長(zhǎng)沙·某地產(chǎn)城項(xiàng)目一期及二A地塊商業(yè)營(yíng)銷策略的報(bào)告商業(yè)營(yíng)銷不能像住宅營(yíng)銷一樣,商業(yè)需要的就是氛圍與氣場(chǎng)!萬(wàn)科城商業(yè)必須站在項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上謀略項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所要達(dá)到的核心目標(biāo)：通過(guò)商業(yè)價(jià)值的挖掘，提升項(xiàng)目整體價(jià)值。商業(yè)提報(bào)背景：報(bào)告涉及范圍：項(xiàng)目一期底商、二A區(qū)域底商及二A區(qū)域獨(dú)立商業(yè)。總面積4389.58㎡，共72個(gè)鋪面，其中一期底商、二A底商目前都已到達(dá)預(yù)售條件，二A獨(dú)立商業(yè)建筑主體已完成。一期底商S313#底商S2此次提報(bào)的基本目標(biāo)：項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化挖掘整體策略步走：營(yíng)銷策略招商策略推廣策略整體定位1、開(kāi)福區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直被籠罩在“南帝北丐”的說(shuō)法之下，給人以距離感；2、以湘江世紀(jì)城為主的城北商業(yè)逐漸面世，商業(yè)氛圍逐漸形成，但在城北呈單極化發(fā)展；3、經(jīng)瀏陽(yáng)河與京廣鐵路的隔斷，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)幾乎為零。問(wèn)題1：萬(wàn)科城片區(qū)商業(yè)價(jià)值評(píng)判——現(xiàn)狀一：商業(yè)氛圍不足區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值偏低，地段不成熟。地段抗性導(dǎo)致客戶投資的心理保障不強(qiáng)。1、新開(kāi)發(fā)區(qū)域，周邊成熟小區(qū)不多，固定消費(fèi)力有限；2、開(kāi)發(fā)起步階段，人氣、市政、交通配套極度不成熟。開(kāi)發(fā)起步階段，周邊人氣匱乏，珠江共城約800戶業(yè)主及消費(fèi)能力較低的外來(lái)務(wù)工人群是目前人流主要構(gòu)成。片區(qū)商業(yè)價(jià)值評(píng)判——現(xiàn)狀二：人氣匱乏思考：消費(fèi)人流及商業(yè)氛圍，是商業(yè)投資者、經(jīng)營(yíng)者選擇最關(guān)注的點(diǎn)，面對(duì)商業(yè)氛圍不足、人氣匱乏現(xiàn)狀，萬(wàn)科城的商業(yè)該如何定位？現(xiàn)狀之下的問(wèn)題：尋求化解……價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)1：化解客戶對(duì)區(qū)域的抗性城市新中軸，發(fā)展咽喉地段，福元路過(guò)江大橋河西濱江新城，區(qū)域發(fā)展及升值潛力是化解商業(yè)購(gòu)買客戶對(duì)地段抗性的有力說(shuō)辭。開(kāi)福區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶向北延伸趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，本案所在區(qū)域?qū)⒄嬲蔀橐蚤_(kāi)福區(qū)政府為核心的區(qū)域級(jí)政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心。城市東、西聯(lián)通日近頻繁，福元過(guò)江大橋?qū)⒑先f(wàn)科城牌黃金區(qū)域的咽喉地段。價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)2：解決客戶對(duì)地段的抗性地鐵一響、黃金萬(wàn)兩，福元路過(guò)江大橋雙重保障，汽車北站改建擴(kuò)張，未來(lái)人氣不是問(wèn)題。地鐵一號(hào)線、福元路過(guò)江大橋火熱施工中，芙蓉路雙向10車道，再加上雙向六車道福元西路，道路通達(dá)指日可待，一定層面上可化解客戶抗性及顧慮；2013年地鐵1號(hào)線預(yù)計(jì)通車，無(wú)疑是商業(yè)價(jià)值點(diǎn)中最給力的一點(diǎn)，有人氣，有人流，就有財(cái)富！價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)3：解決商業(yè)氛圍問(wèn)題大型商業(yè)規(guī)劃+四大社區(qū)規(guī)劃，周邊發(fā)展利好支撐商業(yè)前景，商業(yè)大氛圍形成不成問(wèn)題。氛圍，消費(fèi)力，是商業(yè)成功王道！商業(yè)規(guī)劃＝湘江世紀(jì)城超級(jí)SHOPPINGMALL+珠江花城商業(yè)中心+濱江新城+周邊社區(qū)商業(yè)四大社區(qū)（核心輻射區(qū)）＝萬(wàn)科城+珠江花城+萬(wàn)國(guó)城+英祥春天重點(diǎn)案例/湘江世紀(jì)城：全長(zhǎng)沙商業(yè)巨無(wú)霸，品類齊全，輻射范圍廣。世紀(jì)金源大酒店居然之家、華潤(rùn)萬(wàn)家、蘇寧電器、沃美電影院等沿街6公里長(zhǎng)商鋪，擁有吃喝玩樂(lè)各種業(yè)態(tài)商業(yè)總建面：約27萬(wàn)方重點(diǎn)案例/珠江花城：項(xiàng)目正對(duì)面，全部自持性商業(yè)，擁有優(yōu)厚的自身資源。15#樓5482㎡16#樓31500㎡商業(yè)總建面：約8萬(wàn)方自持五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)2年內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)。已封頂。臨街裙樓型商業(yè)，新一佳超市、大型中西餐飲及娛樂(lè)業(yè)態(tài)。重點(diǎn)案例/珠江花城：項(xiàng)目正對(duì)面，全部自持性商業(yè)，擁有優(yōu)厚的自身資源。功能分布合理，其引導(dǎo)體現(xiàn)商業(yè)規(guī)模及高度業(yè)態(tài)豐富，對(duì)開(kāi)業(yè)時(shí)間已有規(guī)劃口徑價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)4：解決人氣問(wèn)題萬(wàn)科城商業(yè)可輻射一級(jí)圈人群達(dá)16.8萬(wàn)，本社區(qū)占1.88萬(wàn)，對(duì)商業(yè)的需求量極大，可實(shí)現(xiàn)人氣的良性循環(huán)。開(kāi)福區(qū)整體常住人口約合45萬(wàn)人次，主要以城市白領(lǐng)為主，且以每年3%-4%的速度增長(zhǎng)。此外，區(qū)域2公里范圍內(nèi)將新增人口約16.8萬(wàn),對(duì)商業(yè)的需求總量會(huì)增加近15萬(wàn)平。而目前商業(yè)僅有約14萬(wàn)平，僅滿足目前的人口需求，不能滿足新增人口對(duì)商業(yè)的需求?？紤]到新增項(xiàng)目將新增40多萬(wàn)方商業(yè)，可見(jiàn)未來(lái)區(qū)域發(fā)展前景大，無(wú)疑給商業(yè)銷售帶來(lái)利好！區(qū)域商業(yè)需求預(yù)測(cè)=區(qū)域總?cè)藬?shù)*（）區(qū)域商業(yè)需求預(yù)測(cè)=168000*（0.7-0.9）=11.7-15.1萬(wàn)平

