天津市南開區(qū)手表廠商住工程天津市南開區(qū)手表廠商住工程可行性研究報告〔草案〕天津市南開區(qū)手表廠商住工程可行性研究報告天津工作組2021﹒01﹒17目錄(可研前5局部)TOC\o"1-2"\h\z\u報告摘要 4一、工程背景 4二、工程根本情況 4三、投資本錢及收入估算 9四、工程投融資方案 22五、實(shí)施主體方案 24六、工程敏感性、盈虧平衡點(diǎn)分析 24七、工程風(fēng)險評估 24八、結(jié)論及建議 25第一章天津市根本經(jīng)濟(jì)情況 27一、城市概況 27二、天津市經(jīng)濟(jì)概況 33三、經(jīng)濟(jì)綜述 39第二章天津市土地市場情況 40一、天津市土地市場供給走勢 40二、天津市土地市場價格走勢 40三、天津市土地市場成交結(jié)構(gòu) 41四、天津市土地市場區(qū)域結(jié)構(gòu)分析 42五、天津市土地市場小結(jié) 42第三章天津市房地產(chǎn)市場情況 44一、天津市樓市政策 44二、天津房地產(chǎn)市場投資情況 44三、天津市住宅施工和竣工情況 45四、天津商品房銷售面積及價格 46五、天津市商品房存量情況 46六、天津市商品住宅月度供求情況 47七、天津市房地產(chǎn)市場小結(jié) 48第四章工程區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 49一、天津市南開區(qū)概況 49二、區(qū)域住宅市場分析 52三、區(qū)域周邊典型二手房情況 64四、區(qū)域商業(yè)市場分析 65五、區(qū)域土地交易情況 70第五章工程根本情況介紹 72一、工程由來 72二、工程位置及區(qū)域環(huán)境 72三、出讓宗地情況 74四、工程周邊居住環(huán)境 76五、工程規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 76六、工程土地使用權(quán)的獲取方式 78七、工程SWOT分析 78八、工程市場定位 80九、工程開發(fā)進(jìn)度方案 100十、實(shí)施主體方案 101第六章投資本錢及收入估算 102一、估算范圍 102二、工程建設(shè)規(guī)模 102三、投資估算依據(jù) 104四、銷售收入估算 106五、投資估算 107六、工程投融資方案 113第七章工程敏感性、盈虧平衡點(diǎn)分析 115一、本錢與售價敏感性分析 115二、盈虧平衡分析 116第八章工程風(fēng)險評估及建議 118一、工程風(fēng)險評估 118二、結(jié)論及建議 119報告摘要一、工程背景經(jīng)南開區(qū)政府、南開區(qū)招商局介紹，天津工作組獲取了天津市手表廠地塊擬出讓的信息，經(jīng)過初步考察，并邀請房地產(chǎn)公司相關(guān)職能部門再次考察后，確定將本宗地塊作為重點(diǎn)跟蹤地塊進(jìn)行可行性研究。本次針對天津市南開區(qū)原手表廠商住用地的可行性研究，重點(diǎn)集中在區(qū)域內(nèi)商品房市場的調(diào)研、工程周邊區(qū)域開發(fā)情況等方面，同時通過對工程的分析測算，預(yù)測出滿足房地產(chǎn)公司要求收益率前提下該工程土地價格的上限值，為公司參與工程競買工作提供參考。二、工程根本情況〔一〕工程區(qū)位及四至該工程位于天津市南開區(qū)手表廠地塊，東側(cè)臨天津市網(wǎng)球館，西側(cè)臨水上公園西路，南側(cè)臨翠微園，北側(cè)臨榮遷里，復(fù)康路。工程位置示意圖〔二〕地塊現(xiàn)狀1、宗地面積及形狀工程可用地面積約為6萬平方米〔以最終核定用地為準(zhǔn)〕。經(jīng)初步籌劃方案研究，地塊規(guī)劃總建筑規(guī)模約13萬平方米，其中地下建筑規(guī)模約4萬平方米，地上建筑規(guī)模約9萬平方米。地塊形狀為不規(guī)那么多邊形。2、宗地權(quán)屬及土地現(xiàn)狀目前已經(jīng)完成收儲工作并獲得規(guī)劃條件通知書，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為：居住70年，商業(yè)40年。地塊現(xiàn)狀及周邊照片根據(jù)現(xiàn)場勘查，用地紅線范圍內(nèi)除局部樹木、臨路圍墻、供熱管道和少量土堆之外，根本到達(dá)場地自然平整。據(jù)南開區(qū)規(guī)劃局介紹，地上樹木不在古樹名木保護(hù)目錄內(nèi)，現(xiàn)狀圍墻已補(bǔ)償完畢，上述地上物可在土地招拍掛文件中約定處理方法。3.宗地開發(fā)程度宗地已根本到達(dá)“三通一平〞，滿足上市交易條件。〔“三通〞指可供施工車輛進(jìn)出的道路、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭；“一平〞指除樹木伐移和現(xiàn)狀圍墻撤除、土推遷移以外的場地自然平整〕。〔三〕規(guī)劃要點(diǎn)1、規(guī)劃控制指標(biāo)：可用地面積：60089㎡；容積率≤1.5；建筑密度≤20%；綠地率≥45%；規(guī)劃用地性質(zhì)：居住、商業(yè)。2、按照核定用地紅線圖，整個工程地塊分為五局部，各局部規(guī)劃原那么如下：〔1〕A片區(qū)為集中綠地：保存現(xiàn)有集中綠地，結(jié)合景觀園林設(shè)計，進(jìn)一步完善?！?〕B片區(qū)多為高層住宅：原那么上建筑高度控制在15米以下，建筑層數(shù)控制在5層左右。〔3〕C片區(qū)為多層住宅及商業(yè)：原那么上住宅建筑高度控制在15米以下，建筑層數(shù)控制在5層左右；沿街布置配套設(shè)施及商業(yè)?！?〕D片區(qū)為高層住宅：原那么上建筑高度控制在60米以下，建筑層數(shù)控制在18層左右。〔5〕E片區(qū)為高層住宅：原那么上建筑高度控制在24米以下，建筑層數(shù)控制在8層左右?！菜摹彻こ掏恋厥褂脵?quán)獲得方式預(yù)計該地塊將于2021年第1季度掛牌出讓，天津中水電置業(yè)擬參與現(xiàn)場競買，通過競買方式獲得該地塊?！参濉彻こ蘏WOT分析〔一〕工程優(yōu)勢1、處于城市中心區(qū)位，具備良好的城市印象，具備卓越的市場稀缺性。2、純居住屬性規(guī)劃，目前城區(qū)土地市場中已較為難得。3、緊鄰天津大學(xué)、南開大學(xué)、天津圖書館，人文底蘊(yùn)豐厚。4、周邊生活配套豐富，高尚居住氣氛濃厚?！捕彻こ塘觿?、本案所處地段上下班時段交通易擁堵。2、工程南側(cè)多為老舊住宅、形象較差，對本工程的高端定位有所影響。3、工程西側(cè)緊鄰供熱站，造成地塊一分為二，對整體工程形象和工程東南角〔E地塊〕造成影響?！踩彻こ虝r機(jī)1、工程所在片區(qū)價值已受到全市高端人群認(rèn)可，具備突破地緣客戶，吸納全市客戶的時機(jī)。2、區(qū)域內(nèi)居住型社區(qū)供給量小，低密宜居社區(qū)更為稀缺，稀缺價值凸顯，支撐高端工程價值。3、鄰近天津市傳統(tǒng)高端富人區(qū)，可支撐工程需求的高端客戶基數(shù)大。4、緊鄰地鐵三號線，未來六、十、十三號地鐵線也將途徑本案，未來具備規(guī)劃開展空間的亮點(diǎn)。5、周邊成交土地的樓面地價，已形成漣漪效應(yīng)，市場對于工程區(qū)域的6未來價值認(rèn)知已有預(yù)期。且區(qū)域市場熱度已明顯升溫?！菜摹彻こ掏{1、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策短期難以方向性調(diào)整，對于住宅工程仍有明顯抑制作用。2、房產(chǎn)稅出臺呼聲漸高，對于高端住宅產(chǎn)品的打壓程度，需要謹(jǐn)慎關(guān)注。3、近期周邊土地頻出，雖在一定程度上，共同炒熱區(qū)位，但未來相互間仍存一定競爭關(guān)系。特別是針對同質(zhì)性較強(qiáng)的中高層、高層產(chǎn)品，競爭壓力不容無視。三、投資本錢及收入估算〔一〕估算范圍本投資估算范圍為天津市手表廠住宅用地工程，工程總用地面積約為60089平方米〔以最終核定用地為準(zhǔn)〕，地塊規(guī)劃總建面約為130000平方米〔二〕工程市場定位1、整體定位〔1〕整體形象定位：天津之心，都市之核面向城市上層階級·具備深厚人文脈絡(luò)·高尚峰層生活領(lǐng)地強(qiáng)調(diào)城市核心區(qū)位，打造具備高端品質(zhì)的峰層價值樓盤形象。面向天津高端人群，以工程的稀缺建筑品類、深厚人文底蘊(yùn)、高端產(chǎn)品品質(zhì)為核心價值，打造承載城市峰層生活的居住平臺。〔2〕整體規(guī)劃定位業(yè)態(tài)建筑類型棟數(shù)建筑面積住宅退臺洋房5層623553㎡小高層8層212754㎡20541㎡11層27787㎡中高層16層211326㎡39275㎡18層427949㎡商業(yè)會所2-3層11575㎡3000㎡臨街商鋪2層——1425㎡整體規(guī)劃住宅、商業(yè)〔含會所〕兩種業(yè)態(tài)。以住宅為核心，商業(yè)〔含會所〕為住宅價值的支撐點(diǎn)與配合，打造承載城市峰層生活的居住平臺。其中住宅為中高層、小高層、洋房三種建筑品類；形成三條梯度化的產(chǎn)品線，確保對于中高端-高端客戶的全面覆蓋。〔3〕整體開展定位：將工程打造為：天津核心居住價值區(qū)，面向城市上層人群，具備高尚人文底蘊(yùn)，承載城市峰層生活的高端居住平臺。2、業(yè)態(tài)定位：住宅——面向天津城區(qū)高尚客群的都市人文峰層住宅中高層：滿足中高端人群優(yōu)質(zhì)宜居生活的產(chǎn)品線；小高層：滿足高端人群高尚品質(zhì)生活的產(chǎn)品線；洋房：滿足峰層客群頂級奢享生活的產(chǎn)品線。商業(yè)——面向片區(qū)高尚客群·都市時尚主題高端精品商業(yè)街社區(qū)級高端生活配套商鋪：面向社區(qū)，滿足社區(qū)高端客群日常生活的配套型高端商業(yè)業(yè)態(tài)；片區(qū)級高端時尚精品商鋪：面向片區(qū)，滿足區(qū)域中高端客群時尚休閑生活的高端商業(yè)業(yè)態(tài)。會所——面向南開高尚客群·都市養(yǎng)生主題高端會所滿足社區(qū)及南開高端人群健康養(yǎng)生、休閑運(yùn)動的高端會所。