第1章投融資管理流程1．4項目決策管理工作流程與標準1．4．1項目決策管理工作流程可行性分析可行性分析前期調查項目決策總經理投資發(fā)展部經理投資發(fā)展部各職能部主辦部門投資發(fā)展部流程名稱項目決策管理工作流程編修部門簽發(fā)人簽發(fā)日期10.項目立項8.選定項目6.編制《項目可行性報告》3.市場定位2.市場調查1.設定項目目標開始審批審批結束參與定位、分析4.項目提議5.項目可行性分析參與可行性分析7.組織《項目可行性報告》討論參與討論9.編制《項目立項報告》1．4．2項目決策管理工作標準階段階段節(jié)點節(jié)點工作執(zhí)行標準工作執(zhí)行標準執(zhí)行執(zhí)行工具前期調查1☆投資發(fā)展部在進行項目決策之前，首先要設定項目目標，然后依據(jù)目標進行市場調查

市場調查報告2☆做好房地產市場調查，一般要先做好調查準備：確定調查目標，對市場進行初步分析，再制定調查計劃，然后進行試調查，據(jù)此來對方案進行修正和改進；一切準備就緒，開始正式調查（一般采用問卷調查和實地調查的形式）；最后將調查搜集到的信息進行整理、分析，從而確定市場定位3☆市場定位需要技術部、項目部、銷售部針對功能、特性、價格、客戶群的定位等信息收集方面協(xié)助投資發(fā)展部的工作可行性分析4☆投資發(fā)展部通過調查結果，作出項目提議

項目可行性報告5☆對目標項目進行可行性分析，此時，項目部、財務部將協(xié)助投資發(fā)展部進行工程可行性研究、財務風險預測等工作6☆可行性分析完成以后，投資發(fā)展部制定《可行性分析報告》項目決策7☆投資發(fā)展部組織對《可行性分析報告》進行討論，投資發(fā)展部經理以及其他相關職能部門負責人參與討論

項目立項報告8☆投資發(fā)展部經理將《項目可行性報告》附帶討論結果，一起呈送總經理進行審批9☆總經理審核合格后，投資發(fā)展部編制《項目立項報告》10☆批復合格后，投資發(fā)展部實施項目立項第9章投融資開發(fā)管理制度9．1投資管理制度9．1．1項目投資管控制度制度名稱項目投資管控制度制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章總則第1條為了加強××集團公司及下屬企業(yè)的投資管理，規(guī)范投資行為，防止投資的隨意性、盲目性，降低投資風險，依據(jù)國家有關財經法規(guī)規(guī)定，并結合集團公司的具體情況，特制定本制度。第2條投資發(fā)展部是負責集團及其子公司、直屬企業(yè)、外部企業(yè)、合資企業(yè)、參股企業(yè)、兼并企業(yè)項目投資管理的主管部門，主要負責企業(yè)投資項目的審查、申報、立項，可行性研究報告的申報審批。第3條投資原則具體如下。1．必須遵守國家法律、法規(guī)，符合國家產業(yè)政策。2．必須符合本集團的發(fā)展戰(zhàn)略。3．必須堅持效益原則，原則上長期投資收益率不應低于集團的凈資產收益率。第2章投資審批權限第4條集團控股企業(yè)的投資審批權歸屬集團公司，非控股企業(yè)由其董事會確定。按照投資項目下管一級的原則，集團公司只受理所屬一級獨資及控股企業(yè)的投資申報，其他企業(yè)的投資項目按照隸屬關系實行分級管理。第5條集團公司及所屬企業(yè)應制定本企業(yè)產業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃和年度投資計劃；所屬企業(yè)的年度投資計劃要經法定程序集體討論、科學決策，并報集團公司投資發(fā)展部登記備案。第6條設立新公司、參股其他公司等權益性長期投資，投資額100萬元以內（含100萬元）的，由集團總經理審批；100萬～500萬元（含500萬元）的，由集團董事長審批；500萬～1000萬元（含1000萬元）的，由集團董事會批準；投資額在1000萬元以上的投資由集團股東大會批準。通過資本市場實施并購，須經集團股東會批準。第3章投資審批程序第7條集團及控股企業(yè)設立新公司或參股其他公司（非上市公司）新項目開發(fā)，必須事先進行可行性研究，從以下6個方面進行定量和定性分析、評價，具體內容如下表所示。公司投資項目可行性研究內容一覽表可行性研究項目可行性研究內容項目開發(fā)必要性研究項目是否符合政府房地產產業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃通過市場調查和預測，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較分析項目建設規(guī)模是否合理項目開發(fā)條件分析項目位置是否合、是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求基礎配套設施建設是否到位，交通運輸是否有保證工程地質和水文地質是否符合項目建設要求拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項目建設基本經濟數(shù)據(jù)測算與分析總投資的測算，分析投資構成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率項目費用的鑒別和估算項目的財務效益分析編制項目財務效益分析表，主要包括貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現(xiàn)金流量表等計算財務動態(tài)分析指標，主要包括財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、貸款償還期等計算財務靜態(tài)分析指標，主要包括投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等項目不確定性分析盈虧平衡分析，包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點敏感性分析，包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降、生產能力利用程度等項目不利因素風險分析預測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險，并提出采取回避風險的有效措施第8條按本制度必須上報審批的項目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進行任何實際投資之前，備齊以下資料，上報集團公司投資發(fā)展部。1．項目投資申請報告或建議書。2．投資單位對投資項目的投資決定或決議。3．項目可行性研究報告。4．有關合同、（協(xié)議）草案。5．資金來源及投資企業(yè)的資產負債情況。6．有關合作單位的資信情況。7．政府的有關許可文件。8．項目執(zhí)行人的資格及能力等。第9條集團公司投資發(fā)展部在收到項目報批的全部資料后，應組織有關部門對該項目進行初審，并提出初審意見。對初審予以否決的項目，在征求集團主管領導同意后，由投資發(fā)展部將初審意見書面返回申報單位。申報單位對初審意見有異議的，可申請復查一次。第10條經初審認為基本可行的項目，在征求主管領導意見后，由投資發(fā)展部會同有關部門提出召開投資審議會的建議。第11條投資審議會的內容主要包括以下4個方面：查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案；對項目的疑點、隱患提出質詢；評價項目執(zhí)行人的資格及能力等；提出項目最終決策、建議等。第12條總經理根據(jù)投資審議會對項目所作出的決議，簽署審批意見。第13條投資發(fā)展部根據(jù)總經理的審批意見，下達書面批復文件。一般情況下，在收到投資單位的上報申請后，應在15個工作日以內完成項目的審查與批復。第14條凡屬于備案的項目，由投資單位在項目實施后15個工作日內向集團公司提交備案材料，包括可行性分析報告、合同、章程等。第4章投資項目監(jiān)控第15條集團公司及其下屬企業(yè)的投資實行投資、經營和監(jiān)管相結合的原則。投資單位對投資項目應實行專人專項監(jiān)管，做到責權利相對稱，確保項目按計劃順利實施。第16條投資單位在項目正式立項并確定項目執(zhí)行人后，應再確定一名項目監(jiān)督人，并由項目執(zhí)行人、監(jiān)督人與本企業(yè)的主管領導簽訂項目責任合同書，項目執(zhí)行人負直接責任，監(jiān)督人負連帶責任。第17條項目監(jiān)督人可由本企業(yè)董事會、監(jiān)事會成員、經營班子成員或投資發(fā)展部門的人員擔任。項目監(jiān)督人的主要職責包括對項目全過程實行跟蹤監(jiān)管、督促項目執(zhí)行人加強項目運作管理和資金財務管理、及時發(fā)現(xiàn)和匯報項目實施過程中出現(xiàn)的問題并提出解決的辦法和建議等。第18條項目執(zhí)行人應定期將項目進展情況向本企業(yè)的領導或主管管理負責人作出書面匯報，并接受財務收支等方面的審計。第19條項目的組織實施。1．要嚴格按批準的規(guī)模、內容和投資指標執(zhí)行。任何單位不得擅自改變項目的規(guī)模內容和突破投資總額；否則，財務部有權停止付款。因故超過概算的，必須事先提出調整概算報告，報集團公司投資發(fā)展部核審后報總經理批準后執(zhí)行。2．嚴格控制土建面積和土建投資?；椖堪词┕D和預算執(zhí)行，技改項目土建工程、單項工程新增面積一般不得超過原有面積的30%，或用于土建工程的資金不得超過總投資的20％。公司經濟發(fā)展委員會、建設管理委員會要及時進行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)問題后應及時向集團領導匯報。3．計劃的調整和結轉。在年度計劃實施過程中，因情況變化，需要調整當年投資計劃、用款計劃的項目，投資單位必須事先報集團公司審批。4．集團公司投資發(fā)展部要組織有關人員至少每年兩次對下屬企業(yè)的投資項目實施情況進行檢查。第5章項目的驗收和考核第20條項目按批準的內容已經完成，具備使用條件，達到竣工文件規(guī)定的標準后，企業(yè)應及時申請項目竣工后驗收報告，并編寫竣工資料，報集團公司投資發(fā)展部而后申請政府部門竣工驗收。第21條項目竣工驗收后，企業(yè)應逐月對項目投資效益進行考察分析，向集團公司投資發(fā)展部和有關部門報告項目經濟效益情況。第22條集團公司每兩年進行一次投資項目優(yōu)秀獎評比活動，對獲獎的投資項目主管領導和投資項目執(zhí)行人、監(jiān)督人實行獎勵。第6章其他第23條本制度由集團公司投資發(fā)展部負責解釋。第24條本制度自下發(fā)之日起施行。編制日期審核日期批準日期修改標記修改處數(shù)修改日期