項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)沙唯一的三水環(huán)抱住宅區(qū)以項(xiàng)目為中心，車行10分鐘距離區(qū)域內(nèi)，目前已明確已建、在建、籌建住宅約68544戶，按每戶3.5人計(jì)算，約24萬(wàn)人，其中已建和在建住宅約53344戶；籌建面積達(dá)152.8萬(wàn)平方米，約15200戶湘江世紀(jì)城22000戶江臨天下112戶世紀(jì)春天196戶濱江美寓392戶金霞苑292戶江灣新城300000建面半島瀾橋74000建面恒鑫瀾北灣1180戶江濱玫瑰園4800戶景香苑771戶廣福園1022戶濱江麗園223戶北國(guó)風(fēng)光870戶順天黃金海岸1948戶水岸蘭庭163戶水韻花都125000建面江灣純水岸239000建面萬(wàn)科城3000戶藏朧2926戶洪山家園1395戶英祥春天1146戶瀟湘上院200000建面深78000建面雄新華府62000建面莊園地產(chǎn)300000建面星沙縣城（全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣密布500強(qiáng)企業(yè)）珠江花城8000戶萬(wàn)國(guó)城MOMA1830戶消費(fèi)人群幅射二級(jí)圈普通客戶片區(qū)常住客以周邊項(xiàng)目打工者為主；江北商業(yè)中心消費(fèi)者。居住撈霞北片區(qū)的居民；新的高素質(zhì)樓盤帶來(lái)的新居住客戶。高端商務(wù)客廣電中心、稅務(wù)局、區(qū)政府及其它事業(yè)單位管理局員工；各酒店商務(wù)客；萬(wàn)科城商業(yè)消費(fèi)客戶片區(qū)發(fā)展將帶來(lái)大量客源，且是一批強(qiáng)有力的高素質(zhì)銷售群體，將進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。目前以萬(wàn)科城為標(biāo)桿的周邊項(xiàng)目，銷售平均價(jià)格約7600元\平米，這里聚集的是一個(gè)高消費(fèi)群體。萬(wàn)科城及周邊項(xiàng)目當(dāng)前主要售價(jià)構(gòu)成情況價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)5：解決客戶信心的問(wèn)題深商業(yè)用地占地于此、北城商業(yè)以湘江世紀(jì)城率先興起，并日益成熟，濱江新城正蓄積后發(fā)之勢(shì)，萬(wàn)科城憑其齊全配套，未來(lái)升值潛力巨大。萬(wàn)科城所處區(qū)域位于北城中心，從多大盤林立，是長(zhǎng)沙北城新城市中心的重要中心點(diǎn)。汽車北站、火車北站、霞凝物流園的逐漸成熟及地鐵站即將拉通，開(kāi)福區(qū)的拉動(dòng)力將爆發(fā)式增長(zhǎng)。規(guī)劃配套齊全規(guī)劃中的洪山公園規(guī)劃中的瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶萬(wàn)科城所處片區(qū)商業(yè)前景潛力無(wú)限，必定成為一個(gè)名副其實(shí)的商業(yè)中心，而萬(wàn)科城具備商業(yè)中心的王者質(zhì)數(shù)……價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)6：項(xiàng)目自身配套支撐約7萬(wàn)平米大型臨街商業(yè)樓，16800畝綠地櫻花林休閑公園，紅黃藍(lán)幼兒園多層面吸引人氣積聚，一流的配套。大型商業(yè)規(guī)劃，紅黃藍(lán)品牌幼兒園，配套綠地櫻花廣場(chǎng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力的同時(shí)，給項(xiàng)目帶來(lái)較大的人氣。價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)7：項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值：7萬(wàn)體量，肩負(fù)打造成區(qū)域商業(yè)中心使命.融國(guó)際品牌超市，商業(yè)辦公樓、住宅底商、集中型街區(qū)整合為一。商業(yè)在地上建筑面積中的占比：15%一期底商+獨(dú)立商業(yè)5383㎡二A底商+獨(dú)立商業(yè)2096

