑總面積〕÷繳納期限免稅規(guī)定：〔1〕市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地，免征土地使用稅?！渤擎?zhèn)土地使用稅暫行條例第6條〕注：對(duì)于小區(qū)內(nèi)的公用道路及綠化用地應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！哺魇∫?guī)定不一〕〔2〕開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房工程中配套建造廉租住房，在商品住房工程中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的5/9/202525收入的稅務(wù)處理城鎮(zhèn)土地使用稅?！藏?cái)稅【2021】24號(hào)〕繳納期限：自2007年1月1日起，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。〔財(cái)稅【2006】186號(hào)〕自2021年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！藏?cái)稅【2021】152號(hào)〕例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2021年12月份通過出讓方式取得5/9/202526收入的稅務(wù)處理土地10000平方米，2021年2月份取得土地使用證，2021年度共建造12幢商品房，建筑面積共15000平方米，2021年12月份，銷售9000平方米，試問該企業(yè)2021年度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅多少元〔該地區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額為4元/平方米〕分析：2021年1-11月份應(yīng)納稅=10000×4×11/12=36666.67元2021年12月份應(yīng)納稅額=10000×4×〔1－9000/15000〕/12=1333.33元2021年度應(yīng)納稅額=36666.67+1333.33=38000元關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用5/9/202527收入的稅務(wù)處理地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！藏?cái)稅【2021】128號(hào)〕〔二〕關(guān)于完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品應(yīng)納稅所得額的計(jì)算：只要符合產(chǎn)品完工的三個(gè)條件之一，不管會(huì)計(jì)上是否符合收入實(shí)現(xiàn)條件，是否計(jì)算出實(shí)際利潤(rùn)，計(jì)算所得稅時(shí)就應(yīng)該按照實(shí)際利潤(rùn)計(jì)算應(yīng)納稅所得額。未完工產(chǎn)品按計(jì)稅毛利率繳納，完工產(chǎn)品按實(shí)際毛利率繳納。開發(fā)產(chǎn)品完工后，要將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)5/9/202528收入的稅務(wù)處理5/9/202529收入的稅務(wù)處理5/9/202530收入的稅務(wù)處理G.主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料?！?〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的限價(jià)房和危改房按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅，需符合政府有關(guān)部門的規(guī)定和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)，需向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料：A.?國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同?和政府主管部門出具的其他能證明限價(jià)房和危改房的證明文件；B.限價(jià)房和危改房銷售清冊(cè)〔包括購(gòu)房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購(gòu)面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購(gòu)置面積、單價(jià)、銷售金額〕；C.主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料?！?〕對(duì)商品住房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和5/9/202531收入的稅務(wù)處理5/9/202532收入的稅務(wù)處理5/9/202533收入的稅務(wù)處理關(guān)于計(jì)稅毛利率變化的實(shí)質(zhì)：國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)文件用“計(jì)稅毛利率〞的提法，而國(guó)稅函【2021】299號(hào)文件又改為“利潤(rùn)率〞，新文件再次改回計(jì)稅毛利率。實(shí)際上到底用利潤(rùn)率還是計(jì)稅毛利率，其關(guān)鍵點(diǎn)在于期間費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅金及附加是否可以在預(yù)售收入中扣減。應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅本錢并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本工程與其5/9/202534收入的稅務(wù)處理他工程合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。〔方法第9條〕例2：我市某房地產(chǎn)公司2021年度開發(fā)A工程，預(yù)售房款7800萬(wàn)元，當(dāng)年開發(fā)產(chǎn)品未完工。當(dāng)年繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加432.9萬(wàn)元，期間費(fèi)用150萬(wàn)元。2021年度A工程全部完工，實(shí)現(xiàn)收入12000萬(wàn)元，開發(fā)本錢6000萬(wàn)元，該工程2021年度繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加233.1萬(wàn)元。2021年度又開發(fā)了B工程，截止到年底工程也完工，共實(shí)現(xiàn)收入4500萬(wàn)元，開發(fā)本錢2700萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加249.75萬(wàn)元。該企業(yè)2021年度期間費(fèi)用共發(fā)生890萬(wàn)元。試計(jì)算該企業(yè)2021、2021兩年應(yīng)繳納企業(yè)所得稅〔假設(shè)不需進(jìn)行其他納稅調(diào)整〕分析：

5/9/202535收入的稅務(wù)處理2021年：企業(yè)的利潤(rùn)總額＝0―150萬(wàn)元＝-150萬(wàn)元應(yīng)納稅所得額＝7800×8%―432.9―150＝41.1萬(wàn)元應(yīng)納稅額=41.1×25%=10.275萬(wàn)元2021年：利潤(rùn)總額=〔12000+4500〕-〔6000+2700〕-〔432.9+233.1+249.75〕-890＝5994.25元應(yīng)納稅所得額＝5994.25＋432.9―624＝5803.15萬(wàn)元需要注意的是：本期扣除的前期營(yíng)業(yè)稅金及附加432.9萬(wàn)元需作納稅調(diào)增，上期按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利624萬(wàn)元〔7800×8%〕應(yīng)予以調(diào)減。應(yīng)納稅額＝5803.15×25%＝1450.7875萬(wàn)元5/9/202536收入的稅務(wù)處理注：A工程實(shí)際毛利額＝7800×6000/12000＝3600萬(wàn)元；實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額＝3600―624＝2976萬(wàn)元特別提醒：在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。〔方法第9條〕差異調(diào)整報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.開發(fā)企業(yè)根本情況，包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)有效期、從業(yè)人數(shù)、法人代表、出資方、關(guān)聯(lián)方有關(guān)情況等；2.開發(fā)工程根本情況，包括開發(fā)工程名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、銷售情況、銷售方式、銷售費(fèi)用〔含傭金或手續(xù)費(fèi)，尤其是委托境外機(jī)構(gòu)銷售費(fèi)用結(jié)算情況〕、5/9/202537收入的稅務(wù)處理5/9/202538收入的稅務(wù)處理〔2〕年度申報(bào)表：附表三的第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)〞的第3列“調(diào)增金額〞填寫按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額，而附表一的收入、附表二的本錢、主表第三行的稅金及附加，是不會(huì)有數(shù)據(jù)的。當(dāng)年的稅金及附加由于未計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加〞科目，應(yīng)在附表三第40行“其他〞第4列“調(diào)減金額〞中填列。2.如果該?預(yù)售合同?到達(dá)完工標(biāo)準(zhǔn)：〔1〕預(yù)繳申報(bào)表：季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)在?企業(yè)所得稅月〔季〕度預(yù)繳納稅申報(bào)表?〔A類〕第4行“利潤(rùn)總額〞將按規(guī)定計(jì)算出的預(yù)計(jì)毛利額減除。