9．2融資管理制度9．2．2融資執(zhí)行管理辦法制度名稱融資執(zhí)行管理辦法制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章總則第1條為了保證及時籌集到公司經營、項目運作所需的資金，最大限度地降低融資成本，并有效防范融資風險，根據(jù)國家法律法規(guī)及公司的實際情況，特制定本辦法。第2條本辦法適用于本公司的融資業(yè)務管理，主要涉及合作開發(fā)融資、銀行貸款融資、股票融資3種融資業(yè)務的執(zhí)行。第3條公司決策機構，財務部以及其他相關職能部門的責任權限如下。1．公司決策機構：公司總經理辦公會、董事會負責融資相關事項的審批與決策工作。2．財務部：公司財務部在總經理的授權下，負責融資的具體執(zhí)行工作，包括融資計劃的執(zhí)行、資金提供方的接洽、融資談判、融資資金到位管理、融資賬務處理、融資總結等工作。3．其他相關職能部門：在財務部執(zhí)行融資計劃的過程中，公司其他相關職能部門有義務給予配合和支持。第2章合作開發(fā)融資業(yè)務的執(zhí)行第4條合作開發(fā)融資，即吸取直接的資金投資。這種融資應經公司股東大會召開會議議定或董事會批準。第5條總經理負責和資金投資方簽訂《資金投資協(xié)議》，約定投資金額、所占股份、資金投資日期以及資金投資收益分配和風險的分擔等。第6條財務部負責監(jiān)督所籌集資金的到位狀況，并請會計事務所辦理驗資手續(xù)，公司據(jù)此向資金投資者簽發(fā)出資報告第7條財務部收到資金后，應及時建立股東名冊。第8條企業(yè)行政辦公室負責辦理工商變更登記，并辦理企業(yè)章程修正手續(xù)。第9條為有效防范融資風險，公司在吸取直接資金投資時應注意下列事項。1．利用合作開發(fā)方式融資時，不得吸取資金投資者已設有擔保物權和租賃資產的出資。2．籌集的資金在投入使用期間，資金投資者除依法轉讓外，不得以任何方式抽走。第3章銀行貸款融資業(yè)務的執(zhí)行第10條銀行貸款融資業(yè)務由公司財務部統(tǒng)一負責。第11條銀行貸款融資程序如下。1．根據(jù)現(xiàn)金預算和項目開發(fā)計劃確定資金需求金額、時間和期限，由財務總監(jiān)提出《銀行貸款融資方案》，包括擬借款銀行、借款額、借款時間、借款期限、利率水平、預計融資成本（包括利息費用和其他手續(xù)費）、還款時間（包括利息和本金）、還款方式、資金來源、對公司資本結構的影響等內容。2．《銀行貸款融資方案》必須經總經理審核。3．根據(jù)《銀行貸款融資方案》預計的用款時間及銀行辦理貸款的實際情況，財務總監(jiān)組織財務部融資執(zhí)行人員提前3~4個月與銀行進行初步接洽，形成合作意向，然后進入銀行借款程序。4．銀行借款基本程序如下圖所示。包括所貸資金的用途和金額、用款時間和計劃、還款期限和計劃包括所貸資金的用途和金額、用款時間和計劃、還款期限和計劃銀行對本公司進行審查，依據(jù)審批權限，核準公司提出的貸款金額和用款計劃申請合同內容包括貸款種類、貸款用途、貸款金額、利息率、貸款期限、利息及本金的償還方式及資金來源、違約責任等融資執(zhí)行人員和銀行經辦人員一起辦理抵押物的抵押登記手續(xù)綜合考慮銀行貸款融資這一方式對資本結構的影響，需籌集的資金數(shù)量、還款期限、資本結構、資金成本、風險和效益等因素銀行一次或分次將貸款轉入企業(yè)賬戶公司按照銀行貸款的融資計劃使用資金，不得隨意改變資金用途，財務部應及時計提和支付借款利息，并實行崗位分離確定銀行貸款融資方式提出銀行貸款融資計劃銀行審批貸款簽訂貸款合同開立存款戶取得貸款到期還本付息銀行貸款融資程序圖5．財務部建立借款臺賬，借款到賬的當日據(jù)實登記每筆借款的合同編號、貸款銀行名稱、借入金額、借款日期、還款日期和借款利率等事項，及時計算、提取應計利息，準確反映利息支出和本金償還情況。6．在辦理貸款的過程中，在銀行規(guī)定報送的材料中需由財務部以外的其他部門提供的，財務部應提前一周通知相關部門。銀行臨時要求報送的材料，財務部應在得到銀行通知時立即通知相關部門準備，通知內容及時間應形成文字記錄。相關部門在接到通知后，應在規(guī)定的時間內提供相關資料，并形成文件交接記錄。第12條短期借款融資程序。1．根據(jù)財務預算和預先測算，公司財務部應先確定公司短時間內所需資金撥款，編制短期借款計劃表。2．依照資金的規(guī)模大小，分別有財務部經理、財務總監(jiān)和總經理審批短期借款計劃表。具體限額如下（超過規(guī)定限額標準的由公司董事會批準）。（1）財務部經理審批限額：10萬元。（2）財務總監(jiān)審批限額：50萬元。（3）總經理審批限額：100萬元。3．財務總監(jiān)在總經理的授權下負責簽訂借款合同，并監(jiān)督資金撥款的到位和使用情況，借款合同內容包括借款人、借款金額、利息率、還款期限、利息同本金的償還方式以及違約責任等。4．在短時間借款到位當日，公司財務部應按照借款類別在“短時間融資登記簿”中登記。5．公司依照短期借款計劃表中的規(guī)定用途使用該項資金，不得隨意改變資金撥款用途，如有變動須經原審批機關部門的批準。第4章股票融資業(yè)務的執(zhí)行第13條股票融資程序如下。1．發(fā)行股票融資時，公司董事會應先擬定發(fā)行新股的申請報告，并報股東大會批準。2．經股東大會批準后，董事會向國家相關授權部門申請發(fā)行新股。3．