香港XXX大廈

接管驗(yàn)收方案

上海XX物業(yè)管理有限公司

二00二年七月

目錄

項(xiàng)目頁碼

1.接管驗(yàn)收整體計(jì)劃3

2.物業(yè)驗(yàn)收移交程序5

3.竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料6

4.竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)9

5.物業(yè)驗(yàn)收管理制度11

6.房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)13

7.設(shè)施成品保護(hù)方案21

8.附表

接管驗(yàn)收整體計(jì)劃

一、依照業(yè)主方一XXX淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國(guó)建

設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)行業(yè)

標(biāo)準(zhǔn)一房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合香港XXX大廈實(shí)際情況及

工程驗(yàn)收進(jìn)度，我司將對(duì)香港XXX大廈接管驗(yàn)收工作分二部分進(jìn)行：

A辦公層區(qū)域（L12?L57）和各設(shè)備房［塔樓部分］:7月20日到8月243

B商場(chǎng)部分（B3?L3）及車庫［裙樓部分］:9月8日到10月28日

二、接管必備資料如下

1.竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、

裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；

2.設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)

工具、備品備件等；

3.工程項(xiàng)目竣工圖；

4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說明書

和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄；

5.隱蔽工作驗(yàn)收記錄；

6.土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施

工記錄等；

7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、

空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng)急

廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄；

8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記

錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；

9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

10.圖紙會(huì)審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；

11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明；

12.有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件；

13.所有工程項(xiàng)目通過國(guó)家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證巾，如水、電、

電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，

物業(yè)驗(yàn)收移交程序

根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，發(fā)展商（或大

業(yè)主）可視需要要求管理公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)

行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和發(fā)展商驗(yàn)收基

礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。

一、物業(yè)驗(yàn)收條件

物業(yè)要驗(yàn)收移交，必須滿足以下首要條件：

1.提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成峻工到，必須提供最終的施工圖，

并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明）；

2.提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料?；

3.提供與承包商域供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款；

4.出示政府有關(guān)職能部門（詳見附表）驗(yàn)收證明；

5.提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料；

6.提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；

7.提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告；

8.清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房。

二、拒絕驗(yàn)收

對(duì)以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：

1.嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)；

2未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收；

3.工地與交付物業(yè)不能有效隔離；

4機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉；

5.其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)。

三、缺陷整改

對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未

能有效保護(hù)引起的受損等情況，管理公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供發(fā)展

商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行

賠償交涉。對(duì)問題比較嚴(yán)重，則向發(fā)展商（或大業(yè)主）建議暫緩驗(yàn)收，待整改完

成后重新驗(yàn)收。

四、試運(yùn)行

若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶）入

住需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理公司-?般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格

按發(fā)展商（或大業(yè)主）的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承

包商（供應(yīng)商）把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責(zé)任由

發(fā)展商（或大業(yè)主）及其承包商負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽定臨時(shí)試

運(yùn)行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。

五、驗(yàn)收通過

被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定

的要求，場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過，發(fā)

展商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用

工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。

六、保修期

按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是

一段相當(dāng)長(zhǎng)的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因

已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要發(fā)展商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整

個(gè)項(xiàng)目的保修期1起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部

分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，發(fā)展商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。

竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料

在物業(yè)驗(yàn)收接管前，發(fā)展商/業(yè)主須提供有關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣

工圖，分類立卷，在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)管理公司歸槽保存，若驗(yàn)收時(shí)尚未完成竣

工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明，竣工圖最遲必須

在免費(fèi)保修期開始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。

物業(yè)管理公司將參考這些技術(shù)資料對(duì)物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收管理、運(yùn)行、

維護(hù)和保養(yǎng)，一般需要遞交以下技術(shù)資料，但不限于此列：

一、土建、裝修需要的資料

1.建筑、裝修和綠花等設(shè)計(jì)說明;

2總平面圖、建筑和結(jié)構(gòu)圖；

3裝修圖（包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表）；

4.質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的驗(yàn)

收?qǐng)?bào)告；

5.土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料?；

6.房屋面積測(cè)量報(bào)告；

7.物業(yè)沉降測(cè)試報(bào)告；

8.防水工程的盛水試驗(yàn)報(bào)告；

9.隱蔽工程驗(yàn)收鑒證。

二、弱電系統(tǒng)需要的資料

1.各弱電系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)（包括屋宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、消防自

