麟州商業(yè)步行街招商方案招商部二〇一〇·二原那么：一個上級責(zé)權(quán)一致既無重疊又無空白人員配備目前部門需配備人數(shù)為5人。招商主管——1名招商員——4名到崗時間2021年2月上旬組織架構(gòu)招商經(jīng)理招商經(jīng)理招商主管招商專員招商專員招商專員招商專員招商部職能1、向營銷籌劃部負責(zé)；2、負責(zé)公司物業(yè)招商工作；3、協(xié)同籌劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商方案、策略；4、挖掘新的客戶來源、跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔；5、與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商過程中的問題；6、負責(zé)辦理招商中的各項手續(xù)，做好租后效勞工作；7、協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交的各項費用；8、配合其他部門做好客戶效勞工作。各崗崗位描述招商主管1、職務(wù)名稱：招商主管2、直接上級：招商部經(jīng)理3、直接下屬：招商員4、本職工作：本公司所有物業(yè)的招商業(yè)務(wù)及管理工作5、負責(zé)指導(dǎo)本部門招商資料的登記、保管、整理、存檔等管理工作；6、負責(zé)本部門人員的崗位培訓(xùn)，提高招商人員的營銷技巧；7、負責(zé)公司招商業(yè)務(wù)，獲取最新市場租賃信息，為市場籌劃提供可靠信息和依據(jù)；8、了解市場及周邊鋪位寫字樓、商鋪信息狀況，開拓新的招商方案；9、編制本部門月、季、年度租賃方案和工作總結(jié)，確保完成公司下達的各項任務(wù)，并監(jiān)控本部門的招商費用；10、負責(zé)主動尋求各部門對招商部的配合，并將信息反應(yīng)給相關(guān)部門；11、、負責(zé)召集部門的招商會議及業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，可在經(jīng)理授權(quán)下主持業(yè)務(wù)會議及其它重要工作會議。12、妥善處理客戶投訴；協(xié)助經(jīng)理妥善處理部門內(nèi)外的聯(lián)系與溝通與工作13、搜集和整理客戶的租賃資料，并妥善分類、保管和存檔，每月編寫統(tǒng)計及分析報表，呈送有關(guān)部門；14、協(xié)助人事行政部做好本部員工聘任、考核、培訓(xùn)等工作；15、催促本部門人員妥善做好檔案資料管理；16、積極完成上司臨時安排的工作任務(wù)。資格要求：大專以上學(xué)歷；具有一定的業(yè)務(wù)培訓(xùn)能力和管理能力；熟悉案場制度和工作程序；有一定的招商〔銷售〕經(jīng)驗和招商〔銷售〕管理經(jīng)驗。招商員1、職務(wù)名稱：招商專員2、直接上級：招商主管3、本職工作：協(xié)助主管做好招商工作4、工作責(zé)任：本公司所有物業(yè)的招商業(yè)務(wù)工作5、主動、自覺完本錢職租賃任務(wù)及上級安排的各項工作；6、協(xié)助主管調(diào)查，及時上交工作方案及總結(jié)；7、對客戶有禮有節(jié)，不準有超越權(quán)限的承諾；8、積極完成上司臨時安排的工作。9、負責(zé)與客戶溝通聯(lián)系，為客戶解決困難；10、在與客戶聯(lián)系中，要有禮有節(jié)，不違背公司利益，又使客戶滿意；11、協(xié)助經(jīng)理處理投訴問題的落實、解決；12、做好對外公關(guān)工作。資格要求：中專以上學(xué)歷；有一定招商經(jīng)驗，有房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗者優(yōu)先考慮；各職位薪金標準及計算方法項目招商主管招商人員根本結(jié)構(gòu)根本工資1600元/月1200元/月招商傭金月租金的2%月租金的15%獎金▲▲對于招聘時可以按照上表所列的內(nèi)容作為參考，確定各職位具體的薪金數(shù)額。業(yè)績突出者根據(jù)招商率給予一定的獎金獎勵包裝對工程進行包裝的目的，是使工程形成品質(zhì)形象感，并營造客戶對未來的想象空間，以支撐并提升工程的價格定位。