漢城廣場(chǎng)一期商業(yè)新野縣商業(yè)全方位調(diào)研報(bào)告目錄：………………11.新野縣各項(xiàng)數(shù)據(jù)…………………21.1.新野縣簡(jiǎn)況………………….2-31.2.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析……………….3-52.新野縣城商業(yè)根本情況……………………..52.1.新野縣城目前商業(yè)圈分布…………………52.2.未來城市開展新商圈………..5-63.新野縣城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布………6-134.縣城商業(yè)租金調(diào)研…………….134．1．大型商業(yè)體租金水平調(diào)研………………….134．2．品牌店租金水平調(diào)研…………..…………13-144.3.核心商業(yè)圈以外的租金調(diào)研…………….14-154．4．漢城廣場(chǎng)商業(yè)租金基價(jià)預(yù)測(cè)……………15-16新野縣各項(xiàng)數(shù)據(jù)新野縣簡(jiǎn)況新野縣位于河南省西南部，白河流域，南陽轄縣，與湖北省襄樊市毗鄰?？偯娣e1062平方千米，總?cè)丝?0.6萬人?！?021年末〕全縣轄1個(gè)街道、9個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)：漢華街道、漢城街道、王莊鎮(zhèn)、沙堰鎮(zhèn)、新甸鋪鎮(zhèn)、五星鎮(zhèn)、施庵鎮(zhèn)、歪子鎮(zhèn)、溧河鋪鎮(zhèn)、王集鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)、前高廟鄉(xiāng)、樊集鄉(xiāng)、上莊鄉(xiāng)、上港鄉(xiāng)。縣人民政府駐漢城街道。新野縣號(hào)稱“百里平川〞,有唐、白、湍、刁、澗、漂、潦、礓8條河流貫縣境。四季清楚,溫暖濕潤(rùn)。年均溫15.1℃,年均降水量802.9毫米?？h東北部蘊(yùn)藏有石油和天然氣,屬河南油田開采區(qū)。白沙儲(chǔ)量豐富、質(zhì)地優(yōu)良。豫22、53、20三條省道過境,白河航運(yùn)直通襄樊。企業(yè)以紡織、水泥、建材、燈具、化工、農(nóng)機(jī)生產(chǎn)為主。草帽瓣為傳統(tǒng)副業(yè)。農(nóng)業(yè)主產(chǎn)小麥、大豆、棉花、瓜菜。是國(guó)家南陽黃?；乜h和芝麻基地縣。有中學(xué)59所,職業(yè)高中2所,中專1所,聾啞學(xué)校1所。三國(guó)初“火燒新野〞之戰(zhàn)發(fā)生于此。有名勝古跡10余處。其中以“鳳凰山〞的新石器時(shí)期遺址、漢議事臺(tái)、漢桑城等尤為著名。新野交通便利。距南陽、襄樊機(jī)場(chǎng)各60公里。距焦——柳、寧——西鐵路各30公里，二廣高速公路、省道S103線、S244線、S335線在縣境內(nèi)交匯，高等級(jí)縣鄉(xiāng)公路和村村通油路四通八達(dá)。新野將以被河南省政府確定為推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程26個(gè)重點(diǎn)縣，素有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)名稱單位2007年2021年2021年全縣國(guó)民生產(chǎn)總值億元114.9139147.9增長(zhǎng)率%16.8%17.33%6.02%人口總量口767031787517806339人口自然增長(zhǎng)率%3.91%2.6%2.33%社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元24.133.636.7增長(zhǎng)率%45.1%28.27%8.45%從上述數(shù)據(jù)可以看出，全縣的國(guó)民生產(chǎn)總值與社會(huì)固定資產(chǎn)投資每年保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)率，同時(shí)人口自然增長(zhǎng)率在逐年下降，這對(duì)于人民生活水平質(zhì)量有很大的提高，同時(shí)也帶動(dòng)了居民的零售品消費(fèi)，恩格爾系數(shù)得以提升。.