2013年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)畸形現(xiàn)狀的成因及未來(lái)發(fā)展目錄第二部分高房?jī)r(jià)背后的成因第三部分2012房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析第一部分我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史及現(xiàn)狀大蕭條與中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的相似之處1929~1933貧富差距拉大股票投機(jī)過(guò)度信貸消費(fèi)膨脹經(jīng)濟(jì)危機(jī)市場(chǎng)供需矛盾生產(chǎn)的社會(huì)化和生產(chǎn)資料私人占有之間的矛盾直接原因根本原因擴(kuò)大掩蓋

催化

二、大危機(jī)爆發(fā)原因1、當(dāng)時(shí)美國(guó)社會(huì)財(cái)富的分布狀況如何？2、為謀暴利，資本家又是如何刺激消費(fèi)的？3、股票市場(chǎng)為何沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題？4、持續(xù)寬松的貨幣政策貧富分化嚴(yán)重，限制社會(huì)實(shí)際消費(fèi)能力

盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，分期付款和銀行信貸，造成虛假消費(fèi)股票投機(jī)活動(dòng)猖獗，掩蓋了矛盾材料1：1929年，占美國(guó)人口1%的富人，擁有的財(cái)富超過(guò)美國(guó)全部國(guó)民財(cái)富的三分之一；而年收入在200美元以下的貧困戶(hù)占全美家庭總數(shù)的60%，他們的總收入在國(guó)民總收入中不足22%，還有21%的家庭收入不到100美元。目前中國(guó)衡量貧富差距的基尼指數(shù)已經(jīng)達(dá)0.46，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)警戒線(xiàn)，一般發(fā)達(dá)國(guó)家的基尼指數(shù)在0.24到0.36之間。1、貧富差距拉大