工程現(xiàn)狀形象非常之糟糕，需進盡快進行包裝招商總體戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略：坐招+直招+代理商招相結(jié)合，做到有效招商招商策略為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原那么。對于投資者購置的商鋪，應(yīng)采用“返租〞的形式，進行統(tǒng)一招商。工程的招商可采用聯(lián)營和租賃等方式展開，其中次主力店和大型品牌商家可采用聯(lián)營方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。招商人員進行分組，按照業(yè)態(tài)分類有目的的進行招商：前期搜集巨野當(dāng)?shù)鼐用袼J知的當(dāng)?shù)赜械钠放?，將這些品牌按照品牌認知度的大小進行篩選，按照業(yè)態(tài)分段招商1、主力商戶優(yōu)先招商本工程應(yīng)采取“先確定次主力店，再全面招商〞的根本策略。根據(jù)工程情況，重點引入品牌超市進場經(jīng)營，對工程的商業(yè)經(jīng)營活動會產(chǎn)生較大的影響。因此，本工程的次主力商戶應(yīng)該優(yōu)先招商，以大帶小，即用次主力店來帶動品牌店和中小商家。核心次主力店對本工程的成敗起著決定性的作用，它決定了本工程的品牌形象、主力客戶群、人流量和人流動線。2、品牌客戶帶動招商大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)工程帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氣氛，從而增強其他商戶經(jīng)營的信心，促進商業(yè)工程的招商。本工程可通過采取各種優(yōu)惠措施，重點引入知名品牌商戶進場經(jīng)營，以帶動促進對其他商戶的招商。在工程的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，傳達給其他的目標商戶，以刺激其他目標商戶的經(jīng)營需求，促進本工程的招商。3、分行業(yè)招商根據(jù)工程的業(yè)態(tài)劃分，南區(qū)包含服裝、餐飲及銀行、電信、服裝、美容美發(fā)、通訊產(chǎn)品、日用品、食品等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時應(yīng)按行業(yè)分類進行集中招商。4、加盟招商品牌有拓展需求，需要開展加盟，而巨野及附近地區(qū)的品牌較少，投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并翻開市場，更是其長遠開展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟效勞中心，提供品牌推介及解答投資者咨詢等效勞。5、定向招商南區(qū)周邊商業(yè)氣氛不濃厚，而本工程業(yè)態(tài)劃分當(dāng)中，南區(qū)的主題性較強，因此對商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本工程定位的要求，所以定向招商是本工程招商活動的必要方式。6、總量控制實現(xiàn)有效的招商控制將成為工程關(guān)鍵。在工程招商過程中，通過分批推出商鋪數(shù)量的控制，制造分批次推出的商鋪供不應(yīng)求的局面，引起市場轟動，促使商家進駐。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升巨野當(dāng)?shù)嘏c周邊地區(qū)高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪有限數(shù)量和確保經(jīng)營旺場的雙重擠壓，徹底粉碎他們的對工程經(jīng)營的疑慮，從而使招商到達預(yù)期的目標。7、優(yōu)惠招商招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、物業(yè)管理費優(yōu)惠、送廣告位等。