5/9/202539收入的稅務(wù)處理〔2〕年度申報(bào)表：附表三第52行將以前年度確認(rèn)的預(yù)售收入轉(zhuǎn)回，填報(bào)第4列“調(diào)減金額〞。而主表第三行的稅金及附加不能重復(fù)扣除，應(yīng)該在附表三第40行“其他〞進(jìn)行納稅調(diào)增。5/9/202540收入的稅務(wù)處理〔四〕定金和訂金稅收的處理：所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例〔不超過20％〕，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物。定金屬于一種法律上的擔(dān)保方式，主要是為了擔(dān)保主合同的成立和生效，根據(jù)?擔(dān)保法?規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。而訂金在法律上是不明確的，也是不標(biāo)準(zhǔn)的〔未簽訂合同〕，不受法律保護(hù)。在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款，訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。5/9/202541收入的稅務(wù)處理所得稅規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂?房地產(chǎn)銷售合同?或?房地產(chǎn)預(yù)售合同?所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，具有預(yù)收款性質(zhì)的訂金、保證金、誠(chéng)意金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi)也同預(yù)收的定金一樣處理，暫時(shí)不用繳納企業(yè)所得稅，等簽訂銷售〔預(yù)售〕合同后才予以納稅。營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。〔營(yíng)業(yè)稅條例第12條〕取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款5/9/202542收入的稅務(wù)處理日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天?！矤I(yíng)業(yè)稅細(xì)那么第24條〕納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！矤I(yíng)業(yè)稅細(xì)那么第25條〕預(yù)收款，包括預(yù)收定金。預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天?！矅?guó)稅函【1995】156號(hào)〕因此，對(duì)于收取的定金應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。關(guān)于訂金：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么規(guī)定，預(yù)收賬款科目是指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同根底上的。而訂金、誠(chéng)意金等均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款5/9/202543收入的稅務(wù)處理性質(zhì)，因此，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。關(guān)于退款的處理納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除?！矤I(yíng)業(yè)稅細(xì)那么第14條〕注：房地產(chǎn)公司收取的定金違約金。房地產(chǎn)公司雖然收取但沒有發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，因此這局部定金是不需要營(yíng)業(yè)稅〔沒有提供給稅勞務(wù)〕，如果已經(jīng)征收營(yíng)業(yè)稅，可以在當(dāng)期沖減銷售房屋的營(yíng)業(yè)額或退稅處理。〔五〕土地增值稅相關(guān)規(guī)定：1.關(guān)于土地增值稅的預(yù)征：除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均應(yīng)5/9/202544收入的稅務(wù)處理按規(guī)定實(shí)行預(yù)征?！蔡K地稅發(fā)【2004】58號(hào)〕納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免征土地增值稅?！餐恋卦鲋刀悧l例第8條〕關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)?！蔡K地稅發(fā)【2004】58號(hào)〕“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅〞的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)辦發(fā)【2005】26號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)〞的5/9/202545收入的稅務(wù)處理5/9/202546收入的稅務(wù)處理不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％?！矅?guó)辦發(fā)【2005】26號(hào)〕注：納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第8條第1項(xiàng)的免稅規(guī)定?！藏?cái)稅【2006】21號(hào)〕開發(fā)工程中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。〔國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)〕土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。采用預(yù)收價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以收到的預(yù)收價(jià)款作為土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)?！矐?yīng)和營(yíng)業(yè)稅申報(bào)計(jì)稅依據(jù)一致〕5/9/202547收入的稅務(wù)處理5/9/202548收入的稅務(wù)處理辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)工程應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。〔國(guó)稅發(fā)【2021】91號(hào)〕土地增值稅清算的條件：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件〔符合之一〕：〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的；〔2〕整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的；〔3〕直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。注：納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形：〔1〕已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建5/9/202549收入的稅務(wù)處理筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；即，〔已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積〕÷總可售建筑面積≥85%?！?〕取得銷售〔預(yù)售〕許可證滿三年仍未銷售完畢的；〔3〕納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；〔應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算〕〔4〕省〔自治區(qū)、直轄市、方案單列市〕稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。注：納稅人符合以上條件之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的工程，由主管稅務(wù)5/9/202550收入的稅務(wù)處理5/9/202551銷售方式具體情形收入額的確定銷售確認(rèn)時(shí)間采取一次性全額收款方式合同（協(xié)議）約定的價(jià)款實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日采取分期收款方式付款方按期付款合同（協(xié)議）約定的價(jià)款付款日付款方提前付款在實(shí)際付款日確認(rèn)采取銀行按揭方式銷售合同（協(xié)議）約定的價(jià)款首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)采取委托方式銷售支付手續(xù)費(fèi)方式合同（協(xié)議）約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)視同買斷方式企業(yè)與購(gòu)買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂合同合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)；合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià)合同價(jià)低于買斷價(jià)；受托方與購(gòu)買方簽訂合同按買斷價(jià)基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式企業(yè)與購(gòu)買方簽訂合同；企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂合同合同價(jià)高于基價(jià)，按合同價(jià)（支付的分成額不得減除）；合同價(jià)低于基價(jià)，按基價(jià)受托方與購(gòu)買方簽訂合同基價(jià)＋分成額包銷方式包銷期內(nèi)完成銷售的按上述1-3項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)包銷期內(nèi)尚未出售的按合同（協(xié)議）約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入5/9/202552收入的稅務(wù)處理幾點(diǎn)說明：1.