海口市國際免稅城項目可行性研究報告?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告二〇一九年七月 2?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告2第一章總論 51.1項目概述 51.2規(guī)劃指標(biāo)概述 51.3報告編制依據(jù) 6第二章項目發(fā)展背景及建設(shè)必要性 72.1項目發(fā)展背景 72.2項目建設(shè)必要性 82.2.1承接國家戰(zhàn)略及政策利好 82.2.2落實(shí)公司發(fā)展戰(zhàn)略 9第三章項目周邊環(huán)境與市場分析 3.1項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 3.2項目所在區(qū)域土地市場概況 3.3項目概況 3.3.1項目區(qū)位與基地概況 3.3.2項目交通 3.3.3項目區(qū)位價值提煉 3.3.4項目SWOT分析 3.4?？谑新糜问袌鰬B(tài)勢 3.4.1旅游市場背景分析 3.4.2旅游需求市場分析 3.4.3旅游供給市場分析 3.4.4未來旅游市場發(fā)展機(jī)遇 3.5?？谑形飿I(yè)市場分析 3.5.1商業(yè)市場 3.5.2寫字樓市場分析 3.5.3酒店市場分析 3.5.4住宅及公寓市場分析 第四章項目定位及功能體系 404.1項目發(fā)展愿景 404.2項目定位 404.2.1項目整體定位 404.2.2目標(biāo)客群定位 414.3對標(biāo)案例 44 34.4項目功能體系及產(chǎn)品定位 4.4.1免稅商業(yè)綜合體——世界最大單體免稅商業(yè)及旅游購物目的地 4.4.2有稅商業(yè)——海南世界級度假型商業(yè)街區(qū) 4.4.3公寓——樂活品質(zhì)格調(diào)生活空間 4.4.4住宅——國際旅游中心特色型濱海品質(zhì)居住空間 4.4.5寫字樓——承載港城產(chǎn)業(yè)的甲級寫字樓 4.4.6酒店——陸港門戶尊貴格調(diào)五星級酒店 4.5項目業(yè)態(tài)體量 第五章建設(shè)方案 5.1空間規(guī)劃布局原則 5.2空間規(guī)劃布局方案 5.2.1地塊條件分析 5.2.2項目組團(tuán)構(gòu)思 第六章開發(fā)策略 6.1項目開發(fā)指導(dǎo)思想與原則 6.2開發(fā)經(jīng)營階段策略 第七章項目實(shí)施計劃 617.1發(fā)展目標(biāo) 617.1.1項目定位回顧 617.1.2發(fā)展目標(biāo) 617.2核心業(yè)態(tài) 627.3項目實(shí)施計劃 627.3.1項目開發(fā)計劃 627.3.2項目租售計劃 63第八章投資估算與資金籌措 648.1項目投資估算 648.2項目資金來源 64第九章項目財務(wù)評價 659.1前提假設(shè) 659.1.1項目成本測算前提假設(shè) 659.1.2項目收入測算前提假設(shè) 659.2盈利能力分析 659.2.1項目測算結(jié)果 659.2.2項目收入 66 4?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告49.2.3項目支出 66第十章經(jīng)濟(jì)效益與與社會效益評價 6710.1經(jīng)濟(jì)效益 6710.2社會效益 67第十一章風(fēng)險分析及對策 6911.1潛在風(fēng)險分析 6911.1.1政策風(fēng)險 6911.1.2經(jīng)營管理風(fēng)險 6911.1.3市場風(fēng)險 6911.1.4開發(fā)建設(shè)風(fēng)險 11.2風(fēng)險防范措施 11.2.1政策風(fēng)險防范 11.2.2經(jīng)營管理風(fēng)險防范 11.2.3市場風(fēng)險防范 11.2.4開發(fā)建設(shè)風(fēng)險防范 第十二章研究結(jié)論 12.1經(jīng)濟(jì)可行 12.2政策可行 12.3市場可行 12.4產(chǎn)品可行 5省海口市西海岸粵海鐵路港口區(qū)域，西側(cè)與新海港無縫對接；東臨城市主干道濱海大道，距南港約500m，接駁海秀快速路、新海港，近海南環(huán)島高鐵，是港口離島游客必經(jīng)之路。本項目20分鐘抵達(dá)?？诤诵纳钊?半小時覆蓋瓊州海峽交通圈，2小時通達(dá)全島。本項目同時毗鄰旅游產(chǎn)業(yè)及中心總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來將承載旅游、交通樞紐、商務(wù)、休閑等多項重要城市功能。本項目規(guī)劃用地占地面積32.4萬㎡，項目分為六宗地塊，整體以商業(yè)用地為主，包含商業(yè)、住宅、商務(wù)設(shè)施、旅館用地。計容總建筑面積為69.3萬㎡，其中商業(yè)面積為47.5萬㎡，商務(wù)辦公面積為7.8萬㎡，住宅面積為8.0萬㎡，酒店為6.0萬㎡，平均容積率≤2.14。地塊一 6（1）《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)的通知》（發(fā)改投資[2006]1325號2008）（7）《?？谑新糜伟l(fā)展總體規(guī)劃(2010-2020年)》（8）《?？谑谐擎?zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價更新評估成果報告》（9）各級政府職能部門公布的統(tǒng)計資料及市場行情資料等 7城市概況文化中心和最大的交通樞紐，是海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的核心城市，是“一帶一路”國際貿(mào)易支點(diǎn)城市，是北部灣城市群的兩個重要增長極之一。社會經(jīng)濟(jì)方面海南省迎來自由貿(mào)易港政策利好，為更好建設(shè)自貿(mào)港，海南省大力引進(jìn)海內(nèi)外人才，提出百萬人才進(jìn)海南行動計劃，鼓勵人才在海南發(fā)展，同時出臺房地產(chǎn)限購限價政策以打擊投機(jī)性購房需求，切實(shí)為海南持續(xù)健康發(fā)展助力。海口市地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資體量遠(yuǎn)高于海南省其他縣市，是海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。?？谑腥司芍涫杖虢迥陙硪恢备哂诤Ｄ鲜∑骄剑以鏊佥^快，社會消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增加，居民消費(fèi)潛力大，娛樂休閑支出增速快。?城市規(guī)劃方面根據(jù)海南省總體發(fā)展規(guī)劃，本項目位于瓊北綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)，是海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)域，具備明顯的戰(zhàn)略發(fā)展優(yōu)勢；按照?？诳傮w城市設(shè)計，本項目位于西海岸城市副中心，匯集市級行政辦公、商貿(mào)會展、旅游度假等多種功能，拓展島內(nèi)的服務(wù)功能，同時承擔(dān)面向島外的服務(wù)職能。?物業(yè)發(fā)展啟示伴隨自貿(mào)區(qū)的建設(shè)海口市城市地位將不斷提升，國際化程度及開放程度將不斷提高，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，本項目占據(jù)的?？谖骱０冻鞘懈敝行男潞８燮瑓^(qū)是?？趯ν鉁贤ǖ拈T戶，同時也是未來商務(wù)核心區(qū)域之一，未來預(yù)計將吸引大量環(huán)球游客及高端人才于此，帶來大量消費(fèi)需求及居住需求。?離島免稅政策 8海南離島旅客免稅購物政策（以下簡稱“離島免稅政策”）自2011年4月20日落地實(shí)施以來，早已成為海南一張熠熠生輝的“金名片”。2012年11月，離島免稅政策經(jīng)歷首次調(diào)整。每人每次免稅購物限額由原來的5000元調(diào)整至8000元（人民幣，下同增加了3類免稅商品，逐步放開部分商品的單次購物數(shù)量，并將政策適用對象的年齡條件調(diào)整為年滿16周歲。2015年3月，離島免稅政策再度調(diào)整，離島免稅品類由21大類增至38大類，滿足了游客對于進(jìn)口產(chǎn)品的不同需求。2016年2月，離島免稅政策除了取消非島內(nèi)居民旅客購物次數(shù)限制，每人每年累計免稅購物限額不超過1.6萬元外，三亞海棠灣免稅店和海口美蘭機(jī)場免稅店還獲準(zhǔn)開設(shè)網(wǎng)上銷售窗口。2017年1月，離島旅客免稅購物對象擴(kuò)大到乘坐火車的離島旅客。2018年12月，離島免稅政策執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，含海南省居民在內(nèi)的離島旅客，每人每年累計免稅購物限額增至3萬元，不限次，并將乘輪船離島旅客納入離島免稅政策適用對象范圍。2019年1月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)同意在?？诤铜偤５貐^(qū)新設(shè)兩家離島免稅市內(nèi)店，海南離島免稅購物店增至4家。離島免稅政策實(shí)施近8年來歷經(jīng)多次調(diào)整，涉及政策惠及人的年齡、離島免稅商品品種、免稅購物限額、購物次數(shù)限制、銷售方式等。隨著免稅購物限額的提高，開放便利的購物政策，離島旅客的全覆蓋，政策紅利、消費(fèi)潛力將不斷釋放，離島免稅業(yè)務(wù)將迎來空前的發(fā)展機(jī)遇。2.2.1承接國家戰(zhàn)略及政策利好會上鄭重宣布設(shè)立海南自由貿(mào)易港，按照中央部署，建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港。其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是旅游、現(xiàn)代服務(wù)和高新技術(shù)；科教、人才。 9?？谑芏嘀卣呃糜绊?，未來將按照政策指引，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，對于港口發(fā)展將大力支持發(fā)展現(xiàn)代港口綜合樞紐，打造港口經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。