2024年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)

（中級）復(fù)習(xí)試卷及解答參考

一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）

1、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法不考慮房地產(chǎn)的個別因素，主要關(guān)注房地產(chǎn)的

市場狀況和地區(qū)因素？

A.成本法

B.收益法

C.市場比較法

D.長期趨勢法

答案：C

解析：市場比較法（MarketComparisonApproach）是房地產(chǎn)評估中的一種方法，

它主要考慮與評估對象相似的房地產(chǎn)在市場上的成交價格，不考慮房地產(chǎn)的個別因素，

如建筑物的具體結(jié)構(gòu)、裝修等，而是關(guān)注房地產(chǎn)的市場狀況和地區(qū)因素。成本法考慮成

本，收益法關(guān)注預(yù)期收益，長期趨勢法則考慮時間趨勢。

2、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪個階段是確定項目可行性、選擇合適開發(fā)模式的

關(guān)鍵？

A.市場調(diào)研階段

B.規(guī)劃設(shè)計階段

C.土地獲取階段

D.施工建設(shè)階段

答案：A

解析：市場調(diào)研階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵階段。在這一階段，開發(fā)商會對市

場進(jìn)行深入的研究，包括市場需求、競爭狀況、潛在客戶分析等，以此來確定項目的可

行性。同時，根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，開發(fā)商會選擇合適的開發(fā)模式，如自持、出售、租

賃等。規(guī)劃設(shè)計階段、土地獲取階段和施工建設(shè)階段雖然也很重要，但都是在市場調(diào)研

階段之后進(jìn)行的。

3、在房地產(chǎn)評估中，以下哪項不是影響房地產(chǎn)價格的因素？（）

A.房地產(chǎn)的位置

B.房地產(chǎn)的規(guī)模

C.房地產(chǎn)的歷史成本

D.房地產(chǎn)的市場需求

答案：C

解析：房地產(chǎn)的歷史成本是房地產(chǎn)形成過程中的費用，不會直接影響房地產(chǎn)的當(dāng)前

價格。而位置、規(guī)模和市場需求是影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素。

4、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于前期工作的內(nèi)容？（）

A.市場調(diào)研

B.項目立項

C.施工圖設(shè)計

D.工程招標(biāo)

答案：C

解析：市場調(diào)研、項目立項和工程招標(biāo)都屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。施工圖設(shè)計

是在前期工作完成后，進(jìn)入施工階段的工作內(nèi)容。

5、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪項不屬于影響項目成本的關(guān)鍵因素？（）

A.土地取得成本

B.設(shè)計費用

C.工程量清單

D.營銷費用

答案：C

解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，影響項目成本的關(guān)鍵因素主要包括土地取得成本、設(shè)

計費用、建安工程費、設(shè)備購置費、融資成本、稅費、營銷費用等。工程量清單是項目

成本預(yù)算和控制的依據(jù)之一，但它本身并不是影響項目成本的關(guān)鍵因素，而是成本構(gòu)成

的一部分。因此，選項C不屬于影響項目成本的關(guān)鍵因素。

6、房地產(chǎn)估價中，下列哪種方法最適用于評估開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值？（）

A.收益法

B.成本法

C.市場法

D.折現(xiàn)現(xiàn)金流法

答案：C

解析：市場法，也稱為比較法，是通過比較近期類似房地產(chǎn)交易的價格來確定被估

房地產(chǎn)價值的方法。這種方法最適用于評估開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，因為它宜接參考

了市場上類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，能夠較為準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)的市場價值。收益法和折

現(xiàn)現(xiàn)金流法主要用于評估收益型房地產(chǎn)的價值，而成本法則主要適用于評估新建或重建

成本。因此，選項C市場法是最適用于評估開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的方法。

7、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪項不屬于影響項目投資決策的主要因素？

A.土地取得成本

B.建設(shè)工程費用

C.銷售收入預(yù)測

D.項目融資成木

答案：D

解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，影響項目投資決策的主要因素包括土地取得成本、建

設(shè)工程費用、銷售收入預(yù)測等，這些都是直接影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素。項目融資

成本雖然也是重要因素，但它更多是項目運營期的財務(wù)問題，而不是決定項目是否投資

的主要決策因素。因此，選項D不屬于影響項目投資決策的主要因素。

8、關(guān)于房地產(chǎn)評估，下列說法正確的是：

A.房地產(chǎn)評估是一種預(yù)測性的經(jīng)濟(jì)活動

B.房地產(chǎn)評估的結(jié)果是絕對的，不受評估目的和條件的影響

C.房地產(chǎn)評估的目的在于確定房地產(chǎn)的市場價值

D.房地產(chǎn)評估的方法只有一種，即成本法

答案：A

解析：房地產(chǎn)評估是一種預(yù)測性的經(jīng)濟(jì)活動，它通過對房地產(chǎn)的實物、權(quán)益、區(qū)位

等因素進(jìn)行分析，預(yù)測房地產(chǎn)的未來價值。選項B錯誤，因為房地產(chǎn)評估的結(jié)果是相對

的，受評估目的、條件、方場環(huán)境等多種因素影響。選項C錯誤，房地產(chǎn)評估的目的不

僅僅是確定市場價值，還包括確定投資價值、保險價值等。選項D錯誤，房地產(chǎn)評估可

以采用多種方法，如市場法、成本法、收益法等。因此，正確答案是A。

9、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪個階段是確定項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型的關(guān)鍵階

段？

A.市場調(diào)研

B.項目可行性研究

C.設(shè)計階段

D.施工階段

答案：B

解析：項目可行性研究階段是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵階段，主要任務(wù)是評估項目在技術(shù)、

經(jīng)濟(jì)、市場等方面的可行性，并確定項目的開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型。這一階段對項目的成

功與否具有決定性作用。

10、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下哪個說法是正確的？

A.房地產(chǎn)估價是指市房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估，以確定其市場價值。

B.房地產(chǎn)估價是指定房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估，以確定其銷售價格。

C.房地產(chǎn)估價是指定房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估，以確定其購買價格。

D.房地產(chǎn)估價是指本房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估，以確定其投資價值。

答案：A

解析：房地產(chǎn)估價是指對房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估，以確定其市場價值。市場價值是指

房地產(chǎn)在正常市場條件下，于適當(dāng)?shù)臅r間、地點，由熟悉情況的買賣雙方:進(jìn)行自愿交

易的價值。其他選項中的銷售價格、購買價格和投資價值都是房地產(chǎn)估價的一部分，但

不是其全部內(nèi)容。

11、在房地產(chǎn)估價中，關(guān)于成本法的適用范圍，以下說法正確的是：

A.僅適用于新建房地產(chǎn)開發(fā)項目

B.僅適用于房地產(chǎn)市場低迷時期

C.可適用于新建、在建和己建成的房地產(chǎn)項目

D.適用于所有類型的房地產(chǎn)市場

答案：C

解析：成本法是一種估算房地產(chǎn)價值的方法，適用于新建、在建和已建成的房地產(chǎn)