公司對外公告招股說明書、財務會計報告及附屬明細表，并與證券經營機構簽訂承銷協(xié)議（定向募集時，還應向新股認購人發(fā)出認購公告或通知）。4．公司出售股份，收繳股款。5．改組董事會、監(jiān)事會，辦理相應的變更登記手續(xù)，并向社會發(fā)出公告。第14條公司發(fā)行記名股票時，財務部應當置備股東名冊，名冊上記載股東的姓名或名稱、住所、各股東所持股份、股票編號以及股東取得股票的日期等。第15條公司發(fā)行無記名股票時，財務部應當記載發(fā)行股票的數(shù)量、編號及發(fā)行日期。第5章融資資金管理第16條收取資金。1．財務部出納人員需根據(jù)融資合同或協(xié)議，在規(guī)定時間內收取所籌的資金。2．融資合同或協(xié)議簽訂后，出納人員需及時核實籌集資金的到賬情況，如果發(fā)現(xiàn)異常，應及時匯報，否則由其自行承擔責任。3．融資合同或協(xié)議簽訂后，公司的會計人員需及時檢查貸款憑證手續(xù)是否齊全、內容是否合法，確保憑證內容與融資合同或協(xié)議的內容保持一致。第17條籌集資金的使用控制。按照融資合同或協(xié)議的約定，公司及時足額取得相關資金后，應按規(guī)定的用途使用籌集的資金。第18條籌集資金的使用變更。1．由于公司內部經營變化或市場環(huán)境變化等特殊情況導致確實需要改變籌集資金用途的，資金使用部門須提出變更申請書，經財務部核準后報總經理審批簽字。2．審批過程須進行完整的書面記錄，嚴禁未經審批就擅自改變資金用途。3．嚴禁擅自使用公司籌集的資金，發(fā)現(xiàn)私自挪用資金者，應追究其責任并視情況報相關部門或機關處理。第6章附則第19條本辦法由財務部制定，解釋權、修改權歸財務部所有。第20條本辦法經公司總經理審批后實施，修改時亦同。編制日期審核日期批準日期修改標記修改處數(shù)修改日期17．9項目調研狀況分析工具17．9．2宗地基本狀況評估工具宗地基本狀況評估的內容主要包括宗地地理位置、界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形地貌狀況、水文地質條件、土地面積及其紅線圖、“七通一平”現(xiàn)狀、地塊的歷史研究等。具體分析工作可運用SWOT分析法來進行，具體如表17-19所示。表17-19項目宗地基本狀況SWOT分析表基本資料項目內容項目內容地塊名稱規(guī)劃用地面積地塊編號容積率地理位置建筑密度用地性質使用期限（年）土地使用權出讓金宗地SWOT分析優(yōu)勢分析（S）S1：“七通一平”狀況良好S2：交通便利S3：建筑規(guī)劃設計較靈活S4：充裕的資金實力S5：分期開發(fā)緩解資金壓力劣勢分析（W）W1：宗地周邊基本配套設施不齊備W2：宗地周邊因有工廠而有污染W(wǎng)3：區(qū)域人文環(huán)境不佳W4：項目開發(fā)會對宗地周邊的自然景觀造成破壞W5：規(guī)劃的道路投入時間待定W6：規(guī)劃的道路投入使用后的交通壓力偏大機會分析（O）O1：區(qū)域需求旺盛，房價持續(xù)走高O2：規(guī)劃中的地鐵××號線經過周邊，升值潛力大O3：城市化進程加快，土地不斷增值O4：區(qū)域待開發(fā)土地較多，易形成大規(guī)模的居住區(qū)O5：政府擬在此建大學城，教育資源漸趨完善威脅分析（T）T1：城市化進程偏向宗地的東北邊T2：短期內區(qū)域市場的同類樓盤數(shù)量多T3：政府大力加強本區(qū)內的保障性住房建設T4：周邊項目的檔次偏低17．9．3項目周邊環(huán)境調查模型項目周邊環(huán)境調查模型如表17-20所示。表17-20項目周邊環(huán)境調查模型調研方式實地調查、實地調查拍攝圖片調研目的對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進行調查主要內容地塊周邊環(huán)境4個方向建筑物污染狀況近景遠景視野遮蔽狀況地塊東面地塊南面地塊西面地塊北面地塊2公里半徑內的歷史人文景觀列示環(huán)境污染情況空氣（灰塵、氣味等）噪音（噪聲來源、噪聲分貝等）水質（地塊周邊河、湖的污染程度）土地（垃圾污染情況）治安情況17．9．5項目周邊社區(qū)現(xiàn)狀調查模型項目周邊社區(qū)現(xiàn)狀調查模型如表17-21所示。表17-21項目周邊社區(qū)現(xiàn)狀調查模型調研方式實地調研調研目的調查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分主要內容樓盤以及小區(qū)概況周邊主要樓盤及小區(qū)列示物業(yè)類型各樓盤及小區(qū)的居民階層樓盤以及小區(qū)總體規(guī)劃開發(fā)商地理位置占地面積小區(qū)規(guī)模小區(qū)配套開發(fā)時間建筑結構建筑面積戶型面積跨度樓盤及小區(qū)的銷售資料平均售價付款方式銷售進度18．3開發(fā)融資方案與開發(fā)方案選擇工具18．3．1房地產開發(fā)融資方案選擇工具1．常用融資方式說明一般情況下，房地產開發(fā)過程中，可用到銀行貸款、合作開發(fā)、預售房屋和發(fā)行股票等4種籌資方式進行融資。融資決策人員需分析、計算和比較各種融資方式的利弊（如表18-7所示），選擇其中一種或幾種進行組合，制定適合地產項目開發(fā)需要的融資方案。表18-7傳統(tǒng)融資方式說明表融資方式融資方式說明特點說明銀行貸款通過向商業(yè)銀行進行短期或長期貸款進行融資

