市場(chǎng)研究屯溪經(jīng)濟(jì)人口開展概況1、屯溪概況屯溪區(qū)是黃山市政府駐地，位于安徽省南部，皖、浙、贛三省結(jié)合部，地處天目山、黃山之間的休屯盆地(即徽州盆地)，扼橫江、率水與新安江集合處，優(yōu)越位置。東北、東南分別與徽州區(qū)、歙縣毗鄰，其余均與休寧縣接壤?？偯娣e249平方千米?？?cè)丝?7萬人〔2007年末〕。全區(qū)轄黎陽(yáng)、陽(yáng)湖、奕棋、屯光〔含原歙縣篁墩鄉(xiāng)〕、新潭〔含原休寧縣梅林鄉(xiāng)〕五個(gè)鎮(zhèn)和昱東、昱中、昱西、老街四個(gè)街道辦事處。有皖贛鐵路、京臺(tái)高速、杭徽高速、205國(guó)道、103省道過境，黃山機(jī)場(chǎng)在轄區(qū)內(nèi)。2、宏觀經(jīng)濟(jì)概況國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。2021年，全區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕突破30億元，達(dá)32.3億元，增長(zhǎng)13.1％，增幅比上年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)增加值2.26億元，增長(zhǎng)4.3％，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)增加值11.14億元，增長(zhǎng)13.2％，比上年回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，工業(yè)增加值7.31億元，增長(zhǎng)14.8%，比上年回落4個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)增加值18.9億元，增長(zhǎng)14.2%，比上年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資高位運(yùn)行。2021年，全區(qū)在建工程到達(dá)236個(gè)，其中新開工工程131個(gè)，比上年增加48個(gè)。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資55.8億元，增長(zhǎng)35.6%，高于全市平均水平7.6個(gè)百分點(diǎn)，總量列區(qū)縣第2位，增幅列第3位。房地產(chǎn)投資高位增長(zhǎng)。09年全年完成工業(yè)投資3.04億元，同比下降33.2%。房地產(chǎn)工程仍然是拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量，納入統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)38家，開工建設(shè)工程197個(gè)，完成房地產(chǎn)投資26.3億元，增長(zhǎng)112.8%，高于全市平均水平70.9個(gè)百分點(diǎn)。旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁有力。2021年，據(jù)區(qū)旅游部門統(tǒng)計(jì)，2021年全市接待外來旅游人數(shù)到達(dá)2200萬人次，屯溪區(qū)全年接待海內(nèi)外旅游者484萬人次，同比增長(zhǎng)25.1%，全年創(chuàng)旅游總收入21.2億元，增長(zhǎng)32.5%。接待量和總收入均列全市第3位。消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活潑。2021年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額34.9億元，同比增長(zhǎng)19.4%，總量和增幅繼續(xù)保持全市首位。鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。2021年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14068元，增長(zhǎng)9.9%，農(nóng)民人均純收入6993元，增長(zhǎng)8.6%。3、城市規(guī)劃屯溪的用地空間結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)以新安江、橫水、率水為城市主軸，城市開展呈東西狹長(zhǎng)、南北較短的特點(diǎn)，主要沿江兩側(cè)東西延伸的帶狀分布。沿江被打造為集游覽、休閑為一體的城市景觀大道，成為城市的綠化景觀和公共效勞軸。三江將城市分為北、西、南三個(gè)片區(qū)，北片區(qū)為城市中心所在地，分為中心城區(qū)、西北片區(qū)和東片區(qū)，集中了城市新政、商業(yè)、文化、醫(yī)療的多種功能；西片區(qū)主要為休閑娛樂和生活區(qū)；南片區(qū)主要為休閑娛樂和教育區(qū)。