㎡二B732㎡三A1707㎡三B集中商業(yè)+商業(yè)辦公樓63274㎡共計(jì)：73192㎡商業(yè)一覽：項(xiàng)目商、住指標(biāo)：總建筑面積：49.41萬(wàn)總用地面積：19.54萬(wàn)總?cè)莘e率：2.52綠化率：40%建筑密度：23%商業(yè)配套：7萬(wàn)預(yù)計(jì)總戶數(shù)：3500戶福元路北集中商業(yè)用地項(xiàng)目商業(yè)布局項(xiàng)目?jī)?nèi)主要道路布局價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)8：商業(yè)布局下的價(jià)值挖掘商業(yè)主要呈“十字”形沿街商業(yè)布局，輔以內(nèi)街式開(kāi)放模式，特具主題街區(qū)聯(lián)手打造潛質(zhì),各鋪價(jià)值最大化不成問(wèn)題。價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)9：品牌價(jià)值萬(wàn)科長(zhǎng)沙布局各極呈完整，各項(xiàng)目都成為區(qū)域標(biāo)桿，萬(wàn)科城商業(yè)當(dāng)仁不讓將成為片區(qū)商業(yè)中心內(nèi)核。2008年，萬(wàn)科西街“招財(cái)貓”計(jì)劃，萬(wàn)科火了！2010年，萬(wàn)科城市花園“芒果街”，3.8成交均價(jià)，撬熱了河西甚至全長(zhǎng)沙商業(yè)投資市場(chǎng)！2011年，萬(wàn)科金域華府“金街”，完成與世界的對(duì)話！房行東方網(wǎng)商業(yè)優(yōu)勢(shì)已然明顯……定位原則：從項(xiàng)目整體商業(yè)營(yíng)銷角度定位定位方向：大商業(yè)共榮+品牌效應(yīng)+高端形象定位思考：項(xiàng)目整體商業(yè)定位：區(qū)域商業(yè)中心萬(wàn)科城底商及內(nèi)部獨(dú)商處于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，輻射效應(yīng)略小于集中大商業(yè)，局部定位因考慮針對(duì)性商業(yè)功能定位及業(yè)態(tài)定位：打造區(qū)域商業(yè)中心的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)準(zhǔn)確的功能定位：集文化、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲等多功能為一體的風(fēng)情商業(yè)街區(qū)是》基本屬性：城市新中軸