項目。該方法根據(jù)房地產(chǎn)的重新開發(fā)成木、折舊和利潤等因素來確定房地產(chǎn)的價值。因

此，選項C是正確的。

12、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪個環(huán)節(jié)不屬于前期工作？

A.市場調(diào)研

B.項目可行性研究

C.施工建設(shè)

D.銷售推廣

答案：C

解析：房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要包括市場調(diào)研、項目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、土

地獲取、融資等環(huán)節(jié)。施工建設(shè)屬于開發(fā)過程中的實施階段，不屬于前期工作。因此，

選項C是不屬于前期工作的環(huán)節(jié)。

13、以下哪項不屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級經(jīng)濟(jì)師考試的知識點？

A.建筑市場分析

B.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

C.建筑材料價格核算

D.建筑企業(yè)財務(wù)管理

答案：D

解析：建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級經(jīng)濟(jì)師考試的知識點主要包括建筑市場分析、房

地產(chǎn)開發(fā)項目管理、建筑材料價格核算等，而建筑企業(yè)財務(wù)管理屬于企業(yè)管理范疇，不

屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)中級經(jīng)濟(jì)師考試的知識點。因此，選項D是正確答案。

14、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期工作階段的主要任務(wù)？

A.確定項目定位

B.進(jìn)行市場調(diào)研

C.進(jìn)行工程設(shè)計和施工

D.獲取土地使用證

答案：C

解析?：在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作階段，主要包括確定項目定位、進(jìn)行市場調(diào)研、

獲取土地使用證等任務(wù)。工程設(shè)計和施工屬于項目實施階段的工作內(nèi)容，不屬于前期工

作階段的主要任務(wù)。因此，選項C是正確答案。

15、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險分散，以下哪種說法是正確的？（）

A.投資組合的風(fēng)險分散效果與組合中投資項目的數(shù)量無關(guān)

B.投資組合的風(fēng)險分散效果與組合中投資項目的相關(guān)性程度有關(guān)

c.投資組合的風(fēng)險分散效果只與組合中投資項3的市場價值有關(guān)

D.投資組合的風(fēng)險分散效果與組合中投資項目的流動性有關(guān)

答案：B

解析：投資組合的風(fēng)險分散效果與組合中投資項目的相關(guān)性程度有關(guān)。如果組合中

的投資項目之間存在高度相關(guān)性，那么風(fēng)險分散的效果會降低；如果投資項目之間的相

關(guān)性較低或者不存在相關(guān)性，風(fēng)險分散的效果會更好。這是因為相關(guān)性越低，不同投資

項目之間的波動性越不相似，從而降低了整個投資組合的風(fēng)險。

16、在房地產(chǎn)市場分析中，以下哪種指標(biāo)通常用來衡量房地產(chǎn)市場的波動性？（）

A.房地產(chǎn)投資回報率

B.房地產(chǎn)市場交易量

C.房地產(chǎn)價格指數(shù)

D.房地產(chǎn)市場租金水平

答案：C

解析：在房地產(chǎn)市場分析中，房地產(chǎn)價格指數(shù)通常用來衡量房地產(chǎn)市場的波動性。

房地產(chǎn)價格指數(shù)可以反映房地產(chǎn)市場價格的總體變化趨勢，通過比較不同時間點的價格

指數(shù)，可以評估房地產(chǎn)市場的波動程度。其他選項如房地產(chǎn)投資回報率、房地產(chǎn)市場交

易量、房地產(chǎn)市場租金水平雖然也能反映房地產(chǎn)市場的一些情況，但不是直接衡量波動

性的指標(biāo)。

17、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪一項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究內(nèi)容？

A.市場調(diào)研與分析

B.投資估算與資金籌措

C.政策法規(guī)分析

D.施工進(jìn)度計劃

答案：D

解析：施工進(jìn)度計劃屬于項目實施過程中的管理內(nèi)容，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可

行性研究內(nèi)容?？尚行匝芯恐饕P(guān)注項目的市場前景、投資估算、資金籌措、政策法規(guī)

等方面。市場調(diào)研與分析（A）、投資估算與資金籌措（B）和政策法規(guī)分析（C）都是可

行性研究的重要內(nèi)容。

18、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法不適用于評估房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場價值？

A.成本法

B.市場法

C.收益法

D.等級評估法

答案：D

解析：等級評估法通常用于對房地產(chǎn)進(jìn)行定級或分類，而不是直接用于評估房地產(chǎn)

的市場價值。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場價值評估中，常用的方法包括成本法（A）、市場

法（B）和收益法（C）o成本法側(cè)重于評估房地產(chǎn)的成本，市場法側(cè)重于參照市場上類

似房地產(chǎn)的價格來評估價值，收益法則側(cè)重于評估房地產(chǎn)的預(yù)期收益。等級評估法（D）

不適用于這些評估目的。

19、根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開發(fā)企'也應(yīng)當(dāng)在取得土地

使用權(quán)后，多久內(nèi)開始動工開發(fā)土地？（）

A.1年

B.2年

C.3年

D.4年

答案：B

解析：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、年限和投資總額進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)后，2年內(nèi)開始動工開發(fā)土地。

20、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法主要適用于評估具有獨立產(chǎn)權(quán)的住宅？（）

A.成本法

B.收益法

C.市場比較法

D.折現(xiàn)法

答案：C

解析：市場比較法是房地產(chǎn)評估中的一種方法，主要適用于評估具有獨立產(chǎn)權(quán)的住

宅。該方法通過比較同類房地產(chǎn)的市場交易價格，來估算房地產(chǎn)的價值.其他選項中，

成本法適用于新建房地產(chǎn)或重建價值評估，收益法適用于收益性房地產(chǎn)的評估，折現(xiàn)法

是收益法的一種計算方式。

21、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期工作階段的工作內(nèi)容？

A.市場調(diào)研

B.項目可行性研究

C.土地取得

D.施工建設(shè)

答案：D

解析：前期工作階段主要包括市場調(diào)研、項目可行性研究、JJ也取得等。施工建設(shè)

屬于項目實施階段的工作內(nèi)容，不屬于前期工作階段的工作內(nèi)容。因此，正確答案是D。

22、在房地產(chǎn)估價中，以下哪項不屬于成本法估價的組成部分？

A.成新率

B.重置成本

C.市場價格

D.估價對象實際成本

答案：C

解析：成本法估價的組成部分包括重置成本、成新率、估價對象實際成本等。市場

價格是市場法估價的組成部分，不屬于成本法估價的組成部分。因此，正確答案是C。

23、關(guān)于房地產(chǎn)估價，以下說法不正確的是：

A.房地產(chǎn)估價是對特定房地產(chǎn)在特定時間的價值或價格進(jìn)行評估的活動。

B.房地產(chǎn)估價的目的是為房地產(chǎn)交易、融資、及資等提供參考依據(jù)。

C.房地產(chǎn)估價的依據(jù)包括房地產(chǎn)估價法規(guī)、估價準(zhǔn)則、估價方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