城市規(guī)劃對(duì)繼承和弘揚(yáng)徽派建筑藝術(shù)提出了很多具體要求，整個(gè)城市充滿了文化的韻味。作為皖南城市的代表，屯溪區(qū)的建設(shè)在本地區(qū)內(nèi)相對(duì)是更加現(xiàn)代和繁華的。屯溪城市內(nèi)人口不多，交通壓力不大，環(huán)境優(yōu)美，市容市貌較好，是全國(guó)著名的空氣清新、負(fù)氧離子含量高的城市。據(jù)了解，2021年全市接待外來旅游人數(shù)到達(dá)2200萬人次，是典型的旅游城市和養(yǎng)身度假城市。4、徽州文化徽州文化是一個(gè)極具地方特色的區(qū)域文化，內(nèi)容廣博、深邃，其中有許多都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有所借鑒和啟發(fā)。民居、祠堂和牌坊是徽派建筑的典型，為人們廣為熟知。黑白主色調(diào)、馬頭墻、小青瓦、雕鏤這些建筑特色，在現(xiàn)代建筑中已經(jīng)被廣泛的借鑒。徽派建筑的布局講究依山就勢(shì)，傍水成形，構(gòu)思精巧，自然得體。在平面布局上規(guī)模靈活，在空間結(jié)構(gòu)和利用上造型豐富，建筑物錯(cuò)落有致，極富韻律美。除此以外，徽州雕刻藝術(shù)融石雕、木雕、磚雕為一體，顯得華麗堂皇。徽派盆景寓意于形，與古典徽派建筑交相輝映。這些建筑元素都可以在小區(qū)的園林設(shè)計(jì)上加以運(yùn)用?；罩菸幕a(chǎn)生于青山綠水之間，文化中充滿了人與自然和諧共生的理念，二、黃山市三區(qū)四縣房地產(chǎn)開展概括分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額

2021年黃山市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)86.66億元，城中心房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)45.22億元，城中心的房地產(chǎn)開發(fā)占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為52%，可見，黃山市城中心的房地產(chǎn)開發(fā)投資占據(jù)了整個(gè)黃山市的半壁江山。全年，黃山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額隨黃山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫呈現(xiàn)出逐漸增大的趨勢(shì)。2、黃山商品房銷售面積2021年黃山市商品房累計(jì)銷售面積高達(dá)174.54萬㎡，城中心商品房累計(jì)銷售面積77.1萬㎡。

黃山市商品房銷售面積呈現(xiàn)出逐步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，1-5月份黃山樓市銷售面積緩慢復(fù)蘇，7-10月份是黃山樓市的銷售旺季，11-12月份，黃山市樓市出現(xiàn)火爆的局面，呈現(xiàn)直線式的增長(zhǎng)趨勢(shì)。3、樓市價(jià)格上漲2021年黃山市商品房成交均價(jià)2982元/㎡，城中心商品房成交均價(jià)3826元/㎡。全年，全市商品房成交均價(jià)上漲499元，城中心商品房成交均價(jià)上漲360元，這種漲幅相對(duì)省會(huì)城市合肥和安徽其他三線城市來說，總體表現(xiàn)溫和。令人關(guān)注的是，城中心商品房在12月份出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑，這是黃山市城中心樓市價(jià)格抗性的一種表現(xiàn)。4、黃山樓市收入總體規(guī)模偏小2021年黃山商品房銷售總金額累計(jì)高達(dá)52.04億元，城中心商品房銷售總金額累計(jì)高達(dá)29.5，城中心商品房銷售總金額占全市比重為57%，可見，黃山市的房地產(chǎn)的重心依然集中在城中心區(qū)域。另外一方面，據(jù)黃山市統(tǒng)計(jì)局公布，2021年1-11月份，黃山市旅游總收入達(dá)161.95億元，兩相比擬之下，黃山市的房地產(chǎn)的開展比起其旅游市場(chǎng)來，規(guī)模還是非常小。黃山市是典型的旅游資源型城市，借助旅游地產(chǎn)，是黃山房地產(chǎn)的一條選擇之路。5、2021年黃山商品房空置面積

