哈爾濱某地產(chǎn)花園投資分析暨經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估

目錄

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目錄...........................................................錯(cuò)誤!未定義書簽。

7.0實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃........................................................3

7.1有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說明.....................................................3

7.2本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)...........................................................3

7.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表...........................................................5

投資分析......................................7

8.0投資構(gòu)成、成本分析..........................................................7

8.1項(xiàng)目基本參數(shù)及估計(jì)施工進(jìn)度安排.........................................7

8.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）................................................9

8.3土地成本（政府地價(jià)與征地費(fèi)用）.........................................9

8.4建安工程成本.............................................................10

8.5前期費(fèi)用.................................................................13

8.6項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)......................................................13

8.7應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費(fèi)....................................................13

8.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)........................................15

8.9靜態(tài)總投資額............................................................15

8.10資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用................................................16

8.9.1資金籌措.........................................................16

8.9.2財(cái)務(wù)費(fèi)用.........................................................16

8.11物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi).....................................................16

8.12本項(xiàng)目銷售費(fèi)用.........................................................17

8.13本項(xiàng)目所得稅............................................................17

8.14靜態(tài)開發(fā)總投資綜述.....................................................17

8.15項(xiàng)目全部開發(fā)總投資綜述................................................18

9.0可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測與選定..........19

9.1.4小區(qū)物業(yè)管理貸的收入與支出...........................................19

9.1.5經(jīng)營稅、費(fèi).............................................................20

9.1.6土地增值稅.............................................................20

9.1.7所得稅.................................................................21

經(jīng)濟(jì)效益分析...................................................................21

10.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析........................21

10.1項(xiàng)目嬴利能力...........................................................21

10.1.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(F1RR).........................................22

10.1.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)............................................22

10.1.3資本回報(bào)率(靜態(tài)).............................................23

10.1.4靜態(tài)投資回收期.................................................24

10.2項(xiàng)目的不確定性分析....................................................26

10.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析...............................................26

10.2.2項(xiàng)目敏感性分析.................................................26

10.2.3概率分析........................................................27

10.2風(fēng)險(xiǎn)分析................................................................27

附表：..............29

附表1:靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計(jì)劃表...........................29

附表2:全部投資現(xiàn)金流量表.................................................38

附表3:項(xiàng)目損益表..........................................................40

附表4：概率分折表..........................................................42

附圖：.........................................................................43

附圖1:本項(xiàng)目盈虧平衡圖...................................................43

附圖2:本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本構(gòu)成圖..........................................44

7.0實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

本項(xiàng)目地塊占地廣闊，開發(fā)規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，需投入大量的人力、財(cái)力與物力，

因此，進(jìn)展商宜結(jié)合本項(xiàng)目市場研究調(diào)查的結(jié)論與現(xiàn)時(shí)自身的經(jīng)營狀況，包含關(guān)于本項(xiàng)目

開發(fā)的一些初步思路，通過與研究人員共同確定，將整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展劃分為三個(gè)連續(xù)的階

段（即每兩年為一個(gè)階段，每年按4月至11月為一個(gè)計(jì)算期）。

Z1有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說明

1、根據(jù)市場研究所得結(jié)論，“哈爾濱保利花園”的開發(fā)宜采取分區(qū)分階段開發(fā)，往常

期回收之資金再投入進(jìn)行后續(xù)之開發(fā)，因此，各開發(fā)階段的劃分與開發(fā)先后次序的確定，

應(yīng)根據(jù)市場反響而保持一定的開發(fā)節(jié)奏，盡量保證項(xiàng)目能夠啟動(dòng)成功，持續(xù)進(jìn)展，按照先

啟動(dòng)多層住宅樓的開發(fā)建設(shè)，一待時(shí)機(jī)成熟再開發(fā)高層住宅的物業(yè)開發(fā)次序劃分。

2、根據(jù)市場進(jìn)展的特點(diǎn)與市場的需要，各開發(fā)階段，特別是第一開發(fā)階段的物業(yè)類型

應(yīng)較為多樣，各階段物業(yè)的開發(fā)應(yīng)保持一定的完整性與獨(dú)立性，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套與綠

