中國十大商業(yè)地產開發(fā)商研究

歌斐資產

2013.11目錄●大連萬達集團●

SOHO中國●凱德置地●上海綠地集團●世茂房地產●上海鵬欣集團●越秀地產●寶龍地產●廈門明發(fā)集團●上海證大房地產中國十大商業(yè)地產開發(fā)商之大連萬達集團大連萬達集團萬達廣場全國分布圖萬達集團的業(yè)務結構以商業(yè)地產為核心筑業(yè)，支柱產業(yè)包括：高級酒店、文化產業(yè)、連鎖百貨。在集團支柱產業(yè)結構中，高級酒店、文化產業(yè)、連鎖百貨均為圍繞核心產業(yè)商業(yè)地產的配套產業(yè)。同時，影院和百貨在未來長期發(fā)展定位上，愈加明確。各產品業(yè)務線項目:商業(yè)地產——萬達廣場連鎖百貨——萬千百貨住宅地產——北京大湖公館、大連萬達華府文化產業(yè)——萬達影城第一代萬達產品—單店經營模式第二代萬達產品—純商業(yè)組合店模式第三代萬達產品—城市綜合體個萬達商業(yè)地產—“訂單”模式商業(yè)地產訂單模式，即在開發(fā)建設期間，已確認至少90%的入駐商戶。DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents萬達和17家跨國企業(yè)（其中10家世界500強企業(yè)）簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定包括目標城市的選擇、面積的要求、租金條件等條款聯(lián)合協(xié)議共同參與平均租金先租后建共同選擇城市和地塊，萬達先選址，商家提出意見，書面確認選址后進行技術對接。設計圖紙確定后確認入駐，并繳納保證金萬達要求所有合作伙伴接受平均租金概念，即將全國城市分為三等（北上廣深第一等，省會等二線城市第二等），事先約定租金水平正式開工建設前先簽租約，要求商家先交保證金，或開具保單，之后萬達建設。計租方式：商場開業(yè)90天或對方進場90天就開始計租。訂單模式的優(yōu)勢

縮短建設周期、降低建造成本招商先于建設避免了招商時發(fā)現(xiàn)建筑體與招商條件不匹配，導致二次改造成本浪費招商在先，定制開發(fā)，也避免建筑方案中出現(xiàn)無效出租面積

新項目開發(fā)可利用商家經驗進行可行性研究項目建設前，請主力商家派商業(yè)調研團去現(xiàn)場調研，確定未來能否經營成功，借助商家專業(yè)選址經驗，確定開發(fā)可能性

提前獲得租金優(yōu)惠主力商家在全國與萬達有戰(zhàn)略合作，可獲得優(yōu)惠租金，而先租后建的模式令萬達提前獲得預付租金收益

招商談判速度加快萬達與合作伙伴約定的平均租金，加快談判速度，提高招商效率萬達商業(yè)地產—“訂單”模式萬達商業(yè)地產—運作策略萬達商業(yè)地產—開發(fā)模型萬達商業(yè)地產競爭力—持有型物業(yè)

為什么萬達將商業(yè)地產為主的持有性物業(yè)開發(fā)作為其核心競爭力？

第一，房地產開發(fā)要受到區(qū)域性、資源性、非標準性、不可移動性、產品使用耐久性等一系列因素制約，因而房地產企業(yè)要想做到長盛不衰很難。萬達要想實現(xiàn)百年企業(yè)的戰(zhàn)略目標，就需要持有部分自建商業(yè)地產作為長期投資。

第二，城市化進程勢必會使住房供應達到飽和，過于依賴現(xiàn)金流的住宅開發(fā)很可能會面臨窘迫，唯有做商業(yè)地產，尤其是頂級商業(yè)地產，才能追求長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

第三，通過持有物業(yè)：不僅每年可以收到穩(wěn)定的租金，而且能夠享受資產價格升值和土地升值的雙重利潤。不僅能使資產結構得到優(yōu)化，還可通過收取租金得到比一次性賣斷更多的收益（即以租金上漲的形式享受房地產升值）。定位置

在選址上，無論如何不能一次確定，一年的時段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時間，中午、晚上都要看。還要看政府規(guī)劃，了解當?shù)爻鞘幸?guī)劃、城市發(fā)展方向，要有長遠的發(fā)展眼光。定規(guī)模