2021年黃山市商品房空置面積累計(jì)311.81萬㎡，城中心商品房空置面積累計(jì)125.4萬㎡，城中心商品房空置面積占全市商品房空置面積的40%。全年，黃山樓市的空置面積呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢(shì)，可分為兩個(gè)階段：第一階段，1-6月份，上半年隨著黃山樓市緩慢復(fù)蘇，去年積壓的商品房空置面積開始緩慢減少；第二階段，7-12月份，下半年黃山樓市的銷售業(yè)績(jī)大幅度增加，空置情況出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，到12月月底，黃山樓市商品房空置面積到達(dá)全年最低水平。三、屯溪區(qū)房地產(chǎn)開展調(diào)查目前，市場(chǎng)中房地產(chǎn)在建、在售工程近百個(gè)，不過正值旺銷期的工程并不多。在調(diào)查了解的工程中，多數(shù)工程都處于銷售的尾期。1、主要個(gè)案介紹鼎天家園:地理位置：本工程以東300米，屯光大道與湖邊路交接口的東南部占地面積：11218.28平方米總建面積：32731平方米物業(yè)形態(tài)：一棟14層假日酒店和一棟13層單身公寓及一棟11+1層〔其中一單元為10+1層〕純住宅建筑主力戶型：96平米兩室，119平米三室，43-56㎡一室開盤日期：2021年10月銷售情況：現(xiàn)僅剩3套50-60平米小戶型，3650元/平米，根本無優(yōu)惠。銷售價(jià)格：開盤均價(jià)2880，至2021年9月均價(jià)上漲至3300工程特色：以建筑所處的環(huán)境和徽州古建筑文化為設(shè)計(jì)切入點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)建筑的整體效果，在表達(dá)建筑時(shí)代氣息的同時(shí)賦予建筑地方文化的內(nèi)涵。竹福佳苑：地理位置：本工程以東150米，屯光大道與新區(qū)路交叉口占地面積：13118平方米總建面積：34309平方米物業(yè)形態(tài)：二幢〔16+1〕、一幢〔11+1〕小高層及二幢三層、一幢四層商業(yè)門面主力戶型：94㎡、98㎡二室113㎡-127㎡三室開盤日期：2021年6月9日銷售情況：住宅僅剩5套，銷售價(jià)格：均價(jià)4100元元/平米，至2021年10月，均價(jià)上漲至4400元/平米?，F(xiàn)113平米的約4400元/平米，127平米的4200元/平米。商業(yè)一層約20000萬元/平米。工程特色：該工程地處占據(jù)城市東大門,打造城市中心區(qū)東向門戶?；罩莨^地理位置：本工程北側(cè)、新園東路與社屋前路交匯處占地面積：18900㎡總建面積：60000㎡物業(yè)形態(tài)：由8幢高層建筑合圍而成，集商業(yè)、居住、休閑為一體，建成后可以容納700戶主力戶型：139—189平米復(fù)式，110—114平米三室38.48-76.11平米精裝公寓。開盤日期：一期2021年5月開盤，二期9月23日開盤銷售情況：住宅所剩不多，在售主要為精裝公寓銷售價(jià)格：在售住宅均價(jià)5000元/平米，精裝公寓目前均價(jià)5600元/平米工程特色：以歐式高層建筑，領(lǐng)引全新社區(qū)生活潮流。二期取名“領(lǐng)寓〞，為精裝小戶型，主要瞄準(zhǔn)投資型客戶頤和觀邸地理位置：新安大道和佩瑯路交匯處，屯溪區(qū)政府新區(qū)正南面占地面積：90664平方米總建面積：21萬平方米物業(yè)形態(tài)：共有高層住宅14棟，另有一棟18層星級(jí)酒店和一棟14層的公寓及一個(gè)風(fēng)情商業(yè)街，沿街2層商業(yè)主力戶型：80-90平米兩室；110-140平米四室開盤日期：2021年7月3日銷售情況：開盤銷售較差銷售價(jià)格：開盤均價(jià)4500元/平米，至12月份上漲至4800元/平米。目前住宅市場(chǎng)報(bào)價(jià)均價(jià)5200元/平米多，實(shí)際均價(jià)約5100元/平米。一次性付款98折、按揭貸款99折，另有3000元按時(shí)簽約獎(jiǎng)。工程特色：建有20000㎡中央景觀大道，小區(qū)內(nèi)景觀較好。贈(zèng)送面積較多，以“使用面積大于建筑面積〞為宣傳口號(hào)，屯溪唯一外地戶口可按揭貸款的工程江南一品地理位置：新安江南岸，徽州大道北側(cè)，占地面積：占地面積：42.4畝總建面積：7.5萬平方米物業(yè)形態(tài)：規(guī)劃一線江景排屋、多層花園洋房、高層江景住房主力戶型：多層面積119、134、180㎡，別墅戶型213—240㎡高層戶型85-125㎡。開盤日期：2021年10月銷售情況：在售多層和別墅，高層預(yù)計(jì)在2021年4月開盤銷售價(jià)格：開盤時(shí)多層均價(jià)4500元/平米，現(xiàn)多層4600元/平米，沿江別墅11000-12000元/平米，其余約8000元/平米工程特色：與黃山市核心政務(wù)新區(qū)世紀(jì)廣場(chǎng)隔江相望，從低到高，沿江而建，將江景作為其最大的賣點(diǎn)山田東園地理位置：緊鄰徽州大道，位于玉屏府東南側(cè)占地面積：1.43萬平米總建面積：4.8萬平米物業(yè)形態(tài)：兩幢17層的點(diǎn)式高層、兩幢17層的板式高層和5戶聯(lián)排別墅主力戶型：未公開開盤日期：預(yù)計(jì)2021年5月份開盤銷售情況：未公開銷售銷售價(jià)格：價(jià)格未公布，估計(jì)住宅價(jià)格在5000元/平方以內(nèi)工程特色：工程背山面水，營(yíng)造田園式的風(fēng)光。