這個(gè)制度我參照了我此前企業(yè)的制度，也搜索了諸多網(wǎng)上日勺資料，

其中也體現(xiàn)了我自己對(duì)從集團(tuán)角度進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理W、J某些想

法。

我想體現(xiàn)的更多是集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)成本管理應(yīng)當(dāng)具有的某些規(guī)定和職責(zé)，

但這些職責(zé)或職能究竟是由財(cái)務(wù)部門(mén)還是由成本部門(mén)，或者由其他部門(mén)

來(lái)履行，這個(gè)需要在組織架構(gòu)和部門(mén)職能設(shè)置的時(shí)候確定。

對(duì)于某些交叉的、輕易模糊H勺職責(zé)，需要其他制度、措施、工作流程圖

和控制要點(diǎn)來(lái)描述和界定。

廣東世紀(jì)城集團(tuán)有限企業(yè)

成本管理制度

目錄

第一節(jié)總則...........................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第二節(jié)項(xiàng)目成本監(jiān)察...................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第三節(jié)開(kāi)發(fā)成本的控制.................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

一、前期環(huán)節(jié)日勺成本控制............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制........................................錯(cuò)誤!未定一義書(shū)簽。

三、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制........................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

四、施工過(guò)程H勺成本控制............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

五、工程材料及設(shè)備管理............................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

六、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制........................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

七、工程結(jié)算管理..................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

八、其他開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制........................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第四節(jié)營(yíng)銷成本的控制.................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第五節(jié)管理成本的控制.................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第六節(jié)財(cái)務(wù)成本的控制.................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第七節(jié)納稅籌劃.......................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第八節(jié)經(jīng)營(yíng)成本和物業(yè)管理成本的控制...................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第九節(jié)附則...........................................................錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。

第一節(jié)總則

第一條為了增強(qiáng)成本控制力度，減少成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根

據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合廣東世紀(jì)城集團(tuán)有限企業(yè)（如下簡(jiǎn)稱“集團(tuán)

企業(yè)”）財(cái)務(wù)管理制度的規(guī)定，總結(jié)企業(yè)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，制定本

制度。

第二條世紀(jì)城集團(tuán)成本管理W、J職責(zé)分工為：

1.集團(tuán)資金及財(cái)務(wù)管理中心受集團(tuán)主管副總裁H勺領(lǐng)導(dǎo)，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)企業(yè)所有項(xiàng)目

H勺全生命周期的成本管理，包括投資市場(chǎng)研究和可行性研究費(fèi)用、獲取土地費(fèi)用、

開(kāi)發(fā)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。

2.財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)籌劃由資金及財(cái)務(wù)管理中心直接負(fù)責(zé)，其他成本費(fèi)用通過(guò)本制度

及有關(guān)有關(guān)制度規(guī)定，資金及財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行全面監(jiān)督；資金及財(cái)務(wù)管理中心通

過(guò)目日勺動(dòng)態(tài)成本管理體系與各部門(mén)建立聯(lián)動(dòng)的成本管理體系進(jìn)行項(xiàng)目成本管理。

3.成本管理部負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)成本的統(tǒng)管。其中開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)前期階段費(fèi)用日勺直接管理；設(shè)

計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段的成本直接管理；工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)工程管理，負(fù)責(zé)工程簽注、變

更的直接管理等；成本部負(fù)責(zé)采購(gòu)成本管理和所有開(kāi)發(fā)成本的審核和統(tǒng)籌。

4.營(yíng)銷籌劃部負(fù)責(zé)銷售費(fèi)用的管理。

5.行政及人力資源等部門(mén)負(fù)責(zé)管理費(fèi)用的管理。

第三條成本管理應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，俁證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為

環(huán)節(jié)，規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目日勺。

第四條成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，貫徹成本崗位責(zé)

任制，完善成本管理體系，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力減少成本，

提高經(jīng)濟(jì)效益。

第五條成本控制的重要工作是：建立成本口勺事前預(yù)測(cè)、優(yōu)化，事中動(dòng)

態(tài)控制和事后分析、評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，使企業(yè)在項(xiàng)目生命周期日勺任

何時(shí)候都可以對(duì)項(xiàng)目的發(fā)生有總體的把控，并最終提高集團(tuán)企業(yè)投資日勺

效價(jià)比，實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資的目區(qū)I。

第六條成本控制的原則，集團(tuán)企業(yè)對(duì)成本控制堅(jiān)持如下幾點(diǎn)原則：

1.效益優(yōu)先原貝J。世紀(jì)城集團(tuán)強(qiáng)調(diào)價(jià)值成本的理念，成本控制不能

僅限于減少成本，而應(yīng)追求效益最大化為目日勺。成本控制的多種舉措均

應(yīng)以與否增長(zhǎng)效益為原則，成本控制有時(shí)是減少支出，有時(shí)為了提高效

益反而會(huì)增長(zhǎng)支出。

2.全員成本管理原則。企業(yè)所有部門(mén)和人員，均有成本管理的責(zé)任,

都要具有成本意識(shí)。

3.重要性原則。財(cái)務(wù)和成本管理部門(mén)不能“眉毛胡子一把抓”,要

磷選出成本管理日勺關(guān)鍵控制點(diǎn)，對(duì)成本比重大的項(xiàng)目和對(duì)成本構(gòu)成影響

大H勺項(xiàng)目要重點(diǎn)控制，將重要日勺成本項(xiàng)目分解成本細(xì)項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。