化景觀應(yīng)隨之配套，同時(shí)便于實(shí)施封閉式管理。

3、根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件及其進(jìn)展變化，結(jié)合各類類型物業(yè)與各開發(fā)階段對(duì)環(huán)境的要

求，來確定各開發(fā)階段的具體內(nèi)容。

4、將根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合公建安排、道路與景觀設(shè)計(jì)，但在目前階段，僅

按連貫的開發(fā)過程（即全部開發(fā)期為6年，每個(gè)季度為一個(gè)計(jì)算期，共分24期）并不具體

劃分一、二、三期各開發(fā)階段。

7.2本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)

基礎(chǔ)：人工挖孔樁及殮樁承臺(tái)、鋼筋混凝土底板、結(jié)構(gòu)、商層（要緊以13層配一臺(tái)電

梯為主）住宅樓使用鋼筋混凝土框架或者框架、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻體磚砌結(jié)；外墻：

高級(jí)聚脂粉彩噴涂或者鋪砌釉面條形錦磚；

屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強(qiáng)化玻璃，窗臺(tái)鋪

高級(jí)花崗石，廳、房均預(yù)留冷氣機(jī)位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙

漿光面；

電梯系統(tǒng)：使用中外合資廠生產(chǎn)之電梯（六層單復(fù)式無電梯），不銹鋼轎廂飾面，后

備發(fā)電機(jī)與及必要之消防、環(huán)保設(shè)施；

水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供應(yīng)（小區(qū)集中供暖），室內(nèi)全部

安裝埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制及預(yù)留有線電視插制，多路開關(guān)供空調(diào)與

照明系統(tǒng)，采取獨(dú)立水、電表、配電箱，防盜對(duì)講機(jī)、埋墻安裝IDD電話線槽。

室內(nèi)裝修工程擬使用菜單式套餐服務(wù)，即只計(jì)算基本裝修標(biāo)準(zhǔn)（交樓標(biāo)準(zhǔn)）工程造價(jià)

（精裝修工程造價(jià)未計(jì)入本投資成本）。

7.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度衰

麟一年B-4第三年第8第A埠解六卑

質(zhì)雙、*工龍度、1，及2><3?及4><!?<2*<3季度4>41，a2?度3,度1*42,息.<?<，，度1，及2,及3><4>.<1>12,度3,及4><

一?H★積二

■

1.H通甘小叢均嶺七遇一個(gè)

二、it訃用工程合恬

1.見M方紫優(yōu)片.氯比

2.工程?學(xué)、孔軌植吸M作Bl

3.6工義工用6位計(jì)

三.

er、xu*x

1.崎池大今忙上方工/凡8大金工

2.*T1XU(254ta-€4>

1

3、1S挈介由上名4支內(nèi)。4X”

4.食用史公0配6位修工女

五?優(yōu)8姿8

?處，耕代工a

2.2北電及笠內(nèi)￡工工仃

二商防工在

4.電4，“

s.a“u

6.煤\工機(jī)

文、小口位K內(nèi)、nMf-Xff

1、總工期為理論工期.未公外界因索（殘者地工單位、議各供應(yīng)商遣場、生活及格瓏漁工、氈工*備與議計(jì)修改、報(bào)在、出施,工圖故、圖嫉會(huì)審多時(shí)同工期廷.混）彩響.

2、除二次裝修'堂內(nèi)、外環(huán)境工程，其它分項(xiàng)工機(jī)，如內(nèi)、外炒，k體及裝飾、客、貨電憚、給、排水、空調(diào)、消防、通訊、柒氣等分項(xiàng)工作可同時(shí)穿加透竹卷工.

3、由"I"京北特殊'候用團(tuán).每年11fl15日后刈第2年4月15U前室外不能地工.但依然籍夠利用該段時(shí)間過后怠工準(zhǔn)備等.