關(guān)于分期付款：需按合同約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入，即企業(yè)無論是否實(shí)際收到價(jià)款，都要按照合同約定條款納稅。對(duì)于付款方提前付款的，企業(yè)要在實(shí)際付款日確認(rèn)收入。2.關(guān)于銀行按揭銷售：銀行按揭銷售方式實(shí)際是相當(dāng)于有擔(dān)保的分期收款方式，首付款和銀行按揭分期相當(dāng)于分期。其收入的實(shí)現(xiàn)實(shí)際是參照了分期付款的原那么。3.關(guān)于委托銷售：〔1〕“收支兩條線的原那么〞，企業(yè)不能在收取的價(jià)款中坐扣將來支付給受托方得價(jià)款。5/9/202553收入的稅務(wù)處理5/9/202554收入的稅務(wù)處理5/9/202555收入的稅務(wù)處理大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。〔國(guó)稅函【2021】875號(hào)〕與會(huì)計(jì)處理的差異：對(duì)于售后回購(gòu)，會(huì)計(jì)一般不作為銷售處理；如果有證據(jù)說明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么處理一致。例3：某房地產(chǎn)企業(yè)于2021年１月份將一幢已開發(fā)完成的房產(chǎn)銷售給乙企業(yè)，售價(jià)為900萬(wàn)元。合同規(guī)定，２年后Ａ企業(yè)將這幢房產(chǎn)重新購(gòu)回，回購(gòu)價(jià)為1000萬(wàn)元。試析會(huì)計(jì)處理與稅收的差異。分析：由于回購(gòu)價(jià)已在合同中訂明，說明商品價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生的5/9/202556收入的稅務(wù)處理5/9/202557收入的稅務(wù)處理5/9/202558收入的稅務(wù)處理5/9/202559收入的稅務(wù)處理金額確定銷售商品收入金額。營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不管其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除?！矤I(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)那么第15條〕注：盡管企業(yè)所得稅不再?gòu)?qiáng)調(diào)將折扣額開在同一發(fā)票上，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)不予扣除?！参濉超F(xiàn)金折扣現(xiàn)金折扣是指?jìng)鶛?quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。5/9/202560收入的稅務(wù)處理實(shí)際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。商業(yè)折扣因?yàn)槭鞘矍靶袨?，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。關(guān)于扣除憑據(jù)的問題：現(xiàn)金折扣是沒有專用發(fā)票的，并且也不能開出收據(jù)〔因?yàn)闆]有收到錢〕，所以只能根據(jù)當(dāng)時(shí)簽署的合同、具體收款的時(shí)間、以及企業(yè)內(nèi)部自制的審批單據(jù)作為依據(jù)了。〔真實(shí)性原那么〕〔六〕買一贈(zèng)一企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。〔國(guó)稅函【2021】875號(hào)〕與會(huì)計(jì)處理的差異：對(duì)于將外購(gòu)的商品用于贈(zèng)送，會(huì)計(jì)按購(gòu)入本錢作為銷售費(fèi)5/9/202561收入的稅務(wù)處理用或本錢處理，不作收入。稅收按公允價(jià)值比例分?jǐn)偞_認(rèn)銷售收入。關(guān)于銷售房屋贈(zèng)送家電等貨物流轉(zhuǎn)稅的處理：此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，因?yàn)椴⒉簧婕盃I(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，因此不能按混合銷售處理〔一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為〕，而應(yīng)該將有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與贈(zèng)送實(shí)物作為兩項(xiàng)單獨(dú)的業(yè)務(wù)，按兼營(yíng)處理：納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。〔營(yíng)業(yè)稅細(xì)那么第8條〕5/9/202562收入的稅務(wù)處理5/9/202563收入的稅務(wù)處理確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。〔方法第10條〕所得稅根本規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！矖l例第19條〕關(guān)于提前支付租金的處理：根據(jù)?實(shí)施條例?第19條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)?實(shí)施條例?第9條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原那么，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入?！矅?guó)稅函【2021】79號(hào)〕5/9/202564收入的稅務(wù)處理5/9/202565收入的稅務(wù)處理〔1〕營(yíng)業(yè)稅：2021年要確認(rèn)收入，企業(yè)所得稅：雖然開具了發(fā)票，仍然不需要確認(rèn)全部收入。〔2〕對(duì)于承租方，雖然第一年取得了全額發(fā)票，但是不能一次性扣除費(fèi)用，而是按照?實(shí)施條例?第49條的規(guī)定，分期攤銷?！?〕如果是第三年收取租金，雖然第一年沒有收到發(fā)票仍然可以稅前扣除。這也是權(quán)責(zé)發(fā)生制的表達(dá)。與會(huì)計(jì)處理的差異：會(huì)計(jì)上，出租人一般采用直線法將收到的租金在租賃期內(nèi)確認(rèn)為收益。房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)5/9/202566收入的稅務(wù)處理開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)?！卜慨a(chǎn)稅暫行條例第3條〕關(guān)于房產(chǎn)原值確實(shí)定：對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不管是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。5/9/202567收入的稅務(wù)處理房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估?！藏?cái)稅【2021】152號(hào)〕關(guān)于房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施：凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值?！矅?guó)稅發(fā)【2005】173號(hào)〕5/9/202568收入的稅務(wù)處理稅率：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。〔房產(chǎn)稅暫行條例第4條〕繳納期限：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。〔國(guó)稅發(fā)【2003】89號(hào)〕自2021年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！藏?cái)稅【2021】152號(hào)〕5/9/202569收入的稅務(wù)處理關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定：〔1〕凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。〔2〕商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%—30%)]×1.2％。

〔3〕對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下局部等，應(yīng)將地下局部與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

〔4〕出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)5/9/202570收入的稅務(wù)處理規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅?！藏?cái)稅【2005】181號(hào)〕關(guān)于無租使用：無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅?！藏?cái)稅【2021】128號(hào)〕關(guān)于向個(gè)人出租用于居住的住房：對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。〔財(cái)稅【2021】24號(hào)〕〔二〕視同銷售收入：視同銷售收入是指會(huì)計(jì)上不作為銷售核算、但按照稅收規(guī)定視同銷售確認(rèn)的應(yīng)稅收入。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外5/9/202571收入的稅務(wù)處理5/9/202572收入的稅務(wù)處理5/9/202573收入的稅務(wù)處理5/9/202574收入的稅務(wù)處理5/9/202575收入的稅務(wù)處理納稅人有以下情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；單位或者個(gè)人自己新建〔以下簡(jiǎn)稱自建〕建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形?！矤I(yíng)業(yè)稅細(xì)那么第5條〕納稅人有視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額的，按以下順序確定其營(yíng)業(yè)額：〔1〕按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；〔2〕按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；〔3〕按以下公式核定：5/9/202576收入的稅務(wù)處理營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)本錢或者工程本錢×〔1＋本錢利潤(rùn)率〕÷〔1-營(yíng)業(yè)稅稅率〕〔營(yíng)業(yè)稅細(xì)那么第20條〕

