大連石門新區(qū)開發(fā)工程前期研究之市場定位TOC\o"1-2"\h\z1 地塊及工程分析 591.1 SWOT分析 591.2 本案開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn) 612 總體定位 623 目標(biāo)客群定位 634 工程形象定位 654.1 形象風(fēng)格定位的原那么 654.2 工程形象風(fēng)格定位 654.3 工程意向 665 價(jià)格定位 675.1 分析方法 675.2 市場介入點(diǎn)研究 675.3 競爭工程性價(jià)比分析 695.4 價(jià)值提升因素分析 725.5 價(jià)格定位結(jié)論 776 工程產(chǎn)品定位 786.1 產(chǎn)品檔次定位 786.2 物業(yè)類型的組合及規(guī)模 796.3 住宅產(chǎn)品定位 816.4 公建產(chǎn)品定位 976.5 新材料和新技術(shù) 1016.6 物業(yè)管理效勞 1037 總體定位總結(jié) 105地塊及工程分析SWOT分析優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：本案所在地是大連市城西未來最具開展?jié)摿Φ牡貕K，隨著城市規(guī)劃和配套的不斷完善，片區(qū)的未來投資升值潛力將日益顯現(xiàn)。交通優(yōu)勢：工程處于大連城市西拓的黃金通道上，東接城區(qū)繁華生活，北靠機(jī)場，南通過張前路連接旅順中路，還有即將開通的西部通道和明珠路，交通便捷，整體可達(dá)性較好。環(huán)境優(yōu)勢：地塊處于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，又屬城區(qū)范圍，是城市未來開展規(guī)劃的主要區(qū)域，具有進(jìn)城不近塵，遠(yuǎn)離喧囂卻不遠(yuǎn)離繁華的環(huán)境優(yōu)勢。規(guī)模優(yōu)勢：140公頃的規(guī)模，是個(gè)準(zhǔn)大盤概念，因其規(guī)模較大的優(yōu)勢，具有極強(qiáng)的可塑性，規(guī)劃設(shè)計(jì)可以自成完善的體系，有營造國際家園社區(qū)形象和多種物業(yè)組合開發(fā)的條件。開展借勢：本案緊鄰開展趨勢較好的錦繡片區(qū)，近期由于萬科等企業(yè)的入住，為錦繡片區(qū)的區(qū)域形象提升帶來了極大的利好，使周邊物業(yè)平均價(jià)格上漲了500-1000元。借助這種強(qiáng)大的區(qū)位利好，可以極大地縮短公眾對(duì)石門新區(qū)的心理距離。劣勢分析地處機(jī)場南側(cè)，城市近郊區(qū)，周邊配套極少，地塊商業(yè)缺乏傳承價(jià)值的支持。尚缺乏用以滿足居住日常生活購物的大型購物場所和休閑娛樂場，生活和商業(yè)尚需依賴城區(qū)。在社區(qū)商業(yè)配套和生活設(shè)施尚未完善的情況下，會(huì)給工程首期開發(fā)和推廣帶來一定難度。地塊現(xiàn)狀為農(nóng)用地，在大連市民的觀念中對(duì)該地塊的認(rèn)知度不高。距離城區(qū)約10公里的空間距離，以及約1小時(shí)的通勤時(shí)間，已超出了大連市民一般的心理承受力。高度限制和容積率、綠化率等指標(biāo)限制，給規(guī)劃帶來了較大的難度。劣勢躲避：催促政府先期完善必要的根底設(shè)施，依靠自身早期營造出社區(qū)特色商業(yè)建筑和商業(yè)環(huán)境，作為大連市西拓的前沿重地，給予重視。機(jī)遇作為石門新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃后的第一個(gè)中高檔樓盤，本案承當(dāng)著提升區(qū)域整體形象的職責(zé)，既是挑戰(zhàn)也是時(shí)機(jī)；同時(shí)與甘井子區(qū)政府緊鄰，使政府對(duì)于該地塊的開發(fā)給予高度重視和全力支持。首發(fā)優(yōu)勢可以為開展商帶來造勢的可能。根據(jù)大連城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，隨工程商業(yè)配套的完善和特色商業(yè)的吸引以及機(jī)場對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，使片區(qū)周邊有可能成為城西北最具吸引力的區(qū)級(jí)商業(yè)中心和機(jī)場附近新型的商業(yè)中心；大連目前還沒有一個(gè)真正意義上的主題國際化生活社區(qū)，同時(shí)，大連餐飲娛樂業(yè)上沒有形成特色經(jīng)營品牌。這是本案的最大市場空白點(diǎn)，也是本案商業(yè)的時(shí)機(jī)點(diǎn)。04年上半年的土地供給量明顯少于往年，為本案05年推出減少了一定的市場競爭。挑戰(zhàn)宏觀調(diào)控和購房銀行按揭的上調(diào)，使局部市民開始對(duì)于購置房屋存有一定觀望心理。地塊土地本錢高于同區(qū)位其他工程，這樣就對(duì)工程市場定位提出了挑戰(zhàn)。在片區(qū)居住氣氛尚未形成以前，社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施短期內(nèi)將會(huì)面臨一定市場風(fēng)險(xiǎn)。而且這些作為社區(qū)的公共配套需要大筆資金啟動(dòng)，會(huì)給開發(fā)商帶來一定資金壓力。營銷躲避：品質(zhì)差異化、功能復(fù)合化、生態(tài)人文化和具有較強(qiáng)號(hào)召力的主題開發(fā)將是全面提升工程綜合價(jià)值的出路之一。在配套上做到規(guī)模適度，業(yè)態(tài)豐富，打造國際社區(qū)的個(gè)性和特色。本案開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)通過以上工程SWOT的剖析之后，我們對(duì)工程有了清晰的認(rèn)識(shí)。從外部條件來看，由于本案目前區(qū)位和配套設(shè)施的不成熟，市場認(rèn)知度不高，在近期將面臨開發(fā)的驅(qū)動(dòng)力缺乏的難題，盡管交通的改善近在咫尺，但是依然不能從根本上解決工程開發(fā)的難題。從工程自身?xiàng)l件上，由于土地獲取本錢高于周邊區(qū)塊，為了實(shí)現(xiàn)工程開發(fā)利潤最大化，更為工程的開發(fā)提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在這樣的工程背景下，阿特金斯認(rèn)為工程開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)在于：在沒有強(qiáng)勁外力支撐的情況下，只能依靠工程自身努力去創(chuàng)造和開發(fā)市場。工程的規(guī)模優(yōu)勢不僅可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)的復(fù)合多元開發(fā)，而且可以通過不同物業(yè)類型的組合，結(jié)合分期開發(fā)實(shí)現(xiàn)開發(fā)的最優(yōu)化和利潤的最大化。通過對(duì)房地產(chǎn)市場深入的研究和對(duì)未來市場開展趨勢的把握，形成準(zhǔn)確的工程開發(fā)市場定位。產(chǎn)品定位尤其重要，是工程差異化的最終表達(dá)。產(chǎn)品的差異主要表達(dá)在工程的開發(fā)理念上、主題開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)管理等方面。價(jià)格定位要有合理性，讓購房者感到物有所值。為了實(shí)現(xiàn)在短期內(nèi)到達(dá)利潤在大化的目標(biāo)，工程開發(fā)的初期必須找準(zhǔn)市場切入點(diǎn)，以品質(zhì)高于該區(qū)域其他工程的差異化產(chǎn)品快速樹立工程的總體形象，目的在于迅速改變以往消費(fèi)者心目中對(duì)石門新區(qū)的觀念，提升工程的認(rèn)知程度。

總體定位總體定位的依據(jù)是阿特金斯前期研究的大連房地產(chǎn)供給市場、客戶需求狀況、市場時(shí)機(jī)細(xì)分分析的結(jié)果，以及對(duì)本案條件的研究和對(duì)大連未來房地產(chǎn)市場情況的分析結(jié)果。在定位中，我們遵循前一階段已經(jīng)確立的一系列目標(biāo)，重點(diǎn)考慮大盤運(yùn)作的特點(diǎn)、區(qū)位條件、復(fù)合元素開發(fā)、開展商的品牌營造、文化品位的營造等因素，以及工程對(duì)片區(qū)以及大連社會(huì)人文環(huán)境的影響等。本案目前優(yōu)勢不明顯，優(yōu)勢主要反映在規(guī)劃以及未來石門片區(qū)的開展上，在目前還不能充分表達(dá)。因此本案的定位應(yīng)當(dāng)注意近期和中長期效益的平衡，既要抓住大連近期房地產(chǎn)市場平穩(wěn)開展的時(shí)機(jī)，又要放眼長遠(yuǎn)，在理念、規(guī)劃、產(chǎn)品和管理上適度超前，通過多產(chǎn)品復(fù)合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)大盤短期效益和長期效益的結(jié)合，在市場中樹立并保持中高檔次高品質(zhì)的市場形象。本案的總體市場定位為：借用復(fù)合的大盤開發(fā)模式，以教育為工程核心主題和價(jià)值主線，打造一個(gè)具有異域風(fēng)情、文化氣息濃郁，充分表達(dá)現(xiàn)代居住理念及良好生態(tài)環(huán)境的高尚居住和綜合示范社區(qū)，成為大連西部現(xiàn)代都市形象的代表。國際化社區(qū)具有多元國際文化內(nèi)涵和生活方式的大型居住區(qū)。真正的國際化社區(qū)要從建筑品質(zhì)、生活環(huán)境和文化內(nèi)涵三個(gè)方面表達(dá)國際化的品質(zhì)。本案通過工程異域風(fēng)情的塑造，使普通市民在社區(qū)中感受到大連國際化城市的氣氛。以群眾化的根底教育與國內(nèi)名校有機(jī)結(jié)合，給該區(qū)域注入全新的概念。構(gòu)筑高標(biāo)準(zhǔn)、群眾化的根底教育模式，形成大連西部新的熱點(diǎn)，與南部學(xué)府區(qū)高等教育形成南北照應(yīng)的態(tài)勢；同時(shí)，對(duì)于一個(gè)市場驅(qū)動(dòng)力薄弱的區(qū)域，教育不僅可以作為引爆點(diǎn)引起市場關(guān)注，還具有帶動(dòng)區(qū)域整體開展的作用。社區(qū)是規(guī)劃布局合理、配套設(shè)施齊全、功能多樣、環(huán)境優(yōu)美、秩序良好的新興城市組成單元。同時(shí)，社區(qū)還強(qiáng)調(diào)大盤多產(chǎn)品多風(fēng)格的組合，要求環(huán)境的整體性、多樣性、自然性、暢達(dá)及和諧性。