資料來祝：受托方研克部

投資分析

本項(xiàng)目各項(xiàng)總投資開發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)狀況與委托方的經(jīng)營能

力，基本采取按各階段開發(fā)過程中實(shí)際取得的土地面枳，分階段、按比例實(shí)行對(duì)征地補(bǔ)償

款、綜合開發(fā)費(fèi)與征地款利息、小區(qū)道路占地面積的征地款的投入，其它分項(xiàng)成本：建安

工程造價(jià)、前期費(fèi)用、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)用與開發(fā)期稅費(fèi)的投入，按實(shí)際工程

量統(tǒng)計(jì)與計(jì)算。

8.0投資構(gòu)成、成本分析

本項(xiàng)目總投資的基本構(gòu)成與整體建設(shè)的開發(fā)投入的計(jì)劃安排，是通過受托方研究部與

委托方與本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位共同商討的結(jié)果，并通過初步統(tǒng)計(jì)與歸納出對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目的

用地規(guī)模、分塊進(jìn)展方式，包含對(duì)各類單項(xiàng)開發(fā)成本的分階段投入、物業(yè)功能要求與檔次

標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)內(nèi)部道路的占地面積與公共建筑配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一分排原則，并根據(jù)

此原則，提出了分階段進(jìn)展與投資成本的分階段投入安排建議。

8.1項(xiàng)目基本參數(shù)及估計(jì)施工進(jìn)度安排

各類投資成本的分階段進(jìn)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動(dòng)式開發(fā)的原則。根據(jù)委

托方提交的初步土地出讓協(xié)議，同時(shí)，考慮到項(xiàng)目開發(fā)所征用土地的地塊面積巨大，委托

方前階段務(wù)必支付的費(fèi)用要緊包含：國有土地使用權(quán)出讓金、（征地補(bǔ)償款、土地綜合開

發(fā)費(fèi)為未知數(shù)，待求）與前期費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、開發(fā)期稅、費(fèi)、紅線內(nèi)外市政配

套設(shè)施工程費(fèi)與銷售期稅、費(fèi)包含銀行貸款等的金額投入量過大，同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目開

發(fā)的物業(yè)種類，開發(fā)周期較長等原因影響。

本項(xiàng)目投資建設(shè)計(jì)劃，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，使用分地塊、分階段進(jìn)展的方

式。

施工進(jìn)度安排包含開發(fā)計(jì)劃橫度圖詳見本報(bào)告第七部分。

表8-1本項(xiàng)目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表

序號(hào)本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù)備注

1實(shí)際可開發(fā)總占地面積120,890平方米總占地面積126,0（陽平方米

2項(xiàng)目可開發(fā)總建筑面積305,712平方米總可售建筑面積285,052平方米

2.1多層住宅總建筑面積17,790平方米住宅總建筑面積232,002平方米

2.2高層住宅總建筑面積214,212平方米車位數(shù)約為500個(gè)

