建彼工程法律制度

案例匯嫦

使用說明:

本課程采用案例教學(xué)法。每個案例均與相對應(yīng)章節(jié)內(nèi)容相符，上課之前請同學(xué)

閱讀并分析案例，針對資料后面提出的焦點(diǎn)問題和相關(guān)問題，獨(dú)立或采取協(xié)作的方

式去搜集并閱讀相關(guān)資料、法律法規(guī)，嘗試自己去提出問題、解決問題，以提高自

我學(xué)習(xí)能力。之后案例將由教師引導(dǎo)在課堂上進(jìn)行案例分析，以引導(dǎo)同學(xué)建立問題

框架、分析問題，最終通曉問題背后的法律知識。

凡標(biāo)明課后案例的案例，為同學(xué)課后鞏固案例。

要求：

請您務(wù)必在課前拿出1小時的時間閱讀，思考問題并嘗試解決問題。

參考書籍

1.《經(jīng)濟(jì)法》；

2.《民法典總則編》；

3.《民法典物權(quán)編》；

4.《民法典合同編》；

5.《招標(biāo)與投標(biāo)法》

6.《建筑法》

7.《房地產(chǎn)基本制度與政策》中國房地產(chǎn)估價師教材；

8.《房地產(chǎn)管理法》，李延榮，中國人民大學(xué)出版社。

案例2.1劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合法定條件

適用章節(jié)第章：《建設(shè)用地制度與政策》

海南尚億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴中共海南省委黨校合作開發(fā)糾紛案

案例簡介

判號書字號

一審判決書：海南瓊山市中級人民法院（2002）海南民初字第3號

二審判決書：海南省高級人民法院（2002）瓊民一終字第21號

案由概述：

1993年10月30日，尚億公司與海南黨校簽訂合同，約定：雙方共同開發(fā)建

設(shè)位于海南黨校東門口、用地面積為3853平方米的江城子大廈。甲方（海南黨校）

負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，乙方（尚億公司）負(fù)責(zé)建設(shè)所需的全部資金。瓊山市人民政府

于1996年7月25日給海南黨校核發(fā)整個校園的國有土地使用證，載明土地面積

77954.07平方米，用途為教育用地。海南黨校用于合作的國有土地，至今未取得

上級主管部門批準(zhǔn)，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、教育專項用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地手續(xù)、

合作項目土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。為此海南尚億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴至法院。

一審案件事實(shí)及證據(jù)

海南尚億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中共海南省委黨校于1993年1（）月3（）日、1994

年7月18日先后簽訂了《合作開發(fā)經(jīng)營合同》（以下簡稱合作合同）、《關(guān)于江

城子大廈〈合作開發(fā)經(jīng)營合同〉的補(bǔ)充協(xié)議》（以下簡稱補(bǔ)充協(xié)議）。約定：雙方

共同開發(fā)建設(shè)位于海南黨校東門口、用地面積為3853平方米的江城子大廈。甲方

（海南黨校）負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，乙方（尚億公司）負(fù)責(zé)建設(shè)所需的全部資金；土

地使用權(quán)70年；乙方擁有大廈的使用權(quán)與銷售權(quán)；乙方分四次付給甲方稅后利潤

人民幣1000萬元；乙方應(yīng)補(bǔ)償甲方進(jìn)行立項、勘察設(shè)計、規(guī)劃報建、部分房屋拆

遷、三通一平等前期發(fā)生的費(fèi)用340萬元；甲方負(fù)責(zé)解除其與第三方的合作關(guān)系。

合同簽訂后，尚億公司依約分三次向海南黨校指定的江城子大廈籌建處賬戶匯

入人民幣550萬元。瓊山市人民政府于1996年7月25日頒發(fā)給海南黨校的瓊山國

用（府城）字第06906號國有土地使用證載明，海南黨校國有土地使用面枳有

77954.07平方米，土地用途為教育用地。原瓊山縣計委于1993年4月24日批復(fù)

海南黨校，同意江城子大廈的立項申請。該項H立項后，海南黨校進(jìn)行一些前期準(zhǔn)

備工作。海南黨校用于合作的國有土地，仍未取得上級主管部門的批準(zhǔn)，也未依法

中辦教育專項用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地手續(xù)，未辦理其與尚億公司合作的項目、土地使用

權(quán)變更登記手續(xù)，未取得江城子大廈建設(shè)許可證。

海南黨校在與尚億公司訂約之前，為籌建江城子大廈進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，先后

支付下列費(fèi)用：報建審批費(fèi)4800元、高層消防安全管理費(fèi)29000元、設(shè)計費(fèi)822700

元、勘察費(fèi)163337.41元、專用工具費(fèi)9728.05元、工程管理費(fèi)274323.42元，合

計1303888.88元。此外，因?qū)W員一號樓拆除，造成承包合同5年的預(yù)期收入損失

1195900元；學(xué)員二號樓擴(kuò)建工程水電安裝電話總機(jī)遷移等費(fèi)用1106278.65元；

補(bǔ)償退出合作的每南邦業(yè)房地產(chǎn)有限公司100萬元。

一審法院判決

一審法院認(rèn)為，海南黨校是事業(yè)單位，不具備進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的主體

資格，其提供用于合作開發(fā)房地產(chǎn)的國有劃撥土地，未履行上級主管部門審批、合

作項目登記、土地使用權(quán)變更登記、領(lǐng)取建設(shè)許可證等?系列法定手續(xù)，故雙方簽

訂的合作合同，補(bǔ)充協(xié)議，從形式要件到實(shí)質(zhì)要件，均違反國家相關(guān)法律、政策的

規(guī)定。同時，雙方簽訂的合作合同，補(bǔ)充協(xié)議，約定海南黨校提供土地，不參與共

同經(jīng)營，不承擔(dān)任何風(fēng)險；尚億公司負(fù)責(zé)項目建設(shè)的全部資金，并在大廈開業(yè)之前

付給海南黨校利潤1000萬元。由此可見，雙方的行為名為合作，實(shí)為非法轉(zhuǎn)讓國

有土地使用權(quán)。合作合同、補(bǔ)充協(xié)議盡管是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但違反了從

事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)遵守的一系列法律、規(guī)章、政策，顯屬無效合同。雙方在訂約

過程中，主觀上均有過錯，各自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。一方當(dāng)事人依無效合同取

得另一方當(dāng)事人的財務(wù)，應(yīng)予返還。尚億公司依約已支付給海南黨校550萬元，海

南黨校應(yīng)予返還，并支付占用該款期間50%的法定利息。海南黨校提出反訴要求

判令賠償其損失，沒有法律依據(jù)，其反訴不能成立，不予支持。據(jù)此，做出判決:

一、被告中共海南省委黨校應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起十五FI內(nèi)返還給原