城鄉(xiāng)居民收入數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)名稱單位2007年2021年2021年全縣社會(huì)零售品總額億元16.7138.642增長(zhǎng)率%12.5%23.1%8.1%城鎮(zhèn)人均可支配收入元99901165512739增長(zhǎng)率%27.85%14.29%8.51%城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出元601770747950增長(zhǎng)率%14.06%14.94%11.02%農(nóng)村人均可支配收入元375955267847增長(zhǎng)率%13.8%14.7%14.6%農(nóng)村人均消費(fèi)性支出元247635415736增長(zhǎng)率%15.01%14.3%16.21%從上表可以看出，城鄉(xiāng)居民收入各項(xiàng)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)率都在10%以上，城鄉(xiāng)消費(fèi)性支出占可支配收入33%以上，居民更傾向于享受性的生活，生活模式有了很大的改變。農(nóng)村居民人均收入增長(zhǎng)率比城鎮(zhèn)居民人均收入增長(zhǎng)率更高，說明農(nóng)村市場(chǎng)將成為未來城市消費(fèi)的一個(gè)重要支柱。社會(huì)零售總額南陽市2021年河南排名第三，僅次于鄭州、洛陽，到達(dá)568.6億元，新野縣所占南陽社會(huì)零售總額7.39%，在南陽市各縣區(qū)排名在中上游，開展勢(shì)頭良好。.居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)名稱2021年〔元〕增長(zhǎng)率%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入127399.3城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出795012.4食品27118.3衣著111911.0家庭設(shè)備4707.1醫(yī)療保健83143.0交通通訊7737.2娛樂文教效勞101213.6居住77120.9其它263－10.3從上面的圖中可以看出這樣幾個(gè)方面：A.2021年城鎮(zhèn)居民可支配收入接近13000元，每年仍以近10%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，這樣的數(shù)據(jù)在中國(guó)內(nèi)地縣城中可以排名中上游的，開展的勢(shì)頭對(duì)整個(gè)城市整體的開展非常利好。B.2021年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出占可支配收入的62.4%，說明城鎮(zhèn)居民生活進(jìn)入了享受性的生活方式，居民消費(fèi)的選擇性擴(kuò)大。C.從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上看，城鎮(zhèn)居民在衣著、食品、娛樂文教效勞消費(fèi)較大，此三者占總消費(fèi)比的60.9%，同時(shí)也說明城鎮(zhèn)居民幸福指數(shù)也在不斷攀高，縣城區(qū)域內(nèi)的商業(yè)面積也需增加以滿足這一比例。交通通訊、家庭設(shè)備、居住消費(fèi)方面占總消費(fèi)比最少，說明家居家具住房器材等行業(yè)社會(huì)零售總額較低，生意可開展性不大。D.從增長(zhǎng)率上來說，醫(yī)療保健行業(yè)最高，到達(dá)43%；其次衣著、食品、娛樂文教效勞增長(zhǎng)率都在10%左右，其它行業(yè)增長(zhǎng)率同消費(fèi)額成正比?？梢钥闯龀齻鹘y(tǒng)的醫(yī)療保健外，衣著、食品、娛樂效勞等行業(yè)在新野縣是非常大的熱門，也是投資的熱點(diǎn)。.