物業(yè)水電設(shè)備管理制度一、總則（一）目的為了加強物業(yè)水電設(shè)備的管理，確保水電設(shè)備的正常運行，保障小區(qū)/大廈的水電供應(yīng)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所管理的各類物業(yè)項目中的水電設(shè)備管理工作。（三）職責(zé)分工1.工程管理部門負責(zé)制定水電設(shè)備的運行、維護、保養(yǎng)計劃，并組織實施。負責(zé)水電設(shè)備的日常巡檢、故障維修及應(yīng)急處理。負責(zé)水電設(shè)備的更新、改造方案的制定和實施。負責(zé)對水電設(shè)備操作人員進行培訓(xùn)和考核。2.安全管理部門負責(zé)監(jiān)督水電設(shè)備的安全運行，檢查安全制度的執(zhí)行情況。協(xié)助工程管理部門處理水電設(shè)備突發(fā)安全事故。3.客服部門負責(zé)受理業(yè)主/租戶關(guān)于水電設(shè)備問題的投訴和咨詢，并及時反饋給工程管理部門。協(xié)助工程管理部門做好水電設(shè)備維修、保養(yǎng)工作的協(xié)調(diào)和溝通。4.財務(wù)部門負責(zé)審核水電設(shè)備管理的各項費用預(yù)算，并監(jiān)督費用的使用情況。負責(zé)水電設(shè)備維修、更新、改造等費用的報銷審核。二、水電設(shè)備管理內(nèi)容（一）設(shè)備檔案管理1.建立水電設(shè)備臺賬，詳細記錄設(shè)備的名稱、型號、規(guī)格、購置時間、安裝位置、技術(shù)參數(shù)等信息。2.收集設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格證、安裝圖紙、維修手冊等技術(shù)資料，建立設(shè)備檔案，妥善保管。3.對設(shè)備的運行記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄等進行歸檔管理，以便查閱和分析設(shè)備運行狀況。（二）設(shè)備運行管理1.制定水電設(shè)備操作規(guī)程，明確設(shè)備的啟動、停止、運行參數(shù)調(diào)整、故障處理等操作流程和要求。2.安排專業(yè)操作人員持證上崗，嚴格按照操作規(guī)程進行設(shè)備操作，確保設(shè)備安全、穩(wěn)定運行。3.建立設(shè)備運行值班制度，實行24小時值班，值班人員應(yīng)按時巡檢設(shè)備，記錄設(shè)備運行參數(shù)，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備異常情況。4.定期對設(shè)備運行狀況進行分析評估，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷優(yōu)化設(shè)備運行管理。（三）設(shè)備維護保養(yǎng)管理1.制定水電設(shè)備維護保養(yǎng)計劃，明確維護保養(yǎng)的內(nèi)容、周期、責(zé)任人等。2.按照維護保養(yǎng)計劃，定期對設(shè)備進行清潔、潤滑、緊固、調(diào)試等維護保養(yǎng)工作，確保設(shè)備性能良好。3.對設(shè)備的關(guān)鍵部位和易損件進行重點檢查和更換，做好維護保養(yǎng)記錄。4.定期對設(shè)備進行全面檢查和保養(yǎng)，包括設(shè)備的外觀、性能、安全保護裝置等，及時發(fā)現(xiàn)和消除設(shè)備隱患。（四）設(shè)備維修管理1.建立設(shè)備維修管理制度，規(guī)范設(shè)備維修流程。2.當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)故障時，操作人員應(yīng)及時報告，維修人員應(yīng)迅速到達現(xiàn)場進行故障診斷和維修。