正本正本廣州恒大綠洲前期物業(yè)管理投標書中海物業(yè)管理廣州200

投標函恒大地產(chǎn)集團：根據(jù)貴公司關(guān)于廣州“恒大綠洲〞首期工程前期物業(yè)效勞的招投標工程的邀請，我公司正式投標，并提交下述文件正本一份，副本二份。據(jù)此函，我公司委托簽字代表宣布同意如下：1、我公司完全響應(yīng)招標文件中的各項要求，并經(jīng)過現(xiàn)場踏勘，澄清疑問，充分理解并掌握了本工程招標的全部有關(guān)情況。現(xiàn)經(jīng)我方認真分析研究，同意接受招標文件的全部內(nèi)容和條件。2、我公司已詳細閱讀全部招標文件、參考資料及有關(guān)附件，我們完全理解并同意放棄對任何方面有不明及誤解的權(quán)利。3、同意按照貴方要求提供與投標有關(guān)的一切數(shù)據(jù)或資料。4、如在投標過程中有任何不正當?shù)纳虡I(yè)行為，或采取任何方式向招標人施加壓力與干擾，同意被取消投標資格。5、我公司嚴格按照?投標須知?履行應(yīng)盡義務(wù)，遵守招投標紀律。6、未盡事宜依照?中華人民共和國招標投標法?、?物業(yè)管理條例?、?前期物業(yè)管理招標投標管理暫行方法?等相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。7、與本投標有關(guān)的一切正式來往信函請寄至：地址：廣州市紡織路1號名都一街5號樓郵編：510220電話：020—89032780傳真：020—89037256收件人：李成林投標人：中海物業(yè)管理廣州〔蓋章〕2009年7月投標人簡介公司簡介1986年12月中海物業(yè)在香港注冊成立，專門從事物業(yè)管理效勞，隸屬于香港最大中資建筑商及房地產(chǎn)上市公司——中國海外集團。二十年來，中海物業(yè)一直致力于管理制度與企業(yè)文化的創(chuàng)新，形成了獨具特色的企業(yè)管理模式。中海物業(yè)已遍布全國各地，以高品質(zhì)的效勞獲得業(yè)界認同，被中國建設(shè)部評為國家首批一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司。1995年8月，中國海外集團在廣州注冊成立了中海物業(yè)管理廣州，除效勞于中國海外集團開發(fā)的房地產(chǎn)工程外，還積極承接高質(zhì)素的商業(yè)寫字樓工程進行管理。中國海外集團的港企背景，使中海物業(yè)廣州公司得以借鑒香港先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，開創(chuàng)香港物業(yè)管理模式運用于廣州之先河。中海物業(yè)廣州公司先后承接管理了東山廣場、錦城花園、中海錦苑、中海名都、中?？党?、東寶大廈、壬豐大廈、錦恒商業(yè)廣場等廣州知名物業(yè)，已經(jīng)深得廣闊業(yè)主與市民的信任與贊譽。物管工程：東山錦軒物業(yè)管理處、中海璟暉華庭物業(yè)管理處、中海花城灣物業(yè)管理處、中海觀園物業(yè)管理處、中海藍灣物業(yè)管理處、中?？党俏飿I(yè)管理處、中海名都物業(yè)管理處、中海錦苑物業(yè)管理處、錦城花園物業(yè)管理處公司業(yè)績2000年，深圳市政府頒發(fā)“質(zhì)量工作先進單位〞2000年，深圳市財政局頒發(fā)“會計根底工作標準化單位〞2001年，深圳市質(zhì)量協(xié)會頒發(fā)“深圳市質(zhì)量效益型先進企業(yè)〞2001年，深圳市質(zhì)量協(xié)會頒發(fā)“深圳市用戶滿意企業(yè)〞2002年，深圳市質(zhì)量協(xié)會頒發(fā)“質(zhì)量管理獎〞〔全市效勞行業(yè)唯一〕2003年8月，通過質(zhì)量/環(huán)境職業(yè)健康平安管理體系認證2004年9月，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局頒發(fā)“先進物業(yè)管理企業(yè)〞2004年10月，獲“2004深圳十大最具影響力的品牌物業(yè)管理公司〞稱號2004年12月，獲“2004最具影響力深圳知名品牌〞2005年3月，獲“中國建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信用·信譽AAA級單位〞2005年9月，獲“2005全國用戶滿意效勞〞稱號2005年11月，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局頒發(fā)“二OO五年度深圳市物業(yè)管理先進單位〞2006年，獲“2006年中國物業(yè)管理嘉年華金榜之年度業(yè)主最滿意獎〞2006年11月，獲“2006全國用戶滿意企業(yè)〞稱號2006年12月，第三屆深圳市顧客滿意效勞明星單位2007年11月，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局頒發(fā)＂2007年度深圳市物業(yè)管理先進單位＂2007年12月，獲“2007全國用戶滿意效勞〞稱號2007年，獲首屆深圳市羅湖區(qū)區(qū)長質(zhì)量獎2021年1月，獲觀瀾湖·中國物業(yè)管理嘉年華暨第二屆?住宅與房地產(chǎn)?物業(yè)管理金榜綜合實力第一名2021年11月，獲中國優(yōu)秀物業(yè)效勞企業(yè)百強第一名2021年12月，獲"全國用戶滿意企業(yè)"稱號法定代表人資格證明書劉顯勇系中海物業(yè)管理廣州有限公司的法定代表人，負責(zé)簽署本投標文件、進行合同談判、簽署合同及處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。附法定代表人情況：單位名稱中海物業(yè)管理廣州單位地址廣州市紡織路1號名都一街5號二樓姓名劉顯勇性別男年齡37民族漢族職務(wù)總經(jīng)理職稱高級工程師特此證明投標人：中海物業(yè)管理廣州2009年7月授權(quán)委托書劉顯勇〔姓名〕系中海物業(yè)管理廣州〔公司名稱〕的法定代表人，現(xiàn)委托李成林〔授權(quán)代表姓名〕參加貴方組織的廣州“恒大綠洲〞首期工程前期物業(yè)效勞招投標活動，全權(quán)代表我單位處理投標的有關(guān)事宜。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。本授權(quán)書有效期：2009年7月30日至2009年8月附授權(quán)代表情況：姓名李成林職務(wù)工程經(jīng)理性別男年齡33身份證號碼通訊地址廣州市紡織路1號名都一街5號二樓510220投標人：中海物業(yè)管理廣州〔公章〕法定代表人：〔簽字/蓋章〕擬派工程管理經(jīng)理姓名李成林性別男出生年月1976年01月學(xué)歷大專專業(yè)機械職稱中級建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗證〔有〕獲證時間2003年工作經(jīng)歷2004年—2006珠海市中旅酒店物業(yè)管理，物業(yè)管理部主任/經(jīng)理2006—至今中海物業(yè)管理廣州，工程經(jīng)理曾接管樓盤珠海市中臣花園珠海市蓮花萬景城中?；ǔ菫持泻Ｋ{灣中海物業(yè)管理效勞優(yōu)勢中海物業(yè)管理廣州，是以管理高端物業(yè)工程為主導(dǎo)業(yè)務(wù)和核心能力的物業(yè)管理企業(yè)。公司通過ISO9001管理體系認證，具有物業(yè)管理一級資質(zhì)。目前接管物業(yè)管理工程近10個，總建筑面積逾300多萬平方米。承當恒大綠洲的物業(yè)管理效勞，中海物業(yè)具備5個優(yōu)勢：1、經(jīng)驗優(yōu)勢。中海物業(yè)的核心團隊在10多年的時間里，戮力同心，曾開創(chuàng)了廣東省物業(yè)管理行業(yè)質(zhì)量認證的先河。2、人才優(yōu)勢。中海物業(yè)一直緊密追逐時代物業(yè)管理的開展大勢，把聚集人才，作為自己的核心競爭力之一。目前，公司擁有高、中級管理和專業(yè)技術(shù)人才500多名，其專業(yè)范疇涵蓋了工民建、自動化、機電、給排水、園林、酒店管理等管理高端物業(yè)所經(jīng)常涉及的技術(shù)領(lǐng)域。這樣的人力資源優(yōu)勢，可以為中海物業(yè)在恒大綠洲實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)管理效勞提供切實的保障。3、專業(yè)優(yōu)勢。中海物業(yè)將自己的開展定位在高端物業(yè)的管理市場上，并在此根底上按照物業(yè)類型進行了管理效勞產(chǎn)品的細分?，F(xiàn)在公司在寫字樓、公用建筑、住宅區(qū)、商場、別墅區(qū)、工業(yè)區(qū)等不同類型物業(yè)的管理上，都形成了各具專業(yè)特色的效勞設(shè)計和操作模塊，擯棄了按照一種固定模式、在不同類型物業(yè)管理中相互簡單套用的流弊。其中公司在東山廣場、錦城花園、中海錦苑、中海名都、中海康城、東寶大廈、壬豐大廈、錦恒商業(yè)廣場等多處高檔住宅樓宇和商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理中積累的經(jīng)驗，能夠保證恒大綠洲的物業(yè)管理效勞在高起點上進一步升華。4、品牌優(yōu)勢。中海物業(yè)始終保持“業(yè)主至上、效勞第一〞的宗旨。到目前為止，公司已經(jīng)建成省市物業(yè)管理小區(qū)多個，此外還獲得其它榮譽10多個?？梢韵嘈?，中海的物業(yè)管理效勞可以為恒大綠洲增光添彩。第四章恒大綠洲物業(yè)管理效勞質(zhì)量目標恒大綠洲的開發(fā)定位于廣州市大型高檔社區(qū)，中海物業(yè)將參照國家示范住宅小區(qū)的標準和中國物業(yè)管理協(xié)會的物業(yè)管理效勞標準，以保證恒大綠洲的效勞質(zhì)量，使之成為廣州市物業(yè)管理效勞的典范。1、中海物業(yè)在恒大綠洲的管理效勞中，會嚴格恪守政府有關(guān)法律及物業(yè)管理主管部門、相關(guān)行政管理部門的規(guī)定，從接管驗收階段開始，即全面按照ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系的要求，組織管理和效勞工作的實施，并且根據(jù)具體情況持續(xù)改善，交付使用一年內(nèi)，物業(yè)管理效勞根本滿足ISO9001：2000質(zhì)量管理休系的要求。2、中海物業(yè)承諾在恒大綠洲全面投入使用二年后，在甲方能夠嚴格履行政府及合同規(guī)定的有關(guān)責(zé)任、義務(wù)的情況下，保證其物業(yè)管理效勞到達廣州市優(yōu)秀示范小區(qū)的相應(yīng)檢驗標準。