5/9/202577本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理一、扣除區(qū)分要求二、扣除總體框架三、具體扣除規(guī)定四、計(jì)稅本錢的核算1.計(jì)稅本錢的概念2.計(jì)稅本錢對(duì)象3.計(jì)稅本錢對(duì)象確實(shí)定原那么4.計(jì)稅本錢核算的內(nèi)容5.計(jì)稅本錢的核算要求6.計(jì)稅本錢的核算程序7.計(jì)稅本錢的核算時(shí)限5/9/202578本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理一、扣除區(qū)分要求1.企業(yè)在進(jìn)行本錢、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢。2.開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢又須分為已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢進(jìn)行核算。〔方法第11條〕二、扣除總體框架：1.企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。〔方法第12條〕2.開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢的扣除時(shí)間：〔1〕已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除?！?〕未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。5/9/202579本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理土地增值稅相關(guān)規(guī)定：1.扣除工程內(nèi)容：〔1〕取得土地使用權(quán)所支付的金額；〔2〕開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用；〔3〕新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；〔4〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；〔5〕財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程?！餐恋卦鲋刀悧l例第6條〕2.扣除要求：〔1〕在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除工程金額時(shí)，其實(shí)5/9/202580本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5/9/202581本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理為準(zhǔn)?！矅?guó)稅發(fā)【2021】91號(hào)〕三、具體扣除規(guī)定〔一〕關(guān)于期間費(fèi)用和稅金的扣除方法第9條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。由于企業(yè)毛利額=銷售收入－銷售本錢；應(yīng)納稅所得額＝利潤(rùn)總額〔假設(shè)不需調(diào)整〕＝銷售收入－銷售本錢－銷售稅金－期間費(fèi)用而要想將毛利額變成所得額，只有在扣除“相應(yīng)的稅金及其費(fèi)用〞后才能實(shí)現(xiàn)。因此，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，與銷售未完工產(chǎn)品相匹配的稅金、附加及相關(guān)費(fèi)用也應(yīng)予以扣除。5/9/202582本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理土地增值稅相關(guān)規(guī)定：〔1〕關(guān)于期間費(fèi)用的扣除土地增值稅將與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用歸類為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。期間費(fèi)用不再單獨(dú)扣除，而是分為利息是否能夠按稅收規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偟膬煞N情況，分別進(jìn)行扣除。注：由于期間費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按本錢對(duì)象分?jǐn)?，故在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，很難確定實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用當(dāng)中，具體應(yīng)歸屬哪個(gè)工程多少。因此，費(fèi)用的扣除，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)際發(fā)生費(fèi)用扣除，而是依據(jù)利息支出能否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程進(jìn)行分?jǐn)??！?〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：5/9/202583本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5/9/202584本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理實(shí)際上企業(yè)一般并不會(huì)計(jì)入期間費(fèi)用，因?yàn)橛?jì)入期間費(fèi)用影響所得稅的好處只是時(shí)間性差異，即使計(jì)入開發(fā)本錢也一樣可以得到扣除，而計(jì)入開發(fā)本錢對(duì)土地增值稅的好處那么是實(shí)實(shí)在在的永久性差異。5/9/202585本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5/9/202586本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡預(yù)定企業(yè)為購(gòu)置方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金〔擔(dān)保金〕不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除?！卜椒ǖ?9條〕4.關(guān)于銷售傭金的扣除：境內(nèi)傭金的扣除：〔財(cái)稅【2021】29號(hào)〕按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介效勞機(jī)構(gòu)或個(gè)人〔不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等〕所簽訂效勞協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。超過局部，不得扣除。境外傭金的扣除：5/9/202587本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5/9/202588本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過3年；超過3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額，以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除〔蘇地稅發(fā)【2021】53號(hào)〕6.借款費(fèi)用的扣除：〔1〕一般扣除規(guī)定企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除?！卜椒ǖ?1條〕注：符合資本化條件的利息支出，應(yīng)計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的本錢，并依照規(guī)定扣除；符合財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，在5/9/202589本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5/9/202590本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5/9/202591本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?！餐恋卦鲋刀惣?xì)那么第7條〕注：計(jì)算土地增值稅時(shí)，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不能計(jì)入開發(fā)本錢，應(yīng)將計(jì)入開發(fā)本錢中的利息費(fèi)用剔除出來，不得作為加計(jì)扣除基數(shù)。利息費(fèi)用=計(jì)入開發(fā)本錢的利息+計(jì)入期間費(fèi)用的利息。對(duì)利息支出的審核要點(diǎn)：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)本錢中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用?！矅?guó)稅發(fā)【2021】91號(hào)〕5/9/202592本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理7.關(guān)于資產(chǎn)損失的扣除：企業(yè)因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。