產(chǎn)品滯銷(xiāo)、積壓

（供需矛盾）物價(jià)下跌商業(yè)、企業(yè)利潤(rùn)減少，經(jīng)濟(jì)衰退泡沫破裂、股價(jià)下跌，證券交易無(wú)利可圖大批銀行倒閉農(nóng)業(yè)衰退，農(nóng)民破產(chǎn)農(nóng)用生產(chǎn)、消費(fèi)資料需求更加減少工農(nóng)業(yè)危機(jī)再次加深失業(yè)人口進(jìn)一步增加拋售股票達(dá)到狂潮金融貨幣和信用出現(xiàn)危機(jī)因缺乏貸款，工業(yè)生產(chǎn)大幅度下降惡性循環(huán)大蕭條：1929-1933年序幕：胡佛和自由放任主義1、干預(yù)與失業(yè)問(wèn)題2、干預(yù)與勞工關(guān)系蕭條開(kāi)始：胡佛臨危受命股市崩盤(pán)危機(jī)到來(lái)新政高工資率、公共建設(shè)、扶植不良資產(chǎn)、擴(kuò)張信代、農(nóng)業(yè)計(jì)劃等通貨膨脹下的繁榮導(dǎo)致通貨膨脹的因素1、貨幣供給的膨脹20年代貨幣供給增長(zhǎng)了63％a、準(zhǔn)備金標(biāo)準(zhǔn)（定期存款比例增加，準(zhǔn)備金標(biāo)準(zhǔn)下降）b、準(zhǔn)備金總額的增加（源于政府可控因素）1930年進(jìn)一步的通貨膨脹：穆斯特——霍利關(guān)稅1930年后半年生產(chǎn)、價(jià)格、對(duì)外貿(mào)易以及就業(yè)率持續(xù)下滑1931年悲劇性的一年1932年胡佛新政高工資率、失業(yè)救濟(jì)、通脹、整頓股市、反對(duì)移民、政府救濟(jì)、破產(chǎn)法、提高關(guān)稅等貿(mào)易保護(hù)主義等1933年3月胡佛任期結(jié)束胡佛政績(jī)的教訓(xùn)：政府的通脹才能造成商業(yè)周期，放任市場(chǎng)自由是走出蕭條的捷徑胡佛采取的第一批應(yīng)對(duì)措施中，就包括要求雇主不得削減工資，因?yàn)樗嘈疟３止べY水平能夠維持甚至刺激市場(chǎng)需求?？晌C(jī)是世界性的，市場(chǎng)需求仍然不斷下降。在這種情況下，雇主無(wú)法削減工資，就只好裁員，失業(yè)率而因此大增。到1933年羅斯福上臺(tái)時(shí)，全國(guó)失業(yè)率達(dá)到25%。在一戰(zhàn)結(jié)束后，美國(guó)出現(xiàn)第二次企業(yè)兼并浪潮,大規(guī)模的合并風(fēng)潮提高了美國(guó)工業(yè)集中度,大大增強(qiáng)了美國(guó)工業(yè)和金融業(yè)的實(shí)力,提高了企業(yè)的生產(chǎn)能力和資本實(shí)力,但同時(shí)也造成了貧富兩極分化,社會(huì)財(cái)富迅速集中到少數(shù)人手中,使得資本家的實(shí)力可以干擾政府部門(mén)的決策。行業(yè)內(nèi)企業(yè)過(guò)度集中導(dǎo)致行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻提高，行業(yè)內(nèi)大量中小企業(yè)銷(xiāo)聲匿跡，降低了市場(chǎng)的活力。寡頭壟斷是造成過(guò)剩的直接原因美國(guó)人在反思羅斯福新政羅斯福政府的政策令本來(lái)應(yīng)該結(jié)束的危機(jī)拖延了八年。如果沒(méi)有第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)，按照羅斯福的道路，美國(guó)很難走出蕭條的低谷?！秶?guó)家工業(yè)復(fù)興法》是第一任羅斯福政府新政政策的核心，目的是要實(shí)現(xiàn)高工資、高物價(jià)、低競(jìng)爭(zhēng)。不到兩年后就被最高法院判定違憲并廢除。大規(guī)模的社會(huì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃也意味著政府開(kāi)支的飆升。持續(xù)擴(kuò)張的財(cái)政政策使美國(guó)背上了大量的債務(wù)。國(guó)會(huì)也制定了《農(nóng)業(yè)調(diào)整法》，并據(jù)此成立了農(nóng)業(yè)調(diào)整署。為了維持農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格，政府以行政命令加補(bǔ)貼的方式，讓農(nóng)民部分休耕土地。同時(shí)還制定了農(nóng)產(chǎn)品的基本價(jià)格與農(nóng)業(yè)工人的最低工資法。而法案的開(kāi)支，則由增加食品加工業(yè)的稅收來(lái)支付。這樣做產(chǎn)生了意想不到的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)后果。美國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品出口由于高價(jià)格與高關(guān)稅，受到了嚴(yán)重的損害。朱镕基總理2003年卸任時(shí)的講話(huà)朱镕基總理2003年卸任時(shí)的講話(huà)“絕大多數(shù)同志，還沒(méi)意識(shí)到房地產(chǎn)過(guò)熱的嚴(yán)重性”本屆政府就要到期了，我現(xiàn)在最擔(dān)心的是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。我搞了50多年的經(jīng)濟(jì)工作，我能深刻體會(huì)到我國(guó)的這種“綜合征”，日子稍微剛好過(guò)一點(diǎn)，就搞浮夸的作風(fēng)、盲目的自滿(mǎn)，莫名其妙的折騰、無(wú)知的決策。我講過(guò)房地產(chǎn)的過(guò)熱，但是我發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)同志都還沒(méi)有意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)重性，總是首先來(lái)一句話(huà)“總體上都是非常好的”然后說(shuō)那么一點(diǎn)點(diǎn)的問(wèn)題。絕對(duì)不是這樣！這種過(guò)熱是不得了的，1993年就是房地產(chǎn)的過(guò)熱，結(jié)果現(xiàn)在的海南島還是“遍體鱗傷”。我看外國(guó)的報(bào)刊，都在講中國(guó)的泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，房地產(chǎn)過(guò)熱，風(fēng)險(xiǎn)太大。我非常擔(dān)心的就是搞“城鎮(zhèn)化”?，F(xiàn)在“城鎮(zhèn)化”已經(jīng)跟蓋房子連在一起了，用很便宜的價(jià)格把農(nóng)民的地給剝奪了，讓外國(guó)人或房地產(chǎn)商搬進(jìn)來(lái)，又不很好地安置農(nóng)民，這種搞法是很危險(xiǎn)的。這跟中央的政策精神根本不符合，我們?cè)?jīng)多次討論過(guò)，就怕這個(gè)東西。還有，現(xiàn)在搞主題公園成風(fēng)。在國(guó)外都沒(méi)這么搞的，迪斯尼公園，美國(guó)有兩個(gè)、法國(guó)有一個(gè)、日本有一個(gè)?，F(xiàn)在主題公園在中國(guó)很多地方全冒出來(lái)了，外國(guó)人自己不出錢(qián)，你的地賣(mài)給人家很便宜，破壞了國(guó)家的土地資源，另外還用你的錢(qián)。搞這個(gè)東西干什么呀？！現(xiàn)在很多地方的農(nóng)民連飯都沒(méi)得吃，還搞什么主題公園，誰(shuí)去看呀？中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史第一階段1998年-2003年住房貨幣化改革，奠定了房地產(chǎn)高速發(fā)展的基礎(chǔ)。第二階段2003年-2007年應(yīng)對(duì)SARS事件，當(dāng)時(shí)政府出臺(tái)政策，把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為支柱產(chǎn)業(yè)，自此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道。3.第三階段2007年-2008年9月房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始積累，為此，央行提出“二套房”概念，并提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)從住房投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》肯M(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，4.第四階段金融危機(jī)“救市”政策從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)快速發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)1、“三個(gè)歌名”來(lái)代表過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)l

