湖北黃石工程調研及定位報告名稱：湖北黃石工程調研及定位報告致：湖北三江房地產開發(fā)聯系人：歐陽少華自：前言報告邏輯思路三江共和城工程是湖北三江房地產開發(fā)公司第一個大型綜合體工程，也是黃石市政府商業(yè)網點重點規(guī)劃工程，因此，該工程的運作成效將對三江公司的開展戰(zhàn)略產生至關重要的影響。該工程位總體占地600畝，其中本工程重點研究、定位的北地塊占地60畝，體量較大，是開發(fā)商近期開發(fā)的最大型工程，因此，開發(fā)商對于工程的規(guī)劃極為重視。本著求真務實的態(tài)度，湖北三江房地產開發(fā)公司與廣州道本商業(yè)地產策略中心形成重要合作伙伴關系，群策群力，對工程地塊進行全面、深入的市場調研及數據分析、整合，并通過與湖北三江公司相關負責人進行廣泛、深入的交流，獲得一手的相關資料。經充分的市場調研及詳細的數據分析、總結并深入討論，我司專業(yè)籌劃組人員結合其專業(yè)經驗，已對該工程的開展策略、工程定位及工程規(guī)劃形本錢籌劃報告。該報告制定原那么為：1、以現實市場為主要依據，對黃石本地市場進行摸底式調研，了解工程地本身及其與黃石本地、黃石周邊區(qū)域的聯系，根據調研所得的一手資料綜合分析該地塊的價值及其開展前景與方向；2、根據政府近幾年的城市開展規(guī)劃，了解該市商業(yè)網點規(guī)劃，使工程的開展規(guī)劃符合城市的開展規(guī)劃，以求制定科學、合理的籌劃方案；3、從專業(yè)的角度出發(fā)，帶著問題與開發(fā)商進行廣泛交流，并結合現實數據嚴謹、科學的分析，最終制定工程籌劃報告。本報告總體思路是由大到小、從整體到具體的一個邏輯推導思路。首先從全局性就黃石的商業(yè)格局、市場環(huán)境、消費者購物習慣等綜合因素進行分析。力求了解黃石商業(yè)的開展水平、目前的現狀、未來的開展趨勢、消費者的消費習慣和購置力情況及市場競爭水平如何等情況。其次，在全面了解黃石商業(yè)情況的根底上，我司將接著對工程地塊的根本情況進行分析。了解工程自身所具有的優(yōu)勢和劣勢。結合市場環(huán)境分析工程存在的時機和威脅，判研工程可能開展的方向。再者，通過工程開展方向的判斷，確定工程開展方向后，本方案將就具體形象態(tài)、建筑規(guī)劃、業(yè)態(tài)配比等情況進行分析說明，全面刻畫工程、力求表達出工程未來的競爭能力和商業(yè)價值所在。一、黃石市整體商業(yè)環(huán)境分析黃石商業(yè)的開展水平黃石商業(yè)的競爭水平黃石市場購置力水平本工程存在的時機和威脅黃石商業(yè)的開展水平黃石商業(yè)的競爭水平黃石市場購置力水平本工程存在的時機和威脅推導黃石市商業(yè)格局特征分析推導黃石代表性商業(yè)開展狀況分析黃石未來商業(yè)開展情況分析黃石消費者消費行為特征分析二、工程地塊的特征情況分析工程地塊情況分析工程交通條件及區(qū)位條件分析工程周邊人口結構分析工程總體定位工程的功能定位工程總體定位工程的功能定位建筑形態(tài)的表現方式商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃工程開展總體思路工程開展的戰(zhàn)略工程商場應具備的商業(yè)特征工程開展的方向第一局部黃石市整體商業(yè)概況分析一、黃石城市概況：簡介：黃石市是湖北省重要的工業(yè)城市，是武漢城市圈的副中心城市，經濟受武漢影響頗大，同時黃石也是促進中部崛起的重要支點城市之一。黃石市位于湖北省東南部，長江中游南岸，東北臨長江，與浠水縣、蘄春縣、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武漢市江夏區(qū)，西南與咸寧市、通山縣為鄰，東南與江西省武寧縣、瑞昌市接壤。全市現轄大冶市和四個城區(qū)，總面積1850平方公里，其中市區(qū)面積227平方公里，全市人口252萬多人，其中常住城市人口70多萬人。黃石是湖北省一個特大城市、四個大城市的支撐點，又是鄂東區(qū)域的經濟中心，正在實施以“三優(yōu)一增〞〔優(yōu)化產業(yè)結構、優(yōu)化產品結構、優(yōu)化企業(yè)組織結構、增強城市綜合實力〕為根本內涵的二次創(chuàng)業(yè)。通過努力，力爭到2000年黃石市凈增工業(yè)產值“三個五十億〞，以開放型、多功能、現代化的工貿大城市邁向二十一世紀。黃石市礦產資源十分豐富，是全國重要的工業(yè)原材料基地之一，擁有“百里黃金地，江南聚寶盆〞的美稱。目前已發(fā)現的礦藏有能源、黑色金屬、有色及貴重金屬、非金屬礦有4大類53種，探明儲量有31種，約占全國已發(fā)現礦產品類的28%。蘊藏以銅、鐵、煤、錳、鎢、金、銀、石灰石、大理石最為著名，產量大，品位高，“江南聚寶盆〞故因此得名。黃石市是一個新興的工業(yè)興旺城市。經過四十多年的建設，已經形成了以原材料工業(yè)為主體，以大中型企業(yè)為骨干，冶金、建材、能源、機械、電子、化工、紡織、服裝、輕工、食品、醫(yī)療等行業(yè)綜合開展的工業(yè)體系，近年來，黃石服裝工業(yè)異軍突起，金牌產品“康賽〞牌T恤衫在獲得全國服裝行業(yè)唯一金獎的根底上又獲得中國十大著名商標、金橋獎等榮譽稱號；美爾雅西服占全國每年向日本出口西服總量的40%，成為全國十大名牌服裝之一。全市鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上的工業(yè)企業(yè)900多家，產品3000多種，其中有300多項產品分別獲國優(yōu)、部優(yōu)、省優(yōu)稱號。黃石市是我國著名的礦冶城市。目前，全市已到達年產6萬噸銅、100萬噸鋼、200萬噸煤、300萬噸水泥、400萬噸鐵礦石的生產能力。黃石是湖北省乃至全國重要的老工業(yè)基地和港口城市，有“江南明珠〞之美稱。黃石地處長江中流，順江126公里與九江接壤，下通上海，逆江125公里與武漢相連，上達重慶。市區(qū)建有大小碼頭39座，泊位41個，其中兩個5000噸級泊位的集裝箱外貿碼頭，可直達港澳、日本和東南亞。黃石是名人故里。黃石由古至今名人輩出，尤其是近代史上，多位名將都是出自黃石地區(qū)，如王義勛、馬龍、王平、余立金、喬信明、汪克明、吳嘉民、彭方復、賀俊偵、梅盛偉、呂作松、朱直光等人；“肯啃硬骨頭的航天專家〞劉石泉；如今的體操奧運冠軍程菲、李珊珊等。二、黃石城市場情況分析：1.1黃石城市總體狀況：黃石城市主要有以下特點：黃石具有典型的組團型城市的特點，具體表現為：以黃石市中心為核心，以鐵山區(qū)、下陸區(qū)、大治縣、陽新縣為分布組團，較為集中地分布在離黃石市中心5-50公里范圍的區(qū)域內，黃石城區(qū)及各縣市〔區(qū)〕組團式分布特征較為明顯；黃石全市人口總數約253萬，市區(qū)人口67萬人，其中：黃石港區(qū)〔17.9萬人〕鐵山區(qū)〔6.77萬人〕下陸區(qū)〔11.06萬人〕西塞山區(qū)〔24.82萬人〕開發(fā)區(qū)〔約8萬人〕另有陽新縣〔97.11萬人〕、大冶市〔88.88萬人〕，各縣市與黃石市內之間的距離并不遙遠，特別是與本案所處的交通要道位置聯系極為密切。如下列圖：小結：由此可見，黃石組團型城市的特點和中心城區(qū)距離各區(qū)、各縣相對較近的距離，為本工程的商業(yè)開展帶來了契機。其中，特別值得提出的是，黃石是一個經濟外向型，高度依賴于交通的城市，各縣區(qū)都有較為成熟的工業(yè)體系，高速公路就是黃石對外的窗口。以此來看，那么黃石的組團型城市就可以看成是一串“葡萄〞，各組團城區(qū)、縣是各個“葡萄粒〞，而接連通武黃高速與主要區(qū)、縣的干道那么可視為連接各個“葡萄粒〞的“主莖〞，起著一個主導、支配的作用。黃石具有相對特殊的城市結構，在中國城市群分布中，極少有的、其他地區(qū)的邊緣地帶與另一座地級市的主城區(qū)極為緊密地連接在一起的現象在黃石成為現實。目前，對黃石城市商業(yè)有較大影響的鄂州花湖經濟開發(fā)區(qū)在行政區(qū)劃上屬于鄂州，但是在商業(yè)和城市形態(tài)上又高度依賴黃石，對黃石經濟和商業(yè)的開展具有較大的影響；鄂州花湖經濟開發(fā)區(qū)目前屬鄂州管轄，位于鄂州與黃石港交界處。其雖屬鄂州管轄，但由于其地理位置原因，其與黃石之間的商業(yè)關系非常密切。開發(fā)區(qū)內所開發(fā)的大量樓盤，其消費對象都為黃石市民，這一帶在未來的2—5年內將形成一定的人口密度，為周邊商業(yè)帶來人口支持。注：鄂州花湖經濟開發(fā)區(qū)位于武黃高速出口處，離本案僅600米之遠，交通便利，其將來居住人口將是本案重要的目標客戶群。其中，特別值得提出的是，花湖經濟開發(fā)區(qū)由于傾斜的土地價格，同時可以便利地享受黃石較為成熟的城市配套，使這一區(qū)域成為了大量的新黃石人聚居地。