〔方法第22條〕企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以本錢對(duì)象為計(jì)量單位)整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除?！卜椒ǖ?3條〕土地增值稅相關(guān)規(guī)定：因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅?！餐恋卦鲋刀悧l例第8條〕國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！餐恋卦鲋刀惣?xì)那么第11條〕5/9/202593本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5/9/202594本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理行為，按照國(guó)稅發(fā)【1993】149號(hào)文件規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。〔國(guó)稅函【2021】277號(hào)〕縣級(jí)以上〔含〕地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上〔含〕地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上〔含〕地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件?！矅?guó)稅函【2021】520號(hào)〕四、計(jì)稅本錢的核算：〔一〕計(jì)稅本錢的概念：計(jì)稅本錢是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn))過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)本錢對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用?！卜椒ǖ?5條〕5/9/202595本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5/9/202596本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理確定計(jì)稅本錢，首先要確定本錢對(duì)象，因?yàn)橹挥写_定了本錢對(duì)象才能進(jìn)行下一步歸集與分配本錢的程序，這時(shí)本錢核算的第一步。本錢對(duì)象確定的不同，也會(huì)決定本錢歸集與分配的過程不同。本錢對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)消耗而確定的費(fèi)用承擔(dān)工程?！卜椒ǖ?6條〕本錢對(duì)象的劃分既要同質(zhì)性又要考慮差異性，主要是要保證在盡量降低核算遵從本錢的前提下，使本錢核算更細(xì)更準(zhǔn)確?！踩秤?jì)稅本錢對(duì)象確實(shí)定原那么〔6大原那么〕：5/9/202597本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理序號(hào)原則適用對(duì)象1可否銷售原則開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。

2分類歸集原則對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。3功能區(qū)分原則開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。4定價(jià)差異原則開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。5成本差異原則開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。6權(quán)益區(qū)分原則開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。5/9/202598本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理與會(huì)計(jì)處理的差異：計(jì)稅本錢對(duì)象與本錢核算對(duì)象的定義是不一樣的，特別是兩者確實(shí)認(rèn)原那么是有差異的。一般說來，會(huì)計(jì)上本錢核算對(duì)象確實(shí)定，應(yīng)結(jié)合工程開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體本錢核算對(duì)象。1.單體開發(fā)工程，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為本錢核算對(duì)象。2.在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工單位承包的工程，為一個(gè)本錢核算對(duì)象。3.對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)工程，可以結(jié)合項(xiàng)5/9/202599本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理目特點(diǎn)和本錢管理的需要，按開發(fā)工程的施工標(biāo)段或產(chǎn)品類型劃分本錢核算對(duì)象。4.根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不管其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品本錢，均可單獨(dú)作為本錢核算對(duì)象。注：在確定會(huì)計(jì)核算的本錢核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)該結(jié)合計(jì)稅本錢對(duì)象確實(shí)認(rèn)原那么，很大程度上必須遵循計(jì)稅本錢對(duì)象確實(shí)認(rèn)原那么。否那么，會(huì)有較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。本錢對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。本錢對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變本錢對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

企業(yè)進(jìn)行本錢對(duì)象備案時(shí)，需報(bào)送以下資料：5/9/2025100本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理1.?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅本錢對(duì)象備案報(bào)告表?；2.?土地使用權(quán)證?、?建筑用地規(guī)劃許可證?、?建筑工程規(guī)劃許可證?、?建筑工程施工許可證?等資料。主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書面告知書后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅本錢對(duì)象計(jì)算各本錢對(duì)象的計(jì)稅本錢?！蔡K地稅發(fā)【2021】53號(hào)〕土地增值稅有關(guān)要求：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)本錢核算的最根本的核算工程或核算對(duì)象為單位計(jì)算?！布?xì)那么第8條〕關(guān)于土地增值稅清算單位：1.常規(guī)情況：土地增值稅清算單位，應(yīng)以法定意義上的獨(dú)立開發(fā)工程5/9/2025101本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理作為劃分對(duì)象。對(duì)于一個(gè)屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的工程，在確認(rèn)清算條件時(shí)，是以“五證〞〔建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開業(yè)證、國(guó)有土地使用證、銷售許可證〕為條件的，凡應(yīng)獨(dú)立辦理“五證〞的房地產(chǎn)開發(fā)工程，才是一個(gè)法定意義上的獨(dú)立開發(fā)工程。在日常開發(fā)習(xí)慣中，開發(fā)商根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，自定一個(gè)開發(fā)工程名稱，統(tǒng)稱為“某某工程〞。而在實(shí)際操作中，卻根據(jù)不同的用途或不同的開發(fā)時(shí)間，分別立項(xiàng)，辦理“五證〞。對(duì)于這類自定名稱的開發(fā)工程與法定名稱的開發(fā)工程不一致的情況，應(yīng)以“五證〞上登記的開發(fā)工程名稱作為土地增值稅清算單位。5/9/2025102本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理2.特殊情況：對(duì)于一些屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)工程，由于沒有按程序取得“五證〞，如果按形式條件來確認(rèn)清算單位是非常困難的。其清算單位確實(shí)認(rèn)方法應(yīng)根據(jù)實(shí)際開發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開發(fā)工程、單位工程或單項(xiàng)工程為清算單位。例4：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商住混合樓工程，商業(yè)工程面積1000平方米，普通住宅面積為5000平方米，合計(jì)6000平方米。該混合樓工程土地本錢為120萬(wàn)元，房屋開發(fā)本錢600萬(wàn)元，其他費(fèi)用按比例扣除〔利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明〕。假設(shè)該商業(yè)工程收入為500萬(wàn)元，普通住宅收入為500萬(wàn)元，合計(jì)1000萬(wàn)元。繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加55萬(wàn)元。試析該公司應(yīng)繳納的土地增值稅。5/9/2025103本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理分析：1.