3、產(chǎn)品定位〔1〕住宅——=1\*GB3①中高層：目標(biāo)客群為南開區(qū)中部、南部，河西區(qū)中部客群；高端首置、常規(guī)首改需求為主。依托優(yōu)質(zhì)稀缺地段以及舒適宜居品類；打造承載優(yōu)質(zhì)宜居生活的中高端產(chǎn)品線。=2\*GB3②小高層：目標(biāo)客群為南開區(qū)、河西區(qū)客群；高端首置、高端首改、常規(guī)再改需求為主。依托優(yōu)質(zhì)地段及稀缺低密品類，打造承載高尚品質(zhì)生活的經(jīng)典高端產(chǎn)品線。=3\*GB3③退臺洋房：目標(biāo)客群以天津市區(qū)為主；居住平臺升級的高端首置、高端再改，優(yōu)質(zhì)資源占有需求為主。依托優(yōu)質(zhì)地段及高端稀缺品類，打造承載頂級奢享生活的產(chǎn)品線?！?〕商業(yè)——社區(qū)級高端生活配套商鋪：針對社區(qū)高端客群日常生活的商業(yè)配套需求，打造內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)；片區(qū)級高端時尚精品商鋪：滿足區(qū)域中高端客群時尚休閑生活的高端商業(yè)業(yè)態(tài)，打造外向型商業(yè)街?！?〕會所——面向南開高尚客群的養(yǎng)生主題高端會所。4、產(chǎn)品配比〔1〕住宅——中高層住宅：高端首置、常規(guī)首改需求為主。以85-90平米標(biāo)準(zhǔn)型兩居為主，85-90平米經(jīng)濟(jì)型三居為補(bǔ)充。產(chǎn)品空間設(shè)置傾向于功能性，以快速銷售、迅速回款為主要原那么?！「邔幼≌横槍|南角地塊的8層小高。以高端首置產(chǎn)品為主,戶型面積為85-90平米兩居。戶型設(shè)計以功能性為主，降低去化風(fēng)險，在利潤的根底上追求去化速度。針對地塊中心位置的11層小高。以高端首置、高端首改、常規(guī)再改為主，戶型面積主要以85-90平米標(biāo)準(zhǔn)型二居為主，配以120-130平米標(biāo)準(zhǔn)型三居、135-144平米舒適型三居、150-155平米豪華型三居。產(chǎn)品以保證一定利潤之下實(shí)現(xiàn)勻速銷售為主要原那么。——洋房住宅：面向居住平臺升級的高端首置、高端再改，優(yōu)質(zhì)資源占有需求為主。設(shè)置為局部退臺洋房，實(shí)現(xiàn)層層退臺。主力戶型以85-90㎡二居、135-165㎡三居為主。戶型設(shè)計以舒適性為主，追求利潤空間?！?〕商業(yè)商業(yè)主力戶型以150-200㎡的中小戶型店鋪為主。5、產(chǎn)品主要配置：〔1〕退臺洋房建筑風(fēng)格：新古典風(fēng)格，板樓設(shè)計。立面建材：1-2層石材，其余局部為真石漆涂料，門頭為石材園林風(fēng)格：歐式園林風(fēng)格，綠植與硬質(zhì)化景觀為主，節(jié)點(diǎn)可設(shè)置動態(tài)水景。另可結(jié)合地塊原有手表廠人文要素，進(jìn)行主題化園林設(shè)計。層高：3米門窗：窗：斷橋鋁窗、LOW-E中空玻璃、內(nèi)平開,隱形紗窗入戶門：優(yōu)質(zhì)乙級防火鋼木復(fù)合門，進(jìn)口品牌配海福樂〔HAFELE〕、史丹利〔Stanley)、英格索蘭(IR)、瑞高(BESTKO)、耶魯(YALE)或同檔次門鎖。配高檔電子門鎖。大堂單元門：鋁合金深棕色烤漆門。公共空間：大堂、首層電梯廳、車庫電梯廳均為精裝修。大堂：地面：石材，局部石材拼花。墻面：石材。頂棚：石膏板吊頂刷乳膠漆。樓梯間：樓梯間為踏步、休息平臺，均為瓷磚；鐵藝木扶手，墻面與天棚刷內(nèi)墻涂料。電梯廳：地面：石材；墻面：石材、配合木飾面。電梯配置：一部電梯。品牌建議為上海三菱〔津門〕、芬蘭通力、瑞士迅達(dá)〔天津中心〕室內(nèi)交工標(biāo)準(zhǔn)：毛坯弱電系統(tǒng)：無線信號增強(qiáng)覆蓋：提供信號放大。車庫管理系統(tǒng)：停車場位于地下，具備出入口管理系統(tǒng)。地庫出入口或小區(qū)出入口設(shè)置道閘及管理設(shè)備，具備遠(yuǎn)程讀卡功能保安系統(tǒng)：社區(qū)入口、社區(qū)路節(jié)點(diǎn)、大堂、地下公共通道主入口、電梯內(nèi)配攝像監(jiān)視系統(tǒng)。外圍墻對視監(jiān)控探測器，與監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動。彩色大堂、地庫門禁門口機(jī)，首層配置小院門禁門口機(jī)，可與本棟住戶可視對講，可與監(jiān)控中心對講；進(jìn)口彩色可視對講機(jī)室內(nèi)分機(jī)，七寸機(jī)。供暖：市政供暖、地輻射采暖室內(nèi)智能配套：燃?xì)鈭缶b置、室內(nèi)緊急呼救系統(tǒng)?！?〕住宅——中高層與小高層建筑風(fēng)格：新古典風(fēng)格，板樓設(shè)計。立面建材：1-2層仿石材，其余局部為真石漆涂料園林風(fēng)格：歐式園林風(fēng)格，綠植與硬質(zhì)化景觀為主，節(jié)點(diǎn)可設(shè)置動態(tài)水景。另可結(jié)合地塊原有手表廠人文要素，進(jìn)行主題化園林設(shè)計。層高：3米門窗：窗：斷橋鋁窗、LOW-E中空玻璃、內(nèi)平開,隱形紗窗，國產(chǎn)品牌入戶門：采用中檔鋼制乙級防火防盜隔音門。大堂單元門：鋁合金烤漆門。公共空間：大堂、首層電梯廳、車庫電梯廳均為精裝修。大堂：地面、墻面均為瓷磚，地面可局部石材拼花，石膏板吊頂刷乳膠漆。樓梯間：樓梯間為水泥踏步、休息平臺，首層為瓷磚；不銹鋼欄桿，墻面與天棚刷內(nèi)墻涂料。電梯廳：地面鋪地磚，墻面貼墻磚。電梯配置：11、16、18層配置兩部電梯，8層配置一部電梯。品牌建議為上海三菱〔津門〕、瑞士迅達(dá)〔天津中心〕、芬蘭通力室內(nèi)交工標(biāo)準(zhǔn)：毛坯弱電系統(tǒng)：無線信號增強(qiáng)覆蓋：提供信號放大。車庫管理系統(tǒng)：停車場位于地下，具備出入口管理系統(tǒng)。地庫出入口或小區(qū)出入口設(shè)置道閘及管理設(shè)備，具備遠(yuǎn)程讀卡功能保安系統(tǒng)：社區(qū)入口、社區(qū)路節(jié)點(diǎn)、大堂、地下公共通道主入口、電梯內(nèi)配攝像監(jiān)視系統(tǒng)。外圍墻主動對視監(jiān)控探測器，與監(jiān)視系統(tǒng)聯(lián)動。彩色大堂、地庫門禁門口機(jī)，可與本棟住戶可視對講，可與監(jiān)控中心對講；進(jìn)口彩色可視對講機(jī)室內(nèi)分機(jī)，五寸機(jī)。供暖：市政供暖、地輻射采暖室內(nèi)智能配套：燃?xì)鈭缶b置?！?〕商業(yè)〔含會所〕建筑風(fēng)格：新古典風(fēng)格，與住宅一致；立面建材：商業(yè)為仿石材，會所為石材層高：首層4.5米，二層3.5米室內(nèi)交工標(biāo)準(zhǔn)：毛坯供暖：市政供暖、地輻射采暖建筑要求：自來水供給，油煙氣排放通道，污水排放及生化處理裝置；滿足輕餐廳營業(yè)要求6、客戶定位：〔1〕住宅中高層客戶主要定位為：以南開區(qū)中部、南部、河西區(qū)中部的高端首置、常規(guī)首改為主。小高層客戶主要定位為：以南開區(qū)、河西區(qū)全覆蓋，高端首置、高端首改、常規(guī)再改為主力。退臺洋房客戶主要定位為：面向天津市區(qū)高端客戶，追求居住平臺升級的高端再改客戶為主力。〔2〕商業(yè)〔含會所〕商業(yè)客戶主要定位為：本地及外地商業(yè)經(jīng)營客群，高端商業(yè)投資客群。7、價格預(yù)測住宅全盤均價為：中高層27438元/㎡，小高層32373元/㎡，退臺洋房38986元/㎡；商業(yè)全盤均價預(yù)計49600元/㎡；車位16萬元/個。〔三〕估算工程規(guī)模根據(jù)天津市手表廠地塊設(shè)計導(dǎo)那么中強(qiáng)排方案計算整理，工程總建筑面積約130,000平方米，其中地上建筑面積90,000平方米，地下建筑面積40,000平方米，停車位785個。具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項目指標(biāo)備注地上容積率1.50建設(shè)用地總面積(㎡)60,089.00總建筑面積(㎡)130,000.00地上功能建筑面積(㎡)90,000.00其中：高層住宅建筑面積(㎡)39,275.00小高層住宅建筑面積(㎡)20,541.00洋房建筑面積(㎡)23,553.00商業(yè)建筑面積(㎡)3,000.00含1575㎡會所社區(qū)配套建筑面積〔物業(yè)和社區(qū)用房〕(㎡)3,631.00地下建筑面積(㎡)40,000.00其中：地下非人防機(jī)動車庫面積(㎡)27,300.66地下非機(jī)動車庫面積(㎡)3,240.78人防總面積(㎡)9,458.56其中：人防機(jī)動車庫面積(㎡)9,458.56四、基底面積(㎡)：12,017.80五、建筑密度20%停車位個數(shù)785.00戶數(shù)785.00可售住宅建筑面積(㎡)(高層〕39,275.00可售住宅建筑面積(㎡)(小高層〕20,541.00可售住宅建筑面積(㎡)〔洋房〕23,553.00可售商業(yè)建筑面積(㎡)〔含會所1575㎡〕3000.00可售住宅產(chǎn)權(quán)車位個數(shù)785〔四〕工程開發(fā)方案和銷售方案1、開發(fā)方案本工程擬采用二期開發(fā)建設(shè)，一期方案如下:工程方案于2021年8月上旬開始土方開挖、根底處理，于2021年9月下旬辦理完施工手續(xù)，2021年11月下旬完成正負(fù)零以下工程施工，2021年5月下旬完成主體結(jié)構(gòu)施工，2021年2月中旬完成內(nèi)外裝修及設(shè)備安裝，2021年10月中旬至2021年2月進(jìn)行室外工程及綠化工程施工，于2021年3月辦理完竣工備案,2021年4月開始產(chǎn)品交付。