任務(wù)1認(rèn)識資產(chǎn)評估任務(wù)安排：任務(wù)一認(rèn)知資產(chǎn)評估任務(wù)二資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估的概念二、資產(chǎn)評估的作用三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)

《資產(chǎn)評估法》對資產(chǎn)評估做出如下定義：資產(chǎn)評估是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算

，并出具評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。本教材延用《資產(chǎn)評估法》對資產(chǎn)評估的概念鑒定。

一、資產(chǎn)評估的概念評估主體評估客體：《資產(chǎn)評估法》規(guī)定評估客體包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益。評估內(nèi)容及成果：《資產(chǎn)評估法》規(guī)定資產(chǎn)評估是對評估對象進(jìn)行評定、估算的專業(yè)服

務(wù)；評估的成果是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其評估人員出具的評估報(bào)告。

一、資產(chǎn)評估的概念評估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估專業(yè)人員資產(chǎn)評估3.資產(chǎn)評估促進(jìn)經(jīng)濟(jì)秩序規(guī)范發(fā)展4.資產(chǎn)評估保護(hù)各類資產(chǎn)主體的合法權(quán)益2.資產(chǎn)評估保障資本市場發(fā)展1.資產(chǎn)評估引導(dǎo)市場優(yōu)化資源配置資產(chǎn)評估相關(guān)當(dāng)事人資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估對象資產(chǎn)評估范圍評估基準(zhǔn)日和報(bào)告日

價(jià)值類型資產(chǎn)評估假設(shè)

三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)資產(chǎn)評估

基本事項(xiàng)評估委托人是與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)簽訂評估合同的當(dāng)事人。產(chǎn)權(quán)持有人是持有資產(chǎn)評估產(chǎn)權(quán)的人。資產(chǎn)評估報(bào)告使用人是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定的，或者資產(chǎn)評估合同中約定的有權(quán)使用資產(chǎn)評估報(bào)告或評估結(jié)論的當(dāng)事人。（一）資產(chǎn)評估相關(guān)當(dāng)事人根據(jù)《資產(chǎn)評估法》的規(guī)定資產(chǎn)評估的相關(guān)當(dāng)事人包括委托人和其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員，產(chǎn)權(quán)持有人等。

三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)（二）資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估是以某種特定經(jīng)濟(jì)行為為目的而展開的。企業(yè)改制，資產(chǎn)買賣，債轉(zhuǎn)股，擔(dān)保融

資，稅收，司法訴訟，會計(jì)計(jì)量等眾多鄰域需要專業(yè)的資產(chǎn)評估服務(wù)。評估目的實(shí)際是確定資產(chǎn)評估結(jié)果的使用要求，或者是評估結(jié)論的具體用途。評估目的的確定有助于確定評估對象，界定評估范圍，選擇價(jià)值類型等。評估目的在整個資產(chǎn)評估中具有重要作用，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估合同中明確。

三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)告的專業(yè)服務(wù)行為。根據(jù)這個定義，資產(chǎn)評估的對象包括不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益等資產(chǎn)。具體評估對象的確定是由委托人根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和經(jīng)濟(jì)行為的要求提出，評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員必要時(shí)提供專業(yè)建議，在評估合同中明確約定

。在不同的評估業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)評估對象的組成是不同的。（三）資產(chǎn)評估對象在資產(chǎn)評估的定義中，我們認(rèn)為資產(chǎn)評估是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動

產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報(bào)

三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng),約束條件等內(nèi)容。資產(chǎn)評估范圍的確定是評估專業(yè)人員根據(jù)法律的規(guī)定，評估目的的要求，評估對象的特點(diǎn)確定，并在資產(chǎn)評估合同中明確界定。比如，當(dāng)評估對象是企業(yè)股權(quán)時(shí)，評估范圍包括企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債；當(dāng)評估對象是企業(yè)可用于出資的資產(chǎn)時(shí)，評估范圍包括企業(yè)可用于出資的資產(chǎn)，但不包括法律不允許出資的資產(chǎn)。（四）資產(chǎn)評估范圍資產(chǎn)評估范圍是對評估對象的詳細(xì)描述，具體包括評估對象的構(gòu)成，物理及經(jīng)濟(jì)權(quán)益邊界

三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)準(zhǔn)日。委托人在選擇評估基準(zhǔn)日時(shí)需要考慮以下因素：是否有利于評估結(jié)論有效服務(wù)于評估目的；是否有利于現(xiàn)場調(diào)查，評估資料收集等工作的展開；是否能有效利用會計(jì)資料；法律法規(guī)等。（五）評估基準(zhǔn)日和報(bào)告日資產(chǎn)評估委托人需要根據(jù)評估目的及相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要確定一個恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)時(shí)點(diǎn)價(jià)值。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受客戶的評估任務(wù)委托后，確定評估對象在該日的價(jià)值。這個時(shí)點(diǎn)就是評估基

三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)（五）評估基準(zhǔn)日和報(bào)告日評估報(bào)告日是形成評估結(jié)論的日期。評估基準(zhǔn)日到評估報(bào)告日這一時(shí)段，資產(chǎn)的所有重大變化，評估機(jī)構(gòu)都需要了解，有必要時(shí)需要披露。評估報(bào)告日后，評估機(jī)構(gòu)不再負(fù)有對這些重

三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)大變化的了解和披露義務(wù)。（六）價(jià)值類型價(jià)值類型是資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式，是評估價(jià)值的具體標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)值類型是

影響和決定資產(chǎn)評估價(jià)值的重要因素；不同的價(jià)值類型影響評估方法的選擇；在表達(dá)評估結(jié)論時(shí)需要明確價(jià)值類型，避免評估委托人和其他報(bào)告使用人誤用評估結(jié)論。主要的價(jià)值類型包括市場價(jià)值，投資價(jià)值，在用價(jià)值，清算價(jià)值，殘余價(jià)值等。

三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)（七）資產(chǎn)評估假設(shè)任何一門學(xué)科的建立都離不開假設(shè)。相應(yīng)的理論體系和方法體系也都建立在一系列假設(shè)前

提基礎(chǔ)之上。和其他學(xué)科一樣，資產(chǎn)評估作為一門獨(dú)立的學(xué)科也有自己的假設(shè)。資產(chǎn)評估假設(shè)是指對資產(chǎn)評估過程中某些未被確切認(rèn)識的事物，根據(jù)客觀的正常情況或發(fā)展趨勢所作的合乎

情理的推斷。資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估結(jié)論成立的前提條件。

三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)

三、資產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)包括哪些？

一、資產(chǎn)評估的定義是什么？

二、資產(chǎn)評估的作用有哪些？

任務(wù)一小結(jié)：五、收集整理評估資料六、評定估算形成結(jié)論七、編制出具評估報(bào)告八、整理歸集評估檔案一、明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)二、訂立業(yè)務(wù)委托合同三、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃四、進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查任務(wù)二資產(chǎn)評估的程序明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)分析和評價(jià)評估機(jī)構(gòu)承

接業(yè)務(wù)的專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、

明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)（1）委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和委托人以外的其他評估報(bào)告產(chǎn)權(quán)持有人；（2）評估目的；(3）評估對象和評估范圍；（4）價(jià)值類型；（5）評估基準(zhǔn)日；（6）評估報(bào)告使用范圍；