目標(biāo)客群定位根據(jù)工程自身開發(fā)條件和總體定位目標(biāo)以及對(duì)消費(fèi)者購房特征的分析，阿特金斯總結(jié)出三大目標(biāo)客戶群，兼顧主體市場與主流市場，通過客戶群體的分流，尋找出本案的細(xì)分目標(biāo)市場，進(jìn)而運(yùn)用細(xì)分產(chǎn)品滿足各個(gè)細(xì)分市場購房者的需求。第一類目標(biāo)客戶群：城市中青年白領(lǐng)，主體消費(fèi)群體：構(gòu)成：20-40歲城市成長人群的中青年白領(lǐng)，處在事業(yè)的成長與開展階段家庭結(jié)構(gòu)多為年輕的滿巢家庭，和兩口家庭〔2-3口人〕職業(yè)分布有政府公務(wù)員、機(jī)關(guān)事業(yè)中基層管理人員和普通職員、私營企業(yè)員工、技術(shù)管理人員等以落戶大連為目的的外地購房者以首次置業(yè)者為主置業(yè)要求：首次置業(yè)，講究經(jīng)濟(jì)適用，并很重視子女成長條件注重居所的實(shí)用性，受購置力制約，居住面積要求適中，總價(jià)不宜過高看重社區(qū)的成熟度和綜合配套設(shè)施，尤其是根本的商業(yè)效勞和交通設(shè)施目標(biāo)產(chǎn)品：經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型產(chǎn)品，以二居、三居為主，面積集中在90-130平米第二類目標(biāo)客戶群：城市主流消費(fèi)群體構(gòu)成：30-50歲有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市主流消費(fèi)群體，收入穩(wěn)定，多受過良好的教育；家庭已經(jīng)構(gòu)建完成，多以兩代或三代居為主職業(yè)分布為專業(yè)技術(shù)人員、政府公務(wù)員、企業(yè)和公司的中層職位者等二次置業(yè)者居多置業(yè)要求：進(jìn)一步改善居住條件，提高家庭的居住環(huán)境，講究舒適度和高品質(zhì)更貼近自然，滿足對(duì)庭院和大露臺(tái)的奢求和舒適生活方式的追求；注重小區(qū)的文化氣氛、鄰里居住環(huán)境對(duì)物業(yè)的總體要求較高，重視軟硬件設(shè)施符合二代、三代共同居住的房型注重細(xì)節(jié)，具有小資情結(jié)；目標(biāo)產(chǎn)品：戶型面積較大的產(chǎn)品，面積在140平米以上的4室2廳的平層或復(fù)式產(chǎn)品，富有情趣的私家花園空間第三類目標(biāo)客戶群：城市新知富階層構(gòu)成：35-50歲高收入階層私營企業(yè)主、企事業(yè)單位的高級(jí)管理層、三資企業(yè)高級(jí)管理者、自由職業(yè)者、經(jīng)理人階層、國家與社會(huì)管理者階層等具海外經(jīng)歷、小局部外籍人士100%的有車族置業(yè)需求滿足對(duì)追求較高層次舒適、健康、安逸的生活方式的追求，并希望不斷提高自己的生活品質(zhì)，購置別墅類產(chǎn)品作為第一居所滿足對(duì)豪華居所的向往能有獨(dú)立的私家花園和平臺(tái)表達(dá)居者的身份；目標(biāo)產(chǎn)品：別墅類產(chǎn)品，面積在180-250平米，帶車位工程形象定位形象風(fēng)格定位的原那么形象是產(chǎn)品和效勞在客戶心目中的心理感知。形象定位不僅是工程品質(zhì)的表達(dá)，也很大程度上影響了客戶的心理和置業(yè)行為。社區(qū)風(fēng)格的界定，主要指建筑的外觀造型、社區(qū)配套以及園林景觀等元素的特色。對(duì)于本案，我們綜合工程的外部環(huán)境優(yōu)勢、工程提供的產(chǎn)品以及工程背景的把握，最終確定形象定位。在分析過程中，如何把形象轉(zhuǎn)化為賣點(diǎn)，使工程更具競爭力，是我們確定形象風(fēng)格定位的根本原那么。工程形象風(fēng)格定位從開展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對(duì)整盤促銷有十分積極的意義。對(duì)消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。根據(jù)對(duì)國內(nèi)大城市的住宅市場調(diào)查，目前市場上比擬流行的，有現(xiàn)代風(fēng)格、后現(xiàn)代風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、異域風(fēng)格以及一些綜合風(fēng)格的建筑。其中最具代表性的是歐陸風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格建筑。從大連中檔居住市場表現(xiàn)看，普遍流行現(xiàn)代簡約風(fēng)格，本案結(jié)合目標(biāo)客戶群體，受本錢和市場接納力的影響，建議采用一種目前大連市場上比擬少的北美風(fēng)格。這樣既可以表達(dá)社區(qū)的現(xiàn)代感并能節(jié)約局部本錢，但此風(fēng)格必須與現(xiàn)代園林相結(jié)合，才能使定位得以表達(dá)，為大連的中產(chǎn)階級(jí)締造一個(gè)生活的樂園。整體形象能夠代表城市的精神和地域文化坐標(biāo)，并表達(dá)濃郁的異域情調(diào)。采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，表達(dá)時(shí)代生活快節(jié)奏，但又富有朝氣的生活氣息。在建筑風(fēng)格上要注入時(shí)尚元素及活力，表達(dá)時(shí)代精神；地塊間的聯(lián)系與差異：由于受到規(guī)劃條件的限制，除政府用地以外，整個(gè)地塊被分割成5個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)塊。通過風(fēng)格的演繹形成5個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)，利用色彩、建筑符號(hào)、園林的變化區(qū)分5個(gè)組團(tuán)的不同風(fēng)格。而這5個(gè)組團(tuán)內(nèi)部可以不同的景觀特點(diǎn)加以區(qū)分，形成不同的鄰里型組團(tuán)。異域風(fēng)情的表達(dá)：大連目前的中檔居住工程普遍采用了現(xiàn)代簡約的建筑類型。由于歷史的原因，大連市擁有大量的傳統(tǒng)歐式建筑?；诒景傅谋惧X原因以及突破同質(zhì)化的需要，本案的風(fēng)格應(yīng)在其中尋求一種平衡，利用外觀細(xì)部、建筑符號(hào)、園林、步道等因素的調(diào)整表達(dá)異域文化的特征。顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面具有重要作用。本案的色彩把握應(yīng)利用色彩的組合以及色彩的過渡，從而調(diào)動(dòng)人的感官，感受異域風(fēng)格。從風(fēng)格上，建議居住組團(tuán)、公建和居民公共空間均采用北美現(xiàn)代風(fēng)格，使整個(gè)社區(qū)形成一個(gè)統(tǒng)一的形象。時(shí)尚、自然、溫馨、感受異域風(fēng)情表達(dá)億達(dá)的品牌形象：本案作為億達(dá)集團(tuán)在大連的重點(diǎn)工程，對(duì)集團(tuán)自身的品牌升級(jí)以及石門新區(qū)的整體形象具有至關(guān)重要的意義，規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)應(yīng)能充分表達(dá)“億達(dá)〞作為大連中高檔住宅開發(fā)第一品牌的形象和住宅設(shè)計(jì)理念方面的領(lǐng)先地位，并在規(guī)劃思路上突破億達(dá)已有的模式，創(chuàng)造出不同以往的居住理念及境界。成為億達(dá)住宅的代表作。時(shí)尚、自然、溫馨、感受異域風(fēng)情工程意向尚城上城〔Uptown〕，源于美國大城市悠閑、輕松、時(shí)尚、舒適的城市風(fēng)景居住區(qū)，既享受優(yōu)美的自然環(huán)境，又享有城市的繁華便利。Uptown原本是“富人區(qū)〞或稱“高尚住宅區(qū)〞的代名詞，具有特殊的地位和意義，其居民往往對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、生活施加著重要的影響。從石門新區(qū)的區(qū)位和城市定位延伸到本案，作為區(qū)域中高檔樓盤的首發(fā)工程，她雖不會(huì)是富人區(qū)的概念，但一定是有別于同類物業(yè)的、高尚的、具有自身特殊魅力的新城形象的代表。故在上城的概念根底上，億達(dá)的“尚城〞應(yīng)該是：高尚：一個(gè)向上、充滿希望的教育社區(qū)崇尚：一個(gè)推崇自然的文化社區(qū)時(shí)尚：一個(gè)富有活力、表達(dá)異域風(fēng)情的現(xiàn)代社區(qū)霓裳：一個(gè)繽紛多彩的主題社區(qū)