二期方案如下:工程方案于2021年3月上旬開始土方開挖、根底處理，于2021年4月下旬辦理完施工手續(xù)，2021年4月下旬完成正負(fù)零以下工程施工，2021年10月下旬完成主體結(jié)構(gòu)施工，2021年6月下旬完成內(nèi)外裝修及設(shè)備安裝，2021年6月中旬至2021年9月進(jìn)行室外工程及綠化工程施工，于2021年10月辦理完竣工備案,2021年11月開始產(chǎn)品交付。2、銷售方案:住宅產(chǎn)品最早開盤時間：2021年4季度開盤；商業(yè)產(chǎn)品最早開盤時間：2021年4季度開盤；工程預(yù)計于2021年1季度清盤，銷售周期18個月。全盤可實(shí)現(xiàn)總銷售金額29.35億元；全盤可實(shí)現(xiàn)均價33,984.86元/平米?！参濉惩顿Y估算依據(jù)1、土地本錢：選取樣本后進(jìn)行綜合分析，通過對2021年南開區(qū)及工程周邊重要成交土地的比照，選取樣本后進(jìn)行綜合分析初步估計該土地的合理樓面地價為15298元/平米。2、前期工程費(fèi)用：包括勘查測量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、工程報建費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)和代征道路綠化實(shí)施費(fèi)用等，均按天津市同類工程平均費(fèi)用水平計算。3、建筑安裝工程費(fèi)：以同類同檔次物業(yè)建造價格水平匡算。4、區(qū)內(nèi)市政及環(huán)境工程費(fèi)：包括市政接口費(fèi)、紅線內(nèi)市政費(fèi)及室外工程費(fèi)，按天津市同類工程平均費(fèi)用水平計取。5、公共配套工程費(fèi)：根據(jù)規(guī)劃方案，按天津市同類建筑平均造價水平將其建造本錢計入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。本次測算公共配套工程費(fèi)實(shí)際計入商業(yè)局部造價。6、借款費(fèi)用：資金來源主要由股東借款和銀行貸款解決，股東借款資金本錢按年利率8%計取，銀行貸款利率按一到三年期貸款基準(zhǔn)利率6.15%上浮15%計取。7、開發(fā)間接費(fèi)用：包括工程管理費(fèi)、施工合同外獎金、營銷設(shè)施建造費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、觀測費(fèi)等。工程管理費(fèi)為上述2～5項之和的3%，其余以建筑面積為基數(shù)，按天津市有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計取，開發(fā)間接費(fèi)用合計為上述2～5項之和的5%。8、營銷費(fèi)用：按照銷售收入的2.5%計取。9、管理費(fèi)用：考慮工程計算期，暫估為945.33萬元。10、財務(wù)費(fèi)用：暫不考慮。11、不可預(yù)見費(fèi)：按前述1中的區(qū)外大市政工程費(fèi)、2～6項費(fèi)用之和的4.46%計取。12、銷售稅費(fèi)：包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，按照銷售收入的5.65%計取。13、土地增值稅：按照天津市規(guī)定，單價2萬以上按照銷售收入的3%預(yù)征，2萬以下按照銷售收入的2%預(yù)征〔本次因單價超過2萬元以上銷售面積較多，暫按照3%預(yù)征估算〕。清算時按照天津市規(guī)定，以整個工程為計算單位，以銷售收入，減除法定扣除工程金額后的增值額作為計稅依據(jù)，按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計算，本工程預(yù)征金額超過清算金額的，暫未考慮預(yù)征增值稅返還。14、企業(yè)所得稅：稅率為25%?！擦硿y算結(jié)果工程總投資及利潤估算表序號工程名稱計算數(shù)量或基數(shù)每計算單位總計(萬元)折合可售單價(元/㎡)占總本錢比例1土地本錢90000.0016575.54149179.8717272.3965.38%1.1土地出讓金90000.0015298.00137682.001.2土地補(bǔ)償費(fèi)130000.00500.001.3合作款項130000.000.001.4大市政配套費(fèi)130000.00246.913209.891.5區(qū)外市政工程130000.00260.553387.121.6土地稅費(fèi)90000.00488.984400.862前期工程費(fèi)130000.00230.612997.93347.111.31%2.1勘測費(fèi)130000.009.00117.002.2規(guī)劃設(shè)計費(fèi)130000.0081.611060.932.3報建費(fèi)130000.0070.00910.002.4“三通一平〞費(fèi)130000.0060.00780.002.5臨時設(shè)施建造費(fèi)130000.0010.00130.002.6代征道路綠化等2.7其他費(fèi)用3建筑安裝工程費(fèi)130000.002994.0438922.474506.5317.06%3.1土建安裝工程90000.002167.9719511.733.2設(shè)備供貨安裝90000.00722.666503.943.3獨(dú)立車庫40000.003222.0412888.163.4永久售樓處、樣板房裝修3.5其他費(fèi)用4區(qū)內(nèi)市政及環(huán)境工程130000.00411.235345.93618.962.34%4.1區(qū)內(nèi)供電工程130000.000.000.004.2區(qū)內(nèi)供水工程130000.0040.00520.004.3區(qū)內(nèi)供氣工程130000.000.000.004.4區(qū)內(nèi)供熱工程130000.0070.87921.304.5小區(qū)園建24035.60650.001562.314.6小區(qū)綠化24035.60650.001562.314.7小區(qū)道路4.8排水與排污工程130000.0015.00195.004.9小區(qū)弱電系統(tǒng)130000.0030.00390.004.1室外零星設(shè)施130000.0015.00195.005公共配套工程130000.000.000.000.000.00%6借款費(fèi)用130000.001438.7518703.802165.578.20%7開發(fā)間接費(fèi)130000.00181.792363.32273.631.04%7.1工程管理費(fèi)47266.333.00%1417.997.2施工合同外獎金130000.0010.00130.007.3營銷設(shè)施建造費(fèi)130000.0010.00130.007.4咨詢費(fèi)130000.0012.00156.007.5監(jiān)理費(fèi)130000.0018.00234.007.6質(zhì)量檢測費(fèi)、觀測費(fèi)130000.0010.00130.007.7物業(yè)管理啟動費(fèi)130000.005.0065.007.8其他費(fèi)用100.338營銷費(fèi)用293523.852.50%7338.10849.623.22%9管理費(fèi)用130000.0072.72945.33109.450.41%10財務(wù)費(fèi)用130000.000.000.000.000.00%11不可預(yù)見費(fèi)53016.764.46%2363.32273.631.04%12工程總投資130000.0016112.02209456.2524251.3291.80%13工程總本錢130000.0017550.77228160.0526416.89100.00%14工程銷售收入130000.0022578.76293523.8533984.86128.65%14.1商業(yè)用房3000.0049600.0014880.0014.2公寓0.000.000.0014.3普通住宅〔高層〕83369.0031916.40266083.8514.4車位785.00160000.0012560.0015銷售稅費(fèi)16584.1016毛利48779.7017土地增值稅8805.7218所得稅前利潤39973.9819凈利潤29980.4920總本錢利潤率17.52%21銷售利潤率13.62%22財務(wù)內(nèi)部收益率37.16%四、工程投融資方案〔一〕融資方案目前，公司2021年擬新增工程所需資金主要來源，主要是股東借款、銀行貸款和銷售回款。根據(jù)公司目前資金狀況及預(yù)計融資到位進(jìn)度，為解決擬競買的天津市手表廠商住用地工程資金需求，結(jié)合該工程開發(fā)進(jìn)度及銷售回款速度，為維持工程資金平衡，該工程融資方案方案如下：1、拿地及前期報批階段在工程具備開發(fā)條件〔即“四證〞齊全〕之前，工程拿地費(fèi)用及前期報建費(fèi)用等均來源于股東借款資金。2、工程建設(shè)階段在工程完成前期報批取得“四證〞后，可向銀行申請工程開發(fā)貸款，解決工程建設(shè)資金，并逐步置換股東借款。3、工程銷售階段在工程開始銷售后，通過工程回籠資金滾動開發(fā)，優(yōu)先歸還股東借款，并逐步歸還銀行開發(fā)貸款?！捕迟Y金籌措及還款方案該工程預(yù)計實(shí)際投資約22.82億元，工程資金占用峰值預(yù)計出現(xiàn)在2021年第三季度，資金峰值14.80億元，其中土地本錢14.51億元。具體資金籌措及還款方案如下：1、股東借款第一年度申請股東借款14.8億元，用于工程土地費(fèi)用、前期費(fèi)用和管理費(fèi)用等，在工程開發(fā)貸款辦理完善及工程開始銷售后，逐步置換和歸還，預(yù)計第一年度第9月底歸還股東借款7.0億元，第一年年底歸還股東借款0.27億元，第二年度第6月底歸還股東借款5.1億元。2、工程開發(fā)貸款根據(jù)工程開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計第一年度第9月初取得“四證〞，方案向銀行貸款7億元，預(yù)計第二年底歸還銀行貸款6.9億元，第三年第6月底歸還銀行貸款0.1億元。