玉屏府地理位置：屯溪區(qū)徽州大道與船山路交叉口占地面積：132畝總建面積：17萬平方米物業(yè)形態(tài)：雙拼別墅、連排別墅、多層住宅、18層高層住宅主力戶型：84、90㎡兩房，101㎡三房開盤日期：10年3月銷售情況：多層已售完，高層還有少局部銷售價(jià)格：4700元/平方左右，所報(bào)優(yōu)惠為統(tǒng)一99折。聯(lián)排別墅面積170、210㎡，均價(jià)9000元/平方.工程特色：規(guī)劃強(qiáng)調(diào)景觀的通透性與均好性，以線型水體作為小區(qū)景觀的組織要素，沿著主環(huán)道和步行道路貫穿社區(qū)綠地住戶伴水而行，小溪繞住宅而行，以此形成人居環(huán)境佳地。東方麗景地理位置：屯溪黃山旅游渡假區(qū)，徽州大道南側(cè)占地面積：二期6.5萬平米

總建面積：20萬平米物業(yè)形態(tài)：雙拼、聯(lián)排和獨(dú)棟別墅、多層住宅、高層住宅及星級(jí)酒店主力戶型：88平米兩室，126平米三室，143平米四室開盤日期：高層2021年1月開盤銷售情況：多層已售完，該層還剩少局部銷售價(jià)格：開盤均價(jià)4100元/平米，至12月份上漲到4700元/平米，目前在售高層均價(jià)5700元/平米，一次性付款98折，按揭99折的優(yōu)惠。別墅均價(jià)15000元/平米。工程特色：地處柏山腳下，高層可俯瞰江景，自然景觀優(yōu)越，并且處于連接徽杭高速公路屯溪南入口，是浙江人在黃山購(gòu)房的首選。岸上藍(lán)山地理位置：新安大道和徽州大道交口西南角占地面積：21969.97㎡總建面積：65262.64㎡物業(yè)形態(tài)：小高層和高層住宅為主，商業(yè)面積約11757.48㎡主力戶型：95平米兩室，100-130平米三室開盤日期：2021年11月21銷售情況：在售1#、2#、3#樓銷售價(jià)格：均價(jià)4700元/平米，按揭99折，一次性付款98折工程特色：該工程規(guī)模較小，重點(diǎn)放在中心庭園的營(yíng)造上，“弧〞形景觀組織體系使更多的業(yè)主享用中心景觀，將優(yōu)雅生活作為工程的主要賣點(diǎn)。御泉灣地理位置：徽州大道南，佩瑯橋西占地面積：342畝總建面積：35萬平方米物業(yè)形態(tài)：建有花園洋房、多層住宅、別墅、酒店公寓主力戶型：85-106㎡院景洋房，125-165㎡花園洋房23—75㎡商鋪開盤日期：二期10年9月銷售情況：一期銷售完畢，二期除16#未開盤外，僅剩少數(shù)未售商鋪已售完銷售價(jià)格：均價(jià)4800元/平米，在售26#樓價(jià)格4560元/平米工程特色：整個(gè)工程已經(jīng)根本完善，經(jīng)常組織社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)，打造社區(qū)文化品牌。天一國(guó)際地理位置：山東路屯光大道與天都大道交叉口西南側(cè)占地面積：13524.76平方米總建面積：54330平方米物業(yè)形態(tài)：2棟高層公寓加商業(yè)群樓和1棟高層住宅主力戶型：40—70平米公寓開盤日期：2021年2月銷售情況：除可作為商業(yè)的3層公寓外，其他均已售罄。底商2層，尚未出售。銷售價(jià)格：開盤均價(jià)5600元/平米,12月份上漲至5900元/平米，目前均價(jià)6000元/平米工程特色：該工程立足黃山繁華地段，以99.9米建筑高度成就中心城區(qū)醒目地標(biāo)南方百合地理位置：屯溪區(qū)齊云大道55號(hào)，靠近汽車總站占地面積：17873平方米總建面積：32820平方米物業(yè)形態(tài)：共A、B兩棟，A棟12層、9層，B棟5層主力戶型：30-50平米開盤日期：09年12月12日銷售情況：A棟已售完，B棟還剩小局部銷售價(jià)格：均價(jià)約8200元/平米，十年長(zhǎng)期委托管理，每年收益率8.69%。第一年收益直接從總房款中扣除，以后每年付一次。工程特色：四星級(jí)產(chǎn)權(quán)投資型酒店黃山大觀地理位置：新安江南側(cè)，佩瑯河西側(cè)，處于河交匯半島之端占地面積：360畝總建面積：32萬平方米物業(yè)形態(tài)：現(xiàn)代徽派建筑風(fēng)格。該工程擁有3大功能板塊：高端度假及商務(wù)酒店集群、商業(yè)街和酒店式公寓。主力戶型：30-90平米開盤日期：酒店式公寓2021年10月銷售情況：30多平米的已售完銷售價(jià)格：均價(jià)9000元/平方米?，F(xiàn)均價(jià)9500元/平方米，前3年收益20%，從總房款中扣除，一次性付款93折，按揭98折。以后每年收益與開發(fā)商五五分成。