黃石市政府為了便于管理，也將公共汽車、道路等與鄂州花湖片區(qū)實現全面對接，使這一區(qū)域成為“不是黃石，又是黃石〞的生活居住特區(qū)。目前，鄂州花湖片區(qū)開發(fā)的樓盤主要有：中央美地、康盛家園、航宇香格里拉等眾多樓盤。據我司對鄂州花湖片區(qū)的樓宇進行調查，其開發(fā)情況如下：以下為本司對鄂州花湖經濟開發(fā)區(qū)及周邊區(qū)域所作的樓盤情況調研：樓盤名稱地理位置工程進展情況樓盤名稱地理位置工程進展情況1東方裝飾城迎賓大道888號三期在建10中央美地花湖開發(fā)區(qū)振興大道168號局部在建2天方百花園湖濱大道與花湖路交匯處三期在建11華順·中心廣場花湖大道西側已建3佰利花園大泉路與花湖路交匯處一期在建12人信·假日威尼斯振興大道局部在建4新港.陽光花城迎賓大道16號二期在建13濱都麗園黃石迎賓大道北側，緊鄰人信假日威尼斯別墅小區(qū)已建5迎賓御園迎賓大道與湖濱路交匯處在建14上上坊振興大道特1號在建6聚龍.花湖名苑鄂州市花湖開發(fā)區(qū)鄂城大道在建15錦繡江南振興大道已建7康盛家園花湖開發(fā)區(qū)振興大道已建16天行御景花園黃石迎賓大道與鄂州大道交匯處局部在建8東方華爾街鄂州大道特8號在建17花湖新天地振興大道假日威尼斯對面在建9航宇·香格里拉鄂州花湖開發(fā)區(qū)振興大道168號已建18小城故事鄂州花湖開發(fā)區(qū)16路終點站錦繡江南小區(qū)大門旁已建以上樓盤，不僅包括鄂州花湖經濟開發(fā)區(qū)的工程，而且包括一些鄰近花湖經濟技術開發(fā)區(qū)，位于黃石迎賓大道、花湖大道兩旁的工程。這意味著目前這一片區(qū)雖然人口分布不多，但是在未來可預期的2-5年內，將有大量人口入住，形成新的人口居住群。據我司的市場調研統計、分析，可知周邊的樓盤小區(qū)及預期居住人口數量如下：樓盤名稱地塊描述人口居住情況目前居住情況預期未來2-5年居住情況佰利花園位于大泉路與花湖路交接處，工程地旁。目前一期在建兩棟小高層，分別是33層和28層，樓盤在售當中，預期住戶約1500多人，前方村莊即將開發(fā)拆建作為二期開發(fā)樓盤。0預期3000多人天方百花園湖濱大道與花湖大道交匯處，一二期已交房，三期一組團為2021年入住1萬人1.5萬人東方裝飾城位于迎賓大道上，目前一二期已售完，住戶約3000人3000人5000人三江共和城〔工程地南塊〕工程南地塊01.5萬人鄂州花湖經濟技術開發(fā)區(qū)鄂州花湖經濟技術開發(fā)區(qū)，約有常住人口1.2萬人，房地產形成了以錦繡江南小區(qū)、武漢人信·假日威尼斯小區(qū)和浙江航宇·香格里拉小區(qū)為龍頭的風格各異的房產品牌。在未來３－４年時間里，這里將開展成為１０萬人以上的商住區(qū)，預計其中九成人口是黃石戶籍。1.2萬預期10萬人工程地周邊其他樓盤其他周邊零散分布的樓盤已售完入住、待建、在建等，如迎賓御園、新港.陽光花城等一期已在建開盤出售，預期2021年入住。3000人8000人總計2.8萬人14.6萬人小結：黃石是一個重工業(yè)城市，以西塞區(qū)為代表的老城區(qū)空氣質量不佳，居住環(huán)境并不理想。黃石較為理想的居住區(qū)其實是以磁湖為圓心的居住區(qū)，但是磁湖周邊可供居住的土地有限，以鄂州花湖片區(qū)為代表的居住區(qū)和迎賓大道、花湖大道、大泉路兩側的居住區(qū)其實是黃石的宜居之地，再加上鄂州花湖片區(qū)地價和房價相對黃石中心城區(qū)較低，這一現實也促使了這一片區(qū)的房地產開發(fā)成為黃石新的熱點。但是，由于這一片區(qū)是近兩年來才開始逐步開發(fā)，目前生活配套不全、居住人口有限，而大泉路、迎賓路及花湖路一縱兩橫的道路格局必將形成黃石新的人居集中地。因此，我們可以預期的周邊居住人口加上流動人口因素，工程地周邊在2—5年內將形成15萬人口居住的規(guī)模，這為本工程的商業(yè)開展提供了堅實的根底。黃石是大武漢“1+8〞城市群綜合配套改革試驗區(qū)的重要組成局部，長期以來，受地緣因素的影響，黃石的商業(yè)受武漢影響較大，中高端消費都流往武漢，導致本地的商業(yè)開展動力缺乏，處于被拉動的狀態(tài)；目前黃石市內商業(yè)開展較為落后，各區(qū)、縣商業(yè)都只能滿足市民根本生活消費，尚無較高檔的消費載體，但是，在黃石市這樣一個礦業(yè)型城市，其本身是具有一定中高消費層次的消費群體的，而這一局部能產生中高消費的人群卻流往武漢，被武漢所拉動。這與黃石至武漢的交通便捷也具有相當大的聯系，同時也與黃石本地無滿足這一局部消費群體的商業(yè)設施有關系。目前，黃石市內前往武漢的交通路徑有：經武黃高速公路前往武漢；武黃高速是黃石市內最重要的一條高速公路，東西走向，東接黃石長江大橋、黃黃高速和正在修建的大廣高速，直通黃梅、大慶等市；武黃高速西接武九鐵路、直通鄂州、武漢，是黃石對外交流的主要高速路段。注：本案位于武黃高速的出口處右拐約500處，是黃石各縣市通往武漢的咽喉之地。乘坐“武漢——黃石〞城際鐵路前往武漢〔在建，方案在2021年完成建設〕；武漢至黃石、黃岡、孝感、咸寧城際鐵路，于2021年3月開工，四條城際鐵路的開通將拉開武漢城市經濟圈的序幕。此城際鐵路比輕軌更快，比客運列車發(fā)車頻率更密，全部采用時速200公里以上的動車組。兩年半后，武漢至孝感、黃岡、黃石、咸寧“半小時鐵路圈〞形成。城際鐵路將放大武漢在江漢平原的輻射力，并與武廣高速、滬漢蓉、武九鐵路一道，成為效勞人口更多的快速鐵路網?！惨韵聻槲錆h至黃石、孝感、黃岡及咸寧的城際鐵路圖〕其中，武漢至黃石城際鐵路線路：

從武漢站起—南湖東—流芳—花山—葛店南—樊口西—鄂州城際場—鄂州東—花湖—黃石北—大冶北〔如下列圖〕。線路長97公里，直達26分鐘。隨著武漢經濟圈的城際交通建設，黃石與武漢、大冶的關系進一步拉近，黃石至武漢、大冶至黃石、大冶至武漢都將在半小時內完成。這一大跨越對于本案人流的拉動力來說無疑是一個非常重要的創(chuàng)舉。由武漢至黃石城際鐵路的線路可以看到，其中的兩個站點是“花湖〞和“黃石北〞，而本案正是位于這兩站點的中心位置，這為本案交通優(yōu)勢錦上添花，對工程日后“截留客戶〞的商業(yè)定位開展至關重要；小結：本工程地塊處在黃石市武黃高速出口不遠處，是黃石市內及周邊縣市前往武漢的交通咽喉，這是本案一個非常有利的優(yōu)勢。本工程的交通優(yōu)勢將為本工程帶來擴散的消費人群，即本工程對大治、下陸、鐵山等消費群體的交通阻截力，這是本工程商業(yè)開展的重要優(yōu)勢條件。此外，需要特別強調的是武黃城際鐵路的交通會聚能力。武黃城際鐵路建成通車之后，將構筑更為便捷的武黃交通經濟圈，將成為武漢至黃石最重要的交通方式之一。本工程位于武黃城際鐵路花湖站與開發(fā)區(qū)站之間，距離最近的花湖站僅1.5公里路程，距離開發(fā)區(qū)站僅3公里路程，位于兩個站點中間的位置，遠期交通優(yōu)勢更加突出。1.2黃石整體商業(yè)分析：黃石市城區(qū)商業(yè)概況：黃石市城區(qū)主要沿長江、磁湖分布，磁湖以東、長江以西分布黃石港、勝陽港、西塞山三大主要居住、商業(yè)區(qū)域；磁湖以東主要區(qū)域為鄂州花湖經濟開發(fā)區(qū)，屬鄂州管轄地帶，目前商業(yè)及住宅用地不多；磁湖以南為縣級市大冶市，磁湖以東為鄂州市。由此可見：黃石目前市區(qū)土地資源非常稀缺，商業(yè)集中度高，在未來也已無大體量的商業(yè)土地出讓〔市區(qū)只有中心醫(yī)院旁的軸承廠地塊，如下列圖〕。因此，黃石市區(qū)商業(yè)開展空間有限。隨著經濟的開展和人口增長的需求，黃石商業(yè)勢必向城市邊沿地帶開展，這就給本案帶來了開展的契機。黃石市主要商業(yè)布局：黃石傳統的商業(yè)分布為一個傳統市級核心商圈，一個傳統商貿區(qū)、一個新興商圈及各縣區(qū)的小型商圈?！踩缦铝袌D〕黃石目前整體商業(yè)狀況仍比擬單一，未成體系，主要商圈仍集中在長江邊一帶的勝陽港街辦和上窯小商品綜合批發(fā)市場一帶。商業(yè)自東向西不斷減弱，中部由磁湖隔開，沿磁湖周邊更無甚商業(yè)氣氛?！耙粋€市級核心商圈〞即“勝陽港商圈〞——該商圈以交通路為核心，南自頤陽路、北至天津路、西起武漢路、東至黃石大道，面積約１平方公里范圍，是黃石開展最早的商業(yè)區(qū)，也是目前為止黃石最繁華的市級核心商圈。“一個傳統商貿區(qū)〞即“上窯小商品綜合批發(fā)市場〞商圈——該商貿區(qū)面臨長江碼頭，緊靠火車站，水陸交通十分便捷。這里是黃石商貿的發(fā)祥地，早在五十多年前，這里便是黃石的商業(yè)中心，商賈云集，交易興旺。上世紀八十年代，這里建成了鄂東南地區(qū)最大的小商品綜合批發(fā)市場，成為黃石與周邊市縣、鄉(xiāng)村商品和物資交流的樞紐和集散地，被譽為黃石的“漢正街〞?！