不重要H勺項(xiàng)目則可以只作一般控制，但要注意一般控制不是不控制，一

般控制也要堅(jiān)持適度原則。

4.堅(jiān)持底線原則。減少成本，但不能減少產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、品質(zhì)、

品位。更不能違反道德和法律。

5.責(zé)權(quán)結(jié)合原貝J。集團(tuán)企業(yè)成本管理責(zé)任和權(quán)利的結(jié)合，各部門(mén)之

間的權(quán)利和責(zé)任必須明確，不能出現(xiàn)互相推諉和扯皮。成本管理部門(mén)應(yīng)

當(dāng)制多種控制原則，對(duì)違反原則的單位和人員，并賦予控制人員監(jiān)督、

檢查和懲罰的權(quán)利。

6.風(fēng)險(xiǎn)可控原則。成本管理人員要樹(shù)立任何控制成本的措施均有風(fēng)

險(xiǎn)的意識(shí)。要多多試驗(yàn)、多論證，以便掌控多種風(fēng)險(xiǎn)，配置防備風(fēng)險(xiǎn)日勺

措施，以便可以處理緊急狀況。

7.精細(xì)化管理原則。成本管理部門(mén)要想盡措施，逐漸對(duì)所有的成本

控制要素均進(jìn)行量化，建立原則和定額，建立控制模型，運(yùn)用信息化手

段，進(jìn)行了精細(xì)化控制，逐漸將根據(jù)重要性原則未納入重點(diǎn)管理的項(xiàng)目

也進(jìn)行有效管理。

8.持續(xù)改善原則。要在全企業(yè)樹(shù)立持續(xù)改善出J觀點(diǎn)，只有更好，沒(méi)

有最佳，任何時(shí)候成本都可以控制，不要否認(rèn)也許存在的更好出J措施。

任何時(shí)候都將“盡善盡美，止于至善”作為追求的目的I。

9.成本管理堅(jiān)持"誰(shuí)花錢(qián)誰(shuí)預(yù)算"、“誰(shuí)花錢(qián)誰(shuí)控制"、“誰(shuí)

花錢(qián)考核誰(shuí)”的原則。

第七條集團(tuán)成本管控思緒為：對(duì)成本管理流程進(jìn)行了持續(xù)優(yōu)化，運(yùn)用

信息化系統(tǒng)進(jìn)行過(guò)程監(jiān)控和預(yù)警，將過(guò)程監(jiān)控與純凈考核相結(jié)合，使成

本管理H勺責(zé)任及時(shí)貫徹到人，成本管理H勺好壞體現(xiàn)到責(zé)任的薪酬待遇

上.成本管理部門(mén)必須建立成本測(cè)算模型、采購(gòu)分判模式和合約規(guī)劃及

模板三者的統(tǒng)一體系，為集團(tuán)企業(yè)對(duì)每一項(xiàng)目W、J土地評(píng)估、概念設(shè)計(jì)、

初步設(shè)計(jì)、施工圖等階段的目日勺動(dòng)態(tài)成本測(cè)算、細(xì)化和審批提供基礎(chǔ)。

第八條成本控制的基本措施一一目口勺動(dòng)態(tài)成本管理。

成本管理部要研究分析歷史項(xiàng)目、進(jìn)行充足的市場(chǎng)調(diào)研，建立經(jīng)驗(yàn)

數(shù)據(jù)庫(kù)。為機(jī)關(guān)報(bào)項(xiàng)目的全生命周期成本預(yù)測(cè)和控制提供根據(jù)，并以

PDCA循環(huán)過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。

第九條集團(tuán)資金及財(cái)務(wù)管理中心日勺成本管理職責(zé)

1.建立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理體系

(1)與成本管理部共同建立和完善集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制體系，制定和修正

集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各子企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；

(2)運(yùn)用信息化工具建立集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制，進(jìn)行持續(xù)的跟蹤、

檢查，及時(shí)反饋執(zhí)行狀況，并進(jìn)行有效控制。

2.成本信息庫(kù)管理

(1)與成本管理部共同建立成本信息庫(kù)和成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)搜集各項(xiàng)目成本動(dòng)

態(tài)資料，為集團(tuán)管理層提供充足、有效的決策根據(jù)，并按規(guī)定將有關(guān)意見(jiàn)反饋給各

子企業(yè)。

(2)根據(jù)管理需要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)不一樣地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)日勺成本狀況作出分

析、判斷，及時(shí)提供應(yīng)集團(tuán)及子企業(yè)管理層參照。(集團(tuán)成本部)

3.項(xiàng)目拓展階段的成本管理

(1)組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽(tīng)證，按立項(xiàng)審批程序?qū)?/p>

查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，協(xié)助子企業(yè)做好項(xiàng)目前期籌劃中日勺成

本控制。(開(kāi)發(fā)、投資)

(2)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本估算的審查；審查的重點(diǎn)包括：

?立項(xiàng)資料與否齊全、規(guī)范;

?市場(chǎng)定位與否明確、恰當(dāng)；(營(yíng)銷)

?投資成本估算與否經(jīng)濟(jì)、合理；

?投資回報(bào)與否符合集團(tuán)利潤(rùn)目的規(guī)定；

?投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。

(3)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門(mén)編制新開(kāi)發(fā)區(qū)域項(xiàng)目分項(xiàng)成本估算，并匯總編制目的成本預(yù)測(cè)

表。

(4)負(fù)責(zé)編制可行性研究匯報(bào)。(開(kāi)發(fā))

4.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理和監(jiān)控

(1)項(xiàng)目啟動(dòng)后督促成本管理部編制項(xiàng)目《日H勺成本指導(dǎo)書(shū)》，審核成本管理部編

制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本概算；

(2)負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本監(jiān)控。跟蹤、貫徹各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行狀況，適時(shí)理