（7）評估報(bào)告提交期限和方式；

（8）評估服務(wù)費(fèi)及支付方式；

（9）其他需要明確的事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)分析和評價(jià)評估機(jī)構(gòu)承

接業(yè)務(wù)的專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、

明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

一、

明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)分析和評價(jià)評估機(jī)構(gòu)承

接業(yè)務(wù)的專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（1）專業(yè)能力；（2）獨(dú)立性；(3）業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在確定受理評估業(yè)務(wù)之后與委托人訂立評估委托合同。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的法定代表人簽字并加蓋資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)印章。簽訂資產(chǎn)評估委托合同后，發(fā)現(xiàn)合同事項(xiàng)存在異議或者合同中約定的條款發(fā)生變化時(shí)，在法律允許

的范圍內(nèi)，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以與委托人簽訂補(bǔ)充合同或者變更合同或者重新簽訂合同。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人訂立的，明確評估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)，約定雙方的權(quán)力、義務(wù)、違約責(zé)任和爭議解決方式等內(nèi)容的合同。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同一般采用書面形式。

二、

訂立業(yè)務(wù)委托合同4.評估基準(zhǔn)日；5.資產(chǎn)評估報(bào)告使用范圍；6.資產(chǎn)評估報(bào)告提交期限和方式；7.評估服務(wù)費(fèi)相關(guān)的內(nèi)容，包括金額，支付方式，支付時(shí)間等；8.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托人的權(quán)力和義務(wù)；9.簽約各方的違約責(zé)任、爭議解決方式等；10.合同當(dāng)事人簽字或蓋章的時(shí)間；11.合同當(dāng)事人簽字或蓋章的地點(diǎn)。合同內(nèi)容：1.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托人的名稱、住所、聯(lián)系人及聯(lián)系方式；2.評估目的；3.評估對象和范圍；

二、

訂立業(yè)務(wù)委托合同資產(chǎn)評估計(jì)劃編制的總體要求包括兩個方面：1.根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的具體情況如評估目的、評估基準(zhǔn)日等編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；2.根據(jù)資產(chǎn)評估項(xiàng)目的內(nèi)容確定資產(chǎn)評估計(jì)劃的繁簡程度，大型的資產(chǎn)評估項(xiàng)目涉及的工作量大，人員多，所以需要編制詳盡的資產(chǎn)評估計(jì)劃，簡單的資產(chǎn)評估項(xiàng)目也應(yīng)簡化資產(chǎn)評估計(jì)劃。

三、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃一般情況下，資產(chǎn)評估計(jì)劃包括評估業(yè)務(wù)實(shí)施的主要過程，時(shí)間進(jìn)度和人員安排等內(nèi)容。實(shí)施過程包括現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告等。時(shí)間進(jìn)度安排需要考慮評估業(yè)務(wù)實(shí)施過程，評估業(yè)務(wù)的難易程度，以及評估報(bào)告的提交期限等因素。人員安排需要考慮評估項(xiàng)目的資產(chǎn)狀況，評估業(yè)務(wù)的實(shí)施步驟，評估人員的技能水平等因素確定。

三、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃現(xiàn)場調(diào)查是在法律允許的范圍內(nèi)，由評估專業(yè)人員通過勘察、詢問、核對等手段，收集資產(chǎn)狀況信息，對資產(chǎn)進(jìn)行全面了解，客觀評價(jià)。現(xiàn)場調(diào)查是了解資產(chǎn)狀況的重要方法，不能由

其他方法替代。

四、

進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查的方法包括逐項(xiàng)調(diào)查和抽樣調(diào)查兩種。逐項(xiàng)調(diào)查是逐項(xiàng)核實(shí)、勘查資產(chǎn)評估范圍內(nèi)的所有資產(chǎn)和負(fù)債的方法。逐項(xiàng)調(diào)查這種方法適

用于資產(chǎn)數(shù)量少，單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值大，存在管理不善風(fēng)險(xiǎn)，并且無法從其他途徑獲得評估證據(jù)的情形。抽樣調(diào)查是按照一定的程序，從全體研究對象中選取一部分進(jìn)行調(diào)查獲取數(shù)據(jù)，并以此對全

體研究對象做出推斷的方法。對于無條件采用逐項(xiàng)調(diào)查的資產(chǎn)和負(fù)債，可以采用抽樣調(diào)查。

四、

進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查對評估資料進(jìn)行核查驗(yàn)資的方法包括觀察、詢問、書面審查、實(shí)地調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等。對于超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員能力范疇的事項(xiàng)，評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)委托或要求委托人委托

其他專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍咭庖姡粚τ谄渌陀^原因?qū)е聼o法核實(shí)和查驗(yàn)的事項(xiàng)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在工作底稿中說明，并且分析該事項(xiàng)對評估結(jié)果的影響程度。為了從眾多的資料中篩選出合格的資料，保證評估結(jié)果的合理性，資產(chǎn)評估專業(yè)人員需要查驗(yàn)評估過程中獲得的資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估資料的特點(diǎn)選擇合適的方法對評估資料進(jìn)行核查驗(yàn)證。令

五、

收集整理評估資料資產(chǎn)評估的方法包括收益法、市場法和成本法及衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估對象的特點(diǎn)選擇適合的評估方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員在運(yùn)用合適的評估方法評估資產(chǎn)形成初步評估結(jié)論之后，需要對初步評估結(jié)論進(jìn)行分析，確定評估結(jié)論的合理性。綜合考慮評估目的、價(jià)值類型、評估對象等因素，確定最終的評估結(jié)論。資產(chǎn)評估專業(yè)人員在明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，訂立業(yè)務(wù)委托合同，編制資產(chǎn)評估計(jì)劃，進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查，收集整理評估資料之后，需要對評估對象進(jìn)行評定估算并形成結(jié)論。本程序包括選擇評估方法和形成評估結(jié)論等具體工作。

六、

評定估算形成結(jié)論令

七、

編制出具評估報(bào)告編制評估報(bào)

告內(nèi)部審核評估報(bào)告與委托人或相關(guān)當(dāng)事人溝通提交評估報(bào)

告整理歸集評估檔案是資產(chǎn)評估程序的重要組成部分，是評估工作中不可忽視的環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)在資產(chǎn)評估報(bào)告日后90天內(nèi)整理工作底稿，并與其他相關(guān)資料形成評估工

作檔案。

八、

整理歸集評估檔案五、收集整理評估資料六、評定估算形成結(jié)論七、編制出具評估報(bào)告八、整理歸集評估檔案一、明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)二、訂立業(yè)務(wù)委托合同三、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃四、進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查