告海南尚億房地年開發(fā)有限公司人民幣本金550萬元及該款的50%的利息損失。

利息從付款之日起（其中4000萬元從1993年11月11日起，50萬元從1994年5

月24FI起，100萬元從1994年8月30日起）按中國人民銀行一年期流動資金貸

款利率計算至付款之口止；逾期履行，則按《民事訴訟法》第232條的規(guī)定辦理。

（被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付

遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)

的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。）

二、駁回本訴被告、反訴原告中共海南省委黨校的訴訟請求。

二審訴辯觀點(diǎn)

一審判決作出后，海南黨校不服原判，提起上訴：原判認(rèn)定合作合同及補(bǔ)充辦

議是“名為合作，實(shí)為非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為”，屬無效合同，這是完全

錯誤的。前述合同及協(xié)議是在雙方自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是符合法律規(guī)定的有效合

同。該合同是雙方合作開發(fā)江城子大廈的一種經(jīng)濟(jì)活動，不涉及土地轉(zhuǎn)讓、出租和

抵押的問題，不存在國有劃撥土地使用權(quán)變更的問題。在合同履行過程中，青億公

司因投資心態(tài)發(fā)生變化，故意違約，造成合同無法繼續(xù)履行。尚億公司應(yīng)承擔(dān)本案

的全部過錯責(zé)任。原判認(rèn)定雙方均有過錯?，各自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，但判決上

訴人單方返還本金并承擔(dān)50舟利息損失，而對上訴人因恪守信用、履行合同而蒙受

的巨大經(jīng)濟(jì)損失視而不見。江城子大廈項目前期立項等工作報批手續(xù)齊全，已具備

施工條件，不存在被上訴人提出的所謂手續(xù)不全、沒有土地證等造成該項目一拖再

拖的問題。原判顯失公平，請求依法改判。

尚億公司答辯稱：一審認(rèn)定尚億公司與海南黨校雙方簽訂的合作合同及補(bǔ)充協(xié)

議是“名為合作，實(shí)為非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為”，屬無效合同，并判決海

南省委黨校償還每南尚億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人民幣本金550萬元及利息，事實(shí)清

楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律正確，請求二審予以維持。理由是：合作合同

即補(bǔ)充I辦議的主要內(nèi)容是，海南黨校提供3853平方米土地，尚億公司提供資金共

同開發(fā)建設(shè)江城子大屋，海南黨校應(yīng)得固定利潤1000萬元等。合同簽訂后，尚億

公司依約按海南黨校指定的賬戶匯入人民幣550萬元。尚億公司多次致函、傳真要

求海南黨校將江城子大廈用地性質(zhì)變更為商業(yè)用地，辦理雙方合建項目土地使用權(quán)

變更登記手續(xù)及項目建設(shè)許可證。海南黨校一直未能辦妥。根據(jù)最高人民法院《關(guān)

于審理房地產(chǎn)管理法實(shí)施前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》、《民法通則》

規(guī)定，本案合同、協(xié)議均無效，故海南黨校收取尚億公司的550萬元應(yīng)予返還，并

支付利息。海南黨校主張合作合同及補(bǔ)充協(xié)議有效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。海南黨

校主張在雙方簽訂合同、補(bǔ)充協(xié)議前后遭受經(jīng)濟(jì)損失622.3萬元，與尚億公司無關(guān),

拒絕接受。

二審法院判決

海南省高級人民法院認(rèn)為：海南黨校與尚億公司簽訂的合作合同，實(shí)際上是一

份直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（包括建設(shè)項目）的合同，應(yīng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。由

于該合同違反J'《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條和《劃撥土

地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條、6條和第32條的規(guī)定，在訴訟期間又不能補(bǔ)辦

有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)和土地出讓手續(xù)，因此應(yīng)認(rèn)定無效。本案雙方當(dāng)事人對于合同無效均

有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原審判決海南黨校返還尚億公司550萬元是正確

的。但是原判未對黨校因合作合同無效造成的損失作出認(rèn)定，并判決尚億公司承擔(dān)

相應(yīng)的賠償責(zé)任，對此應(yīng)予糾正。依照民事訴訟法第153條第一款第（三）項的規(guī)

定，判決如下：

一、維持海南中級人民法院（2002）海南民初字第3號民事判決第一項；

二、撤銷海南中級人民法院（2002）海南民初字第3號民事判決第二項；

三、海南尚億公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)賠償中共海南省委黨校損失

522539.35元（該款從中共海南省委黨校應(yīng)當(dāng)返還海南尚億公司的第一筆400萬元本金

中扣除）。

四.駁回中共海南省委黨校的其他上訴請求。

本案焦點(diǎn)和相關(guān)法律問題：

1.我國現(xiàn)行的土地制度？土地使用權(quán)制度？

2.劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)及各自的轉(zhuǎn)讓條件？

3.土地使用權(quán)的用途和年限？

4.無效合同的條件？無效合同的法律后果？

5.本案法院為什么判決雙方的合作合同無效，即無效的理由是什么？

6.為什么判海南黨校償還所占用款項50%的利息？體現(xiàn)什么原則？

7.什么是反訴？本案中在什么情況下用到了“反訴”一詞？

案例3.1拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中的無權(quán)代理

適用章節(jié)第章房屋拆遷管理制度

陳麗麗訴北京海潤房地產(chǎn)有限公司、北京順城拆遷服務(wù)有限公司、

陳杰財產(chǎn)所有權(quán)糾紛案

案例簡介：

判決書字號

一審判決書：北京市海淀區(qū)人民法院（2003、）海民初字第13381號

案由概述

2003年3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤房地產(chǎn)有限公司（以

下簡稱海潤房地產(chǎn)公司）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并領(lǐng)取全部房屋拆遷款。陳麗麗與

陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況卜.與海潤房地

產(chǎn)公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，為此訴至法院。

原告訴稱

陳麗麗訴稱：海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我

父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。該房屋由陳杰個人經(jīng)營飯館，但產(chǎn)權(quán)屬于我

與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，與

陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰?，F(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤房地

產(chǎn)公司簽訂的合同無效，三被告支付我拆遷款312500元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟

費(fèi)。

被告辯稱

海潤房地產(chǎn)公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實(shí)際并不在此

居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并

經(jīng)營飯館。陳杰以被拆遷人委托代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確

系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù)。另外，順城拆遷公司系接受我公司

的委托對法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實(shí)施，故

其不應(yīng)成為本案的被告?，F(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是

陳杰必須將拆遷款先返還我公司。

順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤房地產(chǎn)公司的委托對法華寺地區(qū)進(jìn)行

拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。另外,

拆遷時我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯(lián)系，現(xiàn)我公司不同

意陳麗麗的訴訟請求。

陳杰辯稱：被拆遷的房屋系我父母購買并由我擴(kuò)建而成，故擴(kuò)建部分的產(chǎn)權(quán)

應(yīng)歸我所有，且我?直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館，陳麗麗已明確表示放棄

對被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請求。

一審案件事實(shí)及證據(jù)

經(jīng)審理查明：2003年3月16號，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤

房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷

人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)