價(jià)格定位分析方法此分析方法是通過需求與供給的時(shí)機(jī)區(qū)間來判斷本案的市場介入?yún)^(qū)間，再通過相同價(jià)格區(qū)間內(nèi)的競爭工程的性價(jià)比研究為性能定位提出建議。市場介入點(diǎn)研究研究方法：通過宏觀預(yù)測得到2004-2006年大連市內(nèi)四區(qū)人口改善住宅的總需求。同時(shí)，通過2002-2004年本案的競爭區(qū)域的土地供給量得到未來幾年內(nèi)的競爭區(qū)域的住宅供給總量〔未排除已消化因素〕。比擬這兩個(gè)數(shù)值曲線，可以得到一個(gè)大量需求市場還未被滿足的價(jià)格段。從房地產(chǎn)市場的角度分析，此價(jià)格段的就是本案的最正確進(jìn)入?yún)^(qū)間。首先，我們可以從2002-2004年上半年商品房土地出讓數(shù)據(jù)得到未來幾年內(nèi)甘，沙兩區(qū)在不同價(jià)格段的建筑面積供給(為了確定本案的價(jià)格進(jìn)入?yún)^(qū)間時(shí)機(jī)，以下圖的總建筑面積不包括本案)：接下來，把人均住宅建筑面積與人口預(yù)測結(jié)合起來，預(yù)測出大連市未來幾年現(xiàn)有人口改善居住的建筑面積需求。由統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得知，歷年來，大連市四區(qū)人口改善居住的需求占大連市比例的77%，四區(qū)人口改善居住的商品房需求占大連市的66%。從四區(qū)人口的家庭可支配收入有可分為低，較低，中等，較高，高五個(gè)級(jí)別。每個(gè)級(jí)別能夠承受的商品房銷售價(jià)格是不一樣的，對(duì)應(yīng)五類人群所能承受的價(jià)格，我們得到2004-2006年市內(nèi)四區(qū)商品房普通住宅的價(jià)格與四區(qū)人口的建筑面積需求空間：住宅銷售價(jià)格〔元〕250030003500400045005000550060002004年需求〔萬平米〕79.0077.6576.3074.9473.5972.23770.88469.5312005年需求〔萬平米〕82.6881.5380.2178.8977.5776.249874.929873.60982006年需求〔萬平米〕86.5385.1883.8382.4781.1279.767678.414677.061604-06年總需求〔萬平米〕248244.4240.3236.3232.2228.3224.2220.2最后，通過在不同價(jià)格段供給與需求總量的比擬，〔如以下圖〕，初步判斷本案適合進(jìn)入的市場空間在：3500-5000元/平方米。競爭工程性價(jià)比分析由上的分析結(jié)果，我們得到了本案的市場進(jìn)入?yún)^(qū)間，接下來，假設(shè)要使本案在這個(gè)價(jià)格時(shí)機(jī)區(qū)間內(nèi)突破競爭工程，具有更強(qiáng)的競爭力，即指：具有更優(yōu)的性價(jià)比，那么必須從分析未來競爭工程的性能指標(biāo)上著手。首先分析這些工程的性能特點(diǎn)和優(yōu)勢，同時(shí)比擬本案的條件，決策出突破點(diǎn)和可行性方案，最后到達(dá)超越競爭工程的性價(jià)比的目的。我們選擇了8個(gè)在過去及現(xiàn)狀中具有典型特征的商品住宅工程〔見下表〕，針對(duì)這八個(gè)工程確定了包括區(qū)位，建筑規(guī)劃，復(fù)合資源，配套效勞與其他因素在內(nèi)的五個(gè)一級(jí)指標(biāo)，以及17個(gè)子因素。其中土地本錢，區(qū)位及自然環(huán)境等客觀因素，開發(fā)商可以通過后期實(shí)施工程運(yùn)作加以改善。而設(shè)計(jì)要素，復(fù)合開發(fā)等因素是可塑因素，開發(fā)商有能力通過前期工作進(jìn)行提升，從而到達(dá)工程價(jià)值的提升。根據(jù)對(duì)8個(gè)競爭工程進(jìn)行綜合評(píng)分，得到以下結(jié)論：幸福e家的綜合性能最高。億達(dá)世紀(jì)城的性價(jià)比最高。從單項(xiàng)性能指標(biāo)看來，幸福e家占據(jù)了最大的區(qū)位優(yōu)勢，同時(shí)，它的戶型，大規(guī)模的商業(yè)效勞設(shè)施，體育文化娛樂，及社區(qū)配套也是構(gòu)成其高檔次性能的重要因素；億達(dá)世紀(jì)城和國際新城的內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)與建筑質(zhì)量最高；萬科的建筑外觀設(shè)計(jì)最好；宏基書香園的外部景觀最優(yōu)；國際新城的教育，體育、文化娛樂配套最好。億達(dá)世紀(jì)城最具有投資潛力，社區(qū)文化方面，億達(dá)、萬科與國際新城不相上下。社區(qū)配套和物業(yè)管理萬科的認(rèn)可度最高。對(duì)本工程來說，3500-5000是銷售價(jià)格的時(shí)機(jī)區(qū)間，比擬在這個(gè)價(jià)格段內(nèi)的競爭工程，本案在區(qū)位上不具有優(yōu)勢，勢必要在復(fù)合資源、配套效勞、建筑規(guī)劃等方面創(chuàng)造附加價(jià)值，提升工程品質(zhì)，與其他工程形成差異化競爭。從上表了解到在這些因素的表現(xiàn)上，這幾個(gè)競爭代表工程分別有其突出點(diǎn)。本工程的目標(biāo)那么是力圖超越各個(gè)突出點(diǎn)，突破同質(zhì)化，力求到達(dá)性價(jià)比的最優(yōu)化，得到最大程度上的市場認(rèn)可。

競爭工程規(guī)模萬/平米產(chǎn)品工程優(yōu)勢工程劣勢銷售價(jià)格元/平米幸福e家50普通多層，高層區(qū)位、規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、商業(yè)效勞設(shè)施、社區(qū)配套外部景觀教育4600本案建議使商業(yè)效勞設(shè)施、社區(qū)配套、戶型設(shè)計(jì)能與幸福e家抗衡。本案區(qū)位較難與幸福e家抗衡。外部景觀因素亦較難提升。要從開發(fā)主題上提高競爭力。從區(qū)位角度分析，本案同類物業(yè)價(jià)格很難超越。萬科城市花園22花園洋房，多層小高層區(qū)位、建筑外觀設(shè)計(jì)、社區(qū)文化、配套及物業(yè)管理規(guī)模、商業(yè)效勞設(shè)施、教育、外部景觀4400元/平方米本案建議使建筑外觀設(shè)計(jì)、社區(qū)文化、配套及物業(yè)管理因素能與萬科抗衡。本案的外部景觀難以突破。區(qū)位因素將在道路通達(dá)后與萬科抗衡。因?yàn)橐?guī)模優(yōu)勢，要在商業(yè)效勞設(shè)施與教育因素上明顯超越萬科。價(jià)格跟隨可以消除消費(fèi)者的抵觸心理，從而樹立良好的工程形象。國際新城26〔已全部推出〕多層教育、建筑質(zhì)量、內(nèi)部景觀、社區(qū)文化與主城距離、公交便捷程度、商業(yè)效勞設(shè)施4200-4400元/平方米本案建議國際新城的優(yōu)勢均是本案的可塑因素，也是可參考因素。國際新城的劣勢與本案有一定的類比性，但本案可以在商業(yè)效勞設(shè)施上有所突破。本案入市市國際新城已接近尾聲，但其價(jià)格走勢值得借鑒。根據(jù)性價(jià)比分析和未來競爭工程價(jià)格段比擬，所得出本案的價(jià)格結(jié)論為:4000-5000元/平米。

價(jià)值提升因素分析依據(jù)石門新區(qū)工程土地獲取本錢和根本建設(shè)本錢的初步估算，本工程建設(shè)總本錢約合人民幣3100-3400〔詳見下表〕。結(jié)合企業(yè)初步設(shè)定的25%利稅水平。工程平均銷售價(jià)格應(yīng)到達(dá)3900-4200左右。根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場的典型工程，采用回歸分析方法，得出石門新區(qū)目前的市場價(jià)值約為3100元/平方米。市場價(jià)值與預(yù)期收益之間存在近1000元的差距。本階段將通過價(jià)值提升因素的研究，為市場定位提供依據(jù)，并最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期利潤指標(biāo)。每個(gè)工程都會(huì)因其各自的特點(diǎn)而產(chǎn)生不同的關(guān)注點(diǎn)。綜合分析可以看出，本案在宏觀因素、交通、設(shè)計(jì)要素、品牌、商業(yè)配套、教育等方面較為敏感。從這些要點(diǎn)出發(fā)的研究有助于工程的整體定位。宏觀因素大連房地產(chǎn)市場開展較快，近年的銷售狀況良好，空置率下降，強(qiáng)勁的市場吸納能力主要來自于有效需求，整體市場健康開展。從目前大連商品房銷售均價(jià)的分布可以看出，城市北部近郊組團(tuán)的北部區(qū)域，有一些工程陸續(xù)出現(xiàn)，但目前還是以中低和低檔盤為主。本工程根本處于3000元/平方米的價(jià)格線上，但是局部工程的成交均價(jià)已經(jīng)超過了3000元/平米，如億達(dá)世紀(jì)城，顯示這個(gè)區(qū)域正在逐漸為大連人所認(rèn)識(shí)和接受。根據(jù)大連市商品房均價(jià)1996-2003年的開展趨勢，預(yù)測得到2004-2006年大連市商品房價(jià)格的開展趨勢，2003年市內(nèi)四區(qū)商品房均價(jià)3600元/平方米，2004-2006年市內(nèi)四區(qū)商品房均價(jià)預(yù)計(jì)將分別到達(dá)3916元，4109元和4302元/平方米。未來兩年里，市場對(duì)4000-5500元/平方米價(jià)位的需求將到達(dá)總面積262.2萬平方米。因此，2005年4000元/平方米以上的產(chǎn)品將成為市場主流，只有在提升產(chǎn)品價(jià)值的因素上下功夫，抓住消費(fèi)者需求，才能得到市場的認(rèn)可，在劇烈的競爭中搶占市場份額。城市區(qū)位、交通因素本工程從目前的區(qū)位條件來看，不具有吸引力。但是隨著“大大連〞西拓北進(jìn)城市開展戰(zhàn)略和推動(dòng)大連周邊城市化進(jìn)程的落實(shí)，西部通道和明珠路的建設(shè)將帶動(dòng)整個(gè)甘井子地區(qū)的開展，有效形成大連市中心地區(qū)的環(huán)形道路網(wǎng)絡(luò)，為城區(qū)西北部增設(shè)一條便捷高效的通道。到時(shí)，中心城區(qū)西北部的交通瓶頸問題將得到解決，與中心城區(qū)的聯(lián)系也會(huì)加強(qiáng)。城市西部區(qū)域?qū)?huì)實(shí)現(xiàn)大突破。地塊南部明珠路和東部貫穿城市南北的西部通道的落成將完全改變該區(qū)域目前的狀況，也將大大縮短大連市民對(duì)本區(qū)域的心理承受距離，提高區(qū)域認(rèn)可度和市場未來預(yù)期。西部通道建成投入的時(shí)間與本案實(shí)現(xiàn)峰值預(yù)留有很重要的關(guān)系。廣州番禺華南居住板塊通過城市交通的改造完善實(shí)現(xiàn)了周邊房地產(chǎn)價(jià)值的大幅度提升就是最好的例證。廣州洛溪大橋和華南快速干線的落成，增強(qiáng)了廣州市民投資番禺房地產(chǎn)的信心，帶動(dòng)了大量的市場需求，極大推動(dòng)了華南板塊幾個(gè)代表大盤如麗江花園和廣州碧桂園的銷售，創(chuàng)造了“三天十億〞的銷售奇跡。在成都，華陽地區(qū)房地產(chǎn)的開展也創(chuàng)造出了一個(gè)奇跡。首先是路通了，人民南路南延線經(jīng)過升級(jí)改造于2002年通車，極大的縮短了成都市區(qū)與華陽的空間和時(shí)間距離；隨后多家房地產(chǎn)開發(fā)商入駐，開發(fā)了不少大盤工程，徹底改變了華陽的房地產(chǎn)；后來，實(shí)現(xiàn)了整個(gè)區(qū)域的成熟和提升。短短的兩三年時(shí)間里，華陽地價(jià)的翻了一番，商品房價(jià)格也翻了一番。