解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)項(xiàng)目成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制狀況,

協(xié)助、督促各子企業(yè)做好項(xiàng)目操作過(guò)程中日勺成本控制工作。

(3)項(xiàng)目工程款結(jié)算和支付管理工作，財(cái)務(wù)以資金計(jì)劃日勺形式動(dòng)態(tài)控制工程款R勺審核

和支付。

5.采購(gòu)及供應(yīng)商管理

(1)參與建立供應(yīng)商日勺評(píng)價(jià)流程和評(píng)價(jià)工作；建立和維護(hù)合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)；對(duì)不合

格供應(yīng)商日勺信息進(jìn)行反饋和督促整改。(開(kāi)發(fā))

(2)協(xié)助成本管理部組織集團(tuán)戰(zhàn)略采購(gòu)；參與采購(gòu)招標(biāo)各項(xiàng)工作。

6.成本審計(jì)

根據(jù)管理日勺需要，與審L監(jiān)查中心共同派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審「和決

算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生日勺合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見(jiàn)。

7.項(xiàng)目成本評(píng)估與分析

(1)監(jiān)督成本管理部組織開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本后評(píng)估工作，各部門(mén)應(yīng)自覺(jué)接受監(jiān)

督。

(2)組織對(duì)項(xiàng)目全成本進(jìn)行全面H勺分析總結(jié)，結(jié)合項(xiàng)目收益狀況，考核項(xiàng)目的成本減

少率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)，形成分析匯報(bào)匯報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，并反饋回各

子企業(yè)，將經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)在集團(tuán)內(nèi)分享和學(xué)習(xí)。

第十條集團(tuán)成本管理部W、J職責(zé)

集團(tuán)成本管理部是開(kāi)發(fā)成本H勺統(tǒng)籌管理部門(mén)，負(fù)責(zé)根據(jù)本制度規(guī)定建立

目H勺動(dòng)態(tài)成本管理制度，并督促開(kāi)發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部等進(jìn)行開(kāi)發(fā)成

本管理和控制，負(fù)責(zé)采購(gòu)招標(biāo)有關(guān)工作，協(xié)助工程部對(duì)施工單位進(jìn)行管

理。

1.項(xiàng)目拓展階段的成本管理

負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目拓展階段的開(kāi)發(fā)成本估算；

協(xié)助財(cái)務(wù)部門(mén)編制項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)。

2.目KJ動(dòng)態(tài)成本編制和控制

負(fù)責(zé)項(xiàng)目日勺協(xié)議規(guī)劃日勺編制；

負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)階段的工程概算、施工設(shè)計(jì)階段的預(yù)算；

參與對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)日勺經(jīng)濟(jì)性評(píng)審，按規(guī)定編制《目的成本指導(dǎo)書(shū)》；

配合施工圖日勺經(jīng)濟(jì)評(píng)審，保證符合限額設(shè)計(jì)的規(guī)定；

編制工程類招標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)，并對(duì)各投標(biāo)單位的經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

4.工程成本動(dòng)態(tài)管理

負(fù)責(zé)外判分包工程的簽記審核;

負(fù)責(zé)外判工程簽證信息的搜集，審核超過(guò)目的成本部分的成本變更;

負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更日勺經(jīng)濟(jì)評(píng)審；

與財(cái)務(wù)部共同建立目口勺動(dòng)態(tài)成本信息臺(tái)帳，負(fù)責(zé)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本【付錄入與分析，定期

對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，編制項(xiàng)目成本月報(bào)表并進(jìn)行分析，超過(guò)預(yù)期成本變動(dòng)范圍的

狀況啟動(dòng)預(yù)警程序；

負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程進(jìn)度付款的實(shí)質(zhì)條件審核。

對(duì)增減項(xiàng)目、簽訂變更、進(jìn)度付款審核乖，成本管理部必須到工地現(xiàn)場(chǎng)檢查項(xiàng)目進(jìn)

度狀況，查看進(jìn)度與否符合協(xié)議規(guī)定，付款申請(qǐng)與否與現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度一致。

5.項(xiàng)目結(jié)算管理

參與項(xiàng)目工程驗(yàn)收，督促工程部和施工隊(duì)完善驗(yàn)罷手續(xù)和編制驗(yàn)收資料；

工程竣工后，負(fù)責(zé)項(xiàng)目結(jié)算工作，對(duì)驗(yàn)收未完畢，驗(yàn)收資料不合格日勺不予辦理結(jié)算。

單個(gè)項(xiàng)目結(jié)算完畢后，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行狀況進(jìn)行全面分析，向企業(yè)提交分析匯報(bào)。

6.項(xiàng)目工程成本后評(píng)估

負(fù)責(zé)己完畢項(xiàng)目日勺工程成本分析，積累經(jīng)驗(yàn)型數(shù)據(jù)，完善企業(yè)成本信息庫(kù)；

負(fù)責(zé)詳細(xì)組織項(xiàng)目后成本分析評(píng)估，項(xiàng)目概預(yù)算超支分析形成工程造價(jià)后評(píng)估匯報(bào)。

協(xié)助財(cái)務(wù)部門(mén)完畢項(xiàng)目的全成本分析評(píng)價(jià)匯報(bào)。

7.工程協(xié)議管理

根據(jù)協(xié)議規(guī)劃起草各類工程協(xié)議文本，建立原則協(xié)議庫(kù)；

參與協(xié)議日勺談判，負(fù)責(zé)各類工程協(xié)議日勺審核、管理；

對(duì)工程協(xié)議履約狀況進(jìn)行跟蹤檢查；

項(xiàng)目完結(jié)后將工程協(xié)議整頓移交歸檔。

8.招標(biāo)采購(gòu)管理

根據(jù)協(xié)議規(guī)劃，負(fù)責(zé)企業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)底的編制；