議時陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷

款1250000元全部領(lǐng)取，上述款項中含電器移機(jī)費(fèi)925元、搬家費(fèi)1859元、停產(chǎn)

停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)139425元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個人在被

拆遷房屋中經(jīng)營飯館，海潤房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公司在對法華寺地區(qū)拆遷行

為，均是接受海潤房地產(chǎn)公司委托所實(shí)施。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，北京

市住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款領(lǐng)款憑證在案佐證。

一審法院判決：

法院認(rèn)為，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人的

名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)對被代理人不產(chǎn)生效力。陳杰沒有陳麗麗授

權(quán)委托的情況下，而以被代理人名義與海潤房地產(chǎn)公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，且事

后并未得到陳麗麗的追認(rèn)，故法院認(rèn)定該協(xié)議屬于部分無效的協(xié)議，協(xié)議中涉及

陳杰個人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無效。

陳麗麗作為拆遷協(xié)議中所確定的被拆遷人，有權(quán)利獲得位于北京市海淀區(qū)法

華寺28號院的房屋被拆遷后的拆遷款。海潤房地產(chǎn)公司作為負(fù)責(zé)法華寺地區(qū)拆遷

的單位，有義務(wù)按國家有關(guān)拆遷條例和政策的規(guī)定向其支付拆遷款。現(xiàn)海潤房地

產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷

款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共同的過失，客觀上損害了陳麗麗的合

法權(quán)益，已構(gòu)成了共同侵權(quán)。

陳麗麗要求海潤房地產(chǎn)公司、陳杰給付其應(yīng)得拆遷款，理由正當(dāng)，法院予以

支持。至于拆遷款的具體數(shù)額，法院將依拆遷協(xié)議中所確定的數(shù)額予以判定。因

陳明、陳雅麗、陳麗麗三人許可陳杰個人在被拆遷房屋中經(jīng)營飯館，故拆遷款中

的電器移機(jī)費(fèi)、搬家費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)歸陳杰所有，陳麗麗要求分割該

部分款項，法院不予支持。

陳杰所述陳麗麗已放棄繼承權(quán)的答辯意見，與本案并非同?法律關(guān)系，其可

另案予以解決。另，海潤房地產(chǎn)公司己認(rèn)可順城拆遷公司的拆遷行為是接受其委

托所為。順城拆遷公司在此次拆遷中的行為均是代表海潤房地產(chǎn)公司所實(shí)施，故

陳麗麗要求順城拆遷公司亦承擔(dān)連帶責(zé)任，法院不予支持。

據(jù)此，依據(jù)《民法通則》第58條第一款第（五）項、第二款，第117條第一

款，第130條，判決如下：

一、陳杰與北京海潤房地產(chǎn)有限公司所簽北京市住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議中，

涉及陳麗麗的部分無效；

二、陳杰、北京海潤房地產(chǎn)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣276948元，判

決生效后七日內(nèi)履行。

本案焦點(diǎn)與相關(guān)法律問題

1.拆遷管理條例調(diào)整的范圍？

2.拆遷人和被拆遷人分別是什么人？

3.什么是拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議？

4.共有？陳麗麗與陳杰的共有屬于何種共有？

5.代理？陳杰簽訂協(xié)議的屬于沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)還是代理權(quán)終止后？

6.法院為什么認(rèn)定陳杰與法院簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議部分有效，部分無效？

7.什么是共同侵權(quán)和連帶責(zé)任？

案例3.2拆遷安置房的優(yōu)先購買權(quán)糾紛

2004年4月，何先生向某房產(chǎn)商購買了位于本市寶山區(qū)的一套商品房，簽訂了《預(yù)售合

同》，并支付了全額購房款。不料，發(fā)生在兩周前的一件事，卻讓何先生驚出一身冷汗。

原來，當(dāng)何先生攜妻兒去看這套未來的新家，準(zhǔn)備商討如何裝修時，卻意外邂逅了張先

生一家。經(jīng)了解，張先生是本市某正在拆遷、改造的舊區(qū)的居民，房產(chǎn)商取得了該舊區(qū)

地塊的使用權(quán)，并準(zhǔn)備建造新的商品房，為安置被拆遷的張先牛.一家，于2004年3月

中旬同張先生簽訂了《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，該協(xié)議約定的正是以何先生購買的這套商

品房作為拆遷安置房，作為對張先生一家的補(bǔ)償。至比，同一套房屋卻出現(xiàn)了兩個權(quán)利

人，“一屋二主，如何是好？”。次日，何先生與張先生一起前往房產(chǎn)商處質(zhì)詢此事，

房產(chǎn)商的工作人員卻閃爍其辭，無法給出明確的說法。何、張二人與房產(chǎn)商發(fā)生了激烈

的口角，紛紛表示要狀告房產(chǎn)商，請求法院確認(rèn)權(quán)利，并追索賠償。

相關(guān)焦點(diǎn)和法律問題：

1.《預(yù)售合同》與《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的效力究竟孰高孰低？這套房屋

的產(chǎn)權(quán)究竟屬于誰？

2.何、張二人可否向房產(chǎn)商索賠？

第五章案例5.1建設(shè)工程施工合同中承包方的延期竣工責(zé)任

適用章節(jié)：規(guī)劃設(shè)計和工程管理制度

北京市第二建筑工程有限責(zé)任公司與北京龍潤匯置通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

建設(shè)工程施工合同糾紛仲裁案

適用章節(jié)第四章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策

案例簡介

判決書字號

北京仲裁委員會裁決書（2003）京仲裁字第0409號

案由概述

北京市第二建筑工程有限責(zé)任公司（以卜簡稱北京二建）與北京龍潤匯置通房

地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱北京龍潤匯置通公司）經(jīng)招投標(biāo)程序，中標(biāo)后于1998

年3月9日簽訂了《北京市建設(shè)工程施工合同》（以下簡稱本案合同）。工程于

1998年3月15日開工，1998年12月20日完成主體結(jié)構(gòu)施工，于2001年9月全

部完成。北京二建認(rèn)為本案工程已完工，項目已具備竣工驗收條件，但由于北京龍

潤匯置通公司直接分包的項目如消防.、電梯、弱電、環(huán)保等因資金問題未能驗收,

致使木案工程至今不能進(jìn)行竣工備案，由于北京龍潤匯置通公司違反木案合同有關(guān)

驗收和工程結(jié)算的約定，至今未對工程組織驗收，也未與北京二建辦理結(jié)算手續(xù),

已給北京二建造成嚴(yán)重?fù)p失，為此，北京二建依據(jù)雙方簽訂的合同及相關(guān)的法律規(guī)

定向北京市仲裁委員會提起仲裁申請。

申請人申請

申請人北京二建稱：鑒于北京龍潤匯置通公司違反本案合同有關(guān)驗收和工程結(jié)