D.房地產(chǎn)估價的方法不包括收益法、成本法和市場法。

答案：D

解析：房地產(chǎn)估價的方法主要包括收益法、成本法和市場法，因此選項D的說法不

正確。

24、在房地產(chǎn)投資分析中，以下哪一項不是投資決策的重要指標(biāo)？

A.投資回報率

B.投資回收期

C.投資風(fēng)險

D.房地產(chǎn)項目類型

答案：D

解析：投資決策的重要指標(biāo)包括投資回報率、投資回收期、投資風(fēng)險等，而房地產(chǎn)

項目類型并不直接作為投資決策的指標(biāo)。

25、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險的衡量，以卜.哪項指標(biāo)表示組合的預(yù)期收

益？

A.投資組合的期望收益率

B.投資組合的標(biāo)準(zhǔn)差

C.投資組合的貝塔系數(shù)

D.投資組合的夏普比率

答案：A

解析：投資組合的期望收益率表示的是投資組合在風(fēng)險調(diào)整基礎(chǔ)上的預(yù)期收益，即

投資者期望從投資組合中獲得的平均回報率。B選項的標(biāo)準(zhǔn)差用于衡量投資組合的風(fēng)險;

C選項的貝塔系數(shù)用于衡量投資組合相對于市場風(fēng)險的影響；D選項的夏普比率用于衡

量投資組合的業(yè)績表現(xiàn)與風(fēng)險之間的關(guān)系。因此，正確答案是A。

26、在房地產(chǎn)評估中，以下哪項方法適用于評估具有特殊用途的房地產(chǎn)？

A.成本法

B.市場法

C.收益法

D.成本法與市場法的結(jié)合

答案：C

解析：收益法適用于評估具有特殊用途的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)用地、特殊商業(yè)用途

物業(yè)等，因為這些物業(yè)通常沒有足夠的市場交易數(shù)據(jù)來支持市場法或成本法的應(yīng)用。收

益法基于未來收益預(yù)測來評估物業(yè)價值。A選項的成本法適用于評估新建或重建的房地

產(chǎn)；B選項的市場法適用于評估具有相似性市場交易數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)；D選項的成本法與

市場法的結(jié)合則適用于評估具有相似性市場交易數(shù)據(jù)和重建成本的房地產(chǎn)。因此，正確

答案是C。

27、關(guān)于建筑工程項目成本控制，下列說法正確的是：

A.成本控制僅在項目施工階段進(jìn)行

B.成本控制的主要目的是確保項目成本不超過預(yù)算

C.成本控制不需要考慮工程質(zhì)量

D.成本控制與項目進(jìn)度無關(guān)

答案：B

解析：成本控制是建筑工程管理的重要組成部分，它貫穿于項目的整個生命周期,

而不僅僅局限于施工階段（選項A錯誤）。成本控制的目的是通過有效的管理和優(yōu)化資

源配置，確保項目成木不超過預(yù)算，并盡可能降低成木（選項B正確）。同時，成木控

制必須綜合考慮工程質(zhì)量（選項C錯誤），因為質(zhì)量不達(dá)標(biāo)可能會導(dǎo)致額外的成本。此

外，成本控制與項目進(jìn)度密切相關(guān)，合理的進(jìn)度安排可以有效降低項目成本（選項D

錯誤）。

28、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，以下哪項不屬于可扣除項目？

A.土地使用權(quán)支付金額

B.房地產(chǎn)開發(fā)成本

C.銷售費用和管理費用

D.增值稅

答案：D

解析：在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以扣除的項目包括取得土地使用

權(quán)所支付的金額（選項A正確）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（選項B正確）以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有

關(guān)的銷售費用和管理費用等（選項C正確）。然而，增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅，是在商品或服

務(wù)交易過程中征收的稅種，因此不在土地增值稅的扣除范圍內(nèi)（選項D錯誤）。

29、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪一項不屬于前期工作階段？

A.項目可行性研究

B.土地征用和拆遷

C.建設(shè)工程招標(biāo)

D.房地產(chǎn)營銷策劃

答案：C

解析：建設(shè)工程招標(biāo)屬于施工階段的工作，而非前期工作階段。前期工作階段主要

包括項目可行性研究、土地征用和拆遷、規(guī)劃設(shè)計等。

30.關(guān)于房地產(chǎn)項目成木核算，以下哪項說法是錯誤的？

A.成本核算應(yīng)遵循實際發(fā)生原則

B.成本核算應(yīng)遵循分類分項原則

C.成本核算應(yīng)遵循及時性原則

D.成本核算應(yīng)遵循預(yù)估成本原則

答案：D

解析：房地產(chǎn)項目成本核算應(yīng)遵循實際發(fā)生原則、分類分項原則和及時性原則，以

確保成本核算的真實性、準(zhǔn)確性和時效性。預(yù)估成本原則不屬于成本核算的原則。

31、在建筑工程中，關(guān)于建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級的描述，以下哪項是正確的？

A.資質(zhì)等級越高，企業(yè)可承接的工程規(guī)模越大

B,資質(zhì)等級越低，企業(yè)的技術(shù)水平越高

C.資質(zhì)等級不影響企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍

D.所有建筑施工企業(yè)都必須擁有相同的資質(zhì)等級

答案：A

解析：在中國，建筑施工企業(yè)的資質(zhì)等級與其能夠承接的工程規(guī)模直接相關(guān)。資

質(zhì)等級是對建筑施工企業(yè)進(jìn)行分類的一種方式，反映了企業(yè)在技術(shù)力量、管理水平、工

程質(zhì)量等方面的能力。?般來說，資質(zhì)等級越高，表示該企業(yè)具備更強(qiáng)的技術(shù)能力和管

理能力，因此可以承接更大規(guī)模和更復(fù)雜的工程項目。選項B錯誤，因為資質(zhì)等級與技

術(shù)水平并非簡單的反比關(guān)系；選項C錯誤，因為資質(zhì)等級確實影響了企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍；

選項D顯然不正確，不同類型的建筑施工企業(yè)需要根據(jù)其實際能力和業(yè)務(wù)需求申請不同

的資質(zhì)等級。

32、房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項到交付使用的過程中，下列哪個階段不屬于此流程？

A.項目策劃與決策

B.土地獲取及規(guī)劃設(shè)計

C.施工建設(shè)與竣工驗收

D.房屋銷售后五年內(nèi)的維護(hù)服務(wù)

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期通常包括以下幾個主要階段：首先是項目策劃

與決策（選項A）,確定項目的可行性；其次是土地獲取及規(guī)劃設(shè)計（選項B）,在此階

段完成項目的具體設(shè)計工作；然后進(jìn)入施工建設(shè)和竣工驗收（選項C）,確保建筑物按

照設(shè)計要求建造并符合安全標(biāo)準(zhǔn)；最后是房屋的銷售和交付使用。選項D提到的“房屋

銷售后五年內(nèi)的維護(hù)服務(wù)”雖然對于購房者來說非常重要，但它并不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項

目的直接流程，而是屬于售后服務(wù)的一部分。

33、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照什么原則進(jìn)