耙粋€新興商圈〞即“黃石港區(qū)北片區(qū)延安路一帶〞——近年來，隨著金港、中百、中商以及武商、國美等零售業(yè)巨頭的紛紛進駐黃石港北片區(qū)的延安路一帶，給原本只有零散商業(yè)的非商業(yè)核心區(qū)帶來了更為活潑的商業(yè)景象，方便了城市邊緣區(qū)居民的日常根本消費，受到了居民的歡送，這也將促使延安路一帶的另一核心商業(yè)區(qū)的形成。“各縣區(qū)的小型商圈〞即陽新、大冶、鐵山等縣市〔區(qū)〕各自形成的滿足當地居民的小型商業(yè)圈。這些周邊縣市的商業(yè)開展都較為落后，但是隨著經濟的開展也在不斷的轉型當中，不斷向城市化轉變。1.3黃石商業(yè)開展水平分析：開展水平和現狀：商業(yè)發(fā)育程度不高、商業(yè)配套嚴重缺乏〔1〕黃石組團型商業(yè)分析：黃石港區(qū)組團：黃石港區(qū)是湖北省黃石市的中心城區(qū)，位于鄂東南，黃石與武漢及周邊地區(qū)的重要交通交匯處。其管轄的勝陽港街道是黃石城區(qū)乃至黃石市商業(yè)最密集的商圈，此商圈也是黃石傳統的商圈，滿足人們日常根本生活消費。西塞山區(qū)組團：西塞山區(qū)位于長江中游南岸，黃石市東部。東與陽新縣湋源口鎮(zhèn)交界；西與下陸區(qū)南湖鄉(xiāng)為鄰；南與大冶市四棵鄉(xiāng)、汪仁鎮(zhèn)相連；北與浠水、蘄春隔江相望；西北與黃石港區(qū)勝陽港接壤。西塞山區(qū)商業(yè)主要表達在上窯小商品綜合批發(fā)市場，此批發(fā)市場是黃石商貿的起源地，一直是黃石的一個傳統的小商品商圈，能滿足西塞山區(qū)居民的日常生活所需；鐵山區(qū)組團：鐵山區(qū)黃石國家礦山公園、鹿獐山公園是黃石兩大風景區(qū)，是黃石礦業(yè)城市的一個代表。鐵山區(qū)距離黃石主要商業(yè)區(qū)較為遙遠，其主要商業(yè)也只能滿足根本生活所需，并無較大型、綜合商業(yè)；下陸區(qū)組團：下陸區(qū)位于黃石西南部，其商業(yè)主要為社區(qū)型商業(yè)，不成體系；陽新縣組團：陽新縣位于黃石東南部，離黃石較遠，其商業(yè)較為自主，但是也尚處于一種初級開展型商業(yè)，商業(yè)集中度不高，尚未大型大型購物中心，某些大型消費還得依賴于黃石、武漢等市區(qū)。大冶市組團：大冶市是黃石管轄的經濟實力最強的一個縣級市，位于湖北省東南部，長江中游南岸，地處武漢、鄂州、黃石、九江城市帶之間和湖北“冶金走廊〞腹地，城市主要以冶礦業(yè)為主，工業(yè)是大冶主要的經濟支柱。其主要商業(yè)區(qū)主要集中于大冶大道以觀山路為分界的南段及新華路與大冶大道交接的十字路口段，商業(yè)非常零散，主要還是以住宅底商的商鋪組成，較大型商業(yè)設施也只有中百、中商兩家超市還有以工貿家電為代表的家電賣場。大冶的中高檔消費也大多流失到武漢，中檔的流到黃石，其本地商業(yè)只能滿足人們日常的根本生活消費，不能滿足高消費人群的消費需求。目前，大冶在建的“大冶雨潤國際廣場〞是總體體量達24萬平方米，是大冶第一個定位為綜合體的集住宅、購物、娛樂、休閑的商業(yè)工程。該工程情況如下：工程名稱工程定位工程規(guī)模工程地址竣工時間大冶雨潤國際廣場鄂東南最大規(guī)模、最時尚、檔次最高的、集五星級酒店、高檔住宅、高檔百貨、國際數碼影院、游戲廳、特色商業(yè)街、文化中心、零售商戶為一體的多功能商業(yè)綜合體?？偼顿Y：10億元；總建面：24萬㎡的大型高檔綜合性廣場新冶大道與下黃東路交會處2021年效果圖 該工程為大冶第一個大體量的商業(yè)綜合體工程，但是是否經營成功，該工程將有何走向，仍需要我們拭目以待。小結：由黃石商業(yè)分析可知，黃石各組團商業(yè)都處于一種較初級的開展階段，商業(yè)是隨著居住人群自然形成，并無成型的規(guī)劃，更無一個大型的集中式購物中心滿足人民的消費。也正因為各組團商業(yè)存在的這樣的缺乏，才使其高消費人群的消費力流向武漢。由此可得出的啟示是：①、本案是組團型城區(qū)居民前往武漢的交通咽喉，在此打造能夠滿足各組團流失消費力的商業(yè)體，從而截流往武漢的消費群體具有現實的支撐點；②、工程本身具有一定的交通優(yōu)勢，但如何善加利用現有的交通優(yōu)勢，發(fā)揮遠期交通優(yōu)勢，從而吸引各組團的高消費群體前往是本工程著重要解決的問題之一?！?〕黃石城區(qū)商業(yè)開展現狀分析：目前黃石商業(yè)主要集中在勝陽港的交通路、南京路、廣場路、武漢路一帶。其商業(yè)形態(tài)主要為街區(qū)式商業(yè)為主，中小型超市、百貨為輔，市場是在城市開展的過程中形成，商業(yè)形態(tài)依然是一種初級、粗放型商業(yè)。由于此商圈是黃石最早開展起來的商圈，目前業(yè)態(tài)比擬齊全，因此，雖然該商圈尚無標準體系，但是還是黃石人消費的主要場所?？墒?，從長遠開展的角度來看，人們隨著生活、消費水平的不斷提高，該傳統商圈開展的弊端也正不斷顯現：市場自發(fā)形成，無規(guī)劃、無統一管理體系，商品質量、檔次都難以保證；交通路交通路以交通路為例，其雖為黃石中心商業(yè)區(qū)唯一的一條步行街，但是其卻無任何供消費者休憩的配套，停車位的配套更是缺乏，車主只能往路邊?？?，且該步行街還不時作為舉辦各大商業(yè)活動〔如美食節(jié)〕的場所，以致步行街環(huán)境不盡人意。同時，其商品種類多為服飾、鞋襪，難于滿足消費者的各種需求，這將制約其向前開展。隨著商業(yè)市場的不斷開展，消費者的消費水平不斷提高，其商業(yè)配套嚴重缺乏；以停車位為例，我司市場調研期間，對黃石市中心商業(yè)區(qū)的停車位做了以下統計數據：地段停車位數量〔單位：個〕停車位分布情況黃石大道工人文化宮廣場至黃石大道與頤陽路交接路口段315文化宮廣場商業(yè)街周邊：115個，磁湖夢娛樂城前：20個速8酒店前：35個，工商銀行前：25個其他沿街單位、路邊等共140個南京路全段140主要為沿街劃分停車位消防路全段30沿街分布廣場路全段227其中沿街雙邊停車位共計150個，瑞來斯酒店前20個，黃石體育館內〔接廣場路通往文化宮廣場前方〕57個交通路全段254其中沿街雙邊街道停車位184個，水之夢停車位40個，其他30個頤陽路：與武漢路交接口至與黃石大道交接口段274沿街停車位：124個，金花酒店停車場80個，其他70個武漢路205沿街50個停車位，楓葉紅美食廣場前30個，楓葉紅美食廣場后面某停車場100個天津路70全段路禁停，美的專賣場前25個，艷陽天酒店前25個，其他20個總計1515由以上調研數據分析可知：黃石市內主要街區(qū)并無大型停車場，僅有的露天停車場與規(guī)模太小，不管是主要商業(yè)街區(qū)，還是大型商業(yè)設施停車場配套都顯缺乏，車輛多為沿街分布，市內主要商圈的總停車位才相當于一個大型商業(yè)設施的停車配套：1515個，這顯然是不能滿足目前商業(yè)市場開展狀況的。目前黃石尚無大型綜合體商業(yè)工程，商業(yè)分布仍非常零散，消費者的“一站式〞消費理念有待培養(yǎng)。由黃石市市區(qū)商業(yè)分析可知，黃石中心商圈沿黃石大道呈帶狀分布，其西面大局部面積為磁湖。目前，中心商業(yè)區(qū)多為舊區(qū)建筑，商業(yè)體量都比擬小，土地已處飽和狀態(tài)，導致大型購物中心已無足夠開展空間，這也是黃石為何一直沒有大型商業(yè)綜合體的主要原因。由此缺乏已引發(fā)或將引發(fā)以下現象：①、迄今為止沒有一家具有國際品牌效應的大主力店進駐黃石，如沃爾瑪、家樂福、易初蓮花等；由于主城區(qū)商業(yè)開展空間受限，黃石商業(yè)將向城市邊緣拓展；黃石港城市片區(qū)土地空間較大，交通便利，開展?jié)摿^大。目前黃石地產開發(fā)商對大型商業(yè)設施的開發(fā)信心缺乏；黃石中心商圈土地已處飽和狀態(tài)。政府要實施規(guī)劃也只能是舊城改建，實施難度大，直接制約中心商業(yè)區(qū)的升級和開展。由此導致黃石地產開發(fā)商對黃石大型商業(yè)信心缺乏，即便是在市中心新建的較大型商業(yè)體，也都采取銷售商鋪的開發(fā)方式。以位于市區(qū)主要道路武漢路的大上海廣場為例，其定位為綜合體工程，商業(yè)占地6萬多㎡，但是其商鋪卻全部用于銷售，這雖能降低開發(fā)商的開發(fā)難度，但是卻同時也將使這一工程在商業(yè)上無多大的作為。以下為我司調研期間所了解大上海廣場的根本情況：工程名稱工程定位工程規(guī)模工程地址物業(yè)售價大上海廣場以購物、餐飲、娛樂為一體的黃石市商業(yè)地標?？偨妫?8萬㎡，分兩期建設；商業(yè)面積：6萬㎡武漢路55號商鋪售價：最高45000元/㎡；住宅售價：3000～3400元/㎡效果圖黃石中心商圈外的零散商業(yè)多為家居裝飾業(yè)，普通生活消費都往中心商圈消費。黃石中心商業(yè)區(qū)黃石中心商業(yè)區(qū)經市場調研了解，黃石地區(qū)住宅底商多為家居裝飾商業(yè)，如湖濱路、黃石大道北段，雖是城市主干道并擁有大量居住人群，但其餐飲及提供日常生活的小便利店都非常少，幾乎是處于零的狀態(tài)。