同時，海南國際旅游島與自貿(mào)港戰(zhàn)略促進(jìn)區(qū)域發(fā)展與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)落戶，提升區(qū)域活力與消費(fèi)層級，為區(qū)域高端消費(fèi)商業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇。?？谑姓谖骱０兑?guī)劃建設(shè)一個匯集免稅商業(yè)、行政辦公、旅游度假等功能的綜合體項目，以拓展島內(nèi)外的服務(wù)職能。按照海南省委、港航現(xiàn)代服務(wù)中心、購物中心、休閑娛樂中心，全域旅游集散地、精品旅游目的地）總體要求，突出產(chǎn)城融合、港城融合，把新海港片區(qū)打造成推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的一個新的增長極。中國國旅股份有限公司（以下簡稱“公司”）在此區(qū)域建設(shè)免稅綜合體項目，可承接目前海南發(fā)展戰(zhàn)略的眾多利好，項目發(fā)展前景良好。2.2.2落實(shí)公司發(fā)展戰(zhàn)略2019年，公司發(fā)展戰(zhàn)略為：“聚焦旅游零售業(yè)務(wù)，以免稅業(yè)務(wù)為核心提升價值鏈，以旅游零售為延伸升級產(chǎn)業(yè)鏈，提升市場競爭力，打造世界一流的全球化旅游零售運(yùn)營商”。?？谑袊H免稅城項目，符合公司打造免稅商業(yè)綜合體，形成以免稅為核心，涵蓋有稅零售、文化娛樂、商務(wù)辦公、餐飲住宿等多元素復(fù)合型旅游零售綜合體的戰(zhàn)略方向。本項目作為海南發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，既肩負(fù)了延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈，支持海南國際旅游消費(fèi)中心建設(shè)的重要使命，又踐行了最新戰(zhàn)略，為未來發(fā)展奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。 ?？谖磥淼某鞘性O(shè)計以“東融、南控、中調(diào)、北優(yōu)、西強(qiáng)”為原則國興大道市公共中心、西海岸城市副中心、秀英-金貿(mào)城市副中心、南渡江口城市副中心。本項目所處的西海岸城市副中心，匯集市級行政辦公、商貿(mào)會展、旅游度假等多種功能，拓展島內(nèi)的服務(wù)功能，同時承擔(dān)面向島外的服務(wù)職能。受?？谑姓拔魍亍闭哂绊?，2011年海口市政府搬入西海岸，西海岸新區(qū)建設(shè)逐漸完善，整體片區(qū)以行政中心建設(shè)為突破口，帶動行政辦公和總部經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、教育和高科技產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、旅游度假功能區(qū)建設(shè)。本項目位于西海岸粵海鐵路港口區(qū)域，毗鄰旅游產(chǎn)業(yè)及中心總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來將承載旅游、交通樞紐、商務(wù)、休閑等多項功能，為本項目發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。?？谑形骱０镀瑓^(qū)土地年供應(yīng)量相對穩(wěn)定，多數(shù)保持在20～50萬㎡之間，2015年供應(yīng)顯著高于其他年份，達(dá)到227萬㎡，2016年之后呈因政策限制而無新增供地，土地資源稀缺。 近幾年西海岸土地出讓少，樓面地價不斷攀升；其他普通商品住房用地、商服用地、批發(fā)零售用地及住宿餐飲用地出讓樓面地價均已超過片區(qū)基準(zhǔn)地價。本項目緊鄰位置近期出讓用地為首開美墅灣與新海港滾裝碼頭的港口碼頭用地，項目周邊土地出讓較少，其成交價格與樓面地價對本項目不具備可比性。受市政府與配套資源分布影響，周邊供地主要集中于5~10公里區(qū)域。2013～2017年本項目10公里范圍內(nèi)成交以文體娛樂用地為主，商品住宅用地次之。本項目10公里范圍內(nèi)主要住宅用地成交地價為2468～11164元/㎡、商服用地成交地價為1569～2261元/㎡。因成交年份跨度較大，成交價格亦具有較大幅度差距。單位：㎡ 項目周邊近期成交地塊皆為多宗地塊同時出讓，其中華僑城項目業(yè)態(tài)構(gòu)成與本項目較為相似。華僑城項目距新海港約5公里，是海南華僑城實(shí)業(yè)有限公司于2017年4月21日競得，總價12.3億元。地地根據(jù)《海口市城鎮(zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價更新評估成果報告》(2017年1月)，商服用地基準(zhǔn)地價為1900元/建筑㎡，住宅用地基準(zhǔn)地價 經(jīng)過對比，本項目地塊掛牌價與海口市西海岸基準(zhǔn)地價基本持平；對比華僑城項目地價，在同等容積率下每畝均低約140萬元/畝，本項目地價成本具有優(yōu)勢。3.3.1項目區(qū)位與基地概況項目位于海南省省會海口市西北部的秀英區(qū)，與新海港碼頭無縫對接，是港口離島游客必經(jīng)之路，東臨城市主干道濱海大道，距南港約500米。地塊內(nèi)部較為平整，無建筑物遮擋。 項目周邊聚集了居住、度假酒店、會展、市政辦公及生態(tài)配套等功能。項目東北側(cè)為商務(wù)及高端度假酒店區(qū)，東側(cè)為行政中心及高端居住區(qū)，東南側(cè)為生態(tài)宜居社區(qū)及村鎮(zhèn)，南側(cè)為金沙灣旅游度假及居住區(qū)。隨著政府、度假區(qū)、高端居住區(qū)落地西海岸，片區(qū)配套逐步完善。項目周邊配套服務(wù)設(shè)施如下： 3.3.2項目交通（1）陸路交通項目地塊通達(dá)性高，位處“二橫五縱”交通軸上，“二橫”為濱海大道及其東延線、國興大道至海秀路及其西沿線，而“五縱”分別為長海大道、丘海大道、濱江東路、興洋大道及與人民大道-五指山路-朱云路連線重合的空間發(fā)展廊道；項目無縫接駁海秀快速路、新海港，可打造20分鐘?？诤诵纳钊Αｍ椖颗R近海南環(huán)島高鐵，未來鐵路（海口段）將加開城際快線項目?？谥撩捞m段，分布在?？?、長流、秀英、城西、海口東、美蘭等6站，在?？谡局梁？跂|站間的23.9km范圍內(nèi)新設(shè)長流、秀英、城西3個中間站，將大幅提升項目的鐵路可達(dá)性。 （2）疏港貨運(yùn)快速干道起點(diǎn)為新海港區(qū)，終點(diǎn)為?？诶@城高速粵海大道路口，將實(shí)現(xiàn)海南省高速公路網(wǎng)與內(nèi)陸高速公路網(wǎng)聯(lián)通。（3）水上交通項目附近布局水上飛機(jī)、高速客滾、高速客船、高鐵過海等多種運(yùn)輸方式，打造水上半小時交通圈。（4）軌道交通座車站。本項目附近將規(guī)劃設(shè)置站點(diǎn)。（5）港口交通樞紐本項目與新海港航站樓無縫對接，是港口離島旅客必經(jīng)之路。海南省擁有19個港口，?？诟凼亲择{游的唯一通道。2018年，?？诟圻M(jìn)出口客流總量達(dá)1043.3萬人次，進(jìn)出口車流總量達(dá)259.2萬輛車次。2008年，海口市政府開始啟動了?？诟坌赂蹍^(qū)建設(shè)，包括馬村、新海兩大港區(qū)建設(shè)，其中：?？诟坌潞８蹍^(qū)計劃分期建設(shè)一期、二期、三期、配套用地填海、配套疏港道路（天翔路、新海中路、長椰路）、待泊錨地、客運(yùn)綜合樞紐站等項目。目前，已完成新海港一、二期碼頭及天翔路的建設(shè)，已建成18個1萬總噸級客貨滾裝泊位。待2020年全部項目建設(shè)完成后，新海港區(qū)將打造成為具有一流的客運(yùn)樞紐站、智能化 的裝卸工藝、完備的片區(qū)交通組織體系等功能的陸島運(yùn)輸中心和水陸綜合交通樞紐，通過能力將達(dá)到汽車480萬輛車次、旅客3300萬人次。的規(guī)劃是為滿足瓊州海峽“海陸空”立體交通網(wǎng)建設(shè)要求，給予新海港多項新功能，包括設(shè)置開展通用航空水上飛機(jī)和直升機(jī)運(yùn)輸功能、高速客船和高速客滾船功能，以及對接城市軌道交通和地面公共交通，實(shí)現(xiàn)水上交通和城市交通無縫鏈接、互聯(lián)互通，真正體現(xiàn)出“走得順”。另外，“留得住”的規(guī)劃是?？谝?guī)劃局規(guī)劃建設(shè)的海口新海港臨港生態(tài)新城。主要目的為推進(jìn)港城融合規(guī)劃，以港興業(yè)、以業(yè)興城。其借鑒國際成功港城模式，合理規(guī)劃布局新海港臨港生態(tài)新城功能，體現(xiàn)“一個樞紐、三中心、兩地”的功能定位，涵蓋免稅休閑消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代港航產(chǎn)業(yè)，使其成為全域旅游集散地、精品旅游目的地，確保能增加并留住客3.3.3項目區(qū)位價值提煉（1）臨港綜合體本項目屬于臨港大型綜合體，包含商業(yè)、商務(wù)設(shè)施、旅館用地，地上計容面積69.3萬㎡。（2）立體交通本項目未來西側(cè)地鐵接駁，同時無縫接駁新海港港口，近海南環(huán)島高鐵，20分覆蓋?？诤诵纳钊?半小時覆蓋瓊州海峽交通圈，2小時通達(dá)全島，便捷的交通優(yōu)勢擴(kuò)大項目輻射范圍。（3）配套成熟隨著政府及度假、高端居住區(qū)在西海岸落地，片區(qū)配套建設(shè)逐步完善，項目發(fā)展恰逢其位。（4）發(fā)展可期項目位于西海岸城市副中心，毗鄰旅游產(chǎn)業(yè)及中心總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，未來將承載旅游、交通樞紐、商務(wù)、休閑等多項城市功能。 （1）優(yōu)勢（S）國際旅游島、國際自貿(mào)島、一帶一路、北部灣城市群、港城經(jīng)濟(jì)等多重價值疊加，項目價值凸顯；地理位置優(yōu)越，毗鄰?？谥匾慕煌屑~新海港及金沙灣旅游度假區(qū)，本區(qū)域不僅定位為未來城市的副中心，更是未來?？趯ν獾闹攸c(diǎn)樞公司目前獨(dú)有的離島免稅經(jīng)營優(yōu)勢及三亞海棠灣免稅城成功的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗，是其它商業(yè)企業(yè)無法企及的核心競爭力。（2）劣勢（W）地塊以商業(yè)為主且體量較大，從項目開發(fā)自我平衡的角度看，缺乏可快速銷售的產(chǎn)品用地；項目周邊的開發(fā)和交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)暫不成熟，項目面臨市場培部分地塊容積率較高，且存在一定限制條件，對于打造特色商業(yè)項目具有較大的規(guī)劃設(shè)計難度。