房地產(chǎn)入市前的準(zhǔn)備需要做哪些主要有這么幾項(xiàng)工作（只說(shuō)營(yíng)銷推廣的）：1、根據(jù)前期定位，項(xiàng)目已經(jīng)有一個(gè)初步的市場(chǎng)定位，劃定初步的核心客戶2、根據(jù)核心客戶確定前期宣傳的主導(dǎo)方向和思路，確定媒體通道及計(jì)劃3、銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝4、初步客戶登記，第一次客戶篩選，進(jìn)一步明確核心客戶及特點(diǎn)5、確立項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)，對(duì)核心客戶釋放核心賣(mài)點(diǎn)6、進(jìn)一步篩選客戶，初步價(jià)格模擬7、確定開(kāi)盤(pán)流程，組織開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品面向市場(chǎng)其實(shí)考慮的方面很多，第一，要先調(diào)查市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的反應(yīng)，市民怎么來(lái)看待這個(gè)產(chǎn)品，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行相應(yīng)的包裝，力求做到市民最喜歡，最信賴的產(chǎn)品！第二，要找準(zhǔn)產(chǎn)品第一批銷售市場(chǎng)，也叫做一線銷售城市！根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口、政治背景等綜合考慮率先推廣的城市；第三，找尋合理的推廣宣傳手段，現(xiàn)在社會(huì)廠品宣傳渠道有很多種；電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志等，如何選擇正確合理的宣傳渠道很重要！要針對(duì)最具準(zhǔn)客戶資源、最廉價(jià)的渠道來(lái)走！比如汽車產(chǎn)品，新產(chǎn)品上市如果走電視宣傳的話費(fèi)用太高，很多小型企業(yè)無(wú)法承受，而且看電視的人群里只有30-40%左右的稱之為準(zhǔn)客戶，如果向汽車網(wǎng)絡(luò)媒體形式來(lái)投放的話，準(zhǔn)客戶率高達(dá)90%以上，而且成本比較低！還可以向廣大俱樂(lè)部、車友會(huì)以活動(dòng)形式進(jìn)行贊助這個(gè)渠道也能帶去直接的意想不到的效應(yīng)！節(jié)奏一：研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)空白點(diǎn)

探聽(tīng)到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的上市策略。了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本策略，包括價(jià)格（起價(jià)、均價(jià)、層差價(jià)、朝向差價(jià)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)和正式發(fā)售價(jià)及各個(gè)時(shí)期的付款方式和其他優(yōu)惠措施；一個(gè)月以后價(jià)格作何調(diào)整的方式，監(jiān)控的方式等），上市的時(shí)間（含廣告發(fā)布的具體時(shí)間），宣傳策略（廣告公司、媒體計(jì)劃、廣告語(yǔ)、廣告量、公共活動(dòng)、新聞炒作、賣(mài)場(chǎng)包裝等），另外我們項(xiàng)目周邊正在規(guī)劃的項(xiàng)目情況，以及周邊市政配套、道路交通改造項(xiàng)目等也是我們提前或及時(shí)跟蹤的重要情況。我們可以定期派出公司的調(diào)研人員或售樓人員以同行或探子的形式來(lái)完成，也可委托專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查和策劃公司來(lái)完成這些內(nèi)容的調(diào)研。節(jié)奏二：完善的準(zhǔn)備工作按揭指南簡(jiǎn)裝樓書(shū)單位平面圖價(jià)目表資源準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)須知銷售樓型看樓書(shū)地盤(pán)包裝戶外廣告報(bào)紙媒體軟性炒作做電臺(tái)廣告新聞炒作電視媒體宣傳媒體投放費(fèi)用控制節(jié)奏三：靚女先嫁

靚女不愁嫁嗎？由于受“漂亮姑娘不愁嫁”的思想影響，如今有些新開(kāi)樓盤(pán)在售樓時(shí)，把好的層面、好的戶型的房子扣住不賣(mài)，而把一些樓層較差、戶型較差的房子先賣(mài)，這種不按市場(chǎng)規(guī)律辦事，不誠(chéng)實(shí)的銷售的做法，已讓有些地產(chǎn)商吃盡了苦頭。因此，售樓應(yīng)提倡：靚女先嫁“。

其實(shí)，漂亮姑娘不愁嫁，只說(shuō)明能嫁得出去，不等于留在家里不嫁，若長(zhǎng)期扣住不嫁，變老了也會(huì)嫁不出去，售樓也是一樣，新開(kāi)樓盤(pán)的有些房子有些方面在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)上也許是先進(jìn)的，但你若扣住不賣(mài)，別的新樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)，那么你的房子的優(yōu)點(diǎn)也許就不成為優(yōu)點(diǎn)了。本應(yīng)是你占去的市場(chǎng)份額就可能被別的樓盤(pán)所替代。結(jié)果，你本認(rèn)為的“靚女”就會(huì)因錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)機(jī)遇而變成“丑婦”了。若是“靚女先嫁”，即好層面，好戶型的房子先賣(mài)，定會(huì)容易賣(mài)得出去，可以聚集人氣，因買(mǎi)你房子的人多了，勢(shì)必給購(gòu)房者留下好印象：你的房子不錯(cuò)，否則，怎么有這么多人去買(mǎi)呢？老客戶多了，再帶動(dòng)一批新客戶，那你的樓盤(pán)銷售就會(huì)熱起來(lái)，這對(duì)資金回籠十分有益，再說(shuō)從職業(yè)操守上來(lái)看，也應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)銷售。先來(lái)的客戶，付出同樣的價(jià)錢(qián)，應(yīng)當(dāng)買(mǎi)到最好層面和最好戶型的房子，相反，若后來(lái)的買(mǎi)好的，先來(lái)的買(mǎi)差的，一旦購(gòu)房都了解了真相，不僅心態(tài)不會(huì)平衡，也一定會(huì)影響你公司的信譽(yù)。當(dāng)然，發(fā)展商所以把“靚女”扣住不嫁也有他的思考，主要是怕好房子賣(mài)光了差的賣(mài)不掉，其實(shí)，按市場(chǎng)規(guī)律辦事，好房子你賣(mài)光了可憑資金回籠實(shí)力，對(duì)差房子進(jìn)行包裝，如多層房六樓難賣(mài)，你可買(mǎi)房送閣樓，只要房子真的物有所值，還是賣(mài)得出去的，這樣的事例在房市中屢見(jiàn)不鮮，再說(shuō)，即使你先賣(mài)差的，也是通過(guò)各種形式壓價(jià)來(lái)吸引客戶的，但效果并不一定理想。其它的如物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，辦理預(yù)售證法律文件