在恒大綠洲具備所有參評自然條件下，合同期內(nèi)依次通過市級、省級、國家級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。3、具體的各項管理效勞質(zhì)量指標如下：序號項目承諾指標基本內(nèi)容1房屋完好率98%房屋外觀無破壞立面、整潔、無改變使用功能、無亂搭建、公用設(shè)施及通道無隨意占用。2道路完好率95%道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無隨意占道，無改變使用功能。3化糞池、雨水井、污水井完好率99%定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢、無堵塞。4排水管、明暗溝完好率98%排水暢通、無堵塞、無積水、無塌陷、無殘缺。5照明燈完好率98%路燈完好無損，夜間正常使用，定期檢查、維護、保養(yǎng)，保持潔凈。6停車場設(shè)施完好率99%場內(nèi)整潔，設(shè)施完好無損。7公共文體設(shè)施完好率98%確保設(shè)施使用功能，定期維修、養(yǎng)護、完好無損。8機電設(shè)備設(shè)施完好率99%定期檢查維護，確保系統(tǒng)設(shè)備完好無損，杜絕由于管理操作不善造成的設(shè)備事故。9消防設(shè)備設(shè)施完好率99%定期檢查維護，確保系統(tǒng)設(shè)備始終處于完好狀態(tài)。10暖通設(shè)備完好率98%定期檢查維護，確保系統(tǒng)設(shè)備完好無損，杜絕由于管理操作不善造成的設(shè)備事故。11電梯完好率98%定期檢查維護，確保系統(tǒng)設(shè)備完好無損，杜絕由于管理責(zé)任造成的平安事故。12例行維修保養(yǎng)兌現(xiàn)率99%提前制訂維修保養(yǎng)方案，合理調(diào)整人員安排，分工負責(zé)，保證落實。13零修、急修及時率98%接到維修單在承諾時間內(nèi)到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜。14維修保養(yǎng)質(zhì)量合格率100%分項檢查、結(jié)合部位嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工。15維修保養(yǎng)和運行記錄準確率100%明確崗位責(zé)任，加強復(fù)核，定期抽查。16平安管理到位率≥99%保安崗位設(shè)置嚴密，明確責(zé)任區(qū)域和相互支援，增加巡查密度。17治安案件發(fā)案率≤1‰日間加強監(jiān)控，夜間實行封閉，制訂?應(yīng)急預(yù)案?以應(yīng)付突發(fā)事件，杜絕管理不到位所引發(fā)的盜搶等各類案件。18火災(zāi)事故發(fā)生率0實行人防與技防相結(jié)合，及時消除火災(zāi)隱患，制訂?應(yīng)急預(yù)案?以應(yīng)付突發(fā)事件，杜絕管理不到位所引發(fā)的火災(zāi)事故。19綠化達標率95%區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當，由專業(yè)人員管理、養(yǎng)護，無枯枝敗葉。20清潔、保潔達標率99%區(qū)內(nèi)實行衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干，全天12小時保潔制，樓梯周清掃擦拭二次、清洗一次，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好。21客戶對物業(yè)管理的滿意率90%在日常效勞過程中，及時收集客戶的需求信息，盡可能滿足客戶的需求，加強雙方的溝通，以確?？蛻魧ξ飿I(yè)管理工作的滿意程度。22客戶投訴處理率100%有效投訴在第一時間內(nèi)解決，無效投訴及時給予回復(fù)。23員工違章發(fā)生率與處理率≤1%、100%加強教育，嚴格管理，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理。24業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)管理綜合滿意率90%教育員工視業(yè)主及物業(yè)使用人為衣食父母，盡其才、盡全力為業(yè)主排憂解難。

第五章恒大綠洲機構(gòu)設(shè)置及相關(guān)運作流程中海物業(yè)清醒地意識到，恒大綠洲的物業(yè)管理效勞，具有典型的住宅區(qū)和商業(yè)街鋪混合管理的特點。對于該工程，必須突出管理重點，同時也應(yīng)表達出對業(yè)主的效勞精神。對其實行更加科學(xué)標準、嚴密和諧的管理。將集全公司之力，來保證恒大綠洲的物業(yè)管理效勞目標的實現(xiàn)?！惨弧硻C構(gòu)設(shè)置及主要保證措施1、人力保障中海物業(yè)管理廣州恒大綠洲客服中心，集中精力負責(zé)恒大綠洲的物業(yè)管理效勞工作。根據(jù)精簡高效的原那么，恒大綠洲客服中心組織架構(gòu)如下：恒大綠洲客服中心恒大綠洲客服中心經(jīng)理+副經(jīng)理炊事員4人出納1人會計1人客服主任炊事員4人出納1人會計1人客服主任2人安保部主管工程部主管環(huán)境部主管維修工12人清潔維修工12人清潔工40人保安員30人綠化工人根本職責(zé)分工是：①經(jīng)理主持分公司的全面工作，協(xié)調(diào)與開展商、各級主管部門的工作關(guān)系以及內(nèi)部管理；②工程部負責(zé)建筑本體、配套設(shè)施設(shè)備的管理、維護和運行；③安保部負責(zé)公共秩序、交通秩序的管理和平安、消防工作；④環(huán)境部負責(zé)小區(qū)內(nèi)保潔和綠化養(yǎng)護工作的管理和監(jiān)督；⑤接待員負責(zé)投訴的接待與處理，檔案的管理；⑥會計、出納負責(zé)分公司現(xiàn)金的收取和日常財務(wù)。分公司初步崗位編制為105人。中海物業(yè)將另行擬訂所有崗位的用人標準，經(jīng)開展商同意后，按此選配各崗位人員。選配人員以抽調(diào)現(xiàn)有員工為主、社會招聘補充為輔。2、制度標準把中海物業(yè)現(xiàn)行成熟的住宅工程物業(yè)管理效勞制度體系，移植到恒大綠洲的物業(yè)管理效勞中。具體包括：種類類別例舉說明效勞運行制度崗位責(zé)任制度?分公司經(jīng)理崗位職責(zé)??工程部主管崗位職責(zé)??保安員巡邏崗崗位職責(zé)?等能夠覆蓋所有工作崗位，明確各自的崗位責(zé)任部位管理方法?配電室管理制度??消防中心管理制度??洗手間管理制度?等能夠覆蓋各個關(guān)鍵部位，協(xié)調(diào)崗位之間的配合、監(jiān)督專項效勞程序?搬入、搬出物品控制程序??外墻清洗作業(yè)程序??中控室報警處理程序?等能夠覆蓋所有作業(yè)工程，標準員工的具體操作質(zhì)量檢驗標準?設(shè)備狀態(tài)檢驗標準??保潔質(zhì)量檢驗標準??綠植養(yǎng)護質(zhì)量檢驗標準?等能夠覆蓋全部效勞事項，便于質(zhì)量控制應(yīng)急處理預(yù)案?暴雨應(yīng)急預(yù)案??停水停電應(yīng)急預(yù)案??電梯故障應(yīng)急預(yù)案??人員緊急疏散預(yù)案??員工緊急集合方案?等能夠覆蓋可能發(fā)生的緊急情況，保證處變不驚、應(yīng)對有序公眾管理制度?消防管理公約??裝飾裝修管理方法??臨時用電管理方法?等客戶溝通制度?定期回訪制度??投訴處理程序??管理效勞質(zhì)量報告評審方法?等內(nèi)部管理制度隊伍建設(shè)制度?員工守那么??培訓(xùn)制度??考核獎懲方法?等管理程序制度?工作方案編制要求??物品采購、驗證、申領(lǐng)制度??檔案管理方法?等現(xiàn)有的制度體系文件在移植到恒大綠洲的物業(yè)管理效勞的過程中，中海物業(yè)將根據(jù)更加詳實的現(xiàn)場情況和開展商的具體要求，對其做進一步的補充、修訂和完善，從制度上保證效勞內(nèi)容、效勞方式、效勞程序、效勞時效、效勞標準等全面滿足甲方的要求。3、管理控制恒大綠洲的物業(yè)管理效勞將嚴格按照ISO9001體系運行，保證每項每次效勞的管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實現(xiàn)、測量分析和改良四個過程處于受控狀態(tài)。4、資源整合要把恒大綠洲作為中海物業(yè)在廣州市的品牌形象代表，匯公司之能與借市場之力結(jié)合，來解決效勞資源與效勞需求的動態(tài)平衡，傾心、傾力做好物業(yè)管理效勞〔資源整合流程圖略〕。

〔二〕各分項工作運作流程圖1、中海物業(yè)管理廣州橫向運作流程宿舍管理平安管理清潔管理綠化管理宿舍管理平安管理清潔管理綠化管理 質(zhì)量管理質(zhì)量管理樓檢實施過質(zhì)程量管監(jiān)理督恒大綠洲客服中心管理輸出技術(shù)支持恒大綠洲客服中心質(zhì)量控制檢查培訓(xùn)專業(yè)公司結(jié)構(gòu)性管提供效勞理支持財財務(wù)部人事行政部電設(shè)水外財行梯備池包務(wù)政保維清服監(jiān)管養(yǎng)護洗務(wù)控理專營公司清洗公司維保分公司電梯公司專營公司清洗公司維保分公司電梯公司

2、中海物業(yè)管理廣州縱向運作流程圖擬定方案擬定方案組建機構(gòu)交接驗收日常運作前期介入崗位培訓(xùn)正式入駐整體運作流程設(shè)計原那么是全面、高效、合理，功能無缺項，管理無盲點。整體運作流程的具體運行，按ISO9001質(zhì)量管理體系要求來進行。重視物業(yè)自主經(jīng)營工作，確保恒大綠洲的社會形象和經(jīng)濟效益。中海物業(yè)公司擬建立以客戶效勞中心為重點的物業(yè)管理效勞體系?？蛻粜谥行氖欠止镜闹笓]調(diào)度中心及信息樞紐，24小時保證所有效勞需求及投訴建議均可及時匯總、處理。而分公司所有需要公布的管理效勞信息亦通過該中心反響給業(yè)主及客戶。設(shè)立效勞中心并強化其指揮、協(xié)調(diào)功能是提高效勞效率的有力措施。3、效勞中心接待客戶流程①按工作要求做好接待準備工作。②看見客戶進入效勞中心時，所有暫無接待工作的員工都應(yīng)起立，向客戶問好致意；有接待工作的員工那么可點頭微笑致意。③客戶走到誰的工作臺前，就由誰來負責(zé)接待該客戶，要主動問詢有何效勞需求，假設(shè)是自己的分工范圍內(nèi)，按效勞程序和規(guī)定辦理。④假設(shè)客戶的需求不在自己的工作分工內(nèi)，應(yīng)禮貌地介紹給負責(zé)此項工作的同事，而該同事應(yīng)馬上起立問好，接待客戶，并按效勞程序和規(guī)定辦理。⑤送別客戶。當效勞完畢，客戶要離去時，負責(zé)接待該客戶的員工要起立鞠躬15°，禮貌道別，在該客戶走出效勞中心大門前方可坐下。同時，所有暫無接待工作的員工都應(yīng)起立相送，有接待工作的員工那么可以微笑送別。

