房屋維修管理與預(yù)算房屋維修管理與預(yù)算項(xiàng)目一

房屋維修認(rèn)知

項(xiàng)目一

房屋維修認(rèn)知學(xué)習(xí)目標(biāo)1.了解房屋維修技術(shù)與維護(hù)管理的相關(guān)概念，房屋維修日常服務(wù)的程序及考核指標(biāo)，房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，房屋完損等級(jí)的含義，房屋完損等級(jí)的注意事項(xiàng)，危險(xiǎn)房屋的概念及分類，鑒定方法；2.掌握鑒定房屋的查勘內(nèi)容和方法，房屋完損等級(jí)評(píng)定程序，房屋維修的管理內(nèi)容，房屋維修工程的分類，房屋完損等級(jí)的分類，危險(xiǎn)房屋的鑒定程序及處理。3.熟悉房屋完損等級(jí)評(píng)定方法，危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理，房屋完損等級(jí)的評(píng)定。學(xué)習(xí)目標(biāo)1.能列表歸納初步房屋完損等級(jí)的分類，培養(yǎng)利用圖表表述確定房屋完損等級(jí)的能力；2.運(yùn)用危險(xiǎn)房屋的相關(guān)知識(shí)，進(jìn)行房屋建筑的查勘與鑒定的能力；3.通過完成實(shí)訓(xùn)任務(wù)，培養(yǎng)合作意識(shí)和創(chuàng)新性思維能力。能力目標(biāo)素質(zhì)目標(biāo)1.在對(duì)的學(xué)習(xí)過程中培養(yǎng)學(xué)生職業(yè)理想，具有科學(xué)精神和態(tài)度；2.培養(yǎng)學(xué)生信息素養(yǎng)，具有區(qū)分房屋完損等級(jí)類別的能力；3.在房屋維修認(rèn)知的實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)中培養(yǎng)學(xué)生職業(yè)道德與工匠精神，培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)隊(duì)協(xié)助、團(tuán)隊(duì)互助等意識(shí)。4.通過實(shí)訓(xùn)小組營(yíng)造團(tuán)隊(duì)協(xié)作的氣氛；培養(yǎng)表述、回答等語(yǔ)言基本能力。素質(zhì)目標(biāo)案例導(dǎo)入1-1依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)訂立物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)，對(duì)小區(qū)的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。居民小區(qū)不是公共場(chǎng)所，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)作為一般公共場(chǎng)所管理者的安全保障義務(wù)。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法承擔(dān)防范高空拋物（墜物）致人損害等方面的安全保障義務(wù)。這樣的安全保障義務(wù)與作為一般管理者對(duì)公共場(chǎng)所承擔(dān)的安全保障義務(wù)具有較高的同質(zhì)性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相關(guān)侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)符合侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成的全部要件，特別需要在過錯(cuò)、因果關(guān)系等方面進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。在多種因素造成損害發(fā)生的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法承擔(dān)按份責(zé)任或者相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。思考：請(qǐng)問物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘鑒定和維修呢？房屋維修管理與預(yù)算1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念房屋維修。按修繕部位劃分：結(jié)構(gòu)修繕工程和非結(jié)構(gòu)修繕工程。房屋產(chǎn)權(quán)所有人。房屋維修責(zé)任人。房屋使用人。房產(chǎn)管理部門。房地產(chǎn)開發(fā)公司。物業(yè)。物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)。房屋維修設(shè)計(jì)方案或房屋維修計(jì)劃。房屋維修技術(shù)。房屋維修工程和新建工程相比所具有的特點(diǎn)？房屋維修管理。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義1.房屋維修房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念2.房屋產(chǎn)權(quán)所有人持有房屋所有證的房屋所有人（法人單位和自然人）、受權(quán)管理國(guó)有房屋的房屋產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)稱房屋產(chǎn)權(quán)所有人。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念3.房屋維修責(zé)任人政府房產(chǎn)管理部門、房屋管理經(jīng)營(yíng)單位、房產(chǎn)物業(yè)管理公司、自管房單位，按房屋所有權(quán)或按《房屋管理合同》中相關(guān)條款的規(guī)定負(fù)有對(duì)所管轄房屋的維修責(zé)任，統(tǒng)稱為房屋維修責(zé)任人。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念4.房屋使用人自由住宅的房屋產(chǎn)權(quán)所有人、租賃房屋產(chǎn)權(quán)人、房屋的承租人、共有產(chǎn)權(quán)房屋的使用單位或個(gè)人，統(tǒng)稱為房屋使用人。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念5.房產(chǎn)管理部門地方政府設(shè)置的主要負(fù)責(zé)貫徹國(guó)家房產(chǎn)管理方針、政策和法律、法規(guī)，制定本地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)章制度，負(fù)責(zé)本地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)管理，依法對(duì)房產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為實(shí)施監(jiān)督檢查及行政執(zhí)法工作，依法對(duì)各種違法違規(guī)行為進(jìn)行行政處罰的行政部門。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念6.房地產(chǎn)開發(fā)公司指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念7.物業(yè)物業(yè)是指在建或已建成并投入使用的各類建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念8.物業(yè)管理物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，專門從事永久性建筑物、附屬設(shè)備設(shè)施等物業(yè)以及相關(guān)和周邊環(huán)境管理工作，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念10.房屋維修設(shè)計(jì)方案或房屋維修計(jì)劃房屋維修設(shè)計(jì)方案是在對(duì)所需維修的房屋進(jìn)行認(rèn)真勘查后，根據(jù)所勘查房屋的實(shí)際損壞情況，為確定具體的維修項(xiàng)目并保證房屋維修效果而進(jìn)行的維修方案設(shè)計(jì)，包括設(shè)計(jì)圖、使用的設(shè)備及主要材料品種、規(guī)格、數(shù)量、維修工程概算。房屋維修計(jì)劃是針對(duì)需要維修的項(xiàng)目編制的包括維修工程的分項(xiàng)工程名稱、施工工期、維修費(fèi)用額、質(zhì)量等級(jí)及其他要求等內(nèi)容的詳細(xì)維修計(jì)劃表。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念11.房屋維修技術(shù)是在原有房屋建筑的查勘、鑒定、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，運(yùn)用房屋建筑、結(jié)構(gòu)和施工等方面的專業(yè)手段和方法，利用必須的物質(zhì)材料使損壞的房屋建筑恢復(fù)其結(jié)構(gòu)安全和使用功能的活動(dòng)的總稱。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念12.房屋維修工程和新建工程相比所具有的特點(diǎn)？修繕條件上的限制性修繕范圍上的復(fù)雜性1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念13.房屋維修管理是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行翻修、大修、中修、小修、綜合維修和日常維護(hù)保養(yǎng)等進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的活動(dòng)。1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義一、房屋維修的相關(guān)概念二、房屋維修管理的特點(diǎn)1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義010203復(fù)雜性條件限制性技術(shù)要求高三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)房屋維修的特點(diǎn)1.1.1房屋維修技術(shù)與維修管理含義生產(chǎn)和流通的雙重性經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的雙重性廣泛性和分散性具有技術(shù)性房屋維修管理與預(yù)算1.1.2房屋維護(hù)管理內(nèi)容一、房屋維護(hù)的工作程序1.1.2房屋維護(hù)管理內(nèi)容1234567修繕查勘修繕設(shè)計(jì)工程報(bào)建住戶搬遷維修施工工程驗(yàn)收與結(jié)算工程資料歸檔（一）修繕查勘