風(fēng)情商業(yè)街區(qū)主推案名：Hometownbusinessstreet備注：強(qiáng)化品牌影響力，抬高商業(yè)期望值，制造稀缺感，突出商業(yè)核心價(jià)值，引起客戶關(guān)注?！敖帧钡母拍罡芡怀錾虡I(yè)氛圍。萬(wàn)科城商業(yè)街萬(wàn)科商業(yè)第一街備選案名：形象定位＝核心定位語(yǔ)：萬(wàn)科城商業(yè)街，長(zhǎng)沙只有一條！備選定位語(yǔ)：萬(wàn)科城商業(yè)街，站在巨人肩膀上！注：“巨人指萬(wàn)科”兩個(gè)考慮：基于區(qū)域商業(yè)空白，結(jié)合自身產(chǎn)品特點(diǎn)的考慮。基于無(wú)大商家入駐前提下的商業(yè)營(yíng)銷考慮。業(yè)態(tài)定位方向：兩個(gè)方向：以招商引進(jìn)大中型、品牌特色餐飲、休閑娛樂(lè)為龍頭帶動(dòng)商業(yè)街區(qū)發(fā)展。以定制型商業(yè)豐富商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位餐飲類休閑類超市類娛樂(lè)類其他類大型品牌餐飲，花之林、小肥羊、本土其他特色品牌餐飲……音樂(lè)主題吧、清吧、美體香熏、足浴、美容美發(fā)會(huì)所……鮮花超市、時(shí)尚超市、進(jìn)口小食、紅酒專賣……琴行、放映廳、茶樓、跆拳道、陶吧……汽車4S店、汽車美容，藥店，街區(qū)醫(yī)院、干洗店，等等大中型特色餐飲類——中西餐廳、花之林、湘西部落、小肥羊等特色品牌餐飲定制型商業(yè)業(yè)態(tài)——高檔美容、美發(fā)、養(yǎng)生吧、茶吧、街區(qū)醫(yī)院，主題超市等基于定位考慮，為使得商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力及價(jià)值充分體現(xiàn)，最快速度實(shí)現(xiàn)商鋪銷售采取怎樣的營(yíng)銷策略？惟一方向：做出商業(yè)氛圍與氣場(chǎng)我們必須解決兩個(gè)極核矛盾！租&售虛&實(shí)處理好這兩個(gè)極核矛盾，在沒(méi)有核心大商家進(jìn)駐下的制造商業(yè)氛圍、成功銷售，不成問(wèn)題！內(nèi)外焦困之現(xiàn)狀，內(nèi)憂項(xiàng)目商業(yè)從未推廣，商業(yè)平臺(tái)未得到挖掘和利用，很難在短時(shí)間內(nèi)引起市場(chǎng)強(qiáng)烈的關(guān)注。外困片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，區(qū)域整體商業(yè)價(jià)值偏低，商圈商業(yè)氛圍不濃，人氣匱乏，客戶投資不敏感。又是一個(gè)非常時(shí)期！萬(wàn)科、新鼎聯(lián)手推出“Mr.King”計(jì)劃在躁動(dòng)的地產(chǎn)市場(chǎng)下尋找財(cái)富盟友“Mr.King”解讀：誰(shuí)是金先生？金先生背后的財(cái)富故事是什么？金先生又能在萬(wàn)科城有著怎樣的財(cái)富演繹？金先生才是商業(yè)王者！你就是金先生！“Mr.King”計(jì)劃的實(shí)質(zhì)：我們?cè)趯ふ医鹣壬?，我們也在塑造金先生！是商家通路是商家?lián)盟是商家信息庫(kù)是資源整合平臺(tái)是投資信息庫(kù)是商業(yè)旗幟“Mr.King”計(jì)劃要達(dá)到的目標(biāo)：商家抱團(tuán)，投資統(tǒng)籌情感切入，心理引導(dǎo)

整合推廣，虛實(shí)并行品牌嫁接，資源整合在概念打造與現(xiàn)場(chǎng)為王戰(zhàn)略中尋求突破。您的尺度，是我們尋找的唯一依據(jù)。尋得盟友，是我們財(cái)富路上的有力保障。萬(wàn)科品牌，是我們聚積于此的投資盾牌。整體策略步走：營(yíng)銷策略招商策略推廣策略整體定位一、策略原則二、節(jié)點(diǎn)控制策略原則1隔山打牛，舉而不發(fā)熱場(chǎng)手段：用“Mr.King計(jì)劃”引起商家和投資者的共同關(guān)注，制造新聞效應(yīng)，以達(dá)到“熱場(chǎng)”的目的。旺場(chǎng)手段：通過(guò)大力“招商”，制造現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)的氛圍，以達(dá)到“旺場(chǎng)”的目的?！盁釄?chǎng)”、“旺場(chǎng)”是關(guān)鍵單點(diǎn)攻擊與拉網(wǎng)營(yíng)銷相結(jié)合大客戶攻擊方式：對(duì)己掌握的大客戶，做一對(duì)一單點(diǎn)攻擊，以懇談為主，由大客戶組負(fù)責(zé)完成。重點(diǎn)客戶攻擊方式：利用“Mr.King計(jì)劃”網(wǎng)絡(luò)進(jìn)大批商家，及他們的VIP客戶資源，做好圈層滲透。策略原則2小魚(yú)耕作，大魚(yú)游意向散戶商家逼定：對(duì)有意向的商家，深入溝通引導(dǎo)、實(shí)行鎖定，引導(dǎo)成交。品牌商家放養(yǎng)：主力商家高舉誠(chéng)意旗幟，為商業(yè)大氛圍的形成發(fā)力，做意向商家代言人。策略原則3內(nèi)卡：資格準(zhǔn)入，適時(shí)轉(zhuǎn)化，擴(kuò)大戰(zhàn)果。外卡：做好“Mr.King計(jì)劃”客戶搜集工作，進(jìn)行來(lái)訪登記，鎖定。策略原則4內(nèi)外卡，舉而不發(fā)，策略創(chuàng)新一、策略原則二、節(jié)點(diǎn)控制整體營(yíng)銷推售節(jié)奏如下：預(yù)備啟動(dòng)11.1011.17正式宣傳預(yù)備期商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研銷售人員培訓(xùn)產(chǎn)品研讀客戶資源篩選與分類11.30進(jìn)攻期廣發(fā)招募令開(kāi)展拉網(wǎng)營(yíng)銷大客戶懇談周邊商戶訪談廣發(fā)外卡12.10樣板鋪開(kāi)放圈層營(yíng)銷大客戶簽約商家選鋪價(jià)格體系聯(lián)盟商家征集令強(qiáng)攻期12.20開(kāi)盤簽約持銷期簽約回款擴(kuò)大戰(zhàn)果12.1512.30強(qiáng)攻客戶外卡繼續(xù)辦理內(nèi)卡辦理看房通道開(kāi)通線上推廣整體策略步走：營(yíng)銷策略招商策略推廣策略整體定位一、招商原則三、節(jié)點(diǎn)控制二、主題街區(qū)劃分及業(yè)態(tài)引導(dǎo)分品牌，分類別定向宣傳，釋放招商信息以品牌商家談定為主方向，帶動(dòng)其他小戶進(jìn)駐；先大商家，后小商家——高高低低，虛實(shí)相生先品牌，后散戶——戰(zhàn)略有先后，戰(zhàn)術(shù)有“雙軌”以招商的成功帶動(dòng)商業(yè)的銷售——合理配比，銷售為先招商三大原則：虛：以談定大型品牌商家進(jìn)駐造勢(shì)為突破點(diǎn)，吸引其他中小商家進(jìn)駐；（通過(guò)意向合作、加盟指定點(diǎn)等將這些品牌商家也可能成為我們的“傳聲筒”）