工程特色：集會(huì)議、餐飲、娛樂、旅游、休閑、養(yǎng)生度假于一體的復(fù)合產(chǎn)業(yè)鏈集群，其建設(shè)理念是在領(lǐng)略獨(dú)特的徽州文化的同時(shí)，也可以體驗(yàn)到頂級(jí)的酒店式效勞。錦里地理位置：博林大道東南，黃山機(jī)場(chǎng)大道站區(qū)西側(cè)占地面積：66198平方米總建面積：66556平方米物業(yè)形態(tài)：純別墅工程，聯(lián)排別墅、雙拼別墅主力戶型：180~220㎡聯(lián)排，220~260㎡雙拼開盤日期：10年11月銷售情況：即將推出190、210㎡聯(lián)排；230、280㎡雙拼銷售價(jià)格：聯(lián)排6700元/平米，雙拼7800元/平米工程特色：是屯溪西郊板塊內(nèi)唯一緊鄰高爾夫球場(chǎng)和黃山機(jī)場(chǎng)的精致純別墅區(qū)，以“生態(tài)別墅〞為主打賣點(diǎn)，每戶均以庭院為中心，陽(yáng)光、流水、小橋、亭榭構(gòu)成人與自然的和諧之美。新黃山商業(yè)步行街地理位置：黃山市市中心正中軸線，躍進(jìn)路的東西兩側(cè)占地面積：83701.71平米總建面積：20萬平米物業(yè)形態(tài)：純商業(yè)工程，包括一座大賣場(chǎng)，一座綜合百貨樓、一座影城和商業(yè)街主力戶型：30—50㎡商鋪開盤日期：尚未開盤銷售情況：未銷售銷售價(jià)格：從該工程的位置和商業(yè)規(guī)劃來看，價(jià)格應(yīng)在2萬左右。工程特色：位于城市核心位置，并非完全針對(duì)旅游市場(chǎng)，現(xiàn)代氣息較濃。大潤(rùn)發(fā)、上海電影集團(tuán)院線已簽約，確定入駐。新潭故里地理位置：屯溪區(qū)新潭鎮(zhèn)齊云大道41號(hào)〔車管所旁〕占地面積：49656.76平方米總建面積：99312平方米物業(yè)形態(tài)：建有小高層、多層住宅、沿街商業(yè)和酒店式公寓主力戶型：85平米左右兩室，105-115平米三室開盤日期：尚未開盤銷售情況：未銷售銷售價(jià)格：尚未公布，預(yù)計(jì)4000多元/平米。工程特色：融合徽派建筑風(fēng)格于現(xiàn)代建筑，傾力打造黃山首席“都市田園〞社區(qū)。2、市場(chǎng)特點(diǎn)深度探討2.1、房地產(chǎn)開展過程及趨勢(shì)屯溪近年的房地產(chǎn)開展較快，北片區(qū)城市的開展呈現(xiàn)出以老城區(qū)為中心，向東西兩個(gè)方向開展的特點(diǎn)，江北的新工程大多集中于這兩個(gè)方向。但是受到地形地貌的制約，北片區(qū)的用地空間畢竟有限，在城市處于急速擴(kuò)張的時(shí)期，向江南開展成為必然。在過去的兩年當(dāng)中，西、南兩片區(qū)迅速開展。目前，屯溪的新工程大多分布于江南，特別是廣宇地產(chǎn)在江南的開發(fā)帶動(dòng)了整個(gè)江南新城的開展。未來，江北片區(qū)將會(huì)加速開展，老城區(qū)將繼續(xù)保持城市核心區(qū)域的絕對(duì)地位，但是該區(qū)域也將是屯溪新的房地產(chǎn)工程最少的工程。新的房地產(chǎn)工程將主要集中在東部濱江東路和新園東路附近，以及西北片區(qū)齊云大道附近和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。西、南兩片區(qū)的開展速度將會(huì)放緩，現(xiàn)有工程逐步去化，居住人口迅速增加。城市高速開展過程中所遺留的交通配套等問題將會(huì)逐步顯現(xiàn)，新的工程將圍繞這些問題，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。2021年屯溪共出讓土地22塊，除兩塊工業(yè)用地外，其他均為商服、居住用地?？梢灶A(yù)計(jì)，未來2-3年將會(huì)有180萬平米的新工程投放市場(chǎng)，僅本工程周邊就有近64萬平米的放量，而09年全年商品房銷售面積284551平方米，再加上市場(chǎng)上現(xiàn)有的工程，可以想象本工程未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力將是巨大的。居住物業(yè)的開展。居住物業(yè)形態(tài)屯溪房地產(chǎn)市場(chǎng)中各工程規(guī)模普遍不大，特別是超級(jí)大盤很少。與大多數(shù)同級(jí)別的城市相比，屯溪房地產(chǎn)工程品質(zhì)總體比擬高。由于是旅游及養(yǎng)身城市，很多工程內(nèi)都建有別墅或類別墅物業(yè)形式，特別是排屋較多。但同時(shí)，如果單純就別墅類工程而言，這些工程又有所欠缺，與真正的高檔別墅區(qū)相比，其層次并不高。市場(chǎng)中的投資型公寓主要分為兩類，一種為精裝酒店式公寓，通常作為旅游渡假區(qū)內(nèi)的一種物業(yè)類型，屬于純投資性工程，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸開發(fā)者所有，購(gòu)置者享受固定的年投資收益。