1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容

在對(duì)房屋損壞情況進(jìn)行定期和季節(jié)性查勘的基礎(chǔ)上，對(duì)損壞項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)抽查和復(fù)核，運(yùn)用觀測(cè)、鑒別和測(cè)試等手段，明確損壞程度，分析損壞原因，比較不同的修繕標(biāo)準(zhǔn)和修繕方法，為確定最終修繕方案提供依據(jù)。（一）修繕查勘

1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容修繕查勘前應(yīng)具備下列資料：（1）房屋地形圖；（2）房屋原始圖紙；（3）房屋使用情況資料；（4）房屋完損等級(jí)以及定期的和季節(jié)性的查勘記錄；（5）歷年修膳資料；（6）城市建設(shè)規(guī)劃和市容要求；（7）市政管線設(shè)施情況。（二）修繕設(shè)計(jì)

1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容

修繕設(shè)計(jì)是在修繕查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)修繕方案和建設(shè)部所頒布的《民用建筑修繕工程查勘與設(shè)計(jì)規(guī)程》（JGJ117—98）等設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范，對(duì)房屋各修繕項(xiàng)目進(jìn)行的設(shè)計(jì)。修繕范圍修繕方法和標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)處理的技術(shù)要求修繕施工圖修繕材料的選擇修繕工程概（預(yù)）算1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容（三）工程報(bào)建將房屋修繕計(jì)劃、修繕方案等上報(bào)政府的有關(guān)職能部門，取得有關(guān)職能部門的審核批準(zhǔn)的過程。1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容（四）住戶搬遷

指進(jìn)行房屋修繕前，安排需要遷出的住戶臨時(shí)搬遷。1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容（五）維修施工維修施工是對(duì)房屋各需要維修項(xiàng)目進(jìn)行的維修施工。維修施工是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)，并非任何施工單位都能勝任。為了保證修繕設(shè)計(jì)意圖的全面實(shí)現(xiàn)，施工單位除了要具有較強(qiáng)的專業(yè)工程技術(shù)之外，還應(yīng)有良好的社會(huì)信譽(yù)。1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容（六）工程驗(yàn)收與結(jié)算工程驗(yàn)收是指修繕工程完工以后，根據(jù)修繕設(shè)計(jì)文件和國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)對(duì)修繕工程進(jìn)行質(zhì)量檢查驗(yàn)收。經(jīng)檢查質(zhì)量不合格的項(xiàng)目要進(jìn)行返修。全部工程都驗(yàn)收合格后，進(jìn)行工程結(jié)算，即向施工單位付清工程款。1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容（七）工程資料歸檔

待房屋修繕工程完工后，將修繕工程項(xiàng)目資料存入該房屋的技術(shù)檔案之中的過程。政府審批文件工程合同修繕設(shè)計(jì)文件維修工程變更通知工程會(huì)審記錄隱蔽工程驗(yàn)收記錄1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容

房屋維修管理的主要內(nèi)容有房屋安全管理，房屋維修計(jì)劃管理，質(zhì)量管理，工程預(yù)算管理，工程招投標(biāo)管理，成本管理，要素管理，施工項(xiàng)目管理，施工監(jiān)理，行政管理等。二、房屋維修管理的內(nèi)容（一）房屋維修質(zhì)量管理

1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容

房屋維修質(zhì)量管理，是指物業(yè)管理部門通過對(duì)現(xiàn)有房屋的質(zhì)量狀況進(jìn)行調(diào)查與鑒定，建立房屋質(zhì)量檔案，編制房屋維修計(jì)劃并組織實(shí)施，確保房屋能夠正常發(fā)揮功能的過程。二、房屋維修管理的內(nèi)容（一）房屋維修質(zhì)量管理

1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容

房屋維修質(zhì)量管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，重點(diǎn)在于抓住三個(gè)環(huán)節(jié)：1.弄清房屋質(zhì)量現(xiàn)狀2.進(jìn)行維修計(jì)劃的編制3.保證維修計(jì)劃得以實(shí)施1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容（二）房屋維修施工管理1.