這就說明黃石的配套商業(yè)觀念比擬弱。1.4黃石商業(yè)開展趨勢分析城市在開展、商業(yè)在開展、人們的消費習慣也在不斷的轉變。黃石核心的商業(yè)區(qū)域存在如此多的弊端，其開展勢必難以再上一個臺階、檔次形象也難以提高、配套難以改善、而商業(yè)規(guī)模又需要進一步開展的情況下，黃石的開展趨勢必然如下：由城市的中心不斷向邊緣帶拓展；目前黃石核心商業(yè)區(qū)的最大缺乏便是商業(yè)空間狹小、商業(yè)配套缺乏、檔次不高、購物環(huán)境不理想等。這就使得黃石的商業(yè)必須向地域更廣闊的邊緣地帶開展?；ê蟮缹⒊蔀槲磥砩倘﹂_展的主干道；經以上分析可知，黃石港北片商業(yè)區(qū)將成為黃石城市開展的主要方向，目前這一片區(qū)雖然缺乏足夠的人口和商業(yè)設施，但是隨著這一片區(qū)房地產工程的開發(fā)建設和交通作用的進一步突出，在交通和人口的雙重帶動下，以花湖大道為主軸的商業(yè)主街將最快成型。目前，聯通武黃高速、大泉路的橫向道路主要有迎賓大道和花湖大道，但是，兩相比擬，我們可以判斷：花湖大道在商業(yè)環(huán)境方面更具優(yōu)勢，將成為黃石港北片的主要商業(yè)街。原因如下：①、迎賓大道分析：迎賓大道是連接黃石高速的主干道，車流量大，屬快車道，且中間設置了寬大的隔離帶，這樣勢必使道路兩邊難以形成良好的商業(yè)氣氛。因此，迎賓大道雖是連接高速與城區(qū)的交通要道，但是其不適宜零售商業(yè)的開展，只適宜較大型的專業(yè)市場開展，如家居建材、汽車城等商業(yè)的開展。以下為我司市場調研所統計的從武黃高速至其出口分流的兩條大道〔迎賓大道、大泉路〕的車流量：高速出口開往大泉路與迎賓路的車流情況統計：道路名統計時段車流數量〔單位：量〕大泉路8：40—9：4015915：45—16：45245迎賓大道8：40—9：4027315：45—16：45501總車流量〔單位：量〕8：40—9：4043215：45—16：45746由此可見，迎賓大道是一條車流主干道，車流量大，流經迎賓大道的城市的東西向車流是流經大泉路的南北向車流的兩倍左右，迎賓大道適合開展專業(yè)型市場。②、花湖大道分析：相對來說，花湖大道也臨近武黃高速路口，為雙車向道路，但是它更加容易形成商業(yè)氣氛。為什么呢？因為：花湖大道雖然也是城市主干道，但中間無隔離帶，道路兩邊都有住宅和商業(yè)，易于形成商業(yè)氣氛。且花湖大道為東西走向，與主城區(qū)及主要商業(yè)區(qū)域的主干道相連，與迎賓大道走向一致，輻射面廣，是一條具有良好先天條件的商業(yè)道路，該道路在將來商業(yè)的帶動下，必定是黃石新商圈的主要商業(yè)干道。我司在市場調研對花湖大道車流量做了以下統計：武黃高速至大泉路與花湖路車流情況統計：道路名統計時段車流數量〔單位：量〕高速路口、振興路、迎賓路會聚至大泉路11：00—12：001152〔雙向〕16：00—17：001290〔雙向〕花湖路11：00—12：00757〔雙向〕16：00—17：001023〔雙向〕高速路至大泉路及花湖路總車流量11：00—12：00190916：00—17：002313由此可見，從高速公路口以下，會聚至大泉路、花湖路的車流量相當大，分別在上午及下午的黃金時段到達了1909車次至2313車次，花湖大道具有良好的交通優(yōu)勢，作用勿庸置疑。由街區(qū)商業(yè)向大型集中式商業(yè)開展街區(qū)商業(yè)的另一弊端是無統一的管理和經營，從而使得產品的檔次和形象無法提升。但是，隨著人們生活的提高，對購物環(huán)境、商業(yè)的品質和品牌的要求也進一步提高，檔次也隨著上了一個階梯。在本地商業(yè)未能滿足消費需求的情況下，黃石的高檔消費大局部都流失至武漢。這就為大型的集中式的商業(yè)的開展提供了實施的充份必要條件。小結：由黃石市商業(yè)現狀及開展趨勢可知，黃石市區(qū)商業(yè)未來的開展核心為：截留前往武漢的、具有目的性的消費人群，這一局部消費力對商品的檔次、商場的環(huán)境、停車便利性、購物的體驗感都有較高的要求，但目前這一局部消費需求在本地無法得到滿足。這一局部消費群體由于黃石的礦業(yè)型城市的特點而具有良好的根底，同時隨著經濟的開展和人們生活水平的提升不斷擴大消費基數。黃石商業(yè)將向中高檔次、集中式商業(yè)開展，而非市區(qū)內現有的的日用生活型消費。黃石至武漢雖距離有78.8公里之遠，黃石人的高檔消費都被武漢所拉動，經濟也由黃石輻射至武漢。目前黃石的商業(yè)也在不斷的開展，競爭不斷劇烈，但是消費人口畢竟有限。因此，如果黃石未來商業(yè)要開展，就必須吸引周邊縣市消費人群、截留前往武漢消費的人群。而滿足截留消費人群的商業(yè)工程必須具備以下條件：A、必須為大型綜合體購物中心，在建筑理念上以接近、不落后于武漢同類型商業(yè)開展水平為基準；B、集中式商業(yè)必須具有2萬㎡以上的國際級大型主力店來拉動人流，促動商業(yè)盡快成型；C、工程必須具有遠見性，必須有更為完善的商業(yè)功能配套，如大型停車場等，以滿足汽車時代的消費需求?？偨Y：從黃石市商業(yè)格局分析得出，黃石市暫時還沒有一個能全方位滿足消費者購物、休閑、餐飲、娛樂及社交的綜合性商圈，商圈功能同質性較高，根本都是中檔偏低的消費檔次，百貨業(yè)的檔次趨于同質化且商場配套極不完善，中高消費群體流失嚴重。由此可見，一個能滿足人們各種消費的綜合性消費體對黃石市消費者來說是具有較大吸引力及需求性的。1.5、黃石消費者的消費行為特征：◆消費習慣特征：消費習慣的行成，一方面取決于消費者內心的消費需求，另一方面也取決于一個市場發(fā)育程度和健全程度等，它為消費者在現有的根底上提供了可選擇商品的豐富性與否。正因為這樣，一個市場的開展水平同樣會左右消費者的消費行為，消費行為具有導向性。由于黃石市以往的商業(yè)是街鋪、超市商業(yè)為主，故市場上呈現出來的消費特征之一就是：黃石消費市場以中低端消費為主，高端消費市場流失嚴重。原因：〔1〕、隨著近年來城市的開展，黃石市人民生活水平不斷提高，人均可支配收入逐年增長，消費層次也由日常生活消費向高端消費轉型；〔2〕、隨著人民對城市消費功能要求的提升，老商業(yè)街的商業(yè)設施明顯滯后，根底的商業(yè)設施已不能滿足人民的消費需求，消費設施功能不全與消費層次不斷提升的矛盾越來越劇烈，導致潛在的消費力沒有得到挖掘，從而影響商業(yè)的進一步開展；〔3〕、較大型的綜合性超市越來越多，業(yè)態(tài)越來越齊全，消費的功能開始發(fā)生轉變，消費者由需求消費轉化成選擇性消費；〔4〕、中低端消費根本得到滿足，但是高端消費群都流失到武漢消費。消費階層兩極分化，中高檔次消費市場顯現空白；在黃石市內，金虹大廈是群眾認為較高檔、品牌較齊全的商場，可是其體量不大，品牌也是國內二、三線品牌居多，只滿足中檔消費階層。對于要求較高檔次、較高風格的消費群,黃石市場還是處于空白狀態(tài)，因此消費人群外流到武漢市消費。整體消費觀念較為落后，對大型綜合體商業(yè)仍無清晰概念。目前，較大型的綜合超市在黃石開展迅速，受黃石市民歡送?？梢?，環(huán)境舒適、產品齊全的商業(yè)設施還是黃石消費者非常熱衷的。但直至今天，黃石市仍無一個大型綜合體商業(yè)工程。因此，黃石消費者對于目前在很多大中城市開展迅速的“一站式〞購物綜合體仍無清晰認識，更不能體驗其“一站式〞購物的便利之處。換言之，對于黃石的消費者來說，消費習慣仍無固定，但卻向環(huán)境舒適的方向傾向著，其消費的導向性非常強?？梢?，黃石的消費者對于新、奇、特的商業(yè)體還是有很大的選擇空間的，黃石市民的消費是具有引導性的。帶來的思考：消費市場仍具有空白點、消費者的消費行為具有引導性，這將為本案未來開展提供了契機；工程的工作重點在如何吸引顧客前往消費的同時，更關鍵的是如何有效的常期留住顧客的心。1.6消費者購置力分析左圖2003-2021年黃石市人均GDP右圖：2003-2021年社會消費品零售總額及其增長速度如上兩圖可知，在中國同等行政級別的地級市當中，黃石的人均GDP處于較高水平，社會消費品零售總額也處于較高位置，這一數據顯示黃石具有較強的消費實力和根底。2021年黃石市人均GDP幾乎不受金融危機影響，一直持穩(wěn)定的增長趨勢，直至2021年，黃石人均GDP已接近我國沿海較興旺城市水平。結合黃石社會消費品零售總額及其增長速度圖可知：黃石社會消費品的增長雖有所波動，但總體還是持增長趨勢，在2021年年增長更高達23.21%，到達了近五年來的增長的最頂峰。通過以上兩組宏觀數據的分析，不難得出以下的特征：黃石整體經濟運行情況良好，受外界因素影響較??；黃石居民生活水平屬于中等偏上階層，消費購置力較為強勁，社會零售品需求量巨大。