瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告營(yíng)銷客服部2021-1-11目錄1.海南房地產(chǎn)開展概況 41.12021年房地產(chǎn)出臺(tái)政策重點(diǎn)解析 41.22021年海南住宅市場(chǎng)成交分析 81.2.1海南網(wǎng)簽商品房成交比例圖 81.2.22021年海南網(wǎng)簽商品房成交量走勢(shì)圖 81.2.32021年海南商品房成交及面積走勢(shì)圖 91.32021年海南土地成交明細(xì) 91.4海南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 112.瓊海整體環(huán)境分析 112.1城市簡(jiǎn)介 122.2地理位置 122.3氣候特征 122.4城市開展定位 122.5城市對(duì)外交通狀況 132.5.1航空 132.5.2公路 132.5.3鐵路 132.6歷史文化 142.6.1歷史沿革 142.6.2民俗方言 142.6.3人文環(huán)境 143.瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 143.1瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 143.2瓊海城市開展規(guī)劃 153.32021年住宅成交情況 163.42021年土地成交一覽表 174.瓊海三大板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 184.1官塘板塊 194.1.1板塊關(guān)鍵詞—溫泉 194.1.2板塊經(jīng)典工程 204.1.3官塘市場(chǎng)特征 244.2博鰲板塊 244.2.1板塊關(guān)鍵詞—博鰲亞洲論壇 254.2.2板塊經(jīng)典工程 254.2.3板塊市場(chǎng)特征 294.3嘉積板塊 294.3.1板塊關(guān)鍵詞—萬泉河 294.3.2板塊經(jīng)典工程 304.3.3板塊市場(chǎng)特征 321.海南房地產(chǎn)開展概況1.12021年房地產(chǎn)出臺(tái)政策重點(diǎn)解析時(shí)間政策政策內(nèi)容概要政策解析1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，年內(nèi)6次上調(diào)。中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2021年上半年，央行曾6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，最后一次調(diào)整為6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，表達(dá)出貨幣政策堅(jiān)持穩(wěn)健基調(diào)不變整體思路，同時(shí)一定程度上引發(fā)中小銀行和中小企業(yè)資金緊張現(xiàn)象，對(duì)貨幣政策進(jìn)一步調(diào)控構(gòu)成約束。1月26日國(guó)務(wù)院"新八條二套房首付六成三套房本地暫停購(gòu)房26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，宣布共計(jì)八條政策措施〔簡(jiǎn)稱“國(guó)八條〞〕，以求“穩(wěn)固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展〞。1月28日房產(chǎn)稅試點(diǎn):上海稅率0.6%至0.4%重慶最高1.2%上海市政府當(dāng)日印發(fā)?上海市開展對(duì)局部個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行方法?，于28日起對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)上下分別暫定為0．6%和0．4%……長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，限購(gòu)政策畢竟是一項(xiàng)行政手段，雖然短期內(nèi)抑制了投機(jī)需求，但是并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定開展。房地產(chǎn)調(diào)控未來的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令〞這樣的行政手段。2月9日、4月6日、7月6日央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)自2021年初始開始，央行年內(nèi)進(jìn)行了三次加息。2月8日，央行年內(nèi)第一次加息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；緊隨著4月5日，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率再次上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；7月6日第三次加息。三次加息共上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.75個(gè)百分點(diǎn)。持續(xù)加息一方面有利于緩解通貨膨脹，另一方面，也一定程度上抬升了企業(yè)融資本錢和房貸者的還款壓力。這無論對(duì)投資需求還是自住需求，都將產(chǎn)生較大影響。2月23日瓊版“國(guó)八條〞海南省政府嚴(yán)格落實(shí)“國(guó)八條〞精神，于2月23日發(fā)布瓊版“國(guó)八條〞，重申“國(guó)八條〞在海南具體實(shí)行方案時(shí)，要求?？凇⑷齺喅雠_(tái)具體限購(gòu)細(xì)那么。對(duì)已擁有1套住房的本地戶籍居民家庭、能提供本能地1年以上(含1年)納稅證明或社保證明的非本地戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無法提供1年以上(含1年)納稅證明或社保證明的非當(dāng)?shù)厥芯用窦彝?，暫停其?gòu)房。從限購(gòu)后房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況來看，樓市成交量總體上呈現(xiàn)出明顯下降的趨勢(shì)。2月28日至3月28日，?？谏唐贩?jī)H成交369套，相比2月份3843驟減了3474套，下降幅度高達(dá)90.53%。瓊版國(guó)八條對(duì)?？诤腿齺唽?shí)施了嚴(yán)格限購(gòu)措施，導(dǎo)致購(gòu)房者把注意力轉(zhuǎn)向海南二三線城市，促使了瓊海、文昌等二三線城市樓市的加快崛起。2月24日“新國(guó)八條〞遏制樓市交易，限貸政策影響明顯二套房首付60%，三套停貸二套房房貸首付比例提高至60%，三套房貸停貸；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫緩放貸。海南樓市的主力購(gòu)置群來自島外，限貸政策的執(zhí)行，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)和土地交易商場(chǎng)迅速低迷，在四月份表現(xiàn)尤為明顯。3月17日限購(gòu)令下公積金購(gòu)房貸款流程及所需材料首套房5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率由4．3％上調(diào)至4．5％，五年期以下個(gè)人住房公積金貸款利率由3．75％上調(diào)至4．0％。二套房購(gòu)房者申請(qǐng)公積金，五年期以上的貸款利率上浮1．1倍至4．95％，五年期以下的那么上浮為4．4％。4月27日國(guó)家發(fā)改委擬對(duì)商品住房實(shí)施反暴利規(guī)定國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。實(shí)施反暴利的初衷和政策目標(biāo)，就是要使商品住房?jī)r(jià)格能夠保持在一個(gè)合理水平，包括合理的本錢、合理的利潤(rùn)和合理的價(jià)格。4月29日調(diào)控升級(jí)預(yù)期增強(qiáng)二三線城市成主要跟進(jìn)對(duì)象國(guó)家對(duì)于各期樓市調(diào)控政策并不滿意，調(diào)控升級(jí)預(yù)期加強(qiáng)，國(guó)土部近期將下發(fā)的“保障房供地方案〞和“完善土地招拍掛制度〞或許就是強(qiáng)化調(diào)控政策執(zhí)行落實(shí)的前奏。5月1日商品房銷售今起明碼標(biāo)價(jià)漲價(jià)須重新申報(bào)5月1日，?商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定?正式實(shí)施，該規(guī)定要求商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià),并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)效勞收費(fèi),商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。通過調(diào)查?？?、三亞等地樓盤均發(fā)現(xiàn)，大局部在售樓盤都沒有詳細(xì)地公布明細(xì)價(jià)格，或者高開低走應(yīng)對(duì)明碼標(biāo)價(jià)政策。即開發(fā)商很在樓盤明碼標(biāo)價(jià)時(shí)一次性提高到每平方米2、3萬元甚至更高，再通過不同的折扣率一點(diǎn)點(diǎn)釋放、浮動(dòng)，因?yàn)榻祪r(jià)方面無需申報(bào)。一房一價(jià)的商品房明碼標(biāo)價(jià)政策，初衷是遏制開發(fā)商“坐地起價(jià)〞，從而有利于市場(chǎng)透明化，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，不過當(dāng)前來看其實(shí)際效果有限。5月6日國(guó)土資源部下發(fā)?2021年全國(guó)土地利用方案?要求優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對(duì)保障性安居工程用地實(shí)行方案指標(biāo)單列，確保今年全國(guó)1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房建設(shè)、150萬戶農(nóng)村危房改造用地，增加公租房和中小套型的限價(jià)普通商品房用地，保障文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生和公共效勞用地。明確提出地方清理批而未征、征而未用的土地，允許依法調(diào)整使用。6月3日住建部發(fā)布?國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估方法?規(guī)定，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。住建部表示，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的?城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見?同時(shí)廢止。7月6日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知從2021年7月7日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由2.85%上調(diào)至3.10%；當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4.70%上調(diào)至4.90%；五年期以下〔含五年〕個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由4.20%上調(diào)至4.45%。