2.3商場忌建筑因積395S0平方米有經(jīng)營性妝面之商業(yè)場所

2.4會(huì)所及公建配套設(shè)施總建筑面積15,260平方米機(jī)電設(shè)備及大廈管理用房等

2.5地下室總建筑面租27,900平方米每個(gè)停車位約占地45平方米

3容積率（地上總建筑面積除總占地面積）2.30總?cè)莘e率2.53

4建筑密度（首層建筑面積除以息占地面積）29.2%按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

5綠地率30.0%按照通常城市規(guī)劃細(xì)則要求

6綠地面積36,267平方米綠化率乘以總占地面積

7地上部分總建筑面積277,812平方米首層建筑面積35,245平方米

7.1多層住宅部分總建筑面積17.790平方米平均以6層住宅樓為主

7.2高層住宅部分總建筑面積214212平方米平均以13層住宅樓為主

7.3商場部分總建筑面積30,550平方米主題商場及特色酒樓、西餐■廳

7.4會(huì)所及公建配套設(shè)施總建面積（設(shè)備房、管理用房等）15,260平方米地下室一層

7.5地下停車位總建筑面皮及總可銷售車住數(shù)22,500平方米地下設(shè)備房5,400平方米

8多、高層住宅總單元戶數(shù)共有住戶1,814戶居住人口6,349人

9第1期開發(fā)總建筑面積79,132平方米學(xué)府路與工電路交界為一期

9.1商場而積13.834平方米祖摟商場約二層

9.2多層住宅面積9,696平方米4層?6層（地面以上計(jì)-含商場）

9.3高層住宅面積55,602平方米7層?】6層（地面以上計(jì)-含商場）

10第2期開發(fā)總建筑面積107,263平方米自興街與工電路交界為二期

10.1商場面積9,160平方米裙樓商場約二層

10.2多層住宅面積4.003平方米4層?6層（地面以上計(jì)-含商場）

10.3高層住宅面積94,095平方米7層?16層（地面以上計(jì)-含商場）

11第3期開發(fā)總建筑面積119,317平方米自興街與學(xué)府里交界為三期

11.1商場面積7,555平方米裙樓商場約二層

11.2多層住宅面積4,085平方米4層?6層（地面以上計(jì)■?合商場）

11.3高層住宅面積64.515平方米7層?16層（地面以上計(jì)-含商場）

11.4會(huì)所建筑面積12,600平方米位于小區(qū)中心地帶

11.5居委會(huì)、管委會(huì)面積180平方米

11.6地下室建筑面枳（機(jī)電設(shè)備房）5,400平方米每戶車住數(shù)約Q.28個(gè)

11.7地下室建筑面積（室內(nèi)停車位）22,500平方米每車位約3.63戶

11.8幼兒園2,120平方米

11.9變電所熱交換站面枳360平方米

資料來源：受托方研究部

8.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）

本項(xiàng)目銷售總收入：86,229萬元；詳見下表。

表8-2本項(xiàng)目銷售收入一覽表

8.0各功能物業(yè)總銷售收入可銷售建筑面積單價(jià)（人民幣元）83,174萬元

8.1多層住宅銷售收入17,790平方米2.500元/平方米4,448

8.2高層住宅銷售妝入214.212平方米2.800元/平方米59,979

8.3商場部分銷售收入30,550平方米4,500元/平方米13,748

8.4停車位銷售收入500個(gè)10萬元/個(gè)5.000

資料來源：受托方研究部

8.3土地成本（政府地價(jià)與征地費(fèi)用）

通過委托方提供之關(guān)于土地成本的資料，本文項(xiàng)目土地出讓金與征地補(bǔ)償費(fèi)擬按照一

億九千萬元考慮，樓面地價(jià)（單價(jià)）：621元/平方米。即：

1、本項(xiàng)目土地出讓金：11,116萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單

方成本為：364元/平方米。

2、擬準(zhǔn)備談判徼交之征地、拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)：7,884萬元。

3、地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費(fèi)約為0.00萬元。

詳見下表:

表8-3本項(xiàng)目土地成本構(gòu)成一覽表

序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建筑面積分?jǐn)?/p>

1.0土地成本(1.1+1.2+1.4)19,000萬元621元/平方米

多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)按哈爾濱市國土出讓金

1.117,790平方米712.31萬元

(364元/mA1.1)400元/平方米標(biāo)準(zhǔn)

高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)按哈爾濱市國土出讓金

1.2214.212平方米8.577.05萬元

(364元400元/平方米標(biāo)準(zhǔn)

商場國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(jià)(520按哈爾濱市國土出讓金

1.330,550平方米L826.89萬元

元/|11人1.15)598元/平方米標(biāo)準(zhǔn)

擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆迂、安置補(bǔ)償

1.4305.712平方米7,883.75萬元

費(fèi)258元/平方米

1.5地塊范圍內(nèi)房屋拆迂工程及征地管理費(fèi)120,890平方米0.00萬元

資料來源：受托方研究部

8.4建安工程成本

本項(xiàng)目建安工程造價(jià)是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算；總計(jì)為：34,100萬元，按照總建

筑面積305,712平方米進(jìn)行分掉，則單方成本：1,115元/平方米；按照總可售面積285,052

平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：1,1196元/平方米；

詳見下表：

表8-4本項(xiàng)目建安工程造價(jià)構(gòu)成一覽表

序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)倐渥?/p>

2.0建安工程投資(2.1+2.2)34,100萬元1.115元/平方米1,196元/平方米

資料來源：受托方研究部

其中：

1、土建及裝修工程造價(jià)：26,750萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則

單方成本：875元/平方米；詳見下表:

表8-5本項(xiàng)目土建工程造價(jià)構(gòu)成一覽表

序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建筑面積分?jǐn)?/p>

2.1土建及裝修工程(2.1.1+?2.1.6)26,750萬元875元/平方米

一期：多層住宅樓土方工程、娶礎(chǔ)承臺(tái)連上下列均已包含裝修工程

2.1.1部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)9.696平方米510元/平方米494.50萬元造價(jià)