恩格爾系數(shù)年代200720212021恩格爾系數(shù)33.135.434.1上表說明新野縣在2007年以前，恩格爾系數(shù)已經(jīng)到達(dá)了30這個(gè)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)入生活幸福時(shí)代，并且07、08、09這三年此系數(shù)很穩(wěn)定，居民已經(jīng)邁向小康生活，幸福度與享受度隨之增加，與之同時(shí)居民在消費(fèi)方面更加追求品味、身份與檔次。新野縣城商業(yè)根本情況2.1.新野縣城目前商業(yè)圈分布〔如下列圖〕從上圖可以看出，新野縣商業(yè)分布主要以A點(diǎn)與B點(diǎn)為中心，A點(diǎn)表示以文化廣場(chǎng)為中心的城市商圈，以書院路與解放路為線，以春天服飾廣場(chǎng)、金府街、萬家鞋業(yè)廣場(chǎng)、新瑪特量販為商業(yè)節(jié)點(diǎn)所構(gòu)成的文化廣場(chǎng)商圈，此商圈也是目前品牌、人流最聚集的地方。B點(diǎn)表示以漢城廣場(chǎng)為中心的城市商圈，也是新型的商圈，以漢城路與朝陽路為線，以安事達(dá)家居廣場(chǎng)、開心廣場(chǎng)、萬德隆量販為商業(yè)節(jié)點(diǎn)所構(gòu)成的漢城廣場(chǎng)商圈，此商圈輻射面廣，人口多，所持路口是城市兩條最重要的主干道，并且還有兩個(gè)市場(chǎng)，分別為電動(dòng)車市場(chǎng)、通訊市場(chǎng)，為其他商業(yè)所不及。2.2.未來城市開展新商圈新野縣未來新商圈以漢城廣場(chǎng)為核心，以漢城廣場(chǎng)商業(yè)為商業(yè)地標(biāo)，輻射全城，將會(huì)形成全客層、全時(shí)段、全業(yè)態(tài)的商業(yè)模式。理由如下：地理位置優(yōu)越，從城區(qū)地圖上可以看出，漢城廣場(chǎng)是全城最為中心的地方，最易開展大型綜合性商業(yè)及高品質(zhì)的生活品味。目前以開心廣場(chǎng)、萬德隆為代表的生活購(gòu)物中心已經(jīng)形成，漢城廣場(chǎng)百貨的開業(yè)將連同其一起構(gòu)成強(qiáng)大的消費(fèi)客群，到達(dá)全客層、全業(yè)態(tài)、全時(shí)段的初級(jí)階段。從目前全城商業(yè)來看，并沒有一個(gè)中高端的商場(chǎng)出現(xiàn)，漢城廣場(chǎng)的出現(xiàn)將彌補(bǔ)這一市場(chǎng)真空帶的空白，漢城廣場(chǎng)無論從商業(yè)體量還是從內(nèi)部建筑上都容易形成中高端的商場(chǎng)。漢城廣場(chǎng)商圈所輻射的區(qū)域和每級(jí)商圈所輻射的范圍如下列圖所示。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析新野縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如下列圖所示。安事達(dá)家居廣場(chǎng).根本概況位置：漢城廣場(chǎng)對(duì)面。樓層規(guī)劃：共兩層，一層家電，二層歐瑞家具。建筑面積：一層1080㎡，二層1080㎡。經(jīng)營(yíng)情況：總體經(jīng)營(yíng)一般，人流不旺，二層生意較差。.工程優(yōu)勢(shì)A.停車位充足，與工程定位相一致。B.工程定位與周邊市場(chǎng)相匹配，符合市場(chǎng)。.工程劣勢(shì)A.單層面積太小，并整個(gè)建筑面窄而進(jìn)深長(zhǎng)，與所商場(chǎng)定位不成比例。B.因一層進(jìn)深過長(zhǎng)，在人流動(dòng)線設(shè)計(jì)中未作回線。C.一層上二層的步梯設(shè)計(jì)在商場(chǎng)的中東部，距離大門較遠(yuǎn)，且只有一個(gè)步梯可以進(jìn)入二層，對(duì)二層的經(jīng)營(yíng)者非常不利。D.整個(gè)商場(chǎng)在3年之內(nèi)未作大的裝修，二層步梯內(nèi)更是陳舊，顯得商場(chǎng)整個(gè)檔次很低。E.整個(gè)商場(chǎng)的推廣與產(chǎn)品的宣傳未作大的文章。3.2.開心廣場(chǎng).根本概況位置：朝陽路與漢城路路口向南100米。樓層規(guī)劃：共兩層，一層超市，二層暫未規(guī)劃，方案五月份開始招商服裝。建筑面積：一層4100㎡，二層4100㎡。