過(guò)去——“千年等一回”l

現(xiàn)在——“讓我歡喜讓我憂(yōu)”l

明天——“無(wú)言的結(jié)局”中國(guó)（上海）房地產(chǎn)的變數(shù)在政府及其相關(guān)政策！中國(guó)、上海房地產(chǎn)的火爆有多種因素共同使然，但政府和政策的推動(dòng)是最主要的因素?。?！

2000年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)漲多跌少已是不爭(zhēng)事實(shí)。一方面，房?jī)r(jià)往往漲幅大跌幅小，另一方面，房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)時(shí)間往往較長(zhǎng)而下跌的持續(xù)時(shí)間往往較短，除了2008年受?chē)?guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑影響而導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)短暫、小幅下跌之外，進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)基本呈較快上漲之勢(shì)。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、廈門(mén)等房?jī)r(jià)漲幅明顯偏大，明顯高于當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐鲩L(zhǎng)，2009年以來(lái)上述城市房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)10倍，北京、上海、深圳甚至超過(guò)了13倍，高房?jī)r(jià)問(wèn)題凸顯。商品房結(jié)構(gòu)不合理:房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30%~35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無(wú)法滿(mǎn)足中低收入消費(fèi)者的購(gòu)房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。一、房?jī)r(jià)——收入比

房?jī)r(jià)——收入比

假設(shè)：人均收入=5千每戶(hù)月收入=1萬(wàn)每戶(hù)年收入=12萬(wàn)聯(lián)合國(guó)3:136萬(wàn)美國(guó)3.5:142萬(wàn)中國(guó)10-15:1120萬(wàn)-180萬(wàn)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快中國(guó)房地產(chǎn)的失衡1、自有資金和信貸資金的失衡（房?jī)r(jià)收入比）2、