（3）機(jī)遇(O)中央對海南自貿(mào)港的定位高度，使得未來海南有機(jī)會成為國際級的自由貿(mào)易區(qū)，借勢而為，區(qū)域潛力巨大；離島免稅政策逐步放寬，免稅市場面臨更廣闊的發(fā)展空間；空港免稅商業(yè)發(fā)展成熟，海港免稅綜合體面臨發(fā)展機(jī)遇；?？趦?yōu)質(zhì)商業(yè)、寫字樓、公寓等市場需求空間均較大，利于商業(yè)綜（4）威脅(T)周邊地塊將有一定規(guī)模的商務(wù)、商業(yè)和酒店項目開發(fā)，對本項目有一定的競爭威脅。 20海口市國際免稅城項目可行性研究報告3.4.1旅游市場背景分析（1）旅游市場概覽?市場概況?？谑幸揽空咄苿颖镜芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年來接待總?cè)藬?shù)持續(xù)上漲，接待能力持續(xù)提升。游客主要來源于北方省份與海南本地，入境客源為俄羅斯、韓國、美國和港臺地區(qū)。其旅游目的為休閑游覽和療養(yǎng)。?市場特征規(guī)模及收入不斷增加，業(yè)態(tài)、產(chǎn)品單一、客源廣度不足以及基建設(shè)施的不完善等制約明顯。未來將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，如國際化程度提升；海洋旅游、全域旅游逐漸發(fā)展；康養(yǎng)醫(yī)療、郵輪、免稅購物產(chǎn)品將迎來發(fā)展的黃金期。3.4.2旅游需求市場分析（1）?？跐撛诿舛愘徫锟土骷ぴ龊？谶^夜游客數(shù)量低于三亞，但過夜游客數(shù)增速高于三亞，預(yù)判未來?？谶^夜游客量有望超過三亞；?？诿舛惿虡I(yè)收入占旅游總收入比例低，發(fā)展空間大。0?？诩叭齺嗊^夜游客及增速（萬人次）mm?？谶^夜游客數(shù)三亞過夜游客數(shù)海口增速三亞增速 21?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告2018年過夜游客分布（萬人次）?？谶^夜游客三亞過夜游客其他7%其他旅游收入海口免稅收入占旅游總收入比例免稅收入93%7%其他旅游收入?？诿舛愂杖胝悸糜慰偸杖氡壤舛愂杖?3%免稅收入15%15%其他旅游收入85%（2）消費(fèi)水平升級?？谑?018年城鎮(zhèn)常住居民可支配收入36137元，比上年名義增長8.5%；?？谑?018年社會消費(fèi)品零售總額為757.55億元，比上年增萬人才進(jìn)海南行動計劃（2018～2025年）》政策，廣攬高層次人才，未來高端人才進(jìn)駐，將有利促進(jìn)海南各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展。百萬人才引進(jìn)計劃，使未來?？谑腥丝诮Y(jié)構(gòu)趨于年輕化，中高端人才進(jìn)一步增加。 22?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002013-2018年?？谑谐擎?zhèn)居民人均可支配收入情況（單位：元）2013年2014年2015年2016年80070060050040030020010002013-2018年?？谑猩鐣M(fèi)品零售總額（單位：億元）2013年2014年2015年2016年3.4.3旅游供給市場分析（1）旅游接待現(xiàn)狀海口市接待旅游總?cè)藬?shù)持續(xù)保持上漲趨勢，根據(jù)?？谑薪y(tǒng)計局統(tǒng)計，2018年接待旅游總?cè)藬?shù)為2670.85萬人次，達(dá)近年高峰，?？谑新糜谓哟芰Τ掷m(xù)提高；2018年海口市實(shí)現(xiàn)旅游總收入298.11億元，增長12.1%，旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。 23?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告020142015201620172018（2）政府對旅游的推動海南省政府及海口市政府積極出臺規(guī)劃、政策等推進(jìn)本地旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助力?？谑新糜萎a(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)《海口市旅游發(fā)展總體規(guī)劃(2011～2020)》，?？谑猩罨l(fā)展國際化戰(zhàn)略，積極打造世界級的旅游景區(qū)、度假區(qū)和旅游綜合體，提升旅游產(chǎn)品的國際化水平；發(fā)展“旅游+”戰(zhàn)略，推動旅游要素提檔升級，提高旅游業(yè)發(fā)展水平；發(fā)展陸海統(tǒng)籌戰(zhàn)略，優(yōu)先發(fā)展海澄文一體化綜合經(jīng)濟(jì)圈和大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈；發(fā)展改革創(chuàng)新戰(zhàn)略，積極推進(jìn)旅游綜合管理體制改革，爭取在組織管理體制、旅游統(tǒng)計考核機(jī)制等方面實(shí)現(xiàn)突破。?？谑姓幋蛟焓澜缫涣鳠釒I海休閑旅游目的地城市，充分發(fā)揮資源組合優(yōu)勢，以市場需求為導(dǎo)向，核心開發(fā)健康旅游、時尚休閑旅游、商務(wù)會展旅游、文化旅游，大力發(fā)展旅游新業(yè)態(tài)，加速海口城市休閑經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2018年5月1日起，海南正式實(shí)施59國人員入境旅游免讓?？谟瓉砹烁嗟膰H客源。同時，?？谑邪盐毡辈繛吵鞘腥汉献鳈C(jī)遇，開通海口-北海航線旅游客輪，舉行“跨過海峽驚嘆海口”交通港航旅游活動，主動吸引更多國內(nèi)游客。 24?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告實(shí)施“旅游+”和“+旅游”，推動旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快構(gòu)建以觀光旅游為基礎(chǔ)、休閑度假為重點(diǎn)、文體旅游和健康旅游為特色的旅游產(chǎn)業(yè)體系，推進(jìn)全域旅游發(fā)展。?？趯⑼ㄟ^常態(tài)化“1+3+N”的綜合執(zhí)法模式，著力整治侵害游客合法利益的突出問題，著力打造優(yōu)質(zhì)旅游環(huán)境，提升廣大游客的旅游體驗感和幸福感。（5）交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀客群結(jié)構(gòu)預(yù)判游客未來到達(dá)方式。出于對外地游客主要地理區(qū)位的預(yù)判，珠三角經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、京津冀經(jīng)濟(jì)圈、北方省份和入境游客正成為主流客源，?？谑袑ν饨煌ㄕ纬杉潞８鄹劭?、機(jī)場、火車/高鐵、郵輪旅游為一體的城市交通系統(tǒng)。為配合城市旅游整體定位，?？谑新糜伟l(fā)展委員會正重點(diǎn)加大境外航線開發(fā)，大力發(fā)展郵輪旅游，開展境外旅游宣傳促銷工作，提高海口的“世界能見度”。2018年上半年，海口新開境外航線2條，分別是?？谥涟拇罄麃喯つ岷骄€、?？谥劣《饶嵛鱽嗐羲骄€，正在運(yùn)行的境外航線21條；?？谶\(yùn)營始發(fā)港郵輪50航次，接待游客22428人次登船旅游，接待訪問郵輪2航次，組織1364人次登岸旅游。（6）旅游市場供給存在的問題?？谀壳岸燃俾糜问袌鲋饕嬖谒拇髥栴}，分別是業(yè)態(tài)失衡、產(chǎn)品單一、交通不發(fā)達(dá)以及游客結(jié)構(gòu)單一，未來有待提升旅游產(chǎn)業(yè)后備力量，支持?？诼糜萎a(chǎn)業(yè)多樣化發(fā)展?！衤糜螛I(yè)態(tài)比重失衡：住宿和購物發(fā)展較為成熟,而餐飲和文娛缺乏開發(fā)，業(yè)態(tài)種類較為單一，有待多元化發(fā)展?！衤糜萎a(chǎn)品單一：產(chǎn)品缺乏多元化形象及特色,且管理營銷不到位，吸引游客的能力待進(jìn)一步提升，旅游產(chǎn)業(yè)有待轉(zhuǎn)型升級。●交通基建發(fā)展程度偏低：交通基礎(chǔ)建設(shè)不發(fā)達(dá)，交通效率偏低，目前運(yùn)營的機(jī)場航線明顯不足,無法滿足需求；鐵路公路通車?yán)锍毯捅憷潭纫策h(yuǎn)低于內(nèi)陸水平,內(nèi)外交通便捷性均有待提升。 25海口市國際免稅城項目可行性研究報告●游客廣度不足：游客仍主要來自于長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū),東北地區(qū)游客停留時間及人均花費(fèi)均屬最高,游客分布不均勻,各地游客仍有待進(jìn)一步開發(fā)。3.4.4未來旅游市場發(fā)展機(jī)遇?？谖磥矶燃俾糜问袌鰧⒂瓉硭膫€方面的發(fā)展契機(jī)，分別是國際化免稅購物產(chǎn)品將迎來發(fā)展的黃金時期：●國際化提升：海南已被國家定義為自由貿(mào)易島、國際旅游島，未來必將充分顯示國際視野、國際內(nèi)涵、國際水平、國際質(zhì)量，但目前，海南大眾旅游、大眾休閑產(chǎn)品發(fā)展較好，而高端、特色產(chǎn)品的發(fā)展還不夠充分，休閑度假產(chǎn)品的種類與水準(zhǔn)還有待提升?！窈Ｑ舐糜危汉Ｄ系暮Ｓ蛎娣e大、水質(zhì)好，四季宜游，這種優(yōu)越條件是全國唯一的。我國海洋旅游產(chǎn)品整體落后，海南未來應(yīng)抓住機(jī)遇，開闊視野，精雕細(xì)刻，做成國內(nèi)首屈一指、比肩國際一流的海島旅游、海洋旅游目的地。●全域旅游：海南旅游資源很豐富，可以施展和發(fā)揮的余地很大，海南旅游應(yīng)在現(xiàn)有熱點(diǎn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步升溫全島旅游熱度，更好地做好旅游發(fā)展的布局與分工，進(jìn)一步集聚核心性的休閑度假康養(yǎng)要素?！窨叼B(yǎng)醫(yī)療、郵輪、免稅購物：中央賦予海南的開放政策機(jī)遇給康養(yǎng)醫(yī)療、郵輪、免稅購物帶來發(fā)展契機(jī)，加之海南特有的區(qū)位、氣候等優(yōu)勢，應(yīng)抓住政策性的機(jī)遇，把握這幾類產(chǎn)品發(fā)展的黃金時期。3.5.1商業(yè)市場?？谏虡I(yè)用地總供應(yīng)面積約270萬㎡，其中以傳統(tǒng)百貨及購物中心為主，競爭激烈，結(jié)構(gòu)性過剩，缺乏創(chuàng)新的商業(yè)形態(tài)與業(yè)態(tài)；“4.22住 26海口市國際免稅城項目可行性研究報告宅限購新政”催生銷售型商業(yè)熱度；西海岸為未來?？