行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營？

A.以市場為導(dǎo)向，滿足人民群眾居住需求

B.以經(jīng)濟(jì)效益為中心，追求最高利潤

C.以資源節(jié)約和環(huán)境友好為導(dǎo)向，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

D.以行政命令為依據(jù)，服從政府規(guī)劃安排

答案：A

解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以市場

為導(dǎo)向，滿足人民群眾居住需求，堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，實現(xiàn)可

持續(xù)發(fā)展。因此，正確答案是A。

34、以下哪項不屬于房地產(chǎn)估價師的基本職業(yè)道德要求？

A.誠信為木，客觀公正

B.保守秘密，維護(hù)客戶利益

C.追求高額報酬，損害他人利益

D.尊重同行，公平競爭

答案：C

解析：房地產(chǎn)估價師的基本職業(yè)道德要求包括誠信為本、客觀公正、保守秘密、尊

重同行、公平競爭等。追求高額報酬，損害他人利益顯然違背了這一要求，因此正確答

案是Co

35、在建筑工程成本估算中，下列哪一項不屬于直接工程費用？

A.建筑材料費

B.施工機(jī)械使用費

C.管理人員工資

D.人工費

答案：C

解析：直接工程費用是指直接用于建筑安裝工程上的各項費用支出，主要包括人

工費、材料費和施工機(jī)械使用費。而管理人員工資通常被視為間接費用，因為它不是直

接與具體工程作業(yè)相關(guān)的費用，而是為整個項目或企業(yè)服務(wù)的管理活動產(chǎn)生的費用。

36、關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中的凈現(xiàn)值(NPV),以下哪種說法是正確的？

A.當(dāng)NPV為正時，表示該項目的投資回報率低于折現(xiàn)率。

B.NPV計算不考慮資金的時間價值。

C.NPV為零意味著投資項目的收益正好等于其成本。

D.NPV總是隨著折現(xiàn)率的增加而增加。

答案：C

解析：凈現(xiàn)值（NetPresentValue,NPV）是評估投資項目盈利能力的一個重要

指標(biāo)，它反映了項目未來現(xiàn)金流按一定折現(xiàn)率折算到當(dāng)前的價值減去初始投資后的余額。

選項C正確地描述了當(dāng)NPV為零的情況，即項目的收入流現(xiàn)值等于其成本，也即是說，

這樣的項目既沒有盈利也沒有虧損。其他選項均包含錯誤信息：A項混淆了NPV符號與

投資回報率的關(guān)系；B項忽略了NPV確實考慮到了資金時間價值的事實；D項則誤解了

NPV與折現(xiàn)率之間的關(guān)系一一實際上，隨著折現(xiàn)率的提高，未來的現(xiàn)金流現(xiàn)值會減少，

因此NPV一般會降低。

37、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一片住宅用地，預(yù)計總投資為10億元，其中土地費

用2億元，建安工程費用3億元，其他費用5億元。預(yù)U銷售收入為12億元，銷售稅

費為1.5億元。該項目的內(nèi)部收益率（IRR）為：

A.5%

B.8%

C.10%

D.12%

答案：B

解析：內(nèi)部收益率URR）是指投資項目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之和等于零

時的貼現(xiàn)率。計算公式如下:

C,

IRR—oX(/+/倘

其中，（岫）是初始投資，（6）是第一年的現(xiàn)金流入，IRR是內(nèi)部收益率。本題中,

假設(shè)銷售收入和銷售稅費發(fā)生在第一年，則:

12-1.5

IRR=--^―=0.65

將?IRR帶入公式中，通過試錯法或使用財務(wù)計算器可以求得TRR約為8%o

38、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總用地面積為50000平方米，容積率1.5,建筑密度為0.7,

綠地率為35%。該項目的總建筑面積（平方米）為:

A.100000

B.75000

C.125000

D.150000

答案：B

解析：容積率（R）是指建筑總面積與用地面積的比值，即:

\n總建筑面積\

用地面積

根據(jù)題目中的數(shù)據(jù)，我們可以計算出：

\總建筑面積;〃義用地面積=1.5乂50000=7500（］

因此，該項目的總建筑面積為75000平方米。

39、在建筑工程項目的成本控制中，以下哪一項不屬于直接成本?

A.建筑材料費用

B.施工人員工資

C.工程保險費

D.施工機(jī)械使用費

答案：C

解析：在建筑工程的成本構(gòu)成中，直接成本是由可以直接歸集到具體工程對象上

的費用。建筑材料費用（選項A）、施工人員工資（選項B）和施工機(jī)械使用費（選項D）

都是可以直接與特定項目關(guān)聯(lián)的支出，因此屬于直接成木。而工程保險費（選項C）通

常被視為間接成本，因為它是為了整個工程項目的風(fēng)險管理而發(fā)生的費用，并不直接對

應(yīng)于具體的建筑活動或產(chǎn)品。

40、根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，下列關(guān)于建筑工程發(fā)包的說法中正確的是：

A.發(fā)包人可以將應(yīng)當(dāng)由一個承包商完成的建筑工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承

包商

B.承包商可以將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人

C.分包單位可以將其承包的工程再分包

D.發(fā)包人不得迫使承包方以低于成本的價格競標(biāo)

答案：D

解析：根據(jù)《中華人民共和國建筑法》的相關(guān)規(guī)定，發(fā)包人有義務(wù)確保建筑工程

的質(zhì)量、安全等要求，不得違反規(guī)定肢解發(fā)包工程（選項A錯誤）。同時，法律禁止承

包商將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給他人（選項B錯誤），并且分包單位不得再次進(jìn)行

分包（選項C錯誤）。此外，為了保護(hù)市場公平競爭和保證工程質(zhì)量，《建筑法》明確規(guī)

定發(fā)包人不得強(qiáng)迫承包方以低于成本的價格競標(biāo)（選項D正確）。

41、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于影響項目定價的主要因素？

A.市場供需狀況

B.成本費用

C.法規(guī)政策

D.項目經(jīng)理的個人喜好

答案：D

解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，影響項目定價的主要因素包括市場供需狀況、成本費

用、法規(guī)政策等，而項目經(jīng)理的個人喜好不屬于影響項目定價的客觀因素。項目的定價

應(yīng)基于市場分析和成本核算，以確保項目的盈利性和市場競爭力。

42、房地產(chǎn)估價中，以下哪種方法適用于評估一座新建成的住宅小區(qū)的價值？

A.成本法

B.市場比較法

C.收益法

D.增長率法

答案：C

解析：在房地產(chǎn)估價中，新建成的住宅小區(qū)的價值評估通常采用收益法。收益法是

通過預(yù)測房地產(chǎn)的未來收益，并折現(xiàn)到當(dāng)前價值來評估房地產(chǎn)的價值。對于新建成的住

宅小區(qū)，由于其尚未產(chǎn)生收益或收益較低，收益法能夠較為準(zhǔn)確地反映其價值。成本法

和市場比較法通常用于評估已建成并產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)。增長率法不常用于房地產(chǎn)估價。