在施工前期準(zhǔn)備工作階段房屋管理部門要準(zhǔn)備好房屋維修工程的設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)文件材料，向施工單位介紹應(yīng)修房屋的維修項(xiàng)目、范圍，并提出技術(shù)要求，對(duì)需維修的房屋應(yīng)提前做好房屋內(nèi)居住人員的搬遷工作。

房屋維修施工管理應(yīng)抓好施工前準(zhǔn)備、施工中質(zhì)量保證和竣工驗(yàn)收三項(xiàng)工作。

1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容（二）房屋維修施工管理2.在房屋維修施工階段要堅(jiān)持按圖施工，對(duì)重要部位和隱蔽工程要及時(shí)檢查。要強(qiáng)化監(jiān)督檢查工作，在檢查中，應(yīng)抓住質(zhì)量是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，病害整治是否徹底，維修后是否還留有致病因素等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題要追根溯源，并加以解決。房屋維修施工管理應(yīng)抓好施工前準(zhǔn)備、施工中質(zhì)量保證和竣工驗(yàn)收三項(xiàng)工作。

1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容（二）房屋維修施工管理3.維修工程竣工后，應(yīng)先由施工單位初驗(yàn)初驗(yàn)確認(rèn)質(zhì)量合格后，提交竣工資料并請(qǐng)求竣工驗(yàn)收，由工程監(jiān)理單位或批準(zhǔn)單位組織正式驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收時(shí)，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)定，并寫成驗(yàn)收記錄，凡不符合要求的，應(yīng)進(jìn)行翻修和補(bǔ)做，直到符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求為止。

房屋維修施工管理應(yīng)抓好施工前準(zhǔn)備、施工中質(zhì)量保證和竣工驗(yàn)收三項(xiàng)工作。

（三）房屋維修行政管理1.1.2

房屋維修管理的內(nèi)容

房屋維修行政管理主要是指由國(guó)家制定出的房屋維修政策、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，要求各維修單位遵照?qǐng)?zhí)行，如建設(shè)部制定的《房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定》、《房屋修繕工程施工管理規(guī)定》、《房屋修繕工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》等。它對(duì)規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行為，調(diào)解房屋施工單位與使用單位之間的糾紛等具有重要作用。房屋維修管理與預(yù)算1.1.3房屋維修工程1.1.3房屋維修工程一、房屋維護(hù)工程的分類（一）按房屋維修的部位劃分按房屋維修的部位可分為結(jié)構(gòu)修繕工程和非結(jié)構(gòu)修繕工程。1.結(jié)構(gòu)修繕工程對(duì)房屋的基礎(chǔ)、梁、板、柱、承重墻等主要承重構(gòu)件進(jìn)行的維修和養(yǎng)護(hù)，恢復(fù)和確保房屋的安全性是結(jié)構(gòu)修繕的重點(diǎn)；1.1.3房屋維修工程一、房屋維護(hù)工程的分類（一）按房屋維修的部位劃分按房屋維修的部位可分為結(jié)構(gòu)修繕工程和非結(jié)構(gòu)修繕工程。2.非結(jié)構(gòu)修繕工程對(duì)房屋的非承重墻、門窗、裝飾、附屬設(shè)施等非結(jié)構(gòu)部分的維修與養(yǎng)護(hù)，它可以延續(xù)房屋的適用性，同時(shí)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)部分也有良好的防護(hù)作用。（二）按房屋維修規(guī)模的大小劃分

1.1.3房屋維修工程1.翻修工程需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程。2.大修工程需牽動(dòng)或拆除部分主體結(jié)構(gòu)，但不需全部拆除的工程。3.中修工程需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件、但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。（二）按房屋維修規(guī)模的大小劃分

1.1.3房屋維修工程4.小修工程以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。5.綜合維修工程對(duì)成片多幢房屋進(jìn)行的一次性應(yīng)修盡修（含大、中、小修）的工程。1.翻修工程（更新改造工程）1.1.3房屋維修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。特點(diǎn)：規(guī)模大、投資大、工期長(zhǎng)。費(fèi)用：應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)房屋的新建造價(jià)。要求：翻修后必須達(dá)到完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適用對(duì)象：危險(xiǎn)房。1.1.3房屋維修工程2.大修工程

是指無(wú)倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包括上、下水通風(fēng)取暖等）的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需全面拆除但必須對(duì)它們進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。費(fèi)用：同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價(jià)的25%以上。特點(diǎn)：工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、工程量大、花費(fèi)大、具有整體性，一般與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進(jìn)行。要求：大修后，房屋要達(dá)到基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適用對(duì)象：嚴(yán)重?fù)p壞房。1.1.3房屋維修工程3.中修工程

是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。費(fèi)用：一次維修費(fèi)用是該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下。特點(diǎn)：工地比較集中，項(xiàng)目較小，工程量較大，工程的計(jì)劃性、周期性強(qiáng)。適用對(duì)象：一般損壞房屋。維修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。1.1.3房屋維修工程4.小修工程

亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級(jí)而對(duì)房屋使用中正常的小損壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。費(fèi)用：綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1%以下。特點(diǎn)：項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫、持續(xù)反復(fù)性強(qiáng)、服務(wù)性強(qiáng)。適用對(duì)象：完好、基本完好房。1.1.3房屋維修工程5.綜合維修工程

