任務一：掌握股票投資任務二：掌握證券投資基金任務三：掌握房產(chǎn)投資任務四：了解藝術(shù)品投資CONTENTS目錄01任務一：掌握股票投資PartOne一、什么是股票（一）股票的概念與性質(zhì)1、概念：股票是股份公司發(fā)給股東以證明其投資份額并對公司擁有相應財產(chǎn)所有權(quán)的證書。2、性質(zhì)：股票是代表股份所有權(quán)的證書，是投入股份公司資本份額的證券化。（二）股票的特征1.期限的永久性。股票是無期限有價證券，投資者認購了股票后，就不能再要求退股，只能到二級市場賣給第三者。2.責任的有限性。股東僅以其所持有的股份對公司承擔有限責任，公司破產(chǎn)倒閉，股東承擔的風險只限于購買股票所作的投資額度。3.決策的參與性。股東有權(quán)出席股東大會，選舉公司董事會，參與公司重大決策。4.收益性。股東憑其持有的股票，有權(quán)從公司領(lǐng)取股息或紅利，獲取投資的收益。股息或紅利的大小，主要取決于公司的盈利水平和公司的盈利分配政策。5.流通性。股票的流通性是指股票在不同投資者之間的可交易性。6.價格波動性和風險性。股票在交易市場上作為交易對象，同商品一樣，有自己的市場行情和市場價格?！就卣归喿x3-1】股票的小知識

首次公開募股（簡稱IPO）股票有公開發(fā)行的也有不公開的，比如我們熟知的華為，華為的股票就是針對內(nèi)部，沒有公開的。對于一個初創(chuàng)企業(yè)來說，融資路徑基本是：天使輪、A輪、B輪……IPO融資，因此很多公司選擇IPO融資，就是向社會公開發(fā)行股份。通常所說的“打新股”，就是指申購初次發(fā)行的股票。很多人以為IPO就是上市，這是不對的。IPO和上市是兩回事，一個公司首先要IPO，向社會公開募集股份X股，然后再將這些股權(quán)拿到證券交易所交易，才是上市。

證券交易所就是證券買賣的場所。在我國目前A股主要有3個交易所，分別是上海證券交易所、深圳證券交易所和北京證券交易所。證券交易所有一套完整的股票交易系統(tǒng)，其中最重要的就是股票的撮合系統(tǒng)，在這個系統(tǒng)中，將買賣雙方的交易需求達成，大家可以理解為和菜市場一樣的東西?！镜湫桶咐?-1】貴州茅臺——全球市值最高的制酒企業(yè)1951年國營茅臺酒廠成立，并有了“國酒”的美稱。公司擁有茅臺酒、漢醬、仁酒、王子酒、迎賓酒等醬酒產(chǎn)品。其中國酒茅臺是世界三大蒸餾名酒之一，年生產(chǎn)量四萬噸。在國內(nèi)獨創(chuàng)年代梯級式的產(chǎn)品開發(fā)模式，形成了低度、高中低檔、極品三大系列200多個規(guī)格品種，全方位躋身市場。公司是國內(nèi)白酒行業(yè)的標志性企業(yè)，主要生產(chǎn)銷售世界三大名酒之一的茅臺酒，同時進行飲料、食品、包裝材料的生產(chǎn)和銷售。集團涉足產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域包括白酒、葡萄酒、證券、銀行、保險、物業(yè)、科研、旅游、房產(chǎn)開發(fā)等。

股份有限公司成立于1999年，2001年于上海證券交易所上市，募集資金20億。2021年，貴州茅臺酒股份有限公司總市值達2.49萬億元，高居白酒上市公司第一位，股票再創(chuàng)新高成為全球市值最高的酒制造企業(yè)?！景咐治?-1】2021年2月初，茅臺股價不知不覺已經(jīng)突破了2600元大關(guān)，在A股市場買一手茅臺要26萬多人民幣，這讓很多人根本不敢想象?？v觀世界資本市場消費零食行業(yè)，股價這么高的釀酒企業(yè)基本上也沒有，茅臺股價居高不下供需有很大關(guān)系。當供給不變，需求增加，價格會上漲。茅臺在市面基本上很難買到，這就造成了茅臺的稀缺，稀缺本來就是一種資源，稀缺也意味著更高的價值。

很多人把買茅臺當作投資。茅臺認可度高，可口純粹，茅臺作為中國國粹不僅是酒文化的代表，代表中國釀酒文化從國內(nèi)走向世界，而且還擁有了金融屬性，具有保質(zhì)功能、擁有更高溢價。二、股票的分類（一）按股東權(quán)益劃分1.普通股普通股是享有普通權(quán)利、承擔普通義務的股份，收益隨著企業(yè)利潤變動而變動的一種股份，是公司股份的最基本形式。2.優(yōu)先股優(yōu)先股是相對于普通股而言的，主要指在利潤分紅及剩余財產(chǎn)分配的權(quán)利方面，優(yōu)先于普通股。3.后配股后配股是與優(yōu)先股相反的一種股票。它是指利潤分配和剩余財產(chǎn)分配后于普通股的股票。正因為它在剩余財產(chǎn)和股息上的權(quán)利順序比普通股要落后，故稱之為后配股。4.混合股混合股，是指在股利分配方面優(yōu)先和在剩余財產(chǎn)分配方面劣后的兩種權(quán)利混合起來的股票。

普通股優(yōu)先股后配股混合股公司經(jīng)營決策的參與權(quán)可以不可以可以可以盈余分配權(quán)營業(yè)收入-經(jīng)營成本-債務-所得稅-彌補虧損-提取法定盈余公積金-提取公積金-提取任意公積金-優(yōu)先股股東股息（固定股息）-混合股股息-普通股股息-后配股股息剩余資產(chǎn)分配權(quán)全部資產(chǎn)-清算費用-所欠職工工資及勞動保險費-所欠稅款-公司債務-優(yōu)先股-普通股-混合股-后配股優(yōu)先認股權(quán)具有不具有不具有不具有表3-1普通股、優(yōu)先股、后配股和混合股的區(qū)別（二）按股票的票面形態(tài)劃分1.記名股票和無記名股票記名股票是指在股票上記有股東的姓名，并將持票人姓名載入公司特設的股東名冊上的股票。無記名股票，亦稱不記名股票，是指在股東名冊和股票是均不記載股東姓名、住址的股票。2.面值股票和無面值股票面值股票是有票面金額股票，簡稱面額股票，是指在股票票面上記載一定金額的股票，如每股人民幣100元、200元等。股票票面金額的計算方法是用資本總額除以股份數(shù)。無面值股票也稱無面額股票，是指股票票面不記載金額的股票，只記載股數(shù)以及占總股本的比例。3.實體股票和記賬股票實體股票是指具有紙質(zhì)票券的股票。記賬股票是指只作股東名冊登記的股票，也稱電子股票。根據(jù)我國《公司法》和證券市場交易規(guī)則的規(guī)定：我國已公開發(fā)行并上市流通的股票均為記名股票和電子記賬股票，除個別公司外，均為面值股票?！就卣归喿x3-2】我國的股票分類按投資主體劃分：國家股票、法人股票、社會公眾股票、外資股票。國家股票，指有權(quán)代表國家投資的部門或機構(gòu)以國有資產(chǎn)向公司投資形成的股份，包括以公司現(xiàn)有國有資產(chǎn)折算成的股份。由于我國大部分股份制企業(yè)都是由原國有大中型企業(yè)改制而來的，因此，國有股在公司股份中占有較大的比重，通過改制，多種經(jīng)濟成份可以并存于同一企業(yè)，國家則通過控股方式，用較少的資金控制更多的資源，鞏固了國有的主體地位。