開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。8月10日新個(gè)稅法調(diào)整起征點(diǎn)納稅義務(wù)人按照承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)合同規(guī)定分得的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和工資、薪金性質(zhì)的所得；所說的減除必要費(fèi)用，是指按月減除3500元。8月12日婚姻法最新司法解釋首次明確“離婚案件中一方婚前貸款購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。〞對(duì)按揭房屋在婚后的增值，以及雙方共同還貸的情況，另一方可以要求補(bǔ)償。8月15日財(cái)政部:抓緊標(biāo)準(zhǔn)融資平臺(tái)公司禁止違規(guī)擔(dān)保妥善處理債務(wù)歸還和在建工程后續(xù)融資；繼續(xù)抓緊清理標(biāo)準(zhǔn)融資平臺(tái)公司；堅(jiān)決禁止政府違規(guī)擔(dān)保行為；加快研究建立標(biāo)準(zhǔn)的地方政府舉債融資機(jī)制。新個(gè)稅法實(shí)施尤其受益的是中低收入者。今后個(gè)稅改革還有空間，例如針對(duì)勞務(wù)報(bào)酬的個(gè)稅方面。8月25日央行9月5日起調(diào)整存準(zhǔn)基數(shù)中國(guó)人民銀行〔央行〕已于昨日下發(fā)通知，方案將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。8月31日財(cái)政部國(guó)稅總局：夫妻房產(chǎn)加名免征契稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局今天發(fā)布?關(guān)于房屋、土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知?，通知顯示，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。9月19日國(guó)務(wù)院:保障房建設(shè)將逐步推行終身負(fù)責(zé)制9月19日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，保障房工程法人對(duì)住房質(zhì)量負(fù)永久責(zé)任，逐步推行參建單位負(fù)責(zé)人和工程負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制。表達(dá)保障房滿足根本、保證質(zhì)量、公平分配的原那么，有效防范并嚴(yán)厲查處騙購(gòu)騙租保障性住房、變相福利分房和以權(quán)謀私行為，切實(shí)糾正將保障性住房違規(guī)出售、轉(zhuǎn)借、出租或轉(zhuǎn)租、閑置、改變用途等行為。9月19日國(guó)土部:土地不再無償劃撥供給雙軌制將取消據(jù)報(bào)道，國(guó)土資源部近日透露，我國(guó)將逐步擴(kuò)大有償使用國(guó)有土地的覆蓋面。國(guó)家土地副總督察甘藏春表示，土地資源配置的最終目標(biāo)是取消土地供給雙軌制，提高土地供給和調(diào)控能力。所有的非公益的土地使用都應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相同土地本錢，取消某些單位用地的特權(quán)，讓土地出讓價(jià)格由市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，真正實(shí)現(xiàn)公平。同時(shí)被征的農(nóng)村土地出讓價(jià)值提高，補(bǔ)償額也可能增加，補(bǔ)償將更到位。9月27日10月重慶開征存量房產(chǎn)稅重慶市將從10月1日起對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求的存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。重慶因此成為國(guó)內(nèi)首個(gè)對(duì)存量住房開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的城市。房產(chǎn)稅對(duì)樓市的直接影響，僅限于小局部高端工程，但這個(gè)政策間接影響了不少中低端客戶群的觀望情緒。10月26日國(guó)務(wù)院:"十二五重點(diǎn)開展公租房昨天,在北京舉行的十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第23次會(huì)議第二次全體會(huì)議上,受國(guó)務(wù)院委托,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新報(bào)告了城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況。11月8日消息稱國(guó)土部正修法以遏制開發(fā)商大量囤地11月8日媒體消息，國(guó)土部正在對(duì)?閑置土地處置方法?進(jìn)行修改，使閑置土地的認(rèn)定、查處等環(huán)節(jié)更加趨于標(biāo)準(zhǔn)，更具有可操作性。目前，國(guó)土部已經(jīng)征求了地方政府的意見，正在進(jìn)一步完善。由于地方政府在查處時(shí)往往力度不夠，使得開發(fā)商囤地問題得不到真正解決，反而愈演愈烈，所以對(duì)于新方法，執(zhí)行力是關(guān)鍵。11月23日國(guó)土資源部:非法征地可追究侵犯財(cái)產(chǎn)罪國(guó)土資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘藏春日前接受新華社記者專訪時(shí)表示，當(dāng)前征地矛盾增多，其中一個(gè)主要原因是地方政府一定程度上忽略、漠視征地法律程序，造成耕地快速減少，犧牲農(nóng)民利益。11月27日北京房產(chǎn)新政:個(gè)人購(gòu)房局部房源可減稅超10萬元北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委25日發(fā)布?關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知?，放寬北京普通住房認(rèn)定中的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)將于12月10日正式執(zhí)行，為市場(chǎng)預(yù)留一定的政策適應(yīng)期。北京市關(guān)于普通住宅的界定在此之前已經(jīng)三年未進(jìn)行調(diào)整，按照以前的老政策，五環(huán)外總價(jià)超過百萬就算做豪宅。新政對(duì)于五環(huán)至六環(huán)的房子以及面積在90平方米到140平方米之間的房產(chǎn)影響最大。11月30日央行時(shí)隔3年首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行11月30日晚間宣布，從2021年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2021年共計(jì)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率7次。11月30日，存準(zhǔn)率三年內(nèi)首次下調(diào)。12月6日海口住建部負(fù)責(zé)人率先表態(tài)延續(xù)限購(gòu)令海口市住建局市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，?？谙拶?gòu)令沒有期限，將根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)要求嚴(yán)風(fēng)格控房地產(chǎn)市場(chǎng)。?？诔蔀?6個(gè)限購(gòu)城市中第一個(gè)表態(tài)延續(xù)限購(gòu)城市。多個(gè)城市相繼表態(tài)延續(xù)限購(gòu)，讓寄希望政策會(huì)在近期松動(dòng)甚至救市的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變策略，也讓正在糾結(jié)于何時(shí)入市的購(gòu)房者，進(jìn)一步延緩入市的步伐減慢決策過程，這將使得目前量縮價(jià)松的市場(chǎng)進(jìn)一步深度開展，明年樓市成交下降將繼續(xù)走低，中小開發(fā)商面臨資金壓力將逐步加大。同時(shí)，對(duì)于大開發(fā)商來說，明年房企將面臨大面積洗牌重組現(xiàn)象。1.22021年海南住宅市場(chǎng)成交分析1.2.1海南網(wǎng)簽商品房成交比例圖2021年1月到12月，商品住宅共成交44646套，面積達(dá)403.76萬平米。全年成交?？?、三亞分別以32%和23%的比例占據(jù)前兩名，隨著限購(gòu)令的執(zhí)行，二三線城市中瓊海和文昌開始崛起，成交占比份額較大。海南樓市的成交排行榜開始延續(xù)以?？凇⑷齺?、瓊海為海南樓市成交主力軍的格局。1.2.22021年海南網(wǎng)簽商品房成交量走勢(shì)圖除了2、3月限購(gòu)令出臺(tái)時(shí)出現(xiàn)的恐慌性購(gòu)房，造成當(dāng)月成交量暴漲外，其余月份商品房成交量均低于4000套，第三季度傳統(tǒng)的“金九銀十〞也銷量平平，成交慘淡收?qǐng)觥?.2.32021年海南商品房成交及面積走勢(shì)圖2021年海南樓市每月成交面積情況和成交套數(shù)情況變化大趨勢(shì)上相差不大，成交面積最頂峰依舊是2、3月份，自4月之后的其余月份成交面積均不到30萬平米。從樓市成交量?jī)r(jià)分析，12月市場(chǎng)成交依然乏力，成交價(jià)格結(jié)構(gòu)性調(diào)整。海南重點(diǎn)城市商品住宅存量水平都處在較高水平；省內(nèi)存量消化壓力巨大，截止日前，海南省在建工程、新報(bào)建未開工工程高達(dá)5300萬平米，2006-2021年年平均銷售面積480平米，潛在存量消化周期到達(dá)10年，未來市場(chǎng)將面臨劇烈的競(jìng)爭(zhēng)局面。進(jìn)入年末海南的傳統(tǒng)樓市旺季，但市場(chǎng)表現(xiàn)依然毫無起色，政策短期內(nèi)產(chǎn)生的心理影響已經(jīng)超過其本身的作用。長(zhǎng)期來看，房企依然看好海南市場(chǎng)開展，局部資金充裕的企業(yè)保持理性擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。1.32021年海南土地成交明細(xì)2021年海南土地成交明細(xì)類型住宅用地商業(yè)用地工業(yè)用地公建配套科教用地?cái)?shù)量1487035103成交面積〔㎡〕6826797.6544615910.044037706.0104699.39195386.77金額〔萬元〕859065.4181789154.647385791.16119959.766628623.42512021年海南土地成交TOP5位置面積〔㎡〕類型金額〔萬元〕開發(fā)商名稱時(shí)間三亞市吉陽鎮(zhèn)南丁村學(xué)院路左側(cè)581870.2商服用地148215海南中度房地產(chǎn)開發(fā)2021年7月三亞市海棠灣40號(hào)開發(fā)單元A8-04地塊192594.72商服用地91821.011國(guó)放〔三亞〕投資開展有公司2021年11月三亞市海棠灣C9片區(qū)318656商服用地71222三亞青田旅游產(chǎn)業(yè)2021年6月三亞市海棠灣C9片區(qū)268726商服用地60066三亞青田旅游產(chǎn)業(yè)2021年6月三亞市迎賓路北側(cè)，荔枝溝加油站東側(cè)150054住宅用地60000三亞不夜城置業(yè)2021年8月2021年海南各月成交面積從每月成交數(shù)據(jù)來看，2021年海南土地市場(chǎng)第一季度成交持續(xù)下滑，繼2021年12月全省推地35宗后，2021年1月份海南成交地塊1334989.41平米，而2月份下滑到601997.21平米，3、4、5三個(gè)月總成交僅2446648.15平米。