3.對于一般性故障，維修人員應(yīng)及時修復(fù)；對于復(fù)雜故障，應(yīng)組織技術(shù)人員進行會診，制定維修方案，盡快恢復(fù)設(shè)備正常運行。4.維修完成后，維修人員應(yīng)填寫維修記錄，詳細記錄故障原因、維修措施、更換的零部件等信息。5.對維修后的設(shè)備進行試運行，確認設(shè)備正常后，方可交付使用。（五）設(shè)備更新改造管理1.根據(jù)設(shè)備的運行狀況和使用壽命，適時提出設(shè)備更新改造計劃。2.對設(shè)備更新改造項目進行可行性研究和技術(shù)經(jīng)濟分析，確定改造方案和投資預(yù)算。3.按照規(guī)定的程序進行設(shè)備更新改造項目的申報、審批和實施，確保項目質(zhì)量和進度。4.設(shè)備更新改造完成后，應(yīng)進行驗收，驗收合格后方可投入使用，并做好相關(guān)資料的整理和歸檔。（六）設(shè)備安全管理1.建立設(shè)備安全管理制度，明確設(shè)備安全管理責(zé)任。2.對設(shè)備操作人員進行安全教育培訓(xùn)，提高操作人員的安全意識和操作技能。3.在設(shè)備上設(shè)置明顯的安全警示標志，配備必要的安全防護用品和消防器材。4.定期對設(shè)備進行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患，確保設(shè)備安全運行。5.制定設(shè)備應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對設(shè)備突發(fā)安全事故的能力。三、水電設(shè)備操作規(guī)程（一）高壓配電室操作規(guī)程1.操作人員必須持證上崗，熟悉高壓配電室設(shè)備的性能和操作方法。2.操作前應(yīng)穿戴好絕緣防護用品，檢查操作工具是否完好。3.嚴格按照停送電操作順序進行操作，停電時先斷開負荷開關(guān)，再斷開隔離開關(guān)；送電時先合上隔離開關(guān)，再合上負荷開關(guān)。4.操作過程中應(yīng)嚴格遵守安全操作規(guī)程，嚴禁帶負荷拉合隔離開關(guān)。5.操作完成后，應(yīng)將操作情況記錄在運行日志上。（二）變壓器操作規(guī)程1.操作人員應(yīng)熟悉變壓器的性能和運行參數(shù)，掌握變壓器的操作方法。2.變壓器投入運行前，應(yīng)檢查變壓器的油位、油溫、繞組絕緣電阻等是否正常。3.按照規(guī)定的操作順序進行變壓器的投運和停運操作，投運時先合高壓側(cè)開關(guān)，再合低壓側(cè)開關(guān)；停運時先斷開低壓側(cè)開關(guān)，再斷開高壓側(cè)開關(guān)。4.運行過程中應(yīng)密切監(jiān)視變壓器的運行狀況，定期檢查變壓器的油溫、油位、聲音等，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時處理。5.定期對變壓器進行維護保養(yǎng)，包括清掃、檢查、試驗等。（三）低壓配電室操作規(guī)程1.操作人員應(yīng)熟悉低壓配電室設(shè)備的性能和操作方法，嚴格按照操作規(guī)程進行操作。2.操作前應(yīng)檢查設(shè)備的外觀是否完好，各開關(guān)、刀閘是否在正確位置。3.按照停送電操作順序進行操作，停電時先斷開負荷開關(guān)，再斷開刀閘；送電時先合上刀閘，再合上負荷開關(guān)。4.操作過程中應(yīng)注意觀察設(shè)備的運行狀態(tài)，如有異常應(yīng)立即停止操作，并進行檢查處理。5.操作完成后，應(yīng)將操作情況記錄在運行日志上。（四）水泵操作規(guī)程1.操作人員應(yīng)熟悉水泵的性能和操作方法，掌握水泵的啟動、停止、運行調(diào)節(jié)等操作技能。2.啟動水泵前，應(yīng)檢查水泵的潤滑、冷卻、密封等情況是否良好，盤車檢查水泵轉(zhuǎn)動是否靈活。3.