實(shí)：逐步談定加盟店、自創(chuàng)品牌等小商家，迅速建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍；（先行引進(jìn)一些小型商家在一期為已入住的業(yè)主服務(wù)，便利店、通訊業(yè)、特色餐飲都是比較好的突破點(diǎn)。）虛實(shí)結(jié)合，以租帶售，穩(wěn)步推進(jìn)1、采用差異化進(jìn)攻，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)招商攻略2、“放水養(yǎng)魚(yú)”法3、關(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)做為一個(gè)正在逐漸成熟期的商業(yè)地塊，小商家的進(jìn)駐關(guān)鍵是讓客戶要有足夠的信心，在此經(jīng)營(yíng)，信心源于主力店、大商業(yè)、品牌商業(yè)的進(jìn)駐。一、招商原則三、節(jié)點(diǎn)控制二、主題街區(qū)劃分及業(yè)態(tài)引導(dǎo)招商前關(guān)鍵問(wèn)題解決主題街區(qū)打造問(wèn)題解決各區(qū)域業(yè)態(tài)分布問(wèn)題業(yè)態(tài)規(guī)劃主題街區(qū)萬(wàn)利街（品牌超商，萬(wàn)象薈萃）萬(wàn)福街（品味生活，幸福居家）萬(wàn)樂(lè)街（潮流閑適，繁雅皆達(dá)）萬(wàn)德街（琴墨流香，萬(wàn)上聚德）萬(wàn)潮街（潮流百貨、活色生香）萬(wàn)尚街（流行前線，風(fēng)尚達(dá)人）在風(fēng)情商業(yè)街大主題之下，主題街區(qū)劃分，使商業(yè)規(guī)劃更具系統(tǒng)性，方便統(tǒng)一管理，經(jīng)營(yíng)更具想象空間。業(yè)態(tài)建議——1、2#棟1234567891011121314151617181920開(kāi)間4米開(kāi)間3-4米徑深8-10米徑深8-10米萬(wàn)福街（品味生活，幸福居家）此段業(yè)態(tài)建議：特色餐飲、鮮花禮品、便利超市、高檔西點(diǎn)面包店、干洗店、美容美發(fā)店社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)為主輔以潮流服飾等理由：本區(qū)域?yàn)閮?nèi)部臨街商鋪，適合打造以生活為主，主要服務(wù)本社區(qū)及周邊社區(qū)，輔以時(shí)尚生活配套，補(bǔ)充商業(yè)中心業(yè)態(tài)元素。商鋪質(zhì)數(shù)：層高5.5米。每個(gè)鋪預(yù)留煙道。面積控制，中間以47平米為主國(guó)，兩端以60-76平米為主商鋪規(guī)整，臨路，相臨商鋪可拼接成規(guī)則大商鋪。1234567891011121314151617181920開(kāi)間4米開(kāi)間3-4米徑深8-10米徑深8-10米業(yè)態(tài)建議——3、4#棟萬(wàn)福街（品味生活，幸福居家）此段業(yè)態(tài)建議：母嬰用品店、專業(yè)診所、藥房、影音數(shù)碼店、家居飾品等輔以高檔商務(wù)禮品等理由：本區(qū)域?yàn)閮?nèi)部臨街商鋪，適合打造以生活為主，主要服務(wù)本社區(qū)及周邊社區(qū)。深入高端社區(qū)，商務(wù)市場(chǎng)較大。商鋪質(zhì)數(shù)：層高5.5米。每個(gè)鋪預(yù)留煙道。面積控制，中間以47平米為主國(guó)，兩端以60-76平米為主商鋪規(guī)整，臨路，相臨商鋪可拼接成規(guī)則大商鋪。二A商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)：化解此區(qū)商鋪不臨路的不足，根據(jù)圍合設(shè)計(jì)特點(diǎn)打造圍合的主題街區(qū)，將每一個(gè)鋪的價(jià)值挖掘到最大。萬(wàn)樂(lè)街（潮流閑適，繁雅共享）打造成集潮流、娛樂(lè)、休閑為一體的情景游憩街區(qū)。風(fēng)情內(nèi)街打造123456789101112131415161718192021222324252627282930開(kāi)間米徑深約9米徑深10米開(kāi)間4米徑深8米徑深6.2米開(kāi)間8.2米開(kāi)間12.3米業(yè)態(tài)建議——13#棟、S2、S3（一層）萬(wàn)樂(lè)街（潮流閑適，繁雅共享）商鋪質(zhì)數(shù)：底商層高5.5米，獨(dú)立商業(yè)層高4.5米。底商預(yù)留煙道。底商以30-40平米為主，獨(dú)立商業(yè)以42-60平米為主商鋪規(guī)整，處于十字街口位置，內(nèi)部呈圍合布局。此段業(yè)態(tài)建議：大面積商鋪以主題餐廳、服飾、潮流百貨、瑜珈、spa會(huì)所為主，小面積特色餐飲、咖啡店為主輔以休閑娛樂(lè)場(chǎng)館，打造“魅力”文化。