品牌價(jià)值因素根據(jù)樣本資料分析，從影響消費(fèi)者購房的主要因素中看，開發(fā)商品牌位居前三位，僅次于戶型設(shè)計(jì)和小區(qū)環(huán)境兩項(xiàng)因素。作為一個(gè)品牌地產(chǎn)商，品牌本身所具有的無形價(jià)值是不言而喻的，它不僅表達(dá)在優(yōu)秀的建筑工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)效勞等方面，更重要的還表達(dá)在其豐富的內(nèi)涵——消費(fèi)者認(rèn)可度、開發(fā)、管理理念和信譽(yù)。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)、素質(zhì)、效勞和文化品位的一種標(biāo)志，正是品牌的這種特質(zhì)，廣闊消費(fèi)者才越來越關(guān)注品牌，認(rèn)定品牌和追求優(yōu)秀品牌。廣東的珠江合生集團(tuán)憑借其優(yōu)秀的企業(yè)品牌，在北京開發(fā)的珠江羅馬嘉園比相同區(qū)位上、相同產(chǎn)品類型的地產(chǎn)工程朝陽嘉園、華紡易城在銷售均價(jià)上平均高出1000元/平方米。大連的房地產(chǎn)市場經(jīng)過十年的開展逐漸走向成熟，開發(fā)商之間的競爭也愈演愈烈，由早期的價(jià)格競爭、規(guī)模競爭、質(zhì)量競爭、功能競爭開展到今天的品牌競爭。市場呼喚品牌地產(chǎn)商，目前在大連有幾大房地產(chǎn)開發(fā)商是消費(fèi)者耳熟能詳?shù)姆康禺a(chǎn)品牌–億達(dá)、新型等有實(shí)力的地產(chǎn)品牌。有趣的是各個(gè)品牌在消費(fèi)者心目當(dāng)中會(huì)形成一種對(duì)品牌認(rèn)可的具體表達(dá)。例如萬科的工程被認(rèn)為擁有創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、親切的建筑風(fēng)格、新穎的開發(fā)理念；億達(dá)開發(fā)的工程消費(fèi)者普遍認(rèn)為建筑質(zhì)量硬、戶形設(shè)計(jì)實(shí)用等。因此億達(dá)多年開發(fā)的品牌優(yōu)勢，是工程成功開發(fā)的根底。但從城市運(yùn)營商的角度，億達(dá)品牌訴求點(diǎn)尚不明確，核心價(jià)值沒有表達(dá)出來。需要有其他關(guān)鍵價(jià)值因素的共同作用才能最終提升整個(gè)工程的綜合價(jià)值。規(guī)模大盤往往因其規(guī)模而定義，但歸其核心應(yīng)該取決于其對(duì)區(qū)域開展的奉獻(xiàn)。但受制于工程規(guī)模，大盤工程在選址時(shí)可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是工程所在地塊相對(duì)偏遠(yuǎn)，尚未開發(fā)或只在進(jìn)行初步開發(fā)，二是板塊內(nèi)強(qiáng)勢競爭對(duì)手林立，介入由于難于營造樓盤獨(dú)特的賣點(diǎn)而缺乏競爭優(yōu)勢，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現(xiàn)；本案無論是規(guī)模還是對(duì)區(qū)域開展起到的帶動(dòng)作用，都無疑會(huì)以城市運(yùn)營商的角色在石門扮演重要角色。利用這種角色優(yōu)勢，借助獨(dú)特而且是難以拷貝的市場定位，本案不僅可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，還能迅速成為大連市場熱點(diǎn)，滿足不同的細(xì)分市場。同時(shí)，規(guī)模優(yōu)勢使本工程可以通過峰值預(yù)留的手段實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的投資目標(biāo)，并可以擴(kuò)大預(yù)期收益；商業(yè)配套長期以來，商業(yè)配套設(shè)施的規(guī)模、業(yè)態(tài)等問題一直是開展商在工程開發(fā)中的難點(diǎn)。本案的商業(yè)配套定位那么著重于角色把握、業(yè)態(tài)選擇及開發(fā)規(guī)模等幾個(gè)方面〔詳見商業(yè)專題研究〕：角色：結(jié)合石門新區(qū)規(guī)劃，商業(yè)設(shè)施應(yīng)立足于新區(qū)商業(yè)中心的組成局部，在未來融入商業(yè)中心的整體規(guī)劃，為初期工程造勢；業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)選擇除社區(qū)所必需的工程外，在社區(qū)不成熟的情況下，特色商業(yè)的塑造尤為重要，是社區(qū)生命力和活力的表達(dá)；時(shí)序：在周邊效勞設(shè)施嚴(yán)重缺乏的前提下，配合居住產(chǎn)品地推出，商業(yè)設(shè)施的建設(shè)時(shí)序是工程推廣的重要因素。初期考慮以特色商業(yè)提升地塊的價(jià)值和公眾關(guān)注點(diǎn)。教育主題億達(dá)集團(tuán)對(duì)教育的青睞在大連已經(jīng)人所共知。從與東軟集團(tuán)、東北大學(xué)成功嫁接，到投資興建80中學(xué)無不表達(dá)了集團(tuán)對(duì)于教育的重視。大連現(xiàn)有工程對(duì)于教育設(shè)施多采取被動(dòng)開展模式，與國內(nèi)興旺城市在地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)教育概念的開掘比擬，開發(fā)理念具有較大差距。本案處于大連西部，缺乏大連特有的濱海景觀特色，教育概念可以彌補(bǔ)這類缺乏，從而擴(kuò)大客群范圍，爭取外來客群。同時(shí)，通過西北部根底教育產(chǎn)業(yè)的打造，與已經(jīng)形成規(guī)模的軟件園形成南北照應(yīng)的態(tài)勢，西北部區(qū)域開展根底教育，南部軟件園開展高等教育。以此強(qiáng)化億達(dá)的市場競爭力〔特別是房地產(chǎn)方面〕，從而提升產(chǎn)品的價(jià)值；設(shè)計(jì)要素本案外部景觀不具備優(yōu)勢，同時(shí)區(qū)位優(yōu)勢在短期內(nèi)不明顯?？紤]在內(nèi)部景觀上下功夫，如有可能，對(duì)外部景觀加以改造升級(jí)；提供滿足不同客群需要的產(chǎn)品，從規(guī)劃設(shè)計(jì)和戶型設(shè)計(jì)上表達(dá)本案的特征和形象；社區(qū)環(huán)境、文化通過景觀表達(dá)，在產(chǎn)品上下功夫，突破同質(zhì)化未來預(yù)期從以世紀(jì)城為代表的北部片區(qū)及以學(xué)清園為代表的學(xué)府區(qū)的開展可以看出，大連市的市域擴(kuò)張速度極快。在短短兩年的時(shí)間里，上述區(qū)域已經(jīng)從不被認(rèn)識(shí)，到市場追捧，區(qū)位的限制可以突破；錦繡居住區(qū)的跳躍式開展，縮短了石門新區(qū)的心理距離；石門新區(qū)以其高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高起點(diǎn)建設(shè)以及政府的高度重視，使其較泉水區(qū)域而言更具市場競爭力；規(guī)模優(yōu)勢使本案可以通過峰值預(yù)留的手段實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的投資目標(biāo)，并可以擴(kuò)大預(yù)期收益；宏觀調(diào)控為本案帶來了挑戰(zhàn)，但同時(shí)由于資金、土地供給等原因，也提供了時(shí)機(jī)。通過前期的市場研究及工程背景研究，可以有充分的理由相信本案具有了成功的根底，但這種根底還必須通過多要素的綜合提升方能到達(dá)預(yù)期的目標(biāo)。價(jià)格定位結(jié)論基于綜合考慮價(jià)格策略，阿特金斯對(duì)本案產(chǎn)品的價(jià)格定位結(jié)論是:在2005年，啟動(dòng)期以4300元/平米的價(jià)格根底入世,再根據(jù)當(dāng)時(shí)市場走勢微調(diào),根本以4500元/平米的價(jià)格推出首期產(chǎn)品。

