行政宿舍樓物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修與維護(hù)

管

理

方

案

服務(wù)項(xiàng)目：行政宿舍樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理維護(hù)與管理服務(wù)

項(xiàng)目單位：

承包單位：

物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修

與維護(hù)管理方案

1.0目的

在目前設(shè)備設(shè)施使用及運(yùn)行日勺基礎(chǔ)上，為了使其所具有日勺功能可

以100%的發(fā)揮出來而實(shí)行專門日勺服務(wù)及管理，防止因設(shè)備性能下降

或設(shè)施老化腐蝕而影響正常運(yùn)行和使用，由此對其進(jìn)行專業(yè)的、安全

的、經(jīng)濟(jì)H勺維護(hù)和管理，提供優(yōu)質(zhì)的后勤服務(wù)保障，到達(dá)雙方共贏KJ

目吼

2.0服務(wù)范圍

行政宿舍樓區(qū)域：

2.1非生產(chǎn)區(qū)域地面與道路：包括消防安全通道、露天停車場、路石

路牙、花壇和臺階大理石以及安全通道標(biāo)識劃線。

2.2室內(nèi)外供排水系統(tǒng)：包括生活用水管道閥門、熱水循環(huán)系統(tǒng)管道

閥門；污水井、排水溝道、化糞池以及衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具。

2.3暖通系統(tǒng)：包括中央空調(diào)機(jī)組、板式換熱器、新風(fēng)機(jī)組、室內(nèi)軸

流風(fēng)機(jī)、循環(huán)水泵、管道閥門以及中央空調(diào)遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。

2.4低壓強(qiáng)電系統(tǒng)：包括配電室、配電柜、配電盤、照明燈具、動(dòng)力

設(shè)備等電氣設(shè)施。

2.5建筑物設(shè)施：包括室內(nèi)外墻地面、天花板、屋面防水、防火門、

進(jìn)戶門以及各類窗戶。

2.6廚房設(shè)備：包括油煙脫排系統(tǒng)、爐臺、冷庫、冰箱、各類操作臺、

烤箱、發(fā)酵箱、蒸箱、壓面機(jī)、和面機(jī)、洗碗機(jī)、消毒柜等。

備注：消防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、弱電系統(tǒng)待雙方協(xié)商后另議。

3.0服務(wù)內(nèi)容

3.1上述范圍內(nèi)日勺建構(gòu)物本體（內(nèi)外墻地面、屋面、道路）、門窗、

辦公家俱、自來水系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施的J平常維護(hù)及保養(yǎng)。

3.2上述范圍日勺中央空調(diào)運(yùn)行，單體空調(diào)、電風(fēng)扇、冰箱、飲水機(jī)水

器、熱水循環(huán)系統(tǒng)、廚房設(shè)備、消毒設(shè)施等設(shè)備的平常維護(hù)、維修及

保養(yǎng)。

3.3上述范圍內(nèi)的圍墻、大門、地下管網(wǎng)設(shè)施、低壓電纜、低壓電氣

配電設(shè)備、照明設(shè)施的平常維護(hù)及維修。

3.4上述范圍內(nèi)的衛(wèi)生間、盥洗室等附屬設(shè)施日勺綜合維修。

3.5上述范圍內(nèi)所有雨水溝道、污水井、沉淀池等排水設(shè)施日勺維護(hù)。

3.6上述范圍內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施單項(xiàng)維修費(fèi)用超過2023元或因甲方

原因進(jìn)行技術(shù)改造、更新W、J所有由甲方承擔(dān)，乙方全面做好有關(guān)配合

工作。3.7上述范圍所有物品日勺調(diào)整、移位、搬遷（甲方可以適時(shí)提

出調(diào)整方案，雙方約定后，乙方詳細(xì)實(shí)行）。

4.0服務(wù)原則

4.1建筑物本體不漏水以及門、窗、家俱等有關(guān)設(shè)施的五金配件要完

整，有損壞要及時(shí)更換、維修。

4.2自來水、污水管道做到無滲漏、管路暢通無阻。所有沉積池、雨

水溝道、污水井、沉淀池等排水設(shè)施及時(shí)定期清淤、疏通。

4.3辦公設(shè)施、會議室、家俱、桌椅完好無損環(huán)、五金配件齊全,

4.4分體空調(diào)設(shè)施能正常使用，有故障必須及時(shí)維修、除空調(diào)本體外

對損壞的零部件要及時(shí)更換。

4.5中央空調(diào)系統(tǒng)保證冷氣和暖氣正常供應(yīng)，同步做好平常保養(yǎng)維護(hù)

工作，制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。機(jī)組年度大小檢修由甲方承擔(dān)，乙方做

好配合工作。

4.6加強(qiáng)對上述范圍及周圍（甲方所管轄）場所的防火、防盜管理工

作，做到物品不丟失、不被盜，保證安全第一。

4.7以上所管維護(hù)資產(chǎn)口勺所有權(quán)屬甲方，乙方無權(quán)私自報(bào)廢，如需更

換或大修須以書面的形式告知甲方，由甲方處理。

5.0維護(hù)維修與管理服務(wù)