多層土建造價(jià)700元/平

2.1.2一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià)9,696平方米190尢/平方米184.22萬元米

一期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上高層土建造價(jià)830元/平

2.1.3部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)55,602平方米620元/平方米3,447.32萬元米

商場土建1,000元/平方

2.1.4一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià)55,602平方米210元/平方米1,167.64萬元米

一期:商場部分土方工程、基A承臺(tái)連上部會(huì)所及公建土建695元/

2.1.5框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)13,834平方米550元/平方米760.87萬元平米

地下室土建1,250元/平

2.1.6一期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價(jià)13,834平方米450元/平方米622.53萬元米

二期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上裝修套餐彈見交樓裝修

2.1.7部框架結(jié)構(gòu)工程彈4,008平方米510元/平方米204.41萬元標(biāo)準(zhǔn)

建安工程造價(jià)則含水電

2.1.8二期:多層住宅樓室內(nèi)裝用工程造價(jià)4,008平方米190元怦方米76.15萬元沒各

二期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上

2.1.9部框架結(jié)構(gòu)工程查94,095平方米620元/平方米5,833.89萬元多層住宅S37元/平方米

2.1.10二期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià)94.095平方米210元/平方米1,976.00萬元高層住宅974元/平方米

二期:商場部分土方工程、基總承臺(tái)連上部裙樓商場1J50元/平方

2.1.11框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)9,160平方米550元/平方米503.80萬元米

2.1.12二期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價(jià)9,160平方米450元/平方米412.20萬元會(huì)所公建B38元/平方米

三期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上

2.1.13部框架結(jié)構(gòu)工程專4,086平方米510元/平方米208.39萬元地下室1,392元/平方米

2.1.14三期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià)4,086平方米190元/平方米77.63萬元6層住宅樓無電梯

2.1.17三期:高層住宅樓上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)64,515平方米620元/平方米3,999.93萬元多層住宅按6層計(jì)算

2.1.18三期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程送僑64,515平方米210元/平方米1,354.82萬元高層住宅按13層計(jì)算

三期:商場部分土方工程、基M承臺(tái)連上部

2.1.19框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)7,556平方米550元/平方米415.58萬元商場按裙樓2層計(jì)算

2.1.20三期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價(jià)7,556平方米450元/平方米340.02萬元地下室按1層計(jì)算

二期:地下室土方工程、挖孔近及承臺(tái)、險(xiǎn)

2.1.21底板、防水工程費(fèi)27,900平方米1,250元/平方米3,487.50萬元會(huì)所及公建按2層計(jì)

會(huì)所及公建配套設(shè)施部分框架結(jié)構(gòu)連基本

2.1.23裝修工程造價(jià)17.020平方米695元/平方米U82.21萬元高層住宅配1臺(tái)電梯

資料來源：受托方研究部

2、機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)：7,350萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分?jǐn)?

則單方成本：240元/平方米；

詳見下表：

表8-6本項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備安裝工程造價(jià)構(gòu)成一覽表

序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)?/p>

2.2機(jī)電設(shè)備安裝工程（2.2.1+-2.2.10）7350萬元240元/平方米

中外合資廠生產(chǎn)之備用發(fā)電機(jī)及環(huán)保消音器水業(yè)及設(shè)備工程造

2.2.1（1800KVA）2臺(tái)45萬元/臺(tái)90.00萬元價(jià)如下

多層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、多層住宅137元/平

2.2.2線槽施工）17,790平方米59.0元/平方米104.96萬元方米

高層住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、1,328.11萬高層住宅144元/平

2.2.3線槽施工）214,212平方米62.0元/平方米元方米

商場部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、線裙樓商場150元/平

2.2.4槽施工）30,550平方米65.0元/平方米198.58萬元方米

會(huì)所及公建配套設(shè)施也力系統(tǒng)（含高低壓配電會(huì)所公建141元/平

2.2.5柜、線棺施工）15,260平方米60.0元/平方米91.56萬元方米

地下室部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)（含高低壓配電柜、地下室144元/平方

2.2.6線槽施工）27,900平方米62.0元/平方米172.98萬元米

1.461.53萬含暖毛謾備及管道

2.2.7中外合資廠生產(chǎn)之名牌電梯系統(tǒng)（連安裝工卷）65臺(tái)22.5萬元/臺(tái)元安裝費(fèi)