工程產(chǎn)品定位產(chǎn)品檔次定位綜合工程自身優(yōu)勢及市場進(jìn)入時(shí)機(jī)，阿特金斯建議本工程的檔次定位：同類產(chǎn)品最高品質(zhì)，國家AA級(jí)居住社區(qū)工程檔次定位是基于以下市場條件和根底：石門新區(qū)作為城市西拓的橋頭堡，大大連城市規(guī)劃的區(qū)級(jí)商業(yè)副中心核心區(qū)，具有十分優(yōu)良的區(qū)位條件；未來隨著西部通達(dá)和明珠路的相續(xù)開通，本工程的交通條件將會(huì)得到較大的改善，加強(qiáng)了與星海灣、錦繡和市中心的聯(lián)系，有望徹底改變?nèi)藗儗?duì)石門新區(qū)交通不便的觀念；區(qū)級(jí)行政中心、醫(yī)療文化中心以及大型商業(yè)商務(wù)配套設(shè)施創(chuàng)造了有力外部條件；樓面地價(jià)高于區(qū)域平均水平，必須通過產(chǎn)品升級(jí)滿足預(yù)期目標(biāo)；開展商較具開發(fā)中高端居住市場的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力；目前市場對(duì)優(yōu)質(zhì)中檔產(chǎn)品的需求比擬旺盛。同類產(chǎn)品最高品質(zhì)：工程的規(guī)劃及建設(shè)檔次到達(dá)目前大連的最高品質(zhì)，比目前同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的市場產(chǎn)品明顯高出一個(gè)檔次。該檔次應(yīng)當(dāng)在5-8內(nèi)在市場上保持優(yōu)良產(chǎn)品的地位。國家AA級(jí)居住社區(qū)：根據(jù)國家建設(shè)部公布的?商品住宅分級(jí)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?，將商品住宅分為A、AA、AAA級(jí)，并針對(duì)不同級(jí)別的住宅，分別賦予不同的技術(shù)功能。3A級(jí)商品住宅應(yīng)具有良好的適用性能、平安性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能；而2A級(jí)、1A級(jí)商品住宅性能認(rèn)定的主要依據(jù)適用性能、平安性能和耐久性能三項(xiàng)。建議本工程主流產(chǎn)品定位于2A級(jí)，局部產(chǎn)品〔高端產(chǎn)品〕到達(dá)3A標(biāo)準(zhǔn)，并參加認(rèn)定。這樣不僅可以指導(dǎo)工程的設(shè)計(jì)和開發(fā)，同時(shí)可以成為工程的賣點(diǎn)之一。物業(yè)類型的組合及規(guī)模從目前市場供給狀況看，主體產(chǎn)品仍然是多層和小高層物業(yè)，市場需求相當(dāng)旺盛；新出現(xiàn)的低密度住宅產(chǎn)品，如疊拼別墅、聯(lián)排別墅等市場供給量不大，但是需求比擬旺盛。根據(jù)大連市2004-2021年現(xiàn)有人口改善居住的商品住宅需求，阿特金斯預(yù)測到2021年，銷售面積將到達(dá)550萬平方米以上，而且從未來幾年土地供給和房地產(chǎn)市場供給狀況看，物業(yè)產(chǎn)品的供給主要以多層和小高層產(chǎn)品為主，同類產(chǎn)品的競爭會(huì)越來越劇烈，只有在同類產(chǎn)品中做出差異化的產(chǎn)品，才能在市場上脫穎而出，實(shí)現(xiàn)市場開發(fā)的目標(biāo)。同時(shí)，從本工程自身的條件看，一方面本工程規(guī)模大，周邊配套尚未完善，具有“造新城〞的意味，要在短期內(nèi)快速形成規(guī)模，在長期實(shí)現(xiàn)總體利潤的最大化為，建筑類型的主體應(yīng)放在比擬群眾化的產(chǎn)品上。鑒于以上原因，主體產(chǎn)品應(yīng)該既符合群眾需求，又具有突出特征，能在同類產(chǎn)品中形成差異化競爭。切實(shí)可行的方法是推出“花園洋房〞形式的中密度多層住宅?！盎▓@洋房〞是利用立體綠化、大露臺(tái)、層層退臺(tái)等方式形成的類公寓的住宅產(chǎn)品，但帶給人的視覺和空間感受又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了普通公寓型住宅，其層數(shù)通常為4層及5層，在本工程也不例外，容積率可到達(dá)1.1。建議首期產(chǎn)品以平層為主。同時(shí)，因?yàn)椤盎▓@洋房〞的組合結(jié)構(gòu)相對(duì)更為靈活，戶型種類也更為豐富。所以還可以根據(jù)后期市場接納情況而相應(yīng)調(diào)節(jié)洋房中平層與復(fù)式的比例，甚至可以變形為上下均為復(fù)式的類疊拼產(chǎn)品，抑或全平層住宅。由于容積率的限制，小高層住宅也必須作為本工程的主力產(chǎn)品推出。并且主要滿足對(duì)象為：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用的二居室、小面積三居室有強(qiáng)烈需求的客戶。另一方面，為提升本工程的綜合形象，應(yīng)適當(dāng)考慮中、低密度的產(chǎn)品組合，利用低密度產(chǎn)品平衡總的用地容積率。同時(shí)，城市別墅的特性決定了聯(lián)排別墅根本出現(xiàn)在近郊區(qū)一帶，低密度產(chǎn)品本身也是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物，因此，本案具有開發(fā)低密度產(chǎn)品的根底，應(yīng)當(dāng)開發(fā)適量的低密度聯(lián)排別墅。綜合上述考慮，建議本工程以4-5層“花園洋房〞建筑為主體產(chǎn)品，結(jié)合價(jià)格定位，在2005年，以4500元/平方米的均價(jià)在首期推出。在最小土方量的根底上，開發(fā)小高層物業(yè)，并且結(jié)合分期開發(fā)的時(shí)序，在近期景觀資源較好的地塊，開發(fā)低密度產(chǎn)品〔聯(lián)排別墅〕，以提升整個(gè)社區(qū)的檔次和形象。物業(yè)類型的組合和規(guī)模建議如下：類型容積率戶型建筑面積〔平米〕總建筑面積(萬平米)占住宅規(guī)模比例〔%〕住宅產(chǎn)品小高層〔7-11層〕90-13014.727.6花園洋房〔4-5層〕100-20036.668.8聯(lián)排別墅220-2501.923.6住宅規(guī)模合計(jì)：53.2萬平米〔包括底層商業(yè)面積〕小高層主力戶型戶型面積〔平米〕套數(shù)比例〔%〕總套數(shù)約為〔套〕二居室90-10050670三居室100-13050670花園洋房主力戶型戶型面積〔平米〕套數(shù)比例〔%〕總套數(shù)約為〔套〕二居室100-11030812三居室120-150451218四居室160左右15406非平層〔泛疊拼〕180-20010271聯(lián)排主力戶型戶型面積〔平米〕套數(shù)比例〔%〕總套數(shù)約為〔套〕四聯(lián)排220-2407057雙拼230-2503025商業(yè)設(shè)施和其它配套設(shè)施的物業(yè)類型組合如下：物業(yè)類型內(nèi)容建筑規(guī)模商業(yè)設(shè)施鄰里型商業(yè)5000平方米底層商業(yè)10000平方米餐飲特色商業(yè)街8000平方米社區(qū)購物中心8000平方米商務(wù)設(shè)施生態(tài)商務(wù)街10000平方米其它配套設(shè)施學(xué)校35000平方米〔15000+20000〕會(huì)所5000平方米幼兒園4000平方米合計(jì)40000平方米〔不包括底層商業(yè)〕+35000平方米學(xué)校=75000平方米住宅產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么本工程住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，既應(yīng)當(dāng)符合大連經(jīng)濟(jì)開展的水平，關(guān)注住宅本身的舒適使用，又要適當(dāng)超前，向后小康階段“人居〞標(biāo)準(zhǔn)靠近，為突出品質(zhì)和差異化的產(chǎn)品特點(diǎn)，具體表達(dá)在以下幾個(gè)方面：新都市主義的規(guī)劃理念，創(chuàng)立混合功能的多元化社區(qū)，即做到在一個(gè)五分鐘〔500~600米〕的步行距離之內(nèi)，能夠?yàn)榫幼≌咛峁┥虡I(yè)、社交、文化、居住等復(fù)合功能。突出強(qiáng)調(diào)后小康設(shè)計(jì)理念，重視居所設(shè)計(jì)的舒適性和實(shí)用性。后小康居住特色：在小康標(biāo)準(zhǔn)的根底上，后小康居住模式包括了六大特色。綠色：環(huán)保，良好室外環(huán)境，生態(tài)，節(jié)能，節(jié)地舒適：實(shí)用，愉悅，私密，美觀便捷：人、車、物流便捷，配套完善平安：在不設(shè)防盜欄桿前提下做到平安、美觀多樣：品種、戶型、式樣多樣，讓消費(fèi)者有排選余地信息：光纖連接到戶，為通訊、上網(wǎng)、工作……創(chuàng)造條件，用電子手段保障平安及智能化檢測等。均好性。盡量使所有住戶都能平等的享受資源，包括良好的日照、朝向、環(huán)境和景觀，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的共享性，獲得等同的價(jià)值回報(bào)。適當(dāng)超前的設(shè)計(jì)理念。大盤開發(fā)以5-7年的周期為最好，為保證后期產(chǎn)品的銷售。建筑設(shè)計(jì)應(yīng)，具有一定的超前性，保證在5-10內(nèi)本案的設(shè)計(jì)仍不落伍。這樣對(duì)整個(gè)石門新區(qū)的形象也具有很大的社會(huì)奉獻(xiàn)。可識(shí)別性。利用社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)的塑造和園林景觀等，強(qiáng)化社區(qū)的可識(shí)別性?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面布局 建議社區(qū)的規(guī)劃布局，不但要考慮實(shí)用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。市場調(diào)研的結(jié)論顯示，大連目前大型居住社區(qū)的總體布局主要以行列式為主，顯得呆板和保守，在規(guī)劃上難以表達(dá)出“以人為本〞的居住理念，因此，建議本案在規(guī)劃形態(tài)上盡可能營造出自然豐富的規(guī)劃格局，可以采用圍合組團(tuán)式布局,打破兵營式排列形式，給人錯(cuò)落有致、生動(dòng)活潑、又協(xié)調(diào)統(tǒng)一的視覺感受，到達(dá)社區(qū)內(nèi)部布移景移的突出效果。在社區(qū)居住空間的規(guī)劃上，講求塑造多元的空間層次，主要表達(dá)在由公共開發(fā)空間，向組團(tuán)空間，到半私密空間再到私密空間的層次過渡。通過社區(qū)內(nèi)部道路交通的合理組織和景觀園林的系統(tǒng)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的高品質(zhì)人居環(huán)境。