揚(yáng)州五臺(tái)山路地塊工程可行性研究編制單位：時(shí)間：2021年10月前言作為中建地產(chǎn)旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——揚(yáng)州匯力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)揚(yáng)州運(yùn)河壹號(hào)公館工程成功邁出了企業(yè)的全國(guó)開(kāi)展戰(zhàn)略的第一步，并在揚(yáng)州市場(chǎng)建立起較好的企業(yè)形象。為了企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步開(kāi)展，逐步加大土地儲(chǔ)藏力度，通過(guò)新工程的操作促進(jìn)未來(lái)開(kāi)展，同時(shí)，為了躲避風(fēng)險(xiǎn)，提升競(jìng)爭(zhēng)力，特對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行全面系統(tǒng)的可行性分析研究，作為下一階段工作決策的參考。五臺(tái)山地塊工程作為運(yùn)河壹號(hào)公館工程的后繼，對(duì)揚(yáng)州匯力房地產(chǎn)公司在揚(yáng)州市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行持續(xù)開(kāi)展的開(kāi)發(fā)工作具有延續(xù)意義。通過(guò)工程的操作，可以進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)形象，擴(kuò)大社會(huì)影響力。結(jié)論工程情況表工程資料工程名稱(chēng)宗地位置及土地編號(hào)土地規(guī)劃用途住宅地塊現(xiàn)狀〔含用地性質(zhì)〕七通一平建設(shè)用地面積〔m2〕165,800容積率〔倍〕1.5總建筑面積〔m2)273,218可銷(xiāo)售面積〔m2)方案開(kāi)展期〔年〕2.5年地塊質(zhì)素評(píng)價(jià)開(kāi)展物業(yè)類(lèi)型及檔次投資本錢(qián)方案總投資額(萬(wàn)元〕土地費(fèi)用〔萬(wàn)元〕預(yù)期稅前本錢(qián)〔元/m2〕建安及相關(guān)費(fèi)用〔萬(wàn)元〕預(yù)期利息(萬(wàn)元)其他費(fèi)用〔萬(wàn)元〕營(yíng)銷(xiāo)預(yù)期銷(xiāo)售總收入〔萬(wàn)元〕預(yù)期售價(jià)〔元/m2〕〔住宅〕〔商業(yè)〕銷(xiāo)售期及速度方案銷(xiāo)售期年目標(biāo)市場(chǎng)盈利預(yù)期稅后利潤(rùn)〔元/m2〕本錢(qián)利潤(rùn)率〔%〕稅后利潤(rùn)總額〔萬(wàn)元〕稅前利潤(rùn)總額〔萬(wàn)元〕風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估影響本工程本錢(qián)利潤(rùn)率的主要因素有售價(jià)、土地掛牌出讓價(jià)格、建安本錢(qián)三個(gè)主要因素。以上因素需通過(guò)縝密的市場(chǎng)調(diào)研，確定正確的市場(chǎng)定位，嚴(yán)格控制開(kāi)展的本錢(qián)，制定合理的售價(jià)來(lái)躲避。根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，如按照?qǐng)?bào)告預(yù)測(cè)前提，當(dāng)?shù)貎r(jià)為萬(wàn)元/畝，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)到達(dá)元/㎡時(shí)，工程本錢(qián)利潤(rùn)可觀，達(dá)。當(dāng)本錢(qián)利潤(rùn)率到達(dá)可行性基準(zhǔn)15%時(shí)，可承受最高地價(jià)萬(wàn)元/畝，風(fēng)險(xiǎn)到達(dá)臨界值。具體分析過(guò)程請(qǐng)參閱全文。

目錄1 第一局部：市場(chǎng)分析 -6-1.1 全國(guó)市場(chǎng)分析： -6- 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)： -6- 全國(guó)政策背景： -12- 全國(guó)土地市場(chǎng) -16- 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) -20-1.2 揚(yáng)州市場(chǎng)分析： -24- 揚(yáng)州城市概況 -24- 揚(yáng)州土地市場(chǎng) -27- 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)： -30-2 第二局部：工程決策背景 -39-2.1 城市開(kāi)展背景： -39-2.2 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)背景： -40- 主要區(qū)域特征： -40- 揚(yáng)州市場(chǎng)重點(diǎn)工程 -41-1〕 眾恒紫園 -41- 主要開(kāi)發(fā)企業(yè) -53-2.3 企業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo) -54-3 第三局部：工程概況 -55-3.1 宗地位置 -55-3.2 宗地現(xiàn)狀 -56-3.3 工程周邊的社區(qū)配套 -58-3.4 工程周邊環(huán)境 -60-3.5 規(guī)劃控制要點(diǎn) -61-4 第四局部：地塊分析及價(jià)值點(diǎn)梳理 -63-4.1 地塊SWOT分析 -63-4.2 價(jià)值點(diǎn)梳理 -64- 市場(chǎng)工程開(kāi)展特點(diǎn)描述 -64- 工程開(kāi)展戰(zhàn)略 -65-5 第五局部：工程定位 -67-5.1 市場(chǎng)定位 -67-5.2 客戶(hù)定位 -68- 揚(yáng)州市場(chǎng)客戶(hù)特點(diǎn) -68- 目標(biāo)客群定位 -70-5.3 形象定位 -71- 理念定位 -71- 形象定位 -72- 工程理念 -72- 關(guān)鍵詞 -72- 途徑 -73- 產(chǎn)品建議 -73-5.4 工程開(kāi)展評(píng)估 -73- 工程開(kāi)展設(shè)想 -73- 工程開(kāi)展設(shè)想評(píng)估意見(jiàn) -74-6 第六局部：工程經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) -75-6.1 工程開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售方案 -75-6.2 測(cè)算前提 -76- 土地市場(chǎng)價(jià)值 -76- 普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè) -78- 別墅類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè) -83- 其他測(cè)算前提 -95-7 第七局部：工程風(fēng)險(xiǎn)與防范建議 -97-7.1 工程風(fēng)險(xiǎn) -97- 建筑工期及本體風(fēng)險(xiǎn) -97- 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) -97- 政策風(fēng)險(xiǎn) -97-7.2 風(fēng)險(xiǎn)防范建議 -98-

第一局部：市場(chǎng)分析全國(guó)市場(chǎng)分析：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2005年開(kāi)始快速開(kāi)展，2007年的火爆情況在政府的相關(guān)政策控制下，2021年市場(chǎng)進(jìn)入冷淡期，交易量與成交價(jià)格均大幅下降。2021年，在全球金融危機(jī)的大背景下，中國(guó)提出了“保八〞的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，采取寬松的貨幣政策，并在取地、貸款、稅率等各方面提供一定優(yōu)惠，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，并在下半年報(bào)復(fù)性反彈，量?jī)r(jià)均超過(guò)07年最好水平。2021年，房地產(chǎn)政策取消優(yōu)惠，進(jìn)入政策及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：2021年中國(guó)GDP增長(zhǎng)明顯，但全年超過(guò)10%可能性不大?！惨?jiàn)附圖1-1〕09年4季度的GDP增速?gòu)?季度的8.9%大幅攀升至10.7%，再次到達(dá)10％以上的過(guò)熱區(qū)間，推動(dòng)09年GDP增速達(dá)8.7%，顯示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。2021年一季度為8.05萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)11.9%，比上年同期增快5.7個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體上升向好的勢(shì)頭進(jìn)一步開(kāi)展,開(kāi)局較好，為實(shí)現(xiàn)全年預(yù)期目標(biāo)奠定了良好根底?？紤]到房地產(chǎn)今年受控會(huì)在較大程度上影響GDP，保守預(yù)計(jì)2021年的GDP增速在9.5%左右，超過(guò)10%的可能性不大。2021年中日兩國(guó)以美元計(jì)算的二季度GDP分別為13,369億及12,883億美元美元，而上半年總體分別為25,325億美元和25,871億美元。盡管季度數(shù)據(jù)比照有所缺乏之處，但不可否認(rèn)的是2021年全年中國(guó)超越日本成為僅次于美國(guó)的世界第二大經(jīng)濟(jì)體的可能性正在不斷增大。同時(shí)需要清醒的認(rèn)識(shí)到的是，對(duì)中國(guó)新成果的評(píng)估變得非常復(fù)雜，中國(guó)的人均財(cái)富依舊排在世界百名之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力也依然處于開(kāi)展中國(guó)家水平。所以，第二大經(jīng)濟(jì)體并不等于第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值268660億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)10.6%，比上年同期加快2.5個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長(zhǎng)11.9%，二季度增長(zhǎng)10.3%，三季度增長(zhǎng)9.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值25600億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值129325億元，增長(zhǎng)12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值113735億元，增長(zhǎng)9.5%。附圖1-1：2007至今全國(guó)各季度GDP走勢(shì)〔單位%〕CPI增速引發(fā)通脹恐慌，政府干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期，有信息控制在3%左右。〔見(jiàn)附圖1-2〕在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的同時(shí)，09年12月通脹也出現(xiàn)上升跡象。從物價(jià)水平來(lái)看，12月CPI同比增長(zhǎng)1.9%,環(huán)比增長(zhǎng)1%。CPI上行透露經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定上升的積極信號(hào)，但也可能加快“政策退出〞的速度。不過(guò),從2021年1月的CPI數(shù)據(jù)來(lái)看，環(huán)比微跌，通脹跡象并未惡化。食品價(jià)格上揚(yáng)是9月CPI走高的主要原因。中金公司宏觀經(jīng)濟(jì)分析師表示，由于9月份假期較多，節(jié)假日消費(fèi)旺盛在一定程度上推動(dòng)了肉類(lèi)和糧食等農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲。此外，蔬菜和水果價(jià)格受氣候轉(zhuǎn)涼和節(jié)日因素影響，漲幅也較大。此前，市場(chǎng)預(yù)計(jì)9月CPI將超越8月3.5%的同比漲幅，再創(chuàng)新高。10月19日央行三年來(lái)首度加息，也暗示9月CPI漲幅高于市場(chǎng)預(yù)期。經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，在加息作用下，9月CPI已經(jīng)見(jiàn)頂，第四季度將呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。加息有助于控制通脹預(yù)期，加上高基數(shù)效應(yīng)，CPI很可能將于10月見(jiàn)頂回穩(wěn)，因此年內(nèi)基于通脹再次加息的可能性不大。附圖1-2：09年8月-10年9月月度全國(guó)CPI走勢(shì)〔單位%〕3〕9月末，廣義貨幣(M2)余額69.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.0%，增幅比上月和上年末分別低0.2和8.7個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額24.