1.7、黃石商鋪租金水平及房地產開展狀況簡述：在把握了黃石整體商業(yè)的開展水平、特征和消費者行為特征的情況下，以下將就黃石的各個市場的調研情況進行簡述：◆主要街區(qū)的平均租金水平：路名租金〔元/㎡/月〕路名租金〔元/㎡*月〕黃石大道80～200蕪湖路60～80武漢路80～150頤陽路40～50交通路150～300湖濱路60～80南京路100～200廣場路150～180湖濱路南京路武漢路路湖濱路南京路武漢路路交通路廣場路頤陽路交通路廣場路頤陽路蕪湖路街景黃石大道街景蕪湖路街景黃石大道街景商鋪售價調查：新建商鋪售價：9000～45000元/平方米黃石的商鋪租金與國內三、四線地級市的水平根本接近，即主要商業(yè)地段的租金處于150-200元/平方米/月的水平，這一局部商鋪主要集中在黃石大道、武漢路、交通路、南京路、廣場路沿線，經營的商品品牌也與國內同類型城市接近。但是，一個值得注意的現象是：黃石市中心地段的商鋪售價具有典型的礦業(yè)型城市的特點，以大上海臨街商鋪為例，其商鋪的最高單價到達45000元/平方米，首層臨街商鋪均價到達30000元/平方米左右，且商鋪面積較大，總價偏高，這證明黃石人對商鋪的投資需求強烈，投資能力較高。以大上海多個總價上千萬的商鋪推售現象來看，只要黃石人認可了商鋪的價值，投資能力是勿庸置疑的。房地產宏觀投資環(huán)境分析：自2005年以來，黃石的房地產投資開展穩(wěn)定，年商品房銷售面積均位于80萬至118萬平方米之間，由于近年房價增長較快，2021年和2021年的商品房銷售面積相對2007年均有一定程度的下滑，但商品房施工面積卻在持續(xù)攀升，這些增加的房地產面積將在未來2-5年內持續(xù)釋放。目前，黃石商品房的分布主要位于黃石港區(qū)，舊城拆遷改造的本錢較高。另外鄂州花湖片區(qū)的房地產銷售未計入黃石的房地產統計報表，但主要的購房對象都是黃石人，同樣是黃石房地產經濟中一個不可分割的組成局部。時間商品房施工房屋竣工商品房銷售商品房銷售面積萬㎡漲幅面積萬㎡漲幅面積萬㎡漲幅總額億元漲幅2021年325.57.1%無統計無統計67.1-39.0%無統計無統計2021年302.59.8%77.90.7%93.2-21.4%207．5無統計2007年275.46.5%77.3-27%118.618.8%229．5無統計2006年258.627.3%105.967.7%99.724.4%無統計無統計2005年203.149.4%63.1-2.9%80.265.9%無統計無統計綜上兩表所示，黃石市近幾年來的房屋施工面積不斷擴大，但受金融危機影響，房地產業(yè)銷售面積有所回落。雖有所回落，但經我司走訪調研，發(fā)現黃石中心商圈區(qū)域外的房地產業(yè)迅速崛起，這幾年開展迅猛。結合黃石固定資產投資圖分析，黃石近幾年來房地產投資所占比例越來越大，2021年全市房地產投資21.53億元，占全社會固定資產投資的9.3%左右?？梢?，在不久的將來，黃石房地產投資市場看好。黃石市場調研小結：通過市場調研和分析，我司認為黃石市場的幾個關鍵特征，以及這些關鍵特征所帶來的思考性問題如下：一、黃石消費水平與消費檔次的關系；黃石高消費水平的消費者被武漢所拉動，本案如何利用地源優(yōu)勢，來平衡黃石消費水平與消費檔次的關系？如何實現吸引原本被武漢所拉動的高消費群體？二、黃石商業(yè)開展仍處于初級階段的特征；如何理解黃石商業(yè)處于初級階段的真正含義？本工程該如何運用自身優(yōu)勢來創(chuàng)造黃石商業(yè)的新紀元，以彌補黃石商業(yè)開展的缺乏和穩(wěn)固自身在黃石的商業(yè)地位？三、黃石消費者消行為特征：黃石消費者的購置根底是良好的，關鍵是引導，那又該如何引導？黃石房地產投資市場看好，工程的開發(fā)重點將在于持有的那部份商業(yè)，這部份商業(yè)該如何打造，以最終實現其價值？第二局部工程周邊環(huán)境分析一、工程地塊特征：1.1、大區(qū)位特征：處于城市北部，臨近鄂州花湖經濟技術開發(fā)區(qū)；非主要居住區(qū)域；非傳統商業(yè)區(qū)域；距離主要商圈及主城區(qū)有一定的距離，但由城市主干道交叉連通。1.2、周邊情況：工程周邊商業(yè)情況：該工程地塊位于大泉路與花湖路交接路口，周邊以待建或在建樓盤為主，其中迎賓大道上主要集中了東方裝飾城及兩個汽車城和假設干汽車品牌4S店，已建、在建、待建樓盤只有小型配套的底商為主，包括離工程地不到一公里的鄂州花湖經濟技術開發(fā)區(qū)，缺乏成熟的商業(yè)根底和生活配套，與周邊居民日益增長的物質文化需要不相適應。以下為工程地周邊主要大型商業(yè)設置情況：工程名稱黃石東方裝飾城工程實景圖工程地段迎賓大道888號建筑面積15萬平方米開業(yè)時間2003年工程描述目前為鄂東南規(guī)模最大、標準最高、商品種類最齊全、經營管理模式最先進的綜合裝飾材料專業(yè)市場。商鋪總數400多家經營效益2007年到達5億元交易額商鋪租金39—45元/平方米/月，50—60平方米/單鋪轉讓費50-60平方米的租戶轉讓費需8-9萬元經營范圍陶瓷、潔具、燈具、電器、木業(yè)、地板、石材、櫥柜、門業(yè)、集成吊頂、樓梯、墻紙、布藝、五金油漆等二十多個系列代表品牌東鵬、宏宇、法恩莎、箭牌、加西亞、TOTO、九牧、美加華、立邦、三和、歐派櫥柜、韓國大信、諾普、方太、櫻花、：吉象、正格、創(chuàng)鑫、卡爾瑪、安得利、三雄極光、雷士、牧羊人、集成、銘豪、聯樂、聯邦、夏威夷、斯帝羅蘭、歐野、尚世紀、卡諾亞、金仕利、歐瑞、金海馬、歐雅、德國瑪堡、德國艾仕、寶冠等工程名稱穩(wěn)得鄂東南汽車城工程實景圖工程地段湖濱大道與迎賓大道交接處左側建筑面積15000平方米暢銷車型價位一般在10萬元左右，適宜一般家庭消費車型，目前越野車相對小轎車還更暢銷一些，因為越野車既能走平路又能走山路，性價比擬高商鋪租金汽車代理銷售，每月返還1000元給租戶經營范圍低端車及暫無專營店的少局部較中端車代表品牌上海華普、馬自達、瑞鷹、吉利金剛、力帆、天津一汽、豐田、雪弗萊、哈飛等工程名稱黃石汽車交易市場工程實景圖工程地段迎賓大道東側與大泉路北段交接口處建筑面積18000平方米暢銷車型價位一般在10萬元左右，適宜一般家庭消費車型商鋪租金80-100元/月經營范圍低端車及暫無專營店的少局部較中端小汽車及中小型貨車代表品牌黑豹、威漢、JMC、福特、陸風、東風風神、長安汽車、吉利、JAC小結：在本案周邊大型商業(yè)工程有東方裝飾城、兩大汽車城，這比擬符合早期城市郊區(qū)交通帶動型商業(yè)的特點。這三大工程的經營效益都比擬可觀，特別是東方裝飾城，目前商鋪根本已租售完，轉讓客戶很少，可見，在此片區(qū)裝飾商鋪的租售市場相當可觀，這就為本案的商業(yè)定位提供了一定的參考。近幾年來，黃石汽車銷售呈持續(xù)增長勢頭，黃石人們買車的熱情高漲，這就意味著黃石汽車時代的來臨，在此根底上，商業(yè)工程在汽車?？康呐涮咨媳仨氉鲎愎Ψ?。這也將是本案在商業(yè)開發(fā)上應形成的核心競爭力。工程周邊人口情況：工程周邊主要居住小區(qū)：三江共和城〔工程南地塊〕、佰利花園、東方裝飾城、天方百花園小區(qū)以及鄂州花湖經濟技術開發(fā)區(qū)。周邊還有待開發(fā)地塊和村莊，是城市未來城市規(guī)劃重點區(qū)域。經前面黃石市城市分析可知，工程周邊包括鄂州花湖經濟開發(fā)區(qū)在內的小區(qū)多大20各，總人口將在3—4年內增至15萬人，這對于工程來說是一個非常重要的消費力支撐。工程周邊交通情況〔如下圖〕：①工程位于兩大城市主干道花湖大道與大泉路交會處，沿大泉路往北左拐上武黃高速至武漢，沿花湖大道往東通往連接城市主要商業(yè)網點的交通要道；沿大泉路以北往東北方向上大廣高速，北至鄂州；沿大泉路往北，連接振興路，直通鄂州花湖經濟開發(fā)區(qū)；沿大泉路往南直通磁湖路、老下陸街、神牛路至下陸區(qū)、大冶市；沿大泉路往北至迎賓大道，直通黃石長江大橋至黃黃高速公路至黃梅；沿花湖大道往東，直通城市商業(yè)主干道黃石大道；沿花湖路與延安路或湖濱大道交匯處往東，至主干道湖濱大道至城市主要商業(yè)區(qū)；在城市規(guī)劃中，武黃城際鐵路站將在離工程地不遠處的鄂州花湖開發(fā)區(qū)設點，這將對工程地區(qū)域性人流的帶動起重要作用。小結：工程地塊為梯形，長短邊比例加大，對于日后商業(yè)的擺布造成一定難度；工程北邊前方為荒地，這將造成日后工程北邊商業(yè)較為沉悶；工程周邊非傳統商業(yè)網，無濃厚商業(yè)氣氛，日后商業(yè)的打造有一定難度；工程地周邊在建、在售小區(qū)較多，且居住的局部人群具有一定的高消費能力，這對日后工程地打造商業(yè)體將是一個人口支撐的有利因素；工程地城際交通網絡興旺，但是與傳統商業(yè)區(qū)及主要居住區(qū)之間的區(qū)域交通可達性不強，對于主要居住區(qū)的人口影響不大；工程周邊大型商業(yè)設施的消費人群區(qū)域性較強，來自大冶、陽新、鄂州等地，此局部流動消費人口對于工程日后的經營具有一定的帶動作用；工程路面雖網絡輻射較大，但其商圈輻射可大可小，這將是工程日后經營的難點。