商場及地下寶、會(huì)所消防檢、摑感、噴淋頭及含高低壓配電板及

2.2.8保安監(jiān)視73,710平方米95.0元/平方米700.25萬元線槽

含給排水管道安裝

2.2.9多層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)17,790平方米78.0元/平方米138.76萬元工程費(fèi)

1.756.54萬

2.2.10高層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)214,212平方米82.0元/平方米元

2.2.11商場部分供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)30,550平方米85.0元/平方米259.68萬元

會(huì)所及公建配?套設(shè)施供、排水管網(wǎng)安裝工程造

2.2.12價(jià)[5.260千萬米81.（）元/千方米123.61萬元

2.2.13地下室供、排水管網(wǎng)安裝工程造價(jià)27,900平方米82.0元/平方米228.78萬元

2.2.14供暖用國產(chǎn)鍋爐設(shè)備連管道安裝工程造價(jià)2臺(tái)339萬元/臺(tái)678.00萬元每臺(tái)10噸

2.2.15管道煤氣安裝工程費(fèi)1,814戶0.00萬元由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)

2.2.16有線電視安裝費(fèi)（300元/戶）1.814戶0.00萬元由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)

2.2.17大樓保安及住宅對(duì)講系統(tǒng)（250元/戶）1,814戶0.00萬元由購房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)

2.2.18零星工程費(fèi)（防雷接地、泛光照明等）0.23%7,333萬元16.87萬元

資料來源：受托方研究部

8.5前期費(fèi)用

本項(xiàng)目前期費(fèi)用：1055萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分檢，則單方成本:

35元/平方米。按照總可售面積285,()52平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：37元/平方米；

詳見下表：

梟8-7本項(xiàng)目前期費(fèi)用構(gòu)成一覽表

序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)倐渥?/p>

3.0前期費(fèi)用(3.1+3.2+3.3+3.4)1,055萬元35元/平方米37元/平方米

3.1場地三通一平、曲筑圍堵等工程費(fèi)120,890平方米3.00元36.27萬元

3.2市場調(diào)查及項(xiàng)目可行性研究費(fèi)0.062%o34.100萬元21.14萬元

3.3建筑規(guī)劃方案研究費(fèi)、建筑模型制作費(fèi)305,712平方米2.0元61.14萬元

3.4工程勘探120,890平方米3.0元35.66萬元

3.5迂筑設(shè)計(jì)費(fèi)305,712平方米20.0元611.42萬元

3.6籌建開辦跑及項(xiàng)目管理費(fèi)0.85%34,100萬元289.85萬元按本項(xiàng)目建安工才住造價(jià)x0.85%

資料來源：受托方研究部

8.6項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)

本項(xiàng)目項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)：680萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則

單方成本：22元/平方米：按照總可售面積285052平方米進(jìn)行分?jǐn)?則單方成太：24元/

平方米；

詳見下表：

表8-8項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)計(jì)算表

序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)(萬元)按總建面積分?jǐn)倐渥?/p>

4.0項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)(2.1X2.5%)2.5%26,750680萬元22元/平方米24元/平方米

資料來源：受托方研究部

8.7應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費(fèi)

本項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費(fèi)：2,460萬元，按照總建筑面積305,712平方米進(jìn)行分例，

則單方成本：8()元/平方米。按照總可售面積285,052平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t單方成本：86元

/平方米；詳見下表：

表8-9項(xiàng)目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、費(fèi)構(gòu)成一覽表

序號(hào)項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計(jì)（萬元）按總建面積分?jǐn)倐渥?/p>

開發(fā)階段應(yīng)嫩納稅、費(fèi)（5.1+?

80元/平方米86元/平方米

5.05.17）2,460萬元

土地管理費(fèi)（按照總占地面積3.0元（由財(cái)政部

5.13.0元/而一次性收?。┏擎?zhèn)土地分級(jí)適用稅頷門收）36.27萬元120,890平方米

按［1991］國務(wù)院

5.2投資方向調(diào)節(jié)稅（包免征收）2000年開始留免征收82號(hào)令0.00萬元住宅按5%計(jì)算

水利建設(shè)附加（按照本項(xiàng)目總

5.3建筑面積1元/平方米）