算的約定，至今未對工程組織驗收，也未與北京二建辦理竣工結(jié)算手續(xù)，已給北京

二建造成嚴(yán)重?fù)p失。為此，北京二建依據(jù)雙方簽訂的合同及相關(guān)的法律規(guī)定向北京

市仲裁委員會提起仲裁申請，其仲裁請求如下：⑴裁定北京龍潤匯置通公司向北京

二建支付工程款及索賠費(fèi)28751352；⑵裁定北京龍澗匯置通公司向北京二建支付

逾期付款利息888800.71元；⑶裁定北京龍潤匯置通公司承擔(dān)本案仲裁費(fèi)。

被申請人答辯

被申請人北京龍潤匯置通公司在其仲裁答辯狀中稱：（1）北京二建要求北京龍潤

匯置通公司支付工程款及賠償費(fèi)沒有事實(shí)依據(jù)，也沒有相應(yīng)的證據(jù)支持；⑵本案工

程沒有如期竣工和進(jìn)行竣工結(jié)算以及進(jìn)行竣工冬案的責(zé)任完全在北京二建;⑶北京

二建不能如期竣工和進(jìn)行工程竣工驗收導(dǎo)致北京龍潤匯置通公司喪失重大商機(jī)，使

北京龍潤匯置通公司蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失；⑷”內(nèi)外裝修項目”不屬于本案合同約定

的承包范圍，因此不屬于仲裁事項。

申請人反駁

針對北京龍潤匯置通公司在其答辯書中所作的抗辯，北京二建反駁如下：

I.關(guān)于北京龍潤匯置通公司欠付北京二建工程款問題。北京匯置通公司與北京

龍潤匯置通公司是兩個不同的法人企業(yè)。北京龍潤匯置通公司尚欠北京二建的工程

款及索賠費(fèi)數(shù)額為28751352元。

2.關(guān)于工程竣工驗收備案以及竣工結(jié)算問題。工程不能如期竣工是由于北京

龍潤匯置通公司資金不到位，延期支付工程款造成材料無法訂購,商品稅無法使用，

以及設(shè)計變更、延期提供供材等問題，導(dǎo)致施工無法正常進(jìn)行。本案工程全部完成

后，北京市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行全面檢查，并提出問題：北京二建對提出的

問題已整改，木案工程已具備竣工驗收條件。雙方簽署了五份結(jié)算書，北京二建乂

于2002年2月22日送達(dá)北京龍潤匯置通公司造價結(jié)算的工程結(jié)算書，但北京龍潤

匯置通公司遲遲不予確認(rèn)至今。

3.關(guān)于內(nèi)外裝修的問題。北京龍潤匯置通公司提出內(nèi)外裝修不屬于仲裁事項的

主張，其理由缺乏事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)，不能成立。

4.關(guān)于工程未驗收造成損失問題。從竣工到現(xiàn)在北京龍潤匯置通公司一直占據(jù)

本案工程建筑物12層樓進(jìn)行正常辦公，北京龍潤匯置通公司所出示的其自行計算

的損失，缺乏科學(xué)依據(jù)，無法成立。

案情

北京二建與北京龍潤匯置通公司經(jīng)招投標(biāo)程序，中標(biāo)后于1998年3月9日簽

訂了《北京市建設(shè)工程施工合同》。本案合同約定：承包范圍為“土建水電”，承

包方式為“中標(biāo)價（含包干系數(shù)）加政策性調(diào)整”；工程性質(zhì)為“合資”；開工日

期為1998年3月15日，竣工日期為2000年3月20日；合同價款為42711501元。

本案工程于1998年3月15日開工，1998年12月20口完成主體結(jié)構(gòu)施工，該主

體結(jié)構(gòu)工程于1999年1月20日經(jīng)北京二建、北京龍潤匯置通公司、設(shè)計單位驗收，

并于1999年2月3日經(jīng)北京市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督總站核驗檢查，其質(zhì)量等級定位

優(yōu)良。本案工程于2001年9月全部完成。2001年11月北京市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督

總站對已完成工程進(jìn)行了全面檢查。

鑒于雙方當(dāng)事人對本案工程結(jié)算無法達(dá)成一致的意見，以及雙方當(dāng)事人同意委

托有資質(zhì)的鑒定部門進(jìn)行鑒定，因此本案仲裁庭于2003年2月20日委托北京恒樂

工程咨詢有限公司（以卜簡稱鑒定單位）對本案工程造價結(jié)算進(jìn)行鑒定。鑒定單位

于2003年3月15日作出《匯置通綜合樓工程造價鑒定報告書》（以下簡稱鑒定報

告）及《關(guān)于匯置通綜合樓工程索賠參考費(fèi)用的建議》，隨后送達(dá)北京仲裁委員會。

北京二建和北京龍潤匯置通公司對鑒定單位的鑒定報告提出異議，鑒定單位于

2003年5月8日作出《匯置通綜合樓工程復(fù)議意見回復(fù)報告》（以下簡稱復(fù)議報

告）。在2003年6月24日的開庭審理中，鑒定單位出庭接受雙方當(dāng)事人的質(zhì)詢；

雙方當(dāng)事人對鑒定報告和復(fù)議報告各自陳述意見，并對鑒定人進(jìn)行了質(zhì)詢；鑒定人

對雙方當(dāng)事人的發(fā)問和質(zhì)詢作了應(yīng)答。

仲裁裁決

仲裁庭認(rèn)為，本案涉及的是建設(shè)工程施工合同糾紛，糾紛的內(nèi)容主要是給付拖

欠的施工工程款。雙方產(chǎn)生糾紛的主要爭議點(diǎn)在于本案工程造價結(jié)算數(shù)額。

第一，關(guān)于裁定裁定北京龍澗匯置通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向北京第二建筑工程