理由：本區(qū)域位于十字街口，是輻射城北的商業(yè)中心的重要組成部分，業(yè)態(tài)以大眾消費(fèi)為主。圍合式設(shè)計(jì)有利于打造成情景消費(fèi)游憩街區(qū)。12開(kāi)間24米開(kāi)間19.6米徑深12米此段業(yè)態(tài)建議：KTV、洗浴中心、養(yǎng)生館、休閑中心為主理由：2個(gè)大鋪面、唯一的二樓商鋪。業(yè)態(tài)建議——S3（二層）萬(wàn)樂(lè)街（潮流閑適，繁雅共享）商鋪質(zhì)數(shù)：商鋪位于二樓，層高4.5米。1、2號(hào)鋪面積分別為230、260平米。商鋪規(guī)整，處于十字街口位置，內(nèi)部呈圍合布局組成部分，僅有的二樓商鋪。附：商家訪談情況列表（調(diào)查日期：2011年9月30日.將視面積可實(shí)施情況開(kāi)展后續(xù)商家訪談工作）從新鼎對(duì)部分商家意向訪談情況來(lái)看，對(duì)區(qū)域未來(lái)發(fā)展看好，意向度較強(qiáng)的商家較多，且多為長(zhǎng)沙本土街區(qū)商業(yè)的受歡迎的品牌。主要關(guān)心點(diǎn)是主力店與區(qū)域人口數(shù)與租金。一、招商原則三、節(jié)點(diǎn)控制二、主題街區(qū)劃分及業(yè)態(tài)引導(dǎo)招商節(jié)點(diǎn)總控預(yù)備啟動(dòng)11.1011.17正式宣傳預(yù)備期商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研招商人員培訓(xùn)產(chǎn)品研讀客戶資源篩選與分類強(qiáng)攻期主力商家敲定主力業(yè)態(tài)商家普談“Mr.King”計(jì)劃的訪客接待12.20散客戶收網(wǎng)開(kāi)盤簽約持續(xù)期散客戶網(wǎng)羅主力商家簽約聯(lián)盟商家征集令整體策略步走：營(yíng)銷策略招商策略推廣策略整體定位方向：商業(yè)形象整體入市，以差異化的推廣手法，形成差異化的市場(chǎng)認(rèn)知力度：做到高調(diào)，做出商業(yè)中心王者氣勢(shì)手段：以虛帶實(shí)，隔山打牛整體思路體系：一、推廣策略三、包裝建議二、渠道建議推廣策略1情感切入，大俗大雅——通過(guò)“Mr.King計(jì)劃”，以追尋志同道合者的姿態(tài)啟動(dòng)推廣，從情感角度切入，是淡市及寒冬營(yíng)銷良策?！Y(jié)合湖南人品味特征，從娛樂(lè)、民俗角度進(jìn)行推廣設(shè)計(jì)，更通俗，更易傳播。一夜傾城——報(bào)紙、戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝、網(wǎng)絡(luò)、短信等渠道集中、全面亮相出擊，短時(shí)間內(nèi)統(tǒng)一形象，強(qiáng)勢(shì)推廣覆蓋全城?！浻布骖?，既實(shí)現(xiàn)形式上的強(qiáng)勢(shì)推廣，又改變姿態(tài)，以極具親和力的表現(xiàn)拉近與受眾的距離，傾服全城。推廣策略2小題大做，步步“精”心——通過(guò)“Mr.King計(jì)劃”把4000多平較小體量商業(yè)放大到萬(wàn)科商家聯(lián)盟下，放到區(qū)域商家統(tǒng)籌下，放到全城投資信息平臺(tái)下，描繪一個(gè)商業(yè)大藍(lán)圖。——針對(duì)樓市氛圍趨冷，客戶防線不斷提高，對(duì)客戶心理的攻艱是關(guān)鍵，每一個(gè)信號(hào)都需要在統(tǒng)一精心籌劃之下傳遞。推廣策略3具時(shí)代感形象包裝——萬(wàn)科城是在品牌體系下高端產(chǎn)品，結(jié)合Mr.King概念，包裝時(shí)代感是抽象化與具體化可行契合點(diǎn)?！哂袝r(shí)代感的話題設(shè)計(jì)，保持對(duì)時(shí)事的最高關(guān)注。推廣策略4概念：用品牌、概念創(chuàng)新為項(xiàng)目樹(shù)立高形象，形成市場(chǎng)區(qū)隔；推廣：線上推廣，線下全民造勢(shì)為主要形式，快速聚客；渠道：放大招商聲勢(shì)，以品牌商家定位引入的營(yíng)銷方式來(lái)增強(qiáng)客戶信心，促使其迅速購(gòu)買；展示：強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)展示，讓客戶放心看，放心買，放心經(jīng)營(yíng)。原則之下的推廣思路：1）準(zhǔn)備工作充足，可以事半功倍：萬(wàn)科城“尋找Mr.King”商業(yè)全民投資調(diào)查將萬(wàn)科城商業(yè)街概念滲透到市場(chǎng)，撬熱商業(yè)投資市場(chǎng)，初步積累意向客戶。短效批量戶外