在經(jīng)歷了這幾個(gè)月的低迷后，6-10月份成交量有所攀升，在11月份到達(dá)了本年度最高的2413874.18平米。2021年海南全省共成交土地266宗，總成交面積約1578.05公頃，成交金額達(dá)177.2185億元。其中住宅用地成交148宗，占比約55.64%；商服用地成交70宗，占比約26.32%；工業(yè)用地成交35宗，占比13.16%。從總成交數(shù)據(jù)來看，今年海南土地市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，遠(yuǎn)沒有前幾年房企搶地的光景。在各種樓市調(diào)控政策壓力下，加之中央打擊囤地，出臺(tái)調(diào)控政策以及保障房配建政策的實(shí)施，2021年以來開發(fā)商資金回籠緩慢，市場(chǎng)預(yù)期悲觀，拿地?zé)崆轶E降，流拍和底價(jià)成交貫穿全年的土地市場(chǎng)。1.4海南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析截止2021年12月31日，2021海南新房樓盤報(bào)價(jià)呈現(xiàn)總體停漲趨勢(shì)。海南共有338個(gè)在售工程，其中141個(gè)工程價(jià)格和年初持平，占比41.7%，保亭、樂東兩區(qū)域價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，超約6成工程價(jià)格持平。2021年末報(bào)價(jià)與年初相比共有96個(gè)新盤漲價(jià)，占在售樓盤總量的28.4%。漲價(jià)樓盤主要分布在?？凇偤蓚€(gè)區(qū)域。其中，瓊海漲幅最高，漲幅高達(dá)34.29%；多數(shù)樓盤在年初2-3月份出現(xiàn)漲價(jià)情況，受樓市調(diào)控政策持續(xù)影響，進(jìn)入到下半年價(jià)格漲幅較小，相對(duì)保持平穩(wěn)。海南在售新盤中72個(gè)工程降價(jià)，占在售樓盤總量的21.3%，降價(jià)樓盤主要分布在瓊海和?？趦蓞^(qū)域。普通住宅單價(jià)降幅從100-4000元/平不等，高檔別墅類單價(jià)最高降幅達(dá)1200元/平米。單價(jià)降幅在1000元/平米以上的樓盤量占降價(jià)樓盤總量的43.1%。年度降幅最大的是三亞25度陽光，跌幅為36.51%。2.瓊海整體環(huán)境分析2.1城市簡(jiǎn)介瓊海市風(fēng)景秀麗，光照充足，雨量充分，礦產(chǎn)豐富，溫泉眾多，港灣良好，集山、泉、河、海、椰林、沙灘于一體。境內(nèi)有六條終年川流不息江河，水資源總量為29.9億立方米。有官塘、藍(lán)山、北岸溫泉，其中官塘溫泉日流量10700噸，水溫達(dá)70-90攝氏度。海岸線長(zhǎng)43公里，漁場(chǎng)普及東、西、中、南沙，境內(nèi)有18.7萬畝海灘涂，是養(yǎng)殖海產(chǎn)品的良好基地，全國(guó)最大的麒麟菜養(yǎng)殖場(chǎng)就在境內(nèi)。沿海有龍灣、潭門、博鰲、青葛四個(gè)港口，龍灣港正在加快建設(shè)成為島東國(guó)際商貿(mào)中轉(zhuǎn)港，潭門港被列為國(guó)家重點(diǎn)漁港。瓊海市旅游資源豐富，以舉世聞名的萬泉河為主線，包括萬泉河、白石嶺、官塘溫泉、沙洲島、萬泉河出?？?、博鰲海濱玉帶灘與“博鰲亞洲論壇〞國(guó)際會(huì)展中心構(gòu)成了海南東部大瓊海的旅游體系，被海南省列為全省重點(diǎn)旅游區(qū)之一對(duì)外開放。瓊海市轄嘉積、中原、博鰲、潭門、長(zhǎng)坡、萬泉、塔洋、大路、陽江、龍江、會(huì)山、石壁十二鎮(zhèn)，203個(gè)村〔居〕委會(huì)，轄區(qū)內(nèi)還有5個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、1個(gè)華僑農(nóng)場(chǎng)和1個(gè)國(guó)營(yíng)林場(chǎng)。市境內(nèi)地勢(shì)自西向東傾斜，由平原、丘陵和山區(qū)3個(gè)局部組成地貌格局。東南部為平原地帶，面積約占33.5%；中部和北部為臺(tái)地、丘陵，面積約占42.2%；西南部為山區(qū)、半山區(qū)，面積約占20.5%。水域面積約占3.8%。海拔最高點(diǎn)白馬嶺為1264.4米。2.2地理位置瓊海市地處海南島東部，位于東經(jīng)110°27'，北緯19°14'，東線高速公路貫穿全境，距?？谑?6公里，距三亞市163公里，境內(nèi)有規(guī)劃建設(shè)中海南最大的國(guó)際中轉(zhuǎn)港—龍灣港。2.3氣候特征瓊海市屬于熱帶季風(fēng)及海洋濕潤(rùn)氣候區(qū)，日照充足，高溫多雨，臺(tái)風(fēng)頻繁，干季和雨季清楚，年平均氣溫為24°C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小時(shí)，年平均輻射量為每平方118.99千卡，終年無霜雪。2.4城市開展定位以萬泉河為靈魂、以亞洲博鰲論壇為品牌、以官塘溫泉宜居環(huán)境為優(yōu)勢(shì)開展瓊海特色旅游產(chǎn)業(yè)，成為瓊海市委市政府推進(jìn)瓊海經(jīng)濟(jì)開展的戰(zhàn)略定位。并提出了“把瓊海建成恬靜、溫馨、精致、安寧、柔美、宜居的城市。得益于這一開展戰(zhàn)略，瓊海全市旅游和旅游房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛開展，并逐漸成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要一極。旅游房地產(chǎn)漸成開展旅游產(chǎn)業(yè)重要內(nèi)容，官塘溫泉、博鰲、嘉積主城區(qū)萬泉濱河等構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)開展的根本要素。在旅游地產(chǎn)的推動(dòng)下，官塘、嘉積市區(qū)、博鰲三大組團(tuán)經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)頭日趨旺盛，逐漸形成瓊海市城市開展三足鼎立態(tài)勢(shì)。隨著瓊海城市建設(shè)“三大組團(tuán)〞規(guī)劃及相關(guān)城市配套的不斷完善，瓊海房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)漂亮轉(zhuǎn)身，大型、品質(zhì)、生態(tài)旅游度假房地產(chǎn)工程躋身前沿唱主角，產(chǎn)品迅速升級(jí)。2.5城市對(duì)外交通狀況——東部主要樞紐城市2.5.1航空海南省第三個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)——瓊海博鰲國(guó)際機(jī)場(chǎng)，已獲國(guó)家中國(guó)民用航空局正式批準(zhǔn)建設(shè)，于2021年開工。機(jī)場(chǎng)總投資達(dá)9.45億元，建成后年旅客吞吐量可達(dá)48萬人次。新機(jī)場(chǎng)位于瓊海市中原鎮(zhèn)，距瓊海市區(qū)12公里，與博鰲亞洲論壇永久會(huì)址——博鰲國(guó)際會(huì)議中心相距15公里，作為博鰲機(jī)場(chǎng)的一項(xiàng)重要功能，擔(dān)任著每年4月舉行的博鰲亞洲論壇年會(huì)效勞的重要角色，依托博鰲亞洲論壇的盛名，加上豐富的旅游資源、人文資源，博鰲機(jī)場(chǎng)建成后，將為游客來海南增加一條渠道，促進(jìn)博鰲國(guó)際會(huì)展業(yè)和旅游業(yè)的蓬勃開展，交通的便捷，將大大增強(qiáng)瓊海在海南的開展地位，促進(jìn)瓊海的房地產(chǎn)開展，實(shí)現(xiàn)旅游及房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康開展。2.5.2公路223國(guó)道〔海榆東線〕和環(huán)島東高速公路南北向從瓊海市境內(nèi)通過，兩條省道橫貫瓊海，高速公路在境內(nèi)有4個(gè)出入口，市內(nèi)公路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)，全市通車?yán)锍?100公里2.5.3鐵路東環(huán)鐵路途徑瓊海境內(nèi)有瓊海站和博鰲站兩站。高鐵投入使用實(shí)現(xiàn)了?？凇偤?0分鐘經(jīng)濟(jì)生活圈，使海南東部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略帶開展往前推動(dòng)了一大步，瓊海漸成這個(gè)新的經(jīng)濟(jì)生活圈中的核心城市。在東環(huán)鐵路的串聯(lián)作用下，瓊海與三亞、海口的城市距離被大幅度縮短，積極促進(jìn)了瓊海的城市開展、旅游開展及房地產(chǎn)市場(chǎng)開展。2.6歷史文化2.6.1歷史沿革瓊海市歷史悠久，地靈人杰。公元660年設(shè)置樂會(huì)縣，1291年劃出樂會(huì)縣西北部設(shè)置會(huì)同縣，1914年會(huì)同縣易名瓊東縣。1958年12月，瓊東、樂會(huì)、萬寧三縣并為瓊?？h。翌年拆出萬寧縣。1992年11月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤消瓊?？h，設(shè)立瓊海市。2.6.2民俗方言瓊海方言以海南方言為主。民族有漢族、苗族、黎族等。瓊海民間文化藝術(shù)種類豐富，包括瓊劇、苗族山歌、舞龍、舞獅、舞燈等民間歌舞以及椰雕、刺繡、編織等民間工藝。2.6.3人文環(huán)境瓊海市歷史悠久，文化興旺，瓊海人有較強(qiáng)的開放意識(shí)和謙遜好客的品質(zhì)。一直以來，瓊海市環(huán)境寬松、治安良好、生態(tài)優(yōu)美、政務(wù)高效，深受投資開展的客商和旅游觀光的游客贊口不絕。同時(shí)瓊海是海南著名的僑鄉(xiāng)，好客的瓊海擁有著濃厚人情的民俗節(jié)日，“軍坡節(jié)〞是僑鄉(xiāng)文化中比擬隆重的節(jié)日，“鬧軍坡〞是紀(jì)念洗夫人和其他神明的奉祀盛會(huì)，節(jié)日祭祀洗夫人等神明，并且以豐盈的酒席筵宴盛情款待八方來客。3.瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.1瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析縱觀整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為海南第三大城市的瓊海在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展商有著巨大的開展?jié)摿翱臻g，借助博鰲亞洲論壇的推動(dòng)，萬泉河、娘子軍、官塘溫泉等得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)，瓊海市房地產(chǎn)業(yè)開展迅猛，區(qū)域根底設(shè)施建設(shè)亦日趨完善。比照?？诨蛉齺?，瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)起步雖相對(duì)較晚但后勁十足，瓊海以其龐大的開展空間、尚未開發(fā)的土地上擁有著廣闊的升值潛力。不少業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為在未來的三至五年中，初具規(guī)模的瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)將以迅速崛起之勢(shì)吸引八方關(guān)注。