靈活性：公司可據(jù)需要選擇銀行借款期限的長短

負擔性：公司必須按時還本付息

融資程序較簡便，融資成本較低，債權人不參與企業(yè)利潤分配

籌得的資金有使用方向方面的限制合作開發(fā)籌資通過尋找一家或幾家有經濟實力的房地產公司合作開發(fā)地產項目，達到緩解自身資金壓力、分散轉移風險的目的

企業(yè)所需投入的自有資金減少，可以避免企業(yè)自有資金的不足引起的問題

相應的降低了項目開發(fā)風險

項目開發(fā)收益會與合作者分攤，收益也相應降低預收房屋籌資在樓盤項目達到預售條件、取得商品房預售許可證的前提下，將正在建設中的房屋預先出售給購房者，獲得預售款

可以為企業(yè)籌集到必要的建設資金，且無需支付本金和利息

通過預售房屋可將部分市場風險轉移給購房者

取得房屋預售許可證的條件較多，手續(xù)較為繁雜股票籌資通過發(fā)行股票進行大量直接籌資

長期性：股權籌資所籌得的資金具有永久性，無到期日，不需歸還

不可逆性：公司無需還本，投資方式或投機者2．創(chuàng)新融資方式說明合理選擇融資方式，有效進行資本籌集和運作，在房地產項目開發(fā)過程中起到重要作用。近來，國家出臺了一系列政策以加強對房地產行業(yè)的宏觀調控，并實行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，房地產開發(fā)企業(yè)通過傳統(tǒng)融資渠道籌集資金愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過其他融資渠道來獲取必需的資金。房地產項目融資時，可采用這些創(chuàng)新融資途徑，其說明如表18-8所示。表18-8創(chuàng)新融資方式說明表融資途徑融資途徑說明特點適用企業(yè)海外基金外資地產基金進入國內資本市場，地產開發(fā)企業(yè)可申請政府特別批準運作地產項目或是購買不良資產，或是成立投資管理公司；在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收集中度高，對企業(yè)信譽、規(guī)模和實力要求比較高，融資成本高大型地產開發(fā)企業(yè)或項目并購房地產開發(fā)企業(yè)可以通過收購中小企業(yè)及優(yōu)質地產項目，獲得其手中因資金缺乏而無法開發(fā)的土地資源，使本企業(yè)不因缺少土地而擱淺項目可實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的迅速擴張均適用房地產投資信托信托投資公司發(fā)揮其專業(yè)理財優(yōu)勢，通過自身信托計劃為房地產開發(fā)項目籌集資本，為委托人獲取一定的收益，并且代為管理、營運或處理委托人托管的房地產及相關的資財融資規(guī)模較小，收益平穩(wěn)，市場回報與股東收益高無明顯限制房地產債券融資房地產開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，向保險公司、基金等大型投資機構、商業(yè)銀行、個人投資者等獲得融資，并且按照政府主管部門審批后的用途使用利率市場化，發(fā)行程序相對簡易，融資成本較低，可避免因再融資分散股權適用于大型開發(fā)商或資信情況較好的開發(fā)商夾層融資夾層投資是一種無須擔保的長期債務，它通常提供形式非常靈活的較長期融資，這種融資的稀釋程度要小于股市，并能根據(jù)特殊需求作出調整，而還款可根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況確定還款期限較長，還款方式較為靈活，比股權投資風險小有并購計劃，能快速成長且即將上市的企業(yè)項目融資房地產開發(fā)企業(yè)為該開發(fā)項目成立一家項目公司，以項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物融資數(shù)額較大，借貸關系明了，可以合理分擔風險，納稅靈活性較差無明顯限制開發(fā)商貼息委托貸款房地產開發(fā)企業(yè)提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由地產開發(fā)企業(yè)補貼一定期限的利息的行為，其實質是一種“賣方信貸”房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金不少于項目資金的30%對地產開發(fā)企業(yè)自身的資金要求高短期融資券房地產開發(fā)企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期資金需求的有價證券利率、期限靈活，周轉速度快、成本低資質好、規(guī)模大的企業(yè)房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變?yōu)槌钟凶C券性質的權益憑證，即將直接房地產投資轉化為證券投資。，其實質是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配，是以房地產這種有形資產做擔保，將房地產股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信托、受益憑證等參與者眾多，法律關系較為復雜，安全系數(shù)較高，證券品種多樣化，資產流動性高我國房地產證券化處于起步階段，目前尚無成功運作案例3．融資方案選擇策略在實際融資過程中，房地產企業(yè)應根據(jù)不同項目、不同環(huán)節(jié)的風險控制和融資需求選擇一種或幾種融資方式。具體項目開發(fā)過程中，各環(huán)節(jié)的融資方案選擇策略如圖18-10所示。項目階段項目階段選擇策略推薦融資方式項目準備階段項目建設階段項目營銷階段本階段面臨投資估算不足、融資規(guī)模不夠的風險，融資期限長、數(shù)額大、限制多，為保證融資順利，可接受成本較高的融資方式本階段開發(fā)成本較高，風險較大，融資進度要盡可能與開發(fā)進度配合，使其既滿足工程需要，又因過度融資而導致過高的資金成本房地產開發(fā)商面臨貸款利息稅升高、購房者拖欠款等風險。本階段開發(fā)商應協(xié)助購房者進行融資，加快房屋出售，回籠資金