定主力店

規(guī)模與效益連在一起，規(guī)模越大，租金越低。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，15萬平是最佳的上限。15萬平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店來組合。要根據(jù)你的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。在副中心選新興業(yè)態(tài)。在核心尚圈，不要選建材、家居大賣場，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)；在郊區(qū)，不適合做百貨、珠寶，盡量選聚集人氣的業(yè)態(tài)。萬達商業(yè)地產—項目定位萬達近年的擴張，常被外人視為“盲目圈地”。但看似盲目地開闊版圖中，萬達也有它獨特的一套定位策略。萬達商業(yè)地產——中國商業(yè)地產的領軍企業(yè)中國十大商業(yè)地產開發(fā)商之SOHO中國SOHO中國——出售模式，現(xiàn)金為王“開發(fā)-出售”模式財務優(yōu)勢與品牌資產投資型物業(yè)持有稀缺型的商業(yè)地產，為股東提升長期價值于中國的城市中心，創(chuàng)造有活力的經濟繁榮通過創(chuàng)造性品牌與全面的開發(fā)-出售-服務模式，專注于盈利增長在房地產開發(fā)的品種中，SOHO逐漸轉向最高端的產品，形成了今天競爭少、利潤高的局面在市場發(fā)展和建立之初，把自己的公司塑造成名牌企業(yè)常采用項目并購手段來保持高周轉率SOHO中國——項目產品組合SOHO中國——開發(fā)戰(zhàn)略SOHO中國——資本募集模式中國十大商業(yè)地產開發(fā)商之新加坡凱德置地凱德置地凱德置地——產品系列凱德置地——商業(yè)地產金融模式凱德的商業(yè)模式是將資本的金融技能與房地產的know-how、資產基礎相結合。凱德金融模式私募投資人公眾投資人REITs私募地產基金穩(wěn)定分紅增發(fā)融資資產升值收益現(xiàn)金認購次級債現(xiàn)金投資資產注入轉化為公眾投資開發(fā)-運營收購商用物業(yè)實現(xiàn)公眾投資注入成熟物業(yè)參股收益投資和資產管理團隊投資和資產管理團隊參與收購零售物業(yè)項目管理團隊凱德金融模式——REITs凱德金融模式——中國布局中國十大商業(yè)地產開發(fā)商之上海綠地商業(yè)集團上海綠地商業(yè)集團2013年8月27日，久未上市的綠地集團借殼香港盛高置地成功赴港上市。其打開海外融資渠道，滿足其布局商業(yè)地產的野心也漸漸浮出水面。綠地商業(yè)集團是中國500強企業(yè)綠地集團旗下專業(yè)從事商業(yè)地產開發(fā)和商業(yè)經營管理的綜合性產業(yè)集團。集團成立于2005年10月，以上海綠地商業(yè)（集團）有限公司（原上海綠地資產管理有限公司）為主體，下轄24家控股子公司，參股公司18家。綠地商業(yè)——“做最懂政府的開發(fā)商”綠地的新城綜合開發(fā)、綜合體、超高層產品模式，與二三線城市當前新城區(qū)快速擴張、城市形象迫切提升之間，形成良好的互動，符合城市發(fā)展方向，以及政府政績需求。地方政府之所以青睞引進綠地集團，關鍵在于差異化競爭勢。差異化競爭體現(xiàn)在，綠地“做當?shù)卣胱?，又不易做的事”。而在產品領域的表現(xiàn)則是，做很多企業(yè)不敢做或做不了的超高層，新城市綜合開發(fā)、建設超高層是綠地跟政府談判的籌碼。綠地商業(yè)——發(fā)展脈絡綠地集團一直以來是以開發(fā)普通住宅為主，近年來逐步加大了商業(yè)地產開發(fā)的力度，謀求長期收益。尤其是2005年政府針對住宅市場的調控開始后，綠地集團更加速在商業(yè)地產領域的開發(fā)，開始有意識地向商務地產傾斜。逐步轉向商業(yè)地產和現(xiàn)代服務業(yè)向辦公樓、現(xiàn)代物流、商業(yè)、酒店傾斜。目前綠地新增項目基本以綜合性項目為主，70%-80%是住宅，20%-30%是商業(yè)地產。綠地在商業(yè)地產領域也將產品線拉長，既開發(fā)高檔商場，也開發(fā)普通商業(yè)街；既開發(fā)星級豪華酒店，也開發(fā)經濟型酒店。寫字樓開發(fā)有出租型的，也有出售型的，租售并舉。綠地商業(yè)——多元發(fā)展模式綠地商業(yè)——土地儲備戰(zhàn)略綠地商業(yè)——商業(yè)綜合體開業(yè)時間：2012年9月29日