瓊海房地產(chǎn)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其巨大升值潛力中的重要因素，優(yōu)越的熱帶濱海資源環(huán)境、消費(fèi)水平相對(duì)較低、城市配套逐漸完善等綜合因素之外，瓊海商品房?jī)r(jià)格相對(duì)于?？诩叭齺唩碚f有著明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。盡管價(jià)格相對(duì)較低，但瓊海經(jīng)過多年的開展，在海南東部經(jīng)濟(jì)、文化、教育、娛樂中心早已確立了絕對(duì)的地位，這也滿足了投資置業(yè)者的宜居需求。瓊海相對(duì)完善的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是海南其他二三線城市所無法比拼的，這也使得瓊海能夠以其迅速崛起的旅游地產(chǎn)行業(yè)從其他二三線城市中率先脫穎而出的原因。在宏觀調(diào)控的持續(xù)影響下，?？诩叭齺喪艿劫?gòu)房限制、商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)大等原因令越來越多的人購(gòu)房信心減弱，但本身具備宜居條件的瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)借此契機(jī)吸引了眾多的購(gòu)房群體向瓊海轉(zhuǎn)移。3.2瓊海城市開展規(guī)劃大力開展旅游度假休閑產(chǎn)業(yè)根據(jù)?海南城鄉(xiāng)總體規(guī)劃2005-2021年?，瓊海市作為東部濱海旅游綜合功能區(qū)的重要組成局部，將充分利用“博鰲亞洲論壇〞的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)效應(yīng)，大力開展旅游度假休閑產(chǎn)業(yè)，在中心城區(qū)重點(diǎn)開展旅游效勞業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)以及無污染的加工業(yè)。瓊海規(guī)劃——“一點(diǎn)兩翼，三組團(tuán)，五中心〞作為海南省東西兩翼開展戰(zhàn)略中東部沿海經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略帶的核心城市之一，瓊海市按照“一點(diǎn)兩翼，三組團(tuán)，五中心〞的思路，即以嘉積為中心點(diǎn)，以濱河、濱海景觀大道為“兩翼〞，突出開展嘉積、博鰲、官塘三大城市功能組團(tuán)及長(zhǎng)坡、潭門等五個(gè)中心鎮(zhèn)。隨著瓊海城市化建設(shè)，道路、供水、供電、通信、排水、排污、消防、亮化、美化等城市根底設(shè)施及配套建設(shè)日臻完善，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市品位進(jìn)一步提高，大瓊海格局日漸凸現(xiàn)。圍繞城市化戰(zhàn)略、旅游會(huì)展業(yè)和博鰲品牌效應(yīng)，立足瓊海的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境、溫泉資源、良好的社會(huì)治安等優(yōu)越條件，沿“一點(diǎn)二翼〞、“三大城市組團(tuán)〞，大力開展產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式中高檔別墅區(qū)、產(chǎn)權(quán)式休閑度假村、產(chǎn)權(quán)式療養(yǎng)保健中心，建設(shè)最正確的理想居住地。盤活城市土地資源，大力開展商住園區(qū)。大力開展鎮(zhèn)墟、中心村房地產(chǎn)業(yè)，解決農(nóng)村居住用地困難的問題。迎合新時(shí)期各類居住人群，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)布局、設(shè)計(jì)，做精房地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康開展。3.32021年住宅成交情況3月份海南省交易量不降反升，是受到?？?、三亞限購(gòu)后的“擠出效應(yīng)〞的影響。大批購(gòu)房者在?？?、三亞買房受限后，將目光投向了海南其他二三線城市。其中尤以配套設(shè)施成熟、交通便利、擁有良好關(guān)注度的瓊海受益最大。瓊海除沒有政策的限制外，其購(gòu)房?jī)r(jià)格也相對(duì)較低，在限購(gòu)政策下已然成為購(gòu)房者眼中的優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)。因此，在海口、三亞限購(gòu)之后的3月份，瓊海交易量暴漲，漲幅驚人，一季度房產(chǎn)銷量居全省第一。瓊海5—7樓市成交量持續(xù)下跌，8月稍許回暖后，開發(fā)商在翹首以盼中迎來了傳統(tǒng)的“金九〞。與往年的火爆相比，今年的〞金九“虛有其名。隨著冬季的來臨，海南逐漸進(jìn)入旅游旺季，但是瓊海樓市銷量仍是不溫不火，相比2021年年初縮水不少。雖然進(jìn)入11月來，各開發(fā)商伺機(jī)打出各種優(yōu)惠口號(hào)，把特價(jià)房當(dāng)做吸引客戶的噱頭，但是目前的置業(yè)者也變的十分理性，并未被眼花繚亂的優(yōu)惠方式所打動(dòng)，積攢已久的需求尚不能得到大量釋放，瓊海樓市依舊不夠活潑。但是客觀來看，房?jī)r(jià)松動(dòng)后的樓市也開始逐漸地回歸理性，海南樓市大跌大漲的現(xiàn)象根本不可能出現(xiàn)，房?jī)r(jià)會(huì)以健康平穩(wěn)的方向開展。隨著調(diào)控政策的日愈明朗，購(gòu)房者觀望情緒正逐漸變淡，預(yù)計(jì)年初至此季旅游旺季結(jié)束，大量的購(gòu)房需求將逐步被釋放，介時(shí)，瓊海樓市成交量與成交價(jià)格將會(huì)有一定幅度的攀升。3.42021年土地成交一覽表地塊編號(hào)地塊位置面積〔㎡〕地塊用途成交價(jià)(萬元)拿地單位成交時(shí)間4-〔7〕-297瓊海市嘉積鎮(zhèn)嘉博路東側(cè)鋪?zhàn)写宓囟?7982住宅用地7525.6074瓊海海城房地產(chǎn)開發(fā)2021年1月4-〔7〕-298瓊海市嘉積鎮(zhèn)嘉博路東側(cè)鋪?zhàn)写宓囟?1473住宅用地6805.0611瓊海海城房地產(chǎn)開發(fā)2021年1月4-〔7〕-299瓊海市嘉積鎮(zhèn)嘉博路東側(cè)鋪?zhàn)写宓囟?1119住宅用地5658.8733瓊海海城房地產(chǎn)開發(fā)2021年1月4-〔7〕-300瓊海市嘉積鎮(zhèn)嘉博路東側(cè)鋪?zhàn)写宓囟?2047商服用地4172.5194瓊海海城房地產(chǎn)開發(fā)2021年1月4-〔7〕-296瓊海市嘉積鎮(zhèn)嘉博路東側(cè)鋪?zhàn)写宓囟?3333商服用地4113.2922瓊海海城房地產(chǎn)開發(fā)2021年1月Jan-11瓊海市萬泉鎮(zhèn)沐皇村委會(huì)地段63329住宅用地7251.1705瓊海寶德隆置業(yè)、瓊海信科軟件開發(fā)〔聯(lián)合〕2021年3月B202102302瓊海市博鰲鎮(zhèn)朝陽墟樂城島344401.8商服用地21180.711海南千博樂城開發(fā)2021年3月B202102301瓊海市博鰲鎮(zhèn)朝陽墟樂城島180264商服用地11086.236海南千博樂城開發(fā)2021年3月J2021011-1瓊海市嘉積鎮(zhèn)嘉博路西側(cè)橋頭村委會(huì)上嶺園村以北地段13333.3商服用地1861.3287瓊海鴻信房地產(chǎn)開發(fā)2021年12月J2021011-2瓊海市嘉積鎮(zhèn)嘉博路西側(cè)橋頭村委會(huì)上嶺園村以北地段61007.2住宅用地7345.2669瓊海鴻信房地產(chǎn)開發(fā)2021年12月J2021011-3瓊海市嘉積鎮(zhèn)嘉博路西側(cè)橋頭村委會(huì)上嶺園村以北地段59113.3住宅用地7117.2413瓊海鴻信房地產(chǎn)開發(fā)2021年12月J2021007瓊海市嘉積鎮(zhèn)萬石坡54861住宅用地5815.266海南新秀城實(shí)業(yè)開發(fā)2021年12月一季度共成交土地8宗，總成交面積83.4萬平米，成交金額6.8億元。