43、關(guān)于建筑工程中的成本控制，以下哪項陳述最準(zhǔn)確？

A.成本控制僅在項目開始時進(jìn)行

B.成本控制主要依賴于減少材料使用量

C.成本控制貫穿整個項目周期，從規(guī)劃到施工完成

D.成本控制不包括而合同變更的管理

答案：C

解析：成本控制是一個持續(xù)的過程，它不僅限于項目的初期階段或僅僅通過減少材

料使用來實現(xiàn)。有效的成本控制需要在項目的所有階段都保持警惕，從最初的規(guī)劃到最

后的施工完成。此外，成本控制還包括對所有可能影響成本的因素的管理，比如合同變

更、勞動力成本、時間表調(diào)整等。

44、房地產(chǎn)開發(fā)項目中，土地使用權(quán)出讓金的支付方式一般為：

A.一次性付清全款

B.按照項目進(jìn)度分期付款

C.首付加上定期按揭還款

D.土地使用權(quán)可以無償獲得

答案：B

解析：在實際操作中，土地使用權(quán)出讓金通常不是一次性支付，而是根據(jù)項目的發(fā)

展進(jìn)度分階段支付。這種方式允許開發(fā)商按照項目的進(jìn)展合理安排資金，同時也減少了

初始投資的壓力。選項A雖然存在，但不是普遍做法；選項C更多適用于個人購房者；

選項D則不符合現(xiàn)行的土地政策，土地使用權(quán)出讓幾乎總是需要支付一定的費用。

45、在房地產(chǎn)項目投資決策中，以下哪項不屬于項目前期費用？

A.土地購置費

B.工程勘察設(shè)計費

C.建設(shè)工程監(jiān)理費

D.市場調(diào)研費

答案：A

解析：土地購置費屬于項目本身的初始投資，而項目前期費用通常指的是在項目正

式立項前，為準(zhǔn)備和啟動項目所發(fā)生的各項費用，包括但不限于市場調(diào)研費、工程勘察

設(shè)計費和建設(shè)工程監(jiān)理費等。因此，A選項土地購置費不屬于項目前期費用。

46、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法適用于評估待開發(fā)土地的價值？

A.成本法

B.市場法

C.收益法

D.投資法

答案：B

解析：市場法適用于評估待開發(fā)土地的價值，因為市場法是基于市場上類似土地的

成交價格來確定待評估土地的價值。而成本法通常用于評估已建成房地產(chǎn)的價值，收益

法適用于評估收益性房地產(chǎn)的價值，投資法則是基于投資者對項目的投資回報率來評估

項目價值。因此，B選項盲場法是正確答案。

47、在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，以下哪一項不屬于項目成本控制的措施？

A.實施嚴(yán)格的預(yù)算管理

B.加強(qiáng)合同管理和變更控制

C.提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，不論成本

D.優(yōu)化資源配置和提高效率

答案：C

解析：項目成本控制是確保項目在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成的一系列過程。它包括實施

嚴(yán)格的預(yù)算管理（選項A）,加強(qiáng)合同管理和對任何變更進(jìn)行嚴(yán)格控制（選項B）,以及

優(yōu)化資源使用以提高效率（選項D）。然而，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)而不考慮成本（選項C）可能

會導(dǎo)致不必要的開支增加，這與成本控制的目標(biāo)相悖。

48、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)頊目的可行性研究，下列說法正確的是:

A,可行性研究僅需關(guān)注財務(wù)指標(biāo)，無需考慮市場環(huán)境

B.可行性研究應(yīng)在項目決策前進(jìn)行，為投資決策提供依據(jù)

C.可行性研究只在項目初期進(jìn)行一次，后續(xù)不再調(diào)整

D.可行性研究的結(jié)果對項目的實際操作沒有指導(dǎo)意義

答案：B

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是一個綜合評估過程，它不僅關(guān)注財務(wù)指標(biāo)

（選項A不正確），還必須考慮到市場環(huán)境、政策法規(guī)等多方面因素。正確的做法是在

項目決策前進(jìn)行全面的可行性研究，以此為投資決策提供堅實的基礎(chǔ)（選項B正確）。

此外，隨著項目的發(fā)展，市場條件和其他影響因素可能會發(fā)生變化，因此可行性研究應(yīng)

當(dāng)根據(jù)實際情況適時更新和調(diào)整（選項C不正確）。最后，可行性研究的目的是為了指

導(dǎo)項目的實際操作，并為其提供重要的參考依據(jù)，因此其結(jié)果具有非常重要的指導(dǎo)意義

（選項D不正確）。

49、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪一項不屬于房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險？

A.市場風(fēng)險

B.政策風(fēng)險

C.環(huán)境風(fēng)險

D.施工風(fēng)險

答案：C

解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，市場風(fēng)險、政策風(fēng)險和施工風(fēng)險都是常見的投資風(fēng)險。

而環(huán)境風(fēng)險通常指的是項目周邊的自然環(huán)境或社會環(huán)境變化帶來的風(fēng)險，不屬于典型的

房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險。因此，正確答案是C。

50、關(guān)于房地產(chǎn)項目成本控制，以下哪種方法最有利于提高成本效益？

A.一次性投資，分階段實施

B.分階段投資，逐步實施

C.嚴(yán)格控制設(shè)計變更

D.優(yōu)先選擇最便宜的材料供應(yīng)商

答案：C

解析一：在房地產(chǎn)項目成本控制中，嚴(yán)格控制設(shè)計變更是一種非常有效的提高成本效

益的方法。設(shè)計變更往往會導(dǎo)致工程量增加、工期延長以及成本增加，因此嚴(yán)格控制設(shè)

計變更有助于降低項目成本。選項A和B涉及投資和實施方式，雖然也有一定影響，但

不如選項C直接針對成本控制。選項D雖然可以降低材料成本，但可能影響工程質(zhì)量和

安全性，因此不是最佳選擇。正確答案是C。

51、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，下列哪一項不是影響房地產(chǎn)價格的主要因素？（）

A.土地成本

B.建設(shè)成本

C.市場需求

D.政策法規(guī)

答案：D

解析?：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，影響房地產(chǎn)價格的主要因素包括土地成本、建設(shè)成本、

市場需求等。政策法規(guī)雖然也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，但通常不是主要因素。因此，

選項D是正確答案。

52、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一片住宅用地，該地塊面積為10000平方米，規(guī)劃

容積率為2.5,建筑密度為0.8,綠地率為35機(jī)根據(jù)以下公式計算，該地塊的最大建

筑面積為多少平方米？（）

A.10000*2.5=25000

B.10000*2.5*0.8=20000

C.10000*2.5*(1-0.8)*0.35=3500

D.10000*2.5*0.8/0.35=5714.29

答案：D

解析：根據(jù)公式，最大建筑面積=地塊面積*規(guī)劃容積率*建筑密度/(1-綠

地率)。

代入數(shù)據(jù)計算得：10000*2.5*0.8/(1-0.35)=5714.29(平方米)