任務(wù)二小結(jié)感謝大家的聆聽!認(rèn)知機(jī)器設(shè)備評估評估機(jī)器設(shè)備機(jī)器設(shè)備評估報(bào)告321機(jī)器儀器器械一、機(jī)器設(shè)備的定義和分類裝置附屬的特殊建筑物（一）機(jī)器設(shè)備的定義——是人類利用機(jī)械原理以及其他科學(xué)原理制造的、特定主體擁有或者控制的有形資產(chǎn)。（二）機(jī)器設(shè)備的分類1.按固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類通用設(shè)備專用設(shè)備交通運(yùn)輸設(shè)備電氣設(shè)備儀器儀表、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具及量具、衡器文藝體育設(shè)備電子產(chǎn)品及其通信設(shè)備（二）機(jī)器設(shè)備的分類1.按會計(jì)制度標(biāo)準(zhǔn)分類生產(chǎn)經(jīng)營用機(jī)器設(shè)備非生產(chǎn)經(jīng)營用機(jī)器設(shè)備租出機(jī)器設(shè)備未使用機(jī)器設(shè)備不需用機(jī)器設(shè)備融資租入機(jī)器設(shè)備3.按組合程度分類單臺設(shè)備（獨(dú)立設(shè)備）組合成套設(shè)備（含生產(chǎn)線）二、機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)1.評估方法看，一般不具備獨(dú)立的獲利能力，收益法的使用受到一定的限制，通常采用重置成本法和市場法。2.機(jī)器設(shè)備的整體價(jià)值看，不一定僅僅是單臺設(shè)備的簡單相加，評估應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機(jī)聯(lián)系對價(jià)值的影響。3.介于動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間的固置物價(jià)值看，對于設(shè)備，一部分屬于動產(chǎn)，不需安裝，或以移動使用，一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)和不動產(chǎn)之間的固置物，需要永久地或在一定時(shí)間內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產(chǎn)可能導(dǎo)致機(jī)器設(shè)備的部分損失或完全失效4.貶值因素看，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。三、機(jī)器設(shè)備評估的經(jīng)濟(jì)管理（一）機(jī)器設(shè)備的磨損第一種:由于發(fā)生摩擦、振動、腐蝕和疲勞等產(chǎn)生的磨損，與使用時(shí)間和使用強(qiáng)度有關(guān)。第二種:指設(shè)備在閑置過程中由于自然力的作用而腐蝕，或由于管理不善和缺乏必要的維護(hù)而自然喪失精度和工作能力，使設(shè)備遭受有形磨損，在一定程度上與閑置時(shí)間和保管條件有關(guān)。有形磨損指設(shè)備在實(shí)物形態(tài)上的磨損。第一種:由于工藝改進(jìn)等引起的相同結(jié)構(gòu)設(shè)備重置價(jià)值降低，導(dǎo)致投資成本超支。第二種:由于不斷出現(xiàn)性能更加完善、生產(chǎn)效率更高的設(shè)備，致使原有設(shè)備價(jià)值降低，導(dǎo)致運(yùn)營成本超支。無形磨損指指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、工藝改進(jìn)或生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大而致使的設(shè)備價(jià)值貶值（二）機(jī)器設(shè)備的利用率機(jī)器設(shè)備利用率，是指每年度設(shè)備實(shí)際使用時(shí)間占計(jì)劃用時(shí)的百分比，是反映設(shè)備工作狀態(tài)及生產(chǎn)效率的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。常用的設(shè)備利用率指標(biāo)有時(shí)間利用率和能力利用率。1.時(shí)間利用率制度時(shí)間日歷時(shí)間實(shí)際工作時(shí)間計(jì)劃工作時(shí)間制度時(shí)間是日歷時(shí)間扣除節(jié)假日、公休日及不工作的辦班時(shí)間后設(shè)備正常工作的時(shí)間。時(shí)間利用率=實(shí)際工作時(shí)間/計(jì)劃工作時(shí)間×100%日歷時(shí)間利用率=實(shí)際工作時(shí)間/日歷時(shí)間×100%2.能力利用率通常采用設(shè)備能力利用率來反映生產(chǎn)設(shè)備能力的利用情況，設(shè)備能力利用率是指單位時(shí)間內(nèi)平均實(shí)際產(chǎn)量與設(shè)備在單位時(shí)間內(nèi)最大可能產(chǎn)量之比，設(shè)備能力利用率=單位時(shí)間內(nèi)平均實(shí)際產(chǎn)量/單位時(shí)間內(nèi)最大可能產(chǎn)量×100%（三）機(jī)器設(shè)備的維護(hù)、檢查、修理、更新改造與報(bào)廢其使用壽命所進(jìn)行的日常工作，包括清理擦拭、潤滑涂油、檢查調(diào)校，以及補(bǔ)充能源、燃料等，分為日常維護(hù)和定期維護(hù)二種。1.設(shè)備的維護(hù)設(shè)備的維護(hù)是指為保持設(shè)備良好工作狀態(tài)，延長2.設(shè)備的檢查3設(shè)備的修理設(shè)備的修理是指通過修復(fù)或更換磨損零件，調(diào)整精度，排隊(duì)故障，恢復(fù)設(shè)備原有功能而進(jìn)行的技術(shù)活動。分為預(yù)防性修理、事后修理、改善修理和質(zhì)量修理等。4.設(shè)備的更新與技術(shù)改造設(shè)備的更新與技術(shù)改造是指用技術(shù)性能更高、經(jīng)濟(jì)性更好的新型設(shè)備來代替原有的落后設(shè)備，或者運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的新成果，對舊設(shè)備結(jié)構(gòu)進(jìn)行局部改革，使設(shè)備的技術(shù)性能得到改進(jìn)。5.設(shè)備的報(bào)廢設(shè)備的報(bào)廢指因有形磨損、無形磨損或其他原因而不能繼續(xù)使用并退役的設(shè)備。報(bào)廢的原因有長期使用磨損；人為事故或自然災(zāi)害使設(shè)備損壞；耗能高、污染嚴(yán)重國家要求強(qiáng)制淘汰。設(shè)備的檢查指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、周期和檢查方法，對設(shè)備的運(yùn)行情況、技術(shù)狀況、工作精度、零部件老化程度等進(jìn)行檢查，分為日常檢查、定期檢查、精度檢查和法定檢查等。（四）機(jī)器設(shè)備的壽命機(jī)器設(shè)備的壽命是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到被淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間期限，可分為自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命和技術(shù)壽命。機(jī)器設(shè)備壽命自然壽命：設(shè)備從開始使用到因自然磨損不能正常使用所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備因綜合磨損無法使用而報(bào)廢導(dǎo)致自然壽命的終結(jié)。經(jīng)濟(jì)壽命：從開始使用到因遭受有形磨損和無形磨損，繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上已經(jīng)不合理而被淘汰的時(shí)間期限。技術(shù)壽命：從開始使用到因技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致其功能落后被淘汰的時(shí)間期限。技術(shù)壽命主要是由其無形磨損決定的，一般要短于自然壽命，而且科學(xué)技術(shù)進(jìn)步越快，技術(shù)壽命越短。四、機(jī)器設(shè)備評估的程序03 040201接受委托，明確評估目的評估準(zhǔn)備：1.要求委托方提供基礎(chǔ)資料;2.確定價(jià)值類型;3.明確評估假設(shè);4.明確評估對象和評估范圍出具評估報(bào)告評估估算:1.確定評估方法2.清查核實(shí)3.評估估算一、機(jī)器設(shè)備評估流程二、重置成本法（一）重置成本法的概念機(jī)器設(shè)備評估的重置成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，扣減其在使用過程中自然磨損貶值、技術(shù)進(jìn)步貶值或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)致的貶值，即實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值后，測算出機(jī)器設(shè)備評估價(jià)值的方法。機(jī)器設(shè)備評估值=重置成本—

