小區(qū)項目土地價格影響因素分析1.1一般因素政治因素①土地制度土地支制度對于土地價格具有重要影響。目前，我國土地制度規(guī)定，城市使用土地有償，有限期使用，允許土地轉(zhuǎn)讓，出租和抵押，有效激活了土地市場，土地有了價格形式。②城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃未來徐州規(guī)劃進(jìn)一步強調(diào)區(qū)域中心城市的作用是協(xié)調(diào)區(qū)域資源要素，要提高徐州淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市地位。提出“是科技創(chuàng)新的核心、是經(jīng)濟組織的中心、是對外開放的門戶、是醫(yī)學(xué)教育的中心、是文化交流的紐帶”的五大區(qū)域中心功能。綜合交通優(yōu)勢將進(jìn)一步融入全國高鐵干線網(wǎng)絡(luò)，徐州鐵路樞紐地位將得到鞏固。于此同時，為建設(shè)強有力的徐州中心活力區(qū)和中心城市功能集聚區(qū)，穿越、商業(yè)、旅游業(yè)等各方面也在快速發(fā)展中，未來5年內(nèi)，將建成以實體經(jīng)濟為支柱、產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加充分的徐州；將加速科技創(chuàng)新資源的匯聚速度，建成體制機制活力強的創(chuàng)新徐州；加強改善生態(tài)環(huán)境，建設(shè)人與自然更加和諧的魅力徐州；不斷增強治理能力，完善治理體系，建設(shè)適宜安居樂業(yè)的善治徐州。在不減少銅山區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的耕地數(shù)量和永久基本農(nóng)田面積，不增加建設(shè)用地規(guī)模的前提下，將限制建筑面積216.7031公頃、條件建筑面積81.5486公頃轉(zhuǎn)移到許可建筑面積。將準(zhǔn)許建筑面積216.7031公頃轉(zhuǎn)讓給限制建筑面積;將許可建筑面積81.5486公頃轉(zhuǎn)移至合格建筑面積。規(guī)劃修改后，銅山區(qū)土地利用總體規(guī)劃中確定的允許建設(shè)面積、限制建設(shè)面積和條件建設(shè)面積的規(guī)模將保持不變。經(jīng)濟因素①經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2020年徐州GDP總量達(dá)到了7319.77億，在江蘇省排名第六。而徐州下轄的經(jīng)濟第一大區(qū)銅山區(qū)即，該項目所在地區(qū)，2020年里銅山區(qū)經(jīng)濟總量達(dá)到了1181.54億，位于淮海經(jīng)濟區(qū)中心位置的銅山區(qū)，不僅是省內(nèi)創(chuàng)新型的試點區(qū)，還是徐州特大城市的核心區(qū)之一，集徐州的科技、通信和外貿(mào)中心于一體。銅山區(qū)地域面積較大，以機械加工等重工業(yè)為主，經(jīng)濟發(fā)展水平領(lǐng)先了很多中西部地區(qū)的地級市。②居民收入和消費水平2021上半年，徐州市居民人均可支配收入為15459元，同比增長2.0%，增速較一季度加快1.1個百分點。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18695元，漲幅為1.4%；農(nóng)村居民人均可支配收入10559元，漲幅為1.2%，較一季度加快1.9個百分點。③利率水平房地產(chǎn)是投資大，價值高的商品，其價格高低與利率水平有著密切關(guān)系。一方面，以借貸資金作為房地產(chǎn)消費，其比例通常比較大，如果利率水平偏高(低)，買方和用戶不得不支付更高(低)的利息，這將減少（增加）其對房地產(chǎn)的消費需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價格。另一方面，利率水平的變化也會導(dǎo)致社會投資收益水平發(fā)生改變。當(dāng)利率較低時，社會投資會更強，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升。在較低的收益率的要求下，投資者愿意以較高的價格購買產(chǎn)生相同收益的房地產(chǎn)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲。社會因素①社會安定狀況國內(nèi)政局穩(wěn)定,沒有政策限制房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資的運營渠道正常，投資風(fēng)險較低,資金可以在預(yù)定的時間內(nèi)按照預(yù)期目標(biāo)收回并盈利，這種環(huán)境下，有利于土地開發(fā)和房地產(chǎn)投資，投資者投資信心高，導(dǎo)致地價上漲。②社會治安程度該項目地處徐州銅山區(qū)，治安狀況良好，人們會感到安全，從而愿意投資、購物、居住.