以客戶為中心的效勞流程客戶客戶客戶效勞熱線〔24小時〕效勞需求建議意見、投訴反響、回訪中海物業(yè)管理廣州公司恒大綠洲客服中心部門主管信息指令指令反響信息反響指揮協(xié)調(diào)授權(quán)考核述職考核4、效勞中心接待語言流程接到客戶接到客戶接待客戶來訪“您好！XX效勞中心，您有什么要求？〞“您好！我能幫您什么忙？〞詢問需要效勞的內(nèi)容及地點，判斷有否能力及人手及時去提供效勞員。有能力沒有能力－“對不起，我們暫時沒有此項效勞。〞并作適當解釋?！拔覀凂R上派人去提供效勞。〞“對不起，我們暫時人手不夠。〞約定時間去提供效勞。再向客戶確認一次提供效勞內(nèi)容、地點及時間后，“請問您還有什么要求？〞再見！您走好！有人暫時沒有人手手電來話訪

5、設(shè)備保養(yǎng)、檢修流程制訂保養(yǎng)方案制訂保養(yǎng)方案班組或?qū)I(yè)公司實施，填寫保養(yǎng)單班組或?qū)I(yè)公司實施，填寫保養(yǎng)單返工返工客服中心客服中心工程師檢查填寫驗收單填寫驗收單資料整理歸檔、資料整理歸檔、6、室內(nèi)維修工作流程圖客戶提出維修客戶提出維修效勞中心發(fā)派工單專業(yè)工程師約時間查對維修解釋并估價維修修理完后，由客戶驗收并簽派工單、維修費用單一維般修難度大7、維修人員語言流程圖客戶室內(nèi)維修客戶室內(nèi)維修“您好，我是維修班XX號。請問XX是否需要維修？〞檢查損壞情況，客戶說明維修方法?！罢埬炇铡（曋x謝，再見！客戶確認后進行維修，維修完后做到工完場清?？蛻舸_認后套上鞋套進屋客戶滿意并簽字完畢后

第六章恒大綠洲物業(yè)管理效勞分項方案第一節(jié)平安管理方案一、保安員標準年齡：18――30歲之間。身體狀況：健康，五官端正，身高1.70米以上。文化程度：具高中〔同等學(xué)歷〕或以上文化程度。有較強的觀察、記憶、分析和區(qū)分能力，轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人、武警優(yōu)先。二、保安員職責(zé)1、按照公司規(guī)定進行平安防范檢查。檢查設(shè)備設(shè)施，做好“四防〞〔防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害〕工作，發(fā)現(xiàn)不平安因素立即查明情況，排除險情，及時報告領(lǐng)導(dǎo)。2、熟悉崗位職責(zé)和工作程序，堅守崗位。在崗期間以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，對突發(fā)火災(zāi)、刑事案件等實施具體的應(yīng)急工作。3、保護設(shè)施設(shè)備、公共財物，對一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用。4、熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種消防器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理。確保平安保衛(wèi)工作萬無一失。5、對在崗期間發(fā)生的各種情況要認真處理，做好記錄。發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅決設(shè)法抓獲并扭送公安機關(guān)處理。對發(fā)生在保衛(wèi)區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，應(yīng)保護現(xiàn)場，保護證據(jù)，維護秩序以及提供情況，但不得勘察現(xiàn)場。6、對出入小區(qū)的人員、車輛及其攜帶、裝載的物品，按公司規(guī)定進行驗證，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入小區(qū)。7、對破壞公物的行為予以制止，如有損壞，必須責(zé)令當事者照價賠償或報告領(lǐng)導(dǎo)，不能扣押證件、物品或處以罰款。8、嚴格執(zhí)行交接班制度。9、積極向客戶宣傳治安防范以及消防平安知識。10、遵守和執(zhí)行公司相關(guān)規(guī)定。三、根本禮儀標準根本標準盡量靠右行，不走中間；與熟悉的客戶、上級相遇時，要點頭示禮致意；與客戶、上級同行到門前時，應(yīng)主動開門讓他們先行，不能自己搶先而行。引導(dǎo)客戶時，讓客戶在自己的右側(cè)；客戶迎面走來或上下樓梯時，要主動為客戶讓路。與他人同行應(yīng)記住位次上的尊卑；在狹窄之處行走，假設(shè)無急事，最好將外側(cè)讓出，以便有事者迅速通過。四、崗位檢查標準檢查工程標準或違反項扣分標準扣分安全1018：00－18：30，周邊三十分鐘以上未發(fā)現(xiàn)巡邏人發(fā)現(xiàn)一次扣隊長1分102在崗位看書、報、雜志等，聽收音機的發(fā)現(xiàn)一次扣1分103在崗位與無關(guān)人員聊天超過三分鐘發(fā)現(xiàn)一次扣1分104夜班期間睡覺或打瞌睡一次扣3分(隊長加倍)105值班期間私自離崗超過5分鐘，脫崗、漏崗、串崗一次扣2分(隊長加倍)106消防中心或其它崗位在正常狀態(tài)下出現(xiàn)三人聚集發(fā)現(xiàn)一次各扣1分107按時交接班，不得遲到、早退、脫崗及誤班發(fā)現(xiàn)一次扣1分108不準做其他與值班無關(guān)的事發(fā)現(xiàn)一次扣1分109門崗坐下，對過往人員不管不問發(fā)現(xiàn)一次扣1分〔當事人〕110未按規(guī)定的時間鎖門、開門，引起投訴發(fā)現(xiàn)一次扣2分禮儀201值班期間衣著不整，挽袖、敞懷，佩帶不齊全發(fā)現(xiàn)一次扣1分202上下班列隊未按規(guī)定執(zhí)行，在隊中說話、隨意出列的發(fā)現(xiàn)一次扣1分203值班巡邏過程中背手、手插衣袋、低頭尋思發(fā)現(xiàn)一次扣1分204值班期間未按各崗位標準執(zhí)行，精神面貌差發(fā)現(xiàn)一次扣1分205效勞不周、態(tài)度差、與客戶發(fā)生爭吵，引起投訴發(fā)現(xiàn)一次扣1分206值班期間斜倚、仰躺、蹺二郎腿、腳蹺到凳子上發(fā)現(xiàn)一次扣1分207值班期間吃東西〔香口膠、瓜子、水果等〕、吸煙發(fā)現(xiàn)一次扣1分208值班期間抱臂站立、背手踱步發(fā)現(xiàn)一次扣1分209值班期間在崗位上抽煙發(fā)現(xiàn)一次扣1分210禁止帶酒氣上班發(fā)現(xiàn)一次扣1分行為301嚴格執(zhí)行請銷假制度，外出必須請假發(fā)現(xiàn)一次扣1分302宿舍內(nèi)賭博、夜不歸宿發(fā)現(xiàn)一次扣1分303值班期間接聽私人或往外打私人超過3分鐘發(fā)現(xiàn)一次扣1分304對同一問題屢教不改，有抵觸情緒發(fā)現(xiàn)一次扣1分305使用對講機開玩笑、說臟話或聊天發(fā)現(xiàn)一次扣1分306查崗時使用對講機相互通報或提醒發(fā)現(xiàn)一次扣1分307值班期間用、電腦玩游戲、看電視發(fā)現(xiàn)一次扣1分308宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生差、不整理個人內(nèi)務(wù)發(fā)現(xiàn)一次扣1分309未按規(guī)定交接班，交接不清楚發(fā)現(xiàn)一次扣1分310私自留人住宿的，同意離職員工住宿的班/舍長發(fā)現(xiàn)一次扣3分311如無前臺招呼或工作規(guī)定，禁止進入前臺區(qū)域。發(fā)現(xiàn)一次扣1分312不保護相關(guān)器械，造成損壞、喪失、轉(zhuǎn)借發(fā)現(xiàn)一次扣1分313未當班人員〔離職人員〕不得在崗位上逗留發(fā)現(xiàn)一次扣相關(guān)人員1分314嚴禁攜等個人通信器材，禁止向外打私人發(fā)現(xiàn)一次扣1分315喝水超過3分鐘發(fā)現(xiàn)一次扣1分316去洗手間超過5分鐘發(fā)現(xiàn)一次扣1分317進餐超過20分鐘發(fā)現(xiàn)一次扣2分31810米距離之內(nèi)，要求2米距離1秒種到達發(fā)現(xiàn)一次扣1分五、緊急狀態(tài)的處置緊急狀態(tài)是指出現(xiàn)不利的環(huán)境或事件，可能對人員造成傷害，對財產(chǎn)造成損失，對環(huán)境造成破壞，對正常的秩序形成負面影響的時態(tài)。如臺風(fēng)、火災(zāi)、煤氣泄露、團伙犯罪等，其應(yīng)對原那么是確保能夠以最快的速度在最短時間內(nèi)控制事態(tài)的開展，將損失減少到最低程度。對緊急狀態(tài)的控制，根據(jù)?突發(fā)事件及危機處理方法?，職責(zé)落實到每個崗位，對全體員工進行培訓(xùn)和模擬訓(xùn)練。應(yīng)急措施針對以上平安防范體系中可能出現(xiàn)的緊急問題，從應(yīng)急方面分為三個層次應(yīng)對：1級戒備狀態(tài)，根據(jù)現(xiàn)場情況，發(fā)動平安部平安系統(tǒng)人員。2級戒備狀態(tài)，根據(jù)現(xiàn)場情況，發(fā)動環(huán)境部和工程部人員。3級戒備狀態(tài)，最高級別狀況，發(fā)動分公司全體人員參與應(yīng)急行動。在平安防范方面，根據(jù)事情發(fā)生的情況，可以分為：事前預(yù)防加強設(shè)施設(shè)備的管理，防止硬件故障。加強人員的專業(yè)知識的培訓(xùn)，熟悉小區(qū)的設(shè)備操作。加強對應(yīng)急反響的演練，不斷提高處理緊急事情的能力。日常過程中，保安員對巡查工作加強，盡量減少外來人員胡走亂撞的踩點時機。不斷巡查與客戶緊密相關(guān)的門窗關(guān)閉狀態(tài)，防止出現(xiàn)漏洞。6、加強員工之間的聯(lián)動訓(xùn)練，進行平安協(xié)防和相互補位。事中控制發(fā)現(xiàn)緊急情況，立即用對講通知全體人員，分公司處于1級戒備狀態(tài)〔即平安防范系統(tǒng)人員發(fā)動〕。封閉全部出入口，嚴格盤查離開人員。平安環(huán)境主管立即趕到現(xiàn)場，協(xié)助處理事情。與客戶/業(yè)主溝通，確認需要報警的，立即保護現(xiàn)場。監(jiān)控中心立即搜索嫌疑人，以及跟蹤監(jiān)視。班長立即趕到大堂，巡邏崗立即到地面待命。如有報警，立即通知門崗，詳細告訴案事發(fā)地點，班長給公安人員明確說明。直到公安人員離開現(xiàn)場，我方陪同人員撤離。事后控制立即對事件發(fā)生前后的監(jiān)控錄像進行檢查，由平安主管與消防中心人員一同觀察錄像，對可疑的時點和人物進行記錄和圖片剪切。對事情發(fā)生過程的可能性進行分析，檢驗漏洞，如有立即做出糾正、預(yù)防措施。與業(yè)主/客戶就該事件進行進一步的溝通，了解對方的要求，做進一步的調(diào)查分析。與公安機關(guān)，聯(lián)系，詢問調(diào)查結(jié)果，跟蹤事件的開展。寫出書面聯(lián)系函，報送業(yè)主/客戶。