诔鞘行姓虅?wù)副與區(qū)域定位及未來發(fā)展不匹配。3.5.1.1免稅商業(yè)現(xiàn)狀?？诿舛愪N售額及購物人次近年來維持高速增長，?？谧陨硐M(fèi)客群與旅游客群具有較好的免稅商品消費(fèi)力，客群結(jié)構(gòu)以年輕中端游客為主，偏好自由行的年輕家庭客群占比高，且擁有豐富的出境游經(jīng)歷。但目前?？趦H兩家免稅店：海口美蘭機(jī)場免稅店和?？谌赵聫V場免稅店，?？诿舛惥C合體存在空白，?？谌跃哂休^大免稅商業(yè)市場容量；在國務(wù)院實(shí)施更加開放便利的離島免稅購物政策下，未來海南免稅市場空間廣免稅商業(yè)存在必要性：建設(shè)免稅商業(yè)綜合體，符合國家發(fā)展戰(zhàn)略，符合?？谡⒕用衽c游客訴求。?游客基數(shù)大。海南省客流的規(guī)模直接影響離島免稅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，目前海南省已經(jīng)具備較高的旅游客流基礎(chǔ)，作為中國以旅游業(yè)發(fā)展為主的重點(diǎn)省份，近十年來，海南省全年旅游總收入一直保持高速增長，接待國內(nèi)外游客總?cè)藬?shù)連年增加，旅游業(yè)貢獻(xiàn)度不斷提高。2018年，旅游收入達(dá)到950.16億元，接待游客7627.39萬人次，分別增長14.5%、11.8%；海南國際旅游島的建設(shè)將進(jìn)一步2030年間的旅游人數(shù)年均增速分別為7.4%、6.6%、6.4%；旅游總收入年均增速分別為10.4%、12.7%、9.6%。?離島免稅購物滲透率低。2018年，離島免稅購物人數(shù)在海南省游客數(shù)中占比僅有約4%。考慮到目前的兩大免稅店主要覆蓋三亞市以及?？诿捞m機(jī)場客流，測算出免稅購物人群在兩地旅客中的占比僅約6%。較低的占比表明未來購物人數(shù)仍有較大的提升空間；從離島方式來看，通過三亞鳳凰機(jī)場、?？诿捞m機(jī)場離島的游客規(guī)模在海南省游客中占比僅有37.53%，意味著大量的游客（約62.47%）會從火車站、港口碼頭離島。 27海口市國際免稅城項目可行性研究報告?免稅市場商業(yè)容量大。海南離島免稅銷售正在快速增長，至2018萬人次，同比增長26%和20%，保持在較高水平；?？诘碾x島免稅銷售額和購物人次不斷增長，2018年海口離島免稅銷售額為20.94億元，購物人次120萬人；?？诘碾x島免稅銷售額和免稅店購物人次相比三亞還有差距，存在較大發(fā)展空間；?？谧陨硐M(fèi)客群和旅游消費(fèi)客群均有較好的免稅商品消費(fèi)力，仍具有較大商業(yè)市場容量。?免稅政策預(yù)期向好。離島免稅政策呈放開趨勢。我國自2011年起正式在海南省試行離島免稅政策，近年政策逐步完善，釋放更多紅利。離島免稅政策有利于加快推進(jìn)海南國際旅游島的建設(shè)發(fā)展，是完善海南國際旅游島業(yè)態(tài)的重要一環(huán)。?國際市場對比。與亞洲其他地區(qū)（濟(jì)州島、沖繩）對比，海南在規(guī)模、旅游人口及收入上均居首位，但人均旅游貢獻(xiàn)卻明顯落后，仍有大量市場等待挖掘。?公司免稅資源。公司旗下中國免稅品（集團(tuán)）有限責(zé)任（以下簡稱“中免公司”）免稅業(yè)務(wù)占全國免稅市場比例超過80%、銷售網(wǎng)絡(luò)遍及全國（含港澳地區(qū)）及東南亞部分城市。3.5.1.2有稅商業(yè)市場整體概況（1）商圈分析商圈分布上，傳統(tǒng)商業(yè)主要集中在市中心，新興商業(yè)多點(diǎn)開花；?？谏倘Α澳舷蜻x擇”“西向挺進(jìn)”正呈大發(fā)展態(tài)勢；未來商業(yè)形態(tài)將從單一向多元化方向邁進(jìn)。 28?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告海口核心商圈：l?？趥鹘y(tǒng)核心商圈，由解放路商圈、國貿(mào)商圈、濱海商圈、海秀商圈組成，主要集中在?？谑兄行膌發(fā)展歷史較久，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)形態(tài)以傳統(tǒng)百貨、購物中心為主l客群：當(dāng)?shù)刂懈叨思彝ハM(fèi)、白領(lǐng)、學(xué)生及外地游客西海岸商圈：l新興商圈，在?？谖魍貞?zhàn)略的富人區(qū)西海岸l商業(yè)氛圍尚未形成，僅有遠(yuǎn)大購物中心和王府井·恩祥生活廣場。商業(yè)形態(tài)為購物中心l客群：本區(qū)域中高端客群、外地游客l新興商圈，商業(yè)體零散分布在海口南擴(kuò)戰(zhàn)略區(qū)域中l(wèi)商業(yè)氛圍初步形成，商業(yè)形態(tài)主要為綜合體商業(yè)、購物中心、家居生活廣場 29海口市國際免稅城項目可行性研究報告l客群：本區(qū)域及海口市客群，以百貨及購物中心為主，業(yè)態(tài)同質(zhì)化，缺乏創(chuàng)新的商業(yè)形態(tài)與業(yè)態(tài)。（2）發(fā)展趨勢分析商業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，陸續(xù)出現(xiàn)如蘭桂坊酒吧街、長影100等目的地消費(fèi)型商業(yè)，其中位于非核心區(qū)的蘭桂坊酒吧街營業(yè)情況良好。（3）西海岸商業(yè)市場特征西海岸作為未來?？诔鞘行姓虅?wù)副中心有以下特征：未來發(fā)展?jié)摿薮螅F(xiàn)有商業(yè)配套不足，缺乏中高端消費(fèi)目的地，與區(qū)域定位及未來發(fā)展不匹配。 --1）海口新興商圈，大眾眼中的富人區(qū)。l?？谧钪暮＞白≌瑓^(qū)，從一個荒地發(fā)展到富人區(qū)的標(biāo)桿。l商圈內(nèi)區(qū)位、環(huán)境、資源優(yōu)勢較為突出，多年來受本地高收入群體和外地候鳥青睞。2）生活配套設(shè)施不足，既是金地又是洼地l海口西海岸，吸引了萬科、綠地等一批房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，高星級酒店林立，一直都被稱作海口商業(yè)價值洼地。雖規(guī)劃有一定商業(yè)體量，但大多尚未落地。l雖有市政府行政中心、國際會展中心、高端酒店和高爾夫球場等高端配套。但市級各項生活配套設(shè)施還在建設(shè)當(dāng)中，周邊居民生活不夠便利。l諸多高端樓盤扎堆展現(xiàn)的品質(zhì)生活多年來缺乏與之匹配的一站式購物中心。3）以中高檔次消費(fèi)為主導(dǎo)，餐飲娛樂等配套設(shè)施不足l遠(yuǎn)大購物廣場的開業(yè)完善提升西海岸商業(yè)配套，填補(bǔ)了西海岸商圈的空白，恩祥王府井生活廣場開業(yè)后也進(jìn)一步補(bǔ)充了該商圈人們的商業(yè)需求。l餐飲和娛樂等配套設(shè)施在商圈中所占的比例較低,缺乏中高檔餐廳和主題餐廳,知名的國際性品牌還是比較缺乏,快時尚品牌暫時還沒有引入。（4）有稅商業(yè)銷售市場分析在全省住宅限購的影響下，商業(yè)市場熱度逐漸升溫。2018年海口商業(yè)量價齊漲，成交37萬㎡，同比上漲7.8%，均價同比上漲32%。分區(qū)來看，龍華區(qū)的商業(yè)體量最大，龍華和美蘭幾大傳統(tǒng)商圈正面臨升級換代；瓊山區(qū)處于起步階段，市場供應(yīng)有限，供求比處于相對健 康水平；秀英區(qū)隨著西海岸片區(qū)的發(fā)展，商業(yè)氛圍逐漸濃厚，預(yù)計未來商業(yè)市場將有較大發(fā)展空間。（5）有稅商業(yè)市場分析小結(jié)海口商業(yè)項目眾多，傳統(tǒng)型商業(yè)競爭激烈，但整體商業(yè)層級有待提升。西海岸片區(qū)目前發(fā)展不成熟，隨著區(qū)域成熟，將有更高要求的商業(yè)需求出現(xiàn)。當(dāng)前生活配套設(shè)施不足，以中高檔次消費(fèi)為主導(dǎo)的餐飲娛樂等配套設(shè)施不足。 3.5.2寫字樓市場分析本項目處于海南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃組團(tuán)中的北部組團(tuán)，片區(qū)以?？谑袨橹行模攸c(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新科技及制造業(yè)。海南省產(chǎn)業(yè)規(guī)劃前景利好。在海南省全省建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)的背景下，海南省重點(diǎn)發(fā)展以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的九大產(chǎn)業(yè)，并開展百日大招商活動，引進(jìn)大批優(yōu)質(zhì)企業(yè)。為響應(yīng)海南省自由貿(mào)易港的建設(shè)，在政策利好、旅游資源和重大配套的吸引下，大批龍頭企業(yè)紛紛落戶海南，助力海南省總部經(jīng)濟(jì)以及重點(diǎn)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。受海南省自由貿(mào)易港的利好影響，2018年海南省市場主體快速增長，?？谑行略鲋黧w超過全省總量的一半，其中旅游業(yè)、現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)主體增速明顯。伴隨著“兩個暫停”政策的出臺，寫字樓逐漸成為地產(chǎn)投資客的焦點(diǎn)。?？谧鳛槭鞘惺冀K站在海南發(fā)展的最前沿，其寫字樓市場未來市場潛（1）發(fā)展歷程近幾年來，?？诮?jīng)濟(jì)快速增長，城市擴(kuò)容，不斷吸引著知名企業(yè)入駐海南，刺激著海口寫字樓行業(yè)的發(fā)展，經(jīng)歷了從簡單的臨時辦公處到全智能化高端寫字樓的發(fā)展歷程。（2）市場分布?？趯懽謽请S著政務(wù)帶動及主干道經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，主要集中于國貿(mào)片區(qū)及大英山片區(qū)；濱海大道沿線及西海岸片區(qū)作為新興商務(wù)帶，整體檔次逐漸拔高，但仍缺乏甲級寫字樓。 帶區(qū)（3）市場供應(yīng)?？趯懽謽鞘袌瞿壳肮┻^于求，但現(xiàn)有存量以乙級寫字樓為主，當(dāng)前存量達(dá)到119萬㎡，未來三年將有76.85萬㎡的供應(yīng)，集中于2019~2021年入市。項目所處的?？