有限公司支付工程款及索賠費(fèi)。北京二建要求北京龍潤匯置通公司向其支付工程款

及索賠費(fèi)28751352元。仲裁庭認(rèn)為北京龍潤匯置通公司應(yīng)向北京二建支付的工程

款及索賠費(fèi)是63434886（含索賠費(fèi)）-2627000元=37164886元（含索賠費(fèi)），但由

于北京一建的仲裁請求是28751352元，故仲裁庭支持其請求，即北京龍潤匯置通

公司應(yīng)向北京二建支付的工程款及索賠費(fèi)共計28751352元，37164886元與

28751352元之間的差額由雙方當(dāng)事人另案解決，本案不予考慮。

第二，關(guān)于裁定北京龍潤匯置通公司向北京二建支付逾期付款利息。北京二建

要求北京龍潤匯置通公司支付逾期利息888800.71元。北京二建此要求的依據(jù)是：

本案合同第28.4條的約定：北京二建于2002年2月22日向北京龍澗匯置通公司

提交了《工程結(jié)算書》，但北京龍潤匯置通公司至今未給予答復(fù)；依照中國人民銀

行流動資金貸款利率5.85%（年）進(jìn)行計算。計息日期從2002年3月25日至2002

年10月25口，結(jié)果總計888800.71元。但仲裁庭經(jīng)調(diào)查依照合同的約定，北京龍

潤匯置通應(yīng)在2002年7月13日前辦理結(jié)算，但其一直沒有答復(fù)，也沒有辦理結(jié)算。

故仲裁庭支持北京二建此項請求，但利息計算從2002年7月14日至2002年10

月25日，計息基數(shù)是28751352元，共計479241.71元。

第三，關(guān)于裁定北京龍潤匯置通公司承擔(dān)不案仲裁費(fèi)。仲裁庭認(rèn)定北京龍潤匯

置通公司應(yīng)承擔(dān)本案全部仲裁費(fèi)。

基于上述案由與理由，裁決如下：

一、北京龍潤匯置通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向北京第二建筑工程有限公司支付工

程款及索賠費(fèi)共計28751352元。

二、北京龍潤匯置通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付北京第二建筑工程有限公司逾期

付款利息479241.71元。

三、北京龍潤匯置通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向北京第二建筑工程有限公司支付鑒定費(fèi)

45000元。

四、本案仲裁費(fèi)19570.46元，全部由北京龍潤匯置通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

本案焦點(diǎn)

1.建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容

2.本案糾紛的性質(zhì)是什么？

3.階段性結(jié)算書是否有效？

4.仲裁和訴訟的區(qū)別？

5.延期竣工到底是誰的責(zé)任？

6.什么是建筑工程糾紛中的索賠與反索賠？

第六章房地產(chǎn)交易

第一單元房地產(chǎn)交易

案例6.1.1認(rèn)購書具備一定的條件可以認(rèn)定為商品房買賣合同

適用章節(jié)房地產(chǎn)交易之商品房認(rèn)購書

案例簡介：

判決書字號

一審判決書：北京市豐臺區(qū)人民法院（2003）豐民初字第06507號

二審判決書：北京市第二中級人民法院（2003）二中民終字第08347號

案由概述

2001年，楊正文與北京鼎恒房地產(chǎn)有限公司（簡稱鼎恒公司）簽訂認(rèn)購書，

約定購買麗貴新星項目房屋一套，并付清全部購房款。其后鼎恒公司未與楊正文

換簽商品房預(yù)售合同，也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院。

原告訴稱

2001年11月3日，我與北京鼎恒房地產(chǎn)有限公司簽訂認(rèn)購書，約定我購買

鼎恒公司開發(fā)的麗責(zé)新星一層23號房屋，單價8500元每建筑平方米，總價款

245735元。我應(yīng)在2001年11月5日付清全部購房款，鼎恒公司應(yīng)在2001年12

月31日前換簽正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001

年11月6日付清全部購房款，但鼎恒公司沒有與我換簽商品房預(yù)售契約，亦未

交付房屋。故請求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購書有效，并判令鼎恒公司條件具備時與我

簽訂正式的商品房買賣合同，適時交付房屋，自2002年11月1日起按已付購房

款的日萬分之三支付違約金。

被告辯稱

鼎恒公司辯稱：認(rèn)購書具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且我公司收取楊正

文購房款，故認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。由于我公司至今沒有取得商品房

預(yù)售許可證明，故認(rèn)購書應(yīng)為無效。不同意楊正文的訴訟請求，同意返還楊正文

已付購房款并給付相應(yīng)利息。

一審案件事實(shí)及證據(jù)

2001年11月3日，鼎恒公司與楊正文簽訂認(rèn)購書。約定：鼎恒公司將其開

發(fā)建設(shè)的豐臺區(qū)豐北路甲45號的麗澤新星一層23號房屋出賣給楊正文，該房屋

建筑面枳28.91平方米，單價8500元每建筑平米，房價款總計245735元。雙方

約定，楊正文簽訂認(rèn)購書時支付定金10000元，其余房款于2001年11月5口付

清、鼎恒公司于2001年12月31日前與楊正文換簽正式房屋買賣合同，于2002

年10月31日前交付房屋。該認(rèn)購書同時附有該房及共用部位裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。

認(rèn)購書簽訂后，楊正文于2(X)1年II月6日向鼎恒公司交付全部購房款。但鼎恒

公司沒有適時與楊正文換簽商品房合同，亦未交付房屋。

另查，鼎恒公司開發(fā)建設(shè)的位于豐臺區(qū)豐北路甲45號的麗澤新星項目名稱

已變更為鼎恒新星，鼎恒新星5?19層已取得商品房預(yù)售許可證，但.1?4層至

今未取得商品房預(yù)售許可證。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，認(rèn)購書、購房款收

據(jù)、商品房預(yù)售許可證明等書證在案佐證。

一審法院判決

原審法院經(jīng)審查確認(rèn)：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售

管理辦法》規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購

房款，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中雙方所簽認(rèn)購書約定了買賣雙方

的基本情況、房屋的位置和面積、房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款

時間、房屋交付時間、該房及共用部位的裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，故應(yīng)認(rèn)定為認(rèn)購書具

備《商品房銷售管理辦法》第卜六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，同時鼎

恒公司已按照認(rèn)購書收取楊正文購房款，故可認(rèn)定雙方所簽認(rèn)購書為商品房買賣

合同。因鼎恒公司至今沒有取得鼎恒新星1-4層的預(yù)售許可證明，故鼎恒公司

與楊正文簽訂的商品房買賣合同無效，鼎恒公司應(yīng)當(dāng)返還楊正文已繳納的購房

款，并應(yīng)自2001年11月6FI起按中國人民銀行同期對單位貸款利率給付楊正文

該款利息。楊正文要求確認(rèn)認(rèn)購書有效、繼續(xù)履行認(rèn)購書并要求鼎恒公司給付違

約金的訴訟請求，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。

2003年8月5日判決

一、駁回楊正文的確認(rèn)認(rèn)購書有效、繼續(xù)履行認(rèn)購書并要求鼎恒公司給付違

約金訴訟請求；

二、被告北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)返還原告楊

正文購房款，并自2001年II月6日起按中國人民銀行同期對單位貸款利率給付

楊正文該款利息。

一審判決后，楊正文不服，上訴至北京市第二中級人民法院。鼎恒公司同意

原判。

二審法院判決

駁回上訴，維持原判。

本案焦點(diǎn)

I.商品房認(rèn)購書，簽訂認(rèn)購書的目的？認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括哪些？

2.在何種情況下商品房認(rèn)購書可認(rèn)定為商品房買賣合同？

3.本案中認(rèn)定認(rèn)購書是商品房買賣合同，最終為什么楊正文又?jǐn)≡V。法院

的判決依據(jù)是什么？

4.消費(fèi)者買期房應(yīng)注意什么問題？

5.商品房認(rèn)購書與商品房預(yù)售、現(xiàn)售合同的聯(lián)系與區(qū)別？

案例G.1.2“訂金”與“定金”-宇值萬金

適用第六章房地產(chǎn)交易之認(rèn)購書

本站剛剛處理完?起關(guān)于購房定金的糾紛，其全部過程很耐人尋味，現(xiàn)公布于

眾請大家發(fā)表看法。

北京市的一位女士交了兩萬元購房定金，與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購合同，可最后不

但沒有買到自己定的房子，而且己經(jīng)交納的兩萬元定金也要不回來了。后經(jīng)過反復(fù)