自住和投機(jī)的失衡3、

地價(jià)和房?jī)r(jià)的失衡（投入和產(chǎn)出的失衡）4、

房地產(chǎn)發(fā)展與土地資源的失衡5、房?jī)r(jià)和租金的失衡6、

商品房和保障住宅的失衡7、

效率和公平的失衡8、價(jià)格和價(jià)值的失衡9、樓市與股市的失衡（警察與強(qiáng)盜故事、掠奪）10、理論與實(shí)際的失衡11、政府與市場(chǎng)的失衡價(jià)值和價(jià)格的失衡表現(xiàn)為規(guī)劃（容積率，噪音，日照視覺(jué)、地下車(chē)位）、質(zhì)量（材料、滲漏、沉降）、環(huán)境（綠化、治安）、科技含量、能耗（節(jié)能保溫）、配套（交通、產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療、文化、商業(yè)）、企業(yè)品牌（物業(yè)管理，售后服務(wù)）等方面的缺陷。我國(guó)建筑能耗占總能耗30%（25年前占10%），2020年逼近40%，而其中55%的能耗是冬季取暖和夏季制冷）；我國(guó)既有建筑和新建建筑中，高能耗建筑分別占99%和95%，我國(guó)單位建筑能耗是發(fā)達(dá)國(guó)家的2—3倍多。到2000年末，我國(guó)建筑年耗商品能源共計(jì)3.76億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全社會(huì)終端能耗總量的27.6%，最終將至35%左右。此外，由于我國(guó)住宅建設(shè)品質(zhì)低的原因，使我國(guó)住宅平均使用壽命不足30年，遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)壽命50年的標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅壽命一般高達(dá)80年。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的其他問(wèn)題市場(chǎng)秩序比較混亂對(duì)住房的保障功能重視不夠現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度也存在一定問(wèn)題（公積金：惠及面十分有限且公積金分化嚴(yán)重；經(jīng)濟(jì)適用房：腐敗的溫床，人民得到實(shí)惠少；廉租房：制度重視不足，覆蓋面小。）

……第二部分第三部分第一部分吳敬璉：中國(guó)面臨嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)目前的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)比日本20年前泡沫破裂之前的風(fēng)險(xiǎn)還大。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，其后果將是十分嚴(yán)重的。對(duì)中國(guó)內(nèi)地9月底廣義貨幣供應(yīng)量達(dá)94.4萬(wàn)億元表示不安，而內(nèi)地2012年頭三個(gè)季度的GDP總量?jī)H為35.3萬(wàn)億元。你們看到過(guò)世界上有這樣的國(guó)家嗎？由于實(shí)際發(fā)行的更多票據(jù)意味著更多債務(wù)，政府資產(chǎn)負(fù)債表上的債務(wù)水平太高了。中國(guó)人民銀行和財(cái)政部為支撐泡沫做了大量工作，但這是不能持久的。中國(guó)應(yīng)該全面改變其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，應(yīng)該讓內(nèi)需成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。商品房空置率我?guó)自2002年起,商品房空置率始終處在20%的水平上下。商品房空置率“中國(guó)660多個(gè)城市，連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房高達(dá)6540萬(wàn)套，足夠2億人住?！薄?006年媒體消息（當(dāng)年國(guó)家電網(wǎng)公司堅(jiān)決否認(rèn)該消息的真實(shí)性）高房?jī)r(jià)背后的成因土地價(jià)格的上漲建筑材料價(jià)格上漲新建商品房品質(zhì)的提升市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化投資和投機(jī)性購(gòu)房力量拉動(dòng)國(guó)家土地供應(yīng)和金融機(jī)構(gòu)信貸趨緊房地產(chǎn)產(chǎn)品特定的差別性產(chǎn)業(yè)中各方的期待，炒作和有意抬升土地的有限性和房地產(chǎn)的自然增值性勞動(dòng)力價(jià)格的上漲高房?jī)r(jià)背后的成因人口經(jīng)濟(jì)的聚集結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中的不合理現(xiàn)象農(nóng)村城市高房?jī)r(jià)背后的成因我國(guó)的土地制度高房?jī)r(jià)背后的成因2011胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告顯示中國(guó)千萬(wàn)富豪已達(dá)96萬(wàn)人，相比去年增長(zhǎng)9.7%，其中包括6萬(wàn)多個(gè)億萬(wàn)富豪，比去年增長(zhǎng)9.1%。在富豪個(gè)人投資方向上，房地產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，超過(guò)1/3受訪(fǎng)富豪選擇投資房地產(chǎn)高房?jī)r(jià)背后的成因2012鳳凰財(cái)經(jīng)峰會(huì)張五常談四萬(wàn)億刺激政策：亂花錢(qián)必闖大禍張五常在峰會(huì)上就《中國(guó)改革做對(duì)了什么》發(fā)表了演講，(過(guò)去十年)中國(guó)做的不對(duì)的，就是引進(jìn)西方的，就是抄凱恩斯的，凱恩斯的花錢(qián)政策，就是假設(shè)是有無(wú)數(shù)的失業(yè)的人，假如不是那么多人失業(yè)，你在這邊花錢(qián)出去，這就是我們所說(shuō)的擠迫的效應(yīng)，就是把另外地方的工業(yè)搬過(guò)來(lái)政府這邊做，就會(huì)引起通貨膨脹。他認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)不存在泡沫，房產(chǎn)是普通人財(cái)富積累的倉(cāng)庫(kù)，沒(méi)房子住的人是因?yàn)樗麄儧](méi)有機(jī)會(huì)賺到錢(qián)。現(xiàn)在政府建了很多經(jīng)濟(jì)適用房，或者是廉租房，存在很大的問(wèn)題，你把所有的窮人都放在一個(gè)地方是很不對(duì)的，香港的經(jīng)驗(yàn)是災(zāi)難性的。張五常認(rèn)為，政府要協(xié)助那些人買(mǎi)房子，要放多一點(diǎn)土地出來(lái)，要增加容積率，然后對(duì)某些窮人來(lái)說(shuō)，你可以幫助他們，補(bǔ)貼一點(diǎn)低價(jià)給他們。他們?yōu)槭裁匆コ捶浚恳粋€(gè)方面，CPI指數(shù)在不斷的上漲目前的CPI指數(shù)已經(jīng)超過(guò)了銀行存款利率另一個(gè)方面，經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響的蔓延和持續(xù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨的生存環(huán)境更加惡化，很多人手里拿著鈔票但是沒(méi)有好的投資渠道，于是，住房市場(chǎng)便充盈了大量的資金，房?jī)r(jià)想不高也難。中國(guó)還面臨著中等收入國(guó)家的“陷阱”。高房?jī)r(jià)背后的成因保障性住房的滯后性對(duì)民營(yíng)企業(yè)投資和發(fā)展的限制城市化進(jìn)程獨(dú)生子女政策拉高融資結(jié)構(gòu)單一，過(guò)度依賴(lài)銀行