一種為精裝公寓，一般作為住宅工程的一個(gè)局部，面積較小，很合房產(chǎn)投資者的胃口，精裝修，方便入住。前者在市場(chǎng)中極具代表性的是黃山大觀精裝酒店式公寓工程，后者那么是徽州公館二期“領(lǐng)寓〞工程。居住物業(yè)價(jià)格據(jù)初步了解測(cè)算，當(dāng)前市場(chǎng)上商品住宅的均價(jià)約4800元/平方左右，其中多層的均價(jià)在5000元/平方上下，高層住宅的均價(jià)約4500元/平方。戶型以兩房和三房為主，其中又以三房戶型居多。別墅價(jià)格范圍多在7000-15000元/平方，戶型面積分布較大，從200平米到500平米均有出現(xiàn)。公寓面積30-85平米。其中酒店式公寓的價(jià)格在8000-10000元/平方之間，精裝公寓價(jià)格5500-7000元/平方。居住文化特點(diǎn)屯溪屬于徽州文化區(qū)，這種極強(qiáng)的地域性文化對(duì)城市的影響自不待言。在屯溪，徽派風(fēng)格的建筑隨處可見，很多房地產(chǎn)工程都采用徽派建筑風(fēng)格。但是和中國(guó)很多城市一樣，在現(xiàn)代化的進(jìn)程中，傳統(tǒng)文化都被丟棄。屯溪大多數(shù)的住宅類工程都只有一個(gè)徽派的外殼?；罩菸幕瘡V泛散落于整個(gè)皖南地區(qū)，具體到屯溪這座城市，我們發(fā)現(xiàn)水對(duì)這座城市的開展、對(duì)這里人們的生活都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。受地形和開展程度的影響，整個(gè)城市都不可能離水太遠(yuǎn)，人們的日常生活都與之息息相關(guān)，新安江已成為整個(gè)城市的坐標(biāo)軸，很多人都喜歡臨江居住，擁有江景的工程對(duì)人們有著巨大的吸引力。與水相伴的那么是橋，在我們的調(diào)查中，許多人都或有意或無意的流露出未開展對(duì)連接江南與江北的橋所帶來的交通壓力的擔(dān)憂。2.3、商業(yè)物業(yè)的開展。購(gòu)物型商業(yè)的開展屯溪受人口口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)開展程度的影響，購(gòu)物性商業(yè)開展程度較低，目前只有合家福和家得利等國(guó)內(nèi)超市，規(guī)模較小，尚沒有國(guó)際賣場(chǎng)進(jìn)駐，在建的新黃山商業(yè)步行街工程已與大潤(rùn)發(fā)簽約。該工程是調(diào)查過程中唯一的純商業(yè)工程，規(guī)模大、位置較好。從其規(guī)劃、定位來看，并沒有和大多數(shù)其他商業(yè)工程一樣完全依賴屯溪的旅游業(yè)，大型賣場(chǎng)、綜合百貨是其與其他工程的最大區(qū)別。旅游型商業(yè)開展作為一座旅游型城市，屯溪的旅游型商業(yè)開展迅猛，具有濃重惠州文化的商業(yè)街區(qū)極受歡送。其中最居代表性的屯溪老街，以經(jīng)營(yíng)旅游紀(jì)念品為主，其商業(yè)地位不可撼動(dòng)，真正的一鋪難求，每年商鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)幾十萬。在此種形勢(shì)下，其他商業(yè)工程轉(zhuǎn)而經(jīng)營(yíng)酒店、休閑、娛樂業(yè)，較有代表性的為黃山大觀工程，其商業(yè)街區(qū)使用徽派建筑，結(jié)合徽州文化，業(yè)態(tài)以影院、酒吧街和餐飲約了業(yè)為主。商業(yè)物業(yè)開展特點(diǎn)和價(jià)格屯溪的商業(yè)工程不多，主要商業(yè)區(qū)主要集中在江北的老街及其周圍，除此之外的其他區(qū)域成熟度和繁華度并不高，次級(jí)商業(yè)中心開展不成熟。商業(yè)業(yè)態(tài)主要圍繞旅游業(yè)展開，購(gòu)物型商業(yè)大多為住宅工程的配套。商業(yè)價(jià)格一般價(jià)格1-2萬元/平方。較早的如龍翔御景商業(yè)現(xiàn)在1.5萬元/平方，在售的工程如徽州公館商業(yè)1.3萬元/平方。極少數(shù)旅游型商業(yè)價(jià)格價(jià)高，如黃山大觀，其商業(yè)街工程當(dāng)前報(bào)價(jià)到達(dá)3萬元/平方，已售完。2.4、市場(chǎng)分析總結(jié)屯溪房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于急速開展時(shí)期，江北片區(qū)向東西不斷擴(kuò)張，江南新城的建設(shè)使整個(gè)城市的面貌煥然一新。作為一座旅游城市，自然環(huán)境較好，旅游地產(chǎn)正在蓬勃興起。市場(chǎng)中多數(shù)工程擁有上佳的自然景觀，采用徽派建筑元素，但是利用并不充分。無論是商業(yè)還是住宅，價(jià)格雖有上漲，但普遍都不高，市場(chǎng)上并未出現(xiàn)真正意義上的豪宅。