商業(yè)面積：5萬平方米

地理位置：位于龍華東路810號，由東面打浦路，南面江濱路，西面開平路，北路龍華東路圍合而成；

主力商家：韓國鼎泰室內高爾夫、海上會SPA會所·菩悅香尊足道、源牌徽王府、美食廣場、香港舒適堡健身中心。

主體結構：地上4層，地下3層，1300個停車位

商圈概述：項目位于上海最活躍的商圈，五公里范圍內囊括了人民廣場、淮海路、新天地、徐家匯、打浦橋等商圈。核心商圈1公里半徑范圍覆蓋超過10萬消費人群，1-3公里半徑范圍覆蓋超過40多萬消費人群。

業(yè)態(tài)規(guī)劃：國際國內名品、名車展示、美容休閑、大型娛樂、健身會所、生活家居、美食廣場、景觀餐廳等開業(yè)時間：2014年

項目定位：是集“商務、辦公、旅游、生活、購物、休閑娛樂”等多功能為一體的現(xiàn)代城市型高端商業(yè)中心。其超高層主建筑雙子樓最高建筑高度達289米。

商業(yè)面積：10萬平方米

區(qū)位規(guī)劃：項目坐落于紅谷灘區(qū)域，距昌北國際機場僅30分鐘車程，在南昌軌道交通在建的一號線與規(guī)劃中的二號線交匯外。

商圈概述：項目地處紅谷灘新區(qū)，紅谷灘新區(qū)是南昌市委、市政府為適應現(xiàn)代城市發(fā)展的需要，拓展城市規(guī)模、加速城市化進程、加快“一江兩岸”城市格局而形成，并隨著市委、市人大、市政府、市政協(xié)、市紀委等黨政機關的遷入，已成為南昌的政治中心，有著巨大的消費潛力。綠地商業(yè)——商業(yè)綜合體中國十大商業(yè)地產開發(fā)商之世貿房地產世茂房地產世貿房地產

——集團發(fā)展回顧早期階段：專注住宅開發(fā)第一階段：1989——1994年涉足房地產領域第二階段：1995——1999年開發(fā)高檔房地產項目第三階段：2000——2004年戰(zhàn)略轉向高端房地產上世紀八十年代末，世茂集團就在甘肅蘭州投資開發(fā)了著名的東方紅商業(yè)城。同時，在福建興建了振獅開發(fā)區(qū)、閩南黃金海岸度假村、福建武夷山度假村等多個標志性房地產及旅游項目。進入九十年代，世茂集團在北京先后開發(fā)建設的亞運花園、華澳中心等大型優(yōu)質房地產項目。在融資方面，世茂股份于1998年成功借殼萬象集團實現(xiàn)上市進行融資。跨入二十一世紀，世茂集團將發(fā)展重點移到上海。發(fā)展戰(zhàn)略從高檔房地產向高端房地產轉型，并以“世茂”為品牌，逐步向酒店、商業(yè)建筑、旅游等房地產衍生行業(yè)發(fā)展。在上海陸續(xù)開發(fā)了世貿濱江花園等五大經典項目。在此期間，世茂集團通過PZIL收購東建科訊大股東JMAL持有的東建科訊股份，在香港完成世茂國際的借殼上市，并通過兩次供股實現(xiàn)了再融資。近期階段：轉型商業(yè)地產世貿房地產

——集團發(fā)展回顧2005年——2008年實施多元化，轉戰(zhàn)商業(yè)地產2009年——至今整合內部資源，全力進軍商業(yè)地產自2005年以來，集團先后實施了新世紀的新戰(zhàn)略。首先是“專注主業(yè)，兼顧房產領域多元組合”戰(zhàn)略，集團有計劃有步驟地推進產業(yè)拓展，現(xiàn)已逐步建立了以高端住宅、豪華酒店及商業(yè)辦公三大集團核心產業(yè)。其次是“核心區(qū)域發(fā)展”戰(zhàn)略，將優(yōu)勢資源集中投入到中國經濟發(fā)達或極具發(fā)展前景的經濟圈，目前集團的重點投資區(qū)域已經包括長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)。涉及上述兩個重要經濟圈的項目數(shù)量占集團總項目的三分之二。2009年5月18日，上海世茂股份有限公司及世茂房地產控股有限公司先后發(fā)布重要公告，宣布世茂房地產向世茂股份成功注入資產及世茂股份成功發(fā)行新股予世茂房地產。通過此次定向增發(fā)，世茂股份獲得總建筑面積逾400萬平方米的優(yōu)質商業(yè)地產和約人民幣7.5億元現(xiàn)金，成為中國大陸最大的商業(yè)房地產上市企業(yè)之一。世貿商業(yè)——競爭優(yōu)勢世貿商業(yè)地產依托上市公司的資金實力，以優(yōu)質的土地準備及運營招商能力，形成獨特的商業(yè)地產模式和卓越的品牌效應。世貿商業(yè)