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.9%，增幅比上月和上年末分別低1.0和11.5個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣(M0)余額4.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.8%。前三季度凈投放現(xiàn)金3610億元，同比多投放1041億元?！惨?jiàn)附圖1-3〕09年12月人民幣信貸投放3798億，1-12月全年共投放信貸9.59萬(wàn)億。從信貸節(jié)奏看，1-4季度信貸投放比重維持5:3:1:1的格局，上半年信貸投放量達(dá)76.9%。12月人民幣各項(xiàng)貸款余額增長(zhǎng)31.74%，比上月低2.05個(gè)百分點(diǎn)。9月末，本外幣貸款余額49.11萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.7%，前三季度本外幣貸款增加6.54萬(wàn)億元，同比少增2.80萬(wàn)億元。人民幣貸款余額46.28萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.5%，比上月和上年末分別低0.1和13.2個(gè)百分點(diǎn)。前三季度人民幣貸款增加6.30萬(wàn)億元，同比少增2.36萬(wàn)億元。分部門(mén)看：住戶(hù)貸款增加2.36萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加7667億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.60萬(wàn)億元；非金融企業(yè)及其他部門(mén)貸款增加3.94萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.01萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加3.63萬(wàn)億元，票據(jù)融資減少8098億元。9月份人民幣貸款增加5955億元，同比多增788億元。外幣貸款余額4227億美元，同比增長(zhǎng)23.1%，前三季度外幣貸款增加432億美元。附圖1-3：09年1月-10年9月人民幣新增貸款走勢(shì)〔億元〕4)9月貿(mào)易順差環(huán)比減少，為近5個(gè)月的最低點(diǎn)?！惨?jiàn)附圖1-4〕9月我國(guó)出口1449.9億美元，同比增長(zhǎng)25.1%；進(jìn)口1281.1億美元，增長(zhǎng)24.1%；貿(mào)易順差168.8億美元，環(huán)比減少15.7%，為近5個(gè)月的最低點(diǎn)。9月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口值環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，刷新今年7月創(chuàng)下的2622.9億美元的紀(jì)錄，再創(chuàng)歷史新高。海關(guān)分析指出，9月進(jìn)口環(huán)比增長(zhǎng)7.4%，創(chuàng)下歷史新高,而出口環(huán)比僅增長(zhǎng)4.1%，致使9月當(dāng)月順差降低至近5個(gè)月的最低點(diǎn)。今年前9個(gè)月，我國(guó)進(jìn)出口總值21486.8億美元，同比增長(zhǎng)37.9%。其中出口11346.4億美元，增長(zhǎng)34%；進(jìn)口10140.4億美元，增長(zhǎng)42.4%；貿(mào)易順差為1206億美元，減少10.5%。附圖1-4:09年1月-10年9月進(jìn)出口及順差走勢(shì)〔億美元〕宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)本工程的啟示：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)2021年向好趨勢(shì)，多項(xiàng)數(shù)據(jù)表示出穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境背景下中國(guó)經(jīng)濟(jì)逆市飛揚(yáng)，表現(xiàn)出了政府政策在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面的有效力度。盡管政府已經(jīng)公開(kāi)宣布房地產(chǎn)不再作為支柱產(chǎn)業(yè)，但各方面數(shù)據(jù)均顯示在2021年中國(guó)8.7%的GDP增速中，房地產(chǎn)業(yè)奉獻(xiàn)巨大。2021年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)主要防止通貨膨脹，防止對(duì)國(guó)民生活造成影響。就目前數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控有一定效果，但仍處于波動(dòng)階段，需要政策進(jìn)一步跟進(jìn)。9月新增人民幣和外幣貸款超預(yù)期，票據(jù)貼現(xiàn)余額持續(xù)下降。房地產(chǎn)按揭貸款激增、人民幣升值預(yù)期加強(qiáng)、及貸款額度緊張是主因。提高六家銀行存款準(zhǔn)備金率已根本起到警示作用，預(yù)計(jì)第四季度信貸投放的窗口指導(dǎo)將適度強(qiáng)化。進(jìn)口政策調(diào)整是順差回落的一個(gè)原因,為促進(jìn)貿(mào)易平衡，我國(guó)進(jìn)口政策不斷做出調(diào)整，刺激進(jìn)口的政策調(diào)整必然導(dǎo)致順差收窄。人民幣匯率調(diào)整等因素導(dǎo)致出口增速回落，而出口增速放緩是順差回落的一個(gè)原因。未來(lái)四季度，順差收窄將成常態(tài)，并且不排除順差增速明顯放緩可能。刺激進(jìn)口政策會(huì)讓四季度進(jìn)口依然保持較高增長(zhǎng)，而出口訂單指數(shù)等先行數(shù)據(jù)顯示我國(guó)出口增速會(huì)有所放緩。全國(guó)政策背景：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)上升態(tài)勢(shì)逐漸穩(wěn)固，2021年中央逐步出臺(tái)各項(xiàng)政策，對(duì)于09年寬松貨幣政策進(jìn)行逐步收緊，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)展開(kāi)了密集調(diào)控。中國(guó)政府一個(gè)月內(nèi)第5次出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。有專(zhuān)家指出，此輪調(diào)控的目標(biāo)是支持剛性購(gòu)房者，打擊投資和投機(jī)性需求。其中尤以“新國(guó)十條〞最為嚴(yán)厲，力度最大效果最明顯。1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布國(guó)十一條，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開(kāi)展。內(nèi)容主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任等方面。3月10日，國(guó)土資源部在網(wǎng)站上公布了?關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知?(下稱(chēng)“國(guó)土部19條〞)。內(nèi)容根本延續(xù)了以往政策框架，重點(diǎn)在于加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)用地供給的規(guī)劃及出讓監(jiān)管，政府著眼點(diǎn)還是在于促供給，大量增加普通商品房和保障性住房供給，通過(guò)供給關(guān)系的理順來(lái)平抑房?jī)r(jià)上漲。要求房企拿地前必須先繳20%的保證金，同時(shí)50%的地價(jià)首付款1月內(nèi)須交清。此次國(guó)土部通知對(duì)地方政府建設(shè)保障性住房增加了硬性規(guī)定，同時(shí)將對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆樾纬梢欢ㄖ萍s，但19條政策大多側(cè)重心理威懾作用。4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)?關(guān)于堅(jiān)決遏制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知?，被稱(chēng)為“新國(guó)十條〞，從十個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，是歷史上措辭最嚴(yán)厲、力度最強(qiáng)、反響最迅速、影響最全面的房地產(chǎn)政策。內(nèi)容主要集中在建立考核問(wèn)責(zé)制度，實(shí)行更為嚴(yán)格的差異化住房信貸政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，發(fā)揮稅收制度對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，增加居民用地有效供給，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度等十個(gè)方面。其中差異化住房信貸政策從購(gòu)置力層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供求情況產(chǎn)生明顯影響。而問(wèn)責(zé)制度進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)化快速開(kāi)展，土地市場(chǎng)也進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作與改革。5月10日，央行再次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，并提出要確保2021年新增貸款控制在7.5萬(wàn)億元之內(nèi)?！惨?jiàn)附圖1-6〕世界銀行(WorldBank)17日敦促中國(guó)政府采取更多舉措為經(jīng)濟(jì)降溫及抑制通貨膨脹,該行預(yù)計(jì)中國(guó)2021年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將升至9.5%。同時(shí)建議中國(guó)政府通過(guò)加息或讓人民幣升值抑制通貨膨脹及防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫生成。5月10日，存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)第三次上調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率到達(dá)17%，進(jìn)一步凍結(jié)流動(dòng)資金，同時(shí)信貸投放也受到一定影響。貨幣政策向常態(tài)化回歸，一方面表達(dá)出央行對(duì)當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)于充裕的擔(dān)憂(yōu)，另一方面那么意在加強(qiáng)對(duì)通脹風(fēng)險(xiǎn)的管理。11月11號(hào)，工行、建行、中行、農(nóng)行及招行、民生銀行被實(shí)施差異存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)媒體引述消息人士透露，工行、建行、中行、農(nóng)行及招行、民生銀行被實(shí)施差異存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，期限為兩個(gè)月。多位銀行內(nèi)部人士確認(rèn)了這一消息。差異存款準(zhǔn)備金將于本周內(nèi)繳款，金額約2800億元至3000億元。市場(chǎng)預(yù)計(jì)這一措施的時(shí)效僅為兩個(gè)月，主要是針對(duì)9月新增貸款沖高、央票集中到期以及8月、9月的外匯占款增加等情況而出臺(tái)的暫時(shí)性措施。今年以來(lái)，央行已連續(xù)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。目前，央行規(guī)定的大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)17%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為13.5%。附圖1-6：存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整一覽〔單位%〕5〕9月29日，央行網(wǎng)站公布消息，貸款購(gòu)置商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。此前，90平米以下的首套住宅，首付款仍然最低可以享受20%的比例。財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部也聯(lián)合發(fā)布通知，自10月1日起，個(gè)人購(gòu)置首套普通住房契稅將下調(diào)，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。全國(guó)政策對(duì)本工程的啟示：2021年政策在各方面均有收緊趨勢(shì)，2021年寬松的開(kāi)展環(huán)境不再具有。4月17日“新國(guó)十條〞出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度最大，細(xì)那么最嚴(yán)厲。新政對(duì)市場(chǎng)最明顯的影響表現(xiàn)為購(gòu)房客戶(hù)的觀望情緒蔓延，一線城市成交受到?jīng)_擊，成交量大幅度下降，投資客戶(hù)大量放盤(pán)，二手房市場(chǎng)供給增加價(jià)格有所下降，議價(jià)空間松動(dòng)。