2.5、消費(fèi)者分析客戶分布目前市場(chǎng)上購(gòu)房人群中，本地人〔不含3區(qū)4縣〕占主要局部，本地購(gòu)房人群中，屯溪區(qū)的比例相對(duì)其他區(qū)縣的比例要小。外地人也占有重要比例，約占30-40%。隨著政府對(duì)異地購(gòu)房進(jìn)行限制后，該比例也有所降低。區(qū)位認(rèn)可度比率基于歷史、生活習(xí)慣等多方面的原因，本地人更喜歡住在江北區(qū)，對(duì)西片區(qū)和南片區(qū)的接受程度較差。而對(duì)于外地客戶來說，西、南片區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的交通狀況更易吸引他們。住宅心理價(jià)格目前市場(chǎng)上的一般住宅，總價(jià)40-50萬的價(jià)格被普遍接受。一層商鋪心理價(jià)格屯溪市場(chǎng)中的商鋪一層普遍在1-2萬元/平米，這也是可混淆的價(jià)格。對(duì)房型的喜好程度市場(chǎng)上的工程戶型大多在80-130平米的二室和三室，尤其是100-130平米的三室戶型最受歡送。對(duì)于投資者來說，小面積的公寓那么是最正確選擇。物業(yè)形態(tài)目前市場(chǎng)上最易被普通客戶接受的也是去化最快的物業(yè)形態(tài)還是多層，但是很多高層只是整個(gè)工程的一局部，并沒有用心打造。對(duì)于品質(zhì)較高的高層樓盤，市場(chǎng)的接受程度還是比擬高的。工程及其所在區(qū)域分析一、地塊分析1、用地條件：面積：77355.95平方米，土地用途：商服和居住，容積率：≤2.4建筑密度：＜26%建筑高度：小于120米綠地率：35%2、地塊位置：位于新園東路南側(cè)、濱江東路北側(cè)、新區(qū)路東側(cè)，4、地塊狀況：地塊東西長(zhǎng)，南北窄，根本平整，無明顯高差，目前建筑垃圾較多。5、周邊交通：地塊所臨新區(qū)路和新區(qū)路為城市主要交通道路，距交通干道不遠(yuǎn)，交通便利，地塊進(jìn)入性好。6、周邊配套：工程周邊生活設(shè)施和購(gòu)物店都是很少，生活氣氛淡薄。同時(shí)，周邊商業(yè)氣氛較淡，不利于工程商業(yè)局部的的開發(fā)和運(yùn)作。隨著本工程以及周邊工程的建設(shè)，周邊的配套設(shè)施會(huì)更加完備。7、自然景觀：地塊濱臨新安江，自然景觀極佳。二、區(qū)位分析工程所在的區(qū)域內(nèi)，有市政府、市人大、房管局等政府機(jī)關(guān)，是整個(gè)城市的行政中心，大量的政府辦公人員在此工作。既為市場(chǎng)提供了大量的潛在客戶，又提升了區(qū)域的形象。區(qū)域內(nèi)有眾多高檔酒店、賓館云集，極大地提升了本區(qū)的檔次，是城市對(duì)外接待的中心，方便外地客戶對(duì)本工程的解除與了解。目前屯溪老城區(qū)的開展已近飽和，江南片區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度低，江北西城區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)，而東區(qū)距離老城區(qū)較近對(duì)當(dāng)?shù)匚幕膫鞒杏兄烊坏膬?yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)坐落有市體育館、世紀(jì)廣場(chǎng)等公共設(shè)施，隨著城東的開發(fā)建設(shè)，該區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘兄行纳顓^(qū)，集中全城高端商住。三、SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本案位于城市東區(qū)，距離老城區(qū)很近，區(qū)域認(rèn)知度較高。交通優(yōu)勢(shì)。地塊周邊有數(shù)條主干道，交通便利。品牌優(yōu)勢(shì)。天都地產(chǎn)公司在屯溪已開發(fā)多個(gè)工程，市場(chǎng)認(rèn)知度較高。景觀優(yōu)勢(shì)。工程靠近新安江和濱江公園，擁有良好的景觀。2、劣勢(shì)地塊劣勢(shì)。本工程的用地本錢較高，勢(shì)必導(dǎo)致工程的銷售價(jià)格也很高。相對(duì)于目前屯溪的市場(chǎng)價(jià)格來說，本工程的價(jià)格要被市場(chǎng)認(rèn)同有一定的困難。地塊進(jìn)深較小，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。配套劣勢(shì)。就目前而言，本工程周邊配套設(shè)施很少，與本工程相鄰的成熟社區(qū)配套有一定距離，生活氣氛和商業(yè)氣氛都很淡。3、時(shí)機(jī)市場(chǎng)開展。