負(fù)責(zé)組織權(quán)限內(nèi)H勺采購(gòu)工作。

9.采購(gòu)實(shí)行

負(fù)責(zé)根據(jù)簽訂的采購(gòu)協(xié)議按計(jì)劃實(shí)行采購(gòu)；

參與重要材料的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收；

負(fù)責(zé)不合格材料退貨日勺管理工作。

10.供應(yīng)商管理（開(kāi)發(fā)）

負(fù)責(zé)供應(yīng)商信息H勺搜集整頓，包括對(duì)供應(yīng)商的評(píng)價(jià)信息，建立供應(yīng)商信息庫(kù)并錄入

ERP系統(tǒng)；

建立供應(yīng)商的評(píng)價(jià)流程，并定期組織評(píng)價(jià)；

對(duì)不合格供應(yīng)商日勺信息進(jìn)行反饋和督促整改。

11.成本管理意識(shí)培養(yǎng)

組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的

成本管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求減少成本的有效途徑，增進(jìn)集團(tuán)

成本管理水平的提高。

第二節(jié)項(xiàng)目成本監(jiān)察

第十一條成本監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置。

1.根據(jù)集團(tuán)的管理體制，世紀(jì)城集團(tuán)建立資金及財(cái)務(wù)管理中心、成本管理部和審計(jì)

監(jiān)察中心以管理監(jiān)控為中心，各項(xiàng)目企業(yè)（包括項(xiàng)目部）以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成

本監(jiān)控系統(tǒng)；實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門(mén)詳細(xì)實(shí)行日勺運(yùn)行機(jī)制。

2.各監(jiān)控中心應(yīng)樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。

3.各項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際狀況，設(shè)置成本部、工程部、財(cái)務(wù)部等成

本管理職能部門(mén)或鹵位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。

第十二條成本監(jiān)控的制度建設(shè)。

1.根據(jù)管理的需要，各子企業(yè)（項(xiàng)目企業(yè)）應(yīng)制定和完善包括如下幾方

面內(nèi)容日勺成本管理制度，并報(bào)集團(tuán)總部立案：

?成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；

?計(jì)劃管理制度（包括指標(biāo)、定額、考核管理措施）；

?招、投標(biāo)管理制度；

?協(xié)議管理制度；

?工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤(pán)點(diǎn)、竣二驗(yàn)收移交）管理制度；（工程部）

?預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付）管理制度；

?費(fèi)用控制制度；

?材料設(shè)備管理制度。

以上制度，由成本管理部綜合制定，各子企業(yè)可直接參照?qǐng)?zhí)行，并制定

更詳細(xì)日勺工作細(xì)則。

2.集團(tuán)總部應(yīng)不停息結(jié)各子企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐漸健全、

完善集團(tuán)成本管理制度。

第十三條成本監(jiān)控日勺計(jì)劃管理。

1.各子企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃

日勺執(zhí)行狀況：

?開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃；

?期間費(fèi)用計(jì)劃;

?減少成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。

2.成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為根據(jù)，綜合考慮多種原因

進(jìn)行編制，做到目的明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。

3.各子企業(yè)應(yīng)完善成本考核措施，確立成本減少率、費(fèi)用節(jié)省額、項(xiàng)目投資回報(bào)率

等成本考核指標(biāo)。

第十四條成本監(jiān)控的分析檢查。

1.各子企業(yè)在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期、按開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本H勺構(gòu)造、差異及

其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制

工作。分析的重點(diǎn)是；

?計(jì)劃及其執(zhí)行狀況；

?實(shí)際成本與目的I成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；

?分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改善意見(jiàn)、對(duì)策；

?評(píng)價(jià)、結(jié)論與提醒。

2.集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制狀況進(jìn)行分析檢查。

第十五條成本監(jiān)控的信息交流。

1.各子企業(yè)應(yīng)報(bào)集團(tuán)總部出J常規(guī)性成本資料重要包括如下項(xiàng)目基本狀

況；

?按會(huì)計(jì)制度規(guī)定應(yīng)編報(bào)日勺成本核算報(bào)表；

?目日勺動(dòng)態(tài)成本變動(dòng)狀況及其分析資料；

?當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、原則、根據(jù)及政策日勺合用期限、收費(fèi)部門(mén)。

2.按例外管理原則，對(duì)下列事項(xiàng)導(dǎo)致日勺成本異常偏差及其處置措施，應(yīng)

隨時(shí)報(bào)集團(tuán)總部：

?當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策H勺重大調(diào)整；

?成本節(jié)超率占單項(xiàng)工程成本總額5%以上、占其自身預(yù)算成本或計(jì)劃成本20%以

上的日勺項(xiàng)目、事件(包括停工、嚴(yán)重窩工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽

證、工程質(zhì)量事故等原因影響導(dǎo)致的成本增、減項(xiàng)目、事件)；

?合作條件更改；

?補(bǔ)交地價(jià)款、閑置懲罰等。

3.各子企一業(yè)應(yīng)按集團(tuán)企業(yè)規(guī)定建立成本信息庫(kù)，互相交流成本控制W、J經(jīng)