對于主力商戶、重點商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進場經(jīng)營。工程業(yè)態(tài)組合和品類規(guī)劃：根據(jù)該工程的建筑規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)情況，結(jié)合巨野市場調(diào)研分析，建議該工程各業(yè)種的品類組合如下：百貨類；黃金珠寶類；鐘表眼鏡；化裝品類；皮具箱包類；男女鞋類；數(shù)碼通訊類；小家電；玩具類；家居用品類；文體用品類；運動器材類；保健用品類；男正裝；男休閑裝；女正裝；女休閑裝；中性休閑裝；運動休閑裝；針織內(nèi)衣；童用童玩；童裝；配飾品；老年裝；古典裝；家居飾品；工藝品；音像制品類；其他配套品類。快餐類；中式快餐、西式快餐、百姓快餐等。便民類；銀行、移動通訊、藥店、便民小百貨、干〔水〕洗衣店、當(dāng)鋪、各類物品租賃店、休閑廣場〔街區(qū)〕、美容美發(fā)店等。休閑娛樂類；游藝廳、KTV音樂廳、娛樂城、酒吧、迪吧、洗腳房、按摩房、網(wǎng)吧、SPA生活館、健身房、兒童俱樂部、洗浴城等。各類飲品店；茶吧、水吧、咖啡吧、音樂吧、藝術(shù)吧、書吧、醋吧等各類飲品店。招商對象：符合步行街規(guī)劃業(yè)態(tài)和業(yè)種、品類的當(dāng)?shù)丶巴獾氐乃幸庀蛏虘簟ｗ胫莶叫薪中袠I(yè)區(qū)域招商情況一覽表：業(yè)態(tài)區(qū)域劃分及商鋪數(shù)量(間)出租情況〔間〕分布區(qū)域商鋪數(shù)量租賃數(shù)量空余數(shù)量出租率品牌服裝21#、20#、2271531.8%休閑運動16#、17#、18#、19#59302950.8%數(shù)碼產(chǎn)品17#、19#28121642.9%家居家飾17#、14#2532212%鞋業(yè)箱包13#、14#、16#、17#5494516.7%賣場15#1010婚紗攝影、美容美發(fā)8#、9#、11#、12#702682.9%品牌女裝10#、11#4463813.6%童裝、婦嬰7#、8#351342.9%化裝品、飾品1#、2#、4#、5#6075311.7%娛樂2#、5#、6#530530便民1#、2#、3#5484614.8%招商時間節(jié)點方案：2011年2月17日開始招商，DM直郵及單張派發(fā)、電視廣告投放、行業(yè)雜志、報刊的軟性文章對“巨野麟州商業(yè)步行街全面招商進行中〞進行深度報道2011年2月20日：招商新聞發(fā)布會，大肆宣傳麟州商業(yè)步行街南區(qū)開始招商，給巨野人民思想上對麟州商業(yè)步行街南區(qū)一個市場定位的認知2021年3月：招商率到達40%，運用各種廣告宣傳手段向目標商家傳達工程招商信息，吸引目標商家前來咨詢、洽談、租賃。同時，還要運用現(xiàn)場招商、定向招商等多種招商方式開展招商活動。2021年3月日：招商說明會，商業(yè)街大型賣場、品牌主力店確實定，引入品牌經(jīng)營大戶，建立經(jīng)營示范區(qū)，傳達給其他的目標商戶，以刺激其他目標商戶的經(jīng)營需求，2021年4月：對本地的經(jīng)營者進行精耕細作，充分挖掘市場潛力，進行主力店以及合作公司或社區(qū)配套〔如物流、銀行、行業(yè)協(xié)會〕的系列簽約活動，提高工程的熱度，通過外來品牌主力店的引入，營造一種壓迫感，刺激本地目標商家踴躍進駐2021年4月日：商家見面會，引進外地知名品牌，與意向投資者見面，給予加盟指導(dǎo)及支持2021年4月日：品牌商戶簽約會，行業(yè)雜志、報刊、電視播送、網(wǎng)站、DM等立體宣傳轟炸2011年4月18日商業(yè)街開業(yè)時招商率到達60%2021年8月：應(yīng)該運用各種廣告媒體進行較大幅度的廣告宣傳造勢活動，以樹立本工程的形象，提高知名度，并營造良好的開業(yè)氣氛，能夠吸引大量的人流前來參觀、購物。利用宣傳開街信息的熱烈氣氛，同時發(fā)布尾鋪招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪商業(yè)街招商任務(wù)完成，絕大局部商戶已進場裝修開業(yè)招商政策和相關(guān)優(yōu)惠政策：以較低租賃價格吸引巨野知名品牌商家，樹立工程價值標桿。