由于本工程的6個(gè)地塊被6條市政道路所分隔，社區(qū)邊界的設(shè)計(jì)也成為規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。建議在與城市干道級(jí)道路相臨的邊界，突出設(shè)置豐富活潑的街立面效果，增加街立面商業(yè)的店面時(shí)機(jī)。交通組織建議交通組織所構(gòu)成的社區(qū)內(nèi)部空間要表達(dá)出豐富、生動(dòng)、有趣、自然的環(huán)境。道路等級(jí)清晰，實(shí)現(xiàn)人車分流，至少車行路線和步行路線系統(tǒng)應(yīng)該相對(duì)清晰。既應(yīng)方便居民出行和利于消防車、救護(hù)車的通行，又應(yīng)維護(hù)院落的完整性和利于治安保衛(wèi)。為防止行車迂回或?qū)用窕顒?dòng)的干擾，住區(qū)宜采用盡端路，盡端式輔路有利于形成組團(tuán)鄰里交往空間，利于分區(qū)銷售。人行道與機(jī)動(dòng)車道之間設(shè)置綠化隔離帶。各組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置步行路和小尺度路徑，便于鄰里交往和營造自然、豐富的空間。在社區(qū)主干道兩側(cè)，采用緩坡草地、灌木和樹木結(jié)合的形式，增加道路空間的層次，同時(shí)減弱交通對(duì)居住的影響。在居住區(qū)內(nèi)公共活動(dòng)中心，應(yīng)設(shè)置為殘疾人通行的無障礙通道，同時(shí)為兒童在社區(qū)內(nèi)部穿行提供平安的交通組織。景觀環(huán)境景觀園林規(guī)劃越來越成為衡量一個(gè)居住社區(qū)品質(zhì)上下的重要標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商們不惜重金邀請(qǐng)國內(nèi)外的一流的景觀園林設(shè)計(jì)公司。大連不少社區(qū)的景觀規(guī)劃就出自一流的設(shè)計(jì)公司，也到達(dá)了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。在景觀園林設(shè)計(jì)上，建議強(qiáng)調(diào)不同層次、不同規(guī)模綠化和景觀空間的運(yùn)用，特別要重視中央綠化和組團(tuán)綠化的結(jié)合，社區(qū)內(nèi)部需要規(guī)劃有相對(duì)完善、具備一定規(guī)模的中央綠化或者園林設(shè)計(jì)，和住宅組團(tuán)所形成的宅間綠地協(xié)調(diào)統(tǒng)一。另外，社區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃多注重互動(dòng)型景觀的塑造，取代大規(guī)模的欣賞性的景觀園林。植被綠化、小家庭院、疊橋溪水可以創(chuàng)造出社區(qū)的空間感覺、藝術(shù)氣氛和視線層次，并將社區(qū)環(huán)境向人文型轉(zhuǎn)化，以滿足居住者精神需求。在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)著重考慮以下方面的實(shí)現(xiàn)：多層次綠化系統(tǒng)：舒適的綠化系統(tǒng)要有近景、中景、遠(yuǎn)景三個(gè)層次，近景多以大草坪與主景樹為主，而中景多為大小喬木及灌木，遠(yuǎn)景那么應(yīng)盡量用高大喬木的重復(fù)樹種。在邊界局部，灌木與地面覆蓋植物可以作為主要景觀元素來限定空間，軟化建筑，起到屏風(fēng)和景觀的作用。有節(jié)奏的開放空間：樹、草坪等種植與開放空間的交替關(guān)系是居住區(qū)環(huán)境的節(jié)奏。居住區(qū)內(nèi)的開放空間節(jié)奏以步行三至五分鐘作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，諸如廣場、大草坪、網(wǎng)球場、水池等均以此標(biāo)準(zhǔn)間隔布置。小型組團(tuán)綠化：借鑒“GreenPark〞規(guī)劃理念，通過曲徑通幽的景觀處理打破傳統(tǒng)兵營式景觀排列，每一個(gè)組團(tuán)里的住戶的后院綠地直接與組團(tuán)內(nèi)步行道公共綠地相連，無形中拉近了鄰里的親密感，構(gòu)成了極佳的私家綠園感受。坡體綠化：結(jié)合現(xiàn)狀標(biāo)高及設(shè)計(jì)后的臺(tái)階，自然的出現(xiàn)一些住宅附近與人行步道之間的高差，利用這些高差再加上人為因素，可制造出緩坡，利用適合當(dāng)?shù)厣L的草坪及灌木、因勢就形，形成山水居住小區(qū)。迷你公園和玩樂空間：設(shè)置小型的公共公園遍布于社區(qū)內(nèi)，可作為小尺度親密性開放空間提供給鄰里區(qū)，小公園間通過步行道相連，成為整個(gè)社區(qū)開放空間的一局部。中密度產(chǎn)品單體設(shè)計(jì)占有住宅總建筑規(guī)模90%的花園洋房、多層與小高層產(chǎn)品，其單體設(shè)計(jì)效果直接影響著工程的整體形象和風(fēng)格，它們和低密度住宅、公共配套設(shè)施應(yīng)到達(dá)既有各自的特點(diǎn)和風(fēng)格，又是一個(gè)和諧統(tǒng)一的整體。建筑風(fēng)格一種上層的建筑風(fēng)格能帶給人耳目一新的感受。據(jù)調(diào)查顯示，購房者普遍存在潛在的心理需求，即希望自己的居住環(huán)境具有可識(shí)性和示范性，而這種可識(shí)性和示范性往往能通過建筑語言最有力的傳達(dá)。建議花園洋房、多層、小高層采用北美風(fēng)格，因?yàn)楸泵雷≌靸r(jià)經(jīng)濟(jì)、簡潔實(shí)用、施工迅速簡便還有一種現(xiàn)代的自然美。這種建筑不但保持著美國文化的傳統(tǒng)，又富有時(shí)代感。而且，它還可以根據(jù)戶主、環(huán)境、氣候、材料而靈活應(yīng)變，所以有理由相信這種住宅能適應(yīng)大連市小康之家的經(jīng)濟(jì)能力和生活方式，會(huì)受到廣泛的歡送。北美住宅的建筑風(fēng)格特點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)保持材料本色這種住宅只用磚、木、紙、水泥、玻璃五種材料，而且還盡量使用工廠成品，因此比擬經(jīng)濟(jì)。由于這種建筑消除了一切不必要的裝飾，強(qiáng)調(diào)保持材料本色，所以給建筑帶來了一種自然的美。與環(huán)境協(xié)調(diào)北美建筑師很善于利用材料和空間造型取得與周圍環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系。在設(shè)計(jì)中表達(dá)了磚、木的本來面目，它們都是與大自然相依的。茶褐色或紅棕色的磚墻是最好的土色北美建筑中多用茶褐色或紅磚色的的磚墻，并且，多出現(xiàn)在局部，用以強(qiáng)調(diào)豎向線條，突出中心壁爐，與水平線條的夾心板墻形成比照，恰到好處的展現(xiàn)了磚的材料紋理、色彩和砌筑工藝。表達(dá)建筑的內(nèi)在功能和目的北美住宅大多數(shù)具簡潔的形體，直線方角，內(nèi)部空間流動(dòng)而功能分區(qū)很明確，表達(dá)了與環(huán)境的配合，突出了材料的性能，這樣就既具有美國文化的精神，又是一種現(xiàn)代的住宅。功能區(qū)設(shè)計(jì) 功能區(qū)設(shè)計(jì)應(yīng)該根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設(shè)計(jì)分割空間，從而到達(dá)劃分不同功能區(qū)域的目的。一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計(jì)中的根本原那么。訪客流線訪客流線主要指由入口進(jìn)入客廳區(qū)域的行動(dòng)路線。訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時(shí)候影響家人休息或工作。而流線作為功能分區(qū)的分隔線劃分出主人的接待區(qū)和休息區(qū)。面積較大的戶型可以根據(jù)功能的要求設(shè)置有起居室和會(huì)客室。入大門處需要有一過渡空間，裝修時(shí)可以設(shè)計(jì)一個(gè)玄關(guān)，對(duì)整套房的私密性有很好的保證；客廳的空間應(yīng)十分獨(dú)立，無其他任何房門與其相對(duì)，客廳的空間幾乎不受任何干擾；盡量使主要功能房間〔客廳、臥室〕朝南，而輔助功能的房間〔如書房、衛(wèi)生間、廚房等〕朝北布局，到達(dá)了通風(fēng)和采光效果最優(yōu)化。窗的設(shè)計(jì)應(yīng)與窗外景觀相結(jié)合、強(qiáng)調(diào)戶型的觀景性，同時(shí)應(yīng)多采用局部的角窗、外飄窗等輔助設(shè)計(jì)，以增加廳及居室的采光面積，而且增加戶型使用的情趣。家人流線家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強(qiáng)的空間。在主臥室里設(shè)計(jì)一個(gè)獨(dú)立的浴室和衛(wèi)生間，為夜間起居提供了便利。此外，床、梳妝臺(tái)、衣柜的擺放要適當(dāng)，不要形成空間死角，讓主人感覺無所適從。盡力做到兩個(gè)衛(wèi)生間，設(shè)計(jì)有明窗通風(fēng)和采光，主臥房應(yīng)設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)；陽臺(tái)應(yīng)一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。每個(gè)臥室的面積分配要合理，其中主臥室較大，建筑面積應(yīng)為20平方米左右，次臥室應(yīng)為13－16平方米。并且主臥室與北面臥室的門對(duì)開，會(huì)十分有利于南北空氣對(duì)流。家務(wù)流線為家務(wù)活動(dòng)而合理設(shè)計(jì)的流線，包括廚房、餐廳、生活陽臺(tái)等的設(shè)置。比方以L型流線廚房設(shè)計(jì)，是最輕松的下廚流線。廚房、飯廳和生活陽臺(tái)等建議按照功能來分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。