治安聯(lián)防示意圖當事人當事人或報告人1、接受報告，了解情況2、組織人員趕赴現(xiàn)場3、救治傷員，抓獲案犯4、封鎖案發(fā)地，保護現(xiàn)場5、向警方提供線索6、其他公安機關(guān)信息反響公司報告內(nèi)容同報警一樣客服中心報警內(nèi)容：1．案件發(fā)生具體地點2．案情概要3．報警人聯(lián)系4．建議或請求5．其他公安機關(guān)案發(fā)現(xiàn)場上報反響報告假設(shè)受害通緊急處理者投購知保險的保險公司保險公司報警公安偵破

第二節(jié)車場管理方案恒大綠洲車場主要為地下一層集中停車，共有車位1710個。車場建議采用IC卡自動道閘系統(tǒng)，由車主刷卡進出場。對小區(qū)業(yè)主車輛，我們將采用一車對應(yīng)一卡固定使用來管理，車管員只在車輛離場時核對電腦顯示的車輛與離場車輛是否一致；對臨時停放的車輛，入場時由車主自動取卡，讀卡后進入停車場，出場時由道口崗保安協(xié)助核對刷卡車輛是否與電腦記載的內(nèi)容相符，通過電腦分辨是否臨時停車，是那么回收臨時IC卡。如離場車輛未攜帶IC卡，應(yīng)請其到管理處效勞中心辦理有關(guān)手續(xù)，憑效勞中心出具的放行通知單方可放行，但事后盡快必須上報效勞中心進行電腦調(diào)校。為確保恒大綠洲車輛的平安，由巡邏崗保安負責(zé)對車場進行24小時不間斷巡查。在巡查中指引車輛慢行，平安地停放在自己的車位上；提醒司機鎖好門、窗，自行車、摩托車加鎖；每半小時或臨機詳細檢查車輛、車況，發(fā)現(xiàn)有車輛漏水/油、未關(guān)好車門/窗或未上鎖等情況應(yīng)及時處理并通知車主；勸阻無關(guān)人員或可疑人員進入車庫，假設(shè)有緊急情況按有關(guān)應(yīng)急程序處理；嚴密注視車輛情況和司機行為，對醉酒駕車者應(yīng)進行勸阻。一、防盜搶管理為防止車輛被盜搶，巡邏車管員不僅要按規(guī)定要求進行巡視，還應(yīng)在執(zhí)勤中應(yīng)善于觀察，如發(fā)現(xiàn)有神色慌張、行動詭秘的可疑人員時，應(yīng)采取相應(yīng)措施：1、如發(fā)現(xiàn)有人在車輛附近徘徊或車主超過30秒仍未翻開車門，應(yīng)主動上前詢問。2、對形跡可疑的人員應(yīng)嚴密跟蹤觀察，暗中監(jiān)視，防止其進行破壞或犯罪活動。3、假設(shè)發(fā)現(xiàn)與公安機關(guān)通緝的在逃人員體貌特征相似者，或經(jīng)盤詢漏洞百出、形跡可疑者，可采取措施，將其帶往公安機關(guān)查處。一〕偷盜應(yīng)急處理1、巡查人員發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案時，要保持鎮(zhèn)靜，應(yīng)立即發(fā)出信息，召集附近的保安員或群眾支援，設(shè)法制服作案人。2、及時通知道口崗，防止罪犯逃跑。當場抓獲作案人后，移送公安機關(guān)處理。失主仍在現(xiàn)場的，應(yīng)勸說其一起到公安機關(guān)作證。3、保護作案現(xiàn)場，不能讓人觸摸現(xiàn)場痕跡和移動現(xiàn)場的遺留物品，并立即報告公安機關(guān)。4、對重大可疑被盜現(xiàn)場，可將事主和目擊者反映的情況，向公安機關(guān)作出詳細報告。5、對可疑作案人員，可采取暗中監(jiān)視設(shè)法約束，并報告或送交公安機關(guān)處理。二〕搶劫應(yīng)急處理1、迅速制止犯罪。要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，并應(yīng)立即發(fā)出信號，召集附近的保安員或群眾支援。2、立即通知道口崗，以防罪犯逃跑，追趕不及，要看清人數(shù)和衣著、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他標志等，并及時報告管理處和公安機關(guān)，可撥“110”3、有固定現(xiàn)場的，要保護好現(xiàn)場；假設(shè)在運動過程中作案，沒有固定現(xiàn)場的，對犯罪嫌疑人遺留的物品，作案工具等，應(yīng)當用鉗子、鑷子或其他工具提取，然后放在白紙內(nèi)妥善保存，交公安機關(guān)處理。切不可將保安人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上。4、訪問目擊群眾，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公安機關(guān)，在公安人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不能離開。5、事主或在場群眾如有受傷的，要盡快送醫(yī)院救治，并迅速報告公安機關(guān)。二、防刮傷管理對于駛?cè)胲噲龅能囕v，由一名車管員引導(dǎo)至停車位，以防在倒車過程中發(fā)生車輛刮傷事故。車場進場時應(yīng)注意車輛是否有損壞或刮傷，及時提醒車主注意，如有損傷，應(yīng)在值班表中記錄清楚。如果在客戶間由于車輛刮傷而引發(fā)的糾紛，可通過說服教育方法解決，主要是分清是非，耐心勸導(dǎo)，禮貌待人。三、防噪聲管理道口和車場崗車管員應(yīng)熟悉每輛車的車主及其聯(lián)系方法，以防車輛在誤報警時及時聯(lián)系車主，減少噪聲的產(chǎn)生。提醒車主在進入恒大綠洲后不要鳴笛，關(guān)小音響；如遇到不愿聽從勸告的，可采取如下處置方法。1、先敬禮，態(tài)度和藹，說話和氣，以理服人。2、對不聽勸阻者，如實記錄并向管理處匯報。3、處理問題時要沉著冷靜，假設(shè)遇到個別客戶蠻橫無理，打罵工作人員，可由管理處出面與客戶共同協(xié)商，妥善處理；假設(shè)情節(jié)嚴重，或社會上的人員成心搗亂，應(yīng)報告公安機關(guān)依法處理。四、營業(yè)性停車場管理規(guī)定1、臨時車輛進入停車場必須在道口崗?fù)ぬ幱眯旭傋C換取車場停車證后，方可進入停車場停車。出場必須在道口崗?fù)せ蛲＼噲龀隹谟猛＼囎C換取駕駛證，車管員在對車輛、司機、停車證、駕駛證查驗無誤前方可放行。2、固定車輛由車主將停車證放在汽車擋風(fēng)玻璃左側(cè)醒目處，以便識別，車輛入場后停車證由車主妥善保管，作為出入車場存、取車憑證。3、車位原那么上屬專位專車，如果車主要停不同牌號車輛，必須事先到管理處登記。凡與車位登記牌號不同的車輛均按臨時車輛處理。4、車管員必須嚴格履行車輛出入登記手續(xù)，認真執(zhí)行規(guī)定，對可疑情況要及時報告。并提醒車主不要將貴重物品放在車內(nèi)，要關(guān)〔鎖〕好車門、車窗，到車停人走。5、車主停車證一旦遺失，要立即向管理處申明并要求補辦，以防出現(xiàn)車輛被盜事故。6、本工程停車場為營業(yè)性停車場，對于業(yè)主和訪客車輛，按照當?shù)卣嚓P(guān)文件收取費用，用于支付停車場的各項費用支出。五、車場各崗位職責(zé)1、道口崗維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻；對進出車輛進行檢查、核對、換證、登記；仔細觀察進場車輛，發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時，應(yīng)立即向車主或司機指出，并做好記錄；提醒和指揮司機進場后按規(guī)定路線行駛、泊車；對在道口附近泊車、擺攤者，要進行勸阻和制止。嚴格執(zhí)行交接班制度，認真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。2、車場巡邏崗做好進出車輛登記和外觀情況檢查工作；指揮車輛的進出和停放，保證消防通道暢通；檢查停放車輛的車況，假設(shè)發(fā)現(xiàn)漏水〔油〕或未關(guān)好車門〔窗〕等情況，及時通知司機或報告保安領(lǐng)班處理；檢查摩托車、自行車是否停放在指定位置上，發(fā)現(xiàn)未上鎖等情況及時通知車主；定期檢查消防設(shè)施是否完好、有效；管好停放在管區(qū)內(nèi)的車輛，防止喪失或損壞。六、車場各崗位工作規(guī)程1、道口崗作業(yè)前按公司儀容儀表標準著裝，做好上崗執(zhí)勤的準備工作和交接工作。在早、中班實行站立式效勞；當客戶駕駛的車輛進入時，應(yīng)協(xié)助客戶做好刷卡工作。對客戶因故未攜帶IC月卡駕車進入，值班員可手動開啟道閘，同時在車輛出入登記本上做好記載，并提醒客戶盡快補打卡，并做好交接工作。對外來臨時停放的車輛，應(yīng)認真詢問其所到展臺，請其出示有效身份證件，并做好來訪登記，按要求發(fā)放出入卡或IC卡，同時做好記錄；主動提醒駕駛員按規(guī)定的行駛路線、停車位行駛停泊，不得停在固定車位。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。凡進入管理轄區(qū)的車輛，在車輛駛?cè)肭?，值班員要認真檢查車輛外觀，一旦發(fā)現(xiàn)有破損或漏油情況，應(yīng)及時提醒司機注意，并做好記錄，請司機簽字確認。凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴禁駛?cè)牒愦缶G洲。發(fā)現(xiàn)有車輛要駛出時，應(yīng)立即看清車牌號，做好準備，必要時協(xié)助車主刷卡。認真觀察電腦，核對刷卡車輛是否與電腦記載的內(nèi)容相符。通過電腦分辨是否臨時停車，是那么一并回收臨時IC卡。對駛離道口的客貨車，應(yīng)按規(guī)定檢查有無攜帶貴重物品，如有那么按物品出入有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對尾隨出入的車輛，應(yīng)示意其停下，假設(shè)遇強行進出者，按有關(guān)應(yīng)急程序處理。