因此，選項D是正確答案。

53、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于前期策劃階段的工作內(nèi)容？

A.市場調(diào)研與分析

B.項目定位與產(chǎn)品規(guī)劃

C.貸款申請與資金籌措

D.項目營銷策略制定

答案：C

解析：前期策劃階段主要包括市場調(diào)研與分析、項目定位與產(chǎn)品規(guī)劃、項目營銷策

略制定等內(nèi)容。貸款申請與資金籌措屬于開發(fā)過程中的融資階段，不屬于前期策劃階段

的工作內(nèi)容。C選項正確。

54、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的主要目的是？

A.提高企業(yè)的市場競爭力

B.增加企業(yè)的利潤

C.優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理

D.保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

答案：B

解析：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的主要目的是為了降低項目開發(fā)成本，從而增加企

業(yè)的利潤。雖然成本控制也有助于提高企業(yè)的市場競爭力、優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理和保障企

業(yè)可持續(xù)發(fā)展，但其核心目的是增加企業(yè)的利潤。B選項正確。

55、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合分析7以下哪個選項不屬于投資組合分析的范疇？（）

A.投資分散化

B.投資回報率

C.風(fēng)險控制

D.投資時機(jī)選擇

答案：D

解析：投資組合分析主要關(guān)注投資分散化、投資回報率和風(fēng)險控制等方面，以實現(xiàn)

投資效益的最大化和風(fēng)險的最小化。投資時機(jī)選擇雖然與投資決策有關(guān)，但并不屬于投

資組合分析的核心內(nèi)容。囚此，選項D不屬于投資組合分析的范疇。

56、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法不適用于評估新建成的商業(yè)綜合體？（）

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.比較法

答案：B

解析：新建成的商業(yè)綜合體通常采用市場法、收益法和比較法進(jìn)行評估，因為這些

方法適用于評估具有穩(wěn)定收入和可比較市場交易案例的房地產(chǎn)。而成方法通常適用于評

估土地、老舊建筑物或需要重建的房地產(chǎn)。因此，選項B不適用于評估新建成的商業(yè)綜

合體。

57、某房地產(chǎn)企業(yè)計劃投資一棟住宅樓項目，預(yù)計總投資為1億元，其中土地費用

3000萬元，建筑安裝工程費用4000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用1000萬元，其他費用2000

萬元。若該項目建筑容積率2.0,則該住宅樓項目預(yù)計每平方米建筑面積的土地費用約

為（）元。

A.1500

B.1200

C.1000

D.750

答案：B

解析：建筑容積率是指建筑物的建筑面積與占用的土地面積之比。根據(jù)題目，建筑

容積率為2.0,即建筑物的建筑面積是土地面積的2倍。因此，住宅樓項目預(yù)計每平方

米建筑面積的土地費用為3000萬元/（1億元/2）-1200元。

58、在房地產(chǎn)項目可行性研究中，下列不屬于投資估算內(nèi)容的是（）o

A.土地費用

B.建筑安裝工程費用

C.銷售費用

D.還款利息

答案：C

解析：投資估算主要包括土地費用、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、設(shè)備

購置費用、流動資金、其他費用等。銷售費用屬于項目運營成本，不屬于投資估算內(nèi)容。

因此，選項C為正確答案。

59、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的深度，以下哪項是錯誤的？

A.應(yīng)當(dāng)對項目所在地的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律法規(guī)等進(jìn)行充分研究

B.應(yīng)當(dāng)對項目的市場前景、產(chǎn)品定位、投資估算等進(jìn)行詳細(xì)分析

C.應(yīng)當(dāng)對項目的財務(wù)效益、風(fēng)險分析等進(jìn)行全面評估

D.可行性研究可以僅限于對項目投資估算和資金籌措的研究

答案：D

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是一項全面的工作，不僅包括對投資估算和資

金籌措的研究，還應(yīng)涵蓋市場前景、產(chǎn)品定位、財務(wù)效益、風(fēng)險分析等多個方面。因此,

選項D的說法是錯誤的。

60、在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中，以下哪項措施不是成本控制的關(guān)鍵？

A.優(yōu)化設(shè)計方案

B.加強(qiáng)合同管理

C.嚴(yán)格控制施工過程中的變更

D.線上直播銷售

答案：D

解析?：線上直播銷售并不是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關(guān)鍵措施。雖然直指銷售可

以增加銷售渠道和推廣效果，但它并不直接關(guān)聯(lián)到項目的成本控制。相反，優(yōu)化設(shè)計方

案、加強(qiáng)合同管理和嚴(yán)格控制施工過程中的變更都是直接影響項目成本的關(guān)鍵措施。因

此，選項D是正確答案。

二、多項選擇題(本大題有20小題，每小題2分，共40分)

1、在經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷中，關(guān)于房地產(chǎn)

市場細(xì)分，以下哪些選項屬于市場細(xì)分的依據(jù)？()

A.地理位置

B.房屋類型

C.消費者收入水平

D.消費者購買動機(jī)

答案：ABCD

解析：市場細(xì)分是市場營銷中的一個重要概念，它是指根據(jù)消費者需求的差異，將

一個大的市場劃分為若干個具有相似需求特征的小市場。地理位置、房屋類型、消費者

收入水平和消費者購買動機(jī)都是市場細(xì)分的常見依據(jù)。因此，以上四個選項都屬于市場

細(xì)分的依據(jù)。

2、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些環(huán)節(jié)屬于房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程？()

A.市場調(diào)研

B.項目可行性研究

C.土地取得

D.銷售與物業(yè)管理

答案：ABCD

解析：房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程通常包括以下環(huán)節(jié)：

A.市場調(diào)研：了解市場需求、競爭對手、潛在客戶等，為項目開發(fā)提供依據(jù)。

B.項目可行性研究：對項目的可行性進(jìn)行評估，包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律等方面的

考慮。

C.土地取得：通過購置、征用、置換等方式取得項目開發(fā)所需的土地使用權(quán)。

D.銷售與物業(yè)管理：項目建成后，通過銷售實現(xiàn)資金回籠，并通過物業(yè)管理保證

物業(yè)的正常運行和使用。

因此，以上四個選項都屬于房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程。

3、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于項目發(fā)資決策的依據(jù)？（）

A.市場需求分析

B.項目財務(wù)分析

C.投資者個人偏好

D.政策法規(guī)限制

答案：C

解析：項目投資決策的依據(jù)主要包括市場需求分析、項目財務(wù)分析、政策法規(guī)限制

等。投資者個人偏好屬于投資者個人心理因素，不屬于項目投資決策的客觀依據(jù)。因此,

選項C是正確答案。

4、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價方法的描述，錯誤的是？（）

A.成本法適用于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定時期

B.市場法適用于房地產(chǎn)市場活躍時期

C.收益法適用于投資型房地產(chǎn)的估價

D.以上方法均可單獨使用，無需結(jié)合使用

答案：D

解析：房地產(chǎn)估價方法包括成本法、市場法和收益法，它們各有適用范圍。成本法

適用于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定時期，市場法適用于房地產(chǎn)市場活躍時期，收益法適用于投資型