實(shí)體性貶值—

功能性貶值—

經(jīng)濟(jì)性貶值P=RC–Dp–Df

–DeP—評估值；RC—重置成本；Dp—實(shí)體性貶值；Df—功能性貶值；De—經(jīng)濟(jì)性貶值。（二）重置成本的估算1.重置成本的構(gòu)成機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本、間接成本和因資金占用所發(fā)生的其他合理成本。2.設(shè)備本體重置成本的估算重量估價(jià)法物價(jià)指數(shù)調(diào)整法重置核算法綜合估價(jià)法類比法市場詢價(jià)法（1）市場詢價(jià)法資產(chǎn)評估人員直接從市場了解到的相同機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場銷售價(jià)格。一般情況下，如市場有出廠價(jià)、市場銷售價(jià)等幾種不同價(jià)格，需選擇可能獲得的最低售價(jià)。例：2020年1月，王燕跟蔣師傅一起對浙江和順機(jī)械有限公司的一套數(shù)控機(jī)床進(jìn)行評估，該機(jī)床購置于2015年，賬面價(jià)值為150000元，現(xiàn)經(jīng)過市場詢價(jià)，該設(shè)備市場銷售價(jià)格為120000元，同一生產(chǎn)廠家出廠價(jià)格為105000元，王燕該采用什么價(jià)格作為機(jī)床本體重置成本？解：該機(jī)床為通用機(jī)床，其機(jī)器本體重置成本可采用市場詢價(jià)法獲得，并按所得最低價(jià)格作為其重置成本，所以，應(yīng)該按105000元作為重置成本。（2）物價(jià)指數(shù)調(diào)整法指以設(shè)備的歷史成本為基礎(chǔ)，根據(jù)同類設(shè)備的價(jià)格上漲指數(shù)，確定機(jī)器設(shè)備本體的重置成本的方法。此類方法適用于對技術(shù)進(jìn)步速度不快、技術(shù)進(jìn)步因素對設(shè)備加工影響不大的設(shè)備進(jìn)行重置成本的估測。

定期物價(jià)指數(shù)。定期物價(jià)指數(shù)是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，定期物價(jià)指數(shù)=評估日物價(jià)指數(shù)/基年物價(jià)指數(shù)×100%重置成本=原始成本×定期物價(jià)指數(shù)

環(huán)比物價(jià)指數(shù)。環(huán)比物價(jià)指數(shù)是以上期為基期的指數(shù)，環(huán)比期以年為單位，環(huán)比物價(jià)指數(shù)表示該類產(chǎn)品當(dāng)前年比上年的價(jià)格變動幅度，用百分比表示。某年環(huán)比物價(jià)指數(shù)=第二年物價(jià)指數(shù)/基年物價(jià)指數(shù)×100%，用nP

n-1

表示。1 20 1總的環(huán)比指數(shù)=P

×P

×…….×Pnn-1nP

n-1代表前n-1年的環(huán)比物價(jià)指數(shù)例：2020年1月，王燕跟蔣師傅一起對浙江和順機(jī)械有限公司的一套全自動生產(chǎn)線進(jìn)行評估，該生產(chǎn)線購建于2017年，其賬面原值為3000000萬元，該生產(chǎn)線已經(jīng)沒有同類設(shè)備價(jià)格可參考，當(dāng)年物價(jià)指數(shù)為120%，評估時(shí)，該類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)為130%，蔣師傅讓王燕進(jìn)行試評估，王燕該如何對該生產(chǎn)線進(jìn)行評估？解：針對該全自動生產(chǎn)線的情況，王燕可采用定期物價(jià)指數(shù)調(diào)整法進(jìn)行評估。定期物價(jià)指數(shù)=130%÷120%×100%≈108.33%重置成本=3000000×108.33%≈3250000元例：如上例中，若蔣師傅告訴王燕2017—2020年的物價(jià)指數(shù)分別為120%、125%、128%、130%，并要求王燕按環(huán)比物價(jià)指數(shù)進(jìn)行試評估，王燕該如何對該生產(chǎn)線進(jìn)行評估？解：根據(jù)每年的物價(jià)指數(shù)，可算出環(huán)比價(jià)格變動指數(shù)：2017年的環(huán)比物價(jià)指數(shù)（P20172016

）=125%÷120%×100%≈104.17%2018年的環(huán)比物價(jià)指數(shù)（P20182017

）=128%÷125%×100%=102.4%2019年的環(huán)比物價(jià)指數(shù)（P20192018

）=130%÷128%×100%≈101.56%總的環(huán)比物價(jià)指數(shù)= P20172016 ）

×

（

P20182017 ）

×

（

P20192018 ）=104.17%×102.4%×101.56%=108.33%重置成本=3000000×108.33%=3249900元采用物價(jià)指數(shù)調(diào)整法進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)注意以下問題:一是選取的物價(jià)指數(shù)應(yīng)與評估對象相配比，一般采用某一類產(chǎn)品的綜合物價(jià)指數(shù)，而非某個設(shè)備的物價(jià)指數(shù)。二是審查歷史成本的真實(shí)性。企業(yè)賬面的設(shè)備歷史成本往往包含了運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他費(fèi)用，這些費(fèi)用的物價(jià)指數(shù)與設(shè)備價(jià)格的物價(jià)指數(shù)是不一樣的，應(yīng)分開計(jì)算。三是物價(jià)指數(shù)調(diào)整法只能適用于確定設(shè)備的復(fù)原重置成本，不能用于確定更新重置成本。四是對于進(jìn)口設(shè)備應(yīng)使用進(jìn)口國的分類物價(jià)指數(shù)。五是對于購買時(shí)間較長、采用綜合物價(jià)指數(shù)或?qū)Ω咄ㄘ浥蛎浽O(shè)備進(jìn)行物價(jià)指數(shù)法評估時(shí)，應(yīng)相當(dāng)謹(jǐn)慎，盡量用其他方法校核。（3）重置核算法指通過分別測算機(jī)器設(shè)備的各項(xiàng)成本費(fèi)用來確定設(shè)備本體重置成本的方法。一般用于確定非標(biāo)的、自制的、專用的機(jī)器設(shè)備本體重置成本。用此方法估算，需要根據(jù)每個零部件及工序分別計(jì)算材料及制造費(fèi)用，所以，較難達(dá)到精確，一般依據(jù)設(shè)備材料費(fèi)用和人工費(fèi)用來確定設(shè)備的本體重置成本。（4）綜合估價(jià)法。是根據(jù)設(shè)備的主材和主要外購件的價(jià)格與設(shè)備成本費(fèi)用的比例關(guān)系，來計(jì)算出設(shè)備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤和設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用，從而來確定設(shè)備本體的重置成本的方法。非標(biāo)設(shè)備的本體重置成本=主材費(fèi)（不含主要外購件）+外購件費(fèi)+非標(biāo)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)+利潤+稅金Cm1