目前各城市執(zhí)行細(xì)那么來(lái)看，北京細(xì)那么出臺(tái)速度、嚴(yán)厲程度均屬全國(guó)前列。采用臨時(shí)性限制購(gòu)房套數(shù)、具體二套購(gòu)房貸款資格認(rèn)定等手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)力把控。相較而言，深圳執(zhí)行細(xì)那么與全國(guó)政策根本相當(dāng)；上海細(xì)那么即將出臺(tái)，政府表現(xiàn)出從嚴(yán)把控理念，并著重探討房產(chǎn)稅開(kāi)征事宜。其他二三線城市根據(jù)各自情況進(jìn)行細(xì)那么制定。房地產(chǎn)企業(yè)隱約有洗牌趨勢(shì)，加之中國(guó)兵器裝置集團(tuán)、中國(guó)煙草集團(tuán)、中國(guó)人壽等等國(guó)字號(hào)的其他行業(yè)龍頭投身參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，本輪政策對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求更高，未來(lái)的環(huán)境對(duì)有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的大開(kāi)發(fā)商而言大有可為。中小企業(yè)需重點(diǎn)解決資金鏈問(wèn)題。如政策持續(xù)當(dāng)前力度，預(yù)計(jì)年底行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將有變動(dòng)。當(dāng)前政策對(duì)于市場(chǎng)打擊力度大，對(duì)各城市經(jīng)濟(jì)有一定影響，預(yù)計(jì)執(zhí)行細(xì)那么時(shí)間將受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)反響影響。全國(guó)土地市場(chǎng)2021年全國(guó)土地市場(chǎng)大熱。2021年土地市場(chǎng)冷淡，在09年GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資信心恢復(fù)刺激土地市場(chǎng)需求，政府加大供給量，除8月小幅回調(diào)外，全國(guó)土地供給一直處于穩(wěn)步上升階段。09年住宅土地成交量同比增長(zhǎng)一倍，成交樓面地價(jià)逐漸走高，重點(diǎn)城市溢價(jià)水平均超過(guò)08年同期水平，全國(guó)土地出讓金15000億。附圖1-7：09年全國(guó)住宅用地月度供給量附圖1-8：2021年與2021年住宅用地樓面地價(jià)走勢(shì)比照2021年土地供給方案中，住宅用地供給量大幅度提高，同比激增138%?！惨?jiàn)圖1-9〕此次全國(guó)住宅用地供給方案是國(guó)土資源部首次以全國(guó)為單位，集中、統(tǒng)一自上而下編制，而不同于以往各個(gè)省市自行編制，報(bào)國(guó)土部審批。2021年住宅用地供給方案18.5萬(wàn)公頃，遠(yuǎn)超2021年實(shí)際供給量的7.65萬(wàn)公頃，創(chuàng)下住宅用地方案供給量的歷史新高。附圖1-9：2005-2021年全國(guó)住宅用地供給量及同比變化2021年土地市場(chǎng)受新政影響，進(jìn)入行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)整期。應(yīng)階段性回落，但較之去年同期漲幅超過(guò)200%。4月因供地方案制定而暫停土地供給出出現(xiàn)回落。5月隨著土地利用方案的逐步落實(shí)，土地市場(chǎng)供給量較4月大幅增加。受到供地方案影響，預(yù)計(jì)下一輪土地供給熱潮臨近。〔見(jiàn)圖1-10〕2021年全國(guó)70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，受新政影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地預(yù)期普遍調(diào)低，拿地更為理性。5月26日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布?關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知?，明確了土地增值稅清算過(guò)程中的假設(shè)干計(jì)稅問(wèn)題，以杜絕開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛報(bào)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等方式來(lái)避稅。這將在一定程度上對(duì)開(kāi)發(fā)商當(dāng)期利潤(rùn)和現(xiàn)金流形成較大壓力。〔見(jiàn)圖1-11〕北京改革土地出讓方式，弱化價(jià)格因素，設(shè)定價(jià)格上限，造成土地流拍。4月26日，北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)的一宗住宅用地剛剛因?yàn)閳?bào)價(jià)“超限〞而宣告流拍。調(diào)控政策不斷出臺(tái)，影響了開(kāi)發(fā)商的拿地策略，導(dǎo)致土地流拍。5月24日，“房山區(qū)房山線長(zhǎng)陽(yáng)站9號(hào)地多功能工程用地〞等4宗土地因無(wú)人報(bào)價(jià)，均告流拍。而在此之前不久，5月7日，“順義區(qū)馬坡居住〔西側(cè)〕工程用地〞那么因報(bào)價(jià)低于標(biāo)底而宣告流標(biāo)。新政對(duì)土地市場(chǎng)的影響逐步顯現(xiàn)。附圖1-10：2021年1-9月全國(guó)105個(gè)城市住宅用地月度供給量附圖1-11：2021年1-9月全國(guó)105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)全國(guó)土地市場(chǎng)對(duì)本工程的啟示：在2021年房地產(chǎn)熾熱銷(xiāo)售的背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)大量回籠資金。2021年全國(guó)土地的大量供求以及政府打擊囤地捂地的重點(diǎn)導(dǎo)向，預(yù)示著2021年將有大量新工程供給。同時(shí)受到09年地王不斷出現(xiàn)的高地價(jià)影響，2021年高端工程數(shù)量將會(huì)明顯增多。受到本輪調(diào)控影響，土地市場(chǎng)當(dāng)前進(jìn)入重大調(diào)整期：土地供給顯著增加，4月中旬各地供地方案出臺(tái)后，新一輪供給頂峰開(kāi)始出現(xiàn)。企業(yè)拿地更趨理性，局部熱點(diǎn)城市地價(jià)溢價(jià)水平顯著下降，一線城市住宅成交量及價(jià)格有所下降，開(kāi)發(fā)企業(yè)向二三線城市轉(zhuǎn)移。招標(biāo)方式得到更多應(yīng)用，北京竇店鎮(zhèn)地塊因超限而流拍標(biāo)志著土地出讓方式進(jìn)入改革期。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2021年全國(guó)房市量?jī)r(jià)均創(chuàng)歷史最高。在寬松的貨幣政策、抑制的市場(chǎng)需求集中釋放、投資性需求不斷釋放的大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“Ｖ〞形反轉(zhuǎn)。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積93713萬(wàn)平方米，同比08年增長(zhǎng)42.1%。商品房銷(xiāo)售額43995億元，比08年增長(zhǎng)75.5%?！惨?jiàn)附圖1-12〕附圖1-12：全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額各城市住宅成交量?jī)r(jià)齊升，二線城市表現(xiàn)突出。2021年全國(guó)房市依舊向好。今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)在1-4月到達(dá)頂峰后持續(xù)回落，1-9月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5047元/平方米，較2021年全年上漲7.52%，較1-8月〔5009元/平方米〕上漲了1.8%.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33511億元，同比增長(zhǎng)36.4%，其中，商品住宅投資23512億元，增長(zhǎng)33.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.2%。9月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5156億元，增長(zhǎng)35.0%。前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積35.54億平方米，同比增長(zhǎng)28.1%；房屋新開(kāi)工面積11.94億平方米，增長(zhǎng)63.1%；房屋竣工面積3.69億平方米，增長(zhǎng)10.4%，其中，住宅竣工面積2.99億平方米，增長(zhǎng)8.1%。前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積29083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購(gòu)置費(fèi)7111億元，增長(zhǎng)83.7%。9月當(dāng)月，房屋新開(kāi)工面積1.46億平方米，同比增長(zhǎng)44.3%；房屋竣工面積4527萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.3%，其中，住宅竣工面積3701萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3392萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.3%，土地購(gòu)置費(fèi)1094億元，增長(zhǎng)80.1%。商品房銷(xiāo)售情況前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6.32億平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，增幅比1-8月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)5.8%，辦公樓增長(zhǎng)27.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)33.2%。前三季度，商品房銷(xiāo)售額3.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%，增幅比1-8月提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)11.2%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)49.9%和48.2%。9月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10446萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.6%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額5498億元，增長(zhǎng)35.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源50504億元，同比增長(zhǎng)32.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款9398億元，增長(zhǎng)27.2%；利用外資452億元，增長(zhǎng)26.0%；自籌資金19123億元，增長(zhǎng)49.7%；其他資金21531億元，增長(zhǎng)22.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款12185億元，增長(zhǎng)18.7%；個(gè)人按揭貸款6391億元，增長(zhǎng)19.6%。70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%。9月份，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.3%，漲幅比8月份縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲12.6%，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲11.9%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲15.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲1.1%。與上月相比，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.5%，其中普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.7%；經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.2%。9月份，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.2%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.5%，比8月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)〔簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)〞〕為103.52，比8月份回落0.59點(diǎn)，比去年同期提高2.44點(diǎn)。