房地產(chǎn)的估價。在實際估價中，往往需要結(jié)合使用多種方法，以提高估價的準(zhǔn)確性和可

靠性。因此，選項D是錯誤的描述。

5、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些費用屬于前期費用？（）

A.土地取得費用

B.建設(shè)工程費用

C.市場營銷費用

D.前期規(guī)劃設(shè)計費用

答案：ACD

解析：前期費用通常指的是在房地產(chǎn)開發(fā)項目啟動階段發(fā)生的費用，主要包括土地

取得費用、前期規(guī)劃設(shè)計費用和市場營銷費用。建設(shè)工程費用通常屬于開發(fā)過程中的建

設(shè)階段費用，不屬于前期費用。因此，選項B不屬于前期費用。選項A、C和D都是前

期費用的組成部分。

6、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險管理，以下哪些說法是正確的？（）

A.投資組合的多樣化可以有效降低非系統(tǒng)性風(fēng)險

B.系統(tǒng)性風(fēng)險可以通過投資組合來分散

C.價值型房地產(chǎn)投資通常具有較高的抗風(fēng)險能力

D.投資者應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場的整體波動風(fēng)險

答案：ACD

解析：選項A正確，因為投資組合的多樣化可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險，即特定資產(chǎn)特

有的風(fēng)險。選項B錯誤，系統(tǒng)性風(fēng)險是指影響整個市場的風(fēng)險，如經(jīng)濟(jì)衰退、利率變動

等，這種風(fēng)險是無法通過投資組合來分散的。選項C正確，價值型房地產(chǎn)通常價格低于

市場平均水平，具有更高的抗風(fēng)險能力。選項D正確，投資者確實應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)市場

的整體波動風(fēng)險，這是影響投資組合表現(xiàn)的一個重要因素。

7、在房地產(chǎn)評估中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？（）

A.地理位置B.建筑結(jié)構(gòu)C.市場需求D.政策法規(guī)

答案：ABCD

解析：在房地產(chǎn)評估中，地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、市場需求和政策法規(guī)等因素都會對

房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。地理位置決定了房地產(chǎn)的交通便利性、周邊配套設(shè)施等；建筑結(jié)

構(gòu)則涉及房屋的安全性、舒適度等；市場需求則反映房地產(chǎn)的供需關(guān)系；政策法規(guī)則包

括土地使用政策、稅收政策等，都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接或間接的影響。因此，選項

A、B、C、D均為正確答案。

8、以下關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的說法，正確的是？（）

A.房地產(chǎn)投資風(fēng)險與投資者自身情況無關(guān)B.房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要包括市場風(fēng)險、

財務(wù)風(fēng)險和操作風(fēng)險C.方場風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場波動對房地產(chǎn)投資收益的影響D.操

作風(fēng)險是指投資者在房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的失誤

答案:BCD

解析：房地產(chǎn)投資風(fēng)險與投資者自身情況有關(guān)，如投資經(jīng)驗、風(fēng)險承受能力等。因

此，選項A錯誤。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要包括市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和操作風(fēng)險。市場風(fēng)險是指房地產(chǎn)市

場波動對房地產(chǎn)投資收益的影響，如房價波動、租金波動等；財務(wù)風(fēng)險是指投資者在房

地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的財務(wù)問題，如資金鏈斷裂、融資困難等；操作風(fēng)險是指投資

者在房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的失誤，如投資決策失誤、項目管理不善等。因此，選

項B、C、D均為正確答案。

9、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)？（）

A.工程設(shè)計階段

B.采購階段

C.施工階段

D.市場營俏階段

答案：D

解析：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成木控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要包括工程設(shè)計階段、采購階

段和施工階段。市場營銷階段雖然對成本也有一定影響，但不是成本控制的核心環(huán)節(jié)。

因此，選項D正確。

10、以下關(guān)于房地產(chǎn)投資收益率的說法，正確的是（）。

A.投資收益率越高，投資風(fēng)險越大

B.投資收益率越高，投資風(fēng)險越小

C.投資收益率與投資風(fēng)險成正比

D.投資收益率與投資風(fēng)險成反比

答案：A

解析：投資收益率是指投資者從投資項目中獲得的收益與投資成本之比。一般來說,

投資收益率越高，投資風(fēng)險也越大。因此，選項A正確。選項B、C、D均與投資收益率

和投資風(fēng)險的關(guān)系相反。

11、在房地產(chǎn)市場中，下列哪些因素會影響房地產(chǎn)價格？

A.房地產(chǎn)的地理位置

B.房地產(chǎn)的規(guī)模

C.房地產(chǎn)的用途

D.市場供求關(guān)系

E.國家政策

答案：ABCD

解析?：房地產(chǎn)價格受到多種因素的影響，其中包括地理位置、規(guī)模、用途和市場供

求關(guān)系。地理位置決定了房地產(chǎn)的交通便利性和周邊配套設(shè)施，規(guī)模和用途影響房地產(chǎn)

的使用價值和市場需求，而市場供求關(guān)系則直接影響房地產(chǎn)價格的高低。國家政策雖然

也會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，但并不是直接決定房地產(chǎn)價格的因素。因此，正確答

案為ABCD。

12、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合，以下哪種說法是正確的？

A.投資組合可以降低投資風(fēng)險

B.投資組合要求投資者對各個投資標(biāo)的都有深入了解

C.投資組合的收益與風(fēng)險成正比

D.投資組合的目的是為了分散單一投資的風(fēng)險

答案：AD

解析：投資組合是一種通過將不同類型的資產(chǎn)組合在一起來分散風(fēng)險的投資策略。

選項A正確，因為投資組合可以降低投資風(fēng)險，通過分散投資可以降低單一資產(chǎn)可能帶

來的風(fēng)險。選項D也正確，因為投資組合的主要目的是為了分散單一投資的風(fēng)險。選項

B錯誤，雖然投資者對各人投資標(biāo)的有一定了解是必要的，但并不是投資組合的要求。

選項C錯誤，投資組合的收益與風(fēng)險并不一定成正比，合理配置投資組合可以在一定程

度上實現(xiàn)風(fēng)險與收益的平衡。因此，正確答案為AD。

13、關(guān)于房地產(chǎn)評估中的市場法，以下說法正確的是：

A.市場法是通過比較近期類似房地產(chǎn)的交易價格來確定估價對象價值的方法

B.市場法主要適用于房地產(chǎn)交易活躍、市場信息充分的情況

C.市場法不適用于土地評估，僅適用于建筑物評估

D.市場法在評估過程中，需要剔除交易中的個別因素影響

答案：ABD

解析：市場法是一種評估房地產(chǎn)價值的方法，通過比較近期類似房地產(chǎn)的交易價格

來確定估價對象的價值。這種方法主要適用于房地產(chǎn)交易活躍、市場信息充分的情況。

C選項錯誤，市場法既適用于建筑物評估，也適用于土地評估。在評估過程中，需要剔

除交易中的個別因素影響，以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

14、關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款，以下說法正確的是：

A.房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以房地產(chǎn)作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款