經(jīng)營(yíng)情況：生意較好。.工程優(yōu)勢(shì)A.工程門前有廣場(chǎng)，有足夠的自行車電動(dòng)車車位，方便周邊居民購(gòu)物。B.工程招示強(qiáng)較強(qiáng)，門面裝修相對(duì)同行業(yè)者來說較好。C.南邊有較多符合工程消費(fèi)群體，為商場(chǎng)的穩(wěn)定奠定了根底。.工程劣勢(shì)A.商場(chǎng)與萬德隆定位一致，與之直接競(jìng)爭(zhēng)，地理位置太近，強(qiáng)大的客源被競(jìng)爭(zhēng)者大局部分流。B.商場(chǎng)上二層的位置正對(duì)大門，二層暫未經(jīng)營(yíng)，未作區(qū)隔，對(duì)商場(chǎng)整體影響較大。C.商場(chǎng)內(nèi)部的散戶的業(yè)種定位雜亂不齊，檔次不一，與原本的超市格格不入，不能給消費(fèi)者一個(gè)好的購(gòu)物環(huán)境，且對(duì)商場(chǎng)整個(gè)定位的檔次極大的降低。D.從居民的購(gòu)物習(xí)慣上講，居民更傾向于去萬德隆。E.商場(chǎng)內(nèi)部的管理、運(yùn)營(yíng)、招商、推廣、宣傳等方面做得都不如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3.3.萬德隆量販.根本概況位置：朝陽路與漢城路路口向南120米。樓層規(guī)劃：共一層，做超市，局部做服裝、飾品等配套產(chǎn)品。建筑面積：4500㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：人氣很旺，生意良好。.工程優(yōu)勢(shì)A.萬德隆為南陽本地量販品牌，在南陽極具影響力，極大的吸引人氣。B.工程的輻射能力強(qiáng)，工程周邊亦有強(qiáng)大的客戶群，量販銷售額得以穩(wěn)定。C.購(gòu)物環(huán)境的舒適度與貨物的齊全度都高于核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開心廣場(chǎng)。.工程劣勢(shì)A.量販建面較大，緊臨人行道，人流較多，造成消費(fèi)者消費(fèi)極大的不便。B.門前兩邊人行道設(shè)存車處，通向超市入口只有很窄的路口，消費(fèi)者大多只能繞存車處而入。C.商場(chǎng)內(nèi)部商鋪的規(guī)劃產(chǎn)品，與商場(chǎng)整體裝修不一致，兩種風(fēng)格。3.4.新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng).根本概況位置：書院路與朝陽路西北角。樓層規(guī)劃：共二層，一層超市，二層服裝。建筑面積：一層900㎡，二層900㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：一二層經(jīng)營(yíng)較好，影響力較大。.工程優(yōu)勢(shì)A.商場(chǎng)招示強(qiáng)極強(qiáng)，全城無一可以匹敵。B.書院路人流較多，大門設(shè)于書院路吸引人流更直接。C.商場(chǎng)地段核心消費(fèi)群較多，輻射面較廣。.工程劣勢(shì)A.地理位置稍偏，書院路以南消費(fèi)群很難輻射到。B.單層建面過小，進(jìn)深不長(zhǎng)，沒有較強(qiáng)的吸引消費(fèi)者的地方。C.產(chǎn)品單一，一層只能算作一個(gè)便利店，經(jīng)營(yíng)的只有副食與日用品，供消費(fèi)選擇面窄，對(duì)于核心消費(fèi)群的客戶會(huì)分流于開心廣場(chǎng)與萬德?。欢拥姆b在全城之中無特色之處，與解放路服裝街不能競(jìng)爭(zhēng)，亦不能與開心廣場(chǎng)和萬德隆服裝相比，無核心競(jìng)爭(zhēng)力。3.5.美雅生活廣場(chǎng).根本概況位置：解放路與書院路東南角。樓層規(guī)劃：共四層，一層臨街主力店有３６１度，多美其餐廳等，內(nèi)部空置未經(jīng)營(yíng)，二層以上全部空置，欲裝修經(jīng)營(yíng)何種產(chǎn)品未定。建筑面積：?jiǎn)螌咏嫒?500㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：除主力店生意良好外，其他店面非常冷清，樓層內(nèi)部無人經(jīng)營(yíng)。.