梅香滿園

香梅花園市場營銷案例分析

短暫的開展之路短暫的開展之路驚人的飛速開展中國物業(yè)教育網(wǎng)P房地產市場迅速擴大

房地產1987－2001年銷售額〔億元〕我國房地產行業(yè)的根本特征我國房地產行業(yè)的根本特征房地產行業(yè)的特點房地產企業(yè)的特點重要的產業(yè)根底之一：土地，掌握在誰的手里？答案：政府。早期的房地產行業(yè)，地域性很強，各個地區(qū)有著較高的進入壁壘，原因是土地掌握在各地政府的手里。土地問題中國房地產行業(yè)各種問題的根源之一。開發(fā)商通過出讓獲得土地使用權，出讓方式有協(xié)議、招標、拍賣三種。那一種是主要的？？中國物業(yè)教育網(wǎng)P土地的革命自02年開始了一場土地革命，主要內容是將土地出讓方式由原來的協(xié)議方式改為招標拍賣方式。2002年4月3日，國土資源部出臺?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定?商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，使土地市場迅速透明化。拍賣招標比例由02年的15%迅速提高到03年上半年的33.81%。是不是解決了問題？？房地產企業(yè)競爭之趨勢1、地段競爭階段

只要地段好，房子就好賣，根本不需要做其它推銷工作。李嘉誠曾說過：對于房地產而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段。2、規(guī)劃競爭階段除了地段好，還要規(guī)劃好。處于這一階段的房地產，非常注重建筑的設計，園林的規(guī)劃，小區(qū)的布局。時下的大多數(shù)房地產，都處于這一階段。

房地產競爭之趨勢3、概念競爭階段

從這一階段的房地產起，不再是單純賣房子，而是提出一種全新的概念和主張，通過這樣一種概念的包裝，到達銷售的目的。4、品牌競爭階段

這是未來房地產開展的趨勢，不僅賣房子，更賣一種情感與文化。通過品牌的復制和擴張，獲取高附加值，到達利潤的最大化。未來的房地產將由地域競爭開展為跨地域，甚至是全國性的競爭，只有擁有品牌的房地產才能消除地域之間的壁壘，輕易的由一個地域跨入另一個地域。房地產企業(yè)運作的流程二、工程規(guī)劃設計籌劃營銷三、工程質量工期籌劃營銷一、建筑材料選用提示二、施工工藝流程指導三、質量控制四、工期控制五、造價控制六、平安管理四、工程形象籌劃營銷一、工程視覺識別系統(tǒng)〔核心局部〕二、延展及運用局部

五、工程營銷推廣籌劃一、區(qū)域市場動態(tài)分析二、工程主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策三、目標客戶群定位分析四、價格定位及策略五、入市時機規(guī)劃六、廣告策略七、媒介策略八、推廣費用方案九、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估、修正六、工程參謀、銷售、代理的籌劃營銷一、銷售周期劃分及控制二、各銷售階段營銷籌劃推廣執(zhí)行方案實施三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設計及發(fā)布實施四、銷售前資料準備五、銷售培訓六、銷售組織與日常管理七、工程效勞籌劃營銷一、工程銷售過程所需物業(yè)管理資料二、物業(yè)管理內容籌劃三、物業(yè)管理組織及人員架構四、物業(yè)管理培訓五、物業(yè)管理規(guī)章制度六、物業(yè)管理操作規(guī)程七、物業(yè)管理的本錢費用物業(yè)管理原那么上自負盈虧八、工程二次籌劃營銷一、全面籌劃營銷二、品牌戰(zhàn)略三、可持續(xù)經營戰(zhàn)略工程所在地背景浦東新區(qū)住宅竣工量和新開工量繼續(xù)位居上海首位，商品房預售、銷量也創(chuàng)下歷史新高，到達５４８萬平方米和４９６萬平方米?！百I房到浦東〞的概念已經被人們廣泛接受。黃浦江岸邊、世紀公園周邊、景觀道路兩邊，列為浦東重點開展區(qū)域。上海市準備推出一批住宅形象工程，以改善城區(qū)面貌。在瀕黃浦江岸邊住宅，將結合黃浦江岸線規(guī)劃，建設以高層、小高層建筑形態(tài)為主的高中檔住宅區(qū)。