做到動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)，過渡自然，互不干擾。公共交通空間設(shè)計(jì)在多層住宅及小高層住宅中，由于公攤面積相對(duì)較多，公共交通空間如樓道、電梯等公共空間也越來越受到關(guān)注。通過考察我們發(fā)現(xiàn)，考究的公共空間設(shè)計(jì)能大大提高產(chǎn)品的檔次。比方，在每個(gè)單元入口放置休閑石凳，供住戶出入時(shí)臨時(shí)休息、等候，是人性化的功能設(shè)計(jì)。對(duì)于4-5層的普通多層住宅和花園洋房來說，由于沒有設(shè)置電梯，住戶每天都在經(jīng)歷著爬樓梯，這個(gè)過程往往是乏味的，而如果通過交通空間的處理，便為住宅增加了趣味。比方，全觀景落地窗。它采用空間共享的設(shè)計(jì)，和首層門廳結(jié)合為一體，有良好的景觀視線，使得垂直交通開敞明亮，人在上下樓梯時(shí)能直接欣賞室外的景色。而小高層住宅的交通空間那么更為復(fù)雜，由樓梯、電梯、管井、入戶門等要素組成，可產(chǎn)生多種組合形式，對(duì)單元戶型設(shè)計(jì)有很大的影響，是住宅設(shè)計(jì)的關(guān)鍵局部。市場上有不少樓梯間面積浪費(fèi)、空間布置不合理，住戶心理感覺差，這些都需要在設(shè)計(jì)時(shí)防止，使交通空間更加合理、經(jīng)濟(jì)和適用?；▓@、露臺(tái)的應(yīng)用現(xiàn)代人們通常所說的花園洋房是將空中花園引入低層或多層住宅中，有平層和躍層形式，通常在城市中擁有優(yōu)美的景觀環(huán)境。利用立體綠化、露臺(tái)、層層退臺(tái)等方式形成的類公寓的住宅產(chǎn)品，但帶給人的視覺和空間感受又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了普通公寓型住宅，因此賦予美稱為“花園洋房〞。本案的花園洋房產(chǎn)品正是介于普通多層住宅與疊拼別墅的中高端產(chǎn)品，因此，要在設(shè)計(jì)上突出與普通多層的區(qū)別。在設(shè)計(jì)花園、露臺(tái)時(shí)，可采用以下幾種方式：退臺(tái)空中花園：一般是住戶的獨(dú)享空間，并且該工程周圍應(yīng)該有比擬好的自然景觀，退臺(tái)花園不但自成一體，還要與自然環(huán)境有效結(jié)合，才能取得明顯的效果；陽臺(tái)空中花園：是將陽臺(tái)功能擴(kuò)大，從而形成私家花園；內(nèi)部空中花園：是套型內(nèi)部犧牲一局部面積，形成入戶花園低密度產(chǎn)品單體設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格整個(gè)社區(qū)的建筑風(fēng)格基調(diào)是北美風(fēng)格，當(dāng)然，最能表達(dá)社區(qū)形象的低密度建筑也不例外，建議聯(lián)排別墅的建筑風(fēng)格也為北美風(fēng)格。如上面中密度產(chǎn)品中提到的，北美風(fēng)格的建筑物有它顯著的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)尤其能在低密度產(chǎn)品中表達(dá)。希望建筑師抓住這些特點(diǎn)，創(chuàng)造出舒適而富有時(shí)代感的北美風(fēng)格建筑。組合模式聯(lián)排別墅有多種組合模式，考慮到大連本地的居住習(xí)慣和空間的利用，建議采用L型的組合模式或者內(nèi)庭的模式。L型模式，每個(gè)單元前面形成一個(gè)小的院落，使彼此之間有視覺的遮擋，但此方案所需戶型面積及面寬較大〔見圖6-1〕；內(nèi)庭模式吸取了傳統(tǒng)民居的作法，每戶增加了內(nèi)庭院，形成了很有趣味的私密空間〔見圖6-2〕。圖6-1：L型模式的運(yùn)用圖6-2內(nèi)庭園模式的運(yùn)用疊拼別墅入戶模式有兩種：一種是疊上、疊下均歸入一個(gè)公共單元門，疊上通過公共樓梯走到三層回家；另一種是疊上住戶通過公共樓梯進(jìn)門，疊下從室外直接進(jìn)家，做到完全的獨(dú)門獨(dú)戶。本案建議采用疊上、疊下均歸入一個(gè)公共單元門，疊上通過內(nèi)置的公共樓梯進(jìn)入自家門戶。內(nèi)置的樓梯為整體建筑外立面的完整性和統(tǒng)一性提供了可能，讓整個(gè)社區(qū)彼此協(xié)調(diào)統(tǒng)一。功能區(qū)設(shè)計(jì)以功能為中心來定義室內(nèi)空間是低密度住宅區(qū)別于公寓的關(guān)鍵因素之一。低密度產(chǎn)品的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)通常以功能區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)將空間劃分為5個(gè)區(qū)：禮儀區(qū)〔入口門廳、起居廳、餐室、盥洗室〕：建議餐廳與起居廳形成落差，以區(qū)隔功能空間，豐富空間層次感，即保持人際交往與家庭生活各自功能獨(dú)立，又使彼此之間互通照應(yīng)。在普及明衛(wèi)、明廚的設(shè)計(jì)之后，餐廳的設(shè)計(jì)逐漸受到重視，不但要求設(shè)計(jì)有陽光餐廳，而且還希望餐廳內(nèi)部或者外部能有良好的景觀視野。起居、餐廳局部挑空，或者采用夾層的設(shè)計(jì)，不但使空間得到延伸，而且也增強(qiáng)了室內(nèi)的通透性和視覺效果，挑高5-6米。交往區(qū)〔包括早餐室、廚房、家庭室、陽關(guān)室、健身室、工作室或書房〕：在空間設(shè)計(jì)上呈現(xiàn)利用率高的特點(diǎn)，廚房面積大、層高通常都在3米以上，可以局部挑空。作為一個(gè)交往場所，廚房空間一般采用島式或者半島式布置，還可以選擇設(shè)置休閑娛樂元素。廚房靠近餐廳，空間形成專屬的“用餐區(qū)〞，與起居室的風(fēng)格不會(huì)受到影響。島式、半島式廚房私密區(qū)〔主臥室、衛(wèi)生間、次臥室、客房、興趣空間〕：設(shè)計(jì)要求寬敞，有大衛(wèi)生間、步入式衣帽間、專屬書房空間，最好能有一步陽臺(tái)或者戶外大露臺(tái)與之相連。樓梯轉(zhuǎn)角處設(shè)有室內(nèi)休閑陽臺(tái)，豐富家庭起居空間。功能區(qū)〔洗衣間、儲(chǔ)藏室、車庫、地下室、設(shè)備間、閣樓〕：地下室、閣樓空間的綜合利用正逐漸被購房者所接受，可以成為儲(chǔ)藏、家庭活動(dòng)室、健身室等功能。地下室在設(shè)計(jì)上需要從居住者使用功能的角度考慮，突出實(shí)用功能的設(shè)計(jì)。室外區(qū)〔前院、后院、側(cè)院、平臺(tái)、硬地、綠地、觀景露臺(tái)、花園小品〕：室外功能區(qū)是別墅重要的組成局部。居住在別墅里的人們會(huì)有很多的時(shí)間在花園里面種植、游戲，或者坐在花臺(tái)、露臺(tái)上休息，所以室外空間的質(zhì)量，室外裝修和景觀的設(shè)計(jì)及施工精度，構(gòu)成了別墅產(chǎn)品室外空間質(zhì)量重要的一環(huán)。庭院的多種規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以通過前花園、后花園、中庭花園、下沉式花園等多個(gè)花園，營造出多角度、不同方位的步換景移效果與情趣。疊拼別墅不可能擁有像聯(lián)排別墅那樣較大的庭院，但也常常通過采用退臺(tái)，大露臺(tái)、空中花園等手法，營造立體庭院，拓展住戶與周圍自然的接觸的空間。公建產(chǎn)品定位社區(qū)公共設(shè)施是住宅區(qū)綜合居住環(huán)境建設(shè)的重要一環(huán)，主要包括有商業(yè)設(shè)施、教育文化設(shè)施、運(yùn)動(dòng)、健康、醫(yī)療、保健設(shè)施等。目的是滿足居民生活的多樣性，促進(jìn)人與人之間的交流，培育和開展小區(qū)的社區(qū)文化。完善的公共設(shè)施等配套建設(shè)，往往是大盤工程不可或缺的條件，也是表達(dá)“高尚人居社區(qū)〞的一個(gè)環(huán)節(jié)。我們提倡充分利用大連地區(qū)特色、居民生活習(xí)慣和生活方式，營造一個(gè)以“健康·文化·人居〞為主題的社區(qū)文化。合理規(guī)劃布局商業(yè)、教育、會(huì)所等配套設(shè)施與公共開放空間，有利于提升工程的綜合品質(zhì)。這些元素也將成為表達(dá)異域風(fēng)情的載體。商業(yè)配套定位在立足于社區(qū)的根底上，力求通過差異化經(jīng)營，成為未來區(qū)域級(jí)商業(yè)中心的組成局部。阿特金斯確定特色商業(yè)街作為整個(gè)工程提升和啟動(dòng)的“引爆點(diǎn)〞，以社區(qū)購物中心為本工程集中的商業(yè)設(shè)施。將本工程的商業(yè)物業(yè)開發(fā)分為餐飲特色商業(yè)街、社區(qū)購物中心、社區(qū)底商和鄰里商業(yè)四個(gè)級(jí)次。建議長300米的特色商業(yè)街以點(diǎn)式建筑的形態(tài)出現(xiàn)，同時(shí)與新區(qū)區(qū)政府構(gòu)成有機(jī)聯(lián)系，并且賦予建筑物統(tǒng)一的風(fēng)格，使這條街成為具有標(biāo)識(shí)性和文化暗示的石門新區(qū)形象代表。建議底商的排布圍繞四個(gè)中心，一是以交通導(dǎo)向?yàn)楹诵牡呐R街底商；二是以學(xué)校為核心的底商；三是以中心購物廣場為核心的底商；四是以醫(yī)療、康復(fù)中心為核心的底商。通過對(duì)市場吸納量的預(yù)測，并結(jié)合商業(yè)設(shè)施未來開展空間的彈性需要，推測出本工程商業(yè)設(shè)施建筑面積約為3萬平方米。詳見?商業(yè)專題研究報(bào)告?。商務(wù)配套定位低密度辦公——點(diǎn)式生態(tài)商務(wù)街由于工程所處區(qū)位屬于城市近郊區(qū)，但又是靠近區(qū)政府的新城，商務(wù)是必備的功能之一。但相比擬市中心和次中心，商務(wù)的聚集度顯然要低得多，容積率也應(yīng)當(dāng)比中心商務(wù)區(qū)低得多。這就會(huì)吸引一些從聚集區(qū)的辦公標(biāo)準(zhǔn)化到近郊區(qū)的辦公個(gè)性化轉(zhuǎn)變的企業(yè)。