協(xié)商，開發(fā)商同意返還她一萬元定金。x女士還是覺得很冤，希望本站能夠公布這

件事情的來龍去脈，讓各方面都能總結(jié)點(diǎn)經(jīng)驗教訓(xùn)。

2002年3月31日，X女上于到某售樓處看房，當(dāng)時接待的是D小姐，她說：“房價這

幾天優(yōu)惠，現(xiàn)在交2萬元定金可以享受優(yōu)惠價。”X女士看中了其中的一套房，但X女士沒

帶這么多的現(xiàn)金，D小姐當(dāng)即就口頭承諾：先交2000元也可以按優(yōu)惠價，于是X女士就交

了2000元的定金。當(dāng)時X女士告知D小姐她要經(jīng)常出差，不在北京，有事情電話聯(lián)系。

2002年4月3日，D小姐打電話給X女士，讓X女士趕緊去交18000元余款，

并向X女士承諾“只要在近期內(nèi)把這些余款交齊，還是可以享受優(yōu)惠價的，否則就

不能享受優(yōu)惠價了?！绷x女士當(dāng)時在國外無法回來，趕緊打電話給自己公司員工第

二天趕到售樓處，以支票的形式支付18000元。

?二房產(chǎn)認(rèn)購書

2名編號:

賣方北把匚二；_!唐境產(chǎn)開發(fā)有雙公期認(rèn)前方1..

住峪：二

地址?

?-一■一

電止/傳K，電話/傳真

/

身份恒件:?/

?UW?!±tSO.JT；亞大TM產(chǎn)V修男產(chǎn)"I

ttfttfiWA（A>?r平/張.?

2房價卡目軍力米價格為人艮幣以加噗.總房與款為人民幣/華打灰.

3.付款方式，k助力同意/界I一兄卅回突方k行房價軟.

4認(rèn)購條笠,*■

41認(rèn)購力位在受訂本讓購書之國時.向女方交船認(rèn)就會人民幣2OBO元整.從密方應(yīng)

在與實(shí)力爸已<出品疣買賣合河》及：U、充佛收（以不合格.契約、后認(rèn)定金

將儂冬火約代為房階款於一能分由父的之定金.

42認(rèn)購力縝在釜訂本隊購書后3日內(nèi)亂者認(rèn)咫書正本及相應(yīng)文件加證件外JAs

鎰K專心與賣方餐牙臾為并按遑定的付款方式攵付占期唐價款.JHM辦5?商少

貸款.見J笈差0英代出口辦理貨款手儂，主箸貨款合M.

43妁認(rèn)購方音上述屈限內(nèi)*能號賣方釜訂又均對次方召權(quán)解除本認(rèn)知書,并狩諾比

產(chǎn)另行處JT認(rèn)購方巳交定會咨由費(fèi)力沒收抵作對賣方喪失或就誤商業(yè)亂金的心4.

44如買方受上述劭段內(nèi)未經(jīng)認(rèn)即方國宜芍饋唐尸出竹結(jié)式住人.丈方以㈤認(rèn)出方雙倍

返逐定金.

45與3：關(guān)仃關(guān)的切花稅契稅.產(chǎn)權(quán)過戶手蝮及笄行班稅費(fèi)由夷方和認(rèn)蚪力按國興

及北加￥的有關(guān)V定冬白艾納.

5.AM購B經(jīng)雙力簽字總生效.本色翦書一直落份雙方各執(zhí)一份,各色具有同等效力.

實(shí)力北用弁發(fā)有限公司認(rèn)購方

消費(fèi)者與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書（為保護(hù)雙方當(dāng)事人，此圖經(jīng)過處理）

交完款后的一個多星期后，X女士回到北京，親自去詢問購買此房事宜時，D小姐卻說

此房已漲價，而且X女士認(rèn)購的房型均已售完。義女士當(dāng)即要求退|口I定金，D小姐說不能退，

只能再選擇其他房型，但已沒有優(yōu)惠價。

在2002年秋季房展會上，X女士發(fā)現(xiàn)該售樓處的房價并沒有像D小姐說的漲價了，而

且X女士認(rèn)購的戶型依然有售。X女士再次找D小姐詢問，D小姐則說這種戶型可能其他銷

售人員有，她手頭上沒有，并承諾幫助X女士詢問，但一直到2003年春節(jié)，D小姐也沒有

和X女士聯(lián)系。萬般無奈，X女士只好要求退還自己交納的兩萬元定金，X女士認(rèn)為：由于

對方的銷包:人員承諾可以保留價格，她才交了定金，但回國后不但房子漲價了，而且自己需

要的戶型也賣沒了，責(zé)任全再時方，她要求退還定金是合理合法的。

開發(fā)商卻這樣認(rèn)為：D小姐并沒有對X女士承諾保留價格，價格都是完全執(zhí)行

公司的統(tǒng)一調(diào)控；X女士認(rèn)購的房屋是2003年1月份才出售，而且價格也沒有提

高；X女士沒有按

照《認(rèn)購合同》約定的期限來簽購房合同，根據(jù)《認(rèn)購合同》的規(guī)定，兩萬元定金不予退還。

非常遺憾的是，消費(fèi)者在購房過程中欠缺保留證據(jù)的習(xí)慣和意識，X女士提出的說法拿

不出有效的證據(jù)來支持，以至于糾紛發(fā)生的時候，雙方各執(zhí)一詞。雖說雙方都缺少有效證據(jù)，

但是《認(rèn)購合同》的約定，在此時就起到了重要的作用.

王海在線接到消費(fèi)者委托后，曾經(jīng)多次和開發(fā)商友好協(xié)商，開發(fā)商也很尊重消費(fèi)者和王

海，曾回好如下：

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郴癇般㈱明由70冰川6038撇取肺晰嬲則.