商鋪和住宅合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅：扣除工程＝120＋600＋〔120＋600〕×10%＋〔120＋600〕×20%＋55＝991〔萬(wàn)元〕增值額＝〔500＋500〕－991＝9〔萬(wàn)元〕。增值率＝9÷991×100%＝0.9%。應(yīng)納土地增值稅＝9×30%＝2.7〔萬(wàn)元〕2.將普通住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅〔按面積分?jǐn)偙惧X費(fèi)用〕：〔1〕普通住宅扣除工程=120×5000/6000+600×5000/6000+〔100＋500〕×30%＋27.5＝807.5〔萬(wàn)元〕5/9/2025104本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理增值額＝500－807.5＝－307.5〔萬(wàn)元〕無增值額不納稅?！?〕商業(yè)工程扣除工程＝120×1000/6000＋600×1000/6000＋〔20＋100〕×30%＋27.5＝183.5〔萬(wàn)元〕；增值額＝500－183.5＝316.5〔萬(wàn)元〕；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%應(yīng)納土地增值稅＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725〔萬(wàn)元〕關(guān)于分期開發(fā)的有關(guān)規(guī)定：清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)工程是否以國(guó)家有關(guān)部門5/9/2025105本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理審批、備案的工程為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的工程是否以分期工程為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅?！矅?guó)稅發(fā)【2021】91號(hào)〕納稅人分期開發(fā)工程或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)工程的，或者同一工程中既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他類型房屋的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分?jǐn)偣餐谋惧X費(fèi)用?！蔡K地稅發(fā)【2021】72號(hào)〕關(guān)于本錢核算對(duì)象所得稅與土地增值稅的差異：所得稅按計(jì)稅本錢對(duì)象進(jìn)行核算，土地增值稅按工程和類型房屋進(jìn)行核算。5/9/2025106本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理〔四〕計(jì)稅本錢核算的內(nèi)容：確定了本錢對(duì)象之后就要明確計(jì)稅本錢要核算那些內(nèi)容，也就是哪些支出要?dú)w集到本錢對(duì)象中去〔6項(xiàng)費(fèi)用〕。1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：〔1〕核算具體內(nèi)容：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等?！?〕關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)稅收處理：企業(yè)所得稅：5/9/2025107本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)〞計(jì)入開發(fā)本錢中的土地本錢中；如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售，相當(dāng)于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的本錢確認(rèn)視同銷售本錢。另外，要確認(rèn)土地本錢中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出〞，即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)〞的形式計(jì)入開發(fā)本錢的土地本錢中。例5：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地本錢2億元，建筑施工等其他開發(fā)本錢80005/9/2025108本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理萬(wàn)元，總可售面積8萬(wàn)平米。試析視同銷售所得。分析：拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000×8000=4000萬(wàn)元視同銷售收入：5000×8000=4000萬(wàn)元單位可售面積計(jì)稅本錢=〔2億+8000萬(wàn)+4000萬(wàn)〕/80000平米=4000元/平米視同銷售本錢：4000×5000=2000萬(wàn)元視同銷售所得：4000-2000=2000萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅：房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，5/9/2025109本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)〞稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。〔國(guó)稅函【2007】768號(hào)〕〔3〕土地增值稅有關(guān)要求：A.同一宗土地有多個(gè)開發(fā)工程，應(yīng)予以分?jǐn)?；B.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不得記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；C.拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)實(shí)際發(fā)生，對(duì)支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷〔回遷〕合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。2.前期工程費(fèi)：指工程開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。5/9/2025110本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理5/9/2025111本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理合理分?jǐn)偂?.建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)工程建筑工程費(fèi)和開發(fā)工程安裝工程費(fèi)等?！?〕關(guān)于甲供材：所謂“甲供材〞是指在建設(shè)工程實(shí)施過程中，由建設(shè)單位〔即甲方〕自行采購(gòu)并向建筑施工企業(yè)提供材料的行為。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅細(xì)那么第18條規(guī)定，納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款。施工單位應(yīng)以工程結(jié)算全額〔包含甲供材〕繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程登記時(shí)，除提供施工合同外，還應(yīng)5/9/2025112本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理提供招投標(biāo)書、工程報(bào)價(jià)單或工程預(yù)算書。同時(shí)需報(bào)送?甲供材稅收繳納情況統(tǒng)計(jì)表?〔揚(yáng)地稅發(fā)【2021】96號(hào)〕〔2〕關(guān)于出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的處理：在證明資料充分的前提下，其發(fā)票缺乏金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％?！卜椒ǖ?2條〕注：這里的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)5/9/2025113本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除?！蔡K地稅發(fā)【2021】53號(hào)〕〔3〕關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)工程款中扣取質(zhì)量保證金的處理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，會(huì)根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定或者根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門的規(guī)定，扣留一定比例〔一般在5%-10%〕的工程款，作為開發(fā)工程的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會(huì)在以后時(shí)間支付。對(duì)于施工企業(yè)已全額開具發(fā)票，可允許將扣留的質(zhì)保金全額扣除。土地增值稅有關(guān)要求：A.發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、5/9/2025114本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理工程施工合同記載的內(nèi)容相符。B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用不得重復(fù)計(jì)算扣除工程。C.建筑安裝工程費(fèi)不得與當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)工程單位平均建安本錢或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額本錢存在較大差異。