采用夾層融資，自有資金達30%，可選用信托融資

資質較好的可發(fā)行債券、利用海外基金，中小企業(yè)可聯(lián)合開發(fā)

基建墊資是最重要來源之一，將部分風險轉移至承包商

適合選用信托、夾層融資、短期融資券等方式

采用開發(fā)商貼息委托貸款方式

融資租賃、抵押貸款等方式圖18-10不同環(huán)節(jié)融資方案選擇策略第20章財務管理工具20．1成本管理工具20．1．2成本控制方法成本控制是指預定成本限額，并按限額開支成本和費用，通過比較實際成本和限額成本，衡量企業(yè)經營活動的成績和效果。1．房地產企業(yè)成本控制步驟房地產企業(yè)成本控制步驟具體如圖20-4所示。第第1步樓盤項目的預算應符合公司的戰(zhàn)略總目標和計劃，匯總各業(yè)務部門（分公司）的成本，建立標準成本和預算，將審定過的成本控制指標層層分解到各業(yè)務部門（責任單位）第2步在預算執(zhí)行過程中，各樓盤項目負責人，應是目標成本控制的責任人，要嚴格控制項目的實際發(fā)生成本，并將實際發(fā)生成本與目標成本進行比較，計算差異，反饋信息第3步成本發(fā)生后，就實際發(fā)生的成本提出報告，對實際成本與目標成本之間的差異進行分析，查明具體原因和責任歸屬，提出改進意見，對原來制定的成本限額，根據(jù)情況發(fā)展作出必要的修正圖20-4房地產企業(yè)成本控制步驟2．房地產企業(yè)成本控制要點及控制方法房地產企業(yè)在經營中，有若干重要環(huán)節(jié)是成本控制的關鍵點，具體內容如表20-1所示。表20-1房地產企業(yè)成本控制要點控制要點控制內容控制方法立項成本控制新征土地征地費用在合理合法的范圍內少交或晚交費用，力爭減免費用拆遷安置費用房產確權后，辦理拆遷安置費用大市政費用自建部分按照公司工程體系交納，交政府部分按有關規(guī)定辦理規(guī)劃條件滿足公司利益最大化要求，合理提高容積率，降低土地成本買斷項目“七通一平”標準明確驗收標準及明細手續(xù)風險與項目付款時間直接掛鉤買斷內容明確買斷內容明細付款總額為公司爭取最大利益付款時間合理延長周期，增加次數(shù)合作開發(fā)合作方式符合公司戰(zhàn)略要求分成比例符合公司戰(zhàn)略要求交房時間盡可能地延后交房交房標準不低于合同中的交房標準付款總額選擇對公司有利的方式付款時間盡可能延長周期并增加次數(shù)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制規(guī)劃方案可行性規(guī)劃設計搜集和分析市場信息加強市政狀況分析確立規(guī)劃要點制定可行性研究設計任務書及時調整可行性規(guī)劃設計方案評審組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定未通過的方案進入可行性設計變更環(huán)節(jié)，重新進行評審設計成果根據(jù)實際情況進行細節(jié)調整提前確定設備選型方案根據(jù)提交的設計成果進行投資估算報批設計設計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析，制定設計任務書通過招標選擇設計方案請專家評審設計方案報批確保符合市政設計遵守相關法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，確保材料完整擴初設計擴初設計要求對報批設計進一步調整反復斟酌設計要求進行內部審核成本概算根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算制定經營指導書擴初設計圖根據(jù)擴初設計要求進行招標進行專家評審進行內部評審根據(jù)實際情況的需要及時調整設計圖樁基設計地質勘察搜集權威地質資料派專業(yè)人員勘察設計方案評審設計兩種以上樁基形式由專家進行樁基形式和樁基結構評審樁基施工圖不斷完善設計施工圖設計施工圖設計要求根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求建安施工圖中結構造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核報建按政府有關政策交納政府部門報批費報施工圖控制上報時間審圖與施工方洽商設計，互審互簽，明確修改意見施工配合在施工成本控制方面給予必要的配合面積測算實際施工時進行實地測算銷售包裝設計結合營銷費用控制招標裝修方案設計方案設計要求根據(jù)擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求材料設備選型成本方案調查、分析材料設備信息根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備制訂裝修設計目標成本計劃明細表進行裝飾綜合價格分析招標制訂設計任務書組織專家評審投標的設計方案功能設計項目建筑物功能經濟評估進行市場調研有針對性擴充建筑物功能市政配套方案進行市政狀況調研爭取政府有利條件環(huán)境方案設計根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額通過招標選擇最優(yōu)的環(huán)境方案智能化設計分析市場現(xiàn)狀，分析智能化的必要性控制智能化內容通過招標尋找外部合作銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設計變更設計調整費用費用隨設計及時調整設計變更洽商嚴格按照設計變更洽商流程進行材料設備選型在擴大初步圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮材料設備的安裝方案確定時間采購通過招標方式進行采購招標環(huán)節(jié)成本控制投標單位選擇資質建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商名冊及資料庫；從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位；招標工作小組審核、考察、評估、篩選3家以上投標單位，報招標評審委員會及主管領導管理水平技術力量歷史記錄資金實力合作經歷招標文件各類合同招標書內容主辦部門起草、制定招標標準文本招標書內容應包含：工期、工程造價或取費標準、質量要求、付款方式、招標范圍、結算方式、驗收標準、投標注意事項、廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）、接標時間、開標時間、定標方法、投標單位補充意見、標準合同條文、圖紙、其他要求等由招投標工作組嚴格審核審核評標和定標確定優(yōu)先順序，首先為技術評標，然后為經濟評標，最后為其他；綜合審核投標單位，評定中標單位施工環(huán)節(jié)成本控制設計變更環(huán)節(jié)變更評估確保項目前期規(guī)劃、定位全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整加強施工前的審核工作，全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)變更的審核簽認根據(jù)變更原因將設計變更分成4類，不同類別按相應的審核簽認流程進行設計變更必須下發(fā)通知單變更必須由設計單位、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后才生效變更的審批總經理審批后方可進行變更施工現(xiàn)場簽證簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應堅持“當時發(fā)生當時簽證”的原則簽證的工程量認真核對簽證的工程量，確保準確簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改，編號準、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認簽證的審批發(fā)送施工洽商通知單必須遵循“先洽后干”的原則，在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證簽證的反饋對工程變更應定期進行分類匯總和統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對工程變更提出改進意見審圖擴初圖會審圖紙多層次會審會簽及審批制度；各專業(yè)互審互簽制度；力爭在開工前消除圖紙中的問題施工圖會審分項、分部圖會審專業(yè)技術圖紙會審總分包配合費分包方式通過招標確定配合費，應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、分包范圍而增加工程成本分包內容分包的責任界定材料供應選型施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定材料供應方式先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用材料計劃限時編制材料計劃，并進行材料計劃簽認預留時間要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應的時間工程款的支付付款進度按合同約定付款；按進度付款工程進度多層次多角度審核工程進度付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員最終審批材料設備環(huán)節(jié)成本控制材料進場計劃采購招標及訂立合同時間通過招標方式采購材料，嚴格控制合同訂立時間生產周期與工程進度相配合運輸周期具體與采購點遠近相對應安裝、驗收周期與工程進度相配合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