法人股票，指企業(yè)法人或具有法人資格的事業(yè)單位和社會團體以其依法可經(jīng)營的資產(chǎn)向公司非上市流通股權(quán)部分投資所形成的股份。社會公眾股票，是指股份公司采用募集設立方式設立時向社會公眾（非公司內(nèi)部職工）募集的股份，也是指社會公眾依法以其擁有的財產(chǎn)投入公司時形成的可上市流通的股份。外資股，是指國外和中國香港、澳門、臺灣地區(qū)的投資者，以購買人民幣特種股票形式向股份有限公司投資形成的股份。外資股按上市地域可以分為境內(nèi)上市外資股和境外上市外資股。三、股票投資的主要分析方法股票投資是投資理財?shù)闹匾侄?。股票具有很強的政策性、?guī)范性和技術(shù)性，是一項高收益、高風險的投資活動。要取得預期回報，必須掌握一定的投資分析方法，避開風險與陷阱。在股票投資的多種分析方法中，技術(shù)分析法、基本分析法和價值投資法是投資者最為常用的方法。（一）技術(shù)分析法1.技術(shù)分析法的含義技術(shù)分析法是通過市場行為本身的分析來預測市場價格的變化方向，即主要是對日常交易狀態(tài)，包括價格變動、交易量的變化等資料，按照時間順序繪制成圖表，或形成一定的指標系統(tǒng)，然后針對這些圖表或指標系統(tǒng)進行分析研究，以預測價格走勢的方法。2.技術(shù)分析法的三大假設（1）市場行為包容消化一切信息（2）價格以趨勢方式演變（3）歷史會重演（一）技術(shù)分析法3.技術(shù)分析法的經(jīng)典理論道氏理論是所有市場技術(shù)研究的鼻祖。道氏理論的五個“定理”。（1）定理一：三種走勢短期趨勢：持續(xù)數(shù)天至數(shù)個星期，該趨勢最難預測，唯有高頻交易者才會隨時考慮它。中期趨勢，持續(xù)數(shù)個星期至數(shù)個月；該趨勢對于投資者較為次要，但卻是投機者的主要考慮因素。長期趨勢，持續(xù)數(shù)個月至數(shù)年。該趨勢是投資者主要的考慮因素，對于投機者較為重要。任何市場中，這三種趨勢必然同時存在，彼此的方向可能相反。（2）定理二：主要走勢主要走勢代表整體的基本趨勢，通常稱為多頭或空頭市場，持續(xù)時間可能在一年以內(nèi)，乃至于數(shù)年之久。正確判斷主要走勢的方向，是投機行為成功與否的最重要因素。沒有任何已知的方法可以預測主要走勢的持續(xù)期限。（一）技術(shù)分析法（3）定理三：空頭市場主要的空頭市場是長期向下的走勢，其間夾雜著重要的反彈?？疹^市場會歷經(jīng)三個主要的階段：第一階段是市場參與者不再期待股票可以維持過度膨脹的價格；第二階段的賣壓是反映經(jīng)濟狀況與企業(yè)盈余的衰退；第三階段是來自于股票的失望性賣壓，不論價值如何，許多人急于賣出自己的股票。（4）定理四：多頭市場多頭市場是一種整體性的上漲走勢，其中夾雜次級的折返走勢，平均的持續(xù)期間長于兩年。在此期間，由于經(jīng)濟情況好轉(zhuǎn)與投機活動轉(zhuǎn)盛，所以投資性與投機性的需求增加，并因此推高股票價格。多頭市場有三個階段：第一階段，人們對于未來的景氣恢復信心；第二階段，股票對于已知的公司盈余改善產(chǎn)生反應；第三階段，投機熱潮轉(zhuǎn)熾而股價明顯膨脹，這階段的股價上漲是基于期待與希望。（5）定理五：次級折返走勢次級折返走勢是多頭市場中重要的下跌走勢，或空頭市場中重要的上漲走勢，持續(xù)的時間通常在三個星期至數(shù)個月。次級折返走勢經(jīng)常被誤以為是主要走勢的改變?！镜湫桶咐?-2】道氏理論查爾斯·亨利·道(CharlesHenryDow，1851-1902)是紐約道·瓊斯金融新聞服務的創(chuàng)始人、《華爾街日報》的創(chuàng)始人和首位編輯。1902年12月查爾斯·道逝世、華爾街日報記者將其見解編成《投機初步》一書，從而使道氏理論正式定名。威廉姆·皮特·漢密爾頓(WilliamPeterHamilton)和羅伯特·雷亞(RobertRhea)繼承了道氏理論，并在其后有關(guān)股市的評論寫作過程中，加以組織與歸納而成為今天我們所見到的理論。他們所著的《股市晴雨表》、《道氏理論》成為后人研究道氏理論的經(jīng)典著作。查爾斯·道在1895年創(chuàng)立了股票市場平均指數(shù)--"道瓊斯工業(yè)指數(shù)"。道本人并未利用它們預測股票價格的走勢。1902年過世以前，他雖然僅有五年的資料可供研究，但它的觀點在范圍與精確性上都有相當?shù)某删?查爾斯·道的全部作品都發(fā)表在《華爾街日報》上。1902年12月查爾斯·道逝世、華爾街日報記者將其見解編成《投機初步》一書，從而使道氏理論正式定名?！景咐治?-2】道氏理論的創(chuàng)始者——查爾斯·道，聲稱其理論并不是用于預測股市，甚至不是用于指導投資者，而是一種反映市場總體趨勢的晴雨表。大多數(shù)人將道氏理論當作一種技術(shù)分析手段——這是非常遺憾的一種觀點。其實，“道氏理論”的最偉大之處在于其寶貴的哲學思想，這是它全部的精髓。雷亞在所有相關(guān)著述中都強調(diào)，“道氏理論”在設計上是一種提升投機者或投資者知識的配備或工具，并不是可以脫離經(jīng)濟基本條件與市場現(xiàn)況的一種全方位的嚴格技術(shù)理論。根據(jù)定義，“道氏理論”是一種技術(shù)理論；換言之，它是根據(jù)價格模式的研究，推測未來價格行為的一種方法。（二）基本分析法1.基本分析法的含義基本面分析又稱基本分析，是以證券的內(nèi)在價值為依據(jù)，著重于對影響證券價格及其走勢的各項因素的分析，以此決定投資購買何種證券及何時購買?；痉治龅募僭O前提是：證券的價格是由其內(nèi)在價值決定的，價格受政治的、經(jīng)濟的、心理的等諸多因素的影響而頻繁變動，很難與價值完全一致，但總是圍繞價值上下波動。理性的投資者應根據(jù)證券價格與價值的關(guān)系進行投資決策。2.基本分析法的兩項基本任務（1）評估證券的內(nèi)在價值。其作用在于為判斷證券市場價格的高低確立一個參照標準。（2）因素分析。它是試圖通過對與證券價格存在邏輯聯(lián)系的各種因素的分析，探索證券價格決定及其變動的內(nèi)在原因，并在此基礎上對證券價格的走勢進行判斷。（二）基本分析法3.基本分析法的分析要素經(jīng)濟因素政治因素公司因素行業(yè)因素市場因素心理因素（三）價值投資法價值投資法是以大幅低于當前潛在價值的價格購買證劵、并持有至價格更多的反映這些價值時的投資方法，該方法于20世紀30年代被提出，常為世界上許多最偉大的市場專業(yè)人士采用，包括巴菲特、史勞斯等，甚至是以投機見長的索羅斯。價值投資法具有以下幾個投資原則：1.找到發(fā)展前景好的行業(yè)第一個投資原則是“找到好的行業(yè)”。2.找到杰出的公司第二個投資原則是找到那些經(jīng)營穩(wěn)健、講究誠信、分紅回報高的企業(yè)，能最大限度地避免股價波動，確保投資的保值和增值。