動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、

背景音響系統(tǒng)、車庫自動(dòng)化管理系統(tǒng)等）；

2.各弱電系統(tǒng)圖、平面圖；

3弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；

4.消防局、技防辦、音像管理處、有線電視臺(tái)、國(guó)家安全局、電話發(fā)展

總公司等政府職能部門的驗(yàn)收合格證明；

5.設(shè)備原理圖、電腦軟件程序和說明等。

三、電氣系統(tǒng)需要的資料

1.高壓、低壓利變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；

2所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說明；

3.電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；

4.供電局驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

5.各種用電設(shè)備調(diào)試、測(cè)試報(bào)告；

6避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測(cè)試報(bào)告、防雷辦驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

四、給排水需要的資料

1.噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；

2.消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖；

3.消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格

證；

4.消防局驗(yàn)收批文，衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測(cè)站和質(zhì)驗(yàn)站等

政府職能部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

5.消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及驗(yàn)測(cè)報(bào)告；

6.污水處理系統(tǒng)竣工圖紙，衛(wèi)生防疫站驗(yàn)收批文；

7.蓄水池、水箱和開水器水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。

五、空調(diào)系統(tǒng)需要的資料

1.空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；

2.空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖；

3.空調(diào)機(jī)組（熱泵機(jī)組）、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)備明細(xì)

表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；

4.消防局驗(yàn)收批文；

5.空調(diào)系統(tǒng)/設(shè)備試壓、調(diào)試報(bào)告。

六、動(dòng)力設(shè)備需要的資料

1.鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)和電梯等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；

2.鍋爐房、應(yīng)急發(fā)電機(jī)房平面圖，煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平

面圖；

3.勞動(dòng)局、質(zhì)檢站及煤氣公司有關(guān)驗(yàn)收證明；

4.鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)及電梯等設(shè)備的調(diào)試報(bào)告、產(chǎn)品合格證書；

5.煤氣管道的試壓報(bào)告。

七、電梯驗(yàn)收提交資料

電梯正式驗(yàn)收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)管理公司

技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理.，以下為電梯移交時(shí)必須提供

的資料，但不限于此：

1.市建委質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運(yùn)行證”；

2.市技術(shù)監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”；

3.電梯技術(shù)規(guī)格說明書；

4.電梯出廠合格證及產(chǎn)地來源證；

5.電梯裝箱清單；

6.電梯管理與使用手冊(cè)；

7.電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn)；

8.電梯操作說明書；

9.電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)；

10.電梯安裝圖紙；

11.電梯機(jī)械及電氣控制圖紙；

12.電梯備品備件清單；

13.電梯操作培訓(xùn)手冊(cè)；

14.電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄；

15.電梯應(yīng)急維修電話；

16.電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

八、其他需要的資料

發(fā)展商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。

竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)

承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)似下

簡(jiǎn)稱“手冊(cè)”），以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的

操作和管理.，一般有以下要求：

1.承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)管理公司的操

作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。

2.手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。

3.每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè)，以減少每?jī)?cè)的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引

標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。

4.為使手冊(cè)便于使用，并經(jīng)得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而

不易破損，手冊(cè)應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的A4標(biāo)準(zhǔn)紙張編印，配上堅(jiān)硬的封面和書背，

并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。

5.手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的

章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí)，則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)

同時(shí)列出。若遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附

詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開始后的六個(gè)星期

內(nèi)呈交。

6.系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料住少包括以下內(nèi)容）：

人系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。

R詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

C.系統(tǒng)內(nèi)所有的管道和接線圖，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能c

D.提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的

空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。

E系統(tǒng)中有關(guān)供電、配電屏和控制屏的詳細(xì)說明。

7.設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料0少包括以下內(nèi)容）：

A.設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。

R詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。

C所有設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，

以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各

部件的位置。

D.列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的

參數(shù)。

E.所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格簽證書、生產(chǎn)「測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表

等資料。

8.系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料侄少包括以下內(nèi)容）：

人所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊(cè)。

R設(shè)備更換部件的程序和要求。

C.從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。

D.執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事項(xiàng)。

E.常見故障處理和解決方法。

F.提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年

及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。

9.安全保險(xiǎn)需提供技術(shù)資料侄少包括以下內(nèi)容）：

人各類設(shè)備的保護(hù)操作程序。

R對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的事故危險(xiǎn)應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)措施說

明。

?電氣事故保護(hù)

?機(jī)械事故保護(hù)

?火災(zāi)和爆炸事故保護(hù)

?化學(xué)事故保護(hù)

?在處理燃料和化學(xué)物品出現(xiàn)的事故保護(hù)

?急救和事故報(bào)告

10.在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件，需提供的技術(shù)資料（至少

包括以下內(nèi)容）：

A.軟件內(nèi)容目錄表打印本。

R流程圖、數(shù)據(jù)表利程序說明。

C.特殊的軟件和工具的使用說明。

D.程序設(shè)計(jì)和系統(tǒng)使用手冊(cè)。

E應(yīng)用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進(jìn)一步修改和發(fā)展

軟件。

11.列出每一種型號(hào)設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠商和代理商名單，并詳細(xì)列明