系材料性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫技術參數(shù)材料設備的技術參數(shù)由設計部確定或封樣招標必須招標的材料設備要制訂招標計劃，無須招投標的材料設備需從3家以上廠家的報價中選擇材料款支付材料款支付方式進行預付款限額控制材料款支付進度首次驗收后進行付款總額進度控制保修款保修款一般不低于合同總價的5%，或依據(jù)合同中約定付款材料驗收數(shù)量驗收幾方共同確認現(xiàn)場到貨數(shù)量質量驗收進行外觀質量的驗收、安裝后質量的驗收、投入使用后的質量驗收材料保管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管責任的承擔者材料保修用合同的方式明確保修責任和保修期銷售環(huán)節(jié)成本控制營銷方案費用總額確定費用目標總額市場信息收集根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用，進而確定費用目標總額營銷計劃營銷預算營銷方案審批根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用營銷現(xiàn)場費用現(xiàn)場銷售人工費用控制銷售人數(shù)，控制銷售工作進度，控制獎勵辦法現(xiàn)場銷售器具費根據(jù)現(xiàn)場情況進行控制賣場、現(xiàn)場包裝費銷售模型費用宣傳資料及禮品費展銷費計劃額度控制額度內調劑和超額審批制度媒體選擇媒體及廣告代理公司信息收集和分析派專人負責信息的收集和分析招標貫徹“先評后選”的原則，進行內部評審，公開招標樣板房裝修設計、裝修收集市場信息，制定裝修目標成本總額材料采購收集信息，對比分析材料、設備采購的報價信息采集及招標通過招標方式選定施工單位樣板房維護委托物業(yè)代管協(xié)議材料回收、保管和再利用建立材料設備清單，進行使用登記，評估和處理閑置品銷售回款銷售折扣點嚴格執(zhí)行銷售折扣點規(guī)定銷售補充條款及承諾給出承諾制作樓書，分類承諾設計變更與承諾貫徹變更審批與知會制度履行變更承諾交房交房日期分類處理晚交房原因保修期與施工隊洽商延長保修期質量補償簽訂交房驗收協(xié)議工程預決算環(huán)節(jié)成本控制施工方的預算施工方預算內容審查先審查造價比例大的項目（地面、墻面、部分家具）注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題鋼筋用量核實施工中鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場管理經驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負責工程造價咨詢公司進行鋼筋量計算洽商、變更的鋼筋用量審計部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作價差的調整材料價差嚴格執(zhí)行合同中的價差調整辦法人工價差及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況費用價差當價格出現(xiàn)異常波動時，應立即與相關單位商量對策洽商、變更的費用控制圖紙審核工程部、項目部負責組織各專業(yè)人員共同審圖，實行專業(yè)負責制，嚴格執(zhí)行監(jiān)理公司審圖和施工單位審圖的規(guī)定因市場因素甲方修改圖紙現(xiàn)場簽證違約與索賠工期甲方履行自己的合同義務；甲方督促乙方履行合同義務；重視工期與質量的過程控制質量配合管理工程部經理負責各施工方的配合問題停工、窩工當造成重大停、窩工時，工程部與審計部及時進行停、窩工費用計算期間費用的成本控制財務費用公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計劃制訂年度資金計劃，進行資金占用情況的估算與控制地價款的支付制訂項目總體開發(fā)計劃工程款的支付制訂工程年度付款計劃銷售回款管理制訂年度銷售計劃人工費用薪金依據(jù)人力資源部有關規(guī)定確定公司工資總額，依據(jù)國家和公司有關規(guī)定確定加班補助及其他費用與出差補助，依據(jù)公司“獎優(yōu)懲劣”的政策確定獎金額崗位津貼出差補助其他費用獎金（含即時獎金）行政管理費用通信費用通信費用實行限額報銷交際費用交際費用實行定額報銷車輛交通費車輛交通費實行油料歸口管理；實行過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；實行維修費、保養(yǎng)費事前審批；實行部門經理以上私家車限額報銷其他辦公用品費由行政部具體審批和控制物業(yè)管理成本控制委托物業(yè)管理未銷售的商品房制定委托管理邀約并致物業(yè)公司，物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案，經同公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議地產公司辦公費職工宿舍租賃費樣板間管理費資產委托經營康樂中心制訂委托經營合同，物業(yè)公司就委托經營合同提交委托經營方案，同公司客戶服務中心達成一致意見后同被委托方簽訂委托管理協(xié)議幼兒園班車物業(yè)虧損或補貼物業(yè)管理費虧損（含環(huán)境維護費）按合同約定執(zhí)行取暖費虧損水電費虧損（含差額部分）20．2內部控制工具20．2．2內部控制程序圖在房地產企業(yè)實行內控，可采取如圖20-5所示的程序。確定內控項目調研范圍確定內控項目調研范圍建立控制制度體系設計內部控制點評估內部控制點設計控制權限制定內部控制手冊制訂內部控制培訓計劃試運行和修改完善圖20-5房地產企業(yè)內控實施程序圖第21章組織結構設計示范21．1房地產企業(yè)組織結構設計示范21．1．2大型房地產企業(yè)組織結構設計董事會董事會監(jiān)事會工程公司物業(yè)公司商貿公司裝飾公司股東會總經理財務總監(jiān)財務部行政總監(jiān)行政部法務部人力資源部營銷總監(jiān)市場部銷售部工程總監(jiān)預算部技術部材設部質量部工程目部項目部運營總監(jiān)投資發(fā)展部總經理辦公室第22章職能分解與目標管理示范22．2目標管理示范22．2．1總經理目標分解表總經理目標分解表總經理目標分解表序號目標項目指標內容單位指標（值）完成時限1銷售目標總銷售額萬元總銷售額銷售費用萬元回款率%客戶滿意度%2生產目標產值萬元竣工面積平方米合格品率%優(yōu)良品率%3工程安全目標工程安全事故發(fā)生率%工傷率‰事故死亡率‰4財務目標總營業(yè)額萬元利潤萬元主營業(yè)務收入萬元營業(yè)費用萬元管理費用萬元5綜合管理目標企業(yè)總體規(guī)模發(fā)展目標企業(yè)人力資源戰(zhàn)略目標技術創(chuàng)新目標企業(yè)規(guī)范化管理的推進目標企業(yè)管理信息化建設目標企業(yè)文化建設目標22．2．6投資發(fā)展部經理目標分解表投資發(fā)展部經理目標分解表投資發(fā)展部經理目標分解表序號目標項目指標內容單位指標（值）完成時限1年度經營計劃的制訂與執(zhí)行年度經營計劃的執(zhí)行%按計劃100%完成2投資項目管理投資項目的執(zhí)行情況%按計劃100%完成3項目目標評估管理項目目標管理工作覆蓋面達到100%22．2．12材設部經理目標分解表材設部經理目標分解表材設部經理目標分解表序號目標項目指標內容單位指標（值）完成時限1采購過程管理采購的物資、設備合格率%采購的物資、設備合格率100%采購進度節(jié)點及時率%采購進度節(jié)點及時率100%物資、設備采購總成本%物資、設備采購總成本不超過預算的5%2倉儲管理采購來的材料、設備合格率采購來的材料、設備合格率100%材料、設備出入庫差錯率材料、設備出入庫差錯率為03固定資產、低值易耗品管理公司固定資產完好率公司固定資產完好率在90%以上使用率使用率在90%以上22．2．15行政部經理目標分解表行政部經理目標分解表行政部經理目標分解表序號目標項目指標內容單位指標（值）完成時限1行政費用控制行政費用控制額行政費用控制在本年度預算內2行政性財產物資管理行政性固定資產的完好率%行政性固定資產完好率達到90%3車輛管理車輛的完好率%車輛的完好率保持在90%以上交通安全惡性事故率%交通安全惡性事故率為0一般事故率%一般事故率不超過5%交通費用開支額度%交通費用開支額度控制在本年度預算之內4治安保衛(wèi)管理年度內行政性惡性事故發(fā)生率%年度內行政性惡性事故發(fā)生率為0第24章績效考核示范24．1投資發(fā)展部人員績效考核表24．1．4發(fā)展規(guī)劃專員績效考核表發(fā)展規(guī)劃專員績效考核表發(fā)展規(guī)劃專員績效考核表考核項目考核要點考核指標權重（%）考核主體考核資料來源1．撰寫發(fā)展規(guī)劃文件根據(jù)投資發(fā)展主管的要求和具體的項目規(guī)劃條件，編寫投資發(fā)展規(guī)劃文件所編寫的投資發(fā)展規(guī)劃文件符合要求40投資規(guī)劃主管投資發(fā)展部2．提交可行性分析報告對新增房地產項目的進行經濟性和可行性進行分析，并提交分析報告新增項目經濟性和可行性分析報告提交及時，分析準確40投資規(guī)劃主管投資發(fā)展部3．提供資料和建議跟蹤、收集已投資項目資料，為運行數(shù)據(jù)、效益評估、未來預測等方面提供數(shù)據(jù)，為發(fā)展規(guī)劃主管進行項目階段性分析提供建議；參與新投資項目的運行狀況評審工作，為項目評審工作提供建議收集資料和數(shù)據(jù)及時、準確，考核期內建議被采納的次數(shù)不低于5次20投資規(guī)劃主管投資發(fā)展部