5.1設(shè)備設(shè)施管理

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備H勺使用管理、維修和更新根據(jù)設(shè)施

W、J實(shí)際使用年限，定期檢查使用狀況。需要維修，屬于小修范圍H勺，

及時(shí)組織修復(fù)；屬于開發(fā)商保修范圍W、J,按保修工作流程及時(shí)向業(yè)主

提出匯報(bào)與提議并協(xié)助維修。

2、編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的

運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、建筑等設(shè)施合理使用，不任意拆動(dòng)原構(gòu)造，不任意變化原設(shè)施日勺

用途，各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確，建立健全有關(guān)臺帳，有計(jì)戈I」、

有措施時(shí)及時(shí)安排保養(yǎng)維修任務(wù)，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好。

4、完善設(shè)施管理、維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度；完善平常管

理、巡回檢查、缺陷處理等有關(guān)考核制度。

5、建立和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)原則，貫徹維修保養(yǎng)計(jì)劃管理,

科學(xué)安排維修、維護(hù)施工進(jìn)度。

5.2土建維修工

1、按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）

維修計(jì)劃表》的內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)。

2、每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與規(guī)定》對該區(qū)域房屋

建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查。

3、將周期巡查、養(yǎng)護(hù)成果以及設(shè)施修繕工作做好詳細(xì)記錄。設(shè)施發(fā)

生異常，及時(shí)匯報(bào)并組織人員排除異常。

4、負(fù)責(zé)平常建筑物、道路等墻地面H勺維修工作。

5.3維修電工

1、每日一次巡視配電房設(shè)備，并做好記錄。配電房每周打掃一次，

配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢

查一次，并做好有關(guān)記錄。

2、負(fù)責(zé)編制年度、季度、月度H勺周期檢查、保養(yǎng)、維修計(jì)劃表，按

照工作計(jì)劃貫徹周期檢查、保養(yǎng)，并做好汜錄。

3、供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)匯報(bào)，并及時(shí)組織人員進(jìn)行排除

異常和故障。

4、負(fù)責(zé)平常缺陷排查和修理任務(wù)。

5.4供排水管道維修工

1、每日不定期巡查，及時(shí)處理缺陷。

2、編制維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，做好各類管道、閥門H勺防寒防凍措施。

3、按照季節(jié)定期清理疏通各排水溝道、沉淀池、化糞池。

4、負(fù)責(zé)設(shè)備口勺技術(shù)資料，檔案的搜集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,

材料計(jì)劃的編制。

5、組織實(shí)行給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，做好檢查巡視

記錄、交接班記錄。

5.5空調(diào)維修工

1、負(fù)責(zé)中央空調(diào)機(jī)組正常運(yùn)行，保證冷、暖氣日勺正常供應(yīng)。

2、編制年度維護(hù)、保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，并組織實(shí)行保證運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備處在

良好狀態(tài)。

3、負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)及單體空調(diào)H勺平常缺陷排查和維修。

4、建立健全設(shè)備運(yùn)行、檢修、保養(yǎng)臺賬，并做好有關(guān)記錄。

6.0維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃管理

6.1樓層設(shè)施管理

1、各樓層、大廳的門窗每周一次進(jìn)行巡檢養(yǎng)護(hù)。保證啟動(dòng)靈活無阻

滯現(xiàn)象，玻璃無破碎，本體表面平整無明顯劃痕，五金配件齊全，安

裝牢固。

2、對大樓門廳照明、樓道照明、應(yīng)急照明等公共區(qū)域燈具每周一次

進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。

3、對樓道、扶梯每月一次進(jìn)行巡查。保證扶梯扶手無斷裂，表面光

滑平整，無松動(dòng)；樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；樓

道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)日勺地磚（大理石）

無破損、起殼等現(xiàn)象。樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、

殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。

4、對樓面每季一次進(jìn)行巡查。內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整

不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)日勺粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)