短時(shí)間內(nèi)集中展示

主流網(wǎng)絡(luò)

全屏通欄信息同步

電臺(tái)，短信配合

報(bào)紙，每周集中2-3次線下席卷式招商全線鋪開(kāi)2）采取集中爆破式推廣手法：3）以直接有效的終端營(yíng)銷手段配合直接而有聲勢(shì)的長(zhǎng)效推廣影響

人海戰(zhàn)術(shù)

直接點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳拓展

圈層滲透

高端人群直接信息傳遞

資源整合

商業(yè)客戶核心資源梳理利用4）核心商業(yè)價(jià)值點(diǎn)輸出財(cái)富黃金街口，引動(dòng)財(cái)富大磁場(chǎng)城市新中軸，商業(yè)新高地交通要道，財(cái)富引擎已拉響萬(wàn)科城商業(yè)街，長(zhǎng)沙只有一條！萬(wàn)科城商業(yè)街，站在巨人肩膀上的商業(yè)中心一、推廣策略三、包裝建議二、渠道建議戶外瀏陽(yáng)橋頭、福元路過(guò)江大橋橋頭各設(shè)立一塊長(zhǎng)期戶外、市中心戶外集中投放，一個(gè)月短期內(nèi)轟動(dòng)市場(chǎng)。于2011年11月17日前所有戶外進(jìn)行更換，制造“一夜傾城”效應(yīng)。萬(wàn)科城商業(yè)街，長(zhǎng)沙只有一條！尋找金先生！82201666戶外方案：萬(wàn)科城商業(yè)街，長(zhǎng)沙只有一條！

82201666可考慮征象財(cái)富的異型戶外造型，異立于市場(chǎng)，引起關(guān)注。新增廣告位建議：麥德龍入口處廣告位，吸引以開(kāi)福區(qū)為陣地的高端客戶群，包括商人、企事業(yè)老板、學(xué)校教授、公職人員等，對(duì)項(xiàng)目也起到一定的輻射作用；美美百貨爭(zhēng)取一塊廣告位，或在臨近區(qū)域爭(zhēng)取廣告位，吸引奢侈品消費(fèi)客戶的投資目光。萬(wàn)科城商業(yè)街萬(wàn)科城商業(yè)街萬(wàn)科城商業(yè)街道旗、圍墻沿用福元路沿線道旗，建立商業(yè)王者氣勢(shì)。萬(wàn)科城商業(yè)街項(xiàng)目logo、樓體廣告，是項(xiàng)目不可缺失的包裝。色調(diào)以紅為主。設(shè)計(jì)上體現(xiàn)互動(dòng)性。如“離萬(wàn)科城商業(yè)街還有100米、50米、30米……歡迎來(lái)到萬(wàn)科城商業(yè)街”報(bào)廣豆腐塊頭版推廣模式，每周保持2-3期——以詼諧的、符合長(zhǎng)沙人特性的信息沖擊市場(chǎng)萬(wàn)科城商業(yè)街82201666萬(wàn)科城商業(yè)街82201666萬(wàn)科城商業(yè)街82201666愛(ài)上“金”先生！網(wǎng)絡(luò)0731/搜房/好房子/新浪網(wǎng)頁(yè)首要位置