工程優(yōu)勢(shì)A.工程處于縣城老的核心商圈，人流較多。B.招示性較強(qiáng)。C.商場(chǎng)年代久遠(yuǎn)，知名度較高。.工程劣勢(shì)A.工程定位不明確，經(jīng)常改動(dòng)規(guī)劃，未考察市場(chǎng)需求量。B.臨路較近，未作任何人流緩沖措施。C.內(nèi)部現(xiàn)在裝修陳舊，與現(xiàn)階段縣城商業(yè)比照已經(jīng)落伍。D.設(shè)計(jì)商場(chǎng)樓層過高，未設(shè)電梯扶梯供消費(fèi)者方便購(gòu)物的配套。E.無統(tǒng)一招商與后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)等旺場(chǎng)措施。F.商場(chǎng)北邊與西邊設(shè)計(jì)兩個(gè)相同的大門入口，與整個(gè)商場(chǎng)建面不匹配，無主次之分。3.6.春天服飾廣場(chǎng).根本概況位置：漢城路與解放路西北角。樓層規(guī)劃：共兩層，一層女裝，二層男裝。建筑面積：一層650㎡，二層650㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)良好。.工程優(yōu)勢(shì)A.地理位置在縣城兩大商圈之中，人流必經(jīng)之地。B.店面的招示性較強(qiáng)。C.大門入口有兩個(gè)，主次清楚。D.內(nèi)部裝修與產(chǎn)品相合，極大的提升商場(chǎng)的檔次。3.6A.單層建面過小，阻礙了商場(chǎng)長(zhǎng)期的開展。B.主大門設(shè)計(jì)在人流遠(yuǎn)少于解放路的地方，消費(fèi)者會(huì)因此而流失。C.建筑柱距太小，為商場(chǎng)更高檔次的裝修造成了障礙。3.7.藍(lán)天服飾廣場(chǎng).根本概況位置：解放路中段樓層規(guī)劃：?jiǎn)螌咏ㄖ?，服裝賣場(chǎng)。建筑面積：420㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：生意較好。.工程優(yōu)勢(shì)A.賣場(chǎng)在縣城最為繁華的一條商業(yè)街解放路，所處地段在解放路中段，為賣場(chǎng)較旺的人流。.工程劣勢(shì)A.建面過小，不能構(gòu)成強(qiáng)勢(shì)的品牌服裝賣場(chǎng)。B.產(chǎn)品單一檔次低，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手太多，極大的進(jìn)行分流。C.招示性不強(qiáng)。D.無論裝修與產(chǎn)品的結(jié)合還是產(chǎn)品與檔次的結(jié)合，遠(yuǎn)不能與其他商場(chǎng)所匹敵。3.8.正弘名品廣場(chǎng).根本概況位置：解放路與漢城路路北100米。樓層規(guī)劃：一層男裝，二層女裝。建筑面積：一層260㎡，二層370㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：生意較好，同等檔次商場(chǎng)是最好的。.工程優(yōu)勢(shì)A.招示性較強(qiáng)，墻體商場(chǎng)宣傳。B.所處地段解放路也是最為繁華的商業(yè)街。C.樓層規(guī)劃較好，能根據(jù)市場(chǎng)與建筑作出理智的規(guī)劃。D.引進(jìn)品牌店利郎波司登，對(duì)商場(chǎng)的形像與檔次都是極大的提高。.工程劣勢(shì)A.商場(chǎng)臨街面過窄，大門顯得不醒目。B.建面過小，影響商場(chǎng)長(zhǎng)期的開展，假設(shè)有大的同類商場(chǎng)出現(xiàn)，工程將面臨很大的危機(jī)。C.內(nèi)部是窄長(zhǎng)的建筑體，裝修時(shí)未設(shè)導(dǎo)購(gòu)標(biāo)志，很多客戶會(huì)因此流失。3.9.金府街.根本概況位置：解放路中段樓層規(guī)劃：共三層，一層服裝為主，二層服裝理發(fā)店等，規(guī)劃未統(tǒng)一，較雜亂。局部三層。建筑面積：一層經(jīng)營(yíng)面積3500㎡，二層經(jīng)營(yíng)面積3000㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：一層較好，二層較差。.