指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計(jì)劃的代表大會(huì)成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修（全項(xiàng)目修理）的工程。費(fèi)用：應(yīng)是該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上。特點(diǎn)：規(guī)模較大、項(xiàng)目齊全、工期長(zhǎng)、花費(fèi)大。要求：綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程維修工程圖片1.1.3房屋維修工程二、房屋維護(hù)日常服務(wù)的程序及考核指標(biāo)（一）日常服務(wù)程序主要是處理各種各樣的小修項(xiàng)目，通常是由物業(yè)管理人員的日常巡樓及業(yè)主（或物業(yè)使用人）的日常報(bào)修兩個(gè)渠道來收集。服務(wù)要求:水電急修不過夜，小修項(xiàng)目不過三（天），一般項(xiàng)目不過五（天）。服務(wù)流程:根據(jù)房屋維修的計(jì)劃表和隨時(shí)發(fā)生的小修項(xiàng)目，開列小修維修單。維修人員憑維修單領(lǐng)取材料（或經(jīng)費(fèi)），根據(jù)維修單開列的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行施工。二、房屋維護(hù)日常服務(wù)的程序及考核指標(biāo)1.1.3房屋維修工程（二）考核指標(biāo)1.定額指標(biāo)搞好日常服務(wù)的必要保證二、房屋維護(hù)日常服務(wù)的程序及考核指標(biāo)1.1.3房屋維修工程（二）考核指標(biāo)2.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)主要通過收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)籌集。中修、大修及更新改造經(jīng)費(fèi)則使用業(yè)主購(gòu)房時(shí)繳納的物業(yè)管理維修基金。二、房屋維護(hù)日常服務(wù)的程序及考核指標(biāo)1.1.3房屋維修工程（二）考核指標(biāo)3.服務(wù)指標(biāo)走訪查房率養(yǎng)護(hù)極化率養(yǎng)護(hù)及時(shí)率二、房屋維護(hù)日常服務(wù)的程序及考核指標(biāo)1.1.3房屋維修工程（二）考核指標(biāo)4.安全指標(biāo)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程、不違章上崗和操作，持證上崗；注意工具、用句的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換不安全因素的工具、用具；按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件材料。房屋維修管理與預(yù)算1.2.1房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)一、房屋完損等級(jí)的含義1.2.1房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋在使用過程中，由于使用、管理、保養(yǎng)、維修不善，以及自然因素和其他外在因素等的影響，會(huì)出現(xiàn)不同程度的損壞，并可能在使用時(shí)出現(xiàn)危險(xiǎn)。人們?cè)陂L(zhǎng)期使用房屋的過程中，通過比較分析，逐漸形成了房屋完損等級(jí)的概念和鑒別標(biāo)準(zhǔn)。房屋完損等級(jí)是指現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度的等級(jí)，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。它是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目和評(píng)定方法，通過直觀檢測(cè)、定性定量分析，對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行的綜合性等級(jí)評(píng)定。在房屋完損等級(jí)的評(píng)定中，把各類房屋分為結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備三大組成部分，并具體劃分為14個(gè)項(xiàng)目：結(jié)構(gòu)部分劃分為基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重構(gòu)件、屋面和樓地面五項(xiàng)；裝修部分劃分為門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修五項(xiàng)；設(shè)備部分劃分為水衛(wèi)、電照、暖氣和特種設(shè)備四項(xiàng)。二、房屋完損等級(jí)的分類1.2.1房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)1.2.1房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房完好房五個(gè)房屋完損等級(jí)0102030405（一）完好房指質(zhì)量情況如下的房屋：結(jié)構(gòu)完好、裝修完好、設(shè)備完好，且房屋其他各部分完好無(wú)損，無(wú)需修理或經(jīng)過一般小修就能正常使用。二、房屋完損等級(jí)的分類1.2.1房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（二）基本完好房指質(zhì)量情況如下的房屋：結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)件有輕微損壞；裝修基本完好、部分有損壞，油漆缺乏保養(yǎng)，小部分裝飾材料老化、損壞；設(shè)備基本完好，部分設(shè)備有輕微損壞。房屋損壞部分不影響房屋正常使用，一般性維修可修復(fù)。1.2.1房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)二、房屋完損等級(jí)的分類（三）一般損壞房 指質(zhì)量情況如下的房屋：結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)件損壞、變形或有裂縫，屋面局部滲漏；裝修局部有破損，油漆老化，抹灰和裝飾磚小面積脫落，門窗有破損；設(shè)備部分損壞、老化、殘缺、不能正常使用，管道不夠通暢，水電等不能正常使用。房屋需進(jìn)行中修或局部大修、更換部分構(gòu)件才能正常使用。1.2.1房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)二、房屋完損等級(jí)的分類（四）嚴(yán)重?fù)p壞房

指質(zhì)量情況如下的房屋：結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重滲漏，構(gòu)件嚴(yán)重?fù)p壞；裝修嚴(yán)重變形、破損，裝飾材料嚴(yán)重老化、脫落，門窗嚴(yán)重松動(dòng)、變形或腐蝕；設(shè)備陳舊不全，管道嚴(yán)重堵塞，水、電等設(shè)備殘缺不全或損壞嚴(yán)重。房屋需進(jìn)行全面大修、翻修或改建。1.2.1房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)二、房屋完損等級(jí)的分類上述等級(jí)劃分、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國(guó)家《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)適用于鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)（指竹木、磚石、土建造的簡(jiǎn)易房屋）房屋。對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)、鋼-鋼筋混凝土組合結(jié)構(gòu)可參照評(píng)定。對(duì)于抗震設(shè)防要求的地區(qū)，在劃分房屋完損等級(jí)時(shí)應(yīng)結(jié)合抗震能力進(jìn)行評(píng)定。（五）危險(xiǎn)房 指質(zhì)量情況如下的房屋：結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p壞，或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)可能喪失穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。1.2.1房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)二、房屋完損等級(jí)的分類房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各組成部分的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。由于房屋設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)修繕程度、使用功能、使用年限及維護(hù)程度不同，致使房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備各項(xiàng)目完損程度的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，應(yīng)逐步對(duì)照完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定。危險(xiǎn)房屋的評(píng)定按《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。1.2.1房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)二、房屋完損等級(jí)的分類案例導(dǎo)入1-2危房整治改造任重而道遠(yuǎn)，需要建立一整套長(zhǎng)效管理機(jī)制。廈門市住房局是如何建立現(xiàn)代化、科學(xué)化、規(guī)范化房屋安全管理模式的呢?首先是周期治理。每套房屋從房屋建造、使用，到維護(hù)、拆除，“一樓一檔”，建立房屋安全“全生命周期”管理。在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、鑒別、消除房屋安全隱患，在保障房屋使用安全的同時(shí)，延長(zhǎng)房屋使用壽命。其次是數(shù)據(jù)治理。整合各類房屋數(shù)據(jù)170多萬(wàn)條，建立房屋安全數(shù)據(jù)庫(kù)。實(shí)現(xiàn)房屋安全管理數(shù)據(jù)“云”上處理，安全巡檢移動(dòng)化，線索流轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)化，提升房屋安全隱患處置效率。另外是長(zhǎng)效治理。明確房屋安全責(zé)任人的治理責(zé)任和禁止事項(xiàng)，納入信用管理，實(shí)行信用監(jiān)管，完善危房調(diào)換、翻改建、解危應(yīng)急等長(zhǎng)效管理機(jī)制。思考：請(qǐng)問房屋完損等級(jí)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)是什么？房屋維修管理與預(yù)算1.2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定方法1．房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)均符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所符合的完損等級(jí)。2．房屋的結(jié)構(gòu)部分各分項(xiàng)符合同一個(gè)完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而在裝修、設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)，其余各分項(xiàng)和結(jié)構(gòu)部分符合同—個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級(jí)來確定。一、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)的評(píng)定1.2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定方法3．房屋的結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項(xiàng)有一項(xiàng)下降一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)下降一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，其余三個(gè)組成部分的各分項(xiàng)都符合上一個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按大部分分項(xiàng)的完損程度來確定。一、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)的評(píng)定1.2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定方法