無車輛進出時，道閘應(yīng)處于閉合狀態(tài)，只在車輛進出時才予開啟，待車輛完全進出道口后，方可放下。必須確保不因道閘的開啟、閉合對進出車輛與人員造成傷害。2、車場巡邏崗車輛進場時指引車輛慢行，平安地停放在自己的車位上。提醒司機鎖好門、窗，自行車、摩托車加鎖。摩托車、自行車應(yīng)停放在指定車庫。每半小時或隨機詳細檢查車輛、車況，發(fā)現(xiàn)有車輛漏水/油、未關(guān)好車門/窗或未上鎖等情況應(yīng)及時處理并通知車主，并做好記錄。對不能處理的應(yīng)報告保安班長。隨時和道口崗取得聯(lián)系，清點車輛，核對數(shù)量，確保平安。檢查摩托車、自行車是否停放在指定位置上，發(fā)現(xiàn)未上鎖等情況及時通知車主。勸阻無關(guān)人員或可疑人員進入車庫，假設(shè)有緊急情況按有關(guān)應(yīng)急程序處理。嚴密注視車輛情況和司機行為，對醉酒駕車者應(yīng)進行勸阻。每班至少檢查一次防火卷簾門、消防栓和滅火器等防火/防盜設(shè)施是否完好、有效，發(fā)現(xiàn)異常情況須做好記載并及時上報保安班長。提醒車主不要用消防水源洗車，經(jīng)勸阻不聽者按有關(guān)規(guī)定處理。協(xié)助清潔工維護好車庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，保持車庫整潔。七、車管員工作檢驗標準崗位內(nèi)容工作標準保安員著裝著裝整潔、配帶齊全。儀容儀表1、舉止文明、大方、端莊；2、精神飽滿、姿態(tài)良好。效勞態(tài)度1、微笑效勞，禮儀周到；2、說話和氣、禮貌待人；3、無特殊情況，不準發(fā)生一起爭吵、一起投訴；4、主動、熱情、認真、耐心、周到。工作紀律1、按時交接班，不遲到、不早退，堅守崗位，忠于職守，不漏班、誤班；2、禁止喝酒、吸煙、吃東西；3、不準嘻笑、打鬧、會客、看書報、聽播送；4、服從管理，聽從指揮；5、廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭；6、講原那么、講方法、不急不躁、以理服人。道口崗工作能力掌握車位的車主姓名、展臺號，司機姓名、相貌特征、行〔駕〕駛證號，以及車輛常規(guī)出入恒大綠洲的時間等；掌握換牌、證的操作規(guī)程，做到換牌、證等準確、及時；迅速、準確填寫各類表格、記錄；4、迅速、平安開啟車擋器；5、善于發(fā)現(xiàn)、分析、處理各種突發(fā)事件，確保車輛平安。效勞質(zhì)量牌、證等及時準確，不出現(xiàn)一起換錯牌、證的情況，正常情況下，一輛車所需換牌、證的時間不超過20秒鐘；2、登記迅速、完整、正確，不出現(xiàn)車主的投訴；3、及時、平安開啟車擋器，無異常情況，每車次所需開啟時間不超過10秒鐘，不出現(xiàn)一起因失職造成車擋器損壞車輛的事件；4、不出現(xiàn)交通堵塞情況；5、不喪失一輛車。車場巡邏崗工作能力熟知車主姓名、展臺號，車況；掌握電視監(jiān)控、車擋器、對講、報警、消防等設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)程；正確填寫各種表格、記錄；4、效勞質(zhì)量車主換牌、登記、開啟車擋器一般一輛車不超過10秒鐘；不出現(xiàn)一起亂停、放車輛的情況；車庫〔場〕內(nèi)無閑雜、可疑人員；4、車輛在車庫〔場〕內(nèi)不發(fā)生一起損壞事件；5、不發(fā)生一起車輛被盜案件；6、不因失職發(fā)生一起車主投訴事件；7、車庫〔場〕內(nèi)不發(fā)生一起交通意外事故；8、車庫〔場〕清潔衛(wèi)生，照明良好，崗內(nèi)各種設(shè)備、設(shè)施干凈，臺面整潔，各種記錄、表格完好無缺。

第三節(jié)設(shè)備管理方案恒大綠洲，各類設(shè)備配置齊全。為保證設(shè)備的平安使用及物業(yè)保值、增值，物業(yè)公司將依據(jù)物業(yè)管理效勞目標，通過一系列的技術(shù)、經(jīng)濟、組織措施，對設(shè)備的設(shè)計、選型、安裝、交接、使用、維護、修理、改造、更新直至報廢的全過程進行科學(xué)的管理。一、設(shè)備管理目標、指標根據(jù)?全國物業(yè)管理示范大廈標準?及國家行業(yè)相關(guān)規(guī)定，中海物業(yè)承諾合同期內(nèi)到達以下設(shè)備管理目標：序號質(zhì)量目標定義1設(shè)備保養(yǎng)及時率99％維保養(yǎng)及時率＝〔按期完成的設(shè)備數(shù)/方案保養(yǎng)設(shè)備數(shù)〕*100%按月統(tǒng)計。2故障維修及時率99％維修及時率＝按期完成的維修次數(shù)/總維修次數(shù)一般故障修復(fù)時間24小時，嚴重故障修復(fù)時間96小時。3重大設(shè)備事故發(fā)生率0％合同期內(nèi)，無重大設(shè)備事故發(fā)生。4重大火災(zāi)年發(fā)生率0％合同期內(nèi)，無重大火災(zāi)年發(fā)生。5設(shè)備完好率：供配電設(shè)備、通風(fēng)空調(diào)設(shè)備、供水設(shè)備、電梯99％，消防設(shè)備100%,照明裝置完好率99％設(shè)備完好率=〔完好設(shè)備臺數(shù)/設(shè)備總臺數(shù)〕*100%采用相對標準評定法，按設(shè)備是否能滿足效勞要求來評定，滿足即視為完好。6設(shè)備故障停機率：供配電設(shè)備、供水設(shè)備、電梯233PPM故障停機率=100%×報告期內(nèi)設(shè)備因故障停機臺時/(因故障停機臺時+設(shè)備實際開動臺時)7發(fā)電機啟動率99％發(fā)電機啟動率＝〔正常自動啟動次數(shù)/市電停電總次數(shù)〕*100%發(fā)電機15秒內(nèi)啟動為正常啟動。8供水質(zhì)量合格率100％供水質(zhì)量合格率＝〔檢驗不合格次數(shù)/總檢驗次數(shù)〕*100%9供冷質(zhì)量合格率98％供冷質(zhì)量合格率＝〔年不達標的天數(shù)/年供冷總天數(shù)〕*100%溫度在25－28度之間為達標。二、設(shè)備維修模式為到達管理目標，中海物業(yè)將采用以下模式對恒大綠洲設(shè)備進行維護。恒大綠洲工程部負責(zé)設(shè)備的使用、運行、各級別保養(yǎng)〔日常維護、一級、二級保養(yǎng)〕、小修。中修、大修、更新改造及特種設(shè)備的維護委托廣東中海專業(yè)公司或社會專業(yè)化公司實施。根據(jù)各類設(shè)備故障模式，中海物業(yè)將三級保養(yǎng)制與方案預(yù)修制、狀態(tài)維修相結(jié)合，對符合“浴缸型〞故障模式〔符合磨損規(guī)律〕的設(shè)備如電梯、發(fā)電機、水泵、冷水機組等定期做三級保養(yǎng)，定期進行中修、大修。對符合“直線型〞故障模式的設(shè)備，如電力設(shè)備、電子設(shè)備進行三級保養(yǎng)、探測性維修、狀態(tài)維修。設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期統(tǒng)計表序號設(shè)備編號名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302風(fēng)機每月每季每年五年八年0403電梯半月每半年每年三年六年0504發(fā)電機每月每季度每年五年八年0605干式變壓器每季每年//////0706火災(zāi)報警系統(tǒng)每月每季每年////0806氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////0906消防聯(lián)動控制柜每月每季每年////1007對講報警系統(tǒng)每月每季度每年////1107防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////1208低壓配電柜半月半年每年////1308高壓開關(guān)柜每月每年//1409交通道閘每月每季每年三年六年1510BA系統(tǒng)每月每季每年////以上模式由中海物業(yè)多年實踐證明是先進、完善的管理模式，根本杜絕了事后維修對生產(chǎn)、工作、生活造成的損失與不良影響。該模式維修保養(yǎng)結(jié)構(gòu)符合國家相關(guān)標準，對恒大綠洲工程完全適用，可為一流效勞提供保障。三、設(shè)備管理組織結(jié)構(gòu)及崗位設(shè)置我司采用專業(yè)化管理與屬地管理相結(jié)合的設(shè)備管理體系。合同管理公司副總經(jīng)理合同管理公司副總經(jīng)理公司下屬專業(yè)公司公司工程部公司下屬專業(yè)公司公司工程部社會專業(yè)公司社會專業(yè)公司恒大綠洲工程部現(xiàn)場監(jiān)控恒大綠洲工程部設(shè)備中修、大修、更新改造；工程缺陷整改。特種設(shè)備分包設(shè)備使用、保養(yǎng)、故障維修設(shè)備中修、大修、更新改造；工程缺陷整改。特種設(shè)備分包設(shè)備使用、保養(yǎng)、故障維修恒大綠洲工程部崗位配置：崗位人數(shù)主要職責(zé)工程部主管1負責(zé)設(shè)備維修方案、維修工調(diào)配及督導(dǎo)檢查。強電工4值班、強電設(shè)備、發(fā)電機維護、故障維修。弱電工3智能化設(shè)備運行維護、故障維修。泥工3房屋修繕事項水工2房屋修繕事項合計13含工程部主管四、設(shè)備前期管理設(shè)備前期管理是指從規(guī)劃到投產(chǎn)這一階段的全部工作。包括設(shè)備方案的構(gòu)思、調(diào)研、論證和決策；自制設(shè)備的設(shè)計、制造，外購設(shè)備的采購、訂貨；設(shè)備安裝、調(diào)整、試運轉(zhuǎn)；效果分析、評價和信息反響等。對設(shè)備前期管理各環(huán)節(jié)，進行有效的安排、協(xié)調(diào)和管理，為設(shè)備后期管理創(chuàng)造先決條件；充分發(fā)揮設(shè)備投資的效果。恒大綠洲工程設(shè)備前期管理階段，物業(yè)公司的主要工作為：參與設(shè)備安裝調(diào)試、參與竣工驗收、進行接管驗收〔設(shè)備及資料〕、參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)。1、前期我司將派1名電工參與設(shè)備安裝調(diào)試，并參與竣工驗收。熟悉設(shè)備功能及現(xiàn)場情況，為日后管理打下根底。