=∑（主材凈消耗量÷不含主要外購件費(fèi)的成本主材費(fèi)率）×市場價(jià)=∑（主材實(shí)際消耗量÷主材利用率÷不含主要外購件費(fèi)的成本主材費(fèi)率）×市場價(jià)非標(biāo)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)=非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率÷非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備生產(chǎn)數(shù)量S＝（Cm1÷Km+Cm2）×（1+Kd÷n）×（1+Kp）×（1+Kt）例：2020年1月，王燕跟蔣師傅一起對浙江和順機(jī)械有限公司的一套自制于2014年設(shè)備進(jìn)行評估，根據(jù)記錄可查到當(dāng)時(shí)制造該設(shè)備用鋼材4噸，其他機(jī)配件等外購件共計(jì)20800元，該設(shè)備的主材費(fèi)利用率為90%，成本主材費(fèi)率為60%，成本利潤率為18%，設(shè)計(jì)費(fèi)率為9.5%，當(dāng)時(shí)只生產(chǎn)了一臺設(shè)備，稅費(fèi)率為10%，2020年1月評估日鋼材價(jià)格為2500元一噸，蔣師傅要求王燕按綜合估價(jià)法進(jìn)行試評估，王燕該如何對該設(shè)備進(jìn)行評估？解：主材費(fèi)Cm1

=（4÷90%÷60%）×2500=18518.52元主要外購件費(fèi)用=20800元，所以，總的成本=18518.52+20800=39318.52元設(shè)備的重置成本=39318.52×（1+18%）×（1+10%）×（1+9.5%÷1）=55883.8元（5）重量估價(jià)法。重量估價(jià)法是假設(shè)人工費(fèi)、車間經(jīng)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)及設(shè)計(jì)費(fèi)是設(shè)備材料費(fèi)的線性函數(shù)，根據(jù)相似設(shè)備的統(tǒng)計(jì)資料計(jì)算出單位重量的綜合費(fèi)率，以設(shè)備重量乘以綜合費(fèi)率，并考慮利潤和稅金，根據(jù)設(shè)備的復(fù)雜系數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，確定設(shè)備本體的重置成本。S=W×RW×K×(1+rp)÷（1-rt）S—

非標(biāo)設(shè)備價(jià)格W—

設(shè)備的凈重Rw—綜合費(fèi)率K—

調(diào)整系數(shù)rp—利潤率rt—綜合稅率（6）類比法。類比法又稱指數(shù)估價(jià)法，是根據(jù)相似設(shè)備的價(jià)格來確定重置成本的方法。RC=(A1÷A2)x×S2式中：RC—設(shè)備本體的重置成本；A1—被評估設(shè)備的生產(chǎn)能力；A2—參照物設(shè)備的生產(chǎn)能力；S2—參照物設(shè)備的價(jià)格；X—規(guī)模指數(shù)例：接前例，王燕發(fā)現(xiàn)該生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力20萬件，市場上已沒有同類設(shè)備出售，但年生產(chǎn)能力為30萬件的設(shè)備市場售價(jià)為420萬元，該類設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.65，王燕認(rèn)為可采用類比法進(jìn)行評估，則該如何進(jìn)行呢？解：RC=(20÷30)0.65×420≈322萬元3.運(yùn)雜費(fèi)的估測（1）國家設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)。包含從生產(chǎn)廠家到安裝使用點(diǎn)所發(fā)生的全部裝卸、運(yùn)輸、采購、保管、保險(xiǎn)及其他有關(guān)費(fèi)用。可按設(shè)備的生產(chǎn)地點(diǎn)、使用地點(diǎn)以及體重、體積、運(yùn)輸方式等根據(jù)運(yùn)費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也可設(shè)備本體重置成本的一定比率計(jì)算。（2）進(jìn)口設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)。指從出口國運(yùn)抵我國后，從到達(dá)的港口、車站、機(jī)場等到設(shè)備安裝使用點(diǎn)所發(fā)生的港口費(fèi)用、裝卸費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、保管費(fèi)、國內(nèi)運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)等，不包括運(yùn)輸超限設(shè)備時(shí)發(fā)生的特殊措施費(fèi)。其計(jì)算公式為：進(jìn)口設(shè)備國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＝進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率4.安裝費(fèi)的估測（1）國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)。國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)的估測，若有取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以直接按照取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估測；若有安裝費(fèi)率，通常按照設(shè)備原價(jià)乘以安裝費(fèi)率。（2）進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)。進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)＝相似國產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率或：進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)＝進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率5、基礎(chǔ)費(fèi)的估測（1）國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)。國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)＝國產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率（2）進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)。進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)＝相似國產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率或：進(jìn)口設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)＝進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率6、進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用估測費(fèi)用種類計(jì)算公式國外運(yùn)費(fèi)海運(yùn)費(fèi)=離岸價(jià)（FOB）×海運(yùn)費(fèi)率（海運(yùn)費(fèi)率：遠(yuǎn)洋一般取5%-8%，近洋一般取

3%-4%）國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（FOB+海運(yùn)費(fèi)）×保險(xiǎn)費(fèi)率關(guān)稅關(guān)稅=設(shè)備到岸價(jià)×關(guān)稅稅率消費(fèi)稅消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅額）/（1-消費(fèi)稅稅率）×消費(fèi)稅稅率增值稅增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅額+消費(fèi)稅）×增值稅稅率銀行財(cái)務(wù)費(fèi)用銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=離岸價(jià)（FOB）×費(fèi)率（我國現(xiàn)行銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率一般為0.4%-0.5%）公司代理手續(xù)費(fèi)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)

（CIF）×公司代理手續(xù)費(fèi)率

（目前我國進(jìn)出口公司的進(jìn)口費(fèi)率一般在1%-1.5%）車輛購置稅車輛購置稅=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）×車輛購置稅稅率機(jī)器設(shè)備重置成本確定需注意的問題：一是在已發(fā)生技術(shù)進(jìn)步的情況下，復(fù)原重置的方式是沒有意義的，因?yàn)楦轮刂玫脑O(shè)備成本更低、性能更好。二是對于大多數(shù)通用設(shè)備，按其市場售價(jià)作為確定重置成本的基礎(chǔ)。三是根據(jù)市場價(jià)格得到的更新重置成本一般低于設(shè)備的復(fù)原重置成本，但根據(jù)替代產(chǎn)品的價(jià)格確定的更新重置成本有時(shí)并不低于復(fù)原重置成本，甚至還有所提高。因?yàn)樾略O(shè)備性能提高、使用壽命延長、能耗降低，綜合表現(xiàn)為性能價(jià)格比的提高。四是替代產(chǎn)品的價(jià)格，既有重置因素，又有升級的因素，新產(chǎn)品在性能上一般都會比老產(chǎn)品有提高。在使用更新重置成本概念時(shí)，需要分析新、老設(shè)備的性能差異，不可忽視功能性貶值因素。五是用物價(jià)指數(shù)法調(diào)整得到的重置成本是復(fù)原重置成本，因?yàn)槲飪r(jià)指數(shù)沒有考慮技術(shù)進(jìn)步的因素，它只反映物價(jià)水平的變化。六是更新重置成本是以替代性原則為基礎(chǔ)，如果兩種產(chǎn)品功能相同，其中一種的市場價(jià)格低于另外一種，那么市場傾向于價(jià)格低而功能相同的產(chǎn)品。（三）實(shí)體性貶值的估算機(jī)器設(shè)備在使用過程中，會因磨損、沖擊、振動或交變載荷的作用，使零部件產(chǎn)生磨損、疲勞等破壞；在閑置過程中，會出現(xiàn)腐蝕、老化、生銹、變質(zhì)等現(xiàn)象，這種磨損稱為有形磨損，由此引起的設(shè)備的生產(chǎn)能力下降或使用價(jià)值降低稱為實(shí)體性貶值。前一種損耗（第I種實(shí)體性損耗）與工作負(fù)荷、工作條件、維修保養(yǎng)等有關(guān)；第二種損耗（第I種實(shí)體性損耗）與設(shè)備閑置存放時(shí)間、環(huán)境和條件有關(guān)。1.成新率設(shè)備的實(shí)體性貶值程度可用設(shè)備的價(jià)值損失與重置成本之比來反映，稱為實(shí)體性貶值率。用αΡ表示。其計(jì)算公式為：αΡ=