4.房屋的結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)都高出一個(gè)等級(jí)，則該房屋的完損等級(jí)還按地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度來評(píng)定。例如，某棟磚木結(jié)構(gòu)房屋的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損均符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)應(yīng)評(píng)為“一般損壞房屋”。一、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)的評(píng)定1.2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定方法二、其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)的評(píng)定

1.2.2房屋完損等級(jí)評(píng)定方法其他結(jié)構(gòu)房屋是指木、竹、石結(jié)構(gòu)等類型的房屋，通稱簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋。此類房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法如下：（1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各分項(xiàng)符合同一個(gè)完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)就是分項(xiàng)的完損程度符合的等級(jí)。（2）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的絕大多數(shù)項(xiàng)目符合同一個(gè)完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項(xiàng)符合高的一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)按絕大多數(shù)分項(xiàng)的完損程度評(píng)定。房屋維修管理與預(yù)算1.2.3房屋完損等級(jí)評(píng)定程序建立評(píng)定組織，制定房屋完損等級(jí)的評(píng)定計(jì)劃。組織評(píng)定人員培訓(xùn)，搞好試點(diǎn)工作。準(zhǔn)備查勘工具以及各種統(tǒng)計(jì)記錄表格。按《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘鑒定。根據(jù)每棟房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)目的完損情況進(jìn)行整理分析，填寫房屋完損等級(jí)評(píng)定表。按房屋完損等級(jí)評(píng)定方法分析每棟房屋的查勘資料，確定該房屋的完損等級(jí)。評(píng)定房屋完損等級(jí)后，填寫房屋完損等級(jí)統(tǒng)計(jì)匯總表，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總。以掌握房屋各類結(jié)構(gòu)的完損等級(jí)狀況，制定合理的養(yǎng)護(hù)、修繕計(jì)劃。一、房屋完損等級(jí)的評(píng)定程序1.2.3房屋完損等級(jí)評(píng)定程序二、房屋完損等級(jí)的評(píng)定注意事項(xiàng)1.2.3房屋完損等級(jí)評(píng)定程序在評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)，嚴(yán)格按建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行，不能以建筑年代來評(píng)定房屋完損等級(jí)，也不能以房屋原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低來代替評(píng)定房屋完損等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。在評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損等級(jí)程度是決定該房屋完損等級(jí)的主要條件。二、房屋完損等級(jí)的評(píng)定注意事項(xiàng)1.2.3房屋完損等級(jí)評(píng)定程序在評(píng)定完好房屋時(shí)，房屋的結(jié)構(gòu)部分的各項(xiàng)指標(biāo)都要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，才能評(píng)定為完好房屋。在評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各部分的分項(xiàng)完損程度不能下降到危險(xiǎn)房屋標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)定危險(xiǎn)房屋時(shí)，應(yīng)參照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》。表1房屋安全鑒定報(bào)告一、委托單位/個(gè)人情況單位名稱

電話

房屋地址

委托時(shí)間

二、房屋概況

房屋用途

建造年份

結(jié)構(gòu)類型

建筑面積

平面形式

層數(shù)

產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

產(chǎn)權(quán)證號(hào)

備注

三、房屋安全鑒定的目的

四、鑒定情況

五、損壞原因分析

六、鑒定結(jié)論

七、處理建議

八、檢測(cè)鑒定人員

九、鑒定單位技術(shù)負(fù)責(zé)人（章）鑒定日期：年月日1.2.3房屋完損等級(jí)評(píng)定程序房屋維修管理與預(yù)算1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法一、房屋查勘的內(nèi)容房屋查勘分為定期查勘、季節(jié)性查勘和修繕性查勘。（一）定期查勘（二）季節(jié)性查勘（三）修繕性查勘1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法房屋的定期查勘也稱為房屋安全普查，是指專業(yè)人員每隔一定的時(shí)間對(duì)所管房屋逐棟逐間進(jìn)行檢查鑒定，全面掌握房屋的完損情況，確定房屋的完損等級(jí)，并在此基礎(chǔ)上制定合理的養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃。一般來說，應(yīng)該每隔1～3年查勘鑒定一次。定期查勘主要是對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備設(shè)施三大部分進(jìn)行全面查勘鑒定，核對(duì)實(shí)物現(xiàn)狀，查明目前用途，記錄各部分完損狀況，并按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，評(píng)定房屋完損等級(jí)，同時(shí)調(diào)查用戶在使用方面的意見和要求。（一）房屋的定期查勘 1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法