3、工程銷售回款該工程商品房預(yù)計于第一年第4季度開始對外銷售，共銷售回款29.35億元，其中第一年銷售回款5.78億元，第二年銷售回款18.40億元，第三年銷售回款5.17億元。銷售回款除了滿足工程開發(fā)建設(shè)資金外，充裕資金優(yōu)先安排歸還股東借款。五、實(shí)施主體方案擬以天津城市公司作為競買主體，獲得意向地塊后，成立全資工程公司開發(fā)南開區(qū)手表廠商住工程。六、工程敏感性、盈虧平衡點(diǎn)分析本工程在土地本錢、建造本錢提高5%和銷售收入下降5%的不利情況下，總本錢利潤率仍能分別到達(dá)14.80%、16.53%和11.30%，當(dāng)工程土地本錢增加至預(yù)期土地價格的129.03%(樓面價格為19739.01元/㎡)土地價款到達(dá)177,651.08萬元；,當(dāng)工程銷售收入下降至預(yù)期售價的86.03%，〔當(dāng)高層23605元/m2、小高層27851元/m2、洋房33540元/m2、商鋪42671元/m2、車位137648元/個〕或建安本錢增加至預(yù)期造價的202.7%〔合總建筑面積6068.91元/m2的本錢〕，本工程凈利潤為零，工程到達(dá)盈虧平衡點(diǎn)。七、工程風(fēng)險評估1、面臨風(fēng)險〔1〕工程西側(cè)緊鄰供熱站，造成地塊一分為二，對整體工程形象和工程東南角〔E地塊〕造成影響；〔2〕地塊內(nèi)的熱力管道的掩埋費(fèi)用需我公司承當(dāng)，地下處理本錢將有所增加。〔3〕房產(chǎn)稅出臺呼聲漸高，對于高端住宅產(chǎn)品的打壓程度，需要慎關(guān)注。2、應(yīng)對策略〔1〕可在首期將全產(chǎn)品線推出市場，形成豐富的產(chǎn)品梯度，并形成以洋房為標(biāo)桿、11層小高為亮點(diǎn)，8層小高與中高產(chǎn)品為主力去化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。確保首期熱銷，同時兼顧流量。使工程整體品質(zhì)提升?！?〕通過設(shè)計階段合理優(yōu)化，減少本錢確保全盤利潤空間。〔3〕密切關(guān)注市場動態(tài)與調(diào)控政策,通過合理營銷的手段減少政策及市場波動帶來對本工程的不利因素。八、結(jié)論及建議經(jīng)過初步測算，在樓面地價為市場評估價15298元/㎡(地塊總價137682.00萬元)時，工程總本錢為228,160.05萬元，預(yù)期工程凈利潤29,980.49萬元，總本錢利潤率17.52%，銷售利潤率13.82%。財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)37.16%，當(dāng)折現(xiàn)率取12%時，財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為25,795.00萬元，工程靜態(tài)投資回收期為1.86年，動態(tài)投資回收期1.96年。工程開發(fā)周期為3年，投資回收期較快，財務(wù)指標(biāo)能滿足公司投資回報要求?？紤]到公司戰(zhàn)略開展需要，天津地區(qū)作為重點(diǎn)拓展區(qū)域，建議批準(zhǔn)以下事項:1、同意天津中水電置業(yè)參與競買該工程。2、總本錢利潤率不低于10.00%時，土地競買價格上限為樓面單價不超過16,719.00元/㎡，地塊總價不超過150,471.00萬元。此時房地產(chǎn)公司需以股東借款方式實(shí)際投入16.10億元〔其中地價款15.05億元,其余土地本錢、前期工程費(fèi)等1.05億元〕，實(shí)際獲取凈利潤18,290.11萬元；工程資本金凈利潤率11.36%。3、總本錢利潤率不低于8.00%時，土地競買價格上限為樓面單價不超過17,133.00元/㎡，地塊總價不超過154,197.00萬元。此時房地產(chǎn)公司需以股東借款方式實(shí)際投入16.50億元〔其中地價款15.42億元,其余土地本錢、前期工程費(fèi)等1.08億元〕，實(shí)際獲取凈利潤14,895.12萬元；工程資本金凈利潤率9.03%。妥否，請批示。注：本報告中采用數(shù)據(jù)來源為：①天津市土地整理儲藏中心網(wǎng)站公開資料及統(tǒng)計數(shù)據(jù)；②天津市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開資料及統(tǒng)計數(shù)據(jù)；③富思博得數(shù)據(jù)庫；④工程市場調(diào)研所搜集整理的有關(guān)資料；本報告中所出現(xiàn)的土地均為經(jīng)營性用地，包括住宅用地、商服用地、商務(wù)金融用地。本報告中所出現(xiàn)的商業(yè)中一拖二的為兩層商業(yè)，一拖三的為三層商業(yè)。本報告中所出現(xiàn)的小高層為7-11層住宅，中高層為12-18層住宅。

第一章天津市根本經(jīng)濟(jì)情況一、城市概況〔一〕地理位置天津市地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心、距北京114公里，距河北唐山99公里，距滄州97公里，是中國北方最大的沿海開放城市，也是近代北方最早對外開放的沿海城市之一。天津市位于華北平原海河五大支流匯流處，東臨渤海，北依燕山,海河是天津的母親河?！捕承姓^(qū)劃及人口天津有12個市轄區(qū)，1個副省級區(qū)，3個市轄縣。2021年末全市常住人口1354.58萬，年均人口增長率約5%；其中南開區(qū)占地39平方公里，人口為87萬人。市轄區(qū)縣城區(qū)名稱面積〔平方千米〕人口〔萬〕2021年人口密度人/平方公里中心城區(qū)和平區(qū)1040.2240221河西區(qū)3780.3021127南開區(qū)3986.6622480河?xùn)|區(qū)3971.8018117河北區(qū)2763.1821331紅橋區(qū)2153.8425325環(huán)中心城四區(qū)東麗區(qū)46035.73747津南區(qū)40142.061084西青區(qū)54536.60646北辰區(qū)47837.37790〔三〕天津市城市開展沿革天津經(jīng)過近百年的開展已經(jīng)成為“中國國家中心城市，中國北方經(jīng)濟(jì)中心、環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、中國北方國際航運(yùn)中心、中國北方國際物流中心、國際港口城市和生態(tài)城市，中國中醫(yī)藥研發(fā)中心。〞20世紀(jì)中葉，天津成為中國北方最大的港口和商業(yè)城市。解放后?1980年，天津是中國北方重型制造業(yè)名城。1980?2005年，天津國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度超過全國平均水平，但落后于長江三角洲和珠江三角洲城市。2006年?現(xiàn)在，天津被定位為經(jīng)濟(jì)中心，引領(lǐng)環(huán)渤海地區(qū)的開展。濱海新區(qū)帶來了國家開展戰(zhàn)略，并成為重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?！菜摹程旖虺鞘锌傮w規(guī)劃天津城市總體規(guī)劃將京津塘高速公路走廊作為城市主要開展方向，提出了“一軸兩帶三區(qū)〞的城市空間布局結(jié)構(gòu)：1、“一軸〞—由“武清新城—中心城區(qū)—濱海新區(qū)核心區(qū)〞構(gòu)成的城市開展主軸。2、“兩帶〞—由“寧河、漢沽新城—濱海新區(qū)核心區(qū)—大港新城〞構(gòu)成的東部濱海開展帶，以及由“薊縣新城—寶坻新城—中心城區(qū)—靜海新城〞構(gòu)成的西部城鎮(zhèn)開展帶。3、“三區(qū)〞—北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、中部“七里海—大黃堡洼〞濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)以及南部“團(tuán)泊洼水庫—北大港水庫〞濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)?！参濉程旖蚴谐鞘锌臻g戰(zhàn)略開展規(guī)劃“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)〞中心城區(qū)開展現(xiàn)代效勞業(yè)，構(gòu)建天津城市生態(tài)屏障，融入京津冀地區(qū)整體生態(tài)格局，完善城市大生態(tài)體系?！擦程旖蚴熊壍澜煌ㄒ?guī)劃天津目前共規(guī)劃開通13條地鐵線路，未來城市交通網(wǎng)十分興旺，其中3、6、10、13號線經(jīng)過本案?！财摺匙匀粭l件天津地處華北平原的東北部，海河流域下游，東臨渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南運(yùn)河、子牙河、大清河、永定河、北運(yùn)河的集合處和入?？?，素有“九河下梢〞、“河海要沖〞之稱。由于位于中緯度歐亞大陸的東部太平洋西岸，主要受季風(fēng)環(huán)流支配，冬、夏季分別受蒙古高壓和副熱帶高壓與冷空氣交替影響，屬于暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候。四季明顯，春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季晴朗氣爽，冬季寒冷枯燥?！舶恕硡^(qū)位優(yōu)勢天津區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處中國北方黃金海岸的中部，不僅毗鄰首都，還是華北、西北廣闊地區(qū)的出?？冢侵袊狈綄?nèi)外開放兩個扇面的軸心，是亞歐大陸橋中國境內(nèi)距離最短的東部起點(diǎn)。天津港是我國北方第一大港，也是我國沿海港口碼頭功能最齊全的港口之一，并躋身于世界港口20強(qiáng)。天津已根本形成以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路和公路輻射華北、西北、東北廣闊地區(qū)。