這些廠商的地址、電話及圖文傳真號(hào)碼。

12列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。

物業(yè)驗(yàn)收管理制度

1.物業(yè)交接管理

2.驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設(shè)計(jì)和施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃，按國(guó)家

標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》驗(yàn)收；驗(yàn)收小組編制驗(yàn)收計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，

由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗(yàn)收和移交工作。驗(yàn)收小組按開發(fā)商提供

的竣工圖，設(shè)備清單，所有設(shè)施、設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄、試驗(yàn)

報(bào)告等，在開發(fā)商組織下進(jìn)行驗(yàn)收。

3.驗(yàn)收的實(shí)施

驗(yàn)收小組在預(yù)驗(yàn)收過程中，按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收;

主要驗(yàn)收的設(shè)備和主材料的規(guī)格、型號(hào)、制造廠，并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。在

預(yù)驗(yàn)收過程中，檢驗(yàn)出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備，提出書

面《整改報(bào)告》返回開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。

4.驗(yàn)收后的處理工作

驗(yàn)收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部

單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫出物業(yè)的綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見書，呈交公司項(xiàng)目工程

負(fù)責(zé)人。對(duì)不合格的設(shè)備、設(shè)施，寫出書面報(bào)告，上呈開發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)

公司與物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗(yàn)收小組要填寫物業(yè)竣

工資料驗(yàn)收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)，會(huì)

同發(fā)展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。

5.驗(yàn)收后不合格的處理工作

對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改落實(shí)實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)證,

并在《整改報(bào)告》中記錄結(jié)果，整改合格后進(jìn)行正式的驗(yàn)收。對(duì)監(jiān)理公司移交的

竣工圖，在《交接記錄》中記錄。

6.設(shè)備驗(yàn)收

設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝

質(zhì)量符合；設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合。

7.相關(guān)記錄：

7.1《管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收?qǐng)?bào)表》

7.2《消防設(shè)施驗(yàn)收記錄表》

7.3《隱蔽工程驗(yàn)收記錄表》

7.4《照明工程驗(yàn)收記錄表》

7.5《設(shè)備驗(yàn)收交接表》

7.6《機(jī)房驗(yàn)收交接表》

7.7《給排水設(shè)備驗(yàn)收記錄表》

7.8《高低壓配電系統(tǒng)檢查表》

7.9《單元設(shè)備工程驗(yàn)收記錄表》

7.10《辦公樓公共區(qū)域驗(yàn)收交接表》

7.11《辦公樓單元驗(yàn)收交接表》

7.12《商鋪單元驗(yàn)收交接表》

7.13《空調(diào)工程驗(yàn)收記錄表》

房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

一、主題內(nèi)容與適用范圍

1.為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗(yàn)收中交接雙方

應(yīng)遵守的事項(xiàng)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

2.本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗(yàn)收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文

物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗(yàn)收可參照使用。

二、引用標(biāo)準(zhǔn)

GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范

GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

CJB13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)

三、新建房屋的接管驗(yàn)收

1.新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足

使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。

2.接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：

（1）建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格（分期交付使用的工程必須

與施工區(qū)域隔離）；

（2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；

（3）房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

3.接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料：

（1）產(chǎn)權(quán)資料：

a項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

b用地批準(zhǔn)文件；

c建筑執(zhí)照；

d建筑分層、分單元面積表；

e行政主管部門驗(yàn)收合格的證書、批文；

f拆遷安置資料。

（2）技術(shù)資料：

a竣工圖--包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖

紙；

b地質(zhì)勘察報(bào)告；

c工程合同及開、竣工報(bào)告；

d工程預(yù)決算；

e圖紙會(huì)審記錄；

f工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

g隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

h沉降觀察記錄；

i竣工驗(yàn)收證明書；

J鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

k新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；

1水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

m機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報(bào)告和使用說明書；

n砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

o供水、供暖的試壓報(bào)告。

4.接管驗(yàn)收程序

（1）建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。

（2）接管單位按“3.2”和“3.3”條進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽

發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

（3）接管單位會(huì)同建設(shè)單位按“3.5”條進(jìn)行檢驗(yàn)。

（4）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按第三條第六款的規(guī)定處理。

（5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

5.質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)

（1）主體結(jié)構(gòu)

a地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或

相鄰房屋的損壞。

b鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值。

c磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

d木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材，必須符合GBJ206

中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。

e凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。

（2）外墻不得滲水。

（3）屋面

a各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

b平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

c陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢

固、接口平密、不滲漏。

（4）樓地面

a面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和

起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。

b衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗室地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有