上市融資信托融資債券融資基金融資銀行信貸融資結(jié)構(gòu)單一，過(guò)度依賴(lài)銀行“只有房地產(chǎn)信貸，沒(méi)有房地產(chǎn)金融?！?/p>

——聶梅生，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)

Hold不住的房?jī)r(jià)加息提高存款準(zhǔn)備金率增加中小戶(hù)型和中低價(jià)位商品房供應(yīng)征收房屋交易稅、個(gè)人所得稅提高契稅全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格全年平均漲幅02%4%6%8%10%12%14%200620072008200920105.5%7.6%6.5%1.5%13.7%一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策體系二、稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)制分析三、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控效應(yīng)分析四、稅收政策及稅種設(shè)置存在的問(wèn)題分析五、究竟該如何利用和完善稅收政策來(lái)引導(dǎo)其發(fā)展方向房地產(chǎn)稅收制度的基本情況

從房地產(chǎn)的流通過(guò)程來(lái)看房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一般分為開(kāi)發(fā)、保有和轉(zhuǎn)移三個(gè)環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城建稅等十余種特點(diǎn)：轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕。我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度的問(wèn)題在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓三個(gè)環(huán)節(jié)，稅種的設(shè)置不均衡.收費(fèi)項(xiàng)目多，稅費(fèi)體系不完善，存在混亂現(xiàn)象。房地產(chǎn)的稅收政策導(dǎo)向性不強(qiáng)。稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)制分析

（一）稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)理

1、稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的調(diào)節(jié)作用（1）對(duì)供應(yīng)量的調(diào)節(jié)作用