因此帶動土地價的變動。有利于去開發(fā)土地。③房地產(chǎn)投機名流花園項目地處黃金地段，是投資開發(fā)的不二之選，可以獲得超長利潤。④城市化進(jìn)程城市土地面積不會發(fā)生改變，對土地價格影響最高的因素之一是城市化進(jìn)程，徐州地處二線城市，銅山區(qū)又是徐州第一大經(jīng)濟區(qū)，人口聚集程度高，因此對地價的影響也較大。（4）人口因素①人口數(shù)量銅山區(qū)總?cè)丝诖蠹s133人，人口密度每平方公里712人。常住人口城鎮(zhèn)化率為60.63%。②人口素質(zhì)銅山區(qū)教育資源雄厚，接收教育人口多，居民人均素質(zhì)較高。③家庭規(guī)模國家出臺的計劃生育政策，該地區(qū)家庭多以三口之家為主，但隨著二胎政策的放開，家庭規(guī)模人口也會主見增加。1.2區(qū)域因素區(qū)域商業(yè)服務(wù)繁華程度從名流花園項目出發(fā)，到云龍萬達(dá)廣場和淮海環(huán)球港約2公里，去蘋果匯鄰灣購物大約3公里，服務(wù)半徑較長。區(qū)域交通條件交通狀況良好，出行很方便。該項目周邊交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，周邊也有很多公交站點。銅山焦化廠(12路、89路)保利萬科時代之光(12路夜、88路)焦化廠(88路、818路附線)龍莊路口(88路、818路附線)茅村信用社(88路、818路附線)秦虹橋北(88路、818路附線)等。區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件估價對象所處區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施配套達(dá)到“七通”(即通路、通電、通訊、通暖、供水、排水、供氣)條件，具體如下:通路：該項目位于北三環(huán)，該區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯，北三環(huán)，漢源大道，310國道等交錯。通電：徐州市供電能力充足，估價對象所處區(qū)域內(nèi)有一個市政變電站向附近的機組供電，供電充足，能充分滿足各類用戶的用電需求和可靠性的需求，能提供100%的供電保障能力。通訊：該區(qū)域內(nèi)市政建設(shè)的無線以及有線網(wǎng)覆蓋該區(qū)域。通暖：徐州市冬季溫度較低、凍結(jié)時間較長，所處環(huán)境的氣候條件及地理位置與國家強制采暖地區(qū)相似。加上居民生活水平的不斷提高，新建住宅區(qū)的配套設(shè)施日趨完善，供暖比例逐年增加，名流花園為滿足居民的生活需要，完善了供暖系統(tǒng)。供水：市政供水，給水管網(wǎng)采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，估價對象所處區(qū)域內(nèi)市政自來水管網(wǎng)鋪設(shè)到位，現(xiàn)有供水保障率95%以上。排水:估價對象所處區(qū)域內(nèi)有市政統(tǒng)一鋪設(shè)的排水管網(wǎng)，雨水、污水分流，現(xiàn)有排水保障率95%以上。供氣:市政供氣，該區(qū)域內(nèi)有天然氣中壓管線用戶供氣，現(xiàn)有供氣保障能力100%。公用設(shè)施該項目附近學(xué)校眾多，有龍莊幼兒園、喜洋洋雙語幼兒園、金暉幼兒園等等；還有龍莊小學(xué)、劉灣小學(xué)等眾多小學(xué)；醫(yī)院有益雯中醫(yī)院、首諾門診中醫(yī)院等。還有眾多銀行。區(qū)域環(huán)境條件①人文環(huán)境名流花園所在地在銅山區(qū)，銅山區(qū)地處淮海經(jīng)濟區(qū)中心。名流花園周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，教育系統(tǒng)完善。周邊有徐州市龍莊小學(xué)、龍莊幼兒園、博納斯英語學(xué)校、劉灣小學(xué)等等學(xué)校。②自然環(huán)境水污染、大氣污染、噪聲污染等等。名流花園項目由市政府統(tǒng)一供水，沒有什么水污染，附近也有污水處理站，水污染較??；空氣質(zhì)量良好。噪音污染較少，整體環(huán)境質(zhì)量較好。1.3個別因素項目位置徐州市東三環(huán)與北三環(huán)交匯處秦洪立交向北300米面積、形狀、用途及容積率待估價宗地土地面積為62771平方米，形狀近似矩形，用來作為普通商品住房用地，容積率為2.50地形及地質(zhì)條件待估價土地地勢平坦，地質(zhì)狀況較好，對土地開發(fā)沒有影響。土地使用年限待估價土地為普通商品住宅用地，土地使用年限為70年基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價對象內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套目前達(dá)到“七通一平”條件，具體情況如下:供水:市政供水，宗地內(nèi)分兩路