工程優(yōu)勢(shì)A.工程前期宣傳造勢(shì)較強(qiáng)，知名度較高。B.所處地段是繁華的商業(yè)街核心。C.建筑規(guī)劃完美，到達(dá)一個(gè)縣城區(qū)域商業(yè)步行街的根本要求。D.人流動(dòng)線規(guī)劃采用先進(jìn)的理念，為消費(fèi)者作了很好的引導(dǎo)。.工程劣勢(shì)A.業(yè)態(tài)定位不科學(xué)，不能根據(jù)市場(chǎng)具體的要求作出統(tǒng)一的調(diào)整。B.沒有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行管理。C.物業(yè)管理不到位，造成步行街內(nèi)占道經(jīng)營(yíng)停車雜亂等不利要素。3.10.萬家鞋業(yè)廣場(chǎng).根本概況位置：解放路金府街北100米。樓層規(guī)劃：共兩層，一層鞋業(yè)賣場(chǎng)，二層服裝。建筑面積：一層800㎡，二層800㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：生意較好。.工程優(yōu)勢(shì)A.地段非常優(yōu)越，占據(jù)縣城老核心商圈。B.招牌的招示性較強(qiáng)。C.一層裝修別具一格，特別醒目，對(duì)消費(fèi)者很有吸引力。D.樓層規(guī)劃與裝修相統(tǒng)一。.工程劣勢(shì)A.一層裝修檔次與二層裝修檔次不一致，產(chǎn)品檔次也不同，會(huì)給消費(fèi)者心理造成極大的反差。B.上二層的步梯與一層整體風(fēng)格不一致，且步梯中有夾層倉(cāng)庫，正對(duì)步梯，影響商場(chǎng)形像。3.11.自由市場(chǎng).根本概況位置：漢城廣場(chǎng)以西北，萬家鞋業(yè)廣場(chǎng)以東。樓層規(guī)劃：?jiǎn)螌咏ㄖ?，新野縣城最老的步行街，主要經(jīng)營(yíng)服裝。建筑面積：共有近130家商鋪，單店建面約20㎡，共約2800㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：生意較好，主要目標(biāo)客戶群針對(duì)低收入城市居民和習(xí)慣性在此購(gòu)物的村鎮(zhèn)居民。.市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)A.濃厚的商業(yè)歷史背景，習(xí)慣于此消費(fèi)的客戶群有很大的比例。B.所經(jīng)營(yíng)的服裝價(jià)格較低，全城低收入家庭比擬喜歡于此消費(fèi)。C.市場(chǎng)位于城市大商圈的最核心。.市場(chǎng)劣勢(shì)A.路況難堪，街道過窄，購(gòu)物環(huán)境太差。B.服裝質(zhì)量太差，隨著人們生活水平進(jìn)一步提高，價(jià)格低質(zhì)量差的產(chǎn)品已不能有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。C.產(chǎn)品價(jià)格虛頭太高，討價(jià)還價(jià)太厲害，這種生意方式將逐漸被正規(guī)商場(chǎng)所取代。D.建筑風(fēng)格陳舊，租金提不高。E.整個(gè)市場(chǎng)都是單店經(jīng)營(yíng)，自鋪經(jīng)營(yíng)，沒有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，造成市場(chǎng)內(nèi)很多弊端。3.12.名都商場(chǎng).根本概況位置：文化廣場(chǎng)南邊。樓層規(guī)劃：未作規(guī)劃。建筑面積：總建面70628㎡，商業(yè)面積38572㎡，住宅面積24161㎡，地下建面7895㎡。其他：暫未銷售，預(yù)計(jì)5月份開始銷售。.工程優(yōu)勢(shì)A.緊臨文化廣場(chǎng)，人流較多，客源有保障。B.商業(yè)建面體量較大，易形成較大規(guī)模的商業(yè)區(qū)。C.商業(yè)住宅現(xiàn)房銷售，對(duì)投資者與承租者有較強(qiáng)的吸引力。.工程劣勢(shì)A.