市場局部政策分析1、2021年全國房地產(chǎn)新政概覽政策總結(jié)1〕、伴隨政府換屆，房產(chǎn)新政信號是由緊到松的過程。2〕、三中全會放眼長效機(jī)制，各部委跟進(jìn)逐步落實(shí)。3〕、一線城市調(diào)控升級，二線城市調(diào)控加碼，少數(shù)三四線城市松綁政策。2、2021年青島房地產(chǎn)新政概覽政策總結(jié)1〕、統(tǒng)一國家調(diào)控指向，關(guān)注房價價格上漲幅度；2〕、持續(xù)關(guān)注保障房建設(shè)強(qiáng)度。3〕、保障首套房的信貸政策3、2021年政策預(yù)測1〕、房產(chǎn)政策調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)長效機(jī)制有望突破。2〕、一二線樓市2021持續(xù)沖高回落，三四線城市繼續(xù)鏖戰(zhàn)。3〕、區(qū)域市場差異帶來政策分化：2021年政策制定將更具靈活性。過熱城市，政府行政調(diào)控仍將繼續(xù)；三四線城市持續(xù)疲態(tài)，地方政府將持續(xù)出臺刺激政策，保障樓市穩(wěn)定。4〕、房地產(chǎn)企業(yè)兩級分化明顯，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱。宏觀政策對于青島樓市影響：相對穩(wěn)定健康的政策環(huán)境，持續(xù)上行的價格預(yù)期。青島市場概況整體市場2021年青島整體市場供需相對平穩(wěn)，2月份春節(jié)期間成交與新增降至最低，3-5月穩(wěn)步上升，金九銀十創(chuàng)下成交峰值；2021年青島各區(qū)市除局部區(qū)市外供給面積均大于成交面積，開發(fā)商開發(fā)熱情高漲；宏觀政策寬松，島城樓市一掃頹勢，供需兩旺，市場活潑膠州市住宅成交量與李滄區(qū)根本持平，且為島城兩大活潑宏觀政策寬松，島城樓市一掃頹勢，供需兩旺，市場活潑普宅市場青島市普通住宅供求以面積80-100㎡之間，總價100萬以內(nèi)的為主，李滄區(qū)和城陽區(qū)成為剛需供銷兩旺地，首置型中小戶型是市場供需主流；膠州市場概況1、2021年膠州普宅各面積段成交2、2021年膠州普宅各單價段成交3、2021年膠州普宅供需走勢4、2021年膠州普宅去化周期市場綜述：膠州市住宅成交主要面積段在60-100㎡之間，成交均價保持在3000-5000元/平，改善型需求逐步入市，剛性需求仍是拉動市場的主要動力；剛需產(chǎn)品供銷兩旺，9月份膠東機(jī)場落戶，將掀起新一輪的置業(yè)狂潮；從圖表分析來看，住宅存量仍處高位，去化周期較長，銷售壓力不減；附：2021年膠州住宅成交TOP18備注：前18名中，工程年均去化為3.5-6萬平；新城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊去化最好。其中，新城區(qū)作為行政中心及開展新區(qū)，區(qū)位導(dǎo)向?yàn)榭蛻糁脴I(yè)首選；李哥莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域受機(jī)場規(guī)劃利好，成交穩(wěn)步增長；老城區(qū)配套成熟，開展飽和，工程新增供給少，去化不明顯；工程周邊競品參數(shù)鑫匯麗都膠州灣.和諧宜家瑞潤.瑞香名邸工程根底信息總占地面積36847.6平20000平1期占地6660平〔10畝〕總建面55105.16平不詳不詳總套數(shù)〔住宅、商鋪〕住宅492套住宅162套，商鋪28套住宅100套,商鋪12套主力戶型及面積區(qū)間套二90平以下套三118平住宅3個戶型，85-120平，主力戶型為85-88平，占60%，商鋪130-400平住宅70-200平，主力戶型套二96-98平，共50套，占50%；套三為104平；商鋪12套，170平-300平之間，170平占80%，商鋪兩層，每層層高為4.5M車位數(shù)住宅停車位227個，商業(yè)停車位27個車位40個，暫時免費(fèi)，車庫20個車庫11個，車位沒規(guī)劃綠化率30.20%30%30%容積率1.4951.2地理位置泉州北路11號泉州北路與鄭州路交匯處泉州北路12號時間節(jié)點(diǎn)開盤時間預(yù)計2021.3-5月份之間2021.8.4于世紀(jì)酒店2021年交付時間待定產(chǎn)權(quán)年限70年70年70年價格起價待定住宅3888元/平不詳均價待定住宅開盤5000元/平，目前調(diào)整到5300元