谖骱０镀瑓^(qū)受到市政府遷移和海南自貿(mào)港等政策的雙重利好，將有更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶于此，甲級寫字樓的需求將（4）市場銷售隨著自貿(mào)區(qū)政策持續(xù)發(fā)酵，?？谵k公市場量價齊漲，2018年?？谵k公市場成交26.32萬㎡，同比上漲65%，成交均價22608元/㎡，同比上寫字樓開始由原來的銷售為主逐步向持有運(yùn)營轉(zhuǎn)變。隨著大批優(yōu)質(zhì)項目的入市，租金售價將進(jìn)一步被推高。?？谀壳爸饕膶懽謽嵌鄶?shù)已售罄，去化速度快，均價2～3萬元/㎡；散售辦公物業(yè)入住率較低；其中國貿(mào)片區(qū)的高端寫字樓售價基本在20000～23000元/㎡之間，而濱海大道沿線的高端寫字樓售價在26000元/㎡左右；大英山國興片區(qū)的售價則在22000～28000元/㎡之間，西海岸片區(qū)的價格在22000元/㎡左右。 ?？趯懽謽鞘袌鼋陙碜饨鹌椒€(wěn)上漲，但市場以乙級寫字樓為主，整體租金水平較低，大多位于40～80元/㎡。國貿(mào)片區(qū)的老傳統(tǒng)型寫字樓租金基本在50～70元/㎡月之間；而濱海大道中端的寫字樓租金價格在60～80元/㎡月，高端寫字樓因分布的地段、辦公配套、樓層的分布等因素，租金價格在90～180元/㎡月之間不等；國興片區(qū)的新型高端寫字樓租金價格在100～150元/㎡月之間。西海岸片區(qū)的寫字樓租金價格在70～150/㎡月之間。（5）租戶行業(yè)類別房地產(chǎn)、金融、建筑行業(yè)為?？趯懽謽鞘袌鲂枨蟮闹饕獊碓?，上一階段海南國際旅游島的建設(shè)也帶來貿(mào)易、旅游、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的需求，海南本土企業(yè)、外來企業(yè)海南總部的需求相對集中。（6）西海岸辦公市場西海岸屬于政務(wù)新區(qū)，隨著市政府的遷移，寫字樓市場處于起步階段，租金售價較低，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅呛？谑袃r值洼地，預(yù)計到項目入市，西海岸寫字樓市場將成為投資熱點(diǎn)區(qū)域。目前西海岸片區(qū)已入市寫字樓較少，主要寫字樓供應(yīng)約42.57萬㎡，部分被看好片區(qū)未來發(fā)展的國企、企業(yè)整購，且大多剛開始租賃，該片區(qū)市場未來可期。3.5.3酒店市場分析目前?？谑袊H品牌五星級酒店主要分布在四大片區(qū)，沿海分布，整體標(biāo)間價格約在650～1000元/晚/間；西海岸國際品牌五星級酒店目前標(biāo)間價格約在784～878元/晚/間；隨著新海港及周邊商業(yè)旅游氛圍發(fā)展，五星級酒店需求將持續(xù)旺盛。 ?？谟捎谡咧С旨笆?yīng)漸強(qiáng)，星級酒店客房需求量近年穩(wěn)定上升，入住率總體提高，五星級酒店平均入住率為52.2%；五星級國際酒店品牌入住率高于市場平均水平，入住率在60%～75%之間；酒店入住率隨季節(jié)波動較大，旺季為當(dāng)年10月～次年3月，淡季為當(dāng)年4月~ 80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2013年2014年2015年2016年2017年2018年五星級酒店四星級酒店本項目位于沿海岸線的高星級酒店空白區(qū)域，未來具有一定發(fā)展?jié)摿?；項目周邊高星級酒店房間數(shù)量基本在200間以上，平均房價約300~880元/晚/間。西海岸片區(qū)主要高星級酒店項目平均入住率約68%，協(xié)議價與市場價有一定差距，五星級酒店協(xié)議價主要集中于380～800元。距離海口市政府、海南國際會展中心較近、海景資源且品牌知名度高、檔次高的項目入住率較好。淡季主要客群以商務(wù)、會展客為主，旺季以 3.5.4住宅及公寓市場分析（1）住宅市場概覽?？谑性?017、2018年接連出臺政策穩(wěn)定住宅市場，打擊投機(jī)。停批100㎡以下產(chǎn)品，提高住宅購買門檻，抑制部分購買需求；后實(shí)行限購限貸政策，大幅限制島外投資客；實(shí)行限價政策要求開發(fā)商先行備案后才可取得預(yù)售證，目前官方口頭指導(dǎo)價約為1.73萬/㎡，這一政策有效穩(wěn)定了全市住宅價格。?？谑凶≌袌隹煞譃榱笃瑓^(qū)，整體房價約1.78萬元/㎡；西海岸片區(qū)以改善型產(chǎn)品居多，以三居產(chǎn)品居多，整體房價約1.55～1.7萬元/㎡；受限價政策影響，全市新樓盤目前價格一般不超過17300元/㎡，目前在售樓盤暫無突破限價項目。 （2）住宅量價走勢受重大政策規(guī)劃利好的影響，近年來海口市商品住宅供求量價呈上升趨勢，2018年限購下成交腰斬，但仍保持供不應(yīng)求態(tài)勢，商品住宅成交361萬㎡，同比下滑38%，但成交均價同比上漲30%，未來在限價調(diào)控下將趨平穩(wěn)。隨著西海岸片區(qū)的不斷發(fā)展，吸引了國內(nèi)知名大型開發(fā)商進(jìn)駐，如雅居樂，西海岸未來將逐漸建設(shè)成為城市副中心，隨著海南自由貿(mào)易島、百萬人才引入計劃等政策逐步落地，將會有越來越多的企業(yè)進(jìn)駐，本項目未來客群預(yù)計將以海南本地改善型客戶及作為高端人才入戶的新海西海岸目前主要的住宅樓盤多數(shù)已售罄，戶型以80～100㎡的兩居、100～120㎡的三居產(chǎn)品最受市場歡迎，總體量約697.1萬㎡，受限價政策影響，目前西海岸住宅市場除限價政策出臺前已完成備案的項目外，售價一般在1.55～1.7萬元/㎡。根據(jù)市場競品分析，西海岸住宅產(chǎn)品中100～120㎡占比35%～65%，120～140㎡戶型占比25%～50%。（3）公寓市場對于?？谑械墓a(chǎn)品而言，?？谠谑酃a(chǎn)品對應(yīng)住宅（40年產(chǎn)已批準(zhǔn)入市項目價格多在25000～27000元/㎡的區(qū)間。西海岸片區(qū)公寓產(chǎn)品幾乎全售罄，目前該片區(qū)內(nèi)無在售公寓產(chǎn)品，但需求旺盛。2018年上半年，?？诠⒃戮セ娣e約2.28萬㎡；西海岸公寓產(chǎn)品均價為2.1～2.3萬元/㎡，成交價格增長率約9%；公寓產(chǎn) 品以精裝修為主，客戶多來自于投資客。受政策影響，市場凍結(jié)，僅以以租代購的酒店式公寓做參考。參考現(xiàn)有主流租賃型公寓項目，均價在30～60元/㎡之間；本項目所在區(qū)域租金較低，為30～45元/㎡，由于會展與政府部門的進(jìn)駐發(fā)展等利好因素，入住率可達(dá)50～60%左右。 40?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告4.1項目發(fā)展愿景本項目旨在助推城市經(jīng)濟(jì)新引擎·引領(lǐng)都市生活新方向，從而助力擴(kuò)大國際自貿(mào)區(qū)及國際旅游島政策影響力，打造“中國商旅項目的新標(biāo)桿、世界旅游零售的新名片”。項目通過打造中國特色港口免稅綜合體，以充分響應(yīng)海口自貿(mào)區(qū)與國際旅游島建設(shè)的政策號召力，同時通過項目不斷發(fā)展，夯實(shí)?？诟劭诋a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，改善貿(mào)易環(huán)境，提升?？诘膶ν鈹U(kuò)張影響力，將臨港優(yōu)勢發(fā)4.2項目定位4.2.1項目整體定位項目總體定位：打造環(huán)球體驗交互式港城融合新領(lǐng)地。圍繞“全時全季、城市半島、超前規(guī)劃、港城一體、270°觀?！钡忍厣蛟旒椛淙蛭幕w驗互動式的主題嘉年華和前沿多元的海港風(fēng)情購物樂園于一體的大型綜合體，使之成為引領(lǐng)都市生活新方向和助推城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。項目商業(yè)整體定位為“世界旅游零售的新名片、中國商旅項目的新標(biāo)桿”。以免稅購物、美食體驗、休閑體驗為三大核心驅(qū)動。在商業(yè)功能上打造第三空間，“第三空間”在物理形態(tài)上有多種類型，可以統(tǒng)稱為工作及生活之外的空間，其核心是帶來“愉悅”（Enjoy)和“放松”（Relax)，這是旅游零售項目的定位核心。商業(yè)類型定位為區(qū)別于傳統(tǒng)的快節(jié)奏享受的都市化生活（UrbanLifestyle而更關(guān)注慢生活，悠閑的去都市化（Non-Urban）的度假體驗。商業(yè)建筑形式采用“Box”盒子+“Village”街區(qū)的形式，與Village形式商業(yè)互補(bǔ)搭配，低密度街區(qū)商業(yè)將帶來更多體驗性及想象空間。 41?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告（1）商業(yè)客群定位游客為本案規(guī)模最大、最重要、第一考慮的核心客群，其次為周邊客群及城市居民。關(guān)于消費(fèi)者需求，消費(fèi)者一方面期待免稅店有更豐富的品牌選擇，更多時尚品牌，包括平價親民品牌；另一方面期待更多餐飲選擇、親子兒童以及娛樂等體驗。美食集市、兒童娛樂最受歡迎，多數(shù)消費(fèi)者期待在旅行過程中有更多元、互動的娛樂體驗，尤其是跟家人和朋友的歡聚（2）寫字樓客群定位房地產(chǎn)、金融及建筑行業(yè)為?？趯懽謽鞘袌鲂枨蟮闹饕獊碓?。上一階段海南國際旅游島的建設(shè)也帶來貿(mào)易、旅游、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的需求，海南本土企業(yè)、外來企業(yè)海南總部的需求相對集中。 42?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告?？诟咂焚|(zhì)寫字樓市場尚處于起步階段，80%租戶分布在乙級寫字樓；寫字樓以銷售為主，自持運(yùn)營的較少。供給面積集中在100～300㎡，租戶方面的需求也以該面積區(qū)間為主。（3）酒店客群定位本項目依托新海港港口優(yōu)勢地位，伴隨西海岸城市副中心的不斷建設(shè)，商務(wù)氛圍未來必將日漸成熟，故本案主要客群將以游客及商務(wù)人士為主。具體輻射客群如下：核心客群：外地前往西海岸度假旅游購物游客、商旅；輻射客群：外地前往?？谄渌麉^(qū)域商旅活動人士；潛力客群：海口本市西海岸旅游客群。西海岸的酒店需求主要以商務(wù)和休閑旅游為主，臨近會展中心及旅游景點(diǎn)的酒店會獎（MICE）需求也占一定比例，全年商務(wù)客群需求較為需求顯著增加。（4）住宅客群定位項目毗鄰海口新海港，交通可達(dá)性與景觀俱好，具備打造高品質(zhì)住宅的條件；西海岸未來將逐漸建設(shè)成為城市副中心，隨著海南自由貿(mào)易島、百萬人才引入計劃等政策逐步落地，將會有越來越多的企業(yè)進(jìn)駐，本項目未來客群預(yù)計將以海南本地改善型客戶及作為高端人才入戶的新海南人為主。