商鋪的銷售沒有返租，沒有統(tǒng)一的招商和后期的運(yùn)營(yíng)，對(duì)投資者和承租戶來說都有風(fēng)險(xiǎn)。B.書院路與解放路到工程要經(jīng)過文化廣場(chǎng)，都有相對(duì)遠(yuǎn)的距離，對(duì)消費(fèi)者來說會(huì)造成很多不便。C.商業(yè)不是連體在一起的建筑形式，每個(gè)建筑都相對(duì)獨(dú)立，大的主力店很難進(jìn)駐這樣的工程。D.每個(gè)單體的商業(yè)建筑都是窄長(zhǎng)形，進(jìn)深過長(zhǎng)，面寬過窄，為大多數(shù)商家所不愛，例如超市、百貨、室內(nèi)步行街、家居等各種商業(yè)類型都不適合入駐這樣的工程。3.13.財(cái)富廣場(chǎng).根本概況位置：紡織路與朝陽路東南角樓層規(guī)劃：整個(gè)工程單店經(jīng)營(yíng)，上下兩層，旁邊麗京大灑店也即將開業(yè)。建筑面積：共約商家20家左右，建面共約1800㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：生意冷清，人氣不旺。.工程優(yōu)勢(shì)A.有大型的停車場(chǎng)可供停車，方便高檔次人來此消費(fèi)。B.業(yè)態(tài)規(guī)劃屬縣城中高檔次人來此，與核心商圈區(qū)隔經(jīng)營(yíng)。.工程優(yōu)勢(shì)A.地段位置太偏，人氣不旺，遠(yuǎn)離城市核心消費(fèi)圈。B.雖然業(yè)態(tài)規(guī)劃?rùn)n次是中高檔次人，但現(xiàn)階段還有許多業(yè)種需要調(diào)整。C.無統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)物業(yè)作為整個(gè)廣場(chǎng)后勤保障。3.14.景虹廣場(chǎng).根本概況位置：朝陽路與書院路東南角樓層規(guī)劃：共三層，地下一層，地上兩層；一層臨街服裝，內(nèi)鋪及二層地下一層暫未經(jīng)營(yíng)。建筑面積：?jiǎn)螌用娣e2700㎡，共8000多㎡。經(jīng)營(yíng)狀況：臨街開業(yè)的服裝店生意非常冷清。.工程優(yōu)勢(shì)A.工程招示性較強(qiáng)。B.整體建面在縣城來說較大，易形成較的商場(chǎng)。C.與對(duì)面的新瑪特廣場(chǎng)可以形成互補(bǔ)，共同形成一個(gè)小的商業(yè)圈。D.有大型的停車廣場(chǎng)，可以組織商場(chǎng)的宣傳活動(dòng)，推廣商場(chǎng)。.工程劣勢(shì)A.遠(yuǎn)離核心商圈，自發(fā)形成商圈，在時(shí)間上和商家的承租能力上都是未知。B.工程南邊沒有任何店鋪?zhàn)麈溄?，東邊較為空闊，沒有人氣，造成整個(gè)工程獨(dú)立而不成市。3.15.新野縣城整體商業(yè)點(diǎn)的劣勢(shì)。A．整體商業(yè)的規(guī)劃定位都以中低檔次為主，無論從產(chǎn)品還是裝修上，沒有中高檔以上的商場(chǎng)出現(xiàn)。B．各商業(yè)的規(guī)劃定位除超市外，沒有聚客吸客能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合。C．不重視商場(chǎng)的裝修，很少進(jìn)行商場(chǎng)的宣傳和推廣。D．商場(chǎng)規(guī)劃定位復(fù)制嚴(yán)重，做區(qū)隔性的商場(chǎng)很少。E．面積較小，產(chǎn)品較少，有難有核心競(jìng)爭(zhēng)力的地方出現(xiàn)。F．沒有統(tǒng)一的商場(chǎng)規(guī)劃，沒有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理作為旺場(chǎng)根底。3.16.新野縣城品牌產(chǎn)品分析縣城品牌產(chǎn)品集中在解放路與書院路臨街店鋪，商場(chǎng)內(nèi)很少有品牌產(chǎn)品。解放路上品牌有：361度、紅草帽、千里馬、蜘蛛王、百圓褲業(yè)、森馬、邦賽、老人頭、金郎、波司登、雪中飛、特步、勁霸、米蘭、海瀾之家、鴻星爾克、海貝、或與番、呀呀、金利福鉆石、雅芳、周大生。書院路上品牌有：361度、老北京布鞋、李寧、真維斯、美特斯邦威、九牧王、仙霞、唐獅、七匹狼、金利來、強(qiáng)人、培蒙、花花公子、卡布奇。