建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋與物業(yè)效勞司法解釋的理解與適用關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋

的主要內(nèi)容業(yè)主身份界定；專有局部以及共有局部的劃定；面積人數(shù)的計(jì)算方法；業(yè)主的權(quán)利義務(wù)范圍；車(chē)位車(chē)庫(kù)糾紛處理；業(yè)主自治的重大事項(xiàng)；住改商糾紛的處理；利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定；業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)的行使；業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)。關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋的主要內(nèi)容物業(yè)效勞合同效力及對(duì)業(yè)主的約束力；物業(yè)效勞企業(yè)的違約責(zé)任承擔(dān)；業(yè)主妨害物業(yè)效勞管理的責(zé)任承擔(dān)；物業(yè)費(fèi)糾紛處理；物業(yè)效勞合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理；物業(yè)使用人的準(zhǔn)用。關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋一、業(yè)主的認(rèn)定問(wèn)題〔一〕起草過(guò)程中的相關(guān)意見(jiàn)1、登記說(shuō)2、根據(jù)?物權(quán)法?規(guī)定的取得方式分別判斷3、要考慮中國(guó)的登記實(shí)踐，不能無(wú)視大量存在的事實(shí)物權(quán)4、應(yīng)當(dāng)對(duì)擴(kuò)大認(rèn)定業(yè)主的范圍進(jìn)行必要限制?！捕持贫ㄒ罁?jù)1、參考立法例2、相關(guān)法理3、法律依據(jù)〔三〕條文理解中的關(guān)鍵問(wèn)題二、專有局部的認(rèn)定〔一〕制定背景及依據(jù)〔二〕何謂“構(gòu)造上的獨(dú)立性〞和“利用上的獨(dú)立性〞？〔三〕專有局部的范圍1、整棟建筑物2、特定空間3、露臺(tái)等能否作為專有局部？三、共有局部的認(rèn)定除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有局部外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下局部，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有局部：〔一〕建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀窘Y(jié)構(gòu)局部，通道、樓梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)局部；〔二〕其他不屬于業(yè)主專有局部，也不屬于市政公用局部或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！惨弧持贫ū尘凹耙罁?jù)〔二〕關(guān)于外墻糾紛的處理〔三〕關(guān)于綠地問(wèn)題〔四〕地下室問(wèn)題〔五〕人防工程問(wèn)題〔六〕關(guān)于小區(qū)的供電、供水等設(shè)施的所有權(quán)四、合理利用共有局部五、車(chē)位車(chē)庫(kù)問(wèn)題【規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要】建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要〞的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例?！緲I(yè)主共有的車(chē)位】建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車(chē)位?！惨弧持贫ū尘凹耙罁?jù)〔二〕車(chē)庫(kù)、車(chē)位的歸屬問(wèn)題〔三〕如何理解“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要〞？1、配置比例達(dá)不到1：12、配置比例為1:13、配置比例超過(guò)1:1缺乏2：14、配置比例為2：1〔四〕違反物權(quán)法第74條第1款的法律后果六、其他重大事項(xiàng)的認(rèn)定改變共有局部用途、利用共有局部從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有局部，以及業(yè)主大會(huì)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第〔七〕項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)〞。七、專有局部面積及建筑物總面積的計(jì)算方法八、業(yè)主人數(shù)及總?cè)藬?shù)的計(jì)算方法物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照以下方法認(rèn)定：〔一〕業(yè)主人數(shù)，按照專有局部的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有局部按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有局部的，按一人計(jì)算；〔二〕總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！惨弧持贫ū尘凹耙罁?jù)〔二〕如何判斷一人一票里的“人數(shù)〞〔三〕本條的適用范圍〔四〕業(yè)主如何判斷？〔五〕業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約、地方性法規(guī)能否對(duì)本條規(guī)定的業(yè)主人數(shù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)作出例外約定或規(guī)定？〔六〕數(shù)人共有一專有局部情況下的表決權(quán)的行使九、“住該商〞糾紛的處理【住改商糾紛的處理】業(yè)主將住宅改編為經(jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持?！居欣﹃P(guān)系業(yè)主的認(rèn)定】業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。十、撤銷(xiāo)權(quán)的除斥期間十一、業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)十二、侵害共有權(quán)糾紛的處理建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有局部、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理本錢(qián)之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)本錢(qián)的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任?！惨弧持贫ū尘凹耙罁?jù)〔二〕本條是對(duì)侵害共有權(quán)利的規(guī)定〔三〕訴訟主體資格問(wèn)題十三、其他侵害他人合法權(quán)益的行為十四、其他幾個(gè)相關(guān)問(wèn)題專屬于業(yè)主的權(quán)利1、投票權(quán)。2、撤銷(xiāo)權(quán)。3、針對(duì)侵害共有權(quán)行為提起訴訟的權(quán)利。4、分配共有收益的權(quán)利。5、業(yè)主知情權(quán)。6、按照配置比例主張購(gòu)置或者租賃車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利。7、對(duì)住改商的異議權(quán)。8、對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的制定、修改建議權(quán)等?！捕辰ㄔO(shè)單位相關(guān)義務(wù)適用于包銷(xiāo)人本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷(xiāo)期滿，按照包銷(xiāo)合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)置尚未銷(xiāo)售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷(xiāo)售的包銷(xiāo)人。關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋一、物業(yè)效勞合同對(duì)業(yè)主的約束力〔一〕制定背景及依據(jù)〔二〕前期物業(yè)效勞合同能否拘束建設(shè)單位？二、物業(yè)效勞合同的效力問(wèn)題〔一〕制定背景及依據(jù)〔二〕條文理解與適用1、物業(yè)效勞合同的性質(zhì)2、關(guān)于合同條款的無(wú)效3、關(guān)于物業(yè)“效勞〞和“管理〞的表述問(wèn)題4、關(guān)于訴訟主體資格問(wèn)題5、前期物業(yè)效勞合同在性質(zhì)上也屬于物業(yè)效勞合同三、物業(yè)效勞企業(yè)的違約責(zé)任物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)公開(kāi)作出的效勞承諾及制定的效勞細(xì)那么，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)效勞合同的組成局部。條文理解與適用四、業(yè)主妨害物業(yè)效勞、管理行為的責(zé)任承擔(dān)業(yè)主違反物業(yè)效勞合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)效勞與管理的行為，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。條文理解與適用五、不當(dāng)收費(fèi)糾紛的處理物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)效勞合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主提出拒絕交納其中沒(méi)有約定或者規(guī)定依據(jù)局部費(fèi)用的抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)退還其已收取的前款所稱局部費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。六、業(yè)主欠費(fèi)糾紛的處理經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主僅以未享受物業(yè)效勞企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供的效勞或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)效勞作為抗辯理由的，人民法院不予支持。七、物業(yè)使用人的連帶責(zé)任

—欠交物業(yè)費(fèi)業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)效