/平，層差200元/平2021年初4800-4900元/平，目前5200元/平，層差100元/平物業(yè)費(fèi)待定0.6營銷相關(guān)總可售住宅492套住宅162套，商鋪28套100套已售住宅126套〔網(wǎng)簽+認(rèn)購〕90套〔網(wǎng)簽+認(rèn)購〕存量住宅36套10套〔沒產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商不賣〕開盤去化率50%時間太早，不詳蓄客期7個月時間太早，不詳客戶來源周邊工業(yè)園區(qū)客戶、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)轄區(qū)客戶周邊工業(yè)園區(qū)客戶、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)轄區(qū)客戶周邊工業(yè)園區(qū)客戶、附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)轄區(qū)客戶開盤活動交1萬抵2萬時間太早，不詳合作銀行工行、建行工行、建行面積區(qū)間比照。主力戶型套二面積為85-95平米，主力戶型套三面積為100-125平米。單價區(qū)間比照。目前多層產(chǎn)品主流均價范圍在5000-5300元/㎡之間；多層產(chǎn)品層差在100-200元/㎡之間?？們r區(qū)間比照。多層產(chǎn)品中，主力戶型套二總價區(qū)間為42萬-49萬，主力戶型套三總價區(qū)間為54萬-64萬?？蛻魜碓础Ｍ瑓^(qū)域各競品工程客戶屬性相似度較高，主要來自周邊工業(yè)園區(qū)和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)轄區(qū)。膠州市剛需客戶概況1、客戶分析70-90㎡的面積需求占五成；總價承受能力在30-40萬的五成。選擇在膠州市購房的剛需客群主要是年齡在25-30歲、家庭年收入6-8萬的兩口之家或三口之家。剛需客群購房關(guān)注的外部因素主要為道路通達(dá)性、開展?jié)摿蜕虡I(yè)配套，看重根本的生活設(shè)施；關(guān)注的內(nèi)部因素除常規(guī)的價格、戶型結(jié)構(gòu)外，更關(guān)注公攤率和開發(fā)商品牌，看重產(chǎn)品的性價比；剛需客戶通過傳單、朋介和戶外廣告等渠道來獲得房信息?？蛻籼卣髅枘Ρ景竼⑹竟こ潭ㄎ灰?、物業(yè)定位工程開發(fā)目標(biāo)：保證最大利潤率的前提下，做出具有市場影響力的高端精品住宅；市場競爭狀況:目前周邊一級競品2家樓盤體量較小，已近尾盤，對本工程構(gòu)不成威脅，2級競品工程體量較大的有東都2期和聯(lián)誼北區(qū)，將是本工程的主要競爭性樓盤，后續(xù)規(guī)劃的海爾工程體量較大，占地40萬平，由多層和高層組成，威脅指數(shù)不祥，盡量比海爾入市早。核心開展戰(zhàn)略：差異化“叫好〞、性價比“叫座〞；差異化——產(chǎn)品形象差異化、生活方式差異化性價比——“性〞：產(chǎn)品形式和建筑風(fēng)格創(chuàng)新“價〞：總價控制而非單價降低；滿足多元需求的心里價值而非貨幣價格產(chǎn)品限定條件：容積率小于1.495，建筑限高19.4+1.9米；定位策略：區(qū)域內(nèi)相對較高容積率情況下，保證低密度社區(qū)意向，并形成產(chǎn)品差異化；多層提升工程品質(zhì)和價格，擴(kuò)大工程附加效益。產(chǎn)品類型：多層住宅+沿街商鋪；面積區(qū)間80-118平〔因要改規(guī)劃，面積不確定，按先前規(guī)劃數(shù)據(jù)〕產(chǎn)品配比建議：建議工程容積率控制在1.5以內(nèi)，主要產(chǎn)品是多層住宅，暫考慮90/70問題，以保證社區(qū)低密度意向。二、目標(biāo)客戶定位本工程客戶定位以周邊工業(yè)園區(qū)帶來的各階層產(chǎn)業(yè)移民客戶為主，局部來自附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)及轄區(qū)。周邊客戶：周邊客戶主要以工業(yè)園區(qū)的客群為主，此類客戶主要考慮工作、生活便利，可主打一站式或零距離的牌。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以改善居住環(huán)境和婚房需求為主，此類客戶注重小區(qū)的居住環(huán)境和配套，可在生活方式和居住舒適