業(yè)主自己管理制度一、總則（一）目的本管理制度旨在規(guī)范業(yè)主自我管理行為，維護小區(qū)的正常秩序、環(huán)境衛(wèi)生和公共利益，保障業(yè)主的合法權(quán)益，營造一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境。（二）適用范圍本制度適用于本小區(qū)全體業(yè)主。（三）基本原則1.遵守國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，依法依規(guī)進行自我管理。2.尊重業(yè)主的合法權(quán)益，保障業(yè)主在小區(qū)管理中的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。3.倡導(dǎo)團結(jié)互助、和諧共處的社區(qū)文化，共同營造良好的居住氛圍。4.實行民主決策、民主管理，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用。二、業(yè)主大會（一）成立與籌備1.符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積50%以上且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主提議。已交付使用的物業(yè)建筑面積達到建筑物總面積50%以上的。2.首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。3.籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。（二）會議召開1.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開臨時會議。2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。代理人應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書面委托書，并在授權(quán)范圍內(nèi)行使表決權(quán)。（三）職責(zé)與決策1.業(yè)主大會履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。籌集和使用專項維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。2.業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。三、業(yè)主委員會（一）選舉與組成1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔。具有一定的組織能力。具備必要的工作時間。2.業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任。（二）職責(zé)與義務(wù)1.業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用。組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。2.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，切實履行職責(zé)，不得收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益，不得利用職務(wù)之便謀取私利。（三）工作規(guī)則與監(jiān)督1.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定工作規(guī)則，明確工作流程、會議制度、印章管理等事項。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，如實記錄業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議情況、決議內(nèi)容、物業(yè)管理實施情況等。3.業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會會議記錄、業(yè)主委員會工作檔案、物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況等資料。業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時提供相關(guān)資料。4.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出意見和建議，有權(quán)要求業(yè)主委員會對涉及自身利益的事項作出說明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布工作情況，聽取業(yè)主的意見和建議。四、業(yè)主權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。3.提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。5.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。7.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。8.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。9.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用。10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。5.按時交納物業(yè)服務(wù)費。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。五、物業(yè)使用與維護（一）物業(yè)使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并辦理相關(guān)手續(xù)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、亂倒垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定停放車輛等。3.業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)的裝修管理規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。（二）物業(yè)維護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。因維修、更新、改造等原因影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先通知相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。六、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域衛(wèi)生維護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、停車場等公共區(qū)域進行清掃、保潔，及時清運垃圾。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得在公共區(qū)域堆放物品。（二）垃圾分類管理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，做好垃圾分類投放工作。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾，并按照規(guī)定及時清運。七、公共秩序維護（一）治安防范1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定治安防范應(yīng)急預(yù)案，建立健全治安防范制度，配備必要的治安防范人員和設(shè)施設(shè)備，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安防范工作，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理制度，不得妨礙他人正常生活。（二）車輛管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放管理工作。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守車輛停放管理規(guī)定，不得隨意停放車輛，影響他人通行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯的車輛停放標識，劃定停車區(qū)域，確保車輛停放有序。對進入物業(yè)管理區(qū)域的車輛，應(yīng)當(dāng)進行登記，并引導(dǎo)其停放在指定位置。八、專項維修資金管理（一）繳存與使用1.專項維修資金由業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定繳存，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。2.專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。3.專項維修資金的使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。（二）監(jiān)督管理1.業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)對專項維修資金的使用情況進行監(jiān)督，并定期向業(yè)主公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期檢查專項維修資金的使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。九、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部監(jiān)督機制，對自身的工作進行監(jiān)督，確保決策的科學(xué)性、公正性和合法性。2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督和評價。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督，有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行評價。2.業(yè)主可以通過業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、意見箱、投訴電話等方式，向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映問題和提出建議。（三）考核評價1.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評價制度，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)