24．3銷售部績效考核表24．3．1銷售部經理績效考核表銷售部經理績效考核表銷售部經理績效考核表考核項目考核要點考核指標權重（%）考核主體考核資料來源1．制訂銷售計劃及預算根據(jù)公司既定營銷策略制訂項目銷售計劃，組織編制項目銷售計劃及整體銷售費用預算，研究決定項目的銷售推廣形式以及公關方案和促銷計劃營銷計劃實現(xiàn)率達到100%，達到萬元。年度營銷費用不超過預算萬元30營銷總監(jiān)銷售部財務部2．銷售控制根據(jù)營銷實施情況，定期組織對營銷活動進行分析，組織制定銷售進度控制表、調查客戶的資信度、檢查銷售人員執(zhí)行銷售流程的情況，以保證銷售活動正常進行年度、季度、月度銷售計劃完成率達100%30營銷總監(jiān)銷售部3．客戶管理及時組織建立完備的客戶檔案，及時組織對業(yè)主入住資格進行審定，對顧客投訴進行妥善處理，以確保維護良好的客戶關系年營業(yè)額增長率達到15%；客戶滿意度達到90%30營銷總監(jiān)銷售部4．員工管理組織本部門員工的培訓、考核工作，通過溝通與激勵等方式，挖掘員工潛力，達到開發(fā)人才的目的年終綜合考評，部門員工平均得分在85分以上10營銷總監(jiān)人力資源部24．3．2銷售主管績效考核表銷售主管績效考核表銷售主管績效考核表考核項目考核要點考核指標權重（%）考核主體考核資料來源1．制訂銷售計劃根據(jù)公司年度銷售計劃和下達給本銷售組的任務，制訂本組銷售計劃銷售計劃實現(xiàn)率達到100%35銷售部經理銷售部2．開展銷售活動組織本組人員銷售活動的開展，檢查、監(jiān)督銷售員的日常銷售工作年度銷售額計劃完成率達到100%35銷售部經理銷售部3．客戶管理及時解決現(xiàn)場銷售中出現(xiàn)的問題，熱情解答客戶的疑問，督促銷售員上報日、周、月度報表和工作計劃，做好相應的客戶以及潛在客戶的統(tǒng)計分析和上報工作各類報表中數(shù)據(jù)真實準確，出錯率為020銷售部經理銷售部4．員工管理做好部門的上傳下達工作，組織本組人員的培訓、考核工作，通過溝通與激勵，挖掘員工潛力，達到開發(fā)人才的目的年終綜合考評，部門員工平均得分在85分以上。10銷售部經理人力資源部