開發(fā)商給王海在線的回復(fù)（此圖將企業(yè)名稱隱去）

最終雙方做出了讓步，達(dá)成一致意見，開發(fā)商退還X女士i萬元，雙方簽署了

解除（認(rèn)購）協(xié)議（下頁附）

5月21日，王海在線為消費(fèi)者取回了開發(fā)商退還的一萬元。雖然事情不很留滿的

解決了但對消費(fèi)者和開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)留下深刻的思考和教訓(xùn)。

律師觀點(diǎn)：

購房者買房先交定金是已經(jīng)是房地產(chǎn)業(yè)的行規(guī)，購房者往往都要和開發(fā)商簽訂一份《認(rèn)

購合同》，對于購房者來說，想減少定金糾紛要注意：

第一、如果還沒有下定決心要買的話，可以先交“訂金”，不要交“定金”。

“訂金”和“定金”音同字不同，雖說一字之差，卻大不相同?！坝喗稹睂儆陬A(yù)付款,

而“定金”是簽約的保證，屬于“違約”定金。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中

明確規(guī)定：屬于預(yù)付款性質(zhì)的款項可以退還，但交的是定金的話，就適用定金罰則了。

第二、最好要把銷售人員的承諾書面化或保留好證據(jù)，以防日后沒有證據(jù)來證明自己

的主張。

第三、對于認(rèn)購合同中的內(nèi)容一定看清楚，特別是價格、戶型、面積、地理位置、違

約責(zé)任，有不同意見應(yīng)當(dāng)即提出并修改。

對于開發(fā)商來說，在簽訂認(rèn)購合同時應(yīng)該告知購房者簽約的期限及違約責(zé)任,

以避免和減少與購房者的定金糾紛；房地產(chǎn)的價格一定要在醒目處公示，以增加

購房透明度，讓消費(fèi)者明明白白的放心購買，并可以減少和避免今后可能發(fā)生的

各種糾紛。

解除協(xié)議

那方】一^±±歷地”開發(fā)有破百任公司

乙方，1;

甲乙雙方尸2001年4k10日就乙方購買甲方的h—FFII.&0R號）

及，短轡切產(chǎn)認(rèn)購書,乙為其向甲方吏付由金人見幣云萬元正.2。。3年

12月24巳乙方向叩方有不提出追厲、退定金承宜.現(xiàn)經(jīng)雙方友好協(xié)商，就此了

救達(dá)成如下防

，?乙方干簽界本W(wǎng)原搟墳之H,向中方退汪城套房產(chǎn)認(rèn)灼書及定金收耨（A

民市《萬元整）.

2.甲方收到上初產(chǎn)認(rèn)購書及定金枚舞（人2不支萬無冷聽，向乙方逡汪

取尾豆兔人出足*力位祭.

工本的識答您之月用乙力對所飲的g?HF1l60"J,不再多令任何權(quán)

機(jī)

j?本恢漢,?式而紛，自雙方等字之n起/效，甲乙雙方各執(zhí)，份，具有同尊

效力.

案例6.1.3當(dāng)事人在合同中對房屋質(zhì)■約定不明確如何確定質(zhì)量

標(biāo)準(zhǔn)

適用章節(jié)第六章房地產(chǎn)交易制度之《商品房買賣》

案例簡介：

判決書字號

一審判決書：北京市朝陽區(qū)人民法院（2003）朝民初字第4225號

二審判決書：北京市第二中級人民法院（2003）二中民終字第7305號

案由概述

1999年8月，徐高購買北京中鴻天歷地產(chǎn)有限公司開發(fā)的現(xiàn)代城住厲一套，

2000年II月30日交付使用。徐高入住后發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有濃重異味，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)

檢測顯示室內(nèi)空氣中氨、苯超出國家標(biāo)準(zhǔn)，后經(jīng)交涉，延遲入住。為此，徐高訴

至法院，認(rèn)為系對方交付的房屋空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，而導(dǎo)致遲延入住，要

求對方承擔(dān)空氣檢測費(fèi)并支付違約金。

原告訴稱

原告徐高訴稱：1999年8月19日我與被告簽訂廠商品房預(yù)售契約，由我購買

被告位于北京市朝陽區(qū)現(xiàn)代城5號樓0502號住房一套，總房價1736096元。2000

年11月30日被告向我交付J'房屋，我入住該房后即察覺房屋內(nèi)有濃重的異味，

不敢居住。2001年2月28日我委托中國室內(nèi)裝飾協(xié)會室內(nèi)環(huán)境檢測中心對該房進(jìn)

行檢測，檢測結(jié)果顯示室內(nèi)空氣中氨、苯超出國家標(biāo)準(zhǔn)，同年3月6日我將檢測

報告交與被告，當(dāng)晚被告為我送來三臺換氣機(jī)，并建議我入住，我接受建議入住

該房。從該房交付至我實(shí)際入住之日共計96天，我認(rèn)為，由于被告交付的房屋不

符合國家標(biāo)準(zhǔn)，有害于人體健康，致我延遲入住96天，被告已承擔(dān)對房屋空氣質(zhì)

量的檢測費(fèi)，故訴至貴院要求被告按房價的萬分之三計算，支付我違約金

49996.8元。

被告辯稱

被告北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司辯稱：雙方合同中并未約定原告主張的事實(shí)

屬我公司承擔(dān)違約責(zé)任的范圍，因此我公司無違約行為的發(fā)生，故沒有義務(wù)承擔(dān)

違約責(zé)任；我公司向原告交付的房屋符合《合同》規(guī)定，各項指標(biāo)驗收合格，并

未違反法律規(guī)定；原告對房屋所作的空氣質(zhì)量檢測系其單方行為，我公司未參與，

故對檢測結(jié)果不予認(rèn)可。

一一審案件事實(shí)及證據(jù)

一審法院經(jīng)審理杳明：

1999年8月19日原、被告簽訂了《北京行內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，原告購買

被告位于北京市朝陽區(qū)現(xiàn)代城5號樓0502號住房一套，總房價1736096元。合同

約定2000年12月31口交付房屋，而被告實(shí)際交付給原告時間為2000年11月30

日，并已辦理相關(guān)入住手續(xù)，后發(fā)覺房屋內(nèi)有濃重的異味，原告便于2001年2月

28日單方委托中國室內(nèi)裝飾協(xié)會室內(nèi)環(huán)境檢測中心對該房內(nèi)的空氣樣品進(jìn)行檢

測，2(X)1年3月1口該中心出具了《中室環(huán)檢(K檢)字(2001)第22804號檢

測報告》，檢測結(jié)論：“室內(nèi)空氣中氨、基超出國家標(biāo)準(zhǔn)”。2001年3月6日原

告將檢測報告交與被告，被告為原告送來三臺換氣機(jī)，原告即入住至今。現(xiàn)原告

以被告交付的房屋空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，有害于人體健康，而導(dǎo)致原告遲延

入住96天，要求被告按房價的萬分之三/日計算，支付違約金49996.8元。

另查明，原告將檢測報告提供給被告時，被告對檢測結(jié)論并未認(rèn)可，認(rèn)為該

檢測系單方委托行為，不能確定檢測結(jié)果就是針對涉案房屋中的空氣質(zhì)最問題做

出的有效結(jié)論；被告為原告所提供的三臺換氣機(jī)系被告為其他樓的業(yè)主購買使用

時富于的，而經(jīng)原告和被告的洽商，由被告提供給原告使用，原告即入住至今。

以上事實(shí)有原告提供的《檢測被告》、《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》、被

告提供的《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《北京市商品房銷售許可證》、

《業(yè)主入住手續(xù)》及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述等在案佐證。

一審法院判決

法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律效力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定