在海口、三亞買房受限后，開發(fā)商也將目光投向海南二三線城市，配套設(shè)施成熟、交通便利、其土地價(jià)格也相對(duì)較低，在限購(gòu)限貸政策影響下已然成為開發(fā)商眼中的有投資潛力的地區(qū)，所以瓊海一季度土地交易市場(chǎng)比擬活潑。然而宏觀調(diào)控趨緊、量?jī)r(jià)齊跌、房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷，二三季度土地成交市場(chǎng)掛零。第四季度，瓊海土地市場(chǎng)打破了二、三季度的寂靜，呈現(xiàn)出逆勢(shì)走熱的態(tài)勢(shì)，共成交土地4宗，總成交面積達(dá)18.8萬平米，成交金額達(dá)2.2億元?！胺啪徦俣取⒅?jǐn)慎拿地〞，面對(duì)一波緊似一波的樓市調(diào)控背景下低迷的土地市場(chǎng)，諸多房企早已開始奉行審慎態(tài)度。然而，對(duì)局部業(yè)績(jī)不錯(cuò)、資金充裕的房企而言，持續(xù)走低的樓面價(jià)，似乎預(yù)示著“抄底〞良機(jī)的到來，紛紛于四季度拿地。4.瓊海三大板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析瓊海被譽(yù)為海南的東方明珠，它擁有充滿傳奇的紅色娘子軍、風(fēng)光優(yōu)美的萬泉河、影響世界的博鰲亞洲論壇。瓊海市近年來經(jīng)濟(jì)開展速度增長(zhǎng)較快，人民生活水平得到提高，城市配套設(shè)施日漸完善。目前瓊海市房地產(chǎn)開展可以分為三大板塊，以萬泉河和市中心為品牌的市區(qū)嘉積板塊，以博鰲論壇和一線海景為資源的博鰲板塊，以及以養(yǎng)生度假，休閑為口號(hào)的官塘板塊“。三大組團(tuán)〞構(gòu)成的瓊海城市開展新總規(guī)，形成泛瓊海城市群的雛形，一個(gè)以“養(yǎng)生度假地產(chǎn)〞為龍頭的“特色旅游產(chǎn)業(yè)〞鏈在健康形成。對(duì)于進(jìn)入海南的購(gòu)房群體來說，以我國(guó)北部區(qū)域?yàn)橹鞯馁?gòu)房置業(yè)者擁有著強(qiáng)烈的健康意識(shí)和異地置業(yè)需求，瓊海無論從整體自然環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)開展趨勢(shì)和城市開展步伐都更加適合此類目標(biāo)群體，瓊海房產(chǎn)所擁有的各種資源和高性價(jià)比將與這類龐大的市場(chǎng)需求對(duì)接，并擁有著巨大的開展?jié)摿Α－偤ｉ_發(fā)商采用在我國(guó)東北、華北等地舉辦房地產(chǎn)推介會(huì)或直接設(shè)立分銷中心的做法，吸引大批擁有養(yǎng)老度假需求的客群來瓊海購(gòu)房。瓊海市根據(jù)瓊海特色的資源優(yōu)勢(shì)，提出了把瓊海建成“恬靜、溫馨、精致、安寧、柔美、宜居〞城市的開展戰(zhàn)略定位并受到了越來越多全國(guó)各地購(gòu)房者的青睞。2021年均價(jià)〔元∕㎡〕優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)代表樓盤官塘板塊7000—9000元/平米溫泉資源豐富且知名度高、休閑度假配套較成熟城市生活配套缺乏、區(qū)域與市區(qū)被高速路阻斷、未成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)天來泉、萬泉河溫泉小鎮(zhèn)、御泉莊、官塘世家、溫泉一號(hào)博鰲板塊17000-19000元/平米博鰲效應(yīng)、休閑度假成熟、景觀資源稀缺、開發(fā)已成規(guī)模城市生活配套缺乏、地勢(shì)低洼、于市區(qū)距離很遠(yuǎn)千舟灣、寶蓮城、亞洲灣、長(zhǎng)灘雨林嘉積市區(qū)5000—7000元/平米市區(qū)內(nèi)、配套全、整體規(guī)劃好、萬泉河貫穿提升景觀資源集中開發(fā)、同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)劇烈、局部區(qū)域配套不完善椰海濱江、美林苑、萬泉水郡、永金海域天城4.1官塘板塊官塘板塊位于瓊海市西南方向，該區(qū)域以自然和養(yǎng)生溫泉而著名，由于公共配套尚不夠完善，目前該區(qū)域開發(fā)工程尚不多，也多以養(yǎng)生度假為主，價(jià)格相對(duì)于市區(qū)內(nèi)略高而低于博鰲板塊，客戶也多以內(nèi)地養(yǎng)生度假為主。伴隨著海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，區(qū)域開發(fā)潛力較大。4.1.1板塊關(guān)鍵詞—溫泉瓊海市溫泉資源豐富，萬泉河下游河畔分布著著名的官塘溫泉、九曲江溫泉、藍(lán)山溫泉等，溫泉蘊(yùn)藏量大、水溫高、水質(zhì)好，被國(guó)家級(jí)專家鑒定為“世界少有、海南無雙〞。溫泉可采資源B+C級(jí)14500m3/d以上，其中官塘熱礦泉水B+C級(jí)可采資源6700m3/d，常年出口水溫在68℃。熱礦泉水溫、水質(zhì)、水位、水量動(dòng)態(tài)穩(wěn)定。而且溫泉水含有硅、氟、硫、鋰、鍶、氡等多種對(duì)人體有益的礦物質(zhì)微量元素，對(duì)治療各種慢性病和皮膚病有較好療效，屬于健康醫(yī)療熱礦水。瓊海市溫泉地?zé)嵩从扇f泉河?xùn)|岸斷裂構(gòu)造深循環(huán)對(duì)流而成。官塘溫泉地?zé)崽锏V區(qū)范圍32平方公里，明顯泉眼6處，小泉眼90多處，鑲嵌在蜿蜒的萬泉河?xùn)|岸，天然泉眼蒸氣裊裊，有仙氣吐珠之譽(yù)。北岸溫泉地?zé)崽锏V區(qū)范圍16平方公里，明顯泉眼有5處，無數(shù)小泉眼分布在萬泉河出口的北岸溪之中板塊經(jīng)典工程官塘御泉莊工程概況開發(fā)商：海南炬榮燊房地產(chǎn)；總用地面積：26334.7㎡；總建筑面積：32340.79㎡；區(qū)容積率：1.11；綠化率：65%；物業(yè)類型：酒店式公寓、花園洋房。開盤時(shí)間：2021年2月；入住時(shí)間：2021年12月。價(jià)格策略洋房起價(jià)10130元，均價(jià)12500元；公寓起價(jià)11436元，均價(jià)是12000元，精裝修配家具電器，精裝標(biāo)準(zhǔn)3500元/平米。全款94折，分期96折，按揭98折。戶型分析小區(qū)由一棟12層小高層公寓和6幢四至五層的花園洋房依緩坡同嶺而建，其中小高層公寓建筑面積15647.78㎡，花園洋房面積10380.05㎡。小高層公寓以60平方米的一房一廳為主，配以少量的100平方米左右的二房二廳；花園洋房主打面積以精致的67平方米左右的一房和舒適的131平方米左右的二房為主，另有少量贈(zèng)送大面積半地下室和帶屋頂泳池的經(jīng)典花園洋房?？腿悍治龀山豢蛻魜碓匆詵|北為主，北京、山西有少量成交。物業(yè)管理管理公司：海南炬榮燊房地產(chǎn)，管理費(fèi)：2.10元/平方米·月配套組合小區(qū)配套設(shè)有精品SPA會(huì)所，大堂吧，溫泉水景泡池，咖啡長(zhǎng)廊，網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，休閑坡地公園，各類健身器材，老人娛樂中心，兒童游戲場(chǎng)等功能性場(chǎng)所。營(yíng)銷體驗(yàn)工程位置為瓊海市官塘溫泉旅游度假區(qū)官塘大道南側(cè)，但是不臨路，與官塘大道中間有一塊待開發(fā)用地，進(jìn)出工程都不是很方便，待此地塊開發(fā)勢(shì)必會(huì)影響御泉莊的采光和品質(zhì)。銷售中心位于小區(qū)會(huì)所，面積很狹小，幾位銷售人員普通話整體都不過關(guān)，接待業(yè)務(wù)尚不熟練。工程現(xiàn)場(chǎng)包裝不到位，看房通道要穿過工地，設(shè)計(jì)上存在平安隱患。工程評(píng)價(jià)建筑風(fēng)格獨(dú)樹一幟，汲取巴里島及東南亞建筑精華，著重表達(dá)東方建筑上下起伏，層次豐富的空間科學(xué)。小區(qū)地勢(shì)北高南低錯(cuò)落有致綠化較有特色。庭院內(nèi)蓮花池，泳池、草亭、連廊等錯(cuò)落有致，與主體建筑交相輝映；露天浴室，巧于結(jié)合，室內(nèi)室外相互貫穿、穿插，又不失私密性。設(shè)置在園區(qū)綠化中的東南亞風(fēng)情亭子和溫泉SPA泡池屬收費(fèi)工程，即占用了綠化用地又非業(yè)主免費(fèi)使用工程，對(duì)業(yè)主來講沒有意義。官塘天來泉工程概況開發(fā)商：海南天來泉不動(dòng)產(chǎn)投資；占地面積:244895平方米；