驗(yàn)教訓(xùn)。

第三節(jié)開(kāi)發(fā)成本的控制

一、前期環(huán)節(jié)的成本控制

第十六條在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和成本控制中，項(xiàng)目口勺篩選是最重要的一

環(huán)。投資項(xiàng)目小組應(yīng)進(jìn)行廣泛市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出分析、判斷，

并及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)企業(yè)管理層作決策參照。

1.定位是關(guān)鍵。

(1)搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，通過(guò)市場(chǎng)行為來(lái)選擇在未來(lái)市場(chǎng)上占有一定席位的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

(2)選擇定價(jià)目的，定價(jià)目的是整個(gè)價(jià)格籌劃的靈魂，從會(huì)計(jì)的角度，利潤(rùn)最大化

是開(kāi)發(fā)的最終日日勺。但從資金及財(cái)務(wù)管理角度，利潤(rùn)最大化的目的也許并不適合，

有時(shí)候也許是近期的現(xiàn)金流量更重要，財(cái)務(wù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的規(guī)定給出提議

供領(lǐng)導(dǎo)決策。

2.由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例大，因此土地獲取的方式和價(jià)格對(duì)于開(kāi)發(fā)

商能否到達(dá)預(yù)期日勺回報(bào)率至關(guān)重要，財(cái)務(wù)應(yīng)在可行性研究匯報(bào)中預(yù)測(cè)土地增值稅對(duì)

項(xiàng)目利潤(rùn)的影響。

第十七條項(xiàng)目小組根據(jù)集團(tuán)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和面臨的市場(chǎng)

狀況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃；組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考

察，進(jìn)行立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期籌劃，提出立項(xiàng)提議和開(kāi)發(fā)設(shè)想。

第十八條新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，項(xiàng)目小組應(yīng)向集團(tuán)企業(yè)提交詳細(xì)W、J《可行性研

究匯報(bào)》，并經(jīng)集團(tuán)企業(yè)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)?！犊尚行匝芯繀R報(bào)》除

應(yīng)具有地塊基礎(chǔ)資料、周圍環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式

及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須

包括如下內(nèi)容：

1.成本費(fèi)用估算、控制目日勺及措施；

2.投資及效益日勺測(cè)算、利潤(rùn)的體現(xiàn)及安排；

3.稅費(fèi)環(huán)境及其影響；

4.開(kāi)發(fā)計(jì)劃和資金計(jì)劃；

5.《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

6.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及對(duì)應(yīng)的對(duì)策；

7.項(xiàng)目SWOT分析；

8.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

9.詳細(xì)按投資管理制度規(guī)定執(zhí)行。

第十九條若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵原因發(fā)生變

化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新立項(xiàng)和評(píng)估。

第二十條招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)企業(yè)同意的最高限價(jià)；合

作建房項(xiàng)目要充足考慮地價(jià)款口勺支付方式、對(duì)應(yīng)的資金成本及稅務(wù)影響。

第二十一條招標(biāo)、拍賣協(xié)議或合作開(kāi)發(fā)協(xié)議應(yīng)經(jīng)集團(tuán)企業(yè)協(xié)議和法律

管理部門(mén)審核后正式簽訂。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

第二十二條規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，同步遵

照如下原則：

1.能由集團(tuán)內(nèi)部完畢H勺規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完畢；

2.需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行H勺規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，原則上應(yīng)采用招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定；

第二十三條總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建導(dǎo)致本控制總體目的），

應(yīng)首先上報(bào)''規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)〃審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階

段（如初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須規(guī)定設(shè)計(jì)

單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真

分析、比較的基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目日勺《建導(dǎo)致本概（預(yù)）算》，確定各成

本單項(xiàng)日勺控制目日勺，并以此控制下一階段日勺設(shè)計(jì)。

第二十四條施工圖設(shè)計(jì)協(xié)議應(yīng)具有有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量規(guī)定

日勺條款，并載明：設(shè)計(jì)單位日勺《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制

日勺《建導(dǎo)致本預(yù)算》。

第二十五條設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)時(shí)，若無(wú)特殊技術(shù)規(guī)定，不得指定旅工或

材料供應(yīng)單位。

第二十六條設(shè)計(jì)、工程、成本、物業(yè)人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員構(gòu)成聯(lián)合小

組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后日勺物業(yè)

管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)

行修正，防止或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所導(dǎo)致的投資損失揮霍。

三、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

第二十七條除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，

不得指定。

第二十八條主體施工單位的選擇，必須采用公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

第二十九條應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、成本預(yù)算、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員聯(lián)合構(gòu)成

招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、詳細(xì)日勺

籌劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、

技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考

察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)狀況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。

第三十條同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低日勺

單位。

第三十一條零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)

力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行擇優(yōu)選擇。

第三十二條為防止投標(biāo)過(guò)程中個(gè)別投標(biāo)單位串標(biāo)，集團(tuán)監(jiān)察部門(mén)，有

權(quán)酌情否決個(gè)別單位參與投標(biāo)；為保證投標(biāo)過(guò)程中充足體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，

集團(tuán)成本管理部門(mén)（資金及財(cái)務(wù)管理中心和成本管理部）有權(quán)推薦一家

符合投標(biāo)資格規(guī)定的單位參與投標(biāo)。

第三十三條壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)竭力進(jìn)行公關(guān)

協(xié)調(diào)，最大程度減少造價(jià)。

第三十四條施工協(xié)議談判人員至少應(yīng)包括工程、造價(jià)預(yù)算兩方面的專

業(yè)人員，協(xié)議條件必須符合招標(biāo)條件，協(xié)議條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不