以上問題均為本案在定位時應待解決的問題。二、工程潛在客戶分析1.1、根本消費圈分析：①、目前工程所在地雖尚未形成良好的商業(yè)、居住氣氛，但是經前面的黃石商業(yè)、人口開展趨勢分析可知，工程周邊在3-4年內將形成15萬人口的一大主要居住區(qū)，那么，這一局部消費者臨近本工程地，其將成為本案重要的潛在客戶；②、由本案的區(qū)位分析可知，其正處于各縣市交通的咽喉處，本案利用自身的地源優(yōu)勢、配套優(yōu)勢，截留經過此地的周邊縣市居民，使這局部消費力成為本案的第二大消費力；③、黃石市區(qū)商業(yè)非常零散，檔次不高，而黃石市民對于購物環(huán)境舒適、商品齊全的大型商業(yè)設施抱有較大的熱情，本案的商業(yè)體量、檔次，也將對此局部消費人群具有一定的吸引力。1.2、購置客戶分析：①、以礦業(yè)主投資者為主的大投資者；黃石市的投資者主要由黃石當地及周邊縣市〔特別是大冶〕的投資者組成。大冶為礦業(yè)興旺的城市，很多的礦業(yè)主擁有雄厚的資金，能承受的投資總價高。黃石及其周邊縣、區(qū)具有充足的投資型客戶。②、以工礦企業(yè)的中小型投資者為輔；黃石及大冶除礦業(yè)主此類能承受高總價的投資者外，還有一局部普通的小型投資者，這一局部投資者由公務員、效益較好的工礦企業(yè)職工組成，這局部投資者基數大，具有一定的投資能力，其商鋪的總價承受力位于30-100萬之間，這將是本案小型商鋪銷售的主要對象。1.3、經營客戶分析：據市場走訪得知，黃石市本地經商者居多，證明黃石人的商業(yè)理念還是比擬強，因此，其市場對商業(yè)載體的需求量是較大的。重點是如何讓經營者對商鋪產生信心，從而選擇商鋪來經營?？偨Y：根據本工程自身和外在條件以及黃石市目前尚未有大型綜合體工程這一情況，本工程的規(guī)劃可彌補這一市場空缺，打造黃石新的商業(yè)地標及營造黃石的新商圈。只有站在加強黃石的城市功能建設、提高黃石的商業(yè)品味及其商業(yè)檔次的高度，該工程的開展及其增值前景才會得到市場及投資者的認可。其中，工程將如何定位，工程將引入哪一個主力商家，將是工程能否吸引市場關注力的關鍵所在。第三局部工程定位一、工程ＳＷＯＴ分析1.1、優(yōu)勢分析〔Ｓ〕①、地塊性質優(yōu)勢：地塊位于黃石港北部，市政府商業(yè)網點、住宅重點規(guī)劃區(qū)域，政府對工程的開發(fā)建設將提供一定的支持力度，且地塊占地較大，較為完整性；②、交通優(yōu)勢：工程地塊城際間交通網絡較廣，便于引入其他市縣客戶群，是黃石與其他周邊縣市的門戶所在。工程地臨近武黃高速入口處，車流量大，這對工程地商業(yè)形象的建立帶來一定的良性影響；大泉路〔南北走向〕：是黃石、大冶、陽新、下陸等市縣前往武漢的必經之路，換言之，本案的第一可視面正是在各市縣居民前往武漢的必經之路上，這是一大優(yōu)勢。花湖路〔東西走向〕：花湖路為雙車向道路，中間無隔離帶，為東西走向，且與主城區(qū)及主要商業(yè)區(qū)域的主干道相連，輻射面廣，是一條具有良好先天條件的商業(yè)道路，這將是工程地建成后的商業(yè)主干道。③、地塊支持：地塊周邊目前在建擬建住宅工程量大且具有一定品質，在3—4年內將擁有大量成熟的小區(qū)群，且居住人群品質較高，消費力較強，這將成為本工程非常重要的消費群體；地塊較為完整，占地面積較大，且規(guī)劃將符合現代大型商業(yè)設施，設置大型地下、地上停車場，這必定成為工程開展的有力競爭優(yōu)勢。黃石傳統商圈停車場配套缺乏，而進入2021年以來黃石的私家車擁有量增長迅速，這勢必為黃石的現代商業(yè)提出了新的要求。黃石全市2021年的日均汽車增加量在120輛左右，按保守的2021年增長30000輛私家車增長量計算，從2021年至2021年也保持現有的絕對數增加量，那么，到2021年黃石的私家車擁有量就將到達200000輛。屆時，具有充足的停車位、便利的停車條件的集中式購物中心必將成為這一局部消費群的首選。黃石近五年內汽車增長趨勢表：時間比上年增加數量〔輛〕本年私家車擁有數量〔量〕2021年未統計50000〔保有量〕2021年30000800002021年300001100002021年300001400002021年300001700002021年30000200000目前，黃石市規(guī)劃已無大面積土地出讓，這就意味著黃石市未來大型綜合型商業(yè)設施缺乏載體，這就降低了本工程的競爭風險指數。④、開發(fā)商實力：本工程開發(fā)商與政府關系良好，受到政府的大力支持，這正是開發(fā)本工程所具備的又一優(yōu)勢。1.2、劣勢分析〔Ｗ〕①、工程地塊先天條件不成熟：工程所處地塊目前仍處于開發(fā)初期，周邊商業(yè)根底薄弱，商業(yè)氣氛不濃厚，周邊人口仍未形成一定量的根底，這將造成工程建成后，培養(yǎng)難度較大、培養(yǎng)期較長；②、地塊認同度不高：工程商業(yè)價值尚未得到社會的廣泛認同，對于工程的投資，人們還處于一種觀望態(tài)度；③、消費習慣難以改變：消費者的固有消費習慣，使他們多項選擇擇老城區(qū)消費，這使工程投資經營商戶對工程的經營前景產生疑慮；④、交通優(yōu)勢缺乏：工程雖城際交通網較大，但城區(qū)交通可達性較差，從工程地到達主城區(qū)還必須繞一段路，車流、人流將具有不穩(wěn)定性，有可能分流到別處；1.3、威脅分析〔0〕①、根據本工程的地塊條件等因素分析，本工程將定位為城市的新商業(yè)地標，因此，開發(fā)商必須持有大局部商業(yè)以確保工程日后良性經營，而不是將工程全部銷售。因此，工程以“銷售+持有〞作為開發(fā)的主導策略，這就將加大開發(fā)商的資金周轉壓力，且開發(fā)商必須承當工程日后經營的風險；②、工程目前暫無形成商業(yè)及居住氣氛，該氣氛的將何時形成、工程的開發(fā)技巧是否適應了本案開發(fā)所處的實際環(huán)境，這都將是本案開發(fā)過程的威脅因素。③、黃石市本身市場消費容量有限，是否能支撐各大型的商業(yè)工程的同時存在體始終是開發(fā)商開發(fā)工程的威脅因素之一。1.4、時機分析〔Ｔ〕①、城市的快速開展，原有的單一形式商業(yè)體將不能滿足消費者需求，大型的具有城市功能的綜合商業(yè)體必定受消費者的歡送。這一消費模式的轉型將為工程帶來更多的消費人口，提升工程所在地的商業(yè)價值，吸引投資者的關注；②、目前，黃石市商業(yè)呈扁平開展狀況，商業(yè)經營分散，檔次不高，且尚未大型綜合性的商用物業(yè)，競爭相對不劇烈，假設本工程領先一步占據市場，將有利于形成競爭優(yōu)勢。③、黃石市城際交通興旺，且鄰近縣市大冶、陽新、鄂州居民均有前往黃石消費的習慣，這無疑是一股潛在的強大消費力，挖掘這一局部消費人群，對于本工程來說將又一大時機點?？偨Y：從以上SWOT分析可知，本工程地塊本身不具備先天的商業(yè)優(yōu)勢，其在商業(yè)根底、商業(yè)氣氛、消費者購物習慣、工程價值的認同度等方面均存在缺乏。但是，本工程在地塊的性質屬性、交通及開發(fā)商等客觀條件具有一定的優(yōu)勢。這說明地塊打造有一定的難度，但同時也具有一定的潛質。因此，對于工程前期的規(guī)劃一定要做到出奇制勝，彌補自身的缺乏，從各方面分析市場及目標客戶群，搶占市場的先機，這樣才能挖掘工程的潛質并走向成功。二、工程定位需要解決的幾個問題1、地理位置的問題：工程所處位置并非傳統的商業(yè)旺地，如何營造更好的商業(yè)氣氛；2、市場認知的問題：工程能否取得最終的成功，歸根結底就是要得到市場和投資者的認可。如何吸引投資者、在市場上具有一定的沖擊力、滿足市場的需求是開發(fā)者迫切需要解決的問題。3、市場空間的問題：工程本城區(qū)是否具有支撐本工程體量的消費能力、工程是否需要開拓更廣闊的市場空間，這都決定工程成功與否的重要因素。4、與工程地相關聯的城區(qū)交通網問題：目前經過工程地的公車線路只有兩條，考慮工程日后引導人流及交通便利性等因素，是否該與政府商榷，在工程地塊設置更有利的公共交通點，形成由主城區(qū)通往工程地的便捷交通網也是該工程要著重考慮的因素。解決思路：1、開掘潛力、優(yōu)化組合、特色經營①、黃石市商業(yè)網點分散、無都市大型綜合體工程，這是一大缺陷。本工程的大型綜合體工程一旦建成將給黃石市帶來前所未有的市場沖擊，形成黃石市全新的商業(yè)亮點；②、該工程應對建筑規(guī)劃進行創(chuàng)新，著重功能元素與購物環(huán)境，形成工程自身的消費模式和購物環(huán)境特色，目標是打造一個交通便捷、具有城市商業(yè)地標功能、同時又滿足各階層消費者的都市綜合體，既拉回流失黃石的高檔消費群體又滿足本市消費人群“一站式〞購物的愿望。