2、在恒大綠洲正式使用的前一個月，我司配齊8名維修工，并派設(shè)備專家對設(shè)備進行接管驗收，流程如下：接管驗收流程圖竣工驗收完畢竣工驗收完畢物業(yè)公司進樓掌握情況物業(yè)公司進樓掌握情況印制驗收表格印制驗收表格確定驗收日期確定驗收日期開發(fā)商或施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組開發(fā)商或施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組公共設(shè)備驗收室內(nèi)設(shè)備驗收資料移交公共設(shè)備驗收室內(nèi)設(shè)備驗收資料移交按系統(tǒng)進行查驗收每項、每間、每個查驗按系統(tǒng)進行查驗收每項、每間、每個查驗政府驗收合格證水電供給合同產(chǎn)權(quán)資政府驗收合格證水電供給合同產(chǎn)權(quán)資料技術(shù)資料缺陷登記缺陷登記缺陷登記缺陷登記缺陷返修移交鑰匙缺陷返修移交鑰匙缺陷登記匯總交開發(fā)商,由開發(fā)商交施工隊復(fù)驗合格缺陷登記匯總交開發(fā)商,由開發(fā)商交施工隊復(fù)驗合格移交鑰匙，設(shè)備工具、備件、軟件缺陷返修移交鑰匙，設(shè)備工具、備件、軟件缺陷返修施工單位、分公司按單查驗施工單位、分公司按單查驗辦理移交憑證辦理移交憑證物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理使用者驗樓物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理使用者驗樓3、設(shè)備接管驗收完成后，我司將組織全部工程技術(shù)人員參加設(shè)備供貨商組織的培訓(xùn)學(xué)習(xí)。五、設(shè)備使用管理(一)運行管理變配電系統(tǒng)值班：分二班〔白班和夜班〕，每班3人，每日工作12小時，24小時輪班工作。一周調(diào)休一日。每4小時巡視、抄表、測量、點檢一次。設(shè)備運行使用必須按國家標準及中海物業(yè)有關(guān)制度、規(guī)定、設(shè)備使用指南的要求進行，以確保效勞質(zhì)量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準確性、及時性和真實性。運行組應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄〔含水、電抄表記錄〕，確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。重要設(shè)備〔如變壓器、中央空調(diào)等〕的投入、報停須經(jīng)甲方批準。公司每月組織一次檢查，確認運行管理質(zhì)量是否滿足要求?！捕吃O(shè)備節(jié)能、降耗發(fā)電機經(jīng)濟性運行措施：必須由具有專業(yè)技術(shù)知識，懂操作、懂柴油發(fā)電機的根本技術(shù)原理的專職人員操作：每個月啟動發(fā)電機空載試機一次。每次不能超過10分鐘，假設(shè)遇市電停電或季度保養(yǎng)起動發(fā)電機，那么此月發(fā)電機不做空載試機運行，但要填寫相關(guān)的發(fā)電機運行記錄。發(fā)電機電能計量表應(yīng)定期記錄。并與供電所聯(lián)系，返還市電停電期間，自發(fā)電引起的總表或公共回路電表走字而多收的費用。電梯的節(jié)能管理：電梯宜取消返基站功能多梯應(yīng)采用群控方式，減少不必要的電梯無效空車運行。根據(jù)人流量和實際使用情況合理制定電梯開停時間，保證電梯有較高利用率。加強電梯管理，防止人員搗亂，導(dǎo)致電梯無謂空載運行。采用變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)，到達節(jié)能高效的目的。機房應(yīng)盡可能利用自然通風(fēng)，不滿足電梯控制柜運行條件的機房，可采用空調(diào)降溫，應(yīng)設(shè)溫控器控制空調(diào)運行。供水系統(tǒng)的經(jīng)濟型運行與節(jié)水管理分公司須按公司下達的用水指標對公共用水進行嚴格控制，完善各級計量。有條件的地方，低區(qū)給水應(yīng)充分利用市政管網(wǎng)壓力直接供水。揚程、流量冗余較大的水泵，可對其進行改造。定期通過水量平衡測試檢查地下管網(wǎng)是否有滲漏，發(fā)現(xiàn)漏點及時進行維修。供水設(shè)備各類水泵、閥門、供水管道應(yīng)保證不漏水。水池的水位控制器、浮球閥工作正常，防止水位過高而溢水。水池清洗水池每年至少清洗二次，為盡量減少水的浪費，清洗水池前，應(yīng)關(guān)閉水池的進水閥，使用水池的蓄水至最底水位線，剩余水用水泵抽到需用水的地方。綠化用水綠化應(yīng)盡量采用自動噴灌，對小面積綠化或不便采用自動噴灌的，可用水管澆水，并應(yīng)加上花灑頭，做到隨用隨開。要充分利用泳池、噴泉、消防水池的水。綠化澆水總的原那么：季節(jié)不同，澆水量不同；地栽植物澆水量多，盆栽植物澆水量少；旱性植物澆水量少，濕性植物澆水量多。節(jié)約用水教育宣傳：由人事部及分公司組織員工〔特別是新員工〕進行節(jié)約用水的培訓(xùn)，使每個員工養(yǎng)成節(jié)約用水的好習(xí)慣。在宣傳欄，公共用水點張貼節(jié)約用水宣傳標語，標志，圖畫。清潔綠化操作人員應(yīng)掌握正確的清洗、澆水方法，并不斷提高技術(shù)技能。實行獎懲方法，對節(jié)約用水的個人、集體進行獎勵；浪費水的個人、集體進行懲罰。六、設(shè)備維修管理(一)維修責(zé)任劃分1、新建房屋在保修期內(nèi)新建房屋，自每棟房屋竣工驗收之日起，在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負責(zé)房屋的質(zhì)量保修。2000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的?建設(shè)工程質(zhì)量管理條例?規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：⑴根底設(shè)施工程、房屋建筑的地基根底工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；⑵屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；⑶供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；⑷電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他工程的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。2、保修期滿后多業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)公司承當房屋建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套效勞設(shè)施的修繕責(zé)任；業(yè)主承當物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。3、其他情況凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償?！捕潮Ｐ奁趦?nèi)管理方法1、保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及開展商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準。保修期內(nèi)，由施工單位負責(zé)設(shè)備的質(zhì)量保修。工程竣工日假設(shè)距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開展商負責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。保修期滿后，公共設(shè)備由物業(yè)公司負責(zé)維修。2、物業(yè)設(shè)備接管時，分公司、開展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期〔特別是電梯〕保修的內(nèi)容、范圍、期限，分公司維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。3、保修期，保修單位提供的效勞單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以到達物業(yè)管理行業(yè)標準、適應(yīng)考評的需要。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需分公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決分公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。4、設(shè)備保修期時間內(nèi)，分公司宜委托專業(yè)公司對設(shè)備進行維護，機電設(shè)備可委托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標準責(zé)任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件局部。機電設(shè)備、電梯故障維修，分公司應(yīng)催促保修單位解決。5、保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，分公司須在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見，并報公司工程部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，分公司有權(quán)拒絕簽字?！踩尘S修保養(yǎng)設(shè)備保養(yǎng)、故障維修由恒大綠洲客服中心工程部組織實施。參與保養(yǎng)的人數(shù)與保養(yǎng)時間，按分公司審批后的保養(yǎng)方案進行。小故障維修保證在規(guī)定期限內(nèi)完成。大故障或發(fā)生設(shè)備事故，按應(yīng)急程序處理。①分公司設(shè)備下年度保養(yǎng)方案于每年12月中旬報公司，保養(yǎng)周期、級別應(yīng)符合本文?設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期?的規(guī)定及甲方要求。