D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，不得存在虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。E.建筑安裝發(fā)票應(yīng)在工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。4.根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)根底設(shè)施支出，主要包括開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、5/9/2025115本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。需要注意的是，園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)不屬于配套設(shè)施，企業(yè)可以自行按稅收規(guī)定方法進(jìn)行分?jǐn)偪鄢?。土地增值稅有關(guān)要求：A.前期工程費(fèi)應(yīng)真實(shí)發(fā)生，不得虛列；B.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不得記入前期工程費(fèi)；C.多個(gè)〔或分期〕工程共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，應(yīng)按工程合理分?jǐn)偂?.公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)工程內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的5/9/2025116本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理公共配套設(shè)施支出。關(guān)于公共配套設(shè)施費(fèi)具體處理規(guī)定：〔1〕企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：A.屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。B.屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其本錢。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。5/9/2025117本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理〔方法第17條〕〔2〕企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算本錢，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該工程的建造本錢，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！卜椒ǖ?8條〕例6：某企業(yè)建造一個(gè)派出所，耗資300萬(wàn)元，建成后無償移交給國(guó)家，國(guó)家給予補(bǔ)償100萬(wàn)元，該派出所為三個(gè)本錢對(duì)象效勞，按說應(yīng)當(dāng)對(duì)〔300-100=200萬(wàn)元〕在三個(gè)本錢對(duì)象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)?，稅法?guī)定200萬(wàn)元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實(shí)際上是對(duì)企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國(guó)家作出了奉獻(xiàn)，就直接在所得稅前扣除。5/9/2025118本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理〔3〕企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為本錢對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下根底設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理?！卜椒ǖ?3條〕需要注意的是：地下根底設(shè)施無論是否對(duì)外銷售、無論是否已經(jīng)對(duì)外銷售，均作為公共配套設(shè)施一次性進(jìn)入開發(fā)本錢。等到停車場(chǎng)所以后出租或者出售的時(shí)候，一次性作為收入處理，但是，由于其配套設(shè)施本錢已分?jǐn)偨o地上建筑物，而不能再次結(jié)轉(zhuǎn)本錢。關(guān)于尚未建造或尚未完工的公共配套設(shè)施的處理：可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！卜椒ǖ?2條〕5/9/2025119本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理注：對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)工程最后一個(gè)可供銷售的本錢對(duì)象到達(dá)完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。土地增值稅相關(guān)規(guī)定：公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出?！餐恋卦鲋刀惣?xì)那么第7條〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算工程配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)〔庫(kù)〕、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、5/9/2025120本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原那么處理：〔1〕建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其本錢、費(fèi)用可以扣除；〔2〕建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其本錢、費(fèi)用可以扣除；〔3〕建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除本錢、費(fèi)用?！矅?guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)〕土地增值稅有關(guān)要求：〔1〕公共配套設(shè)施的界定應(yīng)準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)真實(shí)發(fā)生，預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除?！?〕房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不得記入公共配套設(shè)施費(fèi)。5/9/2025121本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理〔3〕多個(gè)〔或分期〕工程共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按工程合理分?jǐn)偂ｊP(guān)于銷售地下車位、車庫(kù)土地增值稅的問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以銷售的名義，長(zhǎng)期出租地下停車位，收入不征收土地增值稅，分?jǐn)偟谋惧X也不允許列入扣除工程。關(guān)于無償贈(zèng)送車位或車庫(kù)相關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題：〔1〕銷售房產(chǎn)的同時(shí)，將車庫(kù)或車位無償贈(zèng)與購(gòu)房人〔合同注明〕，不視同銷售計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；〔2〕與房產(chǎn)銷售合同無關(guān)，無償贈(zèng)與他人，如車庫(kù)或車位屬于不動(dòng)產(chǎn)不可分割的構(gòu)成局部，那么應(yīng)當(dāng)視同銷售，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。6.開發(fā)間接費(fèi)：5/9/2025122本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對(duì)象的本錢費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。幾點(diǎn)說明：〔1〕定義更加準(zhǔn)確：與原規(guī)定相比，增加了限制性后綴規(guī)定，“且不能將其歸屬于特定本錢對(duì)象的本錢費(fèi)用性支出〞。也就是說，如果能夠分清楚計(jì)稅本錢對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)用性質(zhì)的支出，就沒有必要在開發(fā)間接費(fèi)用核算了。〔2〕范圍有所增加：即將原來的“所屬單位〔分公司、工程部〕發(fā)生的直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費(fèi)用〞5/9/2025123本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理變更為“企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的費(fèi)用〞，意味著只要是為開發(fā)工程效勞的管理人員的費(fèi)用，均可以計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用〞了。〔3〕新增“工程管理費(fèi)〞和“工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)〞明細(xì)工程。