履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人?方不履行合同的義務(wù)或者履行合同的義務(wù)不符合約定

的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案原、被告

所簽訂的商品房預(yù)售合同合法有效，依法成立并生效。2000年11月30bl原告簽

許的《現(xiàn)代城業(yè)主入住手續(xù)書》表明被告已提前31天交付「原告所購房屋，原告

也認(rèn)可被告向其進(jìn)行交付房屋的行為；關(guān)于該房屋中空氣質(zhì)量超過了國家標(biāo)準(zhǔn)一

節(jié)，因雙方在合同中就空氣質(zhì)量要求沒有約定，不應(yīng)按合同的違約條款處理；并

且檢測結(jié)論系單方委托行為產(chǎn)生，加之被告為原告提供三臺換氣機(jī)，原告已入住

至今，應(yīng)視為原、被告雙方就此問題已達(dá)成一致，不存在糾紛，故時原告的訴訟

請求，法院不予支持。綜上，依據(jù)《合同法》第61條、第107條之規(guī)定，判決如

下：

駁回原告徐高的訴訟請求。

二審訴辯觀點(diǎn)

一審判決后，徐高不服，仍持原訴理由及請求，上訴至北京市第二中級人民

法院請求依法改判。中鴻天公司同意原判。

二審法院判決

法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人在合同中對質(zhì)

量約定不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照

通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。2000年11月30日，中鴻天公司向

徐高交付房屋時，徐高接收了房屋并辦理了相關(guān)入住手續(xù)，應(yīng)視為中鴻天公司己

依約履行交房義務(wù)；現(xiàn)相關(guān)以中鴻天交付房屋時，屋內(nèi)空氣質(zhì)量未達(dá)到國家規(guī)定

的標(biāo)準(zhǔn)，其再次入住房屋時已超過中鴻天公司應(yīng)交付房屋的FI期為由，要求中鴻

天支付違約金的請求，因雙方在合同中對此未作約定，且當(dāng)時居室內(nèi)空氣質(zhì)量并

未列為工程竣工核驗質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)之一，中鴻天公司交付的房屋亦符合當(dāng)時的行業(yè)

標(biāo)準(zhǔn)，故原審法院未予支持，并無不妥，法院予以維持。據(jù)此，依據(jù)《民事訴訟

法》第153條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案焦點(diǎn)及相關(guān)法律問題

1.買賣合同中物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

2.關(guān)于違約責(zé)任

3.商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件和區(qū)別

4.預(yù)售和現(xiàn)售的程序

5.開發(fā)商違反合同義務(wù)應(yīng)如何處理？諸如面積、中途變更規(guī)劃設(shè)計、保修責(zé)任，延期

交房等等。

課后鞏固小案例：房地產(chǎn)交易法律糾紛

①本報濟(jì)南1月31日訊(記者郝愛萍實(shí)習(xí)生王海龍)省城?消費(fèi)者?次性付

款購買了一套商品房，按照合同約定，開發(fā)商應(yīng)在一年內(nèi)辦理完房產(chǎn)證。但在超過

合同預(yù)定期限的229天之后，她才拿到房產(chǎn)證，為此雙方走上法庭。近日，濟(jì)南市

歷下區(qū)法院作出一審判決，開發(fā)商向楊女士總共支付違約金50230元。

2(X)2年II月，省城楊女士在東外環(huán)路上的明珠花園購買了一套商品房，總房

款為416860元。楊女士在購房合同上加了補(bǔ)充條款：開發(fā)商應(yīng)在合同簽訂之口起

一年內(nèi)辦理完房產(chǎn)證，如果逾期則每FI按總房款的萬分之五支付違約金。

入住后，楊女士本該在2003年10月底前拿到的房產(chǎn)證，開發(fā)商直到2004年

6月才辦下來，整整延期了229天。與此同時，開發(fā)商沒有按照合同為其安裝太陽

能熱水系統(tǒng)。楊女士自己花了2500元安裝了太陽能熱水器。

在2004年S月，楊女士一紙訴狀將開發(fā)商山東省誠建工程總承包有限公司告

上法庭，要求按合同規(guī)定支付47730.47元的違約金，并由開發(fā)商承擔(dān)安裝太陽能

的費(fèi)用2500元。

對此，開發(fā)商辯稱，他們已經(jīng)在合同規(guī)定的期限內(nèi)辦理了楊女士所購樓房的房

屋產(chǎn)權(quán)的大證，因為房管機(jī)關(guān)的原因，致使開發(fā)商在2004年6月才拿到房產(chǎn)證，

這不是開發(fā)商過錯所致，他們不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院經(jīng)過審理認(rèn)為，開發(fā)商沒有按照合同約定的條款按時間

和要求給楊女士辦理房產(chǎn)證和安裝熱水系統(tǒng)，因此，開發(fā)商的行為是違約行為。所

以，法院判決山東省誠建工程總承包公司支付楊女士違約金47730.47元；賠償楊

女士安裝太陽能的費(fèi)用2500元。

②案例所交付的房屋不符合約定屬開發(fā)商違約

案例：購房者尚某去年購買一套商品房，售房契約規(guī)定了交房口期并承諾所

購房屋的衛(wèi)生間、廚房全部精裝修。但到了交房時才發(fā)現(xiàn)并沒有裝修，當(dāng)時開發(fā)

商表示可以退3000元錢由尚某自己裝修，尚某不同意，經(jīng)交涉，開發(fā)商同意按

合同約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，但要等兩個月后方可完工。尚某認(rèn)為，如果按照開發(fā)商

目前提出的方案，開發(fā)商比合同約定的日期延遲了兩個月，以此，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)

違約責(zé)任。

點(diǎn)評：尚某的觀點(diǎn)是正確的，理由：

本案屬開發(fā)商違約。按《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履

行合同義務(wù)不符合約定，就是違約。本案中，開發(fā)商交付房屋的衛(wèi)生間、廚房沒

有裝修，即履行合同義務(wù)不符合雙方的約定，違約是明顯的.

如尚某接受開發(fā)商提出的重新裝修方案，則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違

約賁任。按《合同法》規(guī)定，本案采取補(bǔ)救措施、繼續(xù)履行合同是開發(fā)商的法定

義務(wù)，并且對開發(fā)商而言，只有交付完全符合約定要求的房屋，開發(fā)商才算實(shí)際

交付。

③案例小區(qū)面積變小，開發(fā)商是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任？

去年5月上海市某公寓的業(yè)主們終于拿到期盼已久的新房鑰匙，可這份喜悅

很快被接下來的變化一掃而光。小區(qū)內(nèi)居然又開始大興土木，原來另一家房產(chǎn)公

司欲在此建造住宅樓。小區(qū)業(yè)主們頓時產(chǎn)生一種受欺騙的感覺。加之開發(fā)商沒有

兌現(xiàn)提供煤氣表的承諾，業(yè)主們感到再也無法容忍下