3.合理價格買入第三個投資原是以合理或便宜價格買入優(yōu)秀企業(yè)的股票。4.不要擔心短期價格波動，要有耐心，長期持有第四個投資原則是“要有耐心”，不要頻頻換手，直到有好的投資對象才出手。5.把大賭注壓在高概率事件上，適當分散第五個投資原則是“把大賭注壓在高概率事件上”，適度分散。【典型案例3-3】巴菲特的經(jīng)典投資案例-可口可樂在投資界，很多人追隨巴菲特的價值投資思想，但他們中的很多人對價值投資理解得并不深，或者難以堅持。那么，究竟如何理解巴菲特的價值投資思想呢?通過巴菲特與可口可樂的故事來看看價值投資如何進行實際應用。上個世紀的1987年10月19日，那是舉世聞名的“黑色星期一”。當時是道瓊斯工業(yè)指數(shù)帶頭暴跌，引發(fā)全球股市的狂瀉。當時崩盤時，可口可樂公司總裁唐納德發(fā)現(xiàn)有人在大舉買入公司的股票。當時的可口可樂對應的市盈率大約為15倍左右。能在這個價位，買入這么偉大的公司，那真的是一個天大的好機會。要知道，現(xiàn)在貴州茅臺的動態(tài)市盈率是在32.27倍。伊利股份的市盈率是在28.48倍。相比之下，那時的可口可樂是多么的便宜。巴菲特在1988年買入可口可樂股票5.93億美元，1989年大幅增持近一倍，總投資增至10.24億美元。1991年就升值到37.43億美元，2年漲了2.66倍，連巴菲特也大感意外。他在伯克希爾1991年年報中高興地說：“三年前當我們大筆買入可口可樂股票的時候，伯克希爾公司的凈資產(chǎn)大約是34億美元，但是現(xiàn)在光是我們持有可口可樂的股票市值就超過這個數(shù)字。”1994年繼續(xù)增持，總投資達到13億美元，至1998年底，巴菲特在可口可樂的持股市值為134億，10年里增長了約11倍，年均復合收益率約27%。到2016年底，除去股息后，巴菲特已經(jīng)賺了超過150億美元。這是巴菲特最傳奇最成功的股票投資案例?！景咐治?-3】巴菲特投資思想是一個開放式的體系，不斷博采眾家之長，為我所用。不僅向其他投資流派、投資行家學習，而且向各個領(lǐng)域、各個學科的高手學習，在生命的每個細節(jié)中學習。這也是巴菲特投資思想得以不斷進化的主要原因。芒格認為巴菲特的成功是多種因素合力的結(jié)果，但是具有決定性的因素是持續(xù)學習的結(jié)果。他在2007年威斯科年度股東大會上指出：“巴菲特是這個世界上最佳的持續(xù)學習機器。烏龜最終戰(zhàn)勝兔子是持續(xù)努力的結(jié)果，一旦你停止了學習，整個世界將從你身旁呼嘯而過。到今天，即便是早已過了退休的年齡，巴菲特仍可以有效地學習，持續(xù)地改善其技巧?！彼摹⒐善钡牟糠謪?shù)指標（一）股價股價變動不僅隨經(jīng)濟周期的變化而變化，同時也能預示經(jīng)濟周期的變化。（二）股本對于股本小的股票更容易收集資金籌碼，拉升起來更加流暢；股本大的股票一般波動都偏小，但也需要配合流通股本一起分析。（三）市盈率市盈率（PriceEarningsRatio，簡稱P/E或PER）是指股票價格除以每股收益的比率，即某種股票每股市價與每股盈利的比率。通常用來作為比較不同價格的股票是否被高估或者低估的指標。（四）凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率（ReturnonEquity，簡稱ROE）是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，是是公司稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，該指標反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。該指標值越高，說明投資帶來的收益越高。五、股票投資的情緒管理和風險控制（一）理性投資一個成功的投資者，就應當堅持做到不被市場情緒所感染、誤導，始終保持冷靜，不以漲狂，不以跌懼，注重長期價值分析判斷，讓理性成熟的投資理念來控制你的投資行為，杜絕一切非理智的買賣沖動。（二）避免恐懼和貪婪投資者在交易過程中的情緒是復雜多變的，在跟蹤股票的上漲、下跌、調(diào)整的不同階段，有欣喜、有焦慮、有狂躁。要有平和心態(tài)，正確對待市場的漲跌，更要理智地分析股票的走勢，分析自己得與失的原因。（三）不要有攀比心理入市后不要追漲殺跌，要給自己制定一套完整的交易計劃，不受別人影響。尤其是當身邊人掙錢后更是情緒波動，非理性入市、加大投資等，讓自己情緒占據(jù)主導，往往會輸多贏少。（四）建立風險意識投資者在股市營業(yè)部都會看到這樣一條警示語：股票投資有風險，入市需謹慎。股票投資總是伴隨著風險，建立風險意識和進行風險管理就顯得尤為重要。02任務二：掌握證券投資基金PartTwo一、什么是證券投資基金（一）證券投資基金的含義證券投資基金，是指通過發(fā)售基金份額募集資金形成獨立的基金財產(chǎn)，由基金管理人管理、基金托管人托管，以資產(chǎn)組合方式進行證券投資,基金份額持有人按其所持份額享受收益和承擔風險的投資工具。證券投資基金有價證券資產(chǎn)組合投資者（購買）基金發(fā)起人（成立）基金管理人（運作）基金托管人（托管）一、什么是證券投資基金（二）證券投資基金的性質(zhì)金融信托，反映了投資者與基金管理人、基金托管人之間的委托受托關(guān)系?；鸸芾砣嘶鸪钟腥嘶鹜泄苋宋信c受托的關(guān)系委托與受托的關(guān)系相互協(xié)作相互監(jiān)督的關(guān)系（托管協(xié)議）一、什么是證券投資基金（三）證券投資基金的特征1.證券投資基金是一種集合投資制度2.證券投資基金是一種信托投資方式3.證券投資基金是一種金融中介機構(gòu)4.證券投資基金是一種證券投資工具【拓展閱讀3-3】基金的起源與發(fā)展荷蘭人阿德里安·范·凱特維奇于1774年創(chuàng)立的名叫“團結(jié)就是力量”的投資信托是世界上第一個封閉式投資基金。荷蘭設立了第一家股份有限公司——荷蘭東印度公司（1602-1799）。荷蘭開創(chuàng)了第一家證券交易所——阿姆斯特丹證券交易所（1609-）?！昂Ｍ饧爸趁竦卣磐谢稹?，1868年成立于英國，基金主要是以英國海外殖民地的公債投資為主，是世界上第一只契約型基金，它第一次明確了契約型基金中各方當事人的權(quán)利義務，奠定了現(xiàn)代契約型基金的法律基礎，它的創(chuàng)立標志著基金開始登上歷史舞臺。早期的投資基金都是封閉的，投資范圍廣泛，并不是以證券投資為主要的投資方向。1924年由200多為哈佛大學教授出資5萬美元在波士頓設立“馬薩諸塞投資信托基金”（MassachusettsInvestmentTrust）是世界上第一支開放式基金。美國由此開始引領(lǐng)證券投資基金業(yè)的發(fā)展潮流。