DΡ/RC×100%αΡ—實(shí)體性貶值率DΡ—實(shí)體性貶值RC—設(shè)備的重置成本成新率是反映機(jī)器設(shè)備新舊程度的指標(biāo)，是機(jī)器設(shè)備現(xiàn)實(shí)狀態(tài)與設(shè)備全新狀態(tài)的比率。成新率與實(shí)體性貶值率是同一設(shè)備的兩面，兩者的關(guān)系為：成新率=1-實(shí)體性貶值率2.估算辦法補(bǔ)償實(shí)體性損耗所發(fā)生的費(fèi)用，可補(bǔ)償性損耗指修復(fù)在經(jīng)濟(jì)上是合理可行的，不考慮技術(shù)上的可行性。不可補(bǔ)償性損耗則是不管技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上不合理的修復(fù)。觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法觀察法就是資產(chǎn)評估專業(yè)人員通過現(xiàn)場觀察設(shè)備的宏觀癥狀，查閱機(jī)器設(shè)備的歷史資料，了解設(shè)備使用狀況、磨損情況和維修保養(yǎng)情況，工作負(fù)荷、工作精度等，并向操作人員詢問設(shè)備的使用情況、使用精度、故障率，對所獲得的有關(guān)設(shè)備狀況的信息進(jìn)行分析、歸納、綜合，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷設(shè)備的磨損程度及貶值率使用年限法是從設(shè)備使用壽命角度來估算其貶值程度的方法。αΡ=