房屋定期查勘的具體內(nèi)容為：1.結(jié)構(gòu)查勘結(jié)構(gòu)查勘的內(nèi)容主要包括：基礎(chǔ)有無(wú)沉降、破損等現(xiàn)象，墻體、梁、板、柱、屋架、樓梯、樓面、陽(yáng)臺(tái)等有無(wú)裂縫、變形、損壞、腐蝕、松動(dòng)、滲漏等現(xiàn)象，防潮層、防水層有無(wú)老化、裂縫、滲漏、破損等現(xiàn)象。（一）房屋的定期查勘 1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法

2.裝修查勘裝修查勘的內(nèi)容主要包括：內(nèi)外墻、頂棚抹灰有無(wú)裂縫、起殼、脫落等現(xiàn)象，地板磚、裝飾瓷磚有無(wú)起殼、松動(dòng)、裂縫、脫落等現(xiàn)象，門窗有無(wú)損壞、腐爛現(xiàn)象，裝飾油漆有無(wú)退色、起殼、脫落等現(xiàn)象。（一）房屋的定期查勘 1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法

3.設(shè)備查勘：設(shè)備查勘的內(nèi)容主要包括：水電、煤氣、消防、衛(wèi)生、暖氣、通信等設(shè)備是否齊全通暢、安全完整、設(shè)置合理等。（一）房屋的定期查勘 1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法

4.附屬設(shè)施查勘：附屬設(shè)施查勘的內(nèi)容主要包括：垃圾通道、下水道、化糞池等有無(wú)堵塞、損壞、滲漏等現(xiàn)象。（一）房屋的定期查勘 1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法房屋的季節(jié)性查勘是指根據(jù)所在地區(qū)的氣候特征和季節(jié)特點(diǎn)進(jìn)行的機(jī)動(dòng)性房屋查勘鑒定。季節(jié)性查勘主要針對(duì)以下房屋實(shí)施：建筑在山坡、江畔、軟土地段，在大雪、大雨、山洪、臺(tái)風(fēng)、地震過后可能不安全的房屋。新發(fā)現(xiàn)有危險(xiǎn)跡象的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞，有安全隱患的房屋。未及時(shí)實(shí)施安全處理措施的危險(xiǎn)房屋。年久失修但還在使用的房屋。學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所等人流密度大的房屋。（二）房屋的季節(jié)性查勘1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法

根據(jù)《民用建筑修繕工程查勘與設(shè)計(jì)規(guī)程》規(guī)定，房屋修繕查勘以定期查勘或季節(jié)性查勘所掌握的房屋完損資料為基礎(chǔ)，對(duì)需要維修的房屋部位或項(xiàng)目運(yùn)用觀測(cè)、鑒別和測(cè)試等手段作進(jìn)一步查勘檢查，以明確損壞程度，分析損壞原因，比較不同的修繕標(biāo)準(zhǔn)和修繕方法，確定修繕方案。（三）房屋的修繕性查勘

1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法一般情況下，修繕查勘應(yīng)重點(diǎn)查明房屋的下列情況：荷載和使用條件的變化。房屋的滲漏程度。屋架、梁、柱、擱柵、檁條、砌體、基礎(chǔ)等主體結(jié)構(gòu)部分以及房屋外墻抹灰、陽(yáng)臺(tái)、欄桿、雨篷、飾物等易墜落構(gòu)件的完損情況。室內(nèi)外上水、下水管線與電氣設(shè)備的完損情況。對(duì)特殊情況的查勘，如房屋發(fā)生意外事故，其危險(xiǎn)性不確定時(shí)，或業(yè)主要改變?cè)褂霉δ軙r(shí)，都要組織技術(shù)人員進(jìn)行及時(shí)查勘，提出具體意見和建議。（三）房屋的修繕性查勘

1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法二、房屋查勘的方法（一）直觀檢查法 該法是指查勘人員以目測(cè)或簡(jiǎn)單工具來檢查房屋的完損狀況的方法。查勘時(shí)通過現(xiàn)場(chǎng)直接觀察房屋外形的變化，如房屋結(jié)構(gòu)的變形、傾斜、裂縫、脫落等破損情況，用簡(jiǎn)單工具（如線、尺）測(cè)估房屋破損程度及損壞構(gòu)件數(shù)量，根據(jù)工程技術(shù)經(jīng)驗(yàn)判斷房屋構(gòu)件損壞程度。1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法（二）重復(fù)觀測(cè)法 由于被查勘房屋的損壞情況在不斷地變化，一次查勘不能準(zhǔn)確無(wú)誤地確定房屋的完損等級(jí)，需要多次才能掌握其損壞變化程度，從而掌握房屋的最終完損情況。這種方法被稱為重復(fù)觀測(cè)法。二、房屋查勘的方法1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法（三）儀器檢測(cè)法 該法是指用各種儀器對(duì)房屋各種狀況進(jìn)行檢測(cè)，通過多種定量分析指標(biāo)來確定房屋完損等級(jí)的一種方法。其做法一般是借助經(jīng)緯儀、水準(zhǔn)儀、激光準(zhǔn)直儀等儀器檢查房屋的變形、沉降、傾斜等狀況，用回彈儀槍擊法、撞擊法、敲擊法等機(jī)械方法進(jìn)行房屋的非破壞性檢驗(yàn)，用超聲波脈沖法、共振法進(jìn)行構(gòu)件的物理檢驗(yàn)，用萬(wàn)能試驗(yàn)機(jī)對(duì)構(gòu)件樣品進(jìn)行性能測(cè)試等。二、房屋查勘的方法1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法二、房屋查勘的方法1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法（四）荷載試驗(yàn)法該法是一種通過對(duì)房屋結(jié)構(gòu)施加試驗(yàn)性荷載，進(jìn)而對(duì)房屋結(jié)構(gòu)損壞程度進(jìn)行鑒定的技術(shù)方法。該法主要用于房屋發(fā)生重大質(zhì)量事故，構(gòu)件發(fā)生重大變形、裂縫，房屋改變用途或增加層數(shù)而無(wú)必要數(shù)據(jù)時(shí)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件等進(jìn)行的技術(shù)性測(cè)定。二、房屋查勘的方法1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法（五）計(jì)算分析法該法是指將房屋查勘的相關(guān)資料和測(cè)定結(jié)果運(yùn)用結(jié)構(gòu)理論進(jìn)行計(jì)算分析，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件進(jìn)行強(qiáng)度、剛度、穩(wěn)定性驗(yàn)算，從而確定結(jié)構(gòu)構(gòu)件是否安全的一種方法。計(jì)算時(shí)要根據(jù)實(shí)際的負(fù)荷，以實(shí)測(cè)材料強(qiáng)度為準(zhǔn)，以便準(zhǔn)確測(cè)定結(jié)構(gòu)負(fù)載能力。二、房屋查勘的方法1.3.1房屋的查勘內(nèi)容和方法房屋維修管理與預(yù)算1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理危險(xiǎn)房屋（簡(jiǎn)稱危房），是指結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p壞，或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)可能喪失穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。承重構(gòu)件是指基礎(chǔ)、墻、柱、梁、板、屋架等基本結(jié)構(gòu)構(gòu)件。危險(xiǎn)構(gòu)件是指已經(jīng)達(dá)到其承載能力的極限狀態(tài)，并且不適合繼續(xù)承載、不能滿足正常使用要求的結(jié)構(gòu)構(gòu)件。1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理一、危險(xiǎn)房屋的含義一般情況而言，出現(xiàn)承重構(gòu)件老化、承載能力降低、變形增大，墻、柱失穩(wěn)、脫落、異常變形，因突發(fā)性荷載作用而出現(xiàn)較大裂縫，地基下沉并繼續(xù)發(fā)展等危險(xiǎn)跡象，不能保障使用安全的房屋，均屬危險(xiǎn)房屋。1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理二、危險(xiǎn)房屋的分類