一、什么是證券投資基金（四）證券投資基金的主體構(gòu)成基金發(fā)起人基金管理人基金持有人基金托管人一、什么是證券投資基金（四）證券投資基金的主體構(gòu)成1.基金發(fā)起人基金發(fā)起人是指發(fā)起設立基金的機構(gòu)。在我國，基金的主要發(fā)起人為按照國家有關(guān)規(guī)定設立的證券公司、信托投資公司及基金管理公司，基金發(fā)起人的數(shù)目為兩個以上。主要職責：（1）制定有關(guān)法律文件并向主管機關(guān)提出設立基金的申請，籌建基金。（2）認購或持有一定數(shù)量的基金單位。（3）基金不能成立時，基金發(fā)起人須承擔基金募集費用，將已募集的資金并加計銀行活期存款利息在規(guī)定時間內(nèi)退還基金認購人。一、什么是證券投資基金（四）證券投資基金的主體構(gòu)成2.基金管理人基金管理人是指憑借專門的知識與經(jīng)驗，運用所管理基金的資產(chǎn)，根據(jù)法律、法規(guī)及基金章程或基金契約的規(guī)定，按照科學的投資組合原理進行投資決策，謀求所管理的基金資產(chǎn)不斷增值，并使基金持有人獲取盡可能多收益的機構(gòu)?；鸸芾砣耸腔鹳Y產(chǎn)的管理者和運用者，基本職責是運用和管理基金資產(chǎn)。主要職責：（1）按照基金契約的規(guī)定，制定基金資產(chǎn)投資策略，組織專業(yè)人士，選擇具體的投資對象，決定投資時機、價格和數(shù)量，運用基金資產(chǎn)進行有價證券投資；（2）基金管理人還須自行或委托其他機構(gòu)進行基金推廣、銷售；（3）負責向投資者提供有關(guān)基金運作信息（包括計算并公告基金資產(chǎn)凈值、編制基金財務報告并負責對外及時公告等）；（4）開放型基金的管理人還應當按照國家有關(guān)規(guī)定和基金契約的規(guī)定，及時、準確地辦理基金的申購和贖回。一、什么是證券投資基金（四）證券投資基金的主體構(gòu)成3.基金托管人基金托管人，是指根據(jù)基金合同的規(guī)定直接控制和管理基金財產(chǎn)并按照基金管理人的指示進行具體資金運作的基金當事人。基金托管人是基金資產(chǎn)的名義持有人和受托保管人。主要職責：（1）保管資產(chǎn)；（2）執(zhí)行基金管理人投資指令，并負責辦理基金名下的資金往來；（3）監(jiān)督基金管理人的投資運作。在我國，基金托管人為取得基金托管資格的商業(yè)銀行。一、什么是證券投資基金（四）證券投資基金的主體構(gòu)成4.基金持有人基金份額持有人即持有基金份額或基金股份的自然人和法人，是基金的出資人、基金資產(chǎn)的所有者和基金投資回報的受益人。一、什么是證券投資基金（四）證券投資基金的主體構(gòu)成主要權(quán)利出席或委派代表出席基金持有人大會取得基金收益監(jiān)督基金經(jīng)營情況，獲得基金業(yè)務及財務狀況方面的資料申購、贖回或者轉(zhuǎn)讓基金單位取得基金清算后的剩余資產(chǎn)基金契約規(guī)定的其他權(quán)利主要義務遵守基金契約或基金公司章程繳納基金認購款項及規(guī)定的費用承擔基金虧損或者終止的有限責任不從事任何有損基金及其他基金持有人利益的行為表3-3基金持有人的主要權(quán)利和主要義務二、證券投資基金的分類（一）按組織類型劃分1.公司型投資基金公司型基金是按照公司法，以發(fā)行股份的方式募集資金而組成的公司形態(tài)的基金。公司型基金在法律上是具有獨立“法人”地位的股份投資公司，認購基金股份的投資者即為公司股東，憑其持有的股份依法享有投資收益。美國的證券投資基金多為公司型基金。2.契約型投資基金契約型基金，又稱為單位信托基金，是指把投資者、管理人、托管人三者作為基金的當事人，通過簽訂基金契約的形式，發(fā)行受益憑證而設立的一種基金。我國的證券投資基金全部為契約型基金。二、證券投資基金的分類契約型基金參與者主要關(guān)系如圖3-2所示。二、證券投資基金的分類表3-4公司型基金與契約型基金的主要區(qū)別

公司型契約型法律依據(jù)公司法信托法法人資格具有法人資格的股份郵箱公司不具有法人資格投資者地位公司的股東信托契約規(guī)定的委托人和受益人融資渠道發(fā)行債券或優(yōu)先股票，也可以向銀行貸款不能發(fā)行債券或股票，一般不向銀行貸款基金期限無期限限制有期限限制投資運營的依據(jù)公司章程信托契約二、證券投資基金的分類（二）按運作方式分類1.封閉型基金封閉式基金是指基金的發(fā)起人在設立基金時，限定了基金單位的發(fā)行總額，籌集到這個總額后，基金即宣告成立，并進行封閉，在一定時期內(nèi)不再追加發(fā)行新的基金份額的基金。2.開放型基金開放式基金是指發(fā)行總額不固定，在基金按規(guī)定成立后，投資者可以再規(guī)定的場所和開放的時間內(nèi)向基金管理人申購和贖回基金份額的基金。二、證券投資基金的分類

封閉式基金開放式基金期限具有明確的存續(xù)期限，一般為10-15年，我國規(guī)定在5年以上一般沒有明確的期限規(guī)模基金份額固定基金份額不固定交易方式發(fā)行結(jié)束后，不可以向基金管理人進行申購和贖回，可以在證券交易所掛牌交易，交易在投資者之間進行（場內(nèi)交易）發(fā)行結(jié)束后，可以在柜臺市場向基金管理人提出申購和贖回，一般不在證券交易所掛牌交易，交易在投資者與基金管理者之間進行（場外交易）價格決定方式交易價格既受基金份額凈值的制約，也受市場供求影響交易價格以基金份額凈值為基礎加減申購和贖回費，不受市場供求影響投資策略長期投資一定比例的短期投資，保持資產(chǎn)的流動性信息披露每周公布基金份額凈值，每季度公布資產(chǎn)組合每個開放日公布基金份額凈值，每季度公布資產(chǎn)組合市場環(huán)境新型的證券市場成熟的證券市場表3-5封閉式基金與開放式基金的區(qū)別二、證券投資基金的分類（三）按投資對象分類1.股票型基金股票型基金又稱股票基金，是指投資于股票市場的基金。其基金的股票倉位不能低于80%。2.債券型基金債券型基金是指以國債、金融債等固定收益類金融工具為主要投資對象的基金，因為其投資的產(chǎn)品收益比較穩(wěn)定，又被稱為“固定收益基金”。3.貨幣市場基金貨幣市場基金（MoneyMarketFunds，簡稱MMF）是指投資于貨幣市場上短期（一年以內(nèi)，平均期限120天）有價證券的一種投資基金。4.混合基金混合型基金是指投資于股票、債券以及貨幣市場工具的基金，且不符合股票型基金和債券型基金的分類標準。二、證券投資基金的分類（四）按募集方式分類1.公募基金公募基金是指以公開方式向社會公眾投資者募集資金并以證券為主要投資對象的證券投資基金。2.私募基金私募基金是指以非公開方式向特定投資者募集資金并以特定目標為投資對象的證券投資基金?！镜湫桶咐?-5】私募基金私募基金投資確立了合格投資者制度，從資產(chǎn)規(guī)?