商品房的價(jià)格一般由“本、費(fèi)、稅、利”四項(xiàng)構(gòu)成，這四項(xiàng)是最根本的價(jià)格組成要素。在這四項(xiàng)因素中，又可分為兩部分，一部分是“本、費(fèi)、稅”，另一部分是“利”。近幾年來(lái)，商品房?jī)r(jià)格的上升與成本的增加和利潤(rùn)空間的加大有著直接關(guān)系。稅收雖然是房?jī)r(jià)的組成之一，但反過(guò)來(lái)稅收能影響房?jī)r(jià)。如果稅收對(duì)“本”和“利”這兩塊因素加重稅負(fù)，會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)成本提高，利潤(rùn)減少，失去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，進(jìn)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)領(lǐng)域。反之，在房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡時(shí)，稅收利用調(diào)節(jié)功能，利用減免稅手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“本”和“利”降低稅負(fù)，使得企業(yè)效益明顯加大，就會(huì)吸引投資，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。（二）對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)作用

從商品房的供應(yīng)來(lái)看，存在著以下各種房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：小戶(hù)型、中戶(hù)型、大戶(hù)型、別墅等。稅收對(duì)各種供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，主要靠對(duì)某類(lèi)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的增、減、免稅，即通過(guò)增加或減少稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。2、稅收對(duì)房地產(chǎn)需求的調(diào)節(jié)作用

房屋的基本功能是居住，其需求也應(yīng)來(lái)自于居住所需。但在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱的情形下，房屋成了投資賺取收益的工具。這導(dǎo)致房屋脫離其居住的本質(zhì)，成為炒作工具，使得真正購(gòu)房者購(gòu)不起房。在搞明白了房地產(chǎn)的需求癥結(jié)在哪里，是哪種需求在拉高房?jī)r(jià)之后，稅收才能有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)節(jié)。宏觀調(diào)控中，哪種需求是不合理的，就加重對(duì)其的稅負(fù)，或減輕合理需求的稅負(fù)，都會(huì)起到影響和制約房地產(chǎn)需求量的作用。增加或減少需求成本，主要是需求中涉及到的稅收成本，才能使稅收得到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求的作用。當(dāng)然，與稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供應(yīng)的作用類(lèi)似，稅收調(diào)節(jié)需求同樣可以體現(xiàn)在需求量和需求結(jié)構(gòu)上，兩者的區(qū)別只是稅收作用的主體，即稅收指向的對(duì)象不同。案例1993年北海的房地產(chǎn)火爆，土地一天一個(gè)價(jià)，每畝每天升幅一萬(wàn)元，但泡沫很快破滅，城市里到處是爛尾樓，十年內(nèi)無(wú)人求購(gòu)。直到2003年1月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于處置海南和廣西北海市積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的通知，北海的爛尾樓成為享受免稅政策的對(duì)象，此后，打開(kāi)了全國(guó)購(gòu)房者對(duì)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，使得北海房?jī)r(jià)一漲再漲。2009年國(guó)家出臺(tái)住房貸款利率優(yōu)惠和減稅措施鼓勵(lì)購(gòu)房。

08年8月24日萬(wàn)科金色雅筑退房團(tuán)