從分類(lèi)指數(shù)看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為104.85，比8月份回落0.04點(diǎn)，比去年同期提高4.84點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為108.21，比8月份回落1.53點(diǎn)，比去年同期提高0.46點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為94.10，比8月份回落0.32點(diǎn)，比去年同期提高0.17點(diǎn)；商品房待售面積分類(lèi)指數(shù)為103.56，比8月份回落0.67點(diǎn)，比去年同期提高13.24點(diǎn)；房屋施工面積分類(lèi)指數(shù)為108.56，比8月份回落0.44點(diǎn)，比去年同期提高9.50點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本工程的啟示：2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在08年市場(chǎng)遇冷后出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售價(jià)格均超越07年到達(dá)歷史最好水平，二線城市表現(xiàn)亮眼。寬松的貨幣政策是促進(jìn)市場(chǎng)回暖的主因。2021年初市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，局部一線城市出現(xiàn)價(jià)格下滑，但大局部城市價(jià)格持續(xù)高位成交量進(jìn)入停滯期。兩會(huì)后，購(gòu)房者重入市場(chǎng)，大局部城市商品房大量供給，成交量開(kāi)始上升，價(jià)格保持高位。激發(fā)政府調(diào)控新政出臺(tái)。新政出臺(tái)后多數(shù)城市成交量持續(xù)下降，2021年5月，重點(diǎn)城市成交面積全部下跌，總跌幅達(dá)45.72%。4月一系列房地產(chǎn)政策相繼出臺(tái)，在調(diào)控政策的影響下，開(kāi)發(fā)商和需求者觀望情緒嚴(yán)重，30個(gè)城市總成交面積幾乎全線下跌，總跌幅約44.18%。由于客戶(hù)觀望情緒以及新政貸款政策限制，高端工程成交受到影響巨大，各地尤其一線城市成交發(fā)生結(jié)構(gòu)變動(dòng)，相應(yīng)影響均價(jià)有所回落。但就目前形式而言，尚未出現(xiàn)大面積大幅度的價(jià)格回落。預(yù)計(jì)短期內(nèi)價(jià)格大幅度下跌可能性較小，鑒于09年市場(chǎng)火爆開(kāi)發(fā)企業(yè)資金充裕，預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位盤(pán)整期，政策調(diào)控效果主要表現(xiàn)在一線城市以及成交量變動(dòng)。揚(yáng)州市場(chǎng)分析：揚(yáng)州城市概況揚(yáng)州，地處江蘇省中部，東與泰州市交界，東北與鹽城市交界，西南與南京市、西與安徽省天長(zhǎng)市接壤，南臨長(zhǎng)江，與鎮(zhèn)江隔江相望，北與淮安市毗鄰。地理位置屬于江蘇中部，但經(jīng)濟(jì)水平接近蘇北，屬于中部三線城市，單核城市中心特征明顯?！惨?jiàn)附圖1-14〕附圖1-14：揚(yáng)州市行政范圍及城市結(jié)構(gòu)圖示2021年人均GDP35232元〔相當(dāng)于5165美元〕，與周邊城市相比屬于中部變下水平?！惨?jiàn)附圖1-15〕2021年揚(yáng)州人均GDP41406元，較08年17.5%，增幅較可觀。附圖1-15：2021年局部城市人均GDP〔單位：美元〕2021年二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重92.5%，比2007年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。城市整體以二三產(chǎn)業(yè)為主，缺乏支柱型產(chǎn)業(yè)。政府大力投入以新能源、新光源、新材料為代表的“三新〞產(chǎn)業(yè)，成為揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但一兩年內(nèi)難見(jiàn)巨大成效今年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展受到長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈輻射明顯，大南京都市圈帶動(dòng)作用巨大?！惨?jiàn)附圖1-16〕附圖1-16：揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)受輻射圖示2021年揚(yáng)州市總?cè)丝?,459,700，戶(hù)籍人口4,592,460，外地人口132，760。2021年9月份，揚(yáng)州居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同月上漲4.2%，比上月上漲1.1%。與去年同月相比，消費(fèi)品價(jià)格上漲4.7%，效勞工程價(jià)格上漲3.7%。從八大類(lèi)別看，食品價(jià)格比去年同月上漲8.8%，比上月上漲1.1%。食品價(jià)格的較大幅度上漲除與國(guó)家日益嚴(yán)重的通貨膨脹有關(guān)外，與揚(yáng)州居民注重休閑也有一定的關(guān)系。僅次于食品漲幅的是居住價(jià)格，同比上漲7.0%，其中建房及裝修材料上漲4.2%，租房上漲11.9%，水、電、燃料價(jià)格上漲3.4%?？傮w而言，揚(yáng)州居民較注重居住的舒適度與休閑活動(dòng)，因此在這兩方面的開(kāi)支逐漸遞增。揚(yáng)州城市情況對(duì)本工程的啟示：揚(yáng)州屬于典型的江南城市，自然條件較優(yōu)越，歷史文化悠久。但缺乏支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其在工業(yè)方面相對(duì)較弱，因此近年來(lái)經(jīng)濟(jì)地位有所下降，較同省的蘇錫常、以及長(zhǎng)三角地區(qū)其他興旺城市差距較大。相應(yīng)的，揚(yáng)州市人口數(shù)量較少，外地人口少，且工作生活壓力小，居民生活悠閑，大多數(shù)人對(duì)財(cái)富的追求相對(duì)一二線城市較弱。揚(yáng)州居民消費(fèi)水平較周邊興旺城市明顯落后，近年來(lái)才有投資理念興起，年長(zhǎng)客戶(hù)偏向于傳統(tǒng)儲(chǔ)蓄。客戶(hù)價(jià)格承受彈性較大，可供挖掘，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)操作能夠較好的進(jìn)行引導(dǎo)。揚(yáng)州土地市場(chǎng)揚(yáng)州市近年住宅用地供給平穩(wěn)，隨市場(chǎng)略有調(diào)整，受整體大勢(shì)影響較小，主要取決于政府方案。與一二線城市相比，受到全國(guó)市場(chǎng)大勢(shì)的影響較小。〔見(jiàn)附圖1-17〕附圖1-17：揚(yáng)州、南京、杭州年度住宅用地供給方案比照?qǐng)D示09年揚(yáng)州國(guó)土資源局共發(fā)布67個(gè)土地掛牌公告，共156宗地塊推出，總計(jì)7515179.7平方米。從區(qū)域板塊而言，09年土地供給以東區(qū)為主，老城區(qū)供給量小，供不應(yīng)求?！惨?jiàn)附圖1-18〕 附圖1-18：2021年與2021年揚(yáng)州各區(qū)域板塊土地供給情況比較09年土地供給以工業(yè)用地為主，商業(yè)與綜合性用地次之。〔見(jiàn)附圖1-19〕附圖1-19：2021年與2021年揚(yáng)州供給土地用途比較09年揚(yáng)州共成交97塊土地，建設(shè)用地面積為3709778平方米，規(guī)劃建筑面積為6800376.06平方米，總成交價(jià)格為468256.4124萬(wàn)元，成交土地單價(jià)為84.1486萬(wàn)元/畝，平均樓面均價(jià)為688.5743元/平方米，平均容積率1.83?！惨?jiàn)附圖1-20〕附圖1-20：2021年與2021年各區(qū)域成交面積比照09年成交土地的平均樓板價(jià)逐月變化平穩(wěn)，價(jià)格水平較根本持平。2021年4月成交的加油站用土地容積率較低，導(dǎo)致當(dāng)月平均樓板價(jià)突然大幅上升，是個(gè)別現(xiàn)象。2021年9月及10月成交以高樓板價(jià)地塊為主，其他成交地塊面積較小、成交總價(jià)少，導(dǎo)致當(dāng)月平均樓板價(jià)有所上升?！惨?jiàn)附圖1-21〕附圖1-21：2021年與2021年揚(yáng)州市成交土地樓面地價(jià)走勢(shì)比照受城市規(guī)劃開(kāi)展方向影響，東區(qū)、北區(qū)開(kāi)展前景看好，取地?zé)崆檩^高，住宅用地供不應(yīng)求。揚(yáng)州土地市場(chǎng)對(duì)本工程的啟示：揚(yáng)州市正處于大力進(jìn)行城市開(kāi)展的階段，加大土地供給量是必然趨勢(shì)，同時(shí)具有一定規(guī)模的土地待開(kāi)發(fā)，因此，揚(yáng)州市土地供給方案受到全國(guó)大勢(shì)影響相對(duì)較小，主要取決于政府方案，目前可預(yù)期2021年將有一定增長(zhǎng)。政府新一輪主要開(kāi)展方向向東區(qū)偏移，土地供給有向東區(qū)、北區(qū)偏移表現(xiàn)。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)東區(qū)北區(qū)前景看好，取地?zé)崆楦?。工程所在區(qū)域未來(lái)開(kāi)展前景看好。揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)：揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：2005年至今，揚(yáng)州市區(qū)商品住宅供給量逐步上升。其中06-08年供給水平根本相仿，年均上市量155.69萬(wàn)㎡，09年供給顯著增長(zhǎng)達(dá)181.86萬(wàn)㎡?！惨?jiàn)附圖1-22〕2005年至今，除08年市場(chǎng)遇冷外，揚(yáng)州市區(qū)商品住宅成交量均保持上漲，09年成交量為05年的2.5倍，增幅顯赫。〔見(jiàn)附圖1-23〕附圖1-22：2005-2021年市區(qū)商品房供給面積附圖1-23：2005-2021年市區(qū)商品房成交面積09年全市普通商品住宅成交均價(jià)為4963.48元/平方米，較去年上漲了11.5%；商品住宅成交均價(jià)為5265.86元/平方米，較去年上漲了9.9%，商品住宅與普通商品住宅年度市場(chǎng)成交均價(jià)雙雙持續(xù)上漲，且均創(chuàng)下歷史新高。〔見(jiàn)附圖1-24〕附圖1-24：2005-2021年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格比照揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)新政短期表現(xiàn)：成交量方面，揚(yáng)州市場(chǎng)受到影響沒(méi)有一線城市明顯。2021年2—4月，每個(gè)月商品住宅的成交量與去年同期根本持平。具體情況為：2月和3月份成交量比去年同期略有下降,4月份成交量比去年同期略有上升,2—4月份商品住宅共成交3798套。目前商品住宅供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)與09年底、今年年初的狀態(tài)相仿，趨于平衡。雖然各工程新訪客戶(hù)及來(lái)電量大幅度下降，即市場(chǎng)關(guān)注度下降，但價(jià)格較低工程與此前蓄客準(zhǔn)備充分工程在實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)情況依舊較好。〔見(jiàn)附圖1-25〕附圖1-25：2021年至今揚(yáng)州商品房月度成交情況究其原因，主要因?yàn)榇汗?jié)傳統(tǒng)長(zhǎng)假有降低房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的傳統(tǒng)影響，2021年春節(jié)(陽(yáng)歷1月26日)影響1月成交商品房782套，2-4月持續(xù)上升，環(huán)比增幅分別22.8%、62.8%、33%；2021年春節(jié)(陽(yáng)歷2月14日)影響2月成交商品房1163套，環(huán)比下降28.9%，但同比上升21.1%，較09年水平仍有增長(zhǎng)，3-4月市場(chǎng)回暖，環(huán)比增幅30.4%、68.2%，可見(jiàn)春節(jié)長(zhǎng)假對(duì)市場(chǎng)影響較為類(lèi)似，屬于市場(chǎng)成交低谷。2021年3月市場(chǎng)供給工程較少，直接影響成交量也不高，4月開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期良好供給加大，盡管4月下半月受到新政出臺(tái)影響客戶(hù)觀望情緒加劇，但總體而言成交情況良好。就揚(yáng)州市場(chǎng)當(dāng)前表現(xiàn)而言，傳統(tǒng)淡旺季的作用效果較新政影響更明顯。商品住宅價(jià)格方面，今年3月份受錦苑、虎豹郡王府、瘦西湖唐郡等高端工程銷(xiāo)售拉動(dòng)，市區(qū)商品住宅成交均價(jià)快速上漲至6514元／㎡，創(chuàng)下歷史新高；這輪漲勢(shì)在4月得到緩解，4月份成交均價(jià)為6214元／㎡，環(huán)比回落4.6個(gè)百分點(diǎn)；同比增幅較上月下降17.23個(gè)百分點(diǎn)，為26.46%。多層、小高層等普通商品住宅本月累計(jì)成交均價(jià)5708.05元/平方米，較上月回落4.02個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅23.89%。