；蚴杖胨?、風險識別能力和風險承擔能力、單筆最低認購金額三個方面規(guī)定了適度的合格投資者標準，俗稱“有錢人的游戲”。但是，不法分子為了達到自己非法集資的目的，往往利用各種手段變相突破合格投資者標準，吸引大量非合格投資者參與，而很多投資者還以為得了“便宜”，實則“被人賣了還替人數(shù)錢”，最后發(fā)現(xiàn)自己從“投資者”變成了“集資參與人”。資金募集是私募基金運作的核心環(huán)節(jié)。私募基金因其高風險、高收益的特征，在國內(nèi)外均實行嚴格的合格投資者制度。然而，受利益驅(qū)動，私募機構(gòu)變相降低合格投資者標準募資的情況時有發(fā)生。私募機構(gòu)通過拆分收益權(quán)，突破合格投資者標準便是其中一種手段；更有甚者，打著“拆分”名義，從事非法集資。現(xiàn)實中還存在少數(shù)不具備私募基金投資條件、經(jīng)測試不適合私募基金投資的個人投資者，在私募基金高收益的誘惑下，往往篡改真實信息承諾符合合格投資者標準，匯集多人資金湊單、拼單變相突破100萬元投資底線，當投資出現(xiàn)問題時已悔之晚矣?！景咐治?-5】自然人投資者作為私募市場的重要參與者，必須從自身實際出發(fā)，量力而行，對照私募基金合格投資者標準進行判斷，再選擇與自己風險承受能力相匹配的產(chǎn)品，切勿心存僥幸。特別是投資者明確向銷售人員表明自己投資金額無法達到單只基金投資100萬的基本標準時，銷售人員甚至煽動以“拼單”“湊單”“基金份額拆分轉(zhuǎn)讓”等方式突破合規(guī)投資者底線，這屬于嚴重違規(guī)行為，投資者不能覺得私募基金降低門檻向非合格投資者募集沒什么大不了，甚至以為“占了便宜”，應對這一類銷售人員保持高度警惕，堅決說“No”。二、證券投資基金的分類（五）按資金來源及運用地域分類1.國內(nèi)基金并投資于國內(nèi)金融市場的投資基金。一般而言，國內(nèi)基金在一國基金市場上應占主導地位。2.國際基金基金資本來源于國內(nèi)但投資于境外金融市場的投資基金。QDII是在目前人民幣資本項下不可自由兌換條件下，允許經(jīng)認可的境內(nèi)合格機構(gòu)參與境外資本市場投資的一項制度安排。3.離岸基金基金資本從國外籌集并投資于國外金融市場的基金。4.海外基金基金資本從國外籌集并投資于國內(nèi)金融市場的基金。QFII是一國在貨幣沒有實現(xiàn)完全可自由兌換、資本項目尚未開放的情況下，有限度地引進外資、開放資本市場的一項過渡性的制度【典型案例3-6】QDII基金QDII，是“QualifiedDomesticInstitutionalInvestor”的首字縮寫，合格境內(nèi)機構(gòu)投資者，是指在人民幣資本項目不可兌換、資本市場未開放條件下，在一國境內(nèi)設立，經(jīng)該國有關(guān)部門批準，有控制地，允許境內(nèi)機構(gòu)投資境外資本市場的股票、債券等有價證券投資業(yè)務的一項制度安排?；鸸鹃_展QDII業(yè)務，主要是直接投資境外證券市場不同風險層次的產(chǎn)品。與此前銀行同類產(chǎn)品主要投資單一市場或結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品以及多數(shù)實施投資外包不同，基金公司的QDII產(chǎn)品投向更為廣泛，把目標鎖定全球股票市場，具有專業(yè)性強、投資更為積極主動的特點。與第二代銀行QDII允許直接投資海外股市的比例達50%相比，基金QDII產(chǎn)品投資比例理論上可達到100%。在投資管理過程中，除了借助境外投資顧問的力量外，國內(nèi)基金公司組成專門的投資團隊參與境外投資的整個過程，享有完全的主動決策權(quán)。此外，基金QDII產(chǎn)品的門檻較低，適合更為廣泛的投資者參與。大部分銀行QDII產(chǎn)品認購門檻為幾萬甚至幾十萬人民幣，基金QDII產(chǎn)品起點僅為1000元人民幣?！景咐治?-6】QDII基金面對的主要風險包括以下方面：1.市場風險：境外投資受到所投資國家或地區(qū)的宏觀經(jīng)濟狀況、財政貨幣及稅收政策、社會法律法規(guī)等多種因素影響，而使得境外投資收益面臨不確定性。2.行業(yè)風險：各國的經(jīng)濟周期、產(chǎn)業(yè)政策、財政貨幣政策等因素對行業(yè)發(fā)展存在著重要影響，而且，在世界經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，各個不同時期，不同行業(yè)的發(fā)展機遇和風險都不同，行業(yè)的盛衰變化對QDII業(yè)績有重要影響。3.利率風險：投資受到各國金融市場利率波動而導致的收益率的影響，利率是各國中央銀行調(diào)控的重要手段之一，其變化會影響多個方面。4.匯率風險：投資者在全球范圍投資時，最后取得的收益率不僅取決于按照當?shù)刎泿庞嬎愕氖找媛?，還受到外幣與本幣匯率變化的影響，在當前世界主要地區(qū)均實行浮動匯率的條件下，這種風險更大。5.政治風險：國外政府對大量涌入的中國QDII非常警惕，擔心這些資金對該國企業(yè)構(gòu)成威脅，可能會出一些政策限制投資行為。三、證券投資基金的分析指標（一）基金基礎指標1.基金單位凈值基金單位凈值是指當前的基金總凈資產(chǎn)除以基金總份額。其計算公式為：基金單位凈值=（基金總資產(chǎn)－基金總負債）/基金總份額。簡而言之就是你需要付多少錢才能買到一份額基金。比如A基金的單位凈值是2元，那么你花1000元就可以買到500份額的A基金。2.基金累計凈值基金累計凈值是指基金最新凈值與成立以來的分紅業(yè)績之和，體現(xiàn)了基金從成立以來所取得的累計收益（減去一元面值即是實際收益），可以比較直觀和全面地反映基金在運作期間的歷史表現(xiàn)，結(jié)合基金的運作時間，則可以更準確地體現(xiàn)基金的真實業(yè)績水平。三、證券投資基金的分析指標（一）基金基礎指標3.基金的資金規(guī)模基金的投資規(guī)模體現(xiàn)除了這只基金的實力，但是資金規(guī)模過大過小都不太好。這里有兩個指標可以參考，2億和100億，小于2億的基金一般是小盤基金，資金規(guī)模不大，基金經(jīng)理的精力必然小一點，還可能面臨清盤的風險；其次不能高于100億，這個參考是基金資金規(guī)模過大，可能無法靈活應對市場變化，出現(xiàn)船大難掉頭的情況，盈利水平也會受一定影響。同類基金中規(guī)模中等偏上為好，資金10億以上為宜。4.基金持有人結(jié)構(gòu)基金持有人結(jié)構(gòu)中，重點關(guān)注機構(gòu)持有人份額的變化，因為機構(gòu)投資者更加專業(yè)，對基金也比散戶更有判斷力，機構(gòu)持有份額的上漲反映出這只基金的表現(xiàn)較好。5.