由于規(guī)定了營(yíng)銷營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)要計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。對(duì)于售樓部的處理：建造時(shí)：借：開發(fā)本錢—開發(fā)間接費(fèi)用—營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)貸：銀行存款撤除時(shí)：5/9/2025124本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理借：材料貸：營(yíng)業(yè)外收入。注：所得稅不允許將營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)通過計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，而是要計(jì)入開發(fā)本錢。土地增值稅有關(guān)要求：〔1〕企業(yè)行政管理部門〔總部〕為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得記入開發(fā)間接費(fèi)用?！?〕開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)真實(shí)發(fā)生，不得預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用，取得的憑證應(yīng)合法有效。關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的區(qū)別：開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！布?xì)那么第7條〕

5/9/2025125本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。需要注意的是，開發(fā)間接費(fèi)用僅僅是一種管理費(fèi)用，并且是直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的管理費(fèi)用才能歸集到開發(fā)間接費(fèi)用中?！参濉秤?jì)稅本錢的核算要求：1.總體要求：對(duì)于應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費(fèi)用：屬于直接本錢和能夠分清本錢對(duì)象的間接本錢，直接計(jì)入本錢對(duì)象。共同本錢和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢，應(yīng)按受益的原那么和配比的原那么分配至各本錢對(duì)象?！卜椒ǖ?9條〕5/9/2025126本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理2.核算方法：企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造本錢法進(jìn)行計(jì)量與核算。所謂制造本錢法，是指在計(jì)算產(chǎn)品本錢時(shí)，將全部本錢費(fèi)用劃分為“制造本錢〞和“期間費(fèi)用〞兩個(gè)局部。把與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒有直接聯(lián)系的“期間費(fèi)用〞直接在當(dāng)期收入中扣除。它是與完全本錢法相對(duì)應(yīng)的。3.共同〔間接〕本錢的分配方法：〔1〕占地面積法①概念：指按已開工開發(fā)本錢對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。②適用對(duì)象：一般適用于土地本錢的分配。土地本錢如果5/9/2025127本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。③不同開發(fā)方式的分配方法：A.一次性開發(fā)的，按某一本錢對(duì)象占地面積占全部本錢對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。計(jì)算公式：某一本錢對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋乇惧X=〔某一本錢對(duì)象占地面積÷全部本錢對(duì)象占地總面積〕×土地總本錢B.分期開發(fā)的，首先按本期全部本錢對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一本錢對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部本錢對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。所謂本期全部本錢對(duì)象占地面積，是指本期全部本錢對(duì)象直接占地面積的綜合。所謂開發(fā)用地總面積，包括公共用地的所有開發(fā)用地。5/9/2025128本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理注：期內(nèi)全部本錢對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期本錢對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。即，期內(nèi)全部本錢對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積不含單獨(dú)核算的公共配套設(shè)施的占地面積?！策@其實(shí)就是樓座面積后投影面積，但表述為總面積減去本期公共用地。〕實(shí)際上占地面積法，就是占地投影面積法，將樓座面積作為權(quán)數(shù)，對(duì)公共面積進(jìn)行分配。計(jì)算公式：本期內(nèi)全部本錢對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋乇惧X=〔本期全部本錢對(duì)象占地面積÷開發(fā)用地總面積〕×土地總本錢某一本錢對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋乇惧X=〔某一本錢對(duì)象占地面積÷本期全部本錢對(duì)象占地面積〕×本期內(nèi)全部本錢對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋乇惧X本錢5/9/2025129本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理例7：某一地塊為30萬(wàn)平方米，分為兩期開發(fā)，第一期5棟樓的樓座占地面積為5萬(wàn)平方米，第二期10棟樓的樓座占地面積為10萬(wàn)平方米，另外5萬(wàn)平方米為公用用地。分析：

占地面積法，根本上需按照樓座作為權(quán)數(shù)來分?jǐn)偙惧X。

分配率=30/20=1.5。第一期分得占面積為5×1.5=7.5萬(wàn)平米，第二期=10×1.5=15萬(wàn)平方米，公建占地為5×1.5=7.5萬(wàn)平方米。關(guān)于同一工程中，既有多層建筑，又有高層建筑，土地本錢的分?jǐn)偅骸?〕將開發(fā)用地分為多層建筑樓盤基座占地面積、高層5/9/2025130本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理樓盤基座占地面積、其他公共用地占地面積三局部；〔2〕屬于樓盤基座的占地面積，按照樓盤本身的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂矅?guó)土資源管理部門確定各業(yè)主土地使用證書面積也是按照樓基座面積為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)各業(yè)主所購(gòu)置房屋建筑面積占該樓總建筑面積比例分配的?！常黄渌灿玫卣嫉孛娣e，按照整個(gè)工程總的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂＠?：A公司開發(fā)一住宅小區(qū)，甲樓盤與乙樓盤基座面積均為1000平方米，甲樓盤為六層，建筑建成后建筑面積為6000平方米；乙樓盤為30層建筑，建成后建筑面積為30000平方米。假設(shè)該小區(qū)的土地本錢為每平方米4500元。分析：5/9/2025131本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理甲樓盤每平方米建筑面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地本錢等于4500×1000÷6000＝750元；乙樓盤每平方米建筑面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地本錢等于4500×1000÷30000＝150元；土地增值稅相關(guān)規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除工程金額確實(shí)定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)??！布?xì)那么第9條〕“總面積〞是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的5/9/2025132本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理的扣除工程。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積?！矅?guó)稅函【1999】112號(hào)〕例9：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在10000平方米的土地上進(jìn)行開發(fā)，所支付的土地出讓金為1000萬(wàn)元。該房開公司分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期為公寓，占地面積〔包括道路、綠地等〕6000平方米，建筑面積15000平方米;二期為別墅，占地面積〔包括道路、綠地等〕4000平方米，建筑面積5000平方米。公寓己銷售完畢，那么其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂槎嗌?？分析?.按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?/9/2025133本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理1000×(6000÷10000)＝600萬(wàn)元2.按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?000×[15000÷〔15000＋5000)]＝750萬(wàn)元可見不同的分?jǐn)偡椒?，?jì)算出的分?jǐn)偨痤~是不一樣的，對(duì)于層次、建筑面積大體相同，那么按土地面積分?jǐn)傁鄬?duì)合理，如果層次、建筑面積相差很大，那么按建筑面積分?jǐn)偩洼^為合理。特殊業(yè)務(wù)土地本錢的分配方法：土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)本錢經(jīng)商稅