得因工程緊而不簽協(xié)議就動(dòng)工。

第三十五條集團(tuán)成本部應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案庫(kù)，跟蹤評(píng)估其資信、

技術(shù)力量。對(duì)于沒(méi)有通過(guò)跟蹤評(píng)估的施工隊(duì)伍，在后續(xù)工程項(xiàng)目中不得

列入候選隊(duì)伍。（開(kāi)發(fā)）

第三十六條子企業(yè)對(duì)于投資金額超過(guò)500萬(wàn)元W、J工程項(xiàng)目，應(yīng)選用公

開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)W、J方式；假如采用邀請(qǐng)招標(biāo)，應(yīng)詳細(xì)記錄招標(biāo)、評(píng)標(biāo)

等工作，事后向集團(tuán)企業(yè)提交書(shū)面匯報(bào)。

第三十七條出包工程應(yīng)嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)包。

四、施工過(guò)程的成本控制

第三十八條現(xiàn)場(chǎng)簽證管理

1.現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照防議及有關(guān)文獻(xiàn)規(guī)定謹(jǐn)慎處理。

2.現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員

以及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)

把關(guān)，預(yù)算人員必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的檢查測(cè)量。現(xiàn)場(chǎng)簽證日勺詳細(xì)審批程序與權(quán)限，由集

團(tuán)成本管理部統(tǒng)一制定。

3.現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證日勺原則，在事后五口內(nèi)辦理完畢，超過(guò)期限的一

律不予承認(rèn)。簽證增長(zhǎng)的費(fèi)用在簽證辦理完畢后的下一次工程付款中支付。簽證內(nèi)

容、原因、工程量必須清晰明了，涂改后曰勺簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算根據(jù)。協(xié)議

管理部門(mén)應(yīng)將該條款內(nèi)容列入原則協(xié)議。

4.凡實(shí)行造價(jià)大包干日勺工程項(xiàng)目，取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)日勺工程

項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。

5.需要變更設(shè)計(jì)口勺，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和甲方有

關(guān)負(fù)責(zé)人同意后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓協(xié)議，明

確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。有關(guān)設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由集團(tuán)企業(yè)設(shè)計(jì)管理部統(tǒng)一

制定。

第三十九條工程質(zhì)量與監(jiān)理

1.項(xiàng)目若確需要委托監(jiān)理單位的，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資

質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。

2.工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)規(guī)定監(jiān)理單位親密配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必

須組織有關(guān)部門(mén)詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故狀況匯報(bào)及防止再發(fā)生事故的

措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照集團(tuán)企業(yè)承認(rèn)的書(shū)面處理方案予以貫徹。

事故匯報(bào)與處理方案應(yīng)一并存檔立案。

3.應(yīng)尤其重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)

合施工單位、質(zhì)檢部門(mén)共同參與并辦理書(shū)面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)規(guī)定施工

單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按次序進(jìn)行整頓，存入工程

技術(shù)檔案。

4.工程部和成本管理部對(duì)隱蔽工程日勺驗(yàn)收負(fù)有直接責(zé)任，沒(méi)有辦理驗(yàn)收工作日勺，驗(yàn)

收了但沒(méi)有提交合格驗(yàn)收資料的，不得同意T.程進(jìn)度款。對(duì)需要進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收

日勺項(xiàng)目，工程部和成本部要加注驗(yàn)收工程日勺審查意見(jiàn)，財(cái)務(wù)部對(duì)需要加注意見(jiàn)日勺工

程進(jìn)度款而沒(méi)有加注通過(guò)驗(yàn)收意見(jiàn)的，可不予支付進(jìn)度款。

5.工程款支付之后的任何時(shí)候發(fā)現(xiàn)隱蔽工程沒(méi)有進(jìn)行驗(yàn)收或者沒(méi)有完善驗(yàn)收資料

日勺，考核部門(mén)首先要對(duì)責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)人和直接工程師進(jìn)行懲罰并限定責(zé)任部門(mén)在合

理期限內(nèi)采用補(bǔ)救措施，供應(yīng)商管理部門(mén)應(yīng)將施工隊(duì)、監(jiān)理部門(mén)協(xié)議執(zhí)行狀況進(jìn)行

記錄，并扣分。

第四十條工程進(jìn)度款

1.原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的15%,并在

工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開(kāi)始抵扣預(yù)付備料款。

2.工程進(jìn)度款日勺撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

（1）施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完畢月報(bào)表；

（2）工程、成本部門(mén)會(huì)司監(jiān)理人員，對(duì)照施工協(xié)議及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容

和竣工部位（主體構(gòu)造及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料，成本

管理部整頓復(fù)核工程價(jià)值量；

（3）工程部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、工程協(xié)議及現(xiàn)場(chǎng)施工狀況等編制至少涵蓋三個(gè)月

日勺滾動(dòng)施工計(jì)劃和工程進(jìn)度款支付需求計(jì)劃，成本管理部應(yīng)復(fù)核工程部的計(jì)劃，并

將甲供采購(gòu)等資金需求t一劃一并報(bào)財(cái)務(wù)部門(mén)，財(cái)務(wù)部將工程、營(yíng)銷等付款需求計(jì)劃

與企業(yè)資金狀況結(jié)合編制滾動(dòng)資金計(jì)劃報(bào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)同意；資金計(jì)劃一旦編寫(xiě)，應(yīng)嚴(yán)