基金經(jīng)理基金經(jīng)理的從業(yè)年限，基金經(jīng)理變動，基金經(jīng)理的過往表現(xiàn)等，都對基金業(yè)績有重要影響。三、證券投資基金的分析指標（二）基金的風險評估指標1.夏普比率夏普比率（SharpeRatio），又被稱為夏普指數(shù)，是基金績效評價標準化指標。投資中有一個常規(guī)的特點，即投資標的預期報酬越高，投資人所能忍受的波動風險越高；反之，預期報酬越低，波動風險也越低。所以理性的投資人選擇投資標的與投資組合的主要目的為：在固定所能承受的風險下，追求最大的報酬；或在固定的預期報酬下，追求最低的風險。2.標準差標準差是指基金可能的變動程度。它反映了基金總回報率的波動幅度大小，標準差越大，基金未來凈值可能變動的程度就越大，穩(wěn)定度就越小，風險就越高。3.最大回撤在選定周期內(nèi)任一歷史時點往后推，產(chǎn)品凈值走到最低點時的收益率回撤幅度的最大值。簡單來說就是過去某一段時間內(nèi)基金最大的跌幅。在對比兩只基金時，要在相同時間周期下比較回撤大小，最好選取的時間范圍可以包括市場下跌周期?！镜湫桶咐?-7】基金定投基金定投是定期定額投資基金的簡稱，是指在固定的時間（如每月8日）以固定的金額（如500元）投資到指定的開放式基金中，類似于銀行的零存整取方式。具有類似長期儲蓄的特點，能積少成多，平攤投資成本，降低整體風險。它有自動逢低加碼，逢高減碼的功能，無論市場價格如何變化總能獲得一個比較低的平均成本，因此定期定額投資可抹平基金凈值的高峰和低谷，消除市場的波動性。只要選擇的基金有整體增長，投資人就會獲得一個相對平均的收益，不必再為入市的擇時問題而苦惱。定期定額投資基金只需投資者去基金代銷機構(gòu)辦理一次性的手續(xù)，此后每期的扣款申購均自動進行，一般以月為單位，但是也有以半月、季度等其它時間限期作為定期的單位的。相比而言，如果自己去購買基金，就需要投資者每次都親自到代銷機構(gòu)辦理手續(xù)。辦理基金定投之后，代銷機構(gòu)會在每個固定的日期自動扣繳相應的資金用于申購基金，投資者只需確保銀行卡內(nèi)有足夠的資金即可，省去了去銀行或者其他代銷機構(gòu)辦理的時間和精力?！岸ㄍ队媱潯笔找鏋閺屠?，本金所產(chǎn)生的利息加入本金繼續(xù)衍生收益，通過利滾利的效果，隨著時間的推移，復利效果越明顯。定投的復利效果需要較長時間才能充分展現(xiàn)，因此不宜因市場短線波動而隨便終止。只要長線前景佳，市場短期下跌反而是累積更多便宜單位數(shù)的時機，一旦市場反彈，長期累積的單位數(shù)就可以一次獲利?！景咐治?-7】剛工作的年輕人收入不高，雖然每個月的節(jié)余不多，如果選擇合適的投資工具和投資方式，不僅培養(yǎng)起理財習慣，而且也可以積累一筆不小的財富。定期定額買基金就是一種十分適合對投資知識掌握較少、工作忙碌無暇理財?shù)囊环N便捷的投資方式。定期定額計劃的門檻非常低，起點一般為100元-300元，可以按月扣，也可以按雙月或季度扣，幾乎不會帶來額外的壓力，還能積少成多，使小錢變大錢，以應付未來對大額資金的需求，養(yǎng)成很好的理財習慣。同時，定期定額方式投資基金還可以平均成本、分散風險。四、證券投資基金投資的風險控制基金投資的風險控制主要通過組合方式來實現(xiàn)?；鹜顿Y的組合方式是基金經(jīng)理的投資理念、投資風格、資產(chǎn)配置能力、股票選擇能力、選時能力等的綜合體現(xiàn)。不同的基金規(guī)模、不同的基金契約、不同的基金經(jīng)理是形成不同的投資理念、投資風格的基礎。投資組合的目的就是通過分散化投資,降低集中投資的非系統(tǒng)風險。根據(jù)現(xiàn)代組合投資理論,分散化投資降低風險,原因在于一方面投資組合中不同資產(chǎn)存在負相關(guān)或低相關(guān)度的關(guān)系,使不同資產(chǎn)的收益率可相互沖抵；另一方面通過對不同資產(chǎn)投資權(quán)重選擇,使投資權(quán)重與波動方差成反比,從而降低整個組合的價格波動風險。03任務三：掌握房產(chǎn)投資PartTherr一、什么是房產(chǎn)投資（一）房產(chǎn)投資的概念1.什么是房產(chǎn)房產(chǎn)，具體是指土地及上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。包括：（1）地上附著物。（2）房產(chǎn)物權(quán)。2.什么是房產(chǎn)投資房產(chǎn)投資是指國家、集體或個人等投資主體，將一定的資金直接或間接的投入到房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費等活動中，期望獲得未來房產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益的經(jīng)濟行為?！镜湫桶咐?-8】REITSREITS（RealEstateInvestmentTrusts）就是房產(chǎn)信托投資基金，是房產(chǎn)證券化的重要手段。具體而言，REITS是一種以發(fā)行股票或收益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITS的收益主要來源于租金收入和房產(chǎn)升值，收益的大部分將用于發(fā)放分紅。REITS長期回報率較高，與股市、債市的相關(guān)性較低。REITS其實是房產(chǎn)證券化的一種，是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITS在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITS既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。近二十年來，北美地區(qū)的REITS收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITS的平均收益最低(7.6%)；由于歐債危機的影響，歐洲REITS收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區(qū)的REITS則取得了12.0%的平均收益?？梢姡诓煌瑫r間區(qū)間內(nèi)，不同國家和地區(qū)的房產(chǎn)景氣程度往往大相徑庭。【案例分析3-8】總的來說，REITS具有如下幾方面的特點：1.流動性：REITS將完整物業(yè)資產(chǎn)分成相對較小的單位，并可以在公開市場上市或流通，降低投資者門檻，并拓寬了地產(chǎn)投資退出機制。2.資產(chǎn)組合：REITS大部分資金用于購買并持有能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)，如寫字樓、商業(yè)零售、酒店、公寓、工業(yè)地產(chǎn)等。