4月份市場(chǎng)均價(jià)變動(dòng)主要取決于市場(chǎng)供給工程的價(jià)格影響，并未出現(xiàn)工程價(jià)格下降情況。多數(shù)老盤(pán)新推工程依舊實(shí)現(xiàn)較良好的價(jià)格成長(zhǎng)。普宅價(jià)格小幅波動(dòng)上升，目前揚(yáng)州市場(chǎng)價(jià)格仍處于上升通道。主要因?yàn)樽鳛槿木€城市受到政策影響較小反響速度較慢，同時(shí)較之一線城市房?jī)r(jià)泡沫較少，降價(jià)空間不大?！惨?jiàn)附圖1-26、27〕附圖1-26:2021年1月至2021年4月?lián)P州月度商品住宅成交均價(jià)〔與同期比照〕附圖1-27：2021年至2021年7月?lián)P州商品住宅月度成交套數(shù)與均價(jià)2021年，揚(yáng)州新建商品房銷(xiāo)售25172套，銷(xiāo)售面積高達(dá)300.11萬(wàn)平方米均創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。〔見(jiàn)附圖1-28〕二手房銷(xiāo)售額累計(jì)高達(dá)70.22億元，同樣到達(dá)歷史巔峰。附圖1-28：2021年揚(yáng)州市場(chǎng)商品住宅月度供銷(xiāo)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)1-7月總結(jié)今年1-7月以來(lái)，市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體保持了平穩(wěn)健康的開(kāi)展態(tài)勢(shì)。商品房市場(chǎng)供給穩(wěn)定，價(jià)格根本保持平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升。從4月中旬開(kāi)始，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一些變化，5至7月市場(chǎng)成交量持續(xù)下跌，開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始下降，7月新開(kāi)工面積回落。1-7月份，市區(qū)商品房完成開(kāi)發(fā)投資37.4億元，同比增長(zhǎng)0.46%；其中住宅投資29.12億元，同比下降4.02%。7月份，市區(qū)商品房完成開(kāi)發(fā)投資4.26億元，同比下降47.87%；其中住宅投資3.91億元，同比下降51.55%。商品房新開(kāi)工面積15.48萬(wàn)m2，同比下降0.45%；其中住宅新開(kāi)工面積9.51萬(wàn)m2，同比下降32.98%。1-7月份，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積141.15萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)51.6%；其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積90.33萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)34.02%。7月份，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積16.55萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)32.78%，環(huán)比減少29.39%；其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積7.38萬(wàn)㎡，同比減少34.18%，環(huán)比減少40.98%。本月上市商品住宅戶(hù)型結(jié)構(gòu)：以90-144㎡為主，占77.49%，90㎡以下占22.51%，144㎡以上無(wú)批準(zhǔn)上市。本月上市商品住宅樓盤(pán)區(qū)位分布：西區(qū)樓盤(pán)2個(gè)，分別是金湖灣墅園、首開(kāi)·水晶城工程，面積4.31萬(wàn)㎡，占58.4%。北區(qū)樓盤(pán)1個(gè)，為碧水棲庭工程，面積3.07萬(wàn)㎡，占41.6%。東區(qū)、南區(qū)、老城區(qū)無(wú)樓盤(pán)供給。1-7月份，市區(qū)商品房合同成交面積118.87萬(wàn)㎡，同比下降11.9%；其中商品住宅89.18萬(wàn)㎡，同比下降21.45%。7月份，市區(qū)商品房合同成交面積11.58萬(wàn)㎡,同比下降47.62%，環(huán)比下降5.94%；其中商品住宅合同成交面積7.39萬(wàn)㎡，同比下降60.23%，環(huán)比下降23.59%。本月商品住宅成交戶(hù)型結(jié)構(gòu)：主要以90-144㎡為主，占74.5%，另外，90㎡以下占15.03%，144㎡以上占10.47%。本月成交商品住宅樓盤(pán)區(qū)位分布：本月成交樓盤(pán)主要集中在西區(qū)，主力樓盤(pán)為首開(kāi)·水晶城、財(cái)富廣場(chǎng)、金湖灣等，面積5.74萬(wàn)㎡，占成交總量的77.74%。東區(qū)樓盤(pán)13個(gè)，主要集中在頤景苑、廣陵世家、世紀(jì)尊園等樓盤(pán)，面積0.81萬(wàn)㎡，占成交總量的10.94%。南區(qū)樓盤(pán)1個(gè)，為九龍灣·潤(rùn)園，面積0.17萬(wàn)㎡，占成交總量的2.24%。北區(qū)樓盤(pán)13個(gè)，較為分散，面積0.67萬(wàn)㎡，占成交總量的9.08%。老城區(qū)無(wú)樓盤(pán)成交。截止7月末，市區(qū)商品房月末累計(jì)可售面積186.7萬(wàn)㎡，同比上漲5.62%，環(huán)比上漲1.45%，其中商品住宅71.02萬(wàn)㎡，同比下降12.8%,環(huán)比下降1.85%。7月末商品住宅可售房源總計(jì)5148套，其中90-144㎡2894套，占56.22%，90㎡以下1042套，占20.24%，144㎡以上1212套，占23.54%。1-7月份，市區(qū)二手房成交67.94萬(wàn)㎡，同比下降21.85%，其中二手住房成交52.88萬(wàn)㎡，同比下降24.98%。二手房成交均價(jià)為4959元/㎡，同比上升16%；其中二手住房成交均價(jià)為5219元/㎡，同比上升29.73%。7月份，市區(qū)二手房成交7.16萬(wàn)㎡，環(huán)比下降10.95%，其中二手住房成交5.48萬(wàn)㎡，環(huán)比下降15.54%。7月份，市區(qū)二手房成交753套，環(huán)比下降17.07%，其中二手住房成交692套，環(huán)比下降17.62%。本月二手住房成交戶(hù)型結(jié)構(gòu)：90㎡以下成交2.99萬(wàn)㎡、490套，占成交量的54.56%和70.81%。90-144㎡成交2.0萬(wàn)㎡、175套，占成交量的36.50%和25.29%，144㎡以上成交0.49萬(wàn)㎡、27套，占成交量的8.94%和3.9%。7月份，市區(qū)二手房成交均價(jià)為5182元/㎡，環(huán)比下降7.42%；其中二手住房成交均價(jià)為5474元/㎡，環(huán)比下降2.91%。揚(yáng)州政策性住房從揚(yáng)州住房保障和房產(chǎn)管理系統(tǒng)工作會(huì)議得悉，揚(yáng)州市10年將建設(shè)保障性住房29萬(wàn)平方米，公有住房解危9.5萬(wàn)平方米，整治老小區(qū)21個(gè)。今年揚(yáng)州將對(duì)市區(qū)人均月收入600元及以下、人均住房建筑面積18㎡及以下、具有市區(qū)常住戶(hù)口5年及以上的住房困難家庭給予廉租房實(shí)物配租或租賃補(bǔ)貼保障；對(duì)市區(qū)人均月收入950元及以下、人均住房建筑面積18平方米及以下、具有市區(qū)常住戶(hù)口5年及以上的住房困難家庭給予購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用住房或購(gòu)房政策性補(bǔ)貼或租賃補(bǔ)貼保障，其中供給經(jīng)濟(jì)適用房1000套。揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)本工程的啟示：作為中部三四線城市，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入開(kāi)展階段。2021年在全國(guó)大勢(shì)向好的根底上，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的量?jī)r(jià)齊升，價(jià)格成長(zhǎng)超過(guò)20%，出現(xiàn)大量高端樓盤(pán)，客戶(hù)分層級(jí)分流明顯。09年市場(chǎng)去庫(kù)存化突出，消化08年存量。隨著眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)與資金力量向二三線城市擴(kuò)張，揚(yáng)州將迎來(lái)新一輪開(kāi)展熱潮。政府在政策性保障住房方向有所投入，但力度與效率均不及宣傳效果，對(duì)于市場(chǎng)影響有限。4月17日新政“新國(guó)十條〞前后，揚(yáng)州市場(chǎng)變化有所波動(dòng)，究其原因更多受到市場(chǎng)供給影響。此前，蓄客準(zhǔn)備充分及價(jià)格較低的工程銷(xiāo)售均取得較好成績(jī)，價(jià)位高端工程客戶(hù)受到差異化貸款影響明顯，成交量有較大下降，銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)。新政前后揚(yáng)州市場(chǎng)價(jià)格有所波動(dòng)，主要由于成交工程價(jià)格影響，高價(jià)工程唐郡、虎豹郡王府、陽(yáng)光美第等主要成交期間拉高市場(chǎng)價(jià)格，平價(jià)工程碧水棲庭、九龍灣潤(rùn)園等大量成交期間市場(chǎng)均價(jià)相應(yīng)回落。縱觀比較，市場(chǎng)工程尚未出現(xiàn)降價(jià)跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)大局部做好長(zhǎng)期抗戰(zhàn)準(zhǔn)備。對(duì)揚(yáng)州市場(chǎng)后期走勢(shì)依舊看好。從市場(chǎng)預(yù)期角度，近期開(kāi)發(fā)商推盤(pán)趨于謹(jǐn)慎，市場(chǎng)供給量可能較往年同期減少，揚(yáng)州未來(lái)幾個(gè)月很可能表現(xiàn)出成交量小幅下滑，同時(shí)價(jià)格企穩(wěn)或者小幅度上升。對(duì)于市場(chǎng)前景，揚(yáng)州2021年受新政影響，將表現(xiàn)出供給頂峰后移趨勢(shì)，預(yù)計(jì)三、四季度將有多個(gè)工程推售，出現(xiàn)供給量頂峰，同質(zhì)工程競(jìng)爭(zhēng)劇烈?？蛻?hù)置業(yè)受到全國(guó)環(huán)境影響有觀望情緒，主要表現(xiàn)為在售工程的新訪客戶(hù)大幅度減少，市場(chǎng)關(guān)注度偏冷淡。受到貸款政策影響的客戶(hù)根據(jù)其購(gòu)房意愿強(qiáng)烈程度受到不同程度的影響，價(jià)格較高工程可能有局部客戶(hù)因此流失。開(kāi)發(fā)商資金有問(wèn)題、工程價(jià)值體系不完善、工程地段較差的工程可能出現(xiàn)一定降價(jià)優(yōu)惠?？傮w而言，揚(yáng)州市場(chǎng)受到政策影響將較一線重點(diǎn)城市小，且反響速度慢。價(jià)格下降空間小，更可能保持小幅度上漲的健康開(kāi)展趨勢(shì)。預(yù)計(jì)市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀向好，未來(lái)仍有一定成長(zhǎng)空間。

第二局部：工程決策背景城市開(kāi)展背景：上世紀(jì)八十年代以來(lái)，為適應(yīng)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展和城市建設(shè)需要，揚(yáng)州共進(jìn)行了三輪城市總體規(guī)劃的編制，城市空間開(kāi)展思路由80年代的“依托老城、邊緣外延〞，轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代的“西進(jìn)南下〞，即建設(shè)西部新城、開(kāi)發(fā)沿江港口新區(qū)，到2002年上版總體規(guī)劃又提出“主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)〞的空間拓展思路，主導(dǎo)向南擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，完善西局部區(qū)，適度開(kāi)展河?xùn)|分區(qū)。在總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，揚(yáng)州走出久囿的老城，西進(jìn)建設(shè)宜居新城，南下開(kāi)展產(chǎn)業(yè)新區(qū)，東擴(kuò)規(guī)劃廣陵新城，城市框架愈加清晰。當(dāng)前揚(yáng)州政府開(kāi)展旅游業(yè)，重點(diǎn)打造古運(yùn)河沿岸風(fēng)光帶的規(guī)劃和城市開(kāi)展理念為工程的升值預(yù)期加碼。依托運(yùn)河資源，以中山為中期目標(biāo)，日本福岡為長(zhǎng)期目標(biāo)，將揚(yáng)州市建設(shè)成為“人文、生態(tài)、宜居、精致〞的國(guó)際知名城市。揚(yáng)州市上一版城市總體規(guī)劃〔2002-2021〕為2003年編制。主要是以區(qū)域的集聚開(kāi)展為核心，大力推進(jìn)市區(qū)與江都、儀征一體化建設(shè)，三個(gè)城區(qū)構(gòu)成帶狀聯(lián)系的“一體兩翼〞的城市組群。城市開(kāi)展方向?yàn)椤爸鲗?dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)〞。