然后以較高價格吸收中小業(yè)態(tài)實現(xiàn)工程整體租賃價格。1.特殊商戶招商優(yōu)惠原那么。擴大目標商戶量，對商戶進行選擇，優(yōu)化入駐商戶的資源；特殊商戶是指具有較高商業(yè)文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位且規(guī)模較大，經(jīng)營業(yè)態(tài)與工程主題吻合，對他們給予優(yōu)惠政策，如一次性免一年至兩年租但需交一定的押金及10年租約方可租邀請其入場，能夠起到增強商業(yè)文化氣氛，活潑商業(yè)街氣氛之作用。2.對以下租戶進行獎勵：〔1〕最先簽約的局部客戶；〔2〕首交租金到達一定量的等。3.打造媒體平臺和各種媒介，提升商戶刊登廣告的效果；4.制定績優(yōu)商戶獎勵政策，建立商戶委員會，資源共享；5.合同簽定期限3年，保證優(yōu)勝劣汰的進行，保證三年內(nèi)租金價格上漲幅度不超過10%，特殊業(yè)態(tài)不受此限，如餐飲、娛樂等品類的主力店；6.廣告位：利用拍賣方式，進行廣告經(jīng)營權(quán)拍賣。招商優(yōu)惠條件建議1、免租工程所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進駐，使本工程形成強烈的商業(yè)氣氛，必須減少其經(jīng)營風(fēng)險，降低其進駐門檻。因此在工程開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本工程一般免租期為3個月。2、送裝修建議本工程可推出送裝修的優(yōu)惠措施，作為與知名品牌或其特許經(jīng)營商、代理商等的合作形式，以落實有號召力的知名品牌進駐本商場，并藉此吸引其它品牌商戶及經(jīng)營者。3、租賃合同期建議本工程的超市次力店簽訂10－15年的合約；社區(qū)配套性商業(yè)簽訂3年合約；品牌行業(yè)的商家簽訂3年合約；餐飲業(yè)經(jīng)營者簽訂3年合約或雙方商議而定。4、管理費按實際營運管理的支出預(yù)算平均分攤。此費用包括清潔、保安、商務(wù)維護、公共水電、公共保險等。5、老帶新優(yōu)惠已承租的客戶介紹新客戶入駐商業(yè)街，給予一定獎勵。6、活動期間簽約優(yōu)惠在招商說明會或其他特定推廣時段中，可對前假設(shè)干位簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費優(yōu)惠等。7、贈送廣告位建議對本工程的知名品牌商家贈送一定時間的外立面廣告位使用權(quán)〔廣揭發(fā)布費、制作費、電費等直接費用租戶自行承當(dāng)〕。已實施招商優(yōu)惠一覽表序號優(yōu)惠政策享受條件說明備注1開發(fā)商補貼一年物業(yè)管理費開發(fā)商補貼一年物業(yè)管理費1.5元/平方米/月即商戶需繳納首年1.5元/平方米/月，第二年物業(yè)管理費由開發(fā)商補貼一年該優(yōu)惠政策只限于2021年元月26日前開業(yè)的商戶2開發(fā)商補貼半年物業(yè)管理費開發(fā)商補貼半年物業(yè)管理費1.5元/平方米/月即商戶需繳納首年1.5元/平方米/月，第二年物業(yè)管理費由開發(fā)商補貼半年該優(yōu)惠只限于2021年元月26日至4月18日開業(yè)的商戶3開發(fā)商補貼20%租金簽定商鋪租賃合同期三年，開發(fā)商一次性補貼三年租金的20%即繳兩年半商鋪租金，商鋪使用期為三年〔表達在合同起半年〕該優(yōu)惠政策僅限于公司自有房源且首次招商入場首次繳納一年商鋪租金有效。4開發(fā)商補貼20%租金簽定商鋪租賃合同期一年，租金開發(fā)商補貼一年租金的20%即繳一年商鋪租金，商鋪使用期為一年零兩個月〔表達在合同期滿后延長商鋪使用期限〕該優(yōu)惠政策僅限于公司自有房源且首次招商入場首次繳納一年商鋪租金有效。備注：物業(yè)管理費計算日期統(tǒng)一為2011年4月18日附：租金價格體系表〔南區(qū)〕統(tǒng)一招商的“管理〞要充分表達和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一效勞。加強香港臻品國際商業(yè)經(jīng)營管理公司的品牌宣傳，增