物業(yè)公司審批后的設(shè)備保養(yǎng)方案，報甲方備案，送分公司工程部一份。分包方的方案報分公司初審后，報公司批準后，方可實施。保養(yǎng)的實施應(yīng)嚴格按照方案進行，并作好保養(yǎng)記錄。使設(shè)備技術(shù)狀態(tài)處于正常。②發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，恒大綠洲工程部應(yīng)立刻組織修理。屬于分包方保養(yǎng)范圍的設(shè)備出現(xiàn)故障，恒大綠洲工程部應(yīng)用?設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單?立即通知分包方，分包方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在約定的時間內(nèi)趕到現(xiàn)場。一時無法解決的問題應(yīng)給分公司一書面說明，承諾修復(fù)時間。對于重大維修，物業(yè)公司應(yīng)組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。對于恒大綠洲工程部不能解決的問題，需要向?qū)I(yè)公司委托維修時，應(yīng)先填寫?設(shè)備外委維修申請表?，報物業(yè)公司及甲方批準。維修費用較高的工程，由物業(yè)公司組織招標。③關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成停電、停水、停梯等〔不含重大設(shè)備事故〕，須按應(yīng)急程序進行搶修。工程部首先應(yīng)通知分包方〔屬于分包范圍的〕、物業(yè)公司設(shè)備管理部門及甲方，現(xiàn)場工程主管立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。④設(shè)備中修、大修、更新改造方案由物業(yè)公司制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算，報總公司及甲方批準。并由物業(yè)總公司設(shè)備部組織有關(guān)人員進行工程施工監(jiān)督。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由總公司設(shè)備部組織。驗收合格，填寫?工程竣工驗收證明?，由施工單位、甲方、設(shè)備部在單上簽字蓋章。不合格那么由施工單位整改，進行復(fù)驗。復(fù)驗合格辦理?工程竣工驗收證明?，未辦理?工程竣工驗收證明?者不予結(jié)算工程款。⑤物業(yè)公司定期組織專家對重要設(shè)備進行診斷，根據(jù)診斷結(jié)果確定狀態(tài)維修時機、維修方案，并組織實施。七、設(shè)備平安管理〔一〕持證上崗與平安責(zé)任制根據(jù)國家?特種作業(yè)人員平安技術(shù)培訓(xùn)考核管理方法?的要求，恒大綠洲工程部從事特種作業(yè)的員工〔電工、電梯工、制冷工、消防中心值班員等〕，必須持證上崗。對已取得操作證的特種作業(yè)人員，按要求定期進行復(fù)審。特種作業(yè)人員在獨立上崗作業(yè)前，必須進行與本工種相適應(yīng)的、專門的平安技術(shù)理論學(xué)習(xí)和實際操作訓(xùn)練。特種作業(yè)人員的平安技術(shù)培訓(xùn)考核標準和根本培訓(xùn)教材，使用國家經(jīng)濟貿(mào)委員會制定、編寫的標準、教材。培訓(xùn)考核合格方可在恒大綠洲上崗。根據(jù)恒大綠洲的具體情況，實行“定人、定機、定區(qū)域〞的平安責(zé)任制，形成全方位的平安管理網(wǎng)絡(luò)。〔二〕平安教育1、員工平安教育教育員工牢固樹立“平安第一、預(yù)防為主〞的思想，不斷提高平安意識和遵守平安法規(guī)的自覺性。教育員工學(xué)習(xí)平安管理的根本知識；防火常識和滅火器材的使用方法，對易燃、易爆、有毒有害物質(zhì)的平安防護知識，有關(guān)高空作業(yè)的平安知識，特殊設(shè)備的平安防護常識。要求員工熟悉掌握本崗位的平安操作規(guī)程，不違章指揮，不違章作業(yè)。我司采用三級平安教育形式，即公司級平安教育、分公司級平安教育、班、組級的平安教育，并對平安管理重要崗位的責(zé)任人分公司經(jīng)理、工程主管等，進行專項平安教育。2、公眾平安教育恒大綠洲是混合性建筑，特別是商業(yè)局部，來往人流大，事故多為“人的不平安行為〞導(dǎo)致。鑒于此，恒大綠洲應(yīng)建立完善的平安標識系統(tǒng)。建筑物外應(yīng)設(shè)置恒大綠洲平面圖、引導(dǎo)牌、交通標志牌；建筑物內(nèi)應(yīng)設(shè)置引導(dǎo)牌、警示牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標牌，設(shè)備上應(yīng)設(shè)置設(shè)備標牌，設(shè)備及管線外表的顏色按國家及設(shè)計圖要求進行著色。設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)時，可能對使用人、公眾造成危險的，須用代有警示的圍欄、屏風(fēng)進行圍護。重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標識〔如配電柜掛“禁止合閘〞等〕，報廢、封存的設(shè)備須標識。此外通過公眾電子信息系統(tǒng)和宣傳欄對公眾進行平安教育和警示?！踩称桨矙z查日查：以交接班制度為主。工程主管必須堅持對責(zé)任區(qū)域進行日巡檢查，上下班前后檢查責(zé)任區(qū)有無事故隱患，檢查工作地是否整齊清潔。關(guān)水、關(guān)電、關(guān)門窗。月查：分公司/專業(yè)公司平安負責(zé)人對本單位重點部位、設(shè)備進行檢查，檢查內(nèi)容如下：A檢查各崗位人員貫徹執(zhí)行各項平安制度的情況；B機電設(shè)備的平安運行情況；C各項記錄是否齊全D對存在的不平安隱患、研究解決措施，作好記錄。季查：公司安委會組織人員對恒大綠洲重點部位、設(shè)備、電氣、裝修、燃氣等進行檢查，并按?平安檢查記錄?進行評分?！菜摹吃O(shè)備事故分類與處理程序根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，我司將設(shè)備事故做以下定義：一般事故：設(shè)備損壞，修復(fù)費用一般設(shè)備在500—10000元，關(guān)鍵設(shè)備在1000—30000元；或因設(shè)備事故造成供電中斷10—30分鐘為一般事故。重大事故：設(shè)備損壞，修復(fù)費用一般設(shè)備達10000元以上，關(guān)鍵設(shè)備達30000元以上；因設(shè)備事故而使電力中斷30分鐘以上為重大事故。特大事故：設(shè)備損壞，修復(fù)費用達50萬元以上，或由于設(shè)備事故造成停電一周以上。當分公司發(fā)生設(shè)備平安事故后，須立即通知安委會辦公室。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應(yīng)盡可能地保護現(xiàn)場，拍照或錄象。工程部須組織人員搶修，保證對業(yè)主的效勞。事后分公司須向安委會辦公室提交設(shè)備平安事故報告，公司工程部根據(jù)分公司的報告及調(diào)查結(jié)果，向主管領(lǐng)導(dǎo)提交設(shè)備平安事故調(diào)查報告，并提出處理意見。事故處理須堅持“三不放過〞的原那么：即事故原因分析不清不放過；事故責(zé)任者與群眾未受到教育不放過；沒有防范措施不放過。根據(jù)設(shè)備損壞程度、事故性質(zhì)和經(jīng)濟損失，認真分析，嚴肅處理，并整理記錄存入設(shè)備檔案?！参濉硲?yīng)急預(yù)案本公司根據(jù)多年設(shè)備管理的經(jīng)驗、教訓(xùn)，對可能發(fā)生的事故及緊急情況進行了評估，并準備相應(yīng)的聯(lián)絡(luò)反響機構(gòu)及應(yīng)急預(yù)案，以便在出現(xiàn)緊急情況或事故中運用。在緊急情況或事故發(fā)生后，公司有關(guān)部門對程序進行評審，針對暴露出的問題，修改相應(yīng)程序局部。供配電系統(tǒng)緊急情況應(yīng)急措施設(shè)備短路當發(fā)現(xiàn)設(shè)備短路起火、主斷路器跳閘引起大面積停電時，應(yīng)迅速用氣體滅火器進行滅火。干粉滅火器對電器污染較大，不到萬不得已時，盡可能不用。嚴禁用水等導(dǎo)電液體救火?；饟錅绾?，要認真檢查事故點，測量絕緣電阻，徹底隔離故障點或故障設(shè)備后，方可恢復(fù)供電。切不可盲目送電引發(fā)更大的事故。隔離故障點設(shè)備，可采用分斷隔離開關(guān)、相關(guān)斷路器；撤除局部母線及電纜；摘除故障電器等方法。為減少停電影響面，應(yīng)采取變壓器代換，抽屜柜代換，電纜轉(zhuǎn)接等方法進行應(yīng)急供電處理。在進行以上自救處理的同時應(yīng)立即打火警報警，講清地點、失火對象，爭取在最短的時間內(nèi)得到有效的撲救。配電室水淹：發(fā)現(xiàn)配電室進水時，應(yīng)首先確定水中是否帶電，假設(shè)帶電應(yīng)采取絕緣措施后進入，關(guān)閉電源。假設(shè)高壓局部漏電，應(yīng)通知供電局進行停電。停電后，可用沙袋等防洪物資將進水口封堵，用潛水泵將室內(nèi)積水排出。水排盡后，應(yīng)對設(shè)備進行清潔烘干除濕處理，當確認濕氣已除，絕緣電阻到達規(guī)定值時，可開機試運行。判斷無異常情況后才能投入正常運行。市電突發(fā)性停電：當市電突然停電時，在啟動發(fā)電機的同時，應(yīng)播送通知參觀群眾不要驚慌，組織群眾退場。同時應(yīng)用與供電局聯(lián)系，詢問本路高壓停電原因及何時恢復(fù)供電。詢問清楚后，假設(shè)停電時間較長，應(yīng)通知甲方，做好相應(yīng)準備，并及時補充油料。觸電急救：發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當班電工應(yīng)保持清醒的頭腦立即組織搶救。搶救的方法是：脫離電源:人體觸電較重時會失去知覺，往往不能自行脫離電源。救護人員應(yīng)根據(jù)觸電場合和觸電電壓的不同，采取適當?shù)姆椒ㄊ褂|電者脫離電源。低壓觸電時，應(yīng)首先拉開電源開關(guān)，離開關(guān)太遠時用絕緣的桿棒把電線挑開。脫離電源要快，必須爭分奪秒，觸電時間越短，救活可能性越大。