在限購政策前，以島外度假投資客戶為主，約占60%～70%，主要關(guān) 43?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告注西海岸海景環(huán)境及區(qū)域政策利好；限購政策后，客群回歸島內(nèi)客戶，占比90%以上，以自住型改善客戶及在本片區(qū)生活的剛需客戶為主，其中西海岸片區(qū)主力客群以秀英區(qū)客戶為主，占比約70%，海口其他區(qū)域及?？谥苓吙h市占比約30%，主要關(guān)注西海岸環(huán)境、商業(yè)、學(xué)區(qū)配套。主能主，占比90%（5）公寓客群定位 44海口市國際免稅城項目可行性研究報告公寓客群主要考慮未來免稅城入駐員工的居住需求及周邊未來將匯聚大量工作人口，必將對居住產(chǎn)品存在需求。且本項目所在西海岸片區(qū)未來預(yù)計將進(jìn)一步發(fā)展壯大，也會吸引部分投資客戶前來投資，故本項目將設(shè)置除員工配套之外的公寓產(chǎn)品，也可以滿足市場需求。去化較好的公寓主力戶型約為45～80㎡小戶型產(chǎn)品，以島外投資客為主，LOFT產(chǎn)品島外島內(nèi)客戶各占一半。45～80平源45～80平為更好地對項目進(jìn)行定位，選取國內(nèi)現(xiàn)有最頂級的以及亞洲其他地區(qū)旅游商業(yè)名片型商業(yè)項目進(jìn)行分析。其中國內(nèi)現(xiàn)有最頂級商業(yè)項目選商業(yè)名片選取新加波.怡豐城Vivocity、新加波.星耀樟宜Jewel、泰國.暹羅天地Iconsiam。深圳萬象城是國內(nèi)頂級奢侈品牌最集中的購物中心，也是中國最具示范效應(yīng)的大型室內(nèi)購物中心，匯聚齊全的國際精品品牌，以及多家奢 45海口市國際免稅城項目可行性研究報告侈品旗艦店。l萬象影城：具有華潤特色的高端影院體驗；lOlé超級市場：B1層，華潤萬家旗下第一家新概念超市，營業(yè)lRéel時尚生活百貨：女性時尚百貨，樓層B1-L3、營業(yè)面積國金中心是上海擁有最多國際一線品牌旗艦店的商場，也是國內(nèi)最具代表性的高端商場。匯聚近25家世界級品牌旗艦店，包括LouisVuitton/Hermès/Prada/Chanel等。國金中心采用下沉式廣場設(shè)計，帶活了地下商業(yè)空間，提地下商業(yè)價值，下沉式廣場+蘋果主力店組合；中庭全部挑空處理，增加了購物中心時尚氣派感；另IFC節(jié)日主題活動+品牌聯(lián)手，為商場的主要活動 46?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告成都太古里是新形態(tài)高端購物中心的代表，國內(nèi)最好的街區(qū)商業(yè)名片、旅游商業(yè)的新標(biāo)桿。項目擁有300多家店鋪，其中紗帽街聚集國際形成休閑的餐飲及休閑氛圍。特色及主力品牌： 47?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告l方所—世界最美的15家書店之一；lMUJI—含“Cafe&MealMUJI”的全球最大旗艦店；lGucci—成都第一家亞太旗艦店，結(jié)合熊貓元素；lHermès愛馬仕—西南第一家愛馬仕之家；l鼎泰豐—米其林一星，全球十大特色餐廳之一；l正斗—米其林一星。建筑設(shè)計特色：以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)，川西民居風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代時尚設(shè)計建筑風(fēng)格和建筑立面：建筑風(fēng)格秉持“以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)”的設(shè)計理念，保留了通過保留古老街巷與歷史建筑，再融入2～3層的獨(dú)棟建筑，川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積的玻璃幕墻，以古典穿插現(xiàn)代的手法營造出一片開放自由的城市空間，同時強(qiáng)化建筑與地域之間的關(guān)街區(qū)規(guī)劃與道路動線：快里和慢里構(gòu)成的開放式、低密度街區(qū)購物中心，動線非常適合成都人民浪漫休閑的生活習(xí)慣。主次節(jié)點(diǎn)廣場：太古里主要分三個廣場，漫廣場、東廣場、入口西廣場；廣場一方面給予消費(fèi)者標(biāo)志性的展示和圍合聚集的節(jié)點(diǎn)，另一方面主要作為整個街區(qū)的中心景觀，作為良好的視覺中心，常在節(jié)慶活動之日，成為良好的展示空間，和項目商業(yè)活動的主會場。庭院、街區(qū)尺度和氛圍：開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心，擁有多元化的戶外空間，結(jié)合廣場和街道的尺度，特別容易形成宜人的商業(yè)氛圍。街道D/H比值是1～2之間，這個區(qū)域造就愜意安定的逛街氛南北向長約150m，其中靠東側(cè)部分設(shè)4.2m的餐飲外擺區(qū)，西側(cè)靠大慈寺紅墻設(shè)4.2m的景觀區(qū)。業(yè)態(tài)上以外擺餐飲為主。傳統(tǒng)與保護(hù)：保留了以前大慈寺地區(qū)的建筑布局以及部分歷史保護(hù)而是采用了以1到2層為主的懸山頂建筑，十分富有文化氣息。將川西民居的青瓦坡屋頂變化創(chuàng)新，承接場地原有的商業(yè)性，創(chuàng)造出了符合現(xiàn)代大眾審美以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的商業(yè)區(qū)建筑形式。 48?？谑袊H免稅城項目可行性研究報告景觀小品與藝術(shù)品：非常多的裝置藝術(shù)品點(diǎn)綴其中，由藝術(shù)家定制的21件藝術(shù)品被擺放在商街的不同地方。市場推廣活動：在廣場等公共空間全年舉辦時裝表演、文化消閑、小型節(jié)日等活動以聚集人氣。l2019樂游里巷享團(tuán)圓l福滿戊戌盼旺里巷l“尼恩的里巷奇遇”藝術(shù)圣誕季l“吉年繪新，里巷納?！背啥歼h(yuǎn)洋太古里2017新春活動l“愛圓滿萌圣誕”成都遠(yuǎn)洋太古里圣誕季l“情迷里巷”大型色彩裝置怡豐城作為新加坡最大的零售商場和都市生活方式目的地，含多個l本地最大規(guī)模院線嘉華影城，位于二層和三層，15個放映廳， 49海口市國際免稅城項目可行性研究報告l以時裝與精品店風(fēng)格為主打，提供“度假村式”消費(fèi)體驗的詩家董，分布在一層和二層，一層為化妝品、時裝、鞋帽、手提l超級市場vivomart，面積11000平米，三合一超市：GIANT霸級超市，冷藏ColdStorage天然食品超市，佳寧Guardian保設(shè)計亮點(diǎn)：l退臺式餐飲空間設(shè)計與周邊環(huán)境相呼應(yīng)，為項目的主要設(shè)計亮點(diǎn)。怡豐城的設(shè)計核心是以沖浪為主題，引入自然主義風(fēng)格，與其臨近海濱的地理位置相呼應(yīng)；l怡豐城的設(shè)計采用了波浪形主題符號，以波浪形態(tài)覆蓋整個建l空中的屋頂、戶外劇院及四個奧林匹克游泳池，空間夠遼闊，看得到海景、山色與纜車；l國際重量級藝術(shù)品在怡豐城永久展出。 星耀樟宜定位為娛樂目的地，擁有新加坡規(guī)模最大的室內(nèi)植物展示地，世界最高的室內(nèi)瀑布，配合水舞聲光秀。特色亮點(diǎn)：包括絕佳景致的露天餐廳、花園露臺風(fēng)景如畫、地道的新加坡風(fēng)味、雨漩渦、星空花園、森林谷。其他業(yè)態(tài)規(guī)劃：超過200家國際零售品牌及新加坡本土品牌，90多家餐飲，室內(nèi)花園各種活動。泰國·暹羅天地Iconsiam作為亞洲旅游商業(yè)的新標(biāo)桿和泰國國家級名片商業(yè)，為亞洲目前規(guī)模最大品牌最全的商場。項目擁有約600家品牌，創(chuàng)亞洲商業(yè)之最，匯聚全球國際精品，另有影院、AppleStore、高島屋百貨等，打造一站式“購物天堂”。Iconsiam暹羅天地定位來泰國旅游的亞洲及全球游客，總開發(fā)體量 600家品牌，首次亮相泰國的品牌達(dá)98家，另高島屋百貨含530家品牌，共計1,130個品牌。打造一站式全品類全品牌“購物天堂”,將“旅游購物”做到市場主導(dǎo)體量和絕對優(yōu)勢。業(yè)態(tài)亮點(diǎn)：1）SOOKSIAM暹羅樂城精心挑選的3000種文化遺產(chǎn)、傳統(tǒng)工藝、知名特產(chǎn)和表演藝術(shù)，商販們?nèi)即┲┦椒b。2）7WONDEROUSDINING-美食者天堂在項目頂樓，極具泰國本土文化語言的設(shè)計場景，形成類似室外的休閑氛圍，同時結(jié)合聲光瀑布。3）RiverMuseumBankok河畔藝術(shù)博物館收藏了100多位國內(nèi)外知名藝術(shù)家的藝術(shù)作品，是曼谷首座世界級別的河畔藝術(shù)博物館。4）其他業(yè)態(tài)建筑面積36000㎡的暹羅高島屋、面積超過10000㎡的超大電影院、4000多平米的超級兒童娛樂中心、是泰國第一個擁有世界級連接標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施，超級會議中心“TrueIconHall”。設(shè)計亮點(diǎn)：1）立體空間打造-ICONSwithinICON概念商業(yè)每兩層形成一個主題，主題間互動互聯(lián)；運(yùn)用到眾多的跨層表現(xiàn)方式，在大型建筑物里蘊(yùn)含多個小型建筑物，建筑物外則以裝置藝術(shù)做妝點(diǎn)，猶如俄羅斯套娃的概念。2）本土元素引入從建筑設(shè)計到商場內(nèi)部裝飾都獨(dú)具泰國特色。3）業(yè)態(tài)布局創(chuàng)新完美融合了低端與高端商業(yè)共存一處的格局，通過SOOKSIAM將奢侈品區(qū)域與底端商業(yè)分割。4）場景化設(shè)計運(yùn)用大量綠化裝飾室內(nèi)并復(fù)原當(dāng)?shù)匾故袌鼍?，體現(xiàn)泰國特色并營造 休閑度假的氛圍。7、對標(biāo)案例小結(jié)本項目以國際頂級標(biāo)準(zhǔn)和前瞻性戰(zhàn)略高度，面對新世代消費(fèi)群體需求，以復(fù)合型的多元業(yè)態(tài)組合，和獨(dú)有的熱帶雨林場景化設(shè)計，在全球最大免稅購物目的地基礎(chǔ)上，打造亞洲旅游購物商業(yè)標(biāo)桿項目，以免稅購物、美食體驗、休閑體驗為三大核心驅(qū)動。