（一）整棟危房整棟危房又稱“全危房”，是指承重結(jié)構(gòu)的承載能力已不能滿足正常使用要求，整體出現(xiàn)險(xiǎn)情的房屋。這類房屋的大部分結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備均有不同程度的嚴(yán)重?fù)p壞，無(wú)法確保使用安全。1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理

（二）局部危房局部危房又稱“局危房”，是指部分承重結(jié)構(gòu)的承載能力已不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險(xiǎn)情的房屋。這類房屋大部分的結(jié)構(gòu)承載能力基本正常，只是局部結(jié)構(gòu)有險(xiǎn)情，只要排除局部危險(xiǎn)就可安全使用。二、危險(xiǎn)房屋的分類1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理（三）“危險(xiǎn)點(diǎn)”房危險(xiǎn)點(diǎn)又稱危點(diǎn)，是指處于危險(xiǎn)狀態(tài)的單個(gè)承重構(gòu)件、圍護(hù)構(gòu)件或房屋設(shè)備?！拔ｋU(xiǎn)點(diǎn)”房是指?jìng)€(gè)別結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載能力不能滿足正常使用要求，處于危險(xiǎn)狀態(tài)的房屋。這類房屋結(jié)構(gòu)的承載力基本能滿足正常要求，只是個(gè)別構(gòu)件出現(xiàn)險(xiǎn)情成為危點(diǎn)。這些危點(diǎn)只要及時(shí)維修，排除險(xiǎn)情，就可安全使用。二、危險(xiǎn)房屋的分類1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理三、危險(xiǎn)房屋的鑒定程序（一）受理委托 一般由房屋的產(chǎn)權(quán)單位或用戶提出鑒定申請(qǐng)，鑒定單位根據(jù)委托人的要求，確定房屋危險(xiǎn)性鑒定的內(nèi)容和范圍。（二）初步調(diào)查鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋使用狀況的檔案資料進(jìn)行收集調(diào)查和分析，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。（三）檢測(cè)驗(yàn)算根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料和鑒定方法，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)，必要時(shí)進(jìn)行儀器測(cè)試和結(jié)構(gòu)驗(yàn)算。1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理（四）鑒定評(píng)級(jí)對(duì)調(diào)查、查勘、檢測(cè)、驗(yàn)算所獲得的數(shù)據(jù)資料和實(shí)際狀況進(jìn)行全面的分析，綜合評(píng)定其危險(xiǎn)等級(jí)。（五）提出處理對(duì)被鑒定的房屋提出原則性的處理建議。（六）出具報(bào)告鑒定報(bào)告由鑒定人員使用統(tǒng)一的專業(yè)用語(yǔ)寫出。三、危險(xiǎn)房屋的鑒定程序1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理四、危險(xiǎn)房屋的鑒定方法（一）第一層次：構(gòu)件危險(xiǎn)性鑒定按《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，評(píng)定各構(gòu)件為危險(xiǎn)構(gòu)件（Td）或非危險(xiǎn)構(gòu)件（Fd）。危險(xiǎn)構(gòu)件（Td）非危險(xiǎn)構(gòu)件（Fd）1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理（1）基礎(chǔ)——獨(dú)立基礎(chǔ)以一根柱的單個(gè)基礎(chǔ)為一個(gè)構(gòu)件；條形基礎(chǔ)以一個(gè)自然間一軸線單面長(zhǎng)度為一構(gòu)件；板式基礎(chǔ)以一個(gè)自然間的面積為一構(gòu)件。（2）墻體以一個(gè)計(jì)算高度、一個(gè)自然間的一面為一構(gòu)件。（3）柱以一個(gè)計(jì)算高度、一根為一構(gòu)件。（4）梁、檁條、龍骨等以一個(gè)跨度、一根為一構(gòu)件。（5）板以一個(gè)自然間面積為一構(gòu)件，預(yù)制板以一塊為一構(gòu)件。（6）屋架、桁架等以一榀為一構(gòu)件。1.單個(gè)構(gòu)件劃分的有關(guān)規(guī)定1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理（1）地基部分有下列現(xiàn)象之一者，應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)狀態(tài)：①地基沉降速度連續(xù)兩個(gè)月大于2mm／月，且短期內(nèi)無(wú)終止趨勢(shì)。②地基產(chǎn)生不均勻沉降，其沉降量大于國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB

50007—2002）規(guī)定的允許值，上部墻體產(chǎn)生沉降裂縫大于10mm，且房屋局部?jī)A斜率大于1%。③地基不穩(wěn)定，產(chǎn)生滑移，水平位移大于10mm，并對(duì)上部結(jié)構(gòu)有顯著影響，且仍有繼續(xù)滑動(dòng)跡象。2.構(gòu)件危險(xiǎn)性的鑒定標(biāo)準(zhǔn)1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理（2）基礎(chǔ)部分有下列現(xiàn)象之一者，應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)點(diǎn)：①基礎(chǔ)承載能力小于基礎(chǔ)作用效應(yīng)的85%。②基礎(chǔ)老化、腐蝕、酥碎、折斷，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)明顯傾斜、位移、裂縫、扭曲等。③基礎(chǔ)已有滑動(dòng)，水平位移速度連續(xù)兩個(gè)月大于2mm／月，且短期內(nèi)無(wú)終止趨向?；A(chǔ)承載能力小于基礎(chǔ)作用效應(yīng)的85%，具體是指：R/(γ·s)＜0.85,式中R為結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載能力（抗力），γ為結(jié)構(gòu)構(gòu)件重要性系數(shù)，s為結(jié)構(gòu)構(gòu)件的作用效應(yīng)。2.構(gòu)件危險(xiǎn)性的鑒定標(biāo)準(zhǔn)1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理①受壓構(gòu)件的承載能力小于其作用效應(yīng)的85%。②受壓墻、柱沿受力方向產(chǎn)生裂縫寬度大于2mm、縫長(zhǎng)超過層高1/2的豎向裂縫，或產(chǎn)生縫長(zhǎng)超過層高1/3多條豎向裂縫。③受壓墻、柱表面風(fēng)化、剝落，砂漿粉化，有效截面削弱達(dá)1/4以上。④支撐梁或屋架端部的墻體或柱截面局部受壓產(chǎn)生多條豎向裂縫或裂縫寬度超過1mm。⑤墻、柱因偏心受壓產(chǎn)生水平裂縫，縫寬大于0.5mm。2.構(gòu)件危險(xiǎn)性的鑒定標(biāo)準(zhǔn)（3）砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件有下列現(xiàn)象之一者，應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)點(diǎn)：1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理⑥墻、柱產(chǎn)生傾斜，其傾斜率大于0.7%，或相鄰墻體連接處斷裂成通縫。⑦墻柱剛度不足，出現(xiàn)撓曲，且撓曲部位出現(xiàn)水平或交叉裂縫。⑧磚過梁中部產(chǎn)生明顯豎向裂縫，或端部出現(xiàn)明顯斜向裂縫，或支撐過梁的墻體有水平裂縫，或產(chǎn)生明顯彎曲、下沉變形。⑨磚筒拱、扁殼、波形筒拱、拱頂沿母線裂縫，或拱曲面明顯變形，或拱腳明顯位移，或拱體拉桿銹蝕嚴(yán)重，且拉桿體系失效。⑩石砌墻（或土墻）高厚比單層大于14，兩層大于12，且墻體自由長(zhǎng)度大于6m，墻體的偏心距達(dá)墻厚的l/6。2.構(gòu)件危險(xiǎn)性的鑒定標(biāo)準(zhǔn)（3）砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件有下列現(xiàn)象之一者，應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)點(diǎn)：1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理①木結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載能力小于其作用效應(yīng)的90%。②連接方式不當(dāng)，構(gòu)造有嚴(yán)重缺陷，已導(dǎo)致節(jié)點(diǎn)松動(dòng)變形、滑動(dòng)、沿剪切面開裂、剪壞或鐵件嚴(yán)重銹蝕、松動(dòng)致使連接失效等損壞。③主梁產(chǎn)生大于L0/150的撓度，或受拉區(qū)伴有較嚴(yán)重材質(zhì)缺陷（L0為計(jì)算跨度）。④屋架產(chǎn)生大于L0/120的撓度，且頂部或端部節(jié)點(diǎn)腐朽或開裂，或出平面傾斜量超過屋架高度的1/120。2.構(gòu)件危險(xiǎn)性的鑒定標(biāo)準(zhǔn)（4）木結(jié)構(gòu)構(gòu)件有下列現(xiàn)象之一者，應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)點(diǎn)：1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理⑤檁條、龍骨產(chǎn)生大于L0/120的撓度，入墻木質(zhì)部位腐朽、蟲蛀或空鼓。⑥木柱側(cè)彎變形，其矢高大于h/150，或柱頂劈裂，柱身斷裂柱腳腐朽面積大于原截面1/5（h為墻、柱的計(jì)算高度）。⑦對(duì)受拉、受彎、偏心受壓和軸心受壓構(gòu)件，其斜紋理或斜裂縫的斜度ρ分別大于7%、10%、15%和20%。⑧存在任何心腐缺陷的木質(zhì)構(gòu)件。2.構(gòu)件危險(xiǎn)性的鑒定標(biāo)準(zhǔn)（4）木結(jié)構(gòu)構(gòu)件有下列現(xiàn)象之一者，應(yīng)評(píng)定為危險(xiǎn)點(diǎn)：1.3.2危險(xiǎn)房屋的鑒定及處理①構(gòu)件承載能力小于其作用效應(yīng)的85%。②梁、板產(chǎn)生超過L0/150的撓度，且受拉區(qū)的裂縫寬度大于