依托主城，結(jié)合水系、綠地形成有機(jī)疏散的團(tuán)塊狀結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“一主三副〞的城市空間格局，即以老城區(qū)及周邊地區(qū)形成城市中心，西局部區(qū)中心、河?xùn)|分區(qū)中心及瓜洲分區(qū)中心地區(qū)分別形成城市副中心。重點(diǎn)建設(shè)古運(yùn)河與京杭大運(yùn)河沿岸的濱河帶狀公園。本輪規(guī)劃目標(biāo)在2021年底已根本實(shí)現(xiàn)，古運(yùn)河中段也根本完成治理建設(shè)?！惨?jiàn)附圖2-1〕揚(yáng)州市當(dāng)前城市總體規(guī)劃〔2021-2030〕以“一橫〔沿江產(chǎn)業(yè)帶〕、一縱〔沿運(yùn)產(chǎn)業(yè)帶〕、一環(huán)〔市域環(huán)路〕〞為主骨架，統(tǒng)籌市域城鎮(zhèn)體系布局，把揚(yáng)州打造成中國(guó)一流、世界有影響的“古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城〞。在“主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)〞的根底上，城市開(kāi)展方向更加向東部?jī)A斜?！惨?jiàn)附圖2-2〕本輪規(guī)劃當(dāng)前主要是沿河景觀帶建設(shè)，以及公園、綠地、濕地公園等城市環(huán)境的打造。附圖2-1：2002-2021揚(yáng)州城市總體規(guī)劃附圖2-2：2021-2030揚(yáng)州城市總體規(guī)劃揚(yáng)州作為蘇北地區(qū)三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于開(kāi)展初期，房?jī)r(jià)仍有較大上升空間，居民具有一定的購(gòu)置能力，同時(shí)受到全國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的影響相對(duì)滯后，是非常具有開(kāi)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)背景：主要區(qū)域特征：揚(yáng)州城市自然資源優(yōu)越，城市化進(jìn)程尚在開(kāi)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域開(kāi)展與環(huán)境資源關(guān)聯(lián)密切。揚(yáng)州市場(chǎng)的高端樓盤(pán)，尤其是別墅工程主要集中在核心風(fēng)景區(qū)瘦西湖區(qū)域周邊。老城區(qū)工程地段優(yōu)勢(shì)明顯，但受土地資源限制，非常稀缺。西區(qū)作為上一輪供地?zé)狳c(diǎn)當(dāng)前為主要工程供給區(qū)，09年度銷(xiāo)售前十位的樓盤(pán)中西區(qū)占據(jù)八席。東區(qū)為新一輪開(kāi)展方向，工程區(qū)域前景看好。〔見(jiàn)附圖2-3〕附圖2-3：2021年揚(yáng)州銷(xiāo)售前三十位樓盤(pán)示意圖揚(yáng)州市場(chǎng)重點(diǎn)工程眾恒紫園眾恒紫園地處揚(yáng)州東區(qū)五臺(tái)山路，占地9萬(wàn)余平米，總建筑12.8萬(wàn)平方米，是一個(gè)的大型多元化純居住生態(tài)社區(qū)，工程規(guī)劃有多層、小高層、疊加別墅、酒店式單身公寓。工程?hào)|臨京杭大運(yùn)河，南臨曲江公園，西接文昌閣商圈。占地面積90797㎡，建筑面積128001㎡。銷(xiāo)售速度：工程已售完購(gòu)置人群：東區(qū)及老城區(qū)周邊人群。附圖2-1：眾恒紫園工程價(jià)格走勢(shì)圖陽(yáng)光水岸陽(yáng)光水岸花園位于揚(yáng)州北區(qū)，南臨漕河，北倚老虎山路，東接高橋路，西靠史可法路。陽(yáng)光水岸花園以沿河別墅、低密度多層住宅、單梯兩戶(hù)的9層和14層現(xiàn)代小高層多元組合。社區(qū)周邊有市人醫(yī)、三院等醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)；有梅嶺小學(xué)、梅嶺中學(xué)、竹西中學(xué)等知名學(xué)校；小區(qū)內(nèi)還設(shè)有自己的幼兒園。陽(yáng)光水岸花園工程占地8.10萬(wàn)平方米，住宅總建筑面積約13萬(wàn)平方米；由小高層住宅、低層住宅、沿河疊加別墅、精裝修小戶(hù)型公寓及商鋪組建。銷(xiāo)售速度：陽(yáng)光水岸花園在售少量房源，均價(jià)9000元/平米，預(yù)計(jì)明年5月可入?。活A(yù)計(jì)2021年11月底推出小高層房源。購(gòu)置人群：具有較強(qiáng)購(gòu)置力人群，私企業(yè)主，公司中高級(jí)管理者，公務(wù)員等。附圖2-2：陽(yáng)光水岸工程價(jià)格走勢(shì)圖京華城中城京華城中城工程住宅區(qū)位于中央公園兩側(cè)，設(shè)計(jì)的住宅有小高層、多層、疊層和連排式公寓等多種形式，座北朝南，南北風(fēng)景一樣。京華城中城全案占地約2500畝。其中：商貿(mào)區(qū)占地700畝，總建筑面積170萬(wàn)平方米。住宅區(qū)占地1340畝，總建筑面積130萬(wàn)平方米。房產(chǎn)總戶(hù)數(shù)1萬(wàn)戶(hù)，共分四期開(kāi)發(fā)。戶(hù)型包括：60-400平方米的高層、小高層、疊加、聯(lián)排、單體別墅等多種建筑。銷(xiāo)售速度：平均每周成交13套左右，銷(xiāo)售速度較緩慢。京華城中城三期戈?duì)柪硐朐谑凵鷳B(tài)房源，3#、5#接受預(yù)約，戶(hù)型包括80-92平米兩房，109-126平米三房，房?jī)r(jià)在7500-8000元/平米。即刻登記預(yù)約并交預(yù)約金10000元，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)兩房可抵20000元購(gòu)房款，認(rèn)購(gòu)三房可抵25000元購(gòu)房款；僅登記預(yù)約，開(kāi)盤(pán)可優(yōu)惠5000元購(gòu)房?jī)?yōu)惠?，F(xiàn)加推6#、7#、13#房源，接受預(yù)約。購(gòu)置人群：西區(qū)周邊人群。附圖2-3：京華城中城工程價(jià)格走勢(shì)圖新能源虎豹·陽(yáng)光美第陽(yáng)光美第工程是受到當(dāng)?shù)乜蛻?hù)認(rèn)可的揚(yáng)州本地開(kāi)發(fā)商新能源虎豹公司開(kāi)發(fā)的，以生態(tài)、科技、節(jié)能為主要理念的大型高檔現(xiàn)代住宅工程，主打地源熱泵、自平衡式新風(fēng)換氣、太陽(yáng)能集中供熱、太陽(yáng)能光伏發(fā)電、建筑節(jié)能和垃圾處理及沼氣利用等6大科技系統(tǒng)為核心的科技節(jié)能住宅，同時(shí)推出陽(yáng)光智換、綠色裝潢以及星級(jí)管家的效勞承諾。占地168畝，總建筑面積為18萬(wàn)平方米，位于沿山河畔，緊鄰京華城購(gòu)物中心，處于揚(yáng)州西區(qū)新城的核心位置。陽(yáng)光美第北側(cè)是沿山河生態(tài)景觀區(qū)，目前沿河風(fēng)光帶已經(jīng)根本建設(shè)完畢，周邊的配套設(shè)施也較全面。陽(yáng)光美第工程在帝景藍(lán)灣工程受到市場(chǎng)認(rèn)可后入市，當(dāng)期價(jià)格7500元/㎡左右，目前報(bào)價(jià)11000元/㎡，是當(dāng)前市場(chǎng)上普通住宅的最高價(jià)工程。采用少量密集開(kāi)盤(pán)方式推售，銷(xiāo)售情況較好，但一層等問(wèn)題房源滯銷(xiāo)。銷(xiāo)售速度:平均每周成交4-8套，成交均價(jià)介于8500-12000元/㎡之間，12000元/㎡為精裝修房源。購(gòu)置人群：具有較強(qiáng)購(gòu)置力人群，私企業(yè)主，公司中高級(jí)管理者，公務(wù)員等。附圖2-4：陽(yáng)光美第工程價(jià)格走勢(shì)圖江南一品工程位于揚(yáng)州城區(qū)，主干道文昌路沿線、曲江公園南側(cè)，工程銜接曲江公園環(huán)湖而建、環(huán)境優(yōu)美。周邊交通便利，市政府重點(diǎn)開(kāi)展新區(qū)，區(qū)域前景看好。工程為純小高層高品質(zhì)社區(qū)，另有沿湖局部少量類(lèi)別墅產(chǎn)品。工程占地面積70555㎡，總建筑面積126868㎡，容積率1.8。2021年12月開(kāi)始銷(xiāo)售，當(dāng)期均價(jià)6500元/㎡，銷(xiāo)售情況良好，但一層與頂層房源銷(xiāo)售困難。預(yù)計(jì)新房源9月開(kāi)盤(pán)，目前報(bào)價(jià)7500元/㎡。銷(xiāo)售速度：2021年12月開(kāi)盤(pán)幾日內(nèi)銷(xiāo)售一空，后續(xù)無(wú)動(dòng)態(tài)。成交均價(jià)6500元/㎡〔2021.07.29〕。購(gòu)置人群：具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，私企老板，公務(wù)員等。附圖2-5：江南一品工程價(jià)格走勢(shì)圖駿和·玲瓏灣駿和·玲瓏灣，19萬(wàn)平米東南亞魅力風(fēng)情社區(qū)，毗鄰揚(yáng)州西站，東鄰邗江路，地處揚(yáng)州“第二城〞中心與大學(xué)城交匯處，暢享都市繁華，浸染馥郁書(shū)香。周邊生活配套完善，力寶廣場(chǎng)、華夏銀行、歐尚超市、規(guī)劃中的現(xiàn)代化鄰里中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等諸多配套環(huán)繞四周，揚(yáng)州大學(xué)南校區(qū)、規(guī)劃中的中小學(xué)近在咫尺，文化氣氛濃厚。占地面積107430平方米，建筑面積190000平方米，包括多層，高層和小高層。駿和玲瓏灣在售位于小區(qū)中央的83—130㎡景觀房源，均價(jià)7200元/平米，商業(yè)貸款享受98折優(yōu)惠、一次性享97折優(yōu)惠；8月22日近300人看房團(tuán)走進(jìn)駿和玲瓏灣，凡購(gòu)指定房源可享特惠77000元/套，截止8月底。8月看房團(tuán)當(dāng)場(chǎng)成交一套，意向客戶(hù)數(shù)百人。銷(xiāo)售速度：2021年9月17日開(kāi)盤(pán)，目前剩余房源不多，目前在售位于小區(qū)中央的83—130平米景觀房源，均價(jià)7200元/平米，商業(yè)貸款享受98折優(yōu)惠、一次性享97折優(yōu)惠；9月1日至9月10日期間購(gòu)房，持教職工相關(guān)證明至售樓處，可再享5000元/套優(yōu)惠。購(gòu)置人群：具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，私企老板，公務(wù)員等。附圖2-6：江南一品工程價(jià)格走勢(shì)圖帝景藍(lán)灣恒通帝景藍(lán)灣坐落于揚(yáng)州市江陽(yáng)中路祥和路89號(hào)，位于揚(yáng)州第二城板塊核心。恒通帝景藍(lán)灣南眺政府規(guī)劃6萬(wàn)多平方米大型人工湖——蝶湖，北依揚(yáng)州百米地標(biāo)建筑金天城大廈，東鄰法國(guó)歐尚大超市，西接法國(guó)雅高宜必思國(guó)際酒店，與花園國(guó)際大酒店、新世紀(jì)大酒店、揚(yáng)州商城隔路相望。恒通帝景藍(lán)灣占地約3.4萬(wàn)平方米，總建筑面積86000平方米，是由9棟8-11層小高層及1棟18層高層國(guó)際公寓組成的高檔住宅小區(qū)，其中規(guī)劃住宅356戶(hù)，高層公寓162戶(hù)。銷(xiāo)售速度：恒通帝景藍(lán)灣在售二期10號(hào)樓，3-15層為精裝小公寓，其中3-14層為2.9米層高房源，主力面積57平米，15層為5.6米的挑高公寓，9000元/平起售，均價(jià)10000元/平米；單層臨街商鋪在售，推出買(mǎi)商鋪送車(chē)庫(kù)、包招租的優(yōu)惠活動(dòng)。網(wǎng)上無(wú)備案！購(gòu)置人群：工程周邊年輕人群，其他縣市投資客戶(hù)，作為第二居所。附圖2-7：帝景藍(lán)灣工程價(jià)格走勢(shì)圖公園一號(hào)工程位于揚(yáng)州市主城區(qū)，北靠文昌中路，東臨花園路，周邊生活配套完善，與曲江公園一路之隔，位于江南一品工程西側(cè)。工程由揚(yáng)州明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，公司隸屬于浙江佳源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，是佳源集團(tuán)在揚(yáng)州市區(qū)的首個(gè)工程。工程總用地面積110畝，總建筑面積12萬(wàn)㎡，包括別墅、多層、小高層、高層、商業(yè)等產(chǎn)品。規(guī)劃總戶(hù)數(shù)800余戶(hù)，戶(hù)型面積從70~400㎡不等，主力戶(hù)型為三房。在景觀設(shè)計(jì)上，堅(jiān)持“樹(shù)大、綠多、花叢、起伏〞原那么，充分表達(dá)現(xiàn)代都市下的“生態(tài)人居〞理念。工程09年四季度開(kāi)始在未取得銷(xiāo)售許可證條件下收取十萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)房源，后經(jīng)舉報(bào)全部退還。2021年5月29日開(kāi)盤(pán)一期房源，包括小高層、多層產(chǎn)品。共推售236套房源，內(nèi)定200余套，外部消化一層及頂層復(fù)式等問(wèn)題房源，價(jià)格區(qū)間6500-8500元/㎡。銷(xiāo)售速度：開(kāi)盤(pán)幾日內(nèi)銷(xiāo)售一空，目前無(wú)動(dòng)態(tài)。成交均價(jià)7200元/㎡。購(gòu)置人群：具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，私企老板，公務(wù)員等。附圖2-8：公園一號(hào)工程價(jià)格走勢(shì)圖9)駿和·國(guó)際公館駿和國(guó)際公館是揚(yáng)州駿和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)，小區(qū)總建筑面積約9.5萬(wàn)平方米，由12幢高層與沿街商業(yè)會(huì)所共同組成。