L1/LL1—使用壽命消耗量L—總使用壽命例：某機(jī)器重置成本為12萬元，已使用3年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命為15年，現(xiàn)該機(jī)器加熱驅(qū)動器損壞，需重新更換新的驅(qū)動器，更換新的需要1.5萬人民幣，其他部分工作正常。問該機(jī)器貶值了多少？該設(shè)備存在可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗，其計(jì)算如下：重置成本=12萬元可修復(fù)性損耗引起的貶值=1.5萬元，不可修復(fù)性損耗引起的貶值=（12-1.5）×3÷15=2.1萬元總體實(shí)體性貶值=1.5+2.1=3.6萬元貶值率=3.6÷12=18%成新率=1—18%=82%評估價(jià)=12×82%=9.84萬元（四）功能性貶值的估算由于技術(shù)發(fā)展等引起的設(shè)備貶值，我們稱為功能性貶值。它包括超額投資成本造成的功能性貶值和超額運(yùn)營成本造成的功能性貶值。1.超額投資成本（第I種功能性貶值）超額投資成本引起的功能性貶值主要是由新技術(shù)、新工藝、新材料等引起的相同功能的新設(shè)備的制造成本比舊設(shè)備低，即更新重置成本低于復(fù)原重置成本。超額投資成本引起的貶值就是設(shè)備的復(fù)原重置成本與更新重置成本的差額例：某企業(yè)2017年自建的自動化生產(chǎn)線，當(dāng)時(shí)耗費(fèi)材料成本為20萬元，人工費(fèi)用為10萬元，利潤為12%。如果評估基準(zhǔn)日更新，由于工藝進(jìn)步，材料成本減少10%，人工成本降低35%，該生產(chǎn)線功能性貶值多少？解：復(fù)原重置成本=（20+8）×（1+12%）=31.36萬元更新重置成本=[20×（1-10%）+8×（1-35%）]×（1+12%）=25.984萬元超額投資成本引起的功能性貶值=31.36-25.984=5.376萬元分析超額運(yùn)營成本應(yīng)考慮的因素有：（1）生產(chǎn)效率是否提高；（2）維修保養(yǎng)費(fèi)用是否降低；（3）材料消耗是否降低；（4）能源消耗是否降低；（5）操作工人數(shù)量是否降低。2.超額運(yùn)營成本（第Ⅱ種功能性貶值）超額運(yùn)營成本是由于新技術(shù)的發(fā)展使得新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于老設(shè)備，超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。接上例，評估人員發(fā)現(xiàn)該生產(chǎn)線如果采用新的生產(chǎn)線在各項(xiàng)能耗上比舊生產(chǎn)線低。新設(shè)備每年少消耗8000度電，每度0.8元，因生產(chǎn)效率提高，每年可節(jié)省人工成本10萬元，預(yù)計(jì)該生產(chǎn)線尚可使用15年，折現(xiàn)率為8%，該企業(yè)所得稅稅率為25%，則該如何計(jì)算該生產(chǎn)線的總體功能性貶值呢？解：每年超額運(yùn)營成本=8000×0.8+100000=106400元稅后凈超額運(yùn)營成本=106400×（1-25%）=79800元凈超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值=79800×（P/A,8%,15）=79800×8.559=683008.2元所以，該生產(chǎn)線由于超額投資成本引起的功能性貶值為53760元，由于運(yùn)營成本引起的功能性貶值為683008.2元。總計(jì)功能性貶值為736768.2元。（五）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值是因外界因素影響而引起的設(shè)備貶值。影響因素有：市場競爭加劇對產(chǎn)品需求減少導(dǎo)致設(shè)備開工不足、生產(chǎn)能力相對過剩；原材料、能源等提價(jià)而產(chǎn)品售價(jià)沒有變化；政府有關(guān)環(huán)保等法律政策變化導(dǎo)致的產(chǎn)品生產(chǎn)成本提高或設(shè)備正常使用縮短或強(qiáng)制報(bào)廢；通貨膨脹、高利率因素，1.使用壽命縮短引起的經(jīng)濟(jì)性貶值引起使用壽命縮短的往往是外部因素引起的。經(jīng)濟(jì)性貶值率=縮短的使用壽命/總壽命經(jīng)濟(jì)性貶值=重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率例：某公司的定型機(jī)正常情況下可使用15年，但是，按國家新出臺的能耗使用政策，該類設(shè)備最多只可使用9年，該機(jī)器重置成本為120萬元，該設(shè)備總體貶值為多少？經(jīng)濟(jì)性貶值率=6÷15×100%=40%經(jīng)濟(jì)性貶值=120×40%=48萬元實(shí)際評估價(jià)=120-48=72萬元2.運(yùn)營費(fèi)用增加引起的經(jīng)濟(jì)性貶值引起機(jī)器設(shè)備運(yùn)營成本增加的外部因素包括原材料成本增加、能源成本增加等，從而導(dǎo)致運(yùn)營費(fèi)用的提高。它是指設(shè)備未來凈超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。3.市場競爭加劇引起的經(jīng)濟(jì)性貶值市場競爭加劇引起的產(chǎn)品銷售數(shù)量減少，從而引起設(shè)備開工不足，生產(chǎn)能力過剩，從而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值，其貶值額或貶值率的計(jì)算可參照前面介紹的類比法進(jìn)行。三、市場法市場法是指根據(jù)當(dāng)前公開市場上被評估對象相似的或可比的參照物的價(jià)格來確定被評估對象的價(jià)格。使用市場法的前提條件有：1.公開市場。公開市場的標(biāo)志有：（1）買賣雙方都是出于各自的動機(jī)，是充分自愿的，無任何強(qiáng)迫；（2）雙方已對標(biāo)的有充分的了解，并且按照他們的最佳利益決策行事；（3）在開放的市場中，允許一段合理的時(shí)間用于披露信息；（4）價(jià)格表示設(shè)備交易的正常貨幣價(jià)格，按正常的方式結(jié)算，不受特殊付款方式或銷售優(yōu)惠的影響。2.市場有效。市場有效的前提是：（1）市場所提供的信息是真實(shí)可靠的；（2）評估參照物在市場上的交易是活躍的。3.評估對象與市場參照物是相似或可比的。（1）相似性是指評估對象和參照物之間在物理特征、交易特征、市場特征等方面是相似的，如果參照物的特征差異較大可能會增大評估誤差；（2）可比是指評估對象和參照物之間有共同的特征可以比較，對評估對象和參照物之間的比較是通過比較因素來進(jìn)行的。市場法的評估分為四步。（1）對評估對象進(jìn)行勘查，獲取評估對象的基本資料；（2）進(jìn)行市場調(diào)查，選取市場參照物；（3）確定適當(dāng)?shù)谋容^因素，進(jìn)行差異調(diào)整；（4）計(jì)算評估值。（二）評估步驟（三）比較因素是指可能影響機(jī)器設(shè)備市場價(jià)值的因素。個別因素：型號規(guī)格、生產(chǎn)能力、制造廠家、技術(shù)指標(biāo)、附件、設(shè)備的出廠日期、役齡、安裝方式、實(shí)體狀態(tài)等交易因素：以清算、快速變現(xiàn)、帶有一定優(yōu)惠條件出售等方式交易會影響設(shè)備價(jià)格，交易數(shù)量也是影響設(shè)備售價(jià)的因素時(shí)間因素：不同交易時(shí)間的市場供求關(guān)系、物價(jià)水平等會影響價(jià)格，評估專業(yè)人員往往選擇與評估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對參照物的時(shí)間影響因素做出調(diào)整地域因素：由于不同地區(qū)市場供求條件不同，設(shè)備價(jià)格也會不同（四）市場法評估的方法市場法是根據(jù)目前市場上與被評估對象相似或可比的參照物的價(jià)格來確定被評估對象的價(jià)格，一般有直接比較法、相似比較法和比率估價(jià)法三種1.直接比較法直接比較法是根據(jù)與評估對象基本相同的市場參照物，通過直接比較來確定評估對象價(jià)值的評估方法。其計(jì)算公式為：V=V’±△iV—評估值V’—參照物的市場價(jià)值△i—差異調(diào)整例：評估人員對某企業(yè)劍桿織機(jī)進(jìn)行評估，市場調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)另一機(jī)器當(dāng)前市價(jià)是6.2萬，它與劍桿機(jī)在機(jī)器型號、購置年月、使用狀況等基本相同，不同之處是，該企業(yè)的劍桿機(jī)另外配有價(jià)值3000元的軸頭二個，問如何評估？評估價(jià)=6.2+0.3×2=6.8萬元相似比較法是將與評估對象相似的市場參照物作為評估的基礎(chǔ)，通過比較、調(diào)整評估對象與市場參照物之間的因素差異確定評估對象價(jià)值的評估方法。其計(jì)算公式為：V=V’×差異修正系數(shù)2.相似比較法比率估價(jià)法是在市場上無法找到基本相同或相似的參照物時(shí)，利用從大量市場交易中統(tǒng)計(jì)分析的同類型設(shè)備使用年限與售價(jià)的關(guān)系，確定評估對象價(jià)值的評估方法。其計(jì)算公式為：評估值=全新設(shè)備的價(jià)格×變現(xiàn)系數(shù)3.比率估價(jià)法四、收益法收益法是通過預(yù)測設(shè)備的獲得能力，對未來帶來的凈利潤或凈現(xiàn)金流量按一定折現(xiàn)率折為現(xiàn)值，作為機(jī)器設(shè)備的評估價(jià)值。（一）條件使用收益法的前提條件一是要能夠確定機(jī)器設(shè)備的獲利能力，如凈利潤或凈現(xiàn)金流量；二是能夠確定合理的折現(xiàn)率；三是能夠合理確定獲利時(shí)間。單項(xiàng)設(shè)備通常不采用收益法評估。對于生產(chǎn)線、成套設(shè)備等具有獨(dú)立獲利能力的機(jī)器設(shè)備可以使用收益法評估。另外，在使用成本法評估整體企業(yè)價(jià)值時(shí)，收益法也經(jīng)常作為一種補(bǔ)充方法，用來判斷機(jī)器設(shè)備是否存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。（二）方法1.對租賃市場上類似設(shè)備的租金水平進(jìn)行市場調(diào)查，分析市場參照物設(shè)備的租金收入，經(jīng)過比較調(diào)整后確定機(jī)器設(shè)備的預(yù)期收益，調(diào)整的因素一般包括時(shí)間、地點(diǎn)、規(guī)格和役齡等；2.根據(jù)被評估機(jī)器的狀況，估計(jì)其剩余使用壽命，作為確定收益年限的依據(jù)；3.根據(jù)類似設(shè)備的租金及市場售價(jià)確定折現(xiàn)率，并根據(jù)被評估設(shè)備的收益年限運(yùn)用上述公式計(jì)算評估值。一、機(jī)器設(shè)備評估報(bào)告格式封面及目錄、摘要、正文、備查文件、評估報(bào)告裝訂等，正文包含了首部、緒言、委托方與資產(chǎn)占有方簡介、評估目的、評估范圍與對象、評估基準(zhǔn)日、評估原則、評估依據(jù)、評估方法、評估過程、評估結(jié)論、特別事項(xiàng)說明、評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)、評估報(bào)告法律效力、尾部等內(nèi)容。二、機(jī)器設(shè)備評估報(bào)告撰寫的特殊要求1.應(yīng)總體介紹機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)、購置日期、類別、工藝流程、技術(shù)水平狀況、日常管理制度；2．應(yīng)說明評估原值的構(gòu)成及其來源與依據(jù)；3．應(yīng)說明設(shè)備成新狀況，或增值貶值因素，并介紹進(jìn)行量化的方法及依據(jù)；對于待修理設(shè)備，應(yīng)說明修復(fù)的可能性及預(yù)計(jì)費(fèi)用；4．對于精密、大型、高價(jià)的設(shè)備，應(yīng)說明已進(jìn)行技術(shù)檢測，并介紹檢測情況；5．對于報(bào)廢的設(shè)備，應(yīng)特別提示，并說明檢測的狀況及繼續(xù)使用的可能性；6．對于能夠用于獨(dú)立經(jīng)營并可單獨(dú)計(jì)算獲利的機(jī)器設(shè)備，一般應(yīng)說明其收益狀況及收益額；7．大型或重型設(shè)備的建筑基礎(chǔ)，按房屋建筑物的評估要求進(jìn)行；8．舉例說明應(yīng)選擇金額大、技術(shù)典型的設(shè)備；9．舉例設(shè)備應(yīng)包括進(jìn)口設(shè)備、國產(chǎn)設(shè)備、專用設(shè)備，國產(chǎn)設(shè)備應(yīng)包括一般生產(chǎn)設(shè)備（機(jī)器）、運(yùn)輸設(shè)備、電子設(shè)備等不同類型，如有自制設(shè)備，應(yīng)予以舉例說明。三、機(jī)器設(shè)備清查評估報(bào)告機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)評估報(bào)告的核心內(nèi)容是機(jī)器設(shè)備清查評估明細(xì)表，具體可分為機(jī)器設(shè)備評估結(jié)果匯總表、固定資產(chǎn)－機(jī)器設(shè)備（境內(nèi)采購）評估計(jì)算表、固定資產(chǎn)－機(jī)器設(shè)備（境外采購）評估計(jì)算表、固定資產(chǎn)－車輛作業(yè)分析表，等等。項(xiàng)目三不動產(chǎn)評估任務(wù)安排任務(wù)1認(rèn)知不動產(chǎn)評估任務(wù)2評估不動產(chǎn)任務(wù)3不動產(chǎn)評估報(bào)告【知識目標(biāo)】1.理解不動產(chǎn)評估特點(diǎn)；2.掌握不動產(chǎn)評估的基本步驟；3.掌握不動產(chǎn)評估的方法及適用范圍；【技能目標(biāo)】1.能根據(jù)不動產(chǎn)判斷使用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄔu估；2.能夠運(yùn)用市場法評估不動產(chǎn)；3.能夠運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)；4.能夠運(yùn)用成本法評估不動產(chǎn)；5.能夠運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)；5.能夠完成不動產(chǎn)評估報(bào)告。【思政素質(zhì)目標(biāo)】1.樹立規(guī)范評估的職業(yè)道德意識；2.增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)合作意識；3.培養(yǎng)熱愛專業(yè)的情感；任務(wù)1