其他路段：運(yùn)動(dòng)之星、水星家紡、羅萊家紡、大小孩童裝、艾萊依、派樂、多美其、好嘉嘉。以上共有品牌44家。其中服裝鞋帽類33家，占75%，珠寶、餐飲、家居、飾品類占25%。服裝鞋帽類，鞋類5家，占15.15%，男裝11家，占33.33%。女裝休閑裝各4家，各占12.12%，運(yùn)動(dòng)裝5家，占15.15%。其它4家，占12.12%。以上數(shù)據(jù)說明：A.目前新野縣商業(yè)引進(jìn)品牌較少，這也是阻礙城市商業(yè)繁華的一個(gè)重要方面，同時(shí)未來品牌入駐率的空間較大。B．服裝鞋帽占比75%，這種傳統(tǒng)業(yè)種這此比例上需要得以升級(jí)，同時(shí)需要一個(gè)中高檔的商場(chǎng)作為展示平臺(tái)。品牌快餐較少，分布相對(duì)集中，中高檔餐飲幾乎沒有，餐飲業(yè)將是彌補(bǔ)整個(gè)商業(yè)開展的一個(gè)重要組成局部。C．服裝類中男裝占比最大，運(yùn)動(dòng)裝、女裝、休閑裝占比擬小，近乎市場(chǎng)空白，這也將是未來城市商業(yè)體系中入駐較多的品牌類服裝?？h城商業(yè)租金調(diào)研4．1．大型商業(yè)體租金水平調(diào)研〔租金水平以單價(jià)計(jì)，即：元/月㎡〕名稱商場(chǎng)地址一層二層金府街解放路3418萬家鞋業(yè)解放路9050正弘名品廣場(chǎng)解放路3719春天服飾廣場(chǎng)漢城路解放路口4928新瑪特量販書院路朝陽路口5025景虹廣場(chǎng)書院路朝陽路口3320財(cái)富廣場(chǎng)朝陽路紡織路口15自由市場(chǎng)自由市場(chǎng)臨街鋪30上述商場(chǎng)一層租金水平均價(jià)是42.25元/月㎡，二層租金水平均價(jià)是26.67元/月㎡。除新開業(yè)的商場(chǎng)外〔景虹廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、自由市場(chǎng)〕，一層租金水平均價(jià)是52元/月㎡，二層租金水平均價(jià)是28元/月㎡。除去最高最低租金，最后一層租金水平均價(jià)是45.3元/月㎡，二層租金水平均價(jià)是24元/月㎡。4．2．品牌店租金水平調(diào)研名稱品牌地址租金羅萊家紡漢城路20．8避風(fēng)塘解放路64．1紅草帽金府街臨街門面97．2蜘蛛王解放路61．6雅芳解放路41．7呀呀解放路50金郎金府街55．6波司登解放路書院路口62．6海貝解放路59．5米蘭解放路42．9鴻星爾克解放路52．1阿依蓮書院路16．7真維斯書院路72．5陽光名妝店書院路25七匹狼書院路44．4花花公子景虹廣場(chǎng)29．2卡布奇景虹廣場(chǎng)37．5上表品牌店租金水平均價(jià)是49.02元/月㎡，除去最高與最低租金，最后品牌租金水平均價(jià)是：47.97元/月㎡。4.3.核心商業(yè)圈以外的租金調(diào)研以不同路段為軸線，劃分軸線不同個(gè)段進(jìn)行租金水平調(diào)研。如下列圖：A區(qū)是指從財(cái)富廣場(chǎng)、新瑪特量販到漢城廣場(chǎng)一線。B區(qū)是指從通訊市場(chǎng)、電動(dòng)車市場(chǎng)到漢城廣場(chǎng)一線。C區(qū)是指從縣醫(yī)院、萬德隆量販到漢城廣場(chǎng)一線。D區(qū)是指從護(hù)城河、春天服飾到漢城廣場(chǎng)一線。E區(qū)是指從紡織路、文化廣場(chǎng)到漢城廣場(chǎng)一線。各區(qū)域分三段進(jìn)行租金水平調(diào)研，由低到高，由城市商業(yè)邊緣到城市繁華中心。下表是反映五大區(qū)域租金水平的調(diào)研情況。其中漢城廣場(chǎng)一欄是預(yù)測(cè)租金名稱遠(yuǎn)段中段初段漢城廣場(chǎng)A區(qū)11．115．621．928．1B區(qū)1516．721．729．5C區(qū)13．323．330．841．2D區(qū)13．820．829．839．3E區(qū)16．733．362．249．9均價(jià)13．921．933．343.9上表得出，由各區(qū)點(diǎn)到漢城廣場(chǎng)核心商業(yè)圈最后均價(jià)43.9元/月/㎡。從4.1條到4.3條各方面的