房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控效應(yīng)分析

（一）對(duì)地方政府財(cái)力的影響

（二）對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響

（三）對(duì)交易雙方的影響

對(duì)于地方政府由于房地產(chǎn)的稅收一直由地方稅務(wù)局征收管理，并且占地方財(cái)政收入的比重越來(lái)越大，因此，在這場(chǎng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的一系列宏觀政策調(diào)控中，地方政府的財(cái)力受到了很大的影響，一是土地拍賣(mài)減少，影響了地方政府土地出讓金收入；二是房地產(chǎn)在調(diào)控初期市場(chǎng)低迷，銷(xiāo)售冷淡，來(lái)自房地產(chǎn)的地方稅收大幅減少。宏觀政策調(diào)控成了利益的博弈。博弈方除了國(guó)家、開(kāi)發(fā)商、炒房者，還包括地方政府，一些地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)陽(yáng)奉陰違。對(duì)于開(kāi)發(fā)商隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“優(yōu)勝劣淘”的局面，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于銀行貸款壓縮，資金鏈脫節(jié)，逐步退出了房地產(chǎn)市場(chǎng)；而大房地產(chǎn)商在調(diào)控前已有了一定的土地儲(chǔ)備，利用調(diào)控的機(jī)會(huì)兼并企業(yè)和土地。調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)集中，房?jī)r(jià)易于控制，房?jī)r(jià)不斷上漲。對(duì)于交易者從房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的交易情況看，大量買(mǎi)房者的買(mǎi)房目的不是居住，而是用來(lái)投資賺取收益。如果能抑制炒家，恢復(fù)住房的本質(zhì)功能，房?jī)r(jià)必將回歸理性。我們不排除游資及海外資金炒房現(xiàn)象的存在，國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施也是有針對(duì)于此的部分目的。幾次稅收政策調(diào)整對(duì)購(gòu)房自住者影響不大，對(duì)炒房者造成的實(shí)質(zhì)性影響也不可以說(shuō)沒(méi)有，但炒房者將增加的稅收成本用來(lái)作為提高房?jī)r(jià)的借口，用“陰陽(yáng)合同”和“購(gòu)房者包稅”的交易方式以保證個(gè)人利潤(rùn)的不受影響，也就是說(shuō)，幾次的稅收政策沒(méi)有打擊到炒房者，反而使房?jī)r(jià)上漲成為理所當(dāng)然。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)之外又負(fù)擔(dān)了賣(mài)方的稅收，相當(dāng)于變相提高了購(gòu)房?jī)r(jià)格。

稅收政策及稅種設(shè)置存在的問(wèn)題分析

（一）稅收政策出臺(tái)不能形成體系

（二）稅種設(shè)置不夠合理公平

1、稅收立法層次低，稅權(quán)劃分不合理

2、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍過(guò)于狹窄

（三）稅收征管制度不夠完善

（一）稅收政策出臺(tái)不能形成體系

優(yōu)點(diǎn)：只對(duì)房地產(chǎn)影響，容易實(shí)施貫徹缺點(diǎn)：不能根本解決問(wèn)題“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”能打擊炒房，但是

？（二）稅種設(shè)置不夠合理公平1、稅收立法層次低，稅權(quán)劃分不合理

法律：《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》其他：《條例》或《暫行條例》都屬于國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)，立法層次不高，缺乏應(yīng)有的嚴(yán)肅性稅權(quán)劃分不合理:一刀切（三）房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍過(guò)于狹窄

1，房產(chǎn)稅與土地使用稅的課稅范圍僅為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)

2，可放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房，建立合理法律體制，允許開(kāi)發(fā)，收稅（三）完善和促進(jìn)保障性住房供應(yīng)

大量舊城改造=？居民有錢(qián)買(mǎi)房

保障住房才是民生根本（四）完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收

1、實(shí)施物業(yè)稅

2、加快房產(chǎn)信息化建設(shè)

健全的信息系統(tǒng)才有利于管理，更好市場(chǎng)化（五）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收制度1、明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

2、合理設(shè)置稅率

可考慮采用比例稅率，對(duì)不同地區(qū)、不同用途的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅率。如對(duì)普通住宅、一般企業(yè)房產(chǎn)等實(shí)行較低稅率，對(duì)高級(jí)別墅、高爾夫球場(chǎng)及高級(jí)娛樂(lè)場(chǎng)所的房產(chǎn)實(shí)行較高的稅率。中國(guó)土地改革發(fā)展趨勢(shì)第一次土地改革：1950年6月30日公布施行?！锻恋馗母锓ā芬?guī)定：實(shí)行農(nóng)民土地私有制，主要特征：一是土地?zé)o償使用，二是無(wú)限期使用，三是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。第二次土地改革：1953年到1956年。在保留農(nóng)民土地私有制基礎(chǔ)上的農(nóng)業(yè)互助組和初級(jí)合作社的土地改革，這次土地改革在中國(guó)歷史上被稱(chēng)為“三大改造”之一。第三次土地改革：1958年到1978年。土地集體所有制下的高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社和人民公社的“三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”的土地改革。第四次土地改革：1979年，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，土地所有權(quán)正式收歸國(guó)有，但由農(nóng)戶(hù)家庭經(jīng)營(yíng)的土地改革。第五次土地改革：2008年10月12日，通過(guò)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》。加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。這是建國(guó)以來(lái)首次提出農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)。同時(shí)決定中也指出，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。第六次土地改革：2012年11月28日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，討論通過(guò)《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案（草案）》，對(duì)農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。其他內(nèi)容暫為透漏。改革趨勢(shì)：未來(lái)農(nóng)民直接參與土地交易未來(lái)，土地管理法還可能進(jìn)行更多的修訂，改革后農(nóng)民可稱(chēng)為農(nóng)村集體土地交易的主體，通過(guò)稅收調(diào)節(jié)的方式，使部分土地收益成為地方財(cái)政收入。許小年:建議取消房產(chǎn)限購(gòu)?fù)恋爻ㄩ_(kāi)大量賣(mài)“2012年度觀察家年會(huì)”