一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無

剝落、破損現(xiàn)象。

6.2雨污水總管及屋面外墻管理

1、對屋面雨水總管，污水總管每季一次進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總

管網(wǎng)罩無脫落。

2、對污水總管出墻管每季一次進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。

3、對屋面每年二次進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板或防水層鋪墊平整，

無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。

4、對屋面女兒墻每年二次勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。

6.3道路、側(cè)石、圍墻管理

1、對該區(qū)域內(nèi)路面，側(cè)石每月一次進(jìn)行巡檢。

2、該區(qū)域內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合規(guī)定，路面平整，

不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象；混凝土

路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不停裂；路邊側(cè)石平直，保持高下

一致無缺損。

3、對圍墻柵欄每年二次檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄

表面無嚴(yán)重，鐵柵欄油漆每年一次。

6.4雨污水井、下水道管理

1、對該區(qū)域區(qū)內(nèi)雨、污水管每季二次進(jìn)行檢查、清撈。

2、每年一次對雨污水井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。

3、每季二次疏通該區(qū)域內(nèi)污水下水道，俁持下水道暢通，同步檢查

下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。

4、汛期前組織維護(hù)人員對下水道進(jìn)行疏通，清撈各排水溝道、沉淀

池、污水井、雨水井內(nèi)的淤積物。

6.5路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈管理

1、每日一次夜間對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡

視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破

損現(xiàn)象。2、每年一次檢查照明供電線路絕緣狀況與否達(dá)標(biāo)。

3、每周一次檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能與否正常。

6.6宿舍、淋浴房、洗衣房管理

1、宿舍內(nèi)桌椅等家俱，空調(diào)機(jī)家用電器每月檢查巡視一次，保證使

用良好，家俱無損壞、松動(dòng)現(xiàn)象，五金配件齊全，各類電器工作正常,

無短路。

2、每天一次對室內(nèi)照明燈具、電源插座、開關(guān)完好。

3、每天一次對衛(wèi)生間淋浴噴頭、水龍頭、快開閥完好，無跑冒滴漏

現(xiàn)象。下水接口、地漏無脫落堵塞，衛(wèi)生潔具完好。

4、各樓層洗衣房設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，水池等配套設(shè)施完好。

6.7辦公室、會議室、閱覽室管理

1、每周一次對各辦公室、會議室、閱覽室桌椅等辦公家俱、照明等

電氣設(shè)施進(jìn)行檢查，對發(fā)現(xiàn)日勺缺陷及時(shí)組織維修人員進(jìn)行處理，保證

設(shè)備設(shè)施完好。

6.8廚房、餐廳管理

1、每月一次對各類廚房設(shè)備進(jìn)行檢查。

2、每年兩次對廚房油煙托排設(shè)備進(jìn)行檢查，定期對軸流風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)部

位注油養(yǎng)護(hù)，電氣控制系統(tǒng)每六個(gè)月檢測一次。

3、每日一次對餐廳桌椅口勺等配套設(shè)施進(jìn)行檢查。

6.9中央空調(diào)系統(tǒng)及單體空調(diào)管理

1、冷、暖氣供應(yīng)期間每日24小時(shí)值班運(yùn)行。

2、每一種制冷周期對機(jī)組盤管進(jìn)行高壓清洗，以及室內(nèi)盤管風(fēng)機(jī)濾

網(wǎng)及空調(diào)進(jìn)出風(fēng)口清洗消毒。

3、每月一次對循環(huán)水泵軸承等轉(zhuǎn)動(dòng)部位注油保養(yǎng)。

4、每六個(gè)月一次對各類控制閥門維護(hù)保養(yǎng)。

5、每年一次對機(jī)組系統(tǒng)進(jìn)行小保養(yǎng)（協(xié)助）。

6、每三年一次對機(jī)組系統(tǒng)進(jìn)行解體檢修（協(xié)助）。

6.10娛樂健身設(shè)施管理

1、每月一次對娛樂健身設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接

件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢修。

2、每年一次對設(shè)施油漆作防銹或打蠟保養(yǎng)。

7.0組織機(jī)構(gòu)

7.1人員配置

項(xiàng)目部經(jīng)理1人；全面負(fù)責(zé)工程維護(hù)管理。

水暖維修工2人；負(fù)責(zé)平常綜合維修。

運(yùn)行工（電、暖）3人；負(fù)責(zé)配電室、中央空調(diào)運(yùn)行。

維修電工2人；負(fù)責(zé)電氣設(shè)備設(shè)施W、J平常維修。

空調(diào)/制冷維修工1人；負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)及制冷設(shè)備日勺平常維修。

土建綜合維修工1A;負(fù)責(zé)墻地面等建構(gòu)物門勺維修。

7.2管理組織構(gòu)造圖

江蘇.蘇州太倉企業(yè)

工程項(xiàng)目部經(jīng)理

8.0維護(hù)費(fèi)用概算報(bào)價(jià)

8.1人工費(fèi)

基本技能勞保/通勤過節(jié)保險(xiǎn)

科目餐費(fèi)合計(jì)備注

工資工資福利費(fèi)費(fèi)費(fèi)

項(xiàng)目經(jīng)理

空調(diào)維修工

水電維修工

土建綜合工

運(yùn)行工

管理費(fèi)

稅金

合計(jì)

8.2維護(hù)、維修材料費(fèi)用45.28萬元/年（37732元*12月）

損耗率單價(jià)月合計(jì)

名稱/科目工程量備注

（月）（元）（元）

塑鋼門92橙2%8001472閉門器等五金配件

木質(zhì)門109橙1%700763閉門器等五金配件

防火門118橙0.5%18001062閉門器等五金配件

單雙開固定窗361植0.5%500902紗窗、五金配件

燈罩、燈管、燈泡、

照明燈具設(shè)施9294m21.614870開關(guān)、插座、室內(nèi)線

路、鎮(zhèn)流器等配件

供排水設(shè)施9294m20.43717衛(wèi)生潔具、管道閥門

墻面/天花板9294m20.32788乳膠漆修補(bǔ)

地磚/地板/地毯9294m20.21858

廚房設(shè)備1項(xiàng)15001500各類配件更換

辦公及宿舍家俱及

1項(xiàng)20232023五金配件更換

電港設(shè)備

配電設(shè)施1項(xiàng)15001500

各類標(biāo)識標(biāo)簽1項(xiàng)500500