格執(zhí)行，對(duì)于計(jì)劃外需求原則上不予支付，對(duì)于計(jì)劃內(nèi)資金沒(méi)有支付的，工程、成

本部門(mén)應(yīng)提交書(shū)面匯報(bào)分析原因；

（4）財(cái)務(wù)部門(mén)按集團(tuán)企業(yè)有關(guān)資金支出審批制度規(guī)定的程序同意后予以付款并登記

付款臺(tái)帳，各有關(guān)部門(mén)應(yīng)將付款狀況錄入ERP信息管理系統(tǒng)；

3.對(duì)于項(xiàng)目金額較大的工程，應(yīng)規(guī)定施工單位在我方開(kāi)戶銀行開(kāi)具結(jié)算賬戶，以便

為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)日勺使用提供便利；

4.工程進(jìn)度款支付到達(dá)工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程

尾款和5%保修款，以便掌握最終止算積極權(quán)。

5.工程款支付有關(guān)事宜應(yīng)嚴(yán)格按工程款付款指導(dǎo)等財(cái)務(wù)制度規(guī)定進(jìn)行。

五、工程材料及設(shè)備管理

第四十一條項(xiàng)目動(dòng)工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)列出所需材料及

設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施

工承包協(xié)議中加以明確：

1.甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量規(guī)定和價(jià)格浮動(dòng)

幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其他材料和設(shè)備實(shí)行乙供；

2.實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。

第四十二條甲供材料應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和詳細(xì)進(jìn)貨

時(shí)間，防止積壓或?qū)е赂C工現(xiàn)象。

第四十三條甲供材料、設(shè)備日勺采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也

可在重要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)

間均能滿足規(guī)定日勺前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

（1）可以實(shí)行賒銷或定金較低日勺供貨商；

（2）樂(lè)意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；

（3）可以到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款日勺供貨商；

（4）在過(guò)往合作中，售后服務(wù)和信譽(yù)良好日勺供貨商。

第四十四條工程管理部門(mén)對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備日勺數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)

格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢查匯報(bào)，辦理驗(yàn)罷手續(xù)，妥善保管。對(duì)不

符合規(guī)定的，應(yīng)及時(shí)退貨并告知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

第四十五條《采購(gòu)協(xié)議》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、

數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量導(dǎo)致影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)

賠償責(zé)任。

第四十六條由成本管理部門(mén)建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨

和驗(yàn)收保管相分離W、J內(nèi)部牽制制度，保證材料采購(gòu)過(guò)程W、J公正、公開(kāi)。

第四十七條對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定出J質(zhì)量及選型，在

預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采用我方

限價(jià)日勺措施。同步在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)規(guī)定出具檢查合格證。

第四十八條材料的代用應(yīng)由工程管理部門(mén)書(shū)面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理

單位通過(guò)，成本部門(mén)同意，領(lǐng)導(dǎo)同意。

第四十九條甲供材料、設(shè)備日勺結(jié)算必須憑供貨協(xié)議、供貨廠家或商檢

部門(mén)日勺檢查合格證、我方工程管理部門(mén)日勺驗(yàn)收檢查證明、結(jié)算清單，經(jīng)

預(yù)算、財(cái)務(wù)部門(mén)審核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算。

六、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

第五十條單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)通過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移

交。

第五十一條設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、銷售和物業(yè)管理企業(yè)必須參與工程構(gòu)

造驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，''移交證明書(shū)'’應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單

位和物業(yè)企業(yè)同步簽訂。

第五十二條凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)規(guī)定日勺構(gòu)造部位、安

裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工

單位原因延誤工程移交，給我方導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失日勺，要按協(xié)議追究其責(zé)任。

第五十三條工程移交后，應(yīng)按施工協(xié)議有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)

與施工單位簽訂《保修協(xié)議書(shū)》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)

任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定)及懲罰措施等。在保

修協(xié)議中盡量建立我方物業(yè)企業(yè)與施工單位一直接溝通機(jī)制，以便按質(zhì)

量保證書(shū)規(guī)定最快的速度完畢售后保修工作。

第五十四條采用一次性扣留保修金、自行保修的工程項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)保修

事項(xiàng)及其費(fèi)用有充足的估計(jì)，留足保修費(fèi)用。

第五十五條甲方按租售承諾先行墊付附屬保修范圍內(nèi)口勺費(fèi)用，應(yīng)在工

程承包協(xié)議中明確由乙方承擔(dān)，并及時(shí)獲得乙方確實(shí)認(rèn)簽章。

七、工程結(jié)算管理

第五十六條工程竣工結(jié)算應(yīng)具有如下基本條件：

(1)符合協(xié)議(協(xié)議)有關(guān)結(jié)算條款日勺規(guī)定；

(2)具有完整有效的質(zhì)量評(píng)估成果和符合規(guī)范規(guī)定日勺竣工驗(yàn)收資料；

(3)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算日勺原始資料齊備；

(4)工程遺留問(wèn)題已處理完畢；

(5)施工單位結(jié)算書(shū)按規(guī)定編制，所附資料齊全；

(6)已獲得政府有關(guān)部門(mén)規(guī)定日勺檢測(cè)匯報(bào)、驗(yàn)收文獻(xiàn)、合格證書(shū)等資料。

第五十七條工程結(jié)算要以甲方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，對(duì)于

施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，在復(fù)核無(wú)誤基礎(chǔ)上也可作為參照。

第五十八條''點(diǎn)工"必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算，集團(tuán)成本管理部門(mén)另

行有規(guī)定W、J按規(guī)定執(zhí)行。

第五十九條成本管理部應(yīng)詳細(xì)查對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)原則，計(jì)