24．4項目部績效考核表24．4．3融資主管績效考核表融資主管績效考核表融資主管績效考核表考核項目考核要點考核指標權重（%）考核主體考核資料來源1.融資及資金支持的運作及其準備負責與金融機構協(xié)調，爭取為項目提供各種融資與金融機構協(xié)調對顧客提供按揭等金融支持，為項目銷售提供保證融資、貸款、按揭等工作按照公司領導要求完成率達到100%50項目部經理投資發(fā)展部2.具體辦理立項相關手續(xù)配合立項主管，及時完成項目立項相關申請報批手續(xù)的準備及立項相關手續(xù)的辦理辦理立項手續(xù)，按照公司規(guī)定的時間節(jié)點完成率達到100%50項目部經理投資發(fā)展部財務部24．5預算部績效考核表24．5．1預算部經理績效考核表預算部經理績效考核表預算部經理績效考核表考核項目考核要點考核指標權重（%）考核主體考核資料來源1．工程預算按照公司會審后的施工圖紙，組織對人工費、原材料價格、設備的價格進行市場調查，組織本部門員工編制工程項目預算，交工程總監(jiān)審批確認工程預算與工程投資額差異不超過5%30工程總監(jiān)預算部財務部2．工程成本控制確認本項目使用的工程勞務定額、材料使用定額、設備臺班定額，組織對其數(shù)量和價格進行檢查和控制。審核甲供材料的采購計劃，對數(shù)量和價格進行把關工程成本降低率達到5%30工程總監(jiān)預算部質量部3．工程項目決算工程竣工時為工程承包商、材料供應商進行最終決算。進行最終的決算與預算的成本差異分析，并向公司提出項目決算報告、工程成本報告最終的決算與預算的成本差異不超過5%30工程總監(jiān)預算部財務部4．員工管理負責對本部門員工進行專業(yè)技能培訓與指導，通過有效溝通、激勵與獎懲等手段，提高員工素質，挖掘潛力，達到開發(fā)人才的目的年終綜合評價，部門員工平均得分在85分以上10工程總監(jiān)人力資源部24．6工程技術部績效考核表24．6．1工程技術部經理績效考核表工程技術部經理績效考核表工程技術部經理績效考核表考核項目考核要點考核指標權重（%）考核主體考核資料來源1．工程調度管理定期主持召開現(xiàn)場工程調度會議，對參與項目施工的各承包商實施統(tǒng)一的協(xié)調與調度，以及組織對進入現(xiàn)場的勞力、材料、設備進行統(tǒng)一調配工程項目進度節(jié)點實現(xiàn)率達到100%30工程總監(jiān)工程技術部2．工程測量協(xié)助規(guī)劃局測量大隊進行現(xiàn)場測量，負責現(xiàn)場定位樁的保護以及土方開挖的放線工作工程測量及時，準確率達到100%20工程總監(jiān)工程技術部3．安全管理組織制定各項安全管理制度，定期進行安全大檢查，對進場的人員進行安全教育；對安全事故和安全隱患進行妥善處理死亡事故率為0，工傷率控制在3‰以下20工程總監(jiān)工程技術部4．工程技術管理及時組織對國家新頒布的技術標準、工藝標準、操作規(guī)程進行學習和貫徹。并對施工過程中的技術、工藝標準的執(zhí)行情況進行監(jiān)督、檢查，處理施工中出現(xiàn)的技術問題工程質量合格率達到100%，優(yōu)良品率達到90%20工程總監(jiān)工程技術部5．員工管理組織本部門員工的培訓、考核工作，通過溝通與激勵等方式，挖掘員工潛力，達到開發(fā)人才的目的年終綜合考評，部門員工平均得分在85分以上10工程總監(jiān)人力資源部24．7材設部績效考核表24．7．3收料員績效考核表收料員績效考核表收料員績效考核表考核項目考核要點考核指標權重（%）考核主體考核資料來源1．材料、設備的日常管理負責材料、設備的出入庫、驗收、盤點、搬運、保管、維護等工作材料、設備出入庫差錯率為060材設部經理材設部2．材料賬管理負責所購物資、設備的賬目管理，及時登賬、銷賬，協(xié)助會計做好物資、設備的盤點、核對工作賬物相符，差錯率為040材設部經理材設部財務部24．8質量部績效考核表24．8．1質量部經理績效考核表質量部經理績效考核表質量部經理績效考核表考核項目考核要點考核指標權重（%）考核主體考核資料來源1．工程質量管理根據(jù)工程項目的施工質量管理標準對項目施工實施監(jiān)控，及時、準確