建筑面積:233663平方米；區(qū)容積率：0.93

；綠化率：53.95%；物業(yè)類型：住宅、別墅。一期開盤時(shí)間：2006年9月；二期入住時(shí)間：2021年3月價(jià)格策略起價(jià)9850元每平，均價(jià)10500元/平米，最高價(jià)11000元/平米，帶1200元/平方米精裝。北面的酒店式公寓3年返房款18％，5年返房款30%。戶型分析工程主打中小戶型，比擬適合養(yǎng)老度假人士購(gòu)置。在售二期產(chǎn)品：36平方米單房、51.93平方米一室一衛(wèi)、81平方米二房一廳一衛(wèi)，100平米三房?？腿悍治隹蛻糁饕獊碓从跂|北及北方地區(qū)。物業(yè)管理管理公司：天來泉酒店物業(yè)管理公司；管理費(fèi)：1.60元/平方米?月配套組合工程總體規(guī)劃有銀行、郵局、2個(gè)溫泉泳池、2個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、2個(gè)門球場(chǎng)、30個(gè)溫泉泡池、老年文化藝術(shù)學(xué)院、中西餐廳、圖書閱覽室、室外兒童活動(dòng)場(chǎng)、數(shù)十個(gè)半露天樓宇溫泉SPA泡池、近4萬平方米文化廣場(chǎng)、熱帶風(fēng)情燒烤園、家庭娛樂中心會(huì)所、溫泉康體理療中心、社區(qū)配套保健醫(yī)院、熱帶風(fēng)情商業(yè)步行街、天來泉〔瓊?！硿厝缶频辍参逍羌?jí)〕、半小時(shí)社區(qū)巴士、機(jī)場(chǎng)/海口直通車、24小時(shí)便利店、40多個(gè)露天溫泉泡池、老年文化藝術(shù)學(xué)院、大劇院體育館、三輛觀光巴士輪流對(duì)開。營(yíng)銷體驗(yàn)工程一期早已經(jīng)入住，工程的相關(guān)配套也開始用時(shí)，小區(qū)居住人口不少，人氣很旺。銷售現(xiàn)場(chǎng)很簡(jiǎn)單，銷售員介紹老客戶帶新客戶是天來泉成交客戶的重要特征。工程評(píng)價(jià)二期推出了“泛養(yǎng)生聯(lián)盟〞，凡進(jìn)入泛養(yǎng)生聯(lián)盟的業(yè)主，可享受終身免物業(yè)費(fèi)、空房期代租、代清掃，皆可享有泛生聯(lián)盟租房收益。天來泉社區(qū)理療中心、專業(yè)養(yǎng)生效勞機(jī)構(gòu)，凡天來泉業(yè)主，就有了專屬健康檔案，就有了私家理療醫(yī)生，專屬量身制定養(yǎng)生方案。作為養(yǎng)老產(chǎn)品，工程配有老年文化藝術(shù)學(xué)校、溫泉康體理療中心、社區(qū)配套保健醫(yī)院、體育館、菜市場(chǎng)等，充分考慮到養(yǎng)老人群的切實(shí)需要；作為度假考慮，溫泉大酒店、機(jī)場(chǎng)/?？谥蓖ㄜ?、24小時(shí)便利店、40多個(gè)露天溫泉泡池、大劇院等增加工程的度假樂趣及生活上的便利，是官塘當(dāng)?shù)貥O具典型性的養(yǎng)老度假產(chǎn)品，口碑也很好。官塘官塘世家工程概況開發(fā)商：瓊海永和房地產(chǎn)開發(fā)；占地面積:96270平方米；