消費(fèi)品的價(jià)格是由當(dāng)前的需求決定的，而投資品的定價(jià)是預(yù)期供給和需求決定的。像房屋這樣的投資不是一年形成的，是多年消費(fèi)積累的，有資本增值的預(yù)期在里面，所以當(dāng)前的價(jià)格決定是由預(yù)計(jì)的供給和需求決定，而不是由剛期的供給和需求決定。房地產(chǎn)是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常重要的行業(yè)，所以建議要取消限購(gòu)和限貸政策。讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用，限購(gòu)和限貸政策既不合理也不合法，因?yàn)樗拗屏讼M(fèi)者自由購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，同時(shí)也侵犯了企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)?，F(xiàn)在到了取消不合法、不合理政策的時(shí)候了。讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)起到推動(dòng)作用。要改變?nèi)嗣駥?duì)未來(lái)的預(yù)期，光靠文件是不行的。經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)概念就是理性預(yù)期，理性預(yù)期就是有真金白銀支持的預(yù)期，為了改變?nèi)嗣駥?duì)土地越來(lái)越稀缺的預(yù)期，我們必須要推進(jìn)土地制度的改革，要考慮小產(chǎn)權(quán)房的合法化，可以考慮開(kāi)發(fā)更多的林地和坡地來(lái)作為商業(yè)用途。特別是必要放棄18億畝的紅線(xiàn)，18億畝紅線(xiàn)是人民對(duì)于未來(lái)土地最重要的因素和預(yù)期，為了打破人民對(duì)土地越來(lái)越稀缺的預(yù)期。筆者認(rèn)為有必要打破18億畝紅線(xiàn)，進(jìn)行土地制度改革，打破土地市場(chǎng)由政府壟斷的現(xiàn)狀，開(kāi)始讓市場(chǎng)進(jìn)行土地的配置。如果要讓市場(chǎng)進(jìn)行土地的配置，土地制度必須改革。2012調(diào)控政策重點(diǎn)房地產(chǎn)稅信貸緊縮限購(gòu)保障性住房政策閑置土地查處針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)政策限購(gòu)、限貸以及保障房等調(diào)控政策供求關(guān)系針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策加息和提高存款準(zhǔn)備金率等政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生引導(dǎo)式的影響，但價(jià)格最終還是由供求關(guān)系決定。市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響政策的持續(xù)效應(yīng)2011年前后調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)樓市的影響明顯。國(guó)八條和密集地方限購(gòu)細(xì)則出臺(tái)，以及銀根緊縮的影響2012年依然會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)月的觀望期Page

821限購(gòu)房對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響2限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響3保障房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響政策的持續(xù)效應(yīng)（1）限購(gòu)的影響：通過(guò)觀測(cè)各類(lèi)城市限購(gòu)后的市場(chǎng)表現(xiàn)發(fā)現(xiàn)：限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致一線(xiàn)城市成交有明顯的回落，但影響時(shí)間僅兩至三個(gè)月，部分一線(xiàn)城市在限購(gòu)之前伴隨有成交量的大幅上漲，部分二、三線(xiàn)城市成交下降，但影響時(shí)間均在兩個(gè)月以?xún)?nèi)。此外，限購(gòu)或即將限購(gòu)的二、三線(xiàn)城市成交量并不必然回落，相反限購(gòu)前后或會(huì)成交量放大市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響市場(chǎng)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（2）限貸政策對(duì)房地產(chǎn)市