房地產(chǎn)評估報告常見錯誤類型88例

（一）報告書結(jié)構(gòu)方面的錯誤

1、報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）。

2、報告書用語不規(guī)范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z言。

3、估價時點設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結(jié)論有異議的評估，時點應(yīng)為原報告書時點。期房價值時點是現(xiàn)在。

4、報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算（即：從報告出具之日起計算），或者有效的時間段。

5、如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”的具體內(nèi)容，要特別注意是否有2位估價師簽字（抵押報告及拆遷評估報告），則該地方是否分別注明誰進行了實地查勘，誰沒查勘。

6、如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”的具體內(nèi)容，要注意不能假設(shè)估價對象報經(jīng)規(guī)范批準改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。

7、估價對象分析時描述不全（應(yīng)從區(qū)位、權(quán)益、實物狀況3方面說明）

⑴缺少房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（如：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等）；

⑵土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；

⑶建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；⑷區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層朝向。

⑸租賃情況交待不清（如：沒說明租金標準、租賃期限）。

8、缺市場背景分析。

9、缺最高最佳使用分析。

10選用的估價方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：一般情況下優(yōu)先選用市場法（在市場活躍，成交案例較多情況下）；有收益的商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)當優(yōu)先選用收益法；在建工程常選用假設(shè)開發(fā)法、成本法；單純的土地評估選用基準地價修正法、假設(shè)開發(fā)法；抵押目的評估優(yōu)先成本法，拆遷評估首選市場法，不能用市場法的必須說明理由等。）。

11、未說明每種估價方法的定義、步驟。

12、如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。

13、抵押價值的定義不是公開市場價值。應(yīng)當是公開市場價值減去估價師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價值。

14、保險評估不能將土地價值記入（投保時，保險金額不能超過建筑物的價值）。

15、劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押要扣除出讓金。

16、拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款（未拖欠的，要在報告的附件中提供未拖欠工程款的證明）。

17、再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔保債權(quán)。

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18、投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣（見《理論方法》第70頁）。評估投資價值時，要扣除所得稅。

19、拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定（《理論方法》第97頁）。

20、未說明估價結(jié)果確定的理由（各種方法得出的結(jié)果差別不大時可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)數(shù)不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）。

21、拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當再扣除抵押、租賃、查封等影響。

22、法院委托的司法評估的估價結(jié)論應(yīng)當是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當再扣除抵押、租賃、查封等影響。

●單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。

23、對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結(jié)果制定。

（二）各種評估方法中的錯誤：

⑴比較法

24、可比實例選擇不當（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積建成本等為基數(shù)計算。

69、開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。利潤計算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤率計算時，直接成本應(yīng)包括土地及建筑物兩部分的成本。注意不能遺漏土地部分的利潤（或稱作“未計算購買估價對象的投資利潤”）

。

70、利潤率選取錯誤。開發(fā)利潤估算時，利潤率不應(yīng)當選取建造估價對象的**開發(fā)商的實際利潤率，而就當選取行業(yè)的平均利潤率。

71、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費是按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算的。

⑷成本法

A、舊房、房地產(chǎn)價格＝重新購建價格-折舊

B、新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）。房地產(chǎn)價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費+開發(fā)利潤

72、費用構(gòu)成不完整、漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費）。

73、成本計算時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。

土地成本一般可運用基準地價修正法求取。

74、開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計等前期工程費、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、建筑安裝工程費等。注意不要漏項。

75、計算各種費用（如管理費、投資利息、利潤計算）時，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。

76、計算各種費用（如管理費、投資利息、利潤計算）時，如果計算基數(shù)是開發(fā)成本，應(yīng)包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。

77、成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用。

78、成本法計算貸款利息時計算期有錯（均勻投入的計息在期中，即：要將時間段除以2，而待開發(fā)房地產(chǎn)價值計息起點是估價時點。）。

79、計算公式有錯（積算價格＝重新購建價格-折舊）。

80、要根據(jù)市場供求分析為來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上）。

81、開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價理論與方法》P145）。

直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本）

投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用）

成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售稅費）

銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值）

82、折舊年限確定錯誤。

83、未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