萬(wàn)科城商業(yè)街82201666萬(wàn)科城商業(yè)街，尋找金先生！82201666萬(wàn)科城，尋找金先生！[1]萬(wàn)科商業(yè)街，搶占價(jià)值至高點(diǎn)[2]十余萬(wàn)高端消費(fèi)人群，一定最留金[3]城市新中軸，最好有理由[4]財(cái)富黃金街口，引動(dòng)財(cái)富大磁場(chǎng)[5]長(zhǎng)沙僅此一條萬(wàn)科城商業(yè)街[6]一條街，憑什么引得眾人矚目？{7}站在巨人肩膀上看商業(yè)世界1、勁爆揭秘：萬(wàn)科城商業(yè)街，資格準(zhǔn)入？2、商業(yè)，從不退而求其次！3、姚明，我比你高！5、標(biāo)桿一直都在，萬(wàn)科城領(lǐng)傲全國(guó)6、萬(wàn)科城吸金商業(yè)高地7、城市新中軸，萬(wàn)科城已風(fēng)光無(wú)處可藏【短信網(wǎng)絡(luò)話題、論壇炒作點(diǎn)】短信以項(xiàng)目商業(yè)信息點(diǎn)的釋放，吸引投資客關(guān)注；站在巨人肩上看商業(yè)世界，萬(wàn)科城商業(yè)街！約40-70平米黃金旺鋪，全城火爆認(rèn)籌，搶鋪熱線：82201666城市新中軸，商業(yè)新王者，萬(wàn)科城商業(yè)街！約40-70平米獨(dú)立商鋪戶戶留金！全城火爆優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)，搶鋪熱線82201666福元路，地鐵旁，商業(yè)高地，萬(wàn)科城商業(yè)街！約40-70米獨(dú)立商鋪每鋪150-280萬(wàn)，一鋪養(yǎng)三代！首批發(fā)售，搶購(gòu)熱線82201666十字金街口，財(cái)富第一街，城北中央黃金國(guó)際商圈約40-70平米旺鋪火爆招商！歡迎知名餐飲、超市、健身、娛樂(lè)等大型商業(yè)搶占財(cái)富寶地！搶金熱線82201666千萬(wàn)級(jí)財(cái)富盛宴，等你來(lái)?yè)尀?！約40-70平米獨(dú)立商鋪全城搶購(gòu)中，福元路、地鐵口大盤，敬請(qǐng)關(guān)注！搶金熱線82201666短信、網(wǎng)絡(luò)“諧”設(shè)計(jì)話題系列：全城造句，評(píng)選最高人氣獎(jiǎng)。的先生剛剛好！的投資剛剛好！階段一：階段二：的人生剛剛好！階段三：夫妻系列：其他系列：老婆愛(ài)上了金先生！老公從此改了姓！針對(duì)性媒體拓寬客戶渠道，多方位吸引客戶眼球。機(jī)場(chǎng)廣告網(wǎng)羅外地高端商務(wù)客戶萬(wàn)科城商業(yè)街報(bào)紙、雜志、樓宇廣告網(wǎng)羅企業(yè)老板。地點(diǎn)選擇如中天廣場(chǎng)、世紀(jì)金源酒店等。站在巨人肩膀上看商業(yè)世界2011、02萬(wàn)科城商業(yè)街定向拓展招商工作同步思路，主要以單頁(yè)派發(fā)為主。圈層滲透以高收入群體，及意向客戶為主的針對(duì)性的信息傳遞。針對(duì)萬(wàn)科業(yè)主群體“內(nèi)外卡”購(gòu)鋪開(kāi)展以長(zhǎng)沙特色餐飲，高端品牌娛樂(lè)品牌商家的針對(duì)性拓展宣傳大型商業(yè)集中區(qū)域拆遷戶名單收集，彩信投遞商會(huì)、高爾夫會(huì)員等針對(duì)性宣傳資源整合以新鼎多年商業(yè)及住宅客戶資源為主的資源整合利用；以最近兩年中高端客群為主的人群為主，這類人剛完成買房，故投資住宅可能性不大，但可能有能力和有興趣進(jìn)行商業(yè)投資以城北成熟富人區(qū)的住宅業(yè)主為主，如王府花園、新華聯(lián)、四季美景、雍景園等。一則因?yàn)轫?xiàng)目都是以前的老項(xiàng)目了，買房早目前處于換房期。二則買房早，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一定品牌追求以萬(wàn)客會(huì)資源的利用新鼎商業(yè)資源：萬(wàn)科西街、萬(wàn)科城花、家樂(lè)福中央廣場(chǎng)、金滿地、旺街、淘金