近年來屯溪房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)開展，銷量和價(jià)格逐年攀升，這正是我們進(jìn)入市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。城市規(guī)劃。工程所在地是城市規(guī)劃中的重點(diǎn)開展方向，開展速度較快，將會(huì)越來越成熟。市場(chǎng)空白。目前屯溪的房地產(chǎn)市場(chǎng)中上沒有出現(xiàn)真正的豪宅，本工程正好可以填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。4、威脅市場(chǎng)供求。未來屯溪市場(chǎng)的供應(yīng)量巨大，大大超過需求量逐年增長(zhǎng)，雅俗本工程的市場(chǎng)空間。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。本工程周邊將會(huì)有數(shù)個(gè)工程開工建設(shè)，大約在同一時(shí)間入市，給本工程該來巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。政策威脅。過去的一年中，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策。尤其是對(duì)異地購(gòu)房的限制對(duì)本工程的威脅較大，并且在可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)這些政策還將繼續(xù)。工程定位工程定位的幾大關(guān)鍵支撐要素地塊支撐本工程用地本錢高，導(dǎo)致本工程在價(jià)格上沒有盤旋的余地，只能建設(shè)高端的物業(yè)產(chǎn)品。同時(shí)，工程地塊又擁有絕佳的自然景觀，景觀優(yōu)勢(shì)是工程的一個(gè)重要賣點(diǎn)。區(qū)位支撐本區(qū)是城市行政、接待、文體活動(dòng)的中心，環(huán)境好，空氣清新，是建設(shè)高檔住宅的上佳區(qū)域。該區(qū)新拍500畝地均規(guī)劃為高檔社區(qū)和精品商業(yè)，成為高檔社區(qū)的聚集地。先進(jìn)規(guī)劃支撐通過科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將地塊的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大程度，從建筑品質(zhì)、景觀塑造、人居環(huán)境、配置配套等方面全面提升，有別于其他工程，成為市場(chǎng)中的高端產(chǎn)品。地域文化支撐屯溪的地域文化不僅有廣為人知的徽州文化，更有這座城市臨水而居，長(zhǎng)久以來形成的水居文化，將這些特色文化融入工程之中，既能夠得到本地人的認(rèn)同與接受，又可以突出工程的地域特點(diǎn)，吸引外地客戶。工程整體定位——親水養(yǎng)生美宅本工程位處新安江畔，江水至此北轉(zhuǎn)，造就了此處獨(dú)特的自然景觀，沿江建有綠地、公園的公共場(chǎng)所，是整個(gè)城市中與水最親近的地方，相比于其他工程的“臨水〞、“近水〞，本工程是真正的“親水〞。屯溪是一座典型的旅游型城市，整個(gè)城市環(huán)境優(yōu)美，空氣清新。而本工程的位置是城市中環(huán)境、景觀最好的所在，再加上工程小區(qū)內(nèi)優(yōu)雅的環(huán)境建設(shè)和完善的配談設(shè)施，使得本工程成為一處絕佳的“養(yǎng)生〞處所?！懊勒暎竟こ趟诃h(huán)境好、景觀佳，工程的建設(shè)也是以高端精美樓盤為目標(biāo)，在此根底上，我們所追求的是一種臨水而居親近自然的美好生活，是人們美麗人生中的一局部。工程的形象定位——新安江畔城市水居的領(lǐng)銜者屯溪整個(gè)城市都臨江而建，新安江在地域文化中占有重要地位，整個(gè)城市水文化濃厚。本工程所在區(qū)域是城市最后一段臨水地段，是新安江北轉(zhuǎn)而去之處，風(fēng)景獨(dú)好，濱江公園就興建再此，親水而居是本工程的最大的特色。新安江畔是本工程的位置所在，但是市場(chǎng)中有很多工程濱臨新安江，僅憑此點(diǎn)還缺乏以突出本工程的形象。通過市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)目前市場(chǎng)中幾乎所有臨江的工程都只是把新安江作為外圍景觀，對(duì)于這一絕佳景觀的態(tài)度只是借用。本工程將江景如能融入到工程的整體之中，讓其成為工程的亮點(diǎn)和附加值所在，同時(shí)通過工程本身的打造反過來帶動(dòng)新安江更加絢麗多彩，并加以包裝運(yùn)用，成為整個(gè)城市水居文化的代言人和領(lǐng)銜者。工程的客戶定位本工程的客戶群數(shù)金額定為高收入以上階層，年收入10萬以上，注重生活品質(zhì)和身份的彰顯。主要為各行業(yè)成功人士、知名人士、工商業(yè)主及政府公務(wù)人員，年齡在35-55歲。除此以外，本工程的客戶群中異地人群將