B.借款人將房地產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)后，仍可對該房地產(chǎn)進(jìn)行自由處分

C.房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常高于一般貸款利率

D.房地產(chǎn)抵押貸款的還款期限一般較長，可達(dá)20年以上

答案：AD

解析：房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以房地產(chǎn)作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款。A

選項正確。借款人將房地產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)后，仍可對該房地產(chǎn)進(jìn)行自由處分，但需在

貸款期間保持抵押狀態(tài)，不得擅自處置。B選項正確。房地產(chǎn)抵押貸款的利率通常高于

一般貸款利率，因為金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了一定的風(fēng)險。C選項正確。房地產(chǎn)抵押貸款的還款

期限一般較長，但具體期限根據(jù)金融機(jī)構(gòu)和借款人的協(xié)商而定，一般可達(dá)20年以上。D

選項正確。

15、在房地產(chǎn)評估中，以下哪項不屬于成本法的適用范圍？

A.土地價格評估

B.房屋建筑工程成本評估

C.房地產(chǎn)市場價值評估

D.房地產(chǎn)投資收益評估

答案：C

解析：成本法是房地產(chǎn)評估中的一種方法，主要適用于土地價格評估、房屋建筑工

程成本評估和房地產(chǎn)投資收益評估等。房地產(chǎn)市場價值評估通常采用市場比較法或收益

法，因此選項C不屬于成本法的適用范圍。

16、以下關(guān)于房地產(chǎn)沒資項目的財務(wù)評價指標(biāo)，哪項不是衡量項目盈利能力的指

標(biāo)？

A.投資回報率（ROD

B.資產(chǎn)負(fù)債率

C.凈現(xiàn)值（NPV）

D.投資回收期

答案：B

解析：在房地產(chǎn)投資項目中，衡量項目盈利能力的指標(biāo)主要包括投資回報率（R0I）、

凈現(xiàn)值（NPV）和投資回收期等。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的指標(biāo)，它反映企業(yè)

的負(fù)債水平，不屬于衡量項目盈利能力的指標(biāo)。因此，選項B不是衡量項目盈利能力的

指標(biāo)。

17、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究，以下哪些內(nèi)容屬于市場分析階段的內(nèi)容？（）

A.項目背景分析

B.市場需求預(yù)測

C.市場競爭分析

D.投資效益分析

答案：BC

解析：市場分析階段主要包括市場需求預(yù)測和市場競爭分析，這兩個環(huán)節(jié)對于評估

項目的市場前景至關(guān)重要。項目背景分析和投資效益分析則屬于項目可行性研究的其他

階段。A項“項目背景分析”通常在項目啟動階段進(jìn)行，D項“投資效益分析”則是在

項目決策階段進(jìn)行。

18、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些因素會對土地成木產(chǎn)生影響？（）

A.土地性質(zhì)

B.土地位置

C.土地使用權(quán)年限

D.建設(shè)工程規(guī)模

答案：ABCD

解析：土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的重要組成部分，以下因素都會對土地成本

產(chǎn)生影響：

A.土地性質(zhì)：不同性質(zhì)的土地，其價格差異較大。

B.JL地位置：JL地所處區(qū)域的地理位置、交通便利程度等都會影響JJ也成本。

C.土地使用權(quán)年限：土地使用權(quán)年限不同，土地成本也會有所差異。

D.建設(shè)工程規(guī)模：建設(shè)工程規(guī)模越大，土地成本越高。

19、在建筑工程施工合同中，關(guān)于承包人索賠的說法正確的是：

A.承包人應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道索賠事件發(fā)生后28天內(nèi)，向發(fā)包人提交索賠意向通

知書

B.索賠意向通知書應(yīng)說明索賠事由及索賠金額

C.發(fā)包人收到承包人遞交的索賠報告及相關(guān)資料后，應(yīng)在28天內(nèi)給予答靈

D.如果索賠事件具有連續(xù)影響，承包人應(yīng)按合理時間間隔繼續(xù)遞交延續(xù)索賠通知

答案：A,C,D

解析?：選項A是正確的，因為根據(jù)相關(guān)規(guī)定，承包人在知曉索賠事件后的28天內(nèi)

必須向發(fā)包人發(fā)出索賠意向的通知。選項B不完全正確，雖然索賠意向通知書應(yīng)該說明

索賠事由，但并不需要立刻提出具體的索賠金額;通常是在后續(xù)的索賠報告中詳細(xì)闡述。

選項C是正確的，發(fā)包人在接收到索賠報告后確實需要在規(guī)定的時間內(nèi)作出回應(yīng)。選項

D也是正確的，對于持續(xù)性的索賠事件，承包人應(yīng)該按照合理的周期提交后續(xù)的索賠通

知。

20、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收，下列說法正確的是：

A.竣工驗收應(yīng)由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行

B.項目竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時提出工程竣工驗收報告

C.工程竣工驗收報告需經(jīng)施工單位確認(rèn)，并報當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案

D.在竣工驗收之前，建設(shè)單位可以提前使用部分已完工的建筑物

答案：A,B,C

解析：選項A正確，竣工驗收是由建設(shè)單位牽頭，聯(lián)合其他參與方如勘察、設(shè)II、

施工和監(jiān)理單位共同完成的。選項B正確，一旦項目通過了竣工驗收，建設(shè)單位有責(zé)任

準(zhǔn)備并提交工程竣工驗收強(qiáng)告。選項C也正確，該報告需要得到施工單位的認(rèn)可，并且

要向當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)行政主管部門報備。選項D錯誤，按照規(guī)定，在正式的竣工驗收完成之

前，任何部分的建筑物都不允許被投入使用，以確保所有結(jié)構(gòu)都符合安全標(biāo)準(zhǔn)。

三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）

第一題：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一棟高層住宅樓，項目總投資估算為10億元。以下是

該項目前期準(zhǔn)備階段的相關(guān)材料：

案例材料：

1.該項目位于市中心，交通便利，周邊配套設(shè)施齊全。

2.項目占地面積為5萬平方米，總建筑面積為20萬平方米，其中住宅面積為18

萬平方米，商業(yè)面積為2萬平方米。

3.項目預(yù)計于2023年1月開工，2025年12月竣工。

4.項目預(yù)計銷售價格為每平方米1.5萬元，預(yù)計銷售周期為2年。

5.項目前期費用主要包括土地購置費、規(guī)劃設(shè)計費、建筑工程費等，其中土地購置

費為2億元，規(guī)劃沒計費為2000萬元，建筑工程費為6億元。

6.項目融資方案為：自籌資金占40%銀行貸款占60%。

7.項目預(yù)期內(nèi)部收益率為12機(jī)

請根據(jù)以上材料，回答以下問題：

1、計算該項目的總投資是多少？

答案：10億元

2、計算該項目預(yù)計的銷售總額是多少？

答案：18萬平方米X1.5萬元/平方米=27億元

3、計算該項目自籌資金是多少？