2、搶占先機、主導市場目前該工程區(qū)域內的大型商業(yè)仍處于萌芽階段，競爭尚不劇烈，如果能把握市場的先機，首先打造一個具有一定代表性的商業(yè)綜合體，并通過品牌商家來整合消費者和經營者資源，提高工程的商業(yè)價值，增強投資者對本工程的信心，那么有利于工程搶占市場先機，拋離競爭對手，成為區(qū)域商業(yè)的中心，占據市場的主導地位。三、工程定位1.1、工程的商業(yè)競爭特點：①、以具有國際性的大型主力店為主要競爭店之一，這是黃石目前其他商業(yè)所不具有的競爭優(yōu)勢；②、開發(fā)技巧是根據本工程周邊商業(yè)及居住情況來制定，靈活多變。分析：本案目前暫無直面競爭對手，經市場調研可知，目前只有大冶雨潤國際廣場為綜合體工程，但該工程畢竟是位于一個縣城，輻射力有限，其到底經營狀況如何尚未可知。本案開展雖無正面競爭對手，但是黃石本身的消費根底有限，因此，本案開發(fā)技巧必須從實際出發(fā)，推陳出新，表達價值。1.2、本案的商業(yè)屬性：時尚性——時尚是時代開展的代表，只有跟著社會開展的腳步走，商業(yè)開展才能表達其真正的價值；互補性----尋求管理、經營、建筑元素、商業(yè)理念上差異化，營造出市場上的空白點、吸引市場上具有搖擺性的客戶；差異化----強調本案的互補不是簡單的避讓，而是具有競爭力的、獨特的補充。1.3、工程目標顧客群體分析：問題2：本案目標顧客群體的檔次應該如何？本案的目標顧客群體在那里？本案目標客戶群體的檔次定位：中等偏上消費群體形成原因：①、市場需求目前黃石市尚無高檔的消費場所，因此黃石高檔消費群體流失武漢。本案對工程的消費群體定位也是根據黃石市場本身的需求出發(fā)；黃石、大冶擁有一局部高消費群體，但是卻沒有一個具有引導性的商業(yè)體，這也是本案檔次定位所考慮的一個重要因素。②、房開商的期望房開商這是第一次開發(fā)大型商業(yè)地產工程，該工程的規(guī)模、品味及形象對于其未來開展道路及其開展策略的影響至關重要；房開商期望本案的建成，能形成一定的口碑效應，可以提升本案周邊的土地價值，滿足政府相關部門的要求，提升城市的品味。以上條件就要求本案只能是一個中等偏上的商業(yè)。本案目標客戶群體地源性分析：首先，本案的地源性顧客不能單一以周邊的居民為主原因：本案周邊的主要居住群體具有一定的局限性，消費層次并不一定能滿足本案的檔次定位，消費人口也不一定能足夠滿足工程近10萬平方米的體量；其次，本案的地源性顧客不能把希望只寄托在黃石市區(qū)居民身上原因：根據前面所述，本案所具有的商業(yè)屬性之一就是創(chuàng)新性，這個創(chuàng)新性是針對黃石主要商業(yè)區(qū)及黃石周邊縣市的創(chuàng)新，因此，該工程面對的客戶群體要具有一定的區(qū)域性，吸引其他周邊縣市的消費者前往消費，而不是只把黃石市區(qū)居民為目標客戶群；隨著社會、經濟的開展，黃石未來的商業(yè)競爭將會越來越劇烈，其本身就會形成市場顧客資源缺乏。如果本案消費群體仍舊定位于黃石市區(qū)居民，那么開展前景有限。結論：本案的地源性顧客要面向黃石城區(qū)、黃石周邊縣市區(qū)域范圍的消費群體原因：本案的商業(yè)屬性之創(chuàng)新性、差異性要求本案具有更廣闊的人群定位；黃石城區(qū)未來的消費群無法滿足整體市場的消費需求；本案雖城市區(qū)域內交通可達性差，但是城際之間的可通達性強。1.4、工程目的性與主題性分析：問題3：本案如何吸引黃石主城區(qū)的消費群體的前往？大冶等周邊縣市消費群體的需求述求點在哪里？本案應形成什么樣的主題？本案應形成什么樣的特色？主題性的特征說明：本案的主題性應具有時尚性；本案的主題應具有可操作性；本案的主題性應具有足夠的吸引力引起消費共鳴。工程主題概念：主題概念：黃石城市門戶，鄂東南商業(yè)核心主題概念形成機理：本案地處大泉路與花湖大道交匯處、武黃高速出口處、黃石各縣市前往武漢的咽喉處，城際交通網絡興旺，這是本案于黃石與其周邊縣市的一個固有的幾何條件——就猶如各地之間聯系的一所大門，隨時為各地敞開、效勞著；本案意味新一座商業(yè)城市的興起。這一方面是對本案要打造黃石新商業(yè)地標所作的一個內在詮釋，意味著本案將成為黃石的一座“新商業(yè)城〞，而且是為黃石及周邊縣市效勞的新城；另一方面也具有讓投資者、消費者產生聯想的意義——香港、廣州等興旺地區(qū)的商業(yè)都是城市的亮點和驕傲，那么黃石的又一個新商業(yè)工程也將會帶來黃石商業(yè)的一大亮點。主題功能詮釋：黃石本地及周邊各縣市居民商業(yè)、休閑消費的“集中消費區(qū)〞說明：工程地目前的城際交通網絡廣闊，是黃石周邊縣市或是黃石本地居民前往湖北各市的重要咽喉，因此，本工程有足夠的先天條件打造具有一定城市交流功能的商業(yè)體；娛樂、餐飲、購物是工程價值產生自我實現的根底。方案主要內容：建議命名：黃石又一城示意圖示意圖1.2命名思路：黃石城際交通網絡廣闊，瀘蓉高速、京廣高速都經過黃石長江公路大橋，而本工程正位于交通的咽喉，正如一道城市間互通的城門，并在這紛繁的城際交往中又開展興起了一座新城；“又一城〞向來是商業(yè)繁榮的標志，也是富有時代氣息的大型商業(yè)體的標志。目前有“香港又一城〞，且成為香港這個國際化大都會的標志，香港又一城的業(yè)態(tài)及其建筑外觀及其業(yè)態(tài)構成皆可謂時尚前沿的象征，值得本工程模仿。因此，以“黃石又一城〞命名本案，是既代表了黃石本身的地理位置特點，同時也寓于了其特定的商業(yè)含義。1.3、客群定位：以本工程周邊縣市未來的15萬居住人口為第一客群，黃石市商業(yè)中心的消費人口為第二客群，黃石周邊縣區(qū)、市的消費群第三客戶群。1.4、定位思路：①、根據以上SWOT數據分析，工程地地塊本身不具備先天的商業(yè)優(yōu)勢，其在商業(yè)根底、商業(yè)氣氛、消費者購物習慣、工程價值的認同度等方面均存在缺乏。因此，工程地假設再做一個與黃石市內類似的普通百貨或者超市，那顯然是不具有競爭力，也經不起市場淘洗的；②、但是，工程在地塊的性質屬性、交通條件等客觀條因素具有一定的優(yōu)勢。因此，開展城際間的消費者是本工程所具備的先天條件，利用這一良好的先天條件，便可擴大工程的商圈半徑，從而擴大消費人群；③、黃石市原本的商業(yè)較為扁平，既分散又沒有滿足高檔消費者的消費需求，因此，本工程定位黃石高檔消費群體為第一客群，即搶占黃石高檔消費市場的先機，同時也為黃石本身的商業(yè)創(chuàng)造更高的品味及風格。④、黃石市消費者已形成較為固定的消費習慣，日常的普通生活消費都在傳統商業(yè)區(qū)可以完成，因此，本工程只能用特有的亮點來吸引本市及外來消費者，這樣才能創(chuàng)造出更好高商業(yè)價值。1.5、工程總體開發(fā)思路：①、本案從人口、交通條件等方面分析，其將來勢必開展成為黃石商業(yè)的核心區(qū)域。但是由于其目前實際居住人口尚未形成，核心消費人口缺乏支持，商業(yè)氣氛難以形成，這就形本錢工程開發(fā)所面臨的矛盾——開發(fā)時間的問題，即：工程的建成開業(yè)帶動人口入住及片區(qū)商業(yè)開展的成熟時間表。即本工程如果近期迅速啟動建設，那么本工程周邊的房地產開發(fā)尚未成型，居住人口缺乏，這勢必帶來市場對本工程期望值的降低，即市場對本工程能否運作成功的疑慮，增加了工程銷售及招商的風險。這樣就帶來了兩種開發(fā)思路的比照，即：領先的開發(fā)思路。以工程的開發(fā)推進這一新城區(qū)商業(yè)的成熟，以工程本身的帶動搶占黃石現代商業(yè)開展和變革的橋頭堡，以時間換空間。另外，工程也可以采取滯后開發(fā)的開發(fā)思路，即：目前暫緩開發(fā)，直至周邊房地產開發(fā)和人口密度到達一定程度再開發(fā)，采取瓜熟蒂落的相對保險的開發(fā)方式。這將是本案開發(fā)的兩大戰(zhàn)略選擇。②、如果本工程采取積極的、領先的開發(fā)思路，我們認為是具有現實條件的，其原因在于：本案土地本錢較低，土地對開發(fā)本錢的壓力較小，這是本工程得天獨厚的先天條件；黃石商業(yè)正處于變革的前夜，在當前這一時間節(jié)點上搶先一步進入市場，確立商業(yè)關系，可以提前一步奠定商業(yè)中心的地位，同時封堵未來競爭對手的開發(fā)空間。但是此開發(fā)策略的前提條件卻是：本工程需要采取訂單式開發(fā)理念，即應先確立進駐的主力商家，確定有主力商家進駐后才開始建設，這樣才可將風險控制到最低。③、訂單式地產開發(fā)需要合理地控制風險，其中主力店的招商是工程開發(fā)的核心，工程的招商可作為本工程開發(fā)的核心環(huán)節(jié)。即本案在未來要形成核心商圈，必須引進黃石現今沒有的、具有國際水準的大賣場如沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)及樂購等商家，同時引入不同于黃石現有的百貨公司、電影院及娛樂設施，形成工程的核心商業(yè)優(yōu)勢。