對內(nèi)擁有200萬平方公里的遼闊腹地，對外與170多個國家和地區(qū)的300多個港口通航。天津?yàn)I海國際機(jī)場是目前北方最大的貨物空運(yùn)中心。二、天津市經(jīng)濟(jì)概況天津市經(jīng)濟(jì)高速開展，GDP連年保持高速增長，2021年前三季度GDP完成9188.45億元，按可比價格計算，增長13.9%，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)保持全國前列。2021年天津人均GDP到達(dá)88536元，人均收入到達(dá)26921元〔折合當(dāng)年匯率為4273美元〕。宏觀經(jīng)濟(jì)增長經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定開展大于8%高速開展以下為2021年天津以及主要城市相關(guān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展指標(biāo)比擬情況：數(shù)據(jù)指標(biāo)一線城市天津可比二線城市北京上海石家莊青島常住人口〔萬人〕2021.62347.461354.581027.98766.36GDP〔億元〕16000.419195.69111914082.66615.6人均GDP(元)803948256086495.63346265016財政收入〔億元〕3006.33429.831454.9489.02407.8外資引進(jìn)〔億美元〕70.5126.01130.568.136.34人均可支配收入〔元〕3290036230269212053428567社會商品零售總額〔億元〕516．23040.993395.061663.02232.9金融機(jī)構(gòu)存款余額〔億元〕75001.958186.515924.76715.38901.27房地產(chǎn)開發(fā)投資〔億元〕3036.32170.311080.04370.7782.7商品房銷售面積〔萬平米〕14401771.31643.11312.91028以上數(shù)據(jù)說明，天津城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：與北京、上海等一線城市相比，人口總量和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力差距明顯。與其它二線城市相比，人口總量和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于較為領(lǐng)先的地位。2021年天津市經(jīng)濟(jì)增長較快，人均GDP在全國名列前茅。較大的人口總量和較為雄厚的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為天津房地產(chǎn)業(yè)開展提供了良好的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境?！惨弧程旖蚴谐鞘谢教旖虺鞘谢竭B年逐步提高，目前城市化率為66.8%超過全國平均城市化率的51.3%，預(yù)計2021年后，以每年4%的速度快速增長?！捕硣鴥?nèi)生產(chǎn)總值天津市經(jīng)濟(jì)高速開展，GDP連年保持高速增長，2021年前三季度GDP完成9188.45億元，按可比價格計算，增長13.9%，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)保持全國前列。〔三〕固定資產(chǎn)投資2021年1-10月全社會固定資產(chǎn)投資7558.2億元，增長23.2%。其中，城鎮(zhèn)投資7090.31億元，增長23.2%；農(nóng)村投資467.89億元，增長23.2%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資65.92億元，增長37.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資3103.91億元，增長23.1%，其中，工業(yè)投資3076.58億元，增長23.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資3920.48億元，增長23.2%。三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)為1：47.1：59.5?！菜摹尘用袷杖爰爸С鎏旖蚴腥司芍涫杖爰叭司M(fèi)性支出雙向增長，天津市恩格爾系數(shù)為30-40%處于富裕水平。〔五〕產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)目前天津市第二產(chǎn)業(yè)依然占三產(chǎn)最大比重，第三產(chǎn)業(yè)比重正逐年上升，第一和第二產(chǎn)業(yè)比例逐年下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2007年到2021年前三季度，第三產(chǎn)業(yè)的投資占比在55%左右，第二產(chǎn)業(yè)投資占比在44%左右，第一產(chǎn)業(yè)投資占比缺乏1%，可見第三產(chǎn)業(yè)投資占比最大，保持了迅猛增長的勢頭，保證第三產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。2007到2021年，第三產(chǎn)業(yè)保持14%左右的速率增長，高收入人群體不斷增加。〔六〕人口和勞動就業(yè)人口總量繼續(xù)增長。2021年末全市常住人口1354.58萬人，比上年末增加55.29萬人；其中，外來人口344.84萬人，增加44.40萬人，占常住人口增量的80.3%。外來人口占常住人口的比重到達(dá)25.5%，同比提高2.4個百分點(diǎn)。全市戶籍人口996.44萬人，其中，農(nóng)業(yè)人口382.50萬人，非農(nóng)業(yè)人口613.94萬人。保持低生育水平。全市人口出生率為8.58‰，死亡率為6.08‰，自然增長率為2.50‰。就業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。實(shí)施更加積極的就業(yè)政策，統(tǒng)籌推進(jìn)高校畢業(yè)生、失業(yè)人員、農(nóng)村充裕勞動力就業(yè)，加快創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)，啟動百萬技能人才培訓(xùn)方案。全年新增就業(yè)47.12萬人，增長4.4%，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.6%,低于全國平均水平0.5個百分點(diǎn)。截至2021年末，全市就業(yè)人口總量到達(dá)763.16萬人，比上年末增加34.46萬人；其中，城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員到達(dá)208.6萬人，同比增加2.9萬人?！财摺诚M(fèi)價格水平今年前三季度，居民消費(fèi)價格總水平(CPI)同比上漲3.1%，漲幅比上半年回落0.5個百分點(diǎn)。食品、煙酒、醫(yī)療保健等八大類商品和效勞價格呈“六升二降〞格局。其中，食品類價格同比上漲7.3%，煙酒類價格上漲5.5%，衣著類價格上漲9.0%，家庭設(shè)備用品及維修效勞類價格上漲1.9%，醫(yī)療保健和個人用品類價格上漲2.3%，居住類價格上漲0.5%，交通和通信類價格下降2.2%，娛樂教育文化用品及效勞類價格下降0.8%。2021年前三季度月居民消費(fèi)價格指數(shù)〔CPI〕指標(biāo)指數(shù)〔上年=100〕居民消費(fèi)價格指數(shù)103.1其中：食品類107.3煙酒及用品類105.5衣著類109家庭設(shè)備用品及維修效勞類101.9醫(yī)療保健和個人用品類102.3交通和通信類97.8娛樂教育文化用品及效勞類99.2居住類100.5三、經(jīng)濟(jì)綜述綜上分析，天津市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，各類人才儲藏豐富，經(jīng)濟(jì)開展勢頭強(qiáng)勁，未來仍有較大的開展空間和較好的開展前景。可以預(yù)見，在“十二五〞期間，天津市將繼續(xù)保持平穩(wěn)快速的增長趨勢，為房地產(chǎn)市場提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐。

第二章天津市土地市場情況一、天津市土地市場供給走勢土地市場供大于求的現(xiàn)狀近年來一直存在，但是供求比例逐漸放緩，市場開始逐漸回暖。2021年1-11月土地供給面積1504萬平米，成交面積967萬平米，占總供給比64.30%，與2021年6-12月相比成交率下降16.28%。二、天津市土地市場價格走勢政策調(diào)控下，土地市場成交均價回落，根本底價拿地，2021年4月后尤為明顯，但是2021年下半年以來，溢價率開始上升，土地資源逐漸呈現(xiàn)短缺趨勢。三、天津市土地市場成交結(jié)構(gòu)2021年居住類和商業(yè)類用地成交大幅下降，綜合類用地大幅增加。市場需求明顯，對于綜合類產(chǎn)品需求加大，同時配套商業(yè)、寫字樓的需求也同步增長，順應(yīng)了城市開展的步伐。2021年1-11月天津市經(jīng)營性用地中，居住類用地成交面積為557萬平米，面積占比12%；商業(yè)類用地成交面積為557萬平米，面積占比12%；綜合類用地成交面積為3508萬平米，面積占比為75%，造成住宅用地稀缺。四、天津市土地市場區(qū)域結(jié)構(gòu)分析2021年1-11月天津經(jīng)營性土地市場中，市內(nèi)六區(qū)〔和平、河?xùn)|、河西、南開、河北、紅橋〕成交40萬平米，面積占比2%；環(huán)城四區(qū)〔東麗、西青、北辰、津南〕成交991萬平米，面積占比32%，濱海新區(qū)〔塘沽、漢沽、大港、開發(fā)區(qū)〕成交1052萬平米，面積占比34%。2021年1-11月南開區(qū)土地成交2.9萬平米，面積占比缺乏天津市的1%，顯示出南開區(qū)土地供給極為稀缺。五、天津市土地市場小結(jié)2021年1-11月，天津市土地市場整體雖然依然呈現(xiàn)供過于求的局面，但是供求比例逐漸放緩，市場開始逐漸回暖；2021年下半年以來，溢價率開始上升，土地資源逐漸呈現(xiàn)短缺趨勢；2021年以來，綜合類用地大幅增加，居住類和商業(yè)類用地成交不斷下降，造成住宅用地稀缺；2021年南開區(qū)土地占比擬少，供給極為緊缺。