銷(xiāo)售速度：8.1日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售至今已售79套住宅，目前在售4棟18層房源，9月3日加推5#、7#景觀房，均價(jià)9500元/平，面積在84-173平米，預(yù)計(jì)2021年12月交房。購(gòu)置人群：周邊具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)管理者，私企老總，公務(wù)員等。附表2-9：駿和·國(guó)際公館工程價(jià)格走勢(shì)圖運(yùn)河一品工程為編號(hào)450-1，450-2地塊，占地面積102476㎡，容積率1.5，成交樓面地價(jià)2813元/㎡。為揚(yáng)州新能源天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得。位于古運(yùn)河?xùn)|側(cè)、凱運(yùn)天地工程北側(cè)。工程自2021年1月1日開(kāi)始網(wǎng)絡(luò)推廣，目前已開(kāi)工，預(yù)計(jì)四季度開(kāi)盤(pán)。方案推售房源以四層電梯洋房為主，采用恒溫恒氧科技系統(tǒng)及精裝修，目前報(bào)價(jià)15000-18000元/㎡。首開(kāi)·水晶城工程是北京首開(kāi)股份公司在揚(yáng)州的第一個(gè)工程，位于揚(yáng)州西區(qū)，在文匯西路與中心西路交叉口的東南角，一期占地7.2萬(wàn)㎡，建筑面積12萬(wàn)多㎡，建有住宅700余套，預(yù)計(jì)在4月底開(kāi)盤(pán)?！笆组_(kāi)·水晶城〞二期占地面積18萬(wàn)㎡，總建筑面積達(dá)40萬(wàn)㎡，2021年下半年開(kāi)工建設(shè)。工程以前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了建筑與環(huán)境的和諧交融。工程由高檔住宅、商業(yè)、園林景觀、社區(qū)幼兒園、集中地下車(chē)庫(kù)等幾個(gè)大功能區(qū)組成。會(huì)所、幼兒園等配套豐富完善。首開(kāi)水晶城一期在建，建有住宅700余套。目前在售1、2、4、6棟房源，即將推出第二批新房源，分別為3、5、7、8、9、10號(hào)樓，共計(jì)263套住宅。3#、5#、7#、8#、9#、10#樓，3.15萬(wàn)m2普通商品住房?jī)r(jià)格已備案。備案顯示，該六幢普通商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為7540元/㎡，自行車(chē)庫(kù)2200元/㎡。銷(xiāo)售速度：一期7月2日開(kāi)盤(pán)，至7月5日根本售罄，全部為內(nèi)部關(guān)系客戶(hù)。開(kāi)盤(pán)采用搖號(hào)方式確定關(guān)系客戶(hù)選房順序，分批選房。開(kāi)盤(pán)價(jià)格6200-6700元/㎡，遠(yuǎn)低于備案價(jià)格。目前在售一期少量房源，二期已于9.3日開(kāi)盤(pán)，依然采用搖號(hào)形式，共推出3、5、7、8、9、10#房源，共計(jì)263套住宅，105套車(chē)庫(kù)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售90%，價(jià)格介于7100-7200元/㎡之間。購(gòu)置人群：具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)管理者，政府官員等。附圖2-11：首開(kāi)水晶城工程價(jià)格走勢(shì)圖揚(yáng)州近期樓盤(pán)動(dòng)向仍以西區(qū)工程為主，以老盤(pán)新推為供給主力，價(jià)格均有一定程度成長(zhǎng)。新工程首開(kāi)水晶城一期主要針對(duì)內(nèi)部關(guān)系戶(hù)，價(jià)格較備案價(jià)格有較大距離，存在一定低價(jià)入市后期成長(zhǎng)策略。〔見(jiàn)附圖2-8〕附圖2-8：揚(yáng)州市區(qū)近期典型樓盤(pán)序號(hào)工程區(qū)域占地面積〔㎡〕建筑面積〔㎡〕物業(yè)類(lèi)型工程定位當(dāng)前報(bào)價(jià)〔元/㎡〕當(dāng)前售價(jià)〔元/㎡〕銷(xiāo)售情況1公園一號(hào)東區(qū)曲江公園西側(cè)，一路之隔75500120000高層、小高層、多層、聯(lián)排一體化高檔社區(qū)78007200一期房源根本售罄，80%以上內(nèi)部客戶(hù)2金輪星城西區(qū)歐尚超市附近81635約230000多層、小高層、商業(yè)一體化高檔人文社區(qū)75007300進(jìn)入尾盤(pán)期，新政后開(kāi)盤(pán)房源消化80%以上3陽(yáng)光美第西區(qū)新城112000約180000多層、小高層6大科技系統(tǒng)為核心的綠色住宅1198011000〔精裝修〕5月開(kāi)盤(pán)房源消化50%左右4中信泰富錦苑蜀崗板塊328668437000多層、小高層、商鋪、聯(lián)排大型國(guó)際化高檔純住宅社區(qū)780072703月開(kāi)盤(pán)房源剩余15%，包括內(nèi)部客戶(hù)未簽約，預(yù)計(jì)10月份二期開(kāi)盤(pán)5帝景藍(lán)灣西區(qū)第二城核心3400086000高層、公寓科技地產(chǎn)生態(tài)住宅81009400住宅根本售罄，公寓消化70%左右6首開(kāi)水晶城西區(qū)火車(chē)站附近254150630000聯(lián)排、疊拼、小高層、高層優(yōu)質(zhì)人居新典范754065007月2、3日開(kāi)盤(pán)，至5日根本售罄，目前即將推出二批房源，價(jià)格在7500左右7駿和國(guó)際公館西區(qū)蝶湖旁、政府投入?yún)^(qū)域55813130000高層、小高層、商業(yè)揚(yáng)州真正的高端城市豪宅10000無(wú)預(yù)計(jì)8月底開(kāi)盤(pán)8桐園西區(qū)主城區(qū)、瘦西湖景區(qū)附近3888870000高層、小高層、商業(yè)高品質(zhì)舒適住宅社區(qū)12000無(wú)開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定，目前無(wú)信息主要開(kāi)發(fā)企業(yè)揚(yáng)州市場(chǎng)主要開(kāi)發(fā)企業(yè)以當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商為主，知名開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入較少。目前較受揚(yáng)州客戶(hù)認(rèn)可的開(kāi)發(fā)商是揚(yáng)州新能源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即虎豹郡王府、和美第、陽(yáng)光美第以及運(yùn)河一品等工程的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)幾個(gè)工程的實(shí)踐在客戶(hù)心目中建立起有實(shí)力、產(chǎn)品品質(zhì)較好的企業(yè)形象，同時(shí)與揚(yáng)州相關(guān)政府關(guān)系順利。以及帝景藍(lán)灣的開(kāi)發(fā)商揚(yáng)州恒通企業(yè)，通過(guò)揚(yáng)州文馨苑、金萊閣等工程的操作得到揚(yáng)州市民的認(rèn)可，進(jìn)而通過(guò)揚(yáng)州首個(gè)主打高科技、恒溫恒氧的工程帝景藍(lán)灣掀起了市場(chǎng)上一波追捧高科技住宅的風(fēng)潮，企業(yè)形象良好，政府關(guān)系融洽。此外，還有來(lái)自于周邊城市如上海、南京開(kāi)發(fā)商。來(lái)自新加坡的企業(yè)駿和地產(chǎn)通過(guò)駿和天城、駿和玲瓏灣的操作取得了較好的成績(jī)，目前后續(xù)工程駿和國(guó)際公館為高端高層工程，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。央企公司，除中建地產(chǎn)外，另有首開(kāi)集團(tuán)新進(jìn)揚(yáng)州，也處于政府和市場(chǎng)的磨合期。揚(yáng)州客戶(hù)對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可度較高，但需要一定時(shí)間以及推廣。在工程操作中要注意對(duì)于企業(yè)形象與工程形象的雙重打造。在與相關(guān)政府部門(mén)的關(guān)系維護(hù)上有一定困難，有一定地方保護(hù)主義情懷。企業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)作為運(yùn)河壹號(hào)公館工程的后續(xù)工程，企業(yè)希望在時(shí)間上能夠與運(yùn)河壹號(hào)公館工程的銷(xiāo)售時(shí)間銜接起來(lái)，因此有一定進(jìn)度需要，地塊需要在條件許可的情況下進(jìn)行盡快開(kāi)發(fā)。希望通過(guò)工程形象進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)形象，需要通過(guò)工程品質(zhì)的展示、工程高端定位的豎立以及全盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的操作進(jìn)行全面強(qiáng)化，在運(yùn)河壹號(hào)公館工程根底上，將企業(yè)“奉獻(xiàn)人文與自然的和諧空間〞的開(kāi)發(fā)理念傳達(dá)給揚(yáng)州市場(chǎng)。希望得到更大的經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)回現(xiàn)速度要求較低。

第三局部：工程概況宗地位置工程地塊位于揚(yáng)州市東局部區(qū)，隸屬?gòu)V陵區(qū)?！惨?jiàn)附圖3-1〕由于揚(yáng)州城市面積較小，工程地塊距離老城區(qū)〔市政府，東至二道河，西至泰州路，南至南通西路，北至鹽阜西路〕與核心風(fēng)景區(qū)瘦西湖景區(qū)約15分鐘車(chē)程，距離火車(chē)站與正在修建的機(jī)場(chǎng)約30分鐘車(chē)程。附圖3-1：宗地位置與主要地點(diǎn)區(qū)位示意圖根據(jù)揚(yáng)州市現(xiàn)行城市規(guī)劃，地塊所屬東局部區(qū)區(qū)域未來(lái)功能區(qū)劃以大規(guī)模住宅區(qū)域?yàn)橹?，以及與東南分區(qū)接壤處的倉(cāng)儲(chǔ)功能區(qū)，輔以分區(qū)所需行政辦公用地、商業(yè)金融用地等。屬于以居住為主要功能，輔以生活配套的功能區(qū)域規(guī)劃。未來(lái)將成為具有較濃厚生活氣氛、較高生活品質(zhì)的人口集中生活區(qū)域。目標(biāo)地塊毗鄰地塊規(guī)劃用途主要為二類(lèi)住宅用地，〔職業(yè)學(xué)校所屬〕科研教育用地、市政設(shè)施用地以及沿古運(yùn)河的城市綠地等。地塊屬于大片生活區(qū)域中占據(jù)優(yōu)勢(shì)自然資源——古運(yùn)河的住宅用地，未來(lái)工程優(yōu)勢(shì)較明顯，開(kāi)展前景看好。〔見(jiàn)附圖3-2〕附圖3-2：宗地位置所屬東局部區(qū)用地規(guī)劃示意圖宗地現(xiàn)狀地塊位于古運(yùn)河以南，施沙河以西，五臺(tái)山路以北，新民路以東。地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，無(wú)明顯坡度，周邊地勢(shì)整體呈平緩狀態(tài)。地塊由南向北分ABC三塊〔見(jiàn)附圖3-3〕，其中臨古運(yùn)河地塊C地塊用地性質(zhì)為G1公共綠地。地塊西南部主要為農(nóng)民自耕地，有個(gè)別水井以及水渠，有一處較明顯小水流。地塊內(nèi)部有高壓線，如通過(guò)高壓線入地和規(guī)劃設(shè)計(jì)方式綜合處理，對(duì)用地面積影響可忽略不計(jì)。地塊北部與大局部東部為玻璃廠及其他廠區(qū)，其余局部主要為農(nóng)民自耕地。內(nèi)部棚戶(hù)區(qū)較少，對(duì)拆遷與工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響有限。〔見(jiàn)附圖3-4〕地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物均為一至二層，樁基及地下結(jié)構(gòu)影響可忽略不計(jì)，地塊內(nèi)無(wú)受保護(hù)的歷史文物古跡。地塊目前現(xiàn)狀：有未拆遷物，為少量自建房與玻璃廠，掛牌出讓時(shí)會(huì)是凈地出讓。目前土地出讓方案停滯主要由于地塊內(nèi)部玻璃廠拆遷困難導(dǎo)致，據(jù)稱(chēng)該玻璃廠有局部外資，拆遷中與政府協(xié)商僵持不下。預(yù)計(jì)拆遷工作將持續(xù)一段時(shí)間，可能于明年二季度進(jìn)行出讓。附圖3-4：地塊內(nèi)部情況圖示工程周邊的社區(qū)配套交通狀況地塊周邊出行主要依靠公交車(chē)輛和自駕車(chē)，目前周邊出租車(chē)較少，但交通通達(dá)性良好。揚(yáng)州市暫無(wú)地鐵或輕軌規(guī)劃。附圖3-5：揚(yáng)州城市總體規(guī)劃道路局部教育：小學(xué)：解放橋小學(xué)、東關(guān)小學(xué)分校、新星小學(xué)、工人子弟小學(xué)；以上學(xué)校均非重點(diǎn)學(xué)校，除東關(guān)小學(xué)較好外，其他學(xué)校聲望很低。中學(xué)：揚(yáng)大附中分?！矅?guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué)〕、梅嶺中學(xué)〔非重點(diǎn)〕、弘揚(yáng)中學(xué)〔非重點(diǎn)〕、邗溝中學(xué)〔知名度很低〕；專(zhuān)業(yè)院校：市職教中心、技師學(xué)院、交通干部培訓(xùn)班、揚(yáng)州大學(xué)鹽阜路校區(qū)、工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院。