按照操作規(guī)程啟動水泵，啟動后應(yīng)觀察水泵的運行狀況，檢查水泵的壓力、流量、電流等參數(shù)是否正常。4.運行過程中應(yīng)根據(jù)實際需要調(diào)節(jié)水泵的流量和壓力，嚴禁水泵在無水或超流量情況下運行。5.定期對水泵進行維護保養(yǎng)，包括清潔、潤滑、緊固、檢查等，確保水泵性能良好。（五）電梯操作規(guī)程1.電梯操作人員必須持證上崗，嚴格遵守電梯安全操作規(guī)程。2.運行前應(yīng)檢查電梯的運行狀況，包括轎廂位置、門機系統(tǒng)、安全裝置等是否正常。3.按照操作規(guī)程啟動電梯，運行過程中應(yīng)密切關(guān)注電梯的運行狀態(tài)，注意電梯的平層精度、運行速度等參數(shù)。4.嚴禁超載運行電梯，嚴禁在電梯運行過程中進行維修、保養(yǎng)等操作。5.定期對電梯進行維護保養(yǎng)，包括清潔、潤滑、調(diào)整、檢查等，確保電梯安全運行。四、水電設(shè)備維護保養(yǎng)計劃（一）月度維護保養(yǎng)計劃1.高壓配電室設(shè)備清掃設(shè)備表面灰塵，檢查設(shè)備連接部位是否松動。檢查高壓開關(guān)的分合閘情況，測試開關(guān)的接觸電阻。檢查電流互感器、電壓互感器的運行狀況。2.變壓器檢查變壓器的油位、油溫，觀察油色是否正常。檢查變壓器的聲音是否正常，有無異常振動。檢查變壓器的接地是否良好。3.低壓配電室設(shè)備清掃設(shè)備表面灰塵，檢查設(shè)備連接部位是否松動。檢查低壓開關(guān)的分合閘情況，測試開關(guān)的接觸電阻。檢查配電箱內(nèi)的電器元件是否正常。4.水泵檢查水泵的外觀，清潔水泵表面。檢查水泵的潤滑情況，補充潤滑油。盤車檢查水泵轉(zhuǎn)動是否靈活。5.電梯清潔電梯轎廂、廳門，檢查電梯門機系統(tǒng)。檢查電梯的安全裝置，如限速器、安全鉗等是否正常。檢查電梯的運行狀況，測試電梯的平層精度。（二）季度維護保養(yǎng)計劃1.高壓配電室設(shè)備對高壓開關(guān)進行全面檢查和調(diào)試，包括開關(guān)的觸頭、滅弧室等。對電流互感器、電壓互感器進行校驗。檢查高壓配電室的接地電阻，確保接地良好。2.變壓器取變壓器油樣進行化驗，檢查油的質(zhì)量。檢查變壓器的散熱器，確保散熱良好。檢查變壓器的保護裝置，如過流保護、過壓保護等是否正常。3.低壓配電室設(shè)備對低壓開關(guān)進行全面檢查和調(diào)試，包括開關(guān)的觸頭、滅弧室等。檢查配電箱內(nèi)的電器元件，如接觸器、繼電器等是否正常。檢查低壓配電室的接地電阻，確保接地良好。4.水泵檢查水泵的密封情況，更換磨損的密封件。檢查水泵的軸承，如有磨損應(yīng)及時更換。對水泵進行試運行，檢查水泵的性能是否良好。5.電梯檢查電梯的曳引機，包括電機、減速機等。檢查電梯的鋼絲繩，測量鋼絲繩的磨損情況。對電梯進行全面調(diào)試，確保電梯運行平穩(wěn)、舒適。（三）年度維護保養(yǎng)計劃1.高壓配電室設(shè)備對高壓設(shè)備進行全面檢修，包括開關(guān)、互感器、母線等。對高壓配電室的二次回路進行檢查和調(diào)試。對高壓配電室的接地系統(tǒng)進行全面檢查和維護。2.變壓器對變壓器進行全面解體檢查，包括鐵芯、繞組、絕緣等。對變壓器的散熱器進行清洗和維修。對變壓器的保護裝置進行全面校驗和調(diào)試。3.低壓配電室設(shè)備對低壓設(shè)備進行全面檢修，包括開關(guān)、配電箱、母線等。對低壓配電室的二次回路進行檢查和調(diào)試。對低壓配電室的接地系統(tǒng)進行全面檢查和維護。4.水泵對水泵進行全面解體檢查，包括泵體、葉輪、軸等。對水泵的電機進行檢修，包括電機的繞組、軸承等。對水泵進行全面調(diào)試，確保水泵性能達到最佳狀態(tài)。5.電梯對電梯進行全面解體檢查，包括轎廂、導(dǎo)軌、門機等。對電梯的曳引機進行全面檢修，包括電機、減速機等。