3.稅收中性：不因REITS本身的結(jié)構(gòu)帶來新的稅收負擔，某些地區(qū)給予REITs產(chǎn)品一定的稅收優(yōu)惠。4.積極的管理、完善的公司治理結(jié)構(gòu)：公開交易的REITS，大多為主動管理型公司，積極參與物業(yè)的經(jīng)營全過程；同時，和上市公司一樣擁有完整的公司治理結(jié)構(gòu)。5.收益分配：REITS一般將絕大部分收益（通常為90%以上）分配給投資者，長期回報率高，與股市、債市的相關(guān)性較低。6.低杠桿：同房產(chǎn)上市公司一樣，REITS同樣是杠桿經(jīng)營，但杠桿較為適中，美國的REITS資產(chǎn)負債率長期低于55%。一、什么是房產(chǎn)投資（二）房產(chǎn)投資的特點1.房產(chǎn)是一種耐用消費品2.房產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定3.房產(chǎn)的高投入4.房產(chǎn)投資的不穩(wěn)定性一、什么是房產(chǎn)投資（三）房產(chǎn)投資的類型1.按房產(chǎn)投資形式劃分直接投資間接投資2.按房產(chǎn)投資的用途劃分住宅房產(chǎn)投資商業(yè)房產(chǎn)投資工業(yè)房產(chǎn)投資特殊用途房產(chǎn)投資3.按房產(chǎn)經(jīng)營方式劃分出售型房產(chǎn)投資出租型房產(chǎn)投資混合型房產(chǎn)投資【拓展閱讀3-4】商業(yè)地產(chǎn)模式——訂單式地產(chǎn)商業(yè)綜合體，是大家非常熟悉的一種商業(yè)地產(chǎn)模式。例如：萬達、萬象城等，該模式的核心就是訂單式地產(chǎn)。訂單式地產(chǎn)就是地產(chǎn)商和品牌商家簽訂聯(lián)合拓展協(xié)議，是個一榮俱榮一損俱損的模式。該商業(yè)模式的特色是強強聯(lián)合，如萬達，就與多家世界500強企業(yè)和跨國企業(yè)建立了廣泛而深入的戰(zhàn)略合作關(guān)系，萬達投資建設經(jīng)營的每一個連鎖商業(yè)廣場在項目確定前，都與合作伙伴共同進行市場調(diào)研。萬達開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目可以最大限度免租經(jīng)營商的經(jīng)營發(fā)展需求，保證了開發(fā)商的銷售渠道順暢。商業(yè)地產(chǎn)走到哪里，這些商品的品牌就跟到哪里開店。這種模式在早期可謂是必勝的大絕殺。但是隨著商業(yè)的發(fā)展，背后的問題愈演愈烈。直接導致的后果就是招商愈來愈難。商業(yè)的同質(zhì)化日趨加重，很多品牌在最后直接表示不再跟風了。因為他們不能做到或承受一個城市有自己的十幾家店，這在商業(yè)輻射上和品牌經(jīng)營上是行不通的。但是這些品牌屬于物業(yè)租售去化率小的品牌，換句話說，這些品牌吃不了多少面積。在商業(yè)地產(chǎn)中真正快速去化率大的是主力店，是影院、百貨、旗艦店等這些巨無霸商戶。主力店在拓展的時候，拓展成本高，所以態(tài)度比較審慎，考察周期長。二、如何進行房產(chǎn)配合（一）首次置業(yè)的房產(chǎn)配置1.明確需求做好房產(chǎn)規(guī)劃買房作為人生中最大的一次消費，一定要明確購房目標，選擇適合自己的房子。同時，購房者需要做好購房預算，選擇商業(yè)貸款還是公積金貸款。2.目光長遠做好房產(chǎn)價值投資買房就是買預期，即房子不僅要能夠保價漲價，還要可以快速變現(xiàn)，因此，在買房時不能只局限于現(xiàn)在，而是要以未來的眼光來看待，比如房子所在區(qū)域發(fā)展前景如何等，而這些正是房子的價值投資。二、如何進行房產(chǎn)配合（二）改善型住房的房產(chǎn)配置1.提升居住品質(zhì)樓盤品質(zhì)的好壞直接決定了居住的質(zhì)量，這對于以改善居住環(huán)境為目的的改善型購房者來說尤為重要。對于改善型住房的投資者而言，買房即是“買生活”，教育資源是否能夠滿足需求，交通是否便利，購物是否便捷，都決定了生活的品質(zhì)。2.改善財務狀況改善型住房除了改善居住環(huán)境，同時也會改善財務狀況。其實，房產(chǎn)也是一種非常重要的資產(chǎn)，在家庭財產(chǎn)中占有絕對的比重，因此，在選擇改善性住房時不僅要考慮改善居住的功能屬性，更應該考慮改善家庭財富方面的功能。【典型案例3-9】高房價的危害2021年《11月國民安居指數(shù)報告》顯示，2021年11月全國重點監(jiān)測65城新房在線均價17415元/㎡，其中有28城新房在線均價環(huán)比上漲。二手房在線掛牌均價16840元/㎡，全國65城中有14城二手房掛牌均價出現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢。這65座城市已經(jīng)基本覆蓋了主要的聚集地，可以說大部分人都會被這樣的房價影響著。想想看，一套80平方米的小戶型，就算是地段很差的，房子總價也是輕輕松松就突破百萬了。對于大多數(shù)家庭來說，一輩子能夠攢夠一百萬的存款，那是極難的。據(jù)統(tǒng)計，2021年前三季度，全國居民人均可支配收入26265元，一個月不到3千元，還要拿來生活，哪有多少錢可以攢起來呢。因此，許多人很難買得起房，尤其是那些現(xiàn)在步入社會不久，并且家境普通、家里沒有積蓄幫忙買房的年輕人，想要在大城市落腳，只有租房這一條路。現(xiàn)在我國租房群體數(shù)量越來越大，有數(shù)據(jù)顯示，2020年租房人口已經(jīng)達到了2億人，并且2022年可能會達到2.4億人，這其中就有源源不斷涌入社會的年輕人?！景咐治?-9】買不起房，并非只是少一個安定的住所而已，高昂的房價已經(jīng)開始凸顯其副作用：消費降級、結(jié)婚率下降和生育率下降。首先是消費。據(jù)央視財經(jīng)發(fā)布的《中國青年消費報告》顯示，55.8%的年輕人消費時只買生活必需品，其他的能不買就不買。而減少消費，帶來的影響也是巨大的。2021年9月，我國社會消費品零售總額僅增長了4.4%。然后是結(jié)婚。我國的結(jié)婚率正在大幅下降，2020年只有813萬對新人注冊登記結(jié)婚，相比較與2013年的1347萬，結(jié)婚率同比下降了12.2%。貝殼研究院發(fā)布的《2021年婚房消費調(diào)查報告》就告訴我們，有超過6成的女性是拒絕租房結(jié)婚的，而《2021年婚房置業(yè)報告》也告訴我們，有82.2%的人是拒絕買二手房當婚房的。最后是生育率。對于收入不高、房貸卻很高的年輕人而言，養(yǎng)育孩子的成本是非常高的。因此，年輕人的生育意愿很低，2020年我國僅出生了1200萬人，有人預計，2021年出生人口可能會跌破千萬的關(guān)口。