第三章天津市房地產(chǎn)市場情況一、天津市樓市政策2021年中央屢次重申堅持調(diào)控政策不動搖，目前天津市樓市依然深受限購影響，但落戶政策及首套房政策明顯放寬。二、天津房地產(chǎn)市場投資情況房地產(chǎn)市場投資年均漲幅達(dá)22%，2021年1-10月年投資額到達(dá)1042.96億元，房地產(chǎn)投資情況熾熱。2007-2021年天津市房地產(chǎn)投資額總體呈現(xiàn)上漲趨勢，較2007年天津市房地產(chǎn)市場投資額增長達(dá)113%，年均漲幅達(dá)22.7%三、天津市住宅施工和竣工情況2007-2021年天津市住宅施工面積、竣工面積逐年增長，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭強(qiáng)勁，2021年1-10月住宅施工面積為6418.34萬平米，竣工面積為544.34萬平米。四、天津商品房銷售面積及價格2007年-2021年〔1-10月〕天津商品房銷售面積及銷售價格逐年呈現(xiàn)上漲趨勢，2021年1-10商品房銷售面積為1185萬平米，銷售價格為8351元/平米。天津市商品房銷售面積2007年-2021年漲幅為22%，平均每年漲幅為4%，商品房銷售價格較2007年漲幅為54.7%，年均漲幅為10.9%2021年4月天津市商品房銷售均價10679元/平米，8月商品房銷售均價到達(dá)11800元/平米2021年上半年天津中心六區(qū)商品房銷售均價突破16100元/平米五、天津市商品房存量情況天津市商品住宅存量不斷上升，但增長率已經(jīng)明顯放緩，截止2021年11月末，天津商品住宅存量面積2116萬平米，較2021年末增加了20%，但是趨勢已明顯放緩，市場逐漸回暖。2021年1-11月，天津商品住宅存量月均漲幅缺乏2.0%；而2021年上半年和下半年，該數(shù)據(jù)分別為2.8%和8.2%，可見今年存量的累積擴(kuò)大速度已明顯趨緩。六、天津市商品住宅月度供求情況2021年下半年，天津市商品住宅集中放量，供給較大，成交面積較小，2021年天津市雖然依然呈現(xiàn)供大于求的局面，但是供給面積及成交面積回暖趨勢明顯，價格也逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢。七、天津市房地產(chǎn)市場小結(jié)房地產(chǎn)市場投資逐年遞增，房地產(chǎn)投資情況熾熱。商品房施工面積、竣工面積逐年增長，供給逐年增多，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭強(qiáng)勁。供給面積及成交面積回暖趨勢明顯，價格也逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢。天津市商品住宅存量增長率已經(jīng)明顯放緩，市場逐漸回暖。

第四章工程區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、天津市南開區(qū)概況南開區(qū)位于中國天津市城區(qū)西南部，系天津中心城區(qū)之一，全區(qū)總面積40.64平方公里，東起海河，與河北區(qū)相望；沿榮吉大街、興安路、南馬路至南門外大街、衛(wèi)津路和衛(wèi)津南路，分別與和平區(qū)、河西區(qū)接壤；西、南至密云路、芥園西道、陳塘莊鐵路支線，與西青區(qū)相連；北抵老鐵橋大街、北馬路，沿西馬路至西關(guān)大街、墻子河、南運(yùn)河，與紅橋區(qū)毗鄰。〔一〕南開區(qū)開展定位“科技南開〞，建設(shè)成為市級教育科研和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心，科技效勞及科貿(mào)機(jī)構(gòu)的聚集地。重點(diǎn)開展以科技與信息效勞為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以五金、汽配和數(shù)碼產(chǎn)品為主的商貿(mào)業(yè)，以健身娛樂為主的體育休閑業(yè)，以民俗文化為主的旅游業(yè)。開展目標(biāo)，將中心城區(qū)努力建成輻射我國北方地區(qū)的現(xiàn)代效勞業(yè)重要聚集區(qū)，表達(dá)國際港口城市繁榮繁華的標(biāo)志區(qū)，實(shí)施科教興市戰(zhàn)略的主導(dǎo)區(qū)，傳承天津歷史文化的核心區(qū)，高品質(zhì)的宜居生態(tài)區(qū)。〔二〕南開區(qū)開展規(guī)劃〔1〕根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)和區(qū)位優(yōu)勢,南開區(qū)整合區(qū)域資源,確定“六區(qū)三帶〞經(jīng)濟(jì)功能布局，具體細(xì)那么為：=1\*GB3①以老城廂、古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)為中心的民俗文化旅游商貿(mào)區(qū)=2\*GB3②西南角、三馬路〔南京路、南門外大街、長江道東部〕地區(qū)的商業(yè)商務(wù)區(qū)=3\*GB3③建成政策區(qū)為根底的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)=4\*GB3④建成西營門外地區(qū)的生產(chǎn)資料物流〔市場群〕、都市工業(yè)區(qū)=5\*GB3⑤建成天塔、水上公園地區(qū)的都市旅游商業(yè)區(qū)〔工程所在區(qū)域〕=6\*GB3⑥建成天津體育館、奧林匹克體育場地區(qū)的健身會展效勞區(qū)〔工程所在區(qū)域〕=7\*GB3⑦打造南馬路、黃河道標(biāo)志路=8\*GB3⑧長江道汽車貿(mào)易街鞍山西道科貿(mào)街〔2〕科技南開建設(shè)規(guī)劃總體目標(biāo)從2021年到2021年分三步實(shí)施：第一步，2021年至2021年為夯實(shí)根底、全面啟動階段；第二步，2021年至2021年為整體推進(jìn)、重點(diǎn)突破階段；第三步，到2021年為功能提升、成效顯著階段。通過全區(qū)上下的共同努力，要把南開區(qū)建成“一個中心、四個基地〞，就是把南開區(qū)建設(shè)成為天津重要的科技教育中心，富有活力的高新技術(shù)創(chuàng)新基地，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)的高端效勞業(yè)基地，有影響力的文化旅游和體育休閑基地，有吸引力的人才創(chuàng)業(yè)基地。二、區(qū)域住宅市場分析〔一〕南開區(qū)區(qū)域住宅市場供需走勢〔2021年6月-2021年11月〕2021年1-11月南開區(qū)商品住宅集中放量，供求比例逐漸放緩，市場回暖趨勢明顯，開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。2021年1-11月南開區(qū)新增商品住宅3268套，同比上漲237.95%；新增面積44.23萬平米，同比上漲246.63%；成交3046套，環(huán)比上漲215.65%；截止至11月末，成交面積36.67萬平米，占全市成交4.23%，同比上漲188.51%?！捕衬祥_區(qū)區(qū)域均價走勢〔2021年6月-2021年11月〕2021年整體區(qū)域商品住宅均價較為平穩(wěn)，2021年逐漸呈現(xiàn)上升趨勢，9月上升至23148元/平米；2021年1-11月均價20834元/平米，同比增長9%?！踩衬祥_區(qū)區(qū)域供給及存量走勢〔2021年6月-2021年11月〕2021年1-11月南開區(qū)商品住宅集中放量，市場回暖趨勢明顯，整體存量雖然仍然呈現(xiàn)上升趨勢，但是速度已經(jīng)明顯放緩，局部月份已開始出現(xiàn)下降趨勢。2021年1-11月，南開區(qū)商品住宅存量有5個月出現(xiàn)下降趨勢，市場回暖明顯，需求大幅上漲?！菜摹彻こ虆^(qū)域住宅市場總體特征南開區(qū)分為七個居住板塊，本案位于水上板塊，周邊遍布名牌大學(xué)及水上公園等自然景觀，配套成熟，交通便利，具有較高的居住價值。1、水上板塊〔本案所在板塊〕板塊特征：教育資源和自然景觀資源充足，房齡10年以下的次新房較多，配套成熟；交通便利，居住價值較高；2、華苑板塊板塊特征：距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，配套不夠成熟，目前已有品牌開發(fā)商進(jìn)駐；3、奧體板塊板塊特征：核心物業(yè)板塊，區(qū)域內(nèi)住宅均價較高；配套成熟，距離市級核心區(qū)最近；4、海光寺板塊板塊特征：老式居住區(qū)域，配套較成熟，在售工程較少；5、八里臺板塊板塊特征：多為老居住區(qū)，住宅建筑年代較久，區(qū)域配套成熟；6、鞍山西道板塊特征：多為老居住區(qū)，住宅建筑年代較久，區(qū)域配套成熟；7、老城廂板塊特征：多為老居住區(qū)，住宅建筑年代較久，區(qū)域配套成熟?！参濉彻こ虆^(qū)域典型在售住宅分布區(qū)域典型在售工程10個，多以小高層或高層為主，競品工程較為同質(zhì)化?！擦彻こ讨苓叺湫驮谑圩≌┙o情況區(qū)域典型住宅工程總體量超過279萬平米，容積率在1.08-9.34之間，主推戶型為100-130平米的舒適兩居及100-150平米的三居；〔七〕工程區(qū)域典型在售住宅銷售情況區(qū)域內(nèi)工程價格集中在18000-26000元/平米，普遍銷售情況一般，月均去化10-50套左右；融府為區(qū)域銷售最好工程。