假設(shè)離配電室較遠，可采用拋擲金屬物使高壓短路，迫使高壓短路器的自動保護裝置跳閘自動切斷電源。但拋擲金屬物時，救護人員應(yīng)注意自身的平安。現(xiàn)場搶救:觸電人員脫離電源后，應(yīng)根據(jù)傷勢情況作如下處理：觸電者尚未失去知覺時，應(yīng)使其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行救護，密切觀察病癥變化。觸電者失去知覺，但有呼吸心跳。應(yīng)使其安靜的仰臥，將衣服放松使其呼吸順暢。假設(shè)出現(xiàn)呼吸困難并有抽筋現(xiàn)象，應(yīng)進行人工呼吸和及時送醫(yī)診治。觸電者呼吸和心跳都停止時，注意不能視為死亡，應(yīng)立即對其進行人工呼吸，直到觸電者呼吸正?；蛘哚t(yī)生趕到為止。供電設(shè)施防雷的平安管理供電設(shè)施遭雷擊時，上百萬伏的高壓會沿導(dǎo)線傳播，擊穿供電線路上的供電和用電設(shè)備，還可能造成人身傷亡事故，造成很大的經(jīng)濟損失，所以防雷勢在必行。防雷管理主要包括兩方面內(nèi)容，一是根據(jù)國家的防雷標準安裝好防雷器具。二是管好防雷器具，保證雷雨季節(jié)防雷器具正常工作。變配電所的防雷器具：變配電所屬于一級防雷建筑物，按照規(guī)定變配電所應(yīng)裝避雷針。避雷針由三局部組成：伸向高空的金屬物叫接閃器，埋入大地的金屬物體叫接地體，連接接閃器和接地體的是引下線。遭雷擊時，避雷針可將雷電流迅速引入地下，防止其他設(shè)備受損。為防止雷電波沿導(dǎo)線傳入配電所，在高壓進線和低壓出線上安裝閥式避雷器。閥式避雷器在正常電壓時呈現(xiàn)很高的電阻對電路工作無影響，當遇雷電的高壓時呈現(xiàn)低阻，通過引下線和接地體將雷電流引入大地。變配電所防雷器具的管理:避雷器具的管理較簡單。每年雷雨季節(jié)前由變配電室的值班電工，進行一次避雷針、避雷器和接地體裝置的全面試驗、測量和維修，保證避雷器具良好運行。給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理給排水設(shè)備設(shè)施在運行過程中會出現(xiàn)一些突發(fā)的異常情況，必須有相應(yīng)的緊急處理措施進行處理。主供水管爆裂如果發(fā)生此種情況，首先應(yīng)立即關(guān)閉相連的主供水管上的閘閥，假設(shè)仍控制不住大量泄水，應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵房，通知分公司工程部及總值班室。由總值班室負責(zé)聯(lián)系相應(yīng)責(zé)任部門及時通知用水單位和用戶關(guān)于停水情況。工程部負責(zé)安排維修組進行搶修，維修完畢后由水泵房管理員開水試壓，看有無漏水和松動現(xiàn)象，如果試壓正常，回填土方，恢復(fù)原貌。水泵房發(fā)生火災(zāi)：任何員工發(fā)現(xiàn)火警，應(yīng)立即就近取用滅火器撲滅火警。并呼叫鄰近人員和消防管理中心前來撲救，切斷一切電源。消防管理中心根據(jù)預(yù)先制定的滅火方案組織滅火和對現(xiàn)場進行控制，向“119〞臺報警，并派隊員到必經(jīng)路口引導(dǎo)。通知工程部斷開相關(guān)電源，開啟自動滅火系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、消防水泵保證消防供水。火撲滅后，工程部對消防設(shè)備設(shè)施進行一次檢查和清點，對已損壞的設(shè)備設(shè)施進行修復(fù)或提出補充申請，并填寫有關(guān)記錄、報告單。水泵房發(fā)生浸水：少量漏水，水泵房管理員采取堵漏措施，假設(shè)浸水嚴重，應(yīng)關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備并拉下電源開關(guān)，通知工程部，同時盡力阻滯進水，協(xié)助維修人員堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，對浸水設(shè)備進行除濕處理，如用干布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等，確定濕水已消除后，試開機運行，如無異常情況即可投入運行。電梯應(yīng)急情況處理方法當任何形式的緊急情況發(fā)生時，須立即報告及公司領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)生火災(zāi)時：及時與消防部門取得聯(lián)系并報告主管領(lǐng)導(dǎo)。對于具有消防運行功能的電梯，應(yīng)立即按動消防按鈕，使得電梯進入消防運行狀態(tài)，以供消防人員使用。對于無此功能的電梯，應(yīng)立即將電梯直駛至首層并停梯。使乘客保持鎮(zhèn)靜，組織疏導(dǎo)乘客離開轎廂，從樓梯撤走。將電梯置于“停止運行〞狀態(tài)，用手關(guān)閉廳門并切斷總電源。井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)即刻停梯疏導(dǎo)乘客撤離，切斷電源，用干粉滅火器進行滅火作業(yè)。共用井道中有電梯發(fā)生火災(zāi)時，其余電梯應(yīng)立即停于遠離火災(zāi)處，以防火災(zāi)蔓延，或交消防人員用于滅火。相鄰建筑物發(fā)生火災(zāi)時也應(yīng)停梯，以免因火災(zāi)而造成困人故障。發(fā)生地震時：對于政府已發(fā)布臨震預(yù)報的地震，應(yīng)按照國務(wù)院發(fā)布的?破壞性地震應(yīng)急條例?有關(guān)規(guī)定采取必要的緊急處理措施，并遵照有關(guān)部門決定將電梯進行停運處理。對于震級和烈度較大，震前又沒有發(fā)出臨震預(yù)報而突然發(fā)生的地震，很可能來不及采取措施。在此情況下，假設(shè)一旦有震感應(yīng)就近停梯，乘客離開轎廂就近躲避。如被困在轎廂內(nèi)那么不要自行外逃，保持鎮(zhèn)靜等待救援。電梯濕水時：當發(fā)生濕水事故時，除對漏水設(shè)施采取堵漏措施外，還應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：底坑內(nèi)出現(xiàn)少量進水或滲水時，應(yīng)將電梯停于二層以上，切斷電源。當樓層發(fā)生供水管道、消火栓和家庭用水等的泄漏事故而造成井道和底坑進水時，應(yīng)將電梯停于進水層的上方兩層以上，停梯斷電，以防轎廂進水。對濕水電梯應(yīng)進行除濕處理，如采取擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)等方法。在確認濕水消除，絕緣電阻符合要求并經(jīng)試梯無異常后，方可投入使用，對于微機控制電梯，更需仔細檢查以免燒毀線路板。突然停電時：運行中的電梯會因供電線路故障等原因而突然停梯，將乘客困于轎廂內(nèi)。應(yīng)采取以下措施進行處理：維修人員在得知事故情況后，應(yīng)與轎廂內(nèi)被困人員取得聯(lián)系，說明原因，使得乘客保持鎮(zhèn)靜等待。如備用電源的，需及時啟用。如恢復(fù)送電需時較長，那么應(yīng)進行盤車放人操作，解救被困人員?；謴?fù)送電后，應(yīng)及時告訴轎廂內(nèi)乘客，重新選層走梯。在處理完以上事件后，應(yīng)詳細填寫處理報告并存檔。八、設(shè)備技術(shù)資料、備件管理配備1名資料/備件管理員〔與其它專業(yè)共用〕，熟悉電腦，能熟練運用WORD、EXCEL軟件。管理庫房，建立技術(shù)檔案。①設(shè)備技術(shù)檔案資料管理設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗收時，由公司向甲方收取并辦理接收手續(xù)并填寫?樓宇接管驗收移交工程資料清單?，全部資料收齊后，公司辦理清單簽字、蓋章手續(xù)，交現(xiàn)場庫管員保管。所有質(zhì)量記錄〔運行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、診斷記錄、維修記錄等〕均須采用中海物業(yè)標準表格。由庫管員分類歸檔。記錄保持三年。②備件申請、采購、驗證、入庫建帳根據(jù)正常運作或維修需要，由現(xiàn)場工程主管填寫?設(shè)備備件購置申請表?報公司及甲方批準。購置的設(shè)備備件，現(xiàn)場均應(yīng)建檔，還應(yīng)報公司建檔。采購人員應(yīng)對所采購設(shè)備備件的用途、根本要求、質(zhì)量標準等掌握清楚。購置時應(yīng)會同技術(shù)人員共同對性能、質(zhì)量等作鑒定。確認質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格適宜才能辦理付款提貨手續(xù)。對5000元以下的零部件、材料及備件，購進后，由現(xiàn)場工程主管會同有關(guān)技術(shù)人員及甲方進行驗證，填寫?設(shè)備備件驗證單?；5000元以上的，由物業(yè)公司委派有關(guān)工程師根據(jù)設(shè)備的說明書或合同規(guī)定的技術(shù)條件會同甲方進行驗證，驗證后的設(shè)備備件，庫管員方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設(shè)備均須在采購記錄中登記。第四節(jié)房屋修繕管理房屋修繕是指對房屋的根底、主體結(jié)構(gòu)、門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修局部及道路場地等進行養(yǎng)護、修理。一、人員配備基于恒大綠洲的實際情況，需配備修繕維修人員5名〔泥工2名，水工3名〕。修繕人員僅針對物業(yè)的小修和業(yè)主室內(nèi)維修，中修及大修對外分包。二、根本分類房屋修繕一般分為小修、中修、大修。分公司日常進行的是小修，此局部費用已含在日常管理效勞費中；對于中修和大修〔500元以上〕，由分公司根據(jù)物業(yè)狀態(tài)向相關(guān)業(yè)主申報，并決定是否需要維修，以上工程由相關(guān)業(yè)主審核后負責(zé)承當。1、土建小修工程〔日常養(yǎng)護〕凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護工程為小修工程。小修分零星養(yǎng)護和方案養(yǎng)護。2、土建中修工程凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程