三、房產(chǎn)投資的融資方式（一）個人住房商業(yè)貸款1.抵押與抵押權(quán)抵押是指債務人或者第三方在不轉(zhuǎn)移對其合法擁有的財產(chǎn)占有的前提下，將該財產(chǎn)作為保證履行債務的擔保從而取得融資支持的行為。債權(quán)人在債務清償之前擁有限制性物權(quán)，即并不能實際占有和支配抵押財產(chǎn)，只有當債務人不能按期還清債務時，債權(quán)人才有權(quán)依照有關(guān)法律的規(guī)定，從抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣價款中優(yōu)先受償，這種權(quán)利被稱作抵押權(quán)。因此，在財產(chǎn)抵押關(guān)系中，債權(quán)人又被稱為抵押權(quán)人，而債務人或者第三人即財產(chǎn)所有人則被稱為抵押人，作為擔保之用的財產(chǎn)被稱為抵押物。三、房產(chǎn)投資的融資方式（一）個人住房商業(yè)貸款2.住房抵押貸款的概念住房抵押貸款，即我國所謂的住房按揭貸款，是指具有完全民事行為能力的自然人，購買城鎮(zhèn)住房時，以其所購買的住房為抵押物，作為償還貸款的擔保而向銀行或其他房地產(chǎn)金融機構(gòu)申請的住房商業(yè)性貸款。三、房產(chǎn)投資的融資方式（一）個人住房商業(yè)貸款3.住房抵押貸款的相關(guān)規(guī)定（1）貸款用途用于支持個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、大修住房。（2）貸款對象具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。（3）貸款條件有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件。

有所購（大修）住房全部價款20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；以及貸款行規(guī)定的其他條件。三、房產(chǎn)投資的融資方式（一）個人住房商業(yè)貸款（4）貸款額度最高為所購（大修）住房全部價款或評估價值（以低者為準）的80％；（5）貸款期限一般最長不超過30年。（6）貸款利率貸款期限為5年以下（含5年）的：貸款年利率為4.75%；貸款期限為5年以上的，貸款年利率為4.90%（按各地政府實際情況定）。三、房產(chǎn)投資的融資方式（一）個人住房商業(yè)貸款（7）還款方式1）等額本息還款法，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。假定貸款20萬元，貸款期限10年，年利率為5.04%，則還款期限為120個月，月利率為0.42%，每月還款額2125元，每月歸還本金和利息如圖3-3所示。三、房產(chǎn)投資的融資方式（一）個人住房商業(yè)貸款圖3-3完全均付抵押貸款本息攤還表單位：元三、房產(chǎn)投資的融資方式（一）個人住房商業(yè)貸款表3-6等額本息還款法的優(yōu)缺點優(yōu)點方便，還款壓力小每月還款額相等，便于購房者計算和安排每期的資金支出還款壓力平均分攤，特別適合前期收入較低，經(jīng)濟壓力大，每月還款負擔較重的人士缺點利息總支出高每期還款金額中，前期利息占比較大，后期本金還款占比逐漸增大總體計算下來，利息總支出是所有還款方式中最高的三、房產(chǎn)投資的融資方式（一）個人住房商業(yè)貸款2）等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。

假定貸款20萬元，貸款期限10年，年利率為5.04%，則還款期限為120個月，月利率為0.42%，每月歸還本金和利息如圖3-4所示。三、房產(chǎn)投資的融資方式（一）個人住房商業(yè)貸款圖3-4固定還本抵押貸款本息攤還表單位：元三、房產(chǎn)投資的融資方式（一）個人住房商業(yè)貸款表3-7等額本金還款法的優(yōu)缺點優(yōu)點利息總支出相對較少相較于等額本息還款法，此方法前期較多地歸還貸款本金缺點前期還款壓力相對較大三、房產(chǎn)投資的融資方式（二）住房公積金貸款1.什么是住房公積金住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。三、房產(chǎn)投資的融資方式（二）住房公積金貸款2.住房公積金貸款（1）什么是住房公積金貸款個人住房公積金貸款是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房（包括二手住房）時，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。（2）個人住房公積金貸款期限和利率以所購新建造的住房作抵押發(fā)放的住房公積金貸款，貸款期限一般不得超過借款人自住房公積金貸款發(fā)放之日起至法定退休年齡止的年限，最長不得超過30年。個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（3）公積金貸款的最高限額2020年，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行明確規(guī)定，按照最高貸款限額計算的貸款金額用于申請住房公積金貸款的，最高貸款限額為40萬元；同時，如果配偶的住房公積金用于申請住房公積金貸款，最高貸款限額為60萬元。三、房產(chǎn)投資的融資方式（二）住房公積金貸款（4）公積金貸款的特點1）互助性2）普遍性3）利率低三、房產(chǎn)投資的融資方式（三）公積金貸款與商業(yè)性個人住房貸款的比較相同點首付款要求借款人有所購住房房價款30％的首付款，以降低貸款風險有擔保主要擔保方式是：以所購住房抵押、質(zhì)押或第三人連帶責任保證。其目的是保證貸款資產(chǎn)的安全，把貸款風險降到最低不同點貸款性質(zhì)不同公積金貸款是政策性的貸款，不以盈利為目的商業(yè)貸款是商業(yè)銀行發(fā)放的貸款，其貸款利率要高于公積金貸款并以此獲利。貸款對象不同公積金住房貸款的借款主體是住房公積金的交存人商業(yè)性個人住房貸款的借款主體是具有合法且穩(wěn)定收入來源的城鎮(zhèn)居民貸款額度不同公積金住房貸款額是以個人和單位的住房公積金的存量確定的，因此額度是有限制的商業(yè)性個人住房貸款期限是根據(jù)借款人的償還能力和承受能力，由委托人和借款人商定，沒有明確的上限貸款利率不同公積金5年以上的利率是3.25%商業(yè)貸款5年以上的利率是4.9%表3-9公積金貸款與商業(yè)性個人住房貸款的異同點四、房產(chǎn)投資的風險控制（一）注重房產(chǎn)投資的居住屬性和金融屬性在投資房產(chǎn)時，大多數(shù)投資者需要關(guān)注房子所在位置的交