建筑面積:110710平方米；區(qū)容積率：1.00；綠化率：48.88%；物業(yè)類型：多層、小高層住宅。一期開盤時(shí)間：2021年12月；二期入住時(shí)間：2021年5月價(jià)格策略起價(jià)11300元/平，均價(jià)12500元/平，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1300元/平米。全款97折戶型分析主要產(chǎn)品為54-58平方米一房一廳、77-104平方米二房、106-131平方米三房，主要以二房為主?？腿悍治龉偬潦兰矣纱髴c管理局投資，所以客戶來源以東北特別是大慶客戶為主。物業(yè)管理管理公司：瓊海永和房地產(chǎn)開發(fā)；管理費(fèi)：1.00元/平方米?月配套組合沿街兩層熱帶風(fēng)情小街，滿足日常生活所需。街道的東側(cè)是兩棟雙拼商務(wù)別墅，主要用于企業(yè)辦公、接待、聯(lián)絡(luò)等商務(wù)活動(dòng)。小區(qū)分為南北兩個(gè)組團(tuán)，南組團(tuán)會(huì)所中有餐廳、咖啡廳、會(huì)議廳、閱覽室、乒乓球室、臺(tái)球室和健身房等。戶外溫泉游泳池的設(shè)計(jì)是生態(tài)式的，由游泳區(qū)、兒童戲水池、生態(tài)溫泉池、水吧、泡池綜合構(gòu)成。營(yíng)銷體驗(yàn)銷售中心簡(jiǎn)單，沒有體驗(yàn)感，處處透露著小盤形象，與宣傳的大盤工程感覺不符。銷售人員專業(yè)化程度不高，工程講解不清楚。工程評(píng)價(jià)工程布局較為規(guī)整，組團(tuán)式園林景觀，層次清楚，設(shè)計(jì)上戶戶觀景。沿街適當(dāng)?shù)夭贾昧闵⑹降男∩虡I(yè)建筑〔1—2層〕，作為工程的配套，投入使用后將極大方便業(yè)主的生活需求。同時(shí)，為了防止商業(yè)建筑的規(guī)模過大，商業(yè)東端設(shè)計(jì)成兩棟雙拼商務(wù)別墅〔主要供局部企業(yè)辦事處或公司用于辦公、接待、聯(lián)絡(luò)等商務(wù)活動(dòng)〕。工程北側(cè)是規(guī)劃中的官塘高爾夫球場(chǎng)，對(duì)整體提升工程形象增加工程吸引力極有幫助。官塘萬泉河溫泉小鎮(zhèn)工程概況開發(fā)商：瓊海世紀(jì)華宇置業(yè)；占地面積:152652平方米；建筑面積:148735平方米〔其中公寓105724平方米，別墅25768平方米，酒店17243平方米〕；容積率：1.1；綠化率：43%；物業(yè)類型：住宅、別墅。開盤時(shí)間：2021年8月；三期入住時(shí)間：2021年9月價(jià)格策略三期在售公寓起價(jià)7130元/平米，均價(jià)10000元/平米，精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米，別墅售價(jià),300萬-1000萬/棟，精裝標(biāo)準(zhǔn)6000元/平米。全款97折，團(tuán)購(gòu)95折。戶型分析工程三期公寓共推出4棟樓，戶型為一房59.45㎡，兩房90㎡。別墅面積140-230㎡?？腿悍治鲈诒本┘叭珖?guó)多個(gè)城市設(shè)有分銷中心，客戶組合中河北、北京及重慶客戶占20%比重，其余為東北客戶。物業(yè)管理管理公司：富南物業(yè)；管理費(fèi)：1.5元/平方米?月配套組合規(guī)劃有會(huì)所、標(biāo)準(zhǔn)泳池、溫泉池、局部樓棟溫泉入戶營(yíng)銷體驗(yàn)銷售中心門口是公交車1路的車站，去菜市場(chǎng)及市區(qū)交通上較為便利。銷售人員對(duì)區(qū)域及工程都很了解，講解的明了全面。工程評(píng)價(jià)工程布局分為5個(gè)區(qū)，以景觀水系分隔，將工程地塊分解成酒店組成的度假效勞半島、東北部半環(huán)形公寓半島、正西側(cè)緊靠萬泉河畔的雙拼別墅島、中部的卵形雙拼別墅島、西南部的雙拼－聯(lián)排別墅半島這五大功能區(qū)。分區(qū)明確，布局合理。工程緊鄰萬泉河，獨(dú)有10000平米萬泉河綠色長(zhǎng)廊。8000平米私家官帽山山頂溫泉帶給業(yè)主獨(dú)享的尊貴感受。官塘溫泉1號(hào)工程概況開發(fā)商：海南晨鋒置業(yè)；占地面積:46066.7平方米；建筑面積:53998.18平方米；容積率：0.99；綠化率：42%；物業(yè)類型：別墅、公寓、酒店。開盤時(shí)間：2021年6月；三期入住時(shí)間：2021年8月價(jià)格策略特價(jià)公寓起價(jià)6900元/平，送2000元/平的精裝修，毛坯房起價(jià)5044元/平米；別墅起價(jià)30000元/平，均價(jià)33000元/平，全款95折，送3000元/平的精裝修。戶型分析工程住宅局部產(chǎn)品規(guī)劃有小院別墅和酒店式公寓，小院別墅共有38棟，有三種戶型分別有：M型〔116.04㎡〕共29棟；W型〔99.36㎡〕共9棟，小高層酒店效勞公寓共有7棟，共有420余戶，主力戶型為32—90㎡左右的一房和兩房?？腿悍治鲆詵|北、北京及北方客戶為主。物業(yè)管理管理公司：北京麗星酒店管理；管理費(fèi)：2.5元/平方米?月配套組合小區(qū)內(nèi)配套有度假酒店和溫泉SPA養(yǎng)生會(huì)所，酒店內(nèi)有中西餐廳、精品商店、會(huì)議室、書吧，游泳池，還設(shè)有10多個(gè)溫泉泡池。營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷中心周邊園林綠化已經(jīng)做好，以東南亞熱帶雨林風(fēng)格為主，婀娜多姿的熱帶植物，層次清楚郁郁蔥蔥，讓人意向深刻。工程緊鄰萬泉河畔，目前已經(jīng)做好了體驗(yàn)平臺(tái)，客戶在平臺(tái)上可以一覽萬泉河及河畔美景，體會(huì)海南的母親河。工程評(píng)價(jià)以瓊海少有的高端主題溫泉SPA酒店為核心，從園林溫泉泡池、河景SPA會(huì)館到礦物熏蒸館、瑜伽館、水滑潤(rùn)顏、理療身心打造養(yǎng)生專屬空間。物業(yè)效勞提供較當(dāng)?shù)厣儆械臉I(yè)主私家專屬車隊(duì)，獨(dú)有預(yù)約上門家庭SPA效勞，并同時(shí)提供訂餐送餐、衣物床品洗燙、家居定時(shí)保潔等效勞，同時(shí)物業(yè)費(fèi)也是官塘當(dāng)?shù)刈罡?.5元/平方米?月托斯卡納風(fēng)格，讓工程建筑顯得別具一格。官塘市場(chǎng)特征瓊海正逐步成為海南樓市熱點(diǎn)，而官塘一直作為瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成局部吸引眾多養(yǎng)老度假的客群。區(qū)域內(nèi)新工程陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，熱點(diǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)。區(qū)域中鮮有品牌開發(fā)商入駐不利于翻開全國(guó)市場(chǎng)，也影響品質(zhì)樓盤的建設(shè)，現(xiàn)有工程品牌知名度不高，且工程普遍處于中檔或普通住宅檔次。相比擬與海南其他地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格，區(qū)域內(nèi)以中低等價(jià)位工程為主，少量工程有向高端樓盤開展的趨勢(shì)。市場(chǎng)供給產(chǎn)品類型豐富，小高層及高層建筑逐漸占據(jù)主流地位。戶型以一房及二房戶型為主，40-60㎡一房一廳及60-80㎡緊湊型二房戶型為主導(dǎo)面積。整體價(jià)格水平高于瓊海市內(nèi)，低于博鰲市場(chǎng)，2021年上半年價(jià)格有小幅度攀升，下半年價(jià)格較為平緩。消費(fèi)主體購(gòu)成中，島外消費(fèi)力強(qiáng)，多來源東北、華北、西北一些能源性城市已經(jīng)或?qū)⑼诵莸漠惖刂脴I(yè)群體，消費(fèi)水平相對(duì)較低，但同時(shí)具有強(qiáng)烈的健康意識(shí)和異地置業(yè)需求，年齡層次：30—60歲，購(gòu)房用途：養(yǎng)老居多。4.2博鰲板塊博鰲隸屬海南省瓊海市，地處南海東部海岸，萬泉河入海口，總面積86平方公里，特別規(guī)劃區(qū)面積122平方公里，博鰲亞洲論壇會(huì)址占地面積1.8平方公里。其地形、地貌酷似澳大利亞的黃金海岸、美國(guó)的邁阿密、墨西哥的坎昆，并能與之相媲美，在亞洲區(qū)可謂僅此獨(dú)有。依托博鰲亞洲論壇的強(qiáng)大影響和傳播效應(yīng)，是世界著名的濱海之城，度假勝地。4.2.1板塊關(guān)鍵詞—博鰲亞洲論壇博鰲亞洲論壇永久會(huì)址景區(qū)座落在東嶼島上，擁有世界上保護(hù)最完好的河流入?？凇f泉河入?？?，是博鰲亞洲論壇年會(huì)的永久性會(huì)址，是詮釋博鰲文化的所在地。景區(qū)里包含現(xiàn)代建筑、智能化的會(huì)議設(shè)施、高爾夫球場(chǎng)以及河海交融的美麗風(fēng)光。會(huì)展經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，帶動(dòng)區(qū)域樓市蓬勃開展。借助博鰲亞洲論壇的東風(fēng)，博鰲小鎮(zhèn)得到國(guó)內(nèi)外及亞洲區(qū)域乃至世界的高度關(guān)注。4.2.2板塊經(jīng)典工程博鰲博鰲亞洲灣工程概況占地：880畝總建面72萬平方米容積率1綠化率50%

物業(yè)類型：酒店、公寓、別墅

以亞洲文化和東南亞建筑風(fēng)格為設(shè)計(jì)理念，打造“六島六居〞的高檔度假休閑社區(qū)。

在售第一期.2021年6月開盤價(jià)格策略博鰲亞洲灣一期別墅現(xiàn)房在售，一期公寓已經(jīng)封頂，正在做外立面；二期普吉島預(yù)計(jì)今年春節(jié)前后開盤。起價(jià)15000元/平，均價(jià)22000元/平，全款97折。戶型分析別墅：布局面積〔㎡〕總套數(shù)配比均價(jià)銷售率

三聯(lián)排11646%10046%3500090%

三聯(lián)排11648%10448%35000

三聯(lián)排1356%146%20000公寓：

公寓50、60、70900戶85%2000075%

公寓85-15015%精裝7千元/㎡，拎包入住.簡(jiǎn)約泰式風(fēng)格.戶型特點(diǎn)：別墅送半地下室90㎡，送庭院30㎡，別墅層高3.5米.客群分析地區(qū)：40%江浙，北京約20%、其余東北、山西度假、投資為主。物業(yè)管理管理公司：康年國(guó)際酒店管理集團(tuán)

管理費(fèi)：居住7.8元，未住時(shí)間4.8元

管理模式：酒店式管理配套組合2號(hào)樓為五星級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心1800平方米、東南亞美食廣場(chǎng)、演藝中心1500平方米、每個(gè)組團(tuán)有小會(huì)所，大會(huì)所那么有8000平方米、商業(yè)配套4500平方米、溫泉游泳池、淡水游泳池、溫泉SPAR、美容美發(fā)、瑜伽館、健身房、咖啡酒吧、兒童樂園、圖書館、購(gòu)物超市、精品商店等諸多配套。營(yíng)銷體驗(yàn)車剛停便有女侍者及保安前來開車門，指引等；

營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)飲料區(qū)的效勞員笑容極好，提供果汁類冰飲；

看樣板間過程，強(qiáng)調(diào)家具的質(zhì)量及品牌，并強(qiáng)調(diào)開發(fā)商人性化地為業(yè)主考慮〔如交房時(shí)甚至有茶具、廚具，如配置的優(yōu)質(zhì)抽油煙機(jī)及爐具〕。效勞整體細(xì)致悉心。工程評(píng)價(jià)1、規(guī)劃概念清晰——六居六島，水系島居。即六棟公寓，六個(gè)水系區(qū)分的島居別墅板塊。

2、營(yíng)銷的效勞全程周到；

3、裝修上考慮了實(shí)用的手筆：地下室開“天窗〞采光；交房時(shí)甚至有餐具、廚具、衛(wèi)生用具；57度太陽能熱水器；裝修上采用“可收可放〞方式。博鰲博鰲寶蓮城工程概況占地：1600畝總建面60萬平方米容積率0.56綠化率51%

物業(yè)類型：酒店、別墅、公寓

頂級(jí)養(yǎng)生主題的濱海地產(chǎn)工程。

一期2021年10月開盤.在售為第二期價(jià)格策略準(zhǔn)現(xiàn)房在售，起價(jià)22000元/平，均價(jià)25000元/平，小戶型1棟1月18號(hào)交房，全款95折，其他戶型全款98折，精裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米〔包含所有的家具家電和軟飾等〕，拎包即可入住。戶型分析一期公寓：