2021年上半年，限購政策對銷售情況略有影響；目前經(jīng)過一段時間的適應(yīng)和調(diào)整，各工程總體銷售率相對較好，典型工程月均去化速度集中在25-60套/月；〔八〕工程區(qū)域典型在售住宅存量情況區(qū)域板塊工程名稱總體量〔㎡〕已拿銷許套數(shù)剩余套數(shù)〔套〕剩余總面積〔㎡〕南開海光寺板塊融府29400064225926789.66融僑觀邸177052418728240.07奧城板塊招商鉆石山310000147612129570.31融創(chuàng)時代奧城5500008046214881.72奕聰花園15000061453187562.16海河沿線板塊仁恒海河廣場520000152312922152.32長江道板塊融創(chuàng)王府壹號28320356030957971.12和平南市板塊天津大都會860000197233699078.87河西下瓦房板塊博軒園101725848335651.94體院北板塊頤賢里5090031322535237.52已取得銷售許可證的工程區(qū)域內(nèi)典型工程存量套數(shù)為2036套，體量近38萬平米。〔九〕工程區(qū)域典型在售住宅客群情況總體客群以改善及養(yǎng)老為主，分布于周邊體院北等板塊，屬重點(diǎn)挖掘客群。次要客群來自于友誼路、南市、體育館街等板塊。社會階層主要為社會菁英，中堅階層、白領(lǐng)階層上游人士?！彩彻こ虆^(qū)域典型案例分析——融僑觀邸融僑觀邸是融僑集團(tuán)在津開發(fā)的第一個工程，位于南開區(qū)長江道與南開六馬路的交口，占地4.9萬平米，總建面17.7萬平米，產(chǎn)品涵蓋洋房、多層、高層等70年產(chǎn)權(quán)的純居住型公寓，以及一棟五星級酒店，一棟甲級寫字樓，并建有3.9萬平米的園林景觀。1、融僑觀邸規(guī)劃融僑觀邸工程總計規(guī)劃約17.7萬平米，工程產(chǎn)品涵蓋小高、高層等70年產(chǎn)權(quán)的純居住型公寓，以及一棟五星級酒店，一棟甲級寫字樓，并建有3.9萬平米的園林景觀。2、該地塊土地用途為：商業(yè)金融、居住型公寓、住宅；3、融僑觀邸銷售情況：融僑觀邸在售，7號樓電梯洋房6層到頂，戶型為137平米，均價26000—27000元/平米。10號樓戶型為86、89平米兩室和124平米三室，優(yōu)惠后均價21000元/平米。9號樓暫時封盤。融僑觀邸于2012年4月27日首開，面世產(chǎn)品以88-122中小戶型產(chǎn)品為主，開盤價18000-21000元/平米，均價19500元/平米，當(dāng)日認(rèn)購40余套，截至4月29日認(rèn)購96套、截至12月前，工程共銷售317套。4、融僑觀邸客群情況：南開地緣型客戶為主，主要為改善型需求5、融僑觀邸工程案例小結(jié)：融僑觀邸定義為近中環(huán)線高品質(zhì)生活綜合體舒適型戶型為主。86、89㎡兩室，124㎡三室，兩室比重較大周邊景觀資源豐富，產(chǎn)品性價比擬高?！彩弧彻こ虆^(qū)域典型案例分析——融府融府是金融街控股繼天津環(huán)球金融中心、天津大都會兩大市中心地標(biāo)建筑群之后打造的又一城市級綜合體工程。工程地處南京路之上，把守海光寺重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，周邊配套完善，交通便捷，品類包括法式洋房及瞰景高層。建筑面積45萬平米建筑風(fēng)格法式容積率1.2綠化率30%建筑類型洋房、高層、超高層總戶數(shù)8481、融府規(guī)劃融府工程總計規(guī)劃約45萬平米，工程產(chǎn)品涵蓋洋房、高層、超高層。2、該地塊土地用途為：商服、城鎮(zhèn)住宅3、融府銷售情況：融府1—13號樓為電梯洋房，以90㎡兩室、140㎡三室、180㎡四室為主；14、15號樓分別為39層和41層的超高層住宅，以75㎡、90㎡兩室為主。融府洋房于2012年8月26日首開，開盤價為30000元/平米，開盤共推出406套，當(dāng)天認(rèn)購200多套。融府高層2021年11月17日已開盤，均價21500元/平米，以78-90平兩室戶型為主，全款9.8折，貸款9.9折。搜房團(tuán)獨(dú)享高層特惠1萬抵5萬。截至12月之前，已銷售358套。4、融府客群情況：金融街老客戶占70%，其中包括南開地緣、和平河西等地高端客戶，置業(yè)目的主要為首改與再改，根本為自住。5、融府工程案例小結(jié)：融僑官邸定義為近城市中心高品質(zhì)生活綜合體洋房以90-175㎡2-4室為主，高層以78、90㎡兩室戶型為主。周邊配套豐富，交通路網(wǎng)興旺，具備稀缺價值，對追求地段和洋房品質(zhì)的高端客戶具有一定吸引力?！彩彻こ虆^(qū)域住宅市場小結(jié)1、分布格局本案所在區(qū)域?yàn)槟祥_區(qū)，主要分為八個居住板塊，本案位于水上公園板塊，教育資源和自然景觀資源充足，房齡10年以下的二手次新房較多，配套成熟；交通便利，居住價值較高。2、市場供給區(qū)域典型住宅工程總體量超過248萬平米，容積率在1.08-9.34之間，主推戶型為100-130平米的舒適兩居及100-150平米的三居。3、客群情況總體客群以南開區(qū)地緣為主，首次置業(yè)、首次改善為主，本市地緣客群約占80%左右，外地投資10%左右，其他占10%。4、銷售情況區(qū)域周邊典型工程銷售價格集中在18000-26000元/平米；但經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研，典型工程總體銷售情況相對較好，月均趨化速度集中在25-60套/月。三、區(qū)域周邊典型二手房情況工程周邊為配套較為成熟，建筑年限為十年之內(nèi)的二手次新房較多，建筑年份集中于2004-2021年，二手住宅價格集中在13000-20000元/平米。典型工程建筑類型建筑年限二手均價浩天天嬌園高層200419000凱翔花園別墅200536000方正山海天高層200617600凱摩國際公寓公寓200713000時代奧城高層、公寓、寫字樓、商業(yè)202120000四、區(qū)域商業(yè)市場分析〔一〕天津市商業(yè)市場總體特征和平路、小白樓等傳統(tǒng)市級商圈地位穩(wěn)固，市場競爭劇烈，目前大局部在升級中；次級商圈業(yè)態(tài)豐富、特色鮮明，處于蓬勃開展中；體育中心、本案所在的水上板塊等新興商圈依托政策優(yōu)勢，檔次提升，潛力巨大?！捕彻こ虆^(qū)域在售商業(yè)市場分布本案周邊新興商圈較多，以大型綜合類商業(yè)為主，餐飲和小商品業(yè)態(tài)在區(qū)域內(nèi)活潑；客流量方面，除奧城較為火爆之外，上谷和水上北路商業(yè)由于缺乏有力的物業(yè)管理和統(tǒng)一規(guī)劃，人氣略顯缺乏。1、水上北路餐飲街——水上北路臨近水上公園及天塔風(fēng)景區(qū)，目前已成為以高端餐飲為主的街區(qū)，周邊環(huán)境愜意，高端居住區(qū)林立，飲食文化底蘊(yùn)濃厚。建筑面積：29000㎡，全長1400米；樓層劃分：商街兩側(cè)共有商家17家，大局部為獨(dú)體一拖二、一拖三形式，小局部單層獨(dú)體租金：商鋪50-70元/㎡/月。2、上谷商業(yè)街——上谷商業(yè)街位于天塔風(fēng)景區(qū)，與水上公園正門隔路相望，多條公交線路方便出行，與體院北居住區(qū)接壤，環(huán)境優(yōu)雅、客源有保證。建筑面積：總建面55000㎡，其中商業(yè)商鋪98間共36000㎡，辦公170間共1800㎡；樓層劃分：五棟6層獨(dú)體建筑，1、2、3層為餐飲，4、5、6層為辦公，電梯直接通往辦公區(qū)，餐飲區(qū)由步行梯通達(dá)租金售價：租金：90-120元/平米/月;售價：25000-26000元/平米。3、奧城商業(yè)廣場——奧城商業(yè)廣場位于水上風(fēng)景區(qū)，毗鄰水上公園及南翠屏公園，緊靠奧體公交總站，多條公交線路方便出行。賓水道、衛(wèi)津南路等主要道路構(gòu)成興旺的交通路網(wǎng)，配套齊全。建筑面積：140000平方米；樓層劃分：單體、一拖二、3-4層商業(yè)租金售價：租金：外街3-7元/㎡/天，內(nèi)街2-4元/㎡/天，格子鋪100元/月，易買得商鋪7-9元/㎡/天；售價：31000元/平米?！踩彻こ虆^(qū)域在售商業(yè)市場供給情況區(qū)域內(nèi)商業(yè)近期無新增供給，目前已有商業(yè)總體量在22.5萬平米左右，多為集中型綜合類商業(yè)，多為單層或一拖二、一拖三形式?！菜摹彻こ虆^(qū)域在售商業(yè)市場銷售情況區(qū)域內(nèi)在售商鋪銷售均價集中在25000元-31000元/平米之間，總體銷售已近售罄。商業(yè)租售價格水上北路餐飲街租金50-70元/㎡/天奧城商業(yè)廣場售價31000元/平米上谷商業(yè)街售價25000-26000元/平米〔五〕工程區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)1、分布格局南開區(qū)大型集中式商業(yè)較多，但整體商業(yè)檔次相對不高，本案區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以水上北路、奧城、上谷等新興商業(yè)體為代表。2、市場供給區(qū)域內(nèi)商業(yè)近期無新增供給，目前已有商業(yè)總體量在22.5萬平米左右，多為集中型綜合類商業(yè)，多為單層或一拖二、一拖三形式。3、銷售情況區(qū)域內(nèi)在售商鋪銷售均價集中在25000元-31000元/平米之間，總體銷售已近售罄。4、開展趨勢南開區(qū)新興商圈較多，多集中于本案區(qū)域，隨著南開整體開展規(guī)劃的進(jìn)行，本案周邊商業(yè)市場前景大有可觀。本案區(qū)域內(nèi)人口集中，大型傳統(tǒng)居住區(qū)遍布，未來商業(yè)適合規(guī)劃大型集中式商業(yè)，一站式購物中心將成為未來商業(yè)市場開展的主力軍。五、區(qū)域土地交易情況〔一〕南開區(qū)土地市場情況南開區(qū)土地市場近年來出讓居住和商業(yè)類用地數(shù)量較少，商住混合用地樓面地價在4172-9300元/平米之間。河西區(qū)師大地塊商住混合用地樓面地價到達(dá)13026元/平米。不久前，天塔道商業(yè)金融業(yè)、居住地塊以37億掛牌上市，起始樓面價為12000元/㎡，為2021年至今為止天津單幅土地最高掛牌價，該地塊規(guī)劃加上周邊配套齊全，或?qū)⒊蔀樘旖蛴忠焕瓌又苓厖^(qū)域價值的高端工程。2021-2021年區(qū)域土地成交情況南開區(qū)近期主要掛牌上市地塊〔二〕南開區(qū)土地供給小結(jié)2021年至今，南開區(qū)共成交3個住宅及商業(yè)混合類地塊，總建筑面積約43萬平米，樓面地價在4172-9300元/平米，其中南開區(qū)長江道地塊已建設(shè)為金融街融府，將成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性工程。