4.4.1免稅商業(yè)綜合體——世界最大單體免稅商業(yè)及旅游購物目本項目可依托巨大消費(fèi)需求及公司的強(qiáng)大商業(yè)實(shí)力，以大型免稅購物及一站式購物中心為載體，打造集免稅購物、特色餐飲、互動體驗等業(yè)態(tài)為一體的中國超大型免稅購物新標(biāo)桿。打造世界最大單體免稅商業(yè) 及旅游購物目的地。告別幾小時或一天（one-day-off）的旅游消費(fèi)模式，延長消費(fèi)者的逗留和消費(fèi)時間。將免稅市場平臺做到極致、拓展新型有稅空間，打造規(guī)模最大、商業(yè)系統(tǒng)最完善的免稅綜合體。1、購.歡樂購1）免稅零售：打造全球規(guī)模最大的單體免稅店，打造一應(yīng)俱全的購物、美食及娛樂天堂，形成建筑規(guī)模之最、商家數(shù)量之最、綜合功能上海港匯恒隆廣場、上海iapm、廣州太古匯，增加有稅零售。3）規(guī)劃品牌展示空間：a)空間展示：包括品牌故事空間、設(shè)計、體驗空間；b)文化展示：包括服裝發(fā)布會、品牌活動、藝術(shù)展覽等。2、食.時光記“美食集市”為特色市集的核心組成部分，突破傳統(tǒng)的購物中心餐飲模式，打造一個包羅萬象美食的空間；通過食物，串聯(lián)起各類游客的需求。讓食物滲透于休憩旅行的各種時刻；增強(qiáng)品嘗美食的互動體驗感，同時匯聚國際餐飲，成為一個超越期待的場景式美食樂園。1）國際美食集市：業(yè)態(tài)最豐富、最國際化的特色集市2）舌尖上的中國：中國美食及地方文化集中展示的平臺為消費(fèi)者提供高品質(zhì)一站式休閑娛樂體驗。 1）兒童寓教于樂：業(yè)態(tài)豐富的親子體驗，讓孩子在旅游中體驗、學(xué)習(xí)、探索。2）演藝嘉年華：充分發(fā)揮建筑的獨(dú)特空間，結(jié)合項目定位“新型休閑娛樂”，用“演藝活動”來展現(xiàn)，打造成為海口的地標(biāo)性表演集結(jié)地，成為項目整體吸引客流的亮點(diǎn)。4、文.文創(chuàng)+科技1）引入書店類網(wǎng)紅打卡地標(biāo)，文創(chuàng)業(yè)態(tài)新標(biāo)桿。2）虛擬工場：結(jié)合VR/AR等技術(shù)進(jìn)行交互，讓體驗者產(chǎn)生強(qiáng)烈的臨場感，參考“VRZONEOSAKA”。5、全球最大的“熱帶雨林”場景化室內(nèi)復(fù)合空間1）設(shè)計主題?熱帶雨林氛圍，參考BalHarborShops巴爾港購物中心、Bangkok.Emquartier。?分不同區(qū)域進(jìn)行場景化設(shè)計：a)舌尖上的中國，結(jié)合中國不同區(qū)域地方風(fēng)俗文化進(jìn)行主題分區(qū)；b)“海南市集”為其中亮點(diǎn)特色，結(jié)合海南當(dāng)?shù)丶竞蛱卣?，整體以“熱帶雨林”為設(shè)計主題。2)業(yè)態(tài)規(guī)劃：以“復(fù)合式空間”的原則規(guī)劃，核心區(qū)域為“特色市4.4.2有稅商業(yè)——海南世界級度假型商業(yè)街區(qū)本項目打造海南世界級度假型商業(yè)街區(qū)，有稅商業(yè)主題規(guī)劃包括博物體驗、大型娛樂空間、兒童寓教于樂及海鮮集市。建議移步異景，分水舞廣場、慢活廣場。動感廣場包括健康餐、運(yùn)動品牌旗艦店、運(yùn)動跑“樂高探索中心”。水舞廣場，為了延長游客逗留時間，配合本土特色文化內(nèi)容和國際文化交流的訴求，打造集藝術(shù)、文化、親子、會議于一體的小型劇場（其中包括微型兒童劇場且配合建筑燈光秀打造休閑娛樂氛圍。慢活廣場，通過慢生活休閑業(yè)態(tài)的特色主力店打造，奢侈品 文化藝術(shù)博物館、商業(yè)show、書店、共享空間等。商業(yè)街區(qū)亮點(diǎn)業(yè)態(tài)采用海鮮市集，結(jié)合展示、零售、觀光、互動體驗、教學(xué)培訓(xùn)及“天空海洋”，打造海南最大最國際化和業(yè)態(tài)最復(fù)合的“海鮮美食迪斯尼”。4.4.3公寓——樂活品質(zhì)格調(diào)生活空間公寓定位：集品質(zhì)居住、智慧服務(wù)、優(yōu)質(zhì)配套、生態(tài)藝術(shù)于一體的樂活品質(zhì)格調(diào)生活空間。公寓產(chǎn)品打造亮點(diǎn)：打造多層次復(fù)合生活社區(qū)，為住客提供有歸屬感的、配套完善、生態(tài)自然的優(yōu)質(zhì)生活居住空間，同時形成項目獨(dú)特的市場競爭力。公寓產(chǎn)品定位：生態(tài)居家+小資格調(diào)+貼心服務(wù)+社交平臺產(chǎn)品戶型設(shè)置：一房一廳：45～60㎡（主力戶型80%）兩房一廳：60～80㎡（20%）4.4.4住宅——國際旅游中心特色型濱海品質(zhì)居住空間本項目住宅產(chǎn)品定位集高端智慧、闊綽舒適、健康持續(xù)、樂活人本為一體，充分利用免稅城所營造的國際旅游商業(yè)氛圍及優(yōu)越海景資源打造舒適改善型中大戶型住宅產(chǎn)品；最終定位形成國際旅游中心特色型濱海品質(zhì)居住空間。產(chǎn)品設(shè)置：針對居住改善客、中級投資客的100～120㎡產(chǎn)品；針對高端投資及自住客戶的120～140㎡產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品戶型配比依托西海岸主要住宅產(chǎn)品戶型配比，并結(jié)合本項目定位及特色進(jìn)行分配。考慮到本項目占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢及住宅產(chǎn)品定位，建議配比如下：100～120㎡的戶型占比在65%、120～140㎡占比35%。4.4.5寫字樓——承載港城產(chǎn)業(yè)的甲級寫字樓本項目由國家政策支持，以項目高品質(zhì)寫字樓為空間載體助力發(fā)展海口港航產(chǎn)業(yè)，承擔(dān)領(lǐng)航海口辦公模式轉(zhuǎn)變的典范，打造陸島港城一體化、平臺化、人性化商務(wù)體驗的海口首席甲級生態(tài)商務(wù)辦公空間，從而助力?？诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)港航產(chǎn)業(yè)集聚。打破?？趥鹘y(tǒng)商務(wù)產(chǎn)品局限，首創(chuàng)生態(tài)商務(wù)概念，引入智慧建筑理 念，營造領(lǐng)先、高效的商務(wù)環(huán)境。產(chǎn)品設(shè)置：標(biāo)準(zhǔn)層面積1600～2000㎡，戶型組合100～300㎡以內(nèi)4.4.6酒店——陸港門戶尊貴格調(diào)五星級酒店依托本項目良好的區(qū)位優(yōu)勢，本項目酒店定位打造成為港口交通樞紐一站式陸港門戶尊貴格調(diào)五星級酒店，打造繁華港口尋找暫避靜謐休憩場所；盡享舒適、便捷的商旅奢華體驗，最終形成：商務(wù)休閑皆宜——多元享受配套設(shè)施港口交通樞紐——便捷的通勤配套國際化服務(wù)團(tuán)隊——舒適一流商旅居住享受國際知名品牌——品牌效應(yīng)尊享國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體驗產(chǎn)品設(shè)置：酒店客房數(shù)量325間，房型建議包含標(biāo)準(zhǔn)間（50㎡）、占比一半左右，特色房及行政房各占比22%～25%左右。項目參考海口市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定，另包含地下倉儲面積及公共空間。地塊一 （1）資源價值最大化原則：依據(jù)地塊資源特性，最大化發(fā)揮資源優(yōu)勢。（2）因地制宜原則：盡量尊重現(xiàn)有規(guī)劃，依據(jù)地塊權(quán)屬及資源特征，在現(xiàn)有限制條件下（3）集約發(fā)展原則：功能分區(qū)清晰，各主題功能區(qū)之間需相互連接，形成整體的開發(fā)體（4）功能整合原則：針對各功能組團(tuán)的特點(diǎn)和關(guān)聯(lián)度實(shí)施功能組合布局和區(qū)隔。（5）生態(tài)優(yōu)先原則：最大化保護(hù)、優(yōu)化、發(fā)揮項目水岸和原有山林資源，營造可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境。（6）規(guī)劃協(xié)調(diào)原則：與周邊區(qū)域現(xiàn)有或未來規(guī)劃之功能協(xié)調(diào)融合，互相補(bǔ)充。5.2.1地塊條件分析一二三四五六 5.2.2項目組團(tuán)構(gòu)思創(chuàng)享繽紛活力中軸、南北縱貫、活力商業(yè)、企業(yè)展示悅享人文生態(tài)走廊、生態(tài)綠廊、共享空間特色商業(yè)驅(qū)動核、免稅購物驅(qū)動核、體驗互動驅(qū)動核、港航產(chǎn)業(yè)驅(qū) （1）符合海口市及新海港的總體規(guī)劃要求，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢；（2）滿足國土規(guī)劃部門的規(guī)劃要求；（3）規(guī)劃的總體思路是體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計思想，功能設(shè)計應(yīng)當(dāng)以高端為目標(biāo)，力爭布局和功能分區(qū)明確、配套設(shè)施完善、安全舒（4）在符合片區(qū)上層規(guī)劃要求的前提下，項目的建筑風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)出勇于創(chuàng)新、開放包容的文化氛圍，展現(xiàn)整個項目的時代特征，建筑設(shè)計造型現(xiàn)代、生動活潑、構(gòu)思新穎。（5）項目定位為環(huán)球體驗交互式港城融合新領(lǐng)地，力爭設(shè)計建設(shè)好幾大功能分區(qū)，提升建筑物的集聚化水平和綜合服務(wù)能力，完善、提升整個項目的創(chuàng)新服務(wù)體系。（6）遵循滿足當(dāng)前需要、服務(wù)長遠(yuǎn)的原則，建筑設(shè)計必須充分考慮布局合理、功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)適用等各方面因素，并具有前瞻性和一定的超前性。（7）建筑設(shè)計應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的方針、政策、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則與規(guī)范。（8）建筑與周圍環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震和防洪等安全設(shè)施。