中國物業(yè)教育網(wǎng)P2003第一季度滬杭京高中檔商品房價位比較

北京上海杭州廣州高價房8000－120008000－150007500－80007000－7500區(qū)域位置二、三環(huán)以內徐匯、黃埔中心、沿江珠江口岸中價房5000－70006500－70004200－45003600－4000區(qū)域位置四、五環(huán)以內浦東地區(qū)城東、城西區(qū)天河、東山企業(yè)背景中國物業(yè)教育網(wǎng)P工程背景開發(fā)工程：金鐘苑，三甲港溫泉本案例工程：香梅花園香梅花園地理位置工程位于浦東花木行政中心，緊貼基地兩條景觀道，東靠錦繡路，北靠花木路，地塊南面是浦建路，地塊西面是楊高路，整個區(qū)域由這四條道路相圍而成。香梅花園地理位置工程用地周邊環(huán)境分析位于浦東新區(qū)，香梅花園位于浦東花木行行政中心，基地聚點兩條景觀道，東靠錦繡路，西鄰楊高南路，北接花木路，南至浦建路，整個區(qū)城由四條道路相圍而成。小區(qū)緊鄰APEC會場所上?？萍拣^。上海市浦東地區(qū)較好地塊；交通便利自然景觀優(yōu)美生活便利為公認的高檔生活區(qū)工程定價尋找目標客戶：根據(jù)相關的周邊工程和地塊優(yōu)勢分析，定位為高檔樓盤，目標客戶為高級白領和境外人士。工程定位：園林式的智能型住宅小區(qū)周邊工程比較：世茂濱江花園均價：16000元/平方米目標定價：均價11000元/平方米中國物業(yè)教育網(wǎng)P周邊工程比較世茂濱江花園與本工程位置比較開發(fā)節(jié)奏工程開發(fā)團隊建筑設計：Wong&WongAssociatesArchitectsPlanners(臺灣)景觀設計：WinnerInternationalProjects(新加坡)會所設計：Elton&Associates(英國)燈光設計：TinoKwanLightingConsultant(香港)物業(yè)參謀：CBRichandEllis(美國)香梅花園規(guī)劃設計籌劃營銷戶型介紹戶型介紹中國物業(yè)教育網(wǎng)P工程設計籌劃營銷“建筑是凝固的音樂〞香梅花園中7層的樓房比喻為低音，16－18層房是中音，而28－31層房那么是高音，低中高三種房型構成一曲優(yōu)美的田園交響樂。工程形象籌劃營銷工程形象籌劃營銷

工程形象籌劃營銷工程形象籌劃營銷問題如何制定工程的銷售策略？解決方案目標理論結合實際，想盡一切方法將所有的房子賣出去，并且提升公司和品牌形象，為二期樓盤打下良好的根底重點廣告營銷廣告因為房地產的“不動產〞特質，它的常用廣告媒體一般為：戶外媒體：位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體：定向派發(fā)，針對性和靈活性都較強；報刊媒體：覆蓋面廣，客源層多；現(xiàn)場：將強化消費者對樓盤的印象，促進購置欲望；房展會：樹立專業(yè)形象，形成品牌優(yōu)勢具體形式戶外媒體：廣告牌，燈箱印刷媒體：海報，樓書和戶型圖報刊影視媒體：專業(yè)雜志，報紙，播送現(xiàn)場：樣板組件〔樣板房、樣板綠化〕道具組件〔售樓處用品、沙盤、展板、樓書、海報〕工程組件〔工程形象、工地管理、工地氣氛的營造〕廣告組合的運用籌備期：以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣本房的建設，海報、說明書的定稿印刷

強銷期：以報刊媒體為主，在變化多端的競爭環(huán)境下具有靈活多變的特色

持續(xù)期：依靠前期的一些剩余的戶外媒體和印刷媒體來維持，為后續(xù)營銷采用適當?shù)膱罂襟w就房地產銷售而言，廣告預算大致應該掌握在樓盤銷售總金額的1％－3％之間。

媒體組合的理想效果客戶坐飛機回上海，在座機上看到?東航雜志?中的樓盤廣告，下飛機后坐汽車回市區(qū)，在虹橋路上那么看到同樣內容的戶外看板。晚上翻開?新民晚報?，該樓盤的廣告以赫然在目，第二天聽早上播送新聞，同樣的信息又飄然而至……視覺聽覺的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導目標客源，以配合業(yè)務人員的推廣行為，創(chuàng)造最正確的銷售業(yè)績。

廣告亮點新聞：請陳香梅女士出席開盤儀式營銷人員的一個非常重要的任務是：發(fā)現(xiàn)或創(chuàng)造對公司、產品以及人員的價值的新聞。大型買斷媒體：開盤日買斷?解放日報?全部廣告版面，當天來電1300多個，來人400多，當天成交40套，當月成交137套營銷措施當場發(fā)產權證無理由退房團購效勞一站式營銷代辦租賃保上大學樣板間風格戶型可選中國物業(yè)教育網(wǎng)P當場發(fā)產權證很多開發(fā)賞違規(guī)操作，如超出規(guī)劃——實際竣工工程建設規(guī)模與?建設工程規(guī)劃許可證?批準的面積不符；將工程中的一局部房屋或土地做抵押以取得銀行貸款；由于消防、人防工程等問題，竣工驗收遲遲不能通過，從而不具備所需3的五證、工程竣工驗收合格和實測面積報告書。房產證不能即時發(fā)放十分普遍，這也是樓市糾紛的主要原因之一。在開盤日發(fā)放產權證，可樹立業(yè)界的口碑，展現(xiàn)公司誠信效勞的理念和實力，取得客戶的信賴。

無理由退房團購效勞爭取高校等單位，給予相當優(yōu)惠，以提高社區(qū)形象；與銀行合作，為團購提供貸款的優(yōu)惠便利條件與高校形成互惠互利的長期合作關系，利于整體營銷人大與世紀城一站式營銷代辦租賃

保上大學公司與上海實驗學校簽訂協(xié)議，香梅花園業(yè)主的子女都優(yōu)惠錄取進入該校，且保證其考上大學，否那么退還全部學費。外地戶主子女在戶口所在地參加高考的，可以比標準錄取分數(shù)線低５０分的分數(shù)，由上海交大定向錄取，畢業(yè)后戶口留滬。此內容已成為售房合同的標準條款樣板間風格戶型可選精裝修，內飾燈光名師設計多種風格與戶型，固定價位的多種配合可按顧