揚(yáng)州大學(xué)全國(guó)排名第64位，其農(nóng)學(xué)院含國(guó)家級(jí)重點(diǎn)學(xué)科和省級(jí)重點(diǎn)學(xué)科。醫(yī)療：揚(yáng)州市第二人民醫(yī)院：二級(jí)甲等，以精神、神經(jīng)科為主體的市直腦專(zhuān)科醫(yī)院；揚(yáng)州慈濟(jì)醫(yī)院：綜合醫(yī)院，等級(jí)不詳；五臺(tái)山醫(yī)院：原江蘇省復(fù)員建設(shè)軍人精神病醫(yī)院；另有醫(yī)院門(mén)診部等。購(gòu)物：蘇果超市、東方超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。文化娛樂(lè)設(shè)施：東湖休閑中心、五臺(tái)大浴城等符合揚(yáng)州市民生活習(xí)慣的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。公園：五臺(tái)山廣場(chǎng)、竹西公園。銀行：交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郊區(qū)信用社等。郵局：太平路郵局。工程周邊環(huán)境工程地塊周邊人口密度中等，治安情況一般。由于當(dāng)前五臺(tái)山路通行貨車(chē)較多，空氣質(zhì)量較差，且有一定噪聲影響。地塊內(nèi)玻璃廠等對(duì)古運(yùn)河水質(zhì)有一定影響，預(yù)計(jì)在地塊出讓進(jìn)行拆遷后可以得到好轉(zhuǎn)。地塊東部施沙河處于未治理狀態(tài)，無(wú)法直接作為景觀優(yōu)勢(shì)促進(jìn)工程，需進(jìn)一步治理。地塊東面臨職教中心與小區(qū)古運(yùn)新苑，環(huán)境良好，建筑品質(zhì)較好。地塊北面隔古運(yùn)河與地塊西側(cè)均為工廠及棚戶(hù)區(qū)，多為自建建筑，品質(zhì)較差且環(huán)境較混亂，對(duì)工程形象有一定負(fù)面影響。地塊南面隔五臺(tái)山路為技師學(xué)校與周邊住宅區(qū)。除小區(qū)眾恒紫園外建筑年限均較老舊，但居住氣氛濃厚。受學(xué)生群團(tuán)體影響，江都路沿線有許多攤販，對(duì)環(huán)境及形象影響較差。〔見(jiàn)附圖3-6〕附圖3-6：地塊周邊情況圖示規(guī)劃控制要點(diǎn)地塊由南向北分為ABC三塊。總占地面積18.03公頃，其中C地塊為公共綠地，面積1.45公頃，那么實(shí)際可有開(kāi)發(fā)面積為16.58公頃?！惨?jiàn)附圖3-7〕地塊總建筑面積248580㎡，物業(yè)管理與社區(qū)活動(dòng)用房建筑面積為1243㎡，商業(yè)配套設(shè)施面積不超過(guò)4972㎡。其中A區(qū)商業(yè)宜集中布置在地塊西南角，且占地面積控制在12345㎡~16460㎡。A為二級(jí)住宅和商業(yè)用地，容積率1.6，B地塊為二級(jí)住宅用地，容積率1.4。A地塊建筑密度25%，B地塊建筑密度28%。A地塊建筑控高36<H<55m，為12層以上18層以下小高層產(chǎn)品；B地塊控高36m，即為12層以下產(chǎn)品，其中臨河局部布置6層以下產(chǎn)品。AB地塊的綠化率需保證35%以上，C地塊為公共綠地。其他要求：建筑形式為現(xiàn)代風(fēng)格，宜采用點(diǎn)式建筑，防止板式建筑，且面寬不宜超過(guò)30米。新民路、五臺(tái)山路及B地塊北側(cè)規(guī)劃道路不得建設(shè)商住樓，且不得設(shè)置小門(mén)面。新民路、五臺(tái)山路及B地塊北側(cè)規(guī)劃道路不設(shè)置封閉式圍墻，如需設(shè)置，應(yīng)采用透空式圍墻或綠籬分隔，且退讓距離為建筑后退道路紅線距離的1/2。對(duì)東側(cè)的教學(xué)樓進(jìn)行日照分析影響，并對(duì)容積率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。附圖3-7：地塊位置圖及簡(jiǎn)要規(guī)劃控制指標(biāo)

第四局部：地塊分析及價(jià)值點(diǎn)梳理地塊SWOT分析根據(jù)各方面情況，采用SWOT分析對(duì)工程地塊情況進(jìn)行詳細(xì)盤(pán)點(diǎn)。S〔strengths〕地塊離主城區(qū)直線距離較近，通達(dá)性良好。地塊中南部現(xiàn)為農(nóng)業(yè)耕地，北部為廠房區(qū)，有少量自建棚戶(hù)，拆遷壓力較小。地塊較平坦，土方工作量較小。工程占地面積18.03公頃，在本地屬于中等規(guī)模，開(kāi)發(fā)的機(jī)動(dòng)控制性較高。工程建筑產(chǎn)品為36m以下，容積率約1.5，產(chǎn)品線價(jià)值較高。C地塊為沿古運(yùn)河公共綠地，對(duì)工程品質(zhì)有極大提升。工程內(nèi)自有商業(yè)體量，對(duì)品質(zhì)與類(lèi)型的把握有較大主動(dòng)權(quán)。揚(yáng)州客戶(hù)品牌信賴(lài)心理較強(qiáng)，通過(guò)運(yùn)河壹號(hào)公館工程已初步建立起企業(yè)品牌，并預(yù)設(shè)一定心理價(jià)位，為后期工程實(shí)現(xiàn)建立根底。W〔weaknesses〕地塊內(nèi)部有一定自建棚戶(hù)，需要拆遷。地塊位于老城區(qū)外圍，心理距離較遠(yuǎn)，在揚(yáng)州市民心目中屬于“郊區(qū)〞，需要突破心理瓶壁。O〔opportunities〕北側(cè)古運(yùn)河與東側(cè)施沙河經(jīng)過(guò)治理后將成為優(yōu)越的稀缺自然資源，品質(zhì)將急劇上升，且具有不可復(fù)制性。南側(cè)為城市主干道——五臺(tái)山路，交通便捷。地塊東側(cè)和南側(cè)現(xiàn)為技術(shù)學(xué)校和新建住宅區(qū)，環(huán)境相對(duì)較好。屬于東區(qū)城市規(guī)劃主要開(kāi)展方向，政府投入力度大，區(qū)域前景看好。周邊生活配套較齊全，居住氣氛較濃厚。按照揚(yáng)州市現(xiàn)行規(guī)劃示意，地塊周邊將成為以住宅用地為主的生活區(qū)域，并有較客觀規(guī)模的配套商業(yè)與集中商業(yè)，未來(lái)生活氣氛與配套生活設(shè)施條件較好。版塊內(nèi)現(xiàn)有工程較少，對(duì)樹(shù)立工程標(biāo)桿限制較少。揚(yáng)州客戶(hù)渴望高端產(chǎn)品但對(duì)細(xì)節(jié)不熟悉，需要引導(dǎo)。通過(guò)系統(tǒng)有理有據(jù)的推廣，接受度較高。T〔threats〕北側(cè)古運(yùn)河與東側(cè)施沙河均未治理，水質(zhì)較差，對(duì)工程環(huán)境有一定負(fù)面影響。周邊工程較少，且實(shí)現(xiàn)價(jià)格一般，存在價(jià)格天花板。地塊西側(cè)較為雜亂，對(duì)工程與區(qū)域形象有不利影響。周邊商業(yè)配套設(shè)施較少，無(wú)大規(guī)模商業(yè)。周邊教育資源品質(zhì)較低，學(xué)生人流對(duì)周邊生活環(huán)境的影響有利有弊。生活配套層級(jí)較低，缺乏品質(zhì)支撐。周邊五臺(tái)山醫(yī)院為主治精神病醫(yī)療機(jī)構(gòu)，在局部揚(yáng)州市民心目中存在一定抗性。價(jià)值點(diǎn)梳理市場(chǎng)工程開(kāi)展特點(diǎn)描述揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于由初級(jí)階段向快速開(kāi)展期過(guò)渡時(shí)期，工程開(kāi)展與開(kāi)發(fā)操作表現(xiàn)出以下主要特點(diǎn)。市場(chǎng)現(xiàn)有工程大多以被動(dòng)迎合客戶(hù)需要與敏感點(diǎn)為主，主動(dòng)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行引導(dǎo)、傳達(dá)生活模式的較少。現(xiàn)有工程多主要依托自然資源與地段優(yōu)勢(shì)，多屬于中檔樓盤(pán)，產(chǎn)品發(fā)力樹(shù)立價(jià)值體系的工程較少，新有個(gè)別工程產(chǎn)品發(fā)力主打恒溫恒濕高科技住宅受到市場(chǎng)一定認(rèn)可。少有系統(tǒng)的將企業(yè)形象作為價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行梳理推廣的工程，客戶(hù)認(rèn)知人停留在見(jiàn)到建筑實(shí)物之后的心理感受。營(yíng)銷(xiāo)推廣手段較傳統(tǒng)單一，少有突破亮點(diǎn)。客戶(hù)較容易引導(dǎo)。工程定價(jià)較保守，仍停留在單純性?xún)r(jià)比的階段。對(duì)市場(chǎng)參考工程進(jìn)行快速跟隨，但少有自行樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿的工程。工程開(kāi)展戰(zhàn)略差異化超越競(jìng)爭(zhēng)，貫徹高端樓盤(pán)操作思路，超脫平庸大環(huán)境。揚(yáng)州市場(chǎng)除工程地段位置不同，及個(gè)別工程主打新概念外，多數(shù)工程處于千人一面的競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)。建議在運(yùn)河壹號(hào)公館工程根底上進(jìn)一步通過(guò)高端工程操作落實(shí)工程及企業(yè)形象，互相帶動(dòng)。主動(dòng)引導(dǎo)，傳遞生活方式。與市場(chǎng)上大多數(shù)工程單純?cè)谫u(mài)房子不同，將工程上升到傳達(dá)理念銷(xiāo)售生活方式，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行主動(dòng)的引導(dǎo)，從產(chǎn)品關(guān)注根底上開(kāi)展工程吸引力并進(jìn)一步升華為品牌信任度。全面樹(shù)立工程價(jià)值體系，細(xì)節(jié)發(fā)力突出產(chǎn)品。硬件方面包括園林規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)、工程質(zhì)量、材料科技、戶(hù)型設(shè)計(jì)等全方位，軟件方面包括物業(yè)效勞、社區(qū)維護(hù)、生活理念、空間組織、企業(yè)品牌價(jià)值等各方面，通過(guò)軟硬件結(jié)合樹(shù)立工程價(jià)值體系，綜合各方面優(yōu)勢(shì)具象高端定位。通過(guò)可見(jiàn)的細(xì)節(jié)點(diǎn)消除客戶(hù)疑慮，結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)推廣手段吸引市場(chǎng)追捧。營(yíng)銷(xiāo)發(fā)力，拔升工程價(jià)值，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。整合有效營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道，針對(duì)目標(biāo)客群有的放矢。通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策略組織達(dá)成工程價(jià)值的市場(chǎng)認(rèn)可，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

第五局部：工程定位市場(chǎng)定位把握區(qū)域價(jià)值與自然資源，支撐工程價(jià)值體系作為城市當(dāng)前主要開(kāi)展方向的東區(qū)版塊，與核心風(fēng)景區(qū)瘦西湖蜀崗板塊、當(dāng)前主要供給區(qū)域西區(qū)以及老城區(qū)成熟空間生活配套的區(qū)域價(jià)值均有所不同，主力看好未來(lái)開(kāi)展前景，切在政府的大力投入之下，預(yù)計(jì)可以在未來(lái)3-5年內(nèi)快速得到成效。地塊毗鄰古運(yùn)河與施沙河，具備天然資源優(yōu)勢(shì)，且在揚(yáng)州市政府對(duì)古運(yùn)河大力治理推進(jìn)下，將對(duì)工程價(jià)值起到極大地推動(dòng)作用。同時(shí)，工程位于東區(qū)中揚(yáng)州市民接受度較高的北向，上風(fēng)上水條件優(yōu)越。高端樓盤(pán)定位，一脈相承強(qiáng)化企業(yè)形象。有理念有實(shí)物的高端樓盤(pán)在揚(yáng)州市場(chǎng)屬于稀缺產(chǎn)品，且價(jià)格天花板薄弱適合重新建立，可以綜合各方面優(yōu)勢(shì)將工程形象脫出揚(yáng)州市場(chǎng)與一二線城市乃至全球沿運(yùn)河工程類(lèi)比，從而到達(dá)價(jià)格上的趨同。貫徹做精品樓盤(pán)的高端工程操作理念，通過(guò)運(yùn)河資源、區(qū)域前景與產(chǎn)品細(xì)節(jié)把握削弱目前客戶(hù)心理距離較偏遠(yuǎn)區(qū)域配套層級(jí)較低的不利影響，迅速贏得市場(chǎng)效果。在資源與產(chǎn)品類(lèi)型趨同的揚(yáng)州市場(chǎng)上，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶(hù)的高端生活舒適精致品味需求、進(jìn)行工程文化、理念的塑造及企業(yè)形象的打造將成為取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。同時(shí)考慮兼顧運(yùn)河壹號(hào)公館工程形象與定位，一脈相承精益求精，可以在運(yùn)河壹號(hào)公館工程根底上對(duì)產(chǎn)品等各方面進(jìn)行深化。都市宜居理念，成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者整合工程以住宅為主，兼具商業(yè)的物業(yè)類(lèi)型，自身打造較高品質(zhì)生活配套與周邊配套互相促進(jìn)，彌補(bǔ)周邊配套層級(jí)較低的缺陷。利用工程與城市中心區(qū)交通便利直線距離較短的優(yōu)勢(shì)打造時(shí)