積水、不允許倒泛水和滲漏。

c木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。

（5）裝修

a鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置

準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。

b進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、

進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

c木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

d門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

e抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

f飾面磚應(yīng)表而潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

g油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

（6）電氣

a電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁

導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，

使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地

絕緣電阻值不得小于IMQ/KVo

b應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

c照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

d各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的

要求。

e電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超

過GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安

裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

f對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射

波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共享天線。

g除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。

(7)水、衛(wèi)生、消防

a管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施

必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

b高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

c衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過8M,并不應(yīng)使用陶瓷管、

塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

d衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正，牢固、部件齊全、制動(dòng)靈

活。

e水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。

f消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

(8)采暖

a采暖工程驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。

b鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、

腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。

c爐排必須進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦，

且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

d各種儀器、儀表應(yīng)齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應(yīng)開關(guān)靈活。

e爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)

室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

f各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈

活。

g管道的管徑、坡度及檢查并必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列

應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

h設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242

的規(guī)定。

i鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙

塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

j經(jīng)過48H連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須

符合設(shè)計(jì)要求。

(9)冷凍機(jī)組/熱泵機(jī)組

a冷凍機(jī)/熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，由原廠或授權(quán)單位檢驗(yàn)合格。

b與冷凍機(jī)/熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔，風(fēng)機(jī)、水泵等安裝適當(dāng)平正，無變形、

裂紋、磨損、腐蝕等。

c各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設(shè)置安裝合理。

d各類現(xiàn)場(chǎng)儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動(dòng)控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

e機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動(dòng)，顯示屏顯示正常，各類

指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。

f各輔助設(shè)備運(yùn)行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴(yán)重飄水，水泵運(yùn)行平穩(wěn),

揚(yáng)程，流量符合要求。

g經(jīng)過一段時(shí)間連續(xù)運(yùn)行，冷凍機(jī)/熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能，機(jī)械性能及

空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計(jì)要求。

h新風(fēng)機(jī)、定/變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。

i冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運(yùn)行無滴水,

保溫良好。

(10)附屬工程及其它

a室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、客井(檢查井)設(shè)置.、管道坡度、管徑均必須符合GB.J14

的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

b化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CMo

立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并入應(yīng)超過兩個(gè)彎。

c明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

d房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷

裂現(xiàn)象。

e房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。

f掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。

g單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室

外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。

h群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和

使用功能要求。

6.質(zhì)量問題的處理

(1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位

負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。

影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

(2)對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)

單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

7.原有房屋的接管驗(yàn)收

（1）接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：

a房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚：

b土地使用范圍明確。

（2）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

1、產(chǎn)權(quán)資料：

a房屋所有權(quán)證；

b土地使用權(quán)證；

c有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；

d房屋分戶使用清冊(cè)；

e房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。

2、技術(shù)資料：

a房地產(chǎn)平面圖；

b房屋分間平面圖；

c房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

（3）接管驗(yàn)收程序

a移交人書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。

b接管單位按第四條第一款、第二款的規(guī)定進(jìn)行審核。對(duì)具備條件的，應(yīng)在15

日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

c接管單位會(huì)同移交人按第四條第四款規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。

d對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按第四條第五款規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。

e交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況。

f經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

g移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項(xiàng)移交。

（4）質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)

a以CJ13和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。

b從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

c檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。

d查驗(yàn)房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。

評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。

（5）危險(xiǎn)和損壞問題的處理

a屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，始得接管。

b屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)

責(zé)維修，也可采用其它補(bǔ)償形式。

C屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。

8.交接雙方的責(zé)任

（1）為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按第三條第二款、第三款的要求提前做

好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15

日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接

管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管

的新建房屋一律不得使用。

（2）接管驗(yàn)收時(shí)，交凄雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)

議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

（3）房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同

建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、

施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原

因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

（4）對(duì)接管的房屋質(zhì)最有爭(zhēng)議而又不能協(xié)商解決時(shí)，雙方均可請(qǐng)房屋所在地的

質(zhì)檢部門進(jìn)行復(fù)驗(yàn)裁決。

5.1新建房屋自驗(yàn)收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)

責(zé)保修。

竣工驗(yàn)收國(guó)家規(guī)范一覽表

序號(hào)規(guī)范名稱規(guī)范代四

1建筑地基基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ-7

2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ-1O

3建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ-11

4室外排水規(guī)范GBJ-14

5建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ-16

6高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ-45

7火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50166-92

8自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50261-96

9建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB222-95

10氣體滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50263-97

11民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范GB50198-94

12木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ-206

13屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50207-94

11電氣安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ232-83

15采暖及衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ-242

16通風(fēng)與空調(diào)工程施工驗(yàn)收規(guī)范GB50243-97

17制冷設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ66-84

18給排水水管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GB50268-97

19玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ102-96

20房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)