算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)精確，也可聘任征詢企

業(yè)或國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行復(fù)審。

第六十條編制的預(yù)、結(jié)算書(shū)，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

的計(jì)算過(guò)程及詳細(xì)W、J編制闡明，扣清甲供材料款項(xiàng)等。

第六十一條成本管理部應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行''三

算〃對(duì)比，找出工程成本超、降的原因，并提出改善措施和意見(jiàn)。

第六十二條在成本管理部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)中心應(yīng)當(dāng)結(jié)合

預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照協(xié)議審核并決算。

八、其他開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

第六十三條在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的基礎(chǔ)上，應(yīng)注意加緊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏,

盡量縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾日勺交工

日期，以防止趕工成本和延期賠償；應(yīng)盡最大努力加速銷售，減少現(xiàn)房

積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。

第六十四條各子企業(yè)應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公

正、團(tuán)體合作的原則，對(duì)的處理與合作伙伴日勺關(guān)系。

第四節(jié)營(yíng)銷成本的控制

第六十五條項(xiàng)目通過(guò)集團(tuán)企業(yè)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)后，營(yíng)銷籌劃部應(yīng)在《可行

性研究匯報(bào)》基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)制定合理、經(jīng)濟(jì)的營(yíng)銷方案和對(duì)應(yīng)日勺營(yíng)

銷預(yù)算。

第六十六條營(yíng)銷方案和預(yù)算應(yīng)先上報(bào)集團(tuán)企業(yè)營(yíng)銷方案聽(tīng)證會(huì)審定通

過(guò)后方可實(shí)行。

第六十七條銷售前期，集團(tuán)營(yíng)銷籌劃部應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷方案制定詳細(xì)的營(yíng)

銷費(fèi)用支出計(jì)劃報(bào)子企業(yè)經(jīng)營(yíng)辦公會(huì)通過(guò)，并報(bào)集團(tuán)立案。

第六十八條售樓處和樣板間日勺建設(shè)裝修，以及籌劃、推廣、銷售等需

要外包口勺工作必須通過(guò)有三家以上投標(biāo)單位口勺招投標(biāo)擇優(yōu)選擇，有關(guān)程

序參照工程招投標(biāo)程序。

第六十九條正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程和成本部門(mén)擬訂詳

細(xì)時(shí)《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算

逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、會(huì)所、居委會(huì)等配套設(shè)施，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成

本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)

算，須報(bào)集團(tuán)企業(yè)決策層通過(guò)。

第七十條銷售過(guò)程中為增長(zhǎng)''賣點(diǎn)〃需增長(zhǎng)或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目

時(shí)，未超過(guò)項(xiàng)目目W、J動(dòng)態(tài)成本控制目的日勺，應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各子企

業(yè)經(jīng)營(yíng)辦公會(huì)同意后方可實(shí)行，如超過(guò)項(xiàng)目目的成本日勺，就報(bào)集團(tuán)企業(yè)

通過(guò)。

第七十一條嚴(yán)格控制銷售現(xiàn)場(chǎng)出J費(fèi)用支出，屬于代理單位W、J費(fèi)用必須

由代理單位自行承擔(dān)。

第七十二條制定合理、經(jīng)濟(jì)、有效W、J傭金管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

第五節(jié)管理成本的控制

第七十三條集團(tuán)企業(yè)制定明確的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，并根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃

分解目日勺，設(shè)置好內(nèi)部組織框架，合理配置人力資源、最大程度地減少

人力資源揮霍。

第七十四條樹(shù)立''人力資本〃觀念，精選人才，善待人才，從主線上建

立一套吸引人才，留住人才的制度體系，防止人才流失給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

第七十五條逐漸形成一套科學(xué)、文明的企業(yè)文化體系，以文化力彌補(bǔ)

平常管理中的缺陷和局限性，為企業(yè)增效減支。

第七十六條建立公平、有效H勺績(jī)效考核制度，并執(zhí)行高效W、J薪酬、福

利制度，協(xié)助員工做好個(gè)人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

第七十七條實(shí)行全面計(jì)劃管理，防止因工作缺乏計(jì)劃性給企業(yè)帶來(lái)不

必要日勺開(kāi)支。

第七十八條應(yīng)提煉集團(tuán)企業(yè)關(guān)鍵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，發(fā)揮管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)

于關(guān)鍵業(yè)務(wù)以外的某些延伸業(yè)務(wù)，應(yīng)盡量采用外包的形式委托市場(chǎng)專業(yè)

化企業(yè)去執(zhí)行，以提高集團(tuán)企業(yè)關(guān)鍵業(yè)務(wù)的專業(yè)化水平，同步減少不必

要H勺平常管理開(kāi)支；對(duì)于集團(tuán)內(nèi)已經(jīng)有H勺某些關(guān)鍵業(yè)務(wù)以外W、J延伸業(yè)務(wù)

機(jī)構(gòu)，可逐漸將其獨(dú)立核算，推向市場(chǎng)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

第七十九條建立健全平常辦公用品的采購(gòu)制度，對(duì)于大宗辦公用品應(yīng)

統(tǒng)一由成本部招標(biāo)采購(gòu)。

第六節(jié)財(cái)務(wù)成本的控制

第八十條財(cái)務(wù)部門(mén)要參與項(xiàng)目投資日勺所有決策事項(xiàng)，在可行性研究、目

日勺動(dòng)態(tài)成本編制、營(yíng)銷方略制定等到重大節(jié)點(diǎn)，均應(yīng)進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)測(cè)

算，綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體效益，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目的的實(shí)現(xiàn)。

第八十一條嚴(yán)格執(zhí)行全面預(yù)算管理制度和資金計(jì)劃管理制度。

第八十二條嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)企業(yè)《