如果無法引入這一類型的主力商家，尤其是無法引入如沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)及樂購這一類型的主力商家，那么本工程不宜現階段開發(fā)，而應再等2-3年后，等到周邊日趨成熟和人口密度到達要求時再擇機開發(fā)。從這層意義上來說，主力店招商工作可以說是本工程開發(fā)的核心關鍵，是本工程采取何種開發(fā)策略取向的中心環(huán)節(jié)。④、無論采取哪一種開發(fā)思路，本工程的開發(fā)都應采取“銷售+持有“相結合的開發(fā)思路，用銷售局部物業(yè)來保證開發(fā)資金的回籠，同時用持有的物業(yè)來收取租金，在控制風險的同時，享受工程物業(yè)日后的增值。1.6、工程主要內容構成總構思：適應長條梯形地塊結構，打造三大組團式商業(yè)為主體、住宅為輔的、以現代風格為主題，引進現代、明快風格的建筑、中高檔的消費環(huán)境，打造具有時尚風情的購物、休閑娛樂、生活體驗式的都市綜合體。購物娛樂休閑體驗式購物娛樂休閑體驗式第四局部工程建筑規(guī)劃建議一、建筑規(guī)劃建議：〔1).工程總體規(guī)劃方向建議：A.對商業(yè)建筑規(guī)劃的整體建議：◆原那么：〔如圖〕第一，住宅與商業(yè)不完全分割，而是融為一體：本工程地塊體量假設只做3—4層商業(yè)，那么土地利用率不高，因此，工程既設商業(yè)同時也設住宅，提高土地利率，同時提升住宅售價空間。因此，我司建議將住宅和商業(yè)合并為一個整體，住宅采用裙樓形式，1-3層為商業(yè)，4層設為架空層花園，5層以上分布小高層住宅；第二，工程整體布局：“三大組團〞組成的開放式商業(yè)布局：工程處于商業(yè)范圍并不濃厚的地段，但是交通網絡大，每天經過的車流量大，工程設置開放式的布局，有利于形成工程的視覺可見面，這對于工程來說無疑起到非常重要的廣告作用，提升工程的商業(yè)價值；三大組團分別為：超市、百貨組團、電器及娛樂組團〔包括獨棟連排商業(yè)體〕、家居生活館組團。第三，工程銷售與持有的關系〔如下列圖〕：本工程需要妥善處理銷售與持有的關系：住宅全部出售。另外，超市、百貨組團、娛樂及家居生活館等兩大組團的主體局部皆為持有局部，打造為主力店，作為人流“發(fā)動機〞；而屬于娛樂主團的、面對花湖大道的連排獨棟體商鋪全部銷售，其獨享各組團的商業(yè)氣氛，受投資者歡送，易于銷售；另外，各大組團的“碗邊鋪〞——即組團主體的一些邊角鋪銷售，這些邊角鋪對于超市、百貨等大組團而言，不一定需要，但是對于投資者而言，此種商鋪是百貨、超市等大型商業(yè)的一局部，其商業(yè)氣氛非常濃厚，因此此等商鋪可用于滿足小型投資者的投資需求，又可回籠局部資金，一舉兩得。第四，開挖負一層全層、負二層局部，設大型停車場，以設置充足的停車位；大型停車場〔約1000個停車位〕是本工程的必要設置。根據工程的定位及目標客戶群特點，工程將需要大量的停車位，以滿足客戶的需求。同時，黃石市內商業(yè)體的一大缺陷是停車位極度缺乏，我司市場調研時對黃石做了相關的停車位統計：黃石市區(qū)內主要商圈內包括的大大小小商業(yè)設施如此之多，但是經調查，竟無一個商業(yè)設施配套有停車位，車輛只能零散的?？吭诼愤?，且讓人大為驚訝的是，市區(qū)主要商圈的停車位總數只有1515個。可見，黃石市內商業(yè)配套是非常缺乏的。因此，本案將負一層、負二層局部設計為大型停車場將是黃石商業(yè)配套功能的升級，將是本案有利的競爭條件，將可供商業(yè)使用的停車位數量保證到達1000個以上。停車場面積〔平方米〕停車位〔輛〕負二層停車場10000〔包含設備房〕200〔超市專用〕負一層停車場19000500工程外圍露天停車場6000300租用自來水廠露天停車場10000400說明：按以上設置本工程的停車位數量到達1400個，除去給予住宅作為配套的200-400個停車位外，本工程可作為商業(yè)用途、效勞于商場的停車位數量到達1000個以上，這是本工程提供充足的配套設施的必要條件。第五，工程地塊北面花湖水廠停車位租用設計：本工程一旦建成以后，勢必對周邊的商業(yè)工程形成示范作用，對于本工程最有警示作用的就是工程北面的自來水廠地塊，該地塊一旦日后開發(fā)與本工程類似的商用物業(yè)，將形成巨大的競爭態(tài)勢。對此，我們的建議是對該工程的開展方向進行未雨繆綢的封堵，即利用其閑置政府地塊的特性，采取長期租用地塊作為停車場的策略以降低其開發(fā)成為商用物業(yè)的可能性。我們的建議是：租用花湖自來水廠地塊作為城市商業(yè)配套的停車位，初步暫定租用面積為10000平方米，租期20年。這樣，一方面可活潑工程地北面的商業(yè)氣氛，促進工程北地塊商鋪銷售；另一方面也可限制競爭對手對此地塊的利用，從而影響本工程商業(yè)的開展。B.商場功能布局規(guī)劃建議；①、住宅：共4棟，分布在三大組團上?！踩鐖D〕住宅功能布局說明：A、布局原因：將住宅設置在工程地塊北面，主要是把花湖大道的主視覺可見面留給各商業(yè)門面。且住宅靠北一字排開，有利于電梯落地，而且住宅的停車場入口等均易于安排。B、住宅零散分布在各主團的設計，主要是為了擴大住宅的空間，降低樓與樓之間的集中感，提高住宅質量。住宅裙樓示意圖住宅裙樓示意圖②、超市、百貨組團〔如下列圖〕：負一層、第一層面積的一半：超市〔面積共20000㎡，其中負一層15000㎡，一層5000㎡，一層另外5000㎡用于銷售〕，負二層為超市設備用房及專用停車場〔10000㎡〕；大型綜合超市大型綜合超市第二、三層：百貨〔20000㎡〕；高檔百貨高檔百貨第四層及第五層局部：影院、游戲廳、健身房〔15000㎡〕設置說明：超市是商業(yè)工程的人流“發(fā)動機〞，因此，超市所占位置至關重要，應該把其設置在工程最優(yōu)越的位置，這一方面有利于工程給消費者產生更加直觀的第一印象，另一方面也更利于超市招商工作的順利進展。由于本案的設置的超市及百貨單層面積較大的，因此，超市設置兩層體量已達2萬平方米，足以滿足超市齊全的業(yè)態(tài)構成。因此在第二、三層設置百貨，百貨主要業(yè)態(tài)為國內外二、三線品牌商品，滿足黃石本地高檔消費者需求，拉回流失武漢的消費者。這樣，超市與百貨人流承接得更加緊密；第四及第五層局部設置影院、游戲廳及健身房，滿足購物者娛樂需求。③、電器、娛樂組團：電器為三層裙樓，獨棟娛樂建筑為三層+第四層局部〔如下列圖〕設置說明：該主團分成兩大局部：A.第一局部為連排獨棟體商業(yè)〔銷售〕，主要用于做大型娛樂設施，如夜總會、KTV室、餐飲等，獨棟體連排的設置，使各大型餐飲、娛樂設施分合有秩，環(huán)境更優(yōu)、檔次更高，這也是滿足本案定位的一個主要因素；獨棟連排餐飲娛樂商業(yè)體獨棟連排餐飲娛樂商業(yè)體B.第二局部電器、家庭式休閑娛樂局部：一、二層為大小型家電、科技產品，一方面滿足周邊未來的強大小區(qū)群，另一方面也是本案綜合體定位的一個業(yè)態(tài)需要，表達其一站式購物的靈魂；三層及四層局部面積為家庭式休閑娛樂：書店、兒童益智樂園、文化產品等。黃石本地沒有一個屬于兒童專有的游樂設施，在此設置一定量的兒童、少年游樂、益智設施主要是通過孩童來帶動主要消費群體。④、家居生活館：共三層?！踩缦铝袌D〕設置說明：本案離鄂東南最大的家居裝飾城——“黃石東方裝飾城〞僅一路之隔。黃石東方裝飾城已開業(yè)6年之久，是鄂東南較為高檔的家居裝飾城。經我司市場調研得知，東方裝飾城目前租金在40-45元/平方米/月，幾乎無轉讓鋪位，就算較為偏僻的位置轉讓也需8-9萬元轉讓費?？梢?，其經濟效益非?？捎^，且鋪位仍具有很大的需求量。因此，本案可以延續(xù)其效益，雖不能與其正面競爭，但是，本案的地理條件可以與其同分一杯羹。本案在最靠近黃石東方裝飾城的位置設置一座三層、共10000平方米的“家居生活館〞，補充東方裝飾城所不具有的家具專賣店、潔具旗艦店、定制衣柜專賣店的形式，形本錢案特有的品味特色，形成具有較強生命力的商業(yè)形態(tài)。C.商場業(yè)態(tài)比例規(guī)劃建議；1、住宅：以娛樂及家居生活館為底商的住宅全部銷售，總銷售面積約為20000㎡。2、超市、百貨組團的“碗邊鋪〞及第一層的50%面積：銷售〔約7000㎡〕該組團的碗邊鋪主要可做一些與超市、百貨相互補充的業(yè)態(tài)，如小吃、飲品、服裝、飾品店等，活潑超市外的商業(yè)氣氛。3、電器、娛樂組團的連排獨棟體：銷售〔10000㎡〕該主團的碗邊鋪較多，可配合家電、科技產品的業(yè)態(tài)構成設鋪，也可配合百貨的業(yè)態(tài)構成設鋪，設置小科技產品、精品店、外貿服裝、鞋類店等。該組團的連排獨棟體商鋪全部銷售，作為工程的局部回籠資金，主要業(yè)態(tài)為大型餐飲、娛樂設施，提高工程休閑、娛樂的氣氛。4、家居娛樂組團的“碗邊鋪〞：銷售〔約3000㎡〕該主團的碗邊鋪業(yè)態(tài)可配套家居生活館，設置一些可供休息、餐飲的小餐館，適合前往購置家居的客戶，讓其寓