對電梯的安全裝置進行全面校驗和調(diào)試，確保電梯安全可靠運行。五、水電設(shè)備維修管理流程（一）故障報告1.設(shè)備操作人員在設(shè)備運行過程中發(fā)現(xiàn)故障，應(yīng)立即停止設(shè)備運行，并報告給工程管理部門。2.報告內(nèi)容應(yīng)包括故障發(fā)生的時間、地點、設(shè)備名稱、故障現(xiàn)象等。（二）故障診斷1.工程管理部門接到故障報告后，應(yīng)及時安排維修人員到達現(xiàn)場進行故障診斷。2.維修人員通過觀察、測試、分析等方法，確定故障原因和故障部位。（三）維修方案制定1.根據(jù)故障診斷結(jié)果，維修人員制定維修方案，明確維修措施、所需的零部件和工具等。2.維修方案應(yīng)經(jīng)工程管理部門負責(zé)人審核批準。（四）維修實施1.維修人員按照維修方案進行維修工作，更換損壞的零部件，修復(fù)故障部位。2.在維修過程中，應(yīng)嚴格遵守安全操作規(guī)程，確保維修工作安全進行。（五）維修驗收1.維修完成后，維修人員應(yīng)進行自檢，確認維修質(zhì)量符合要求。2.工程管理部門組織相關(guān)人員對維修工作進行驗收，驗收內(nèi)容包括設(shè)備的運行狀況、維修質(zhì)量、安全性能等。3.驗收合格后，填寫維修驗收報告，設(shè)備方可投入使用。（六）維修記錄1.維修人員應(yīng)詳細記錄故障原因、維修措施、更換的零部件等信息，填寫維修記錄。2.維修記錄應(yīng)及時歸檔，以便查閱和分析設(shè)備故障情況。六、水電設(shè)備更新改造管理流程（一）需求提出1.工程管理部門根據(jù)設(shè)備的運行狀況、使用壽命、技術(shù)發(fā)展等因素，提出設(shè)備更新改造需求。2.需求內(nèi)容應(yīng)包括設(shè)備名稱、型號、規(guī)格、更新改造的原因、預(yù)期效果等。（二）可行性研究1.對設(shè)備更新改造需求進行可行性研究，分析技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性、安全可行性等。2.可行性研究報告應(yīng)包括項目背景、改造方案、投資預(yù)算、效益分析等內(nèi)容。（三）方案制定1.根據(jù)可行性研究報告，制定設(shè)備更新改造方案，明確改造的具體內(nèi)容、技術(shù)要求、施工進度等。2.改造方案應(yīng)經(jīng)工程管理部門負責(zé)人審核批準，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。（四）項目實施1.按照改造方案組織實施設(shè)備更新改造項目，選擇具有資質(zhì)的施工單位進行施工。2.在項目實施過程中，應(yīng)加強質(zhì)量控制和安全管理，確保項目進度和質(zhì)量。（五）項目驗收1.設(shè)備更新改造項目完成后，工程管理部門組織相關(guān)人員進行驗收。2.驗收內(nèi)容包括改造后的設(shè)備性能、技術(shù)指標、安全性能等是否符合要求。3.驗收合格后，填寫項目驗收報告，設(shè)備更新改造項目方可投入使用。（六）資料歸檔1.將設(shè)備更新改造項目的相關(guān)資料，如可行性研究報告、改造方案、施工圖紙、驗收報告等進行整理歸檔。2.資料歸檔應(yīng)妥善保管，以便查閱和參考。七、水電設(shè)備安全管理措施（一）安全教育培訓(xùn)1.定期組織水電設(shè)備操作人員進行安全教育培訓(xùn)，提高操作人員的安全意識和操作技能。2.培訓(xùn)內(nèi)容包括安全操作規(guī)程、安全事故案例分析、安全防護知識等。（二）安全檢查1.建立安全檢查制度，定期對水電設(shè)備進行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。2.安全檢查內(nèi)容包括設(shè)備的運行狀況、安全保護裝置、接地系統(tǒng)等。（三）安全警示標志1.在