——項目分布世貿商業(yè)

——重點分布長三角世貿商業(yè)

——項目分布世貿商業(yè)

——戰(zhàn)略規(guī)劃世貿商業(yè)

——COSMO理念模式世貿商業(yè)

——COSMO模式世貿商業(yè)

——項目分布世貿商業(yè)

——項目分布中國十大商業(yè)地產開發(fā)商之上海鵬欣集團鵬欣集團近年來，在住宅限購限貸政策的嚴厲調控下，商業(yè)地產成為樓市資金的新出路。隨著第五代商業(yè)模式shoppingpark的出現(xiàn)，鵬欣集團08年成功打造以時間型消費水景購物公園—南京水游城，重拳出擊商業(yè)地產，深耕商業(yè)地產綜合體領域，同時也引起商業(yè)地產界廣泛關注和重大影響。鵬欣集團——鵬欣水游城鵬欣集團——水游城模式鵬欣集團——水游城模式鵬欣集團——水游城模式鵬欣集團——水游城模式鵬欣集團——商業(yè)地產項目分布鵬欣集團——商業(yè)地產項目分布鵬欣集團——商業(yè)地產項目分布鵬欣集團——商業(yè)地產項目分布中國十大商業(yè)地產開發(fā)商之越秀房地產越秀房地產——“開發(fā)+運營+金融”高端發(fā)展模式>>“開發(fā)+運營+金融”高端發(fā)展模式

2012年10月8日，越秀地產與越秀房產基金聯(lián)合公布，越秀地產旗下超高端優(yōu)質商業(yè)地產項目廣州國際金融中心IFC注入越秀房產基金的交易宣告完成，標志越秀地產成功利用“越秀地產+越秀房產基金”這個獨特的互動平臺，確立了公司的“開發(fā)+運營+金融”高端發(fā)展模式，成為越秀地產向大型房地產綜合企業(yè)邁進的核心競爭力。越秀房地產——項目分布越秀房地產——項目分布越秀房地產——土地儲備越秀房地產——資本運作越秀商業(yè)地產——豐富業(yè)態(tài)群廣州IFC越秀商業(yè)地產——豐富業(yè)態(tài)群越秀商業(yè)地產——豐富業(yè)態(tài)群中國十大商業(yè)地產開發(fā)商之寶龍地產寶龍地產——發(fā)展歷程寶龍地產——盈利模式現(xiàn)金流滾資產+開發(fā)補商業(yè)經營寶龍地產——產品業(yè)態(tài)組合寶龍地產——運營模式寶龍地產——SWOT分析寶龍差異性——以華潤置地為標的中國十大商業(yè)地產開發(fā)商之廈門明發(fā)集團明發(fā)集團明發(fā)集團——投資理念明發(fā)商業(yè)產品——第四代城市綜合體明發(fā)商業(yè)地產——SHOPPINGMALL廈門明發(fā)商業(yè)廣場越秀房地產——城市中央娛樂體合肥明發(fā)商業(yè)廣場明發(fā)集團——都市購物樂園無錫明發(fā)商業(yè)廣場明發(fā)集團——同行業(yè)對比明發(fā)萬達寶龍產品定位一個明發(fā)廣場，一座城市中心一座萬達廣場，一個城市中心寶龍城市廣場，讓生活更精彩主要業(yè)務以商業(yè)地產、住宅地產、酒店經營為支柱產業(yè)，并涉及工業(yè)、商貿、投資等多項領域商業(yè)地產、高級酒店、旅游投資、文化產業(yè)、連鎖百貨五大產業(yè)專注于開發(fā)及經營高質量、大規(guī)模、多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)地產項目戰(zhàn)略布局二三線城市一二線城市三四線城市項目選址集中在福建省、泛長江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域的城市待發(fā)展區(qū)城市副中心，新開發(fā)區(qū)，新興商圈集中在山東、江蘇、福建、河南的城市待發(fā)展區(qū)項目經營自持的商業(yè)面