這些企業(yè)不再單純滿足于租用辦公場所的模式，而是選擇自建或是購置辦公場所上，既保證了企業(yè)的資產(chǎn)需求，同時(shí)也滿足了企業(yè)擴(kuò)大自由資產(chǎn)的需要。客戶需求主要來源于：市中心有實(shí)力的且對(duì)商務(wù)氣氛依存度低的中等規(guī)模的公司、大公司的遷徙。著眼于投資新區(qū)的大、中型公司的落戶，如外資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)等。石門新區(qū)原有的大型國企、私企的拆遷、置業(yè)。與新區(qū)政府密切的地理關(guān)系和石門新區(qū)的區(qū)位及未來開展趨勢都決定了本案具有開發(fā)低密度商務(wù)的根底。這條長300米的生態(tài)商務(wù)街應(yīng)與特色商業(yè)街一樣，以點(diǎn)式建筑的形態(tài)出現(xiàn)，以滿足這局部追求辦公個(gè)性化的企業(yè)；建筑風(fēng)格與特色商業(yè)街相照應(yīng)，共同形成一個(gè)統(tǒng)一的整體，共同成為具有標(biāo)識(shí)性和文化暗示的石門新區(qū)形象代表。商務(wù)配套總規(guī)模為1萬平方米。單體規(guī)模決定單體規(guī)模的主要因素是產(chǎn)品所面臨的主要客戶的需求，一般而言，當(dāng)一個(gè)公司需求的面積少于300平米的時(shí)候，根本上不會(huì)選擇低密度辦公的建筑產(chǎn)品。當(dāng)單體的規(guī)模低于500平米的時(shí)候，根本上很難于單體內(nèi)部形成良好的院落環(huán)境，而且單體之間也往往不能完全獨(dú)立；當(dāng)單體規(guī)模在800平米左右的時(shí)候，可以通過規(guī)劃的組合，在多個(gè)單體之間形成半獨(dú)立的院落空間。形象的獨(dú)立性形象的獨(dú)立性包括每個(gè)點(diǎn)式建筑擁有完全獨(dú)立的交通系統(tǒng)；以及每個(gè)體量除了建筑之外，擁有獨(dú)立的院落。教育配套定位立足于本居住區(qū)，為附近居住區(qū)〔包括錦繡等〕的居民提供高起點(diǎn)、高質(zhì)量的根底教育，形成獨(dú)特的社區(qū)教育模式，成為甘井子區(qū)的根底教育示范區(qū)。教育的特色主要表達(dá)在學(xué)校的硬件和軟件上，建議規(guī)模4公頃左右，其中小學(xué)1.53公頃，中學(xué)2.09公頃。詳見?教育專題研究報(bào)告?。學(xué)校的建設(shè)要盡量加強(qiáng)與居住組團(tuán)的聯(lián)系，二者形成有機(jī)聯(lián)系的整體，共同成為社區(qū)的重要組成局部，實(shí)現(xiàn)學(xué)校教育與社區(qū)文化互動(dòng)的目的。學(xué)校的開發(fā)、選址和社區(qū)入住人口、現(xiàn)狀拆遷等問題有密切關(guān)聯(lián)，建議小學(xué)在第一期業(yè)主入住時(shí)開始興建，使之在第二年9月前完工，同時(shí)第二期業(yè)主入住，這樣既保證了足夠的生源，又緩解了資金壓力。小學(xué)的選址有三個(gè)建議。第一，建議在4號(hào)地塊興建；第二，在預(yù)計(jì)4號(hào)地塊不能按時(shí)拆遷的情況下，在首發(fā)的5號(hào)地塊預(yù)留1.53公頃；第三，也在4號(hào)地塊不能按時(shí)拆遷的情況下，在1號(hào)地興建。建議中學(xué)在小學(xué)完工后開始興建，保證竣工時(shí)，第三期業(yè)主已入住，并且早于九月。中學(xué)的選址建議在4號(hào)地塊。社區(qū)會(huì)所會(huì)所作為大型居住社區(qū)的組成局部，已經(jīng)由原來功能簡單的聚會(huì)場所，開展到現(xiàn)在兼顧實(shí)用性和藝術(shù)性，不但提供健康、休閑、娛樂、溝通交流的場所，也是整個(gè)社區(qū)形象品位集中表達(dá)的綜合建筑物。會(huì)所的形象往往是整個(gè)社區(qū)的亮點(diǎn)，尤其是在售房階段，好的會(huì)所給人以深刻的印象，因此會(huì)所的設(shè)計(jì)是十分重要的“臉面〞工程。我們建議本案的會(huì)所以“文化·健康〞為總主題，提倡健康生態(tài)環(huán)境與健康居住模式。適應(yīng)大連居民生活習(xí)慣，引入健康效勞內(nèi)容，局部功能的設(shè)置應(yīng)與社區(qū)周邊商業(yè)商務(wù)中心等效勞設(shè)施形成功能上的互補(bǔ)。由于工程規(guī)模大，未來居住人口到達(dá)1.5萬人左右，客戶構(gòu)成不同，因此我們建議設(shè)立2個(gè)相對(duì)獨(dú)立的會(huì)所，建筑面積共計(jì)5000平米左右。這兩個(gè)會(huì)所可以確定不同的主題，滿足不同檔次，不同喜好客群的需要。例如：運(yùn)動(dòng)健康型功能館：包括兵乓球、桌球、運(yùn)動(dòng)健身房、美容中心、游泳池等，適合社區(qū)群眾需求。運(yùn)動(dòng)場所：室內(nèi)模擬高爾夫、網(wǎng)球中心等，適合中高端客群需求；休閑場所：棋牌室、書吧、水吧以及局部餐飲等，適合年輕群體的需求；會(huì)所的功能定位于：生活效勞中心、信息交流中心、健康休閑中心和娛樂中心。本工程作為石門新區(qū)首個(gè)開發(fā)的地產(chǎn)工程，而且周邊有多條主要干道通過，對(duì)周邊居住人群有著強(qiáng)大的輻射作用，建議本案采用泛會(huì)所的經(jīng)營模式，依靠靈活的經(jīng)營方式和相對(duì)豐富的消費(fèi)人群保證會(huì)所的健康運(yùn)營。幼兒園目前比擬流行的幼兒園多以教育主題為主，包括語言類、藝術(shù)類等，但往往無視孩子的心理健康和身體素質(zhì)的培養(yǎng)。國內(nèi)幼教業(yè)已經(jīng)開始注意這類問題，并開始了這方面的嘗試。從開展趨勢上看，家長在重視孩子教育根底的同時(shí)，已將目光轉(zhuǎn)向孩子的身心健康方面。按人口建議在個(gè)鄰里住區(qū)設(shè)置2個(gè)幼兒園，可以考慮設(shè)立主題幼兒園，如運(yùn)動(dòng)主題〔通過對(duì)孩子身體素質(zhì)的培養(yǎng)以及在適合的鍛煉中對(duì)意志的培養(yǎng)，到達(dá)培養(yǎng)孩子智商與情商的健康開展〕、音樂主題等。新材料和新技術(shù)住宅新技術(shù)的趨勢與應(yīng)用下表是上海萬科朗潤園生態(tài)住宅“四新〞應(yīng)用一覽表，也可以說是萬科第五代產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)配置。比照本案住宅產(chǎn)品來說，考慮到經(jīng)濟(jì)本錢，產(chǎn)品定位并非“生態(tài)住宅〞。雖然兩個(gè)工程的生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)是不同的，但本著適度超前的原那么，萬科第五代產(chǎn)品的技術(shù)內(nèi)容對(duì)本工程仍有一定的借鑒作用，其中不少生態(tài)住宅技術(shù)可以嘗試應(yīng)用到本工程中。序號(hào)技術(shù)內(nèi)容技術(shù)特點(diǎn)、作用應(yīng)用部位借鑒作用1外墻保溫體系外墻聚苯板隔熱保溫良好，門窗選用斷熱鋁合金型材加LOW-E玻璃，形成舒適的室內(nèi)熱環(huán)境所有住宅外墻、架空層板底▲▲2太陽能集中供熱利用太陽能聚熱真空管技術(shù)，實(shí)現(xiàn)單身公寓、會(huì)所集中供熱單身公寓、會(huì)所3太陽能照明技術(shù)廣泛使用太陽能草坪燈、太陽能樓牌號(hào)照明系統(tǒng)、小區(qū)指示系統(tǒng)、太陽能時(shí)鐘，有效節(jié)約能源小區(qū)內(nèi)廣泛使用▲▲4雨水收集系統(tǒng)收集屋頂、露臺(tái)雨水，以及采用植草磚、滲透磚收集地表徑流水，經(jīng)處理后做景觀綠化用水全部▲▲5中水回用收集單身公寓生活廢水，經(jīng)處理后進(jìn)入人工濕地，作為人工湖的補(bǔ)充用水▲△6有機(jī)垃圾生化處理實(shí)行有機(jī)垃圾生化處理，減少污染兩臺(tái)800戶7新型墻體材料外墻混凝土多孔磚，內(nèi)墻輕質(zhì)混凝土砌塊所有住宅▲8空調(diào)設(shè)備減震裝置采用分體空調(diào)，做減振措施，以減少噪音所有住宅9整體式衛(wèi)生間采用遠(yuǎn)鈴或其它品牌整體衛(wèi)生間，減少現(xiàn)場濕作業(yè)，提高工業(yè)化程度單身公寓10屋頂綠化、垂直綠化、立體綠化屋頂種植佛甲草，增加綠化面積，保溫隔熱；西山墻垂直綠化；小區(qū)內(nèi)喬木、灌木、草坪、花卉組成的立體綠化，花架為室外車位提供遮陽小區(qū)內(nèi)

▲▲11自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)采用愛迪士自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)，有效改善室內(nèi)空氣質(zhì)量所有住宅△12變壓式止逆煙道廚房采用變壓式止逆煙道，有效排放油煙，防止串煙所有住宅▲▲13燃?xì)庾詣?dòng)關(guān)閉裝置線友無線電的燃?xì)庾詣?dòng)關(guān)閉裝置，確保平安所有住宅▲△14有效的降噪措施小區(qū)外圍綠化帶密植高、中、低喬、灌木，選擇能有效吸收噪音的樹種，降低噪音；適宜的隔音屏、墻；中空LOW-E玻璃小區(qū)西側(cè)，區(qū)內(nèi)▲▲15無機(jī)房電梯有效減低噪音全部電梯▲▲16隔音進(jìn)戶門進(jìn)戶門增加氣密性，采用隔音門所有住宅▲17地埋式變電站采用地埋式變電站，有效減少電磁輻射小區(qū)▲▲18成品櫥柜工業(yè)化生產(chǎn)成品櫥柜住宅19分質(zhì)供水分質(zhì)供水技術(shù)確保飲用水方便可靠所有住宅△20中央吸塵系統(tǒng)采用中央吸塵系統(tǒng)，有效吸收室內(nèi)灰塵，改善室內(nèi)空氣質(zhì)量樣板間21指紋門禁系統(tǒng)單身公寓獨(dú)立的指紋門禁系統(tǒng)，帶對(duì)講功能，確保平安單身公寓22峰谷電表合理利用電力，節(jié)約電費(fèi)全部住宅23烘干式毛巾架使用方便，保持毛巾枯燥單身公寓樣板房24人工濕地、人工湖生態(tài)