布局面積〔㎡〕總套數(shù)配比均價(jià)銷售率

一房46-8985070%25000100%

二房1630%

二期公寓：

一房59-9584470%2500070%

二房13030%

裝修：3千元/㎡硬裝.現(xiàn)代簡(jiǎn)約

暢銷戶型：60㎡一房；85㎡兩房.客群分析地區(qū)：江浙、東北、北京

度假、養(yǎng)老、投資考慮。物業(yè)管理管理公司：L美國(guó)溫德姆-華美達(dá)酒店直接管理

管理費(fèi)：5元/平方米可托管，業(yè)主按7成得分紅。配套組合海上溫泉會(huì)館、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的健康保健中心〔包括內(nèi)科/骨科/

心血管/疾病預(yù)防/急救/健康檢查〕，3萬平方米商業(yè)街、星級(jí)酒店〔一座五星，一座六星，一座山頂“溫德姆〞酒店〕、2萬平米國(guó)際會(huì)議中心、高檔企業(yè)會(huì)所、國(guó)際游艇碼頭〔100個(gè)泊位〕、20萬平方米人工內(nèi)湖及18座養(yǎng)生島。營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷中心放在園區(qū)中間，目的在于使客戶驅(qū)車前去途中欣賞園區(qū)風(fēng)景展示區(qū)；

樣板房設(shè)于園區(qū)經(jīng)典水系中的其中一座島上，用電瓶車接送客戶前往，沿途皆景，隨著景移而講解，不知不覺間讓人以為置身于大公園。工程評(píng)價(jià)該工程堪稱房地產(chǎn)工程園林的典范，亦是養(yǎng)生主題工程曲范。

園林上極盡手筆：

其間植用大量老樹、成樹，并放養(yǎng)包括黑天鵝、松鼠的珍稀野生動(dòng)物。十八座橋連接著十八座島，各橋精細(xì)雕琢，品賞成趣。整體景觀錯(cuò)落有致，情趣盎然。博鰲長(zhǎng)灘雨林工程概況占地：273畝總建面18萬平方米容積率0.7綠化率46%

物業(yè)類型：公寓、洋房、別墅在售一期，2021年10月開盤價(jià)格策略長(zhǎng)灘雨林花園洋房和別墅均已入住，高層海景房正在做內(nèi)裝和綠化。目前5號(hào)樓房源均價(jià)是16000-17000元/平，1、6號(hào)樓正面房源均價(jià)23000-24000元/平。全款99折。戶型分析一期公寓：

布局面積〔㎡〕總套數(shù)配比均價(jià)銷售率

一房54130070%1650040%

二房8020%

三房10010%

一期洋房：

一房6018450%1650080%

二房10250%

一期別墅150—1808250%2200040%

裝修：3千元/㎡硬裝.地中海風(fēng)格

暢銷戶型：中小面積的兩一房、兩房客群分析江浙、重慶居多。

度假及投資考慮居多。物業(yè)管理管理公司：綠城物業(yè)管理費(fèi)：3.6元/㎡

管理模式：管家式物管配套組合一座酒店、西餐廳、酒吧、SPA會(huì)所、溫泉浴場(chǎng)、健身中心、

會(huì)議廳、宴會(huì)廳.營(yíng)銷體驗(yàn)售樓處保存原生態(tài)濱海防護(hù)林，建設(shè)沙灘休息長(zhǎng)廊，濱海體驗(yàn)感強(qiáng)；示范區(qū)通道用廣告圍擋別離施工區(qū)域；樣板房樓層選擇適當(dāng)，海景景觀資源豐富；樣板房裝修風(fēng)格舒適，做工精細(xì)；工程評(píng)價(jià)工程產(chǎn)品布局充分考慮海景資源最大化利用，將公寓置于一線海景帶，洋房退后，別墅緊靠濱海大道，致使海景公寓價(jià)格高于洋房，產(chǎn)品價(jià)值到達(dá)最大化；示范區(qū)展示面零距離接觸海景，濱海體驗(yàn)感強(qiáng)烈。山欽灣中信山欽灣工程概況占地：共7000畝〔4000畝高爾夫；2000多畝森林公園；度假區(qū)約950畝〕

總建面60萬平方米容積率0.5-0.85綠化率65%

物業(yè)類型：酒店、公寓、洋房、別墅

在售第一期.2021年1月開盤價(jià)格策略均價(jià)19800元/平，含精裝修，送家具家電，拎包即可入住，全款97折。戶型分析酒店公寓：

戶型名稱面積〔㎡〕配比總套數(shù)均價(jià)銷售率

單間5250%推600〔合約1500戶〕2000090%

兩房79-12850%

雙拼別墅：200-500100%約68戶

洋房：〔規(guī)劃中〕3棟約450戶

精裝4千/㎡拎包入住歐式風(fēng)格

戶型特點(diǎn)：117㎡、128㎡大兩房設(shè)入戶花園，贈(zèng)送面積約4㎡

暢銷戶型：79平方米兩房客群分析約25%業(yè)主因?yàn)楦郀柗蚺涮踪I房；地區(qū)為北京、上海、東北、西北物業(yè)管理喜來登酒店提供酒店式管理公寓5元?jiǎng)e墅8元配套組合沙灘娛樂體育工程〔包括沖浪俱樂部〕、2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)海崖特色高爾夫球場(chǎng)共4000畝地、超五星級(jí)酒店〔喜來登516間客房〕、豪華酒店會(huì)所、直升機(jī)坪營(yíng)銷體驗(yàn)雖然規(guī)劃劃到博鰲區(qū)，但到工程沿途的指示做得太弱，不好找；商業(yè)街的包裝零亂，毫無形象及檔次可言；營(yíng)銷人員的專業(yè)素質(zhì)弱，口徑不統(tǒng)一；售樓處的包裝弱，體驗(yàn)感差。工程評(píng)價(jià)工程特點(diǎn)：所處山欽灣是一個(gè)規(guī)劃15000畝的高爾夫圈，區(qū)域約8年完善；36洞海島山崖高爾夫，資源獨(dú)特，概念新；3、一線海景、高爾夫、黑礁石山崖，景觀豐富；山欽灣灣區(qū)海浪兇險(xiǎn)，不能親海。4.2.3板塊市場(chǎng)特征瓊海市政府近些年重視根底設(shè)施建設(shè)，如片區(qū)道路建設(shè)、配套規(guī)劃等取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，使得區(qū)域熱點(diǎn)持續(xù)，對(duì)區(qū)域樓市開展是強(qiáng)大的助力，博鰲機(jī)場(chǎng)的開工建設(shè)，將會(huì)促進(jìn)博鰲與其他區(qū)域的交流，方便商務(wù)會(huì)談的舉行，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)極大的推動(dòng)。博鰲板塊依托博鰲亞洲論壇趨勢(shì)，該地區(qū)近年來開展迅速，博鰲水城已作出整體規(guī)劃，大盤開發(fā)開始逐步主導(dǎo)本地區(qū)市場(chǎng)，工程多以一線海景和博鰲品牌作為營(yíng)銷手段，且工程以中高端為主。博鰲國(guó)際旅游論壇使本地區(qū)成為近來的熱點(diǎn)板塊，商品房?jī)r(jià)格得到整體上的攀升，公寓價(jià)格已上漲到15000元/平方米以上，局部超過2萬。板塊有別于官塘、嘉積板塊的客戶類型，以旅游度假投資為主，客群消費(fèi)水平較高，對(duì)工程品質(zhì)、開發(fā)商品牌、物業(yè)管理的要求較高。4.3嘉積板塊嘉積作為瓊海的老城區(qū)，建筑密度較高，可供開發(fā)的地塊較少，土地產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。城北邊區(qū)成為嘉積城區(qū)房地產(chǎn)開展的主要地區(qū)。該片區(qū)的定位是以居住為主，兼具行政、文化、體育功能為一體的綜合型城市新區(qū)。隨著沿河景觀大道的建成通車，嘉積鎮(zhèn)沿萬泉河區(qū)域成為新的房地產(chǎn)開展熱點(diǎn)。4.3.1板塊關(guān)鍵詞—萬泉河萬泉河又稱萬全河，發(fā)源于五指山，全長(zhǎng)163公里，流域面積3693平方公里，是海南人民的母親河，是寶島海南的象征。上游兩岸峰巒起伏，河谷狹窄，水流湍急；下游河面開闊，兩岸多是椰林和蕉園，萬泉河是中國(guó)熱帶自然生態(tài)保存最完美的一條河流，被譽(yù)為中國(guó)的“亞馬遜河〞。河水流經(jīng)瓊海市境內(nèi)81公里，在河心形成一個(gè)沙洲島，附近還有著名的官塘溫泉和風(fēng)光秀麗的白石嶺風(fēng)景區(qū)。萬泉河景色最美的地方是在出?？?，這里集江河、綠島、海港、沙堤等景觀于一地，被認(rèn)為是世界上河流出?？谥凶匀伙L(fēng)景保存最好的地方之一。4.3.2板塊經(jīng)典工程嘉積永金海域天城工程概況開發(fā)商：海南永金置業(yè)股份，用地面積：56695平方米建筑面積：99469.73平方米容積率1.5綠化率40%

物業(yè)類型：住宅位置：瓊海市人民路389號(hào)開盤時(shí)間：2021年11月入住時(shí)間：2021年10月價(jià)格策略起價(jià)560