第五章工程根本情況介紹一、工程由來經(jīng)南開區(qū)政府、南開區(qū)招商局介紹，天津工作組獲取了天津市手表廠地塊擬出讓的信息，經(jīng)過初步考察，并邀請房地產(chǎn)公司相關(guān)職能部門再次考察后，確定將本宗地塊作為重點(diǎn)跟蹤地塊進(jìn)行可行性研究。本次針對天津市南開區(qū)原手表廠商住用地的可行性研究，重點(diǎn)集中在區(qū)域內(nèi)商品房市場的調(diào)研、工程周邊區(qū)域開發(fā)情況等方面，同時通過對工程的分析測算，預(yù)測出滿足房地產(chǎn)公司要求收益率前提下該工程土地價格的上限值，為公司參與工程競買工作提供參考。二、工程位置及區(qū)域環(huán)境〔一〕工程地塊位置：該工程位于天津市南開區(qū)手表廠地塊，東側(cè)臨天津市網(wǎng)球館，西側(cè)臨水上公園西路，南側(cè)臨翠微園，北側(cè)臨榮遷里，復(fù)康路。工程位置示意圖〔二〕工程區(qū)域環(huán)境：工程位于天津市南開區(qū)水上板塊，周邊遍布名牌大學(xué)及水上公園等自然景觀，配套成熟，交通便利，具有較高的居住價值?！踩彻こ虆^(qū)域概況：1、商業(yè)配套：隸屬水上商圈、緊鄰?qiáng)W城商圈周邊超市、購物中心林立，包含華潤萬家、家樂福、易買得等。2、教育配套：南開大學(xué)、天津大學(xué)、理工大學(xué)等知名學(xué)府以及南大附中、水上小學(xué)、南開小學(xué)等根底教育。3、醫(yī)療配套：第一中心醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、中醫(yī)附屬醫(yī)院等。4、市政配套：天津圖書館、水上公園、堆山公園。5、休閑配套：天津網(wǎng)球中心、泰達(dá)國際會館、天津跳水游泳館等。三、出讓宗地情況〔一〕宗地面積及形狀工程可用地面積約為6萬平方米〔以最終核定用地為準(zhǔn)〕。經(jīng)初步籌劃方案研究，地塊規(guī)劃總建筑規(guī)模約13萬平方米，其中地下建筑規(guī)模約4萬平方米，地上建筑規(guī)模約9萬平方米。地塊形狀為不規(guī)那么多邊形?！捕匙诘貦?quán)屬及土地現(xiàn)狀目前已經(jīng)完成收儲工作并獲得規(guī)劃條件通知書，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為：居住70年，商業(yè)40年。地塊現(xiàn)狀及周邊照片根據(jù)現(xiàn)場勘查，用地紅線范圍內(nèi)除局部樹木、臨路圍墻、供熱管道和少量土堆之外，根本到達(dá)場地自然平整。據(jù)南開區(qū)規(guī)劃局介紹，地上樹木不在古樹名木保護(hù)目錄內(nèi)，現(xiàn)狀圍墻已補(bǔ)償完畢，上述地上物可在土地招拍掛文件中約定處理方法。〔三〕宗地開發(fā)程度宗地已根本到達(dá)“三通一平〞，滿足上市交易條件?！病叭è曋缚晒┦┕ぼ囕v進(jìn)出的道路、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭；“一平〞指除樹木伐移和現(xiàn)狀圍墻撤除、土推遷移以外的場地自然平整〕。四、工程周邊居住環(huán)境工程位于天津市南開區(qū)水上板塊，天津早期富人區(qū)，周邊生活氣氛濃厚，社區(qū)形象良好，城市印象趨于高端，區(qū)域功能健全，開展成熟，文化底蘊(yùn)深厚，人文環(huán)境優(yōu)異周邊遍布名牌大學(xué)及水上公園等自然景觀，配套成熟，交通便利，具有較高的居住價值。五、工程規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔一〕規(guī)劃控制指標(biāo)：可用地面積：60089㎡；容積率≤1.5；建筑密度≤20%；綠地率≥45%；規(guī)劃用地性質(zhì)：居住、商業(yè)。〔二〕按照核定用地紅線圖，整個工程地塊分為五局部，各局部規(guī)劃原那么如下：1、A片區(qū)為集中綠地：保存現(xiàn)有集中綠地，結(jié)合景觀園林設(shè)計，進(jìn)一步完善。2、B片區(qū)多為高層住宅：原那么上建筑高度控制在15米以下，建筑層數(shù)控制在5層左右。3、C片區(qū)為多層住宅及商業(yè)：原那么上住宅建筑高度控制在15米以下，建筑層數(shù)控制在5層左右；沿街布置配套設(shè)施及商業(yè)。4、D片區(qū)為高層住宅：原那么上建筑高度控制在60米以下，建筑層數(shù)控制在18層左右。5、E片區(qū)為高層住宅：原那么上建筑高度控制在24米以下，建筑層數(shù)控制在8層左右。〔三〕技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項目指標(biāo)備注地上容積率1.50建設(shè)用地總面積(㎡)60,089.00總建筑面積(㎡)130,000.00地上功能建筑面積(㎡)90,000.00其中：高層住宅建筑面積(㎡)39,275.00小高層住宅建筑面積(㎡)20,541.00洋房建筑面積(㎡)23,553.00商業(yè)建筑面積(㎡)3,000.00含1575㎡會所社區(qū)配套建筑面積〔物業(yè)和社區(qū)用房〕(㎡)3,631.00地下建筑面積(㎡)40,000.00其中：地下非人防機(jī)動車庫面積(㎡)27,300.66地下非機(jī)動車庫面積(㎡)3,240.78人防總面積(㎡)9,458.56其中：人防機(jī)動車庫面積(㎡)9,458.56四、基底面積(㎡)：12,017.80五、建筑密度20%停車位個數(shù)785.00戶數(shù)785.00可售住宅建筑面積(㎡)(高層〕39,275.00可售住宅建筑面積(㎡)(小高層〕20,541.00可售住宅建筑面積(㎡)〔洋房〕23,553.00可售商業(yè)建筑面積(㎡)〔含會所1575㎡〕3000.00可售住宅產(chǎn)權(quán)車位個數(shù)785六、工程土地使用權(quán)的獲取方式該地塊預(yù)計于2021年第1季度掛牌方式交易，天津中水電置業(yè)擬參與現(xiàn)場競買，通過競買方式獲得該地塊。掛牌底價預(yù)計樓面價在12000元/㎡左右。具體操作方式及土地價款支付時間說明：確定投資意向并繳納預(yù)申請金→一周內(nèi)進(jìn)行公示→公示期內(nèi)繳納競買保證金→掛牌公示一個月→現(xiàn)場競買→競買成功并簽訂成交確認(rèn)書→在南開區(qū)注冊公司并簽訂土地出讓合同(30天內(nèi))→自簽訂土地出讓合同之日起,1個月后補(bǔ)足50%地價款→60天內(nèi)繳清剩下的價款。七、工程SWOT分析〔一〕工程優(yōu)勢1、處于城市中心區(qū)位，具備良好的城市印象，具備卓越的市場稀缺性。2、純居住屬性規(guī)劃，目前城區(qū)土地市場中已較為難得。3、緊鄰天津大學(xué)、南開大學(xué)、天津圖書館，人文底蘊(yùn)豐厚。4、周邊生活配套豐富，高尚居住氣氛濃厚。〔二〕工程劣勢1、本案所處地段上下班時段交通易擁堵。2、工程南側(cè)多為老舊住宅、形象較差，對本工程的高端定位有所影響。3、工程西側(cè)緊鄰供熱站，造成地塊一分為二，對整體工程形象和工程東南角〔E地塊〕造成影響?！踩彻こ虝r機(jī)1、工程所在片區(qū)價值已受到全市高端人群認(rèn)可，具備突破地緣客戶，吸納全市客戶的時機(jī)。2、區(qū)域內(nèi)居住型社區(qū)供給量小，低密宜居社區(qū)更為稀缺，稀缺價值凸顯，支撐高端工程價值。3、鄰近天津市傳統(tǒng)高端富人區(qū)，可支撐工程需求的高端客戶基數(shù)大。4、緊鄰地鐵三號線，未來六、十、十三號地鐵線也將途徑本案，未來具備規(guī)劃開展空間的亮點(diǎn)。5、周邊成交土地的樓面地價，已形成漣漪效應(yīng)，市場對于工程區(qū)域的6未來價值認(rèn)知已有預(yù)期。且區(qū)域市場熱度已明顯升溫?！菜摹彻こ掏{1、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策短期難以方向性調(diào)整，對于住宅工程仍有明顯抑制作用。2、房產(chǎn)稅出臺呼聲漸高，對于高端住宅產(chǎn)品的打壓程度，需要謹(jǐn)慎關(guān)注。3、近期周邊土地頻出，雖在一定程度上，共同炒熱區(qū)位，但未來相互間仍存一定競爭關(guān)系。特別是針對同質(zhì)性較強(qiáng)的中高層、高層產(chǎn)品，競爭壓力不容無視。八、工程市場定位整體定位1、整體形象定位：天津之心，都市之核面向城市上層階級·具備深厚人文脈絡(luò)·高尚峰層生活領(lǐng)地強(qiáng)調(diào)城市核心區(qū)位，打造具備高端品質(zhì)的峰層價值樓盤形象。面向天津高端人群，以工程的稀缺建筑品類、深厚人文底蘊(yùn)、高端產(chǎn)品品質(zhì)為核心價值，打造承載城市峰層生活的居住平臺。2、整體規(guī)劃定位業(yè)態(tài)建筑類型棟數(shù)建筑面積住宅退臺洋房5層623553㎡小高層8層212754㎡20541㎡11層27787㎡中高層16層211326㎡39275㎡18層427949㎡商業(yè)會所2-3層11575㎡3000㎡臨街商鋪2層——1425㎡整體規(guī)劃住宅、商業(yè)〔含會所〕兩種業(yè)態(tài)。以住宅為核心，商業(yè)〔含會所〕為住宅價值的支撐點(diǎn)與配合，打造承載城市峰層生活的居住平臺。其中住宅為中高層、小高層、洋房三種建筑品類；形成三條梯度化的產(chǎn)品線，確保對于中高端-高端