1、開發(fā)策略項目體量較大且涉及業(yè)態(tài)較多，同時項目所在區(qū)域商業(yè)、商務(wù)氛圍還未完全形成，需通過免稅商業(yè)來帶動周邊發(fā)展，所以計劃項目分兩期開發(fā)。具體分期見第七章實(shí)施計劃。2、銷售策略 由于本項目開發(fā)體量大，開發(fā)資金壓力較大，需通過加速項目回款以緩解資金壓力，實(shí)現(xiàn)項目價值最大化，建議可售物業(yè)：采用預(yù)售的形式進(jìn)行銷售，以免稅購物中心、港口交通樞紐及未來規(guī)劃的地鐵口為核心吸引力進(jìn)行宣傳，提前鎖定客戶，在達(dá)到預(yù)售條件時快速去化。3、經(jīng)營策略商業(yè)：免稅商業(yè)以中免公司為經(jīng)營主體，以免稅客流為核心，以娛樂及體驗式業(yè)態(tài)提升商業(yè)整體吸引力。做全、做精。?免稅目前是公司自身的強(qiáng)引擎優(yōu)勢——自有的核心優(yōu)勢。?依托免稅平臺，充分利用樞紐位置，通過免稅占領(lǐng)市場，樹立口碑，打造面向國際的標(biāo)桿項目。?產(chǎn)品要預(yù)留未來進(jìn)一步升級的空間，且產(chǎn)品定位要有前瞻性和國際化，起到引領(lǐng)市場的作用。策略2：完善其他競爭優(yōu)勢，打造公司新的IP，建設(shè)世界旅游零售的新名片、中國商旅項目的新標(biāo)桿。?彌補(bǔ)海南旅游休閑娛樂業(yè)態(tài)的欠缺，提供國際水準(zhǔn)的新型復(fù)合性休閑業(yè)態(tài)，增加除購物外的強(qiáng)目的性娛樂驅(qū)動。?打造免稅與有稅之間互惠互贏，互為補(bǔ)充提升的良性循環(huán)，形成更具競爭力的商業(yè)模式，提高本項目的市場領(lǐng)導(dǎo)地位。公寓及住宅：首先滿足免稅綜合體職工需求。剩余部分面向周邊政進(jìn)而提高收益。在酒店方面，建議與高星級國際知名連鎖酒店品牌進(jìn)行合作，打造國際標(biāo)準(zhǔn)高星級酒店，以符合項目自身定位，彰顯項目品質(zhì)，提升入住率及客房溢價，提高酒店收益。 7.1.1項目定位回顧本項目定位是環(huán)球體驗交互式港城融合新領(lǐng)地，未來建成后將是輻射全球的免稅購物中心、文化體驗互動式的主題嘉年華、前沿多元的風(fēng)情購物樂園，能夠助推城市經(jīng)濟(jì)新引擎，引領(lǐng)都市生活新方向。商業(yè)整體定位為“世界旅游零售的新名片、中國商旅項目的新標(biāo)桿”。以免稅購物、美食體驗、休閑體驗為三大核心驅(qū)動。7.1.2發(fā)展目標(biāo)（1）擴(kuò)大國際自貿(mào)區(qū)及國際旅游島政策影響力。通過打造中國特色港口免稅綜合體，充分響應(yīng)政策號召，同時通過項目不斷發(fā)展，夯實(shí)?？诟劭诋a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、改善貿(mào)易環(huán)境、提升?？诘膶ν鈹U(kuò)張影響力，將臨港優(yōu)勢發(fā)揮極致，形成雙重政策條件培育優(yōu)質(zhì)項目、以優(yōu)質(zhì)項目擴(kuò)大政策影響力并產(chǎn)生帶動性的良性互動循環(huán)。（2）?？陂_放創(chuàng)新的時代象征。通過獨(dú)一無二的城市標(biāo)志、建筑、公共藝術(shù)品等元素，展現(xiàn)海口伴隨改革開放的歷史沿革，在國際自貿(mào)港、一帶一路的全新時代背景下城市面貌及精神的蛻變。（3）文化體驗互動式嘉年華。以“體驗感”為首要打造效果，通過商業(yè)區(qū)使得人與自然和諧交互體驗，通過樂活體驗運(yùn)動游樂區(qū)、各類主題風(fēng)情街區(qū)使得人與人之間和諧交互體驗，為各國游客帶來耳目一新的深度互動式休閑娛樂新方式。（4）輻射全球的環(huán)球國際人文消費(fèi)中心。海口是國際自貿(mào)港、國際旅游島、一帶一路政策背景下的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，通過打造超大型主題游購目的地，與?？谄渌包c(diǎn)資源的多點(diǎn)聯(lián)動、串聯(lián)發(fā)展，以吸引來自全球各地的游客集聚?？冢？诎l(fā)展，走向國際化。 （5）通過打造海南乃至國家級名片式商業(yè)綜合體項目，提升?？诼糜文康牡貙傩缘耐瑫r，為公司帶來新的營收增長點(diǎn)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖，踐行“打造世界一流的全球化旅游零售運(yùn)營商”的發(fā)展戰(zhàn)略，提升業(yè)績及抗風(fēng)險能力。（1）免稅商業(yè)綜合體定位——世界最大單體免稅商業(yè)及旅游購物（2）特色商業(yè)街定位——海南世界級度假型商業(yè)街區(qū)（3）寫字樓定位——承載港城產(chǎn)業(yè)的甲級寫字樓（4）住宅定位——國際旅游中心特色型濱海品質(zhì)居住空間（5）公寓定位——樂活品質(zhì)格調(diào)生活空間（6）酒店定位——陸港門戶尊貴格調(diào)五星級酒店7.3.1項目開發(fā)計劃塊一+地塊四+地塊六”。 表7-1項目開發(fā)周期7.3.2項目租售計劃寫字樓、住宅、部分商業(yè)銷售；服務(wù)型公寓、酒店、免稅綜合體、商業(yè)街區(qū)自持運(yùn)營。 根據(jù)已成交的土地價格及費(fèi)用、近期?？谑薪ㄔO(shè)工程價格信息、工程造價定額資料及項目的具體情況，經(jīng)分析測算，確定本項目總投資估本項目總投資額為128.6億元，其中一期項目投資額為58.8億元，二期項目投資額為69.8億元。本項目開發(fā)成本為110.8億元，期間費(fèi)本項目遵循滾動開發(fā)原則，投資資金來源為自籌資金。序號項目名稱總額(萬元)1土地成本2前期工程費(fèi)3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用6.0%4建筑安裝工程費(fèi)5開發(fā)間接費(fèi)用2.1%6不可預(yù)見費(fèi)用4.8% 開發(fā)成本合計7管理費(fèi)用2.1%8財務(wù)成本9銷售費(fèi)用二期間費(fèi)用合計三總投資 9.1.1項目成本測算前提假設(shè)項目建安成本測算取值說明：一般情況下，概念方案階段的成本＞方案階段的成本＞擴(kuò)初階段的成本＞施工圖階段的成本，目前項目處于概念方案階段，因此不可預(yù)見費(fèi)約按綜合建安總成本的7%取值（其中主要考慮人工、材料、機(jī)械市場漲價、建筑造型復(fù)雜、商業(yè)部分因招商引起的拆改及海南島的地域特殊性等情況將導(dǎo)致成本的增加其中，商業(yè)不可預(yù)見費(fèi)約按綜合建安總成本的10%取值，其它均為常規(guī)業(yè)態(tài)取值約為4%。9.1.2項目收入測算前提假設(shè)根據(jù)項目營業(yè)業(yè)態(tài)預(yù)計的完工開業(yè)計劃及對于測算經(jīng)營期的要求，各業(yè)態(tài)經(jīng)營周期如下表：業(yè)態(tài)年份免稅+有稅2022-2037住宅2022-2031公寓2022-2037停車場2022-2037酒店2026-2037商業(yè)街區(qū)2025-20379.2.1項目測算結(jié)果根據(jù)測算，該項目內(nèi)部收益率約為14.4%，財務(wù)凈現(xiàn)值14.7億元，靜態(tài)回收期15.8年，動態(tài)回收期18.3年。 9.2.2項目收入項目全周期收入共482.6億元，包括：可售物業(yè)的銷售收入52.9億9.2.3項目支出項目全周期支出共330.6億元，包括：項目開發(fā)成本110.8億元、管理費(fèi)用2.7億元，銷售費(fèi)用7.3億元（含運(yùn)營期末資產(chǎn)變現(xiàn)費(fèi)用出租物業(yè)經(jīng)營成本62.0億元，酒店經(jīng)營成本11.1億元，財務(wù)成本及費(fèi)用30.4億元，稅費(fèi)106.3億元。 項目建成后未來經(jīng)營收入構(gòu)成主要以三大部分為基準(zhǔn)。第一部分為商業(yè)物業(yè)銷售及租金；第二部分為項目寫字樓銷售；第三部分為項目公寓、住宅銷售及租金。項目銷售增長率呈上升趨勢，力爭在項目建成后五年內(nèi),持續(xù)提升自身實(shí)力，在穩(wěn)固商業(yè)地位的同時帶動上下游行業(yè)發(fā)展，構(gòu)建行業(yè)生態(tài)本項目建成后，還可以改善當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境、提升周邊的土地。因此，該項目具有較大的潛在經(jīng)濟(jì)效益。項目建成投產(chǎn)后，對當(dāng)?shù)貎?yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改變經(jīng)濟(jì)增長方式、提高土地資源綜合利用率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展有著良好的促進(jìn)作用。（1）本項目建設(shè)有利于推動城市與企業(yè)共同發(fā)展，互利共贏一方面，項目解決了城市快速發(fā)展所面臨的資金、管理、信息和技術(shù)需求等問題，盤活了城市存量土地資源，提高了土地資源的使用效率和單位產(chǎn)出能力，實(shí)現(xiàn)居民增效增收。另一方面，通過項目建設(shè)，使企業(yè)可實(shí)現(xiàn)自身長期發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，強(qiáng)化與下屬及關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的協(xié)作與聯(lián)系，提高專業(yè)化協(xié)作配套程度，構(gòu)建符合企業(yè)現(xiàn)在及未來發(fā)展需求的組織架構(gòu)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。（2）本項目建設(shè)有利于資源整合通過項目的建設(shè)發(fā)展，可把資金、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、服務(wù)、土地、勞動力等優(yōu)勢資源聚集在一起，形成規(guī)模效益和產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生聚集效應(yīng)和輻射效應(yīng)，成為當(dāng)?shù)丶涌斐鞘谢M(jìn)程、實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的有效途徑。對城市乃至全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)