認(rèn)知不動產(chǎn)評估【引導(dǎo)案例】2019年8月，資產(chǎn)評估專業(yè)學(xué)生王一開始在浙江勝利資產(chǎn)評估事務(wù)所實(shí)習(xí)。2019年9月，事務(wù)所接受浙江峰峰機(jī)電設(shè)備有限公司的委托，對其廠房及其相應(yīng)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押價(jià)值評估。王一跟著周師傅一起學(xué)習(xí)評估，評估首先進(jìn)行信息收集，確定評估對象，評估對象具體信息如下：評估對象總層數(shù)面積（M2）用途結(jié)構(gòu)建成年代廠房21899

鋼混2001土地

1187.6工業(yè)用地

不動產(chǎn)的定義、特點(diǎn)及分類一分類特征不動產(chǎn)的定義土地建筑物其他附著于土地上的定著物不動產(chǎn)三種物質(zhì)存在形態(tài)自然特性社會經(jīng)濟(jì)特性分類標(biāo)準(zhǔn)：（1）按物質(zhì)形態(tài)；（2）按用途；（3）按開發(fā)程度；（4）按使用方式一（一）不動產(chǎn)的定義

1.建筑物與構(gòu)筑物廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和構(gòu)筑物；狹義的建筑物僅指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋指由圍護(hù)結(jié)構(gòu)組成的能夠遮風(fēng)擋雨，供人們在其中居住、工作、生產(chǎn)、生活、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所等。構(gòu)筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進(jìn)行生產(chǎn)生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。不動產(chǎn)的定義、特點(diǎn)及分類一

2.房地產(chǎn)房地產(chǎn)由于其不可移動性等特點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。從物質(zhì)形態(tài)上來講，房地產(chǎn)指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地、建筑物及其地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物和房地。不動產(chǎn)的定義、特點(diǎn)及分類一房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。物質(zhì)形態(tài)（1）房地產(chǎn)指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物。

房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋；土地附著物包含地上附著物和地下附著物。

（2）房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合成一體的“房地”法律權(quán)利房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等。不動產(chǎn)的定義、特點(diǎn)及分類一

1.自然特性（1）不可移動性（不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處）

（2）獨(dú)一無二性

（3）數(shù)量有限性土地供給的稀缺性。

（4）壽命耐久性（基礎(chǔ)特性，包括自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命）在合理利用條件下土地的生產(chǎn)力可以自我恢復(fù)，并不會因使用時(shí)間的延長而減少。

（二）不動產(chǎn)的特征不動產(chǎn)的定義、特點(diǎn)及分類一

2.社會經(jīng)濟(jì)特性（1）價(jià)值高大性

與一般物品相比，不動產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。

（2）用途多樣性（3）涉及廣泛性，又稱相互影響性（4）權(quán)益受限性權(quán)益可以區(qū)分為私人所有權(quán)和公共所有權(quán)。不動產(chǎn)評估通常涉及的是與私人所有權(quán)相關(guān)的部分權(quán)益。

不動產(chǎn)的定義、特點(diǎn)及分類一

（5）難以變現(xiàn)性

（6）保值增值性

由②外部經(jīng)濟(jì)、③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、④不動產(chǎn)使用管制改變所引起的不動產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的不動產(chǎn)增值。不動產(chǎn)的定義、特點(diǎn)及分類一

不動產(chǎn)的定義、特點(diǎn)及分類（三）不動產(chǎn)的分類1.按照物質(zhì)形態(tài)劃分為土地、房屋、構(gòu)筑物、土地定著物、在建工程等。2.按照開發(fā)程度劃分為生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房等。3.按照用途劃分為居住、商業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、綜合、特殊等。4.按照使用方式劃分為出租型不動產(chǎn)、銷售型不動產(chǎn)、自用型不動產(chǎn)、承租不動產(chǎn)和投資性不動產(chǎn)。影響不動產(chǎn)價(jià)格的因素二

（一）不動產(chǎn)價(jià)格的影響因素1.不動產(chǎn)自身因素（區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益）因素構(gòu)成含義及對價(jià)值的影響區(qū)位因素

包括位置、坐落、臨街、方位、距離、交通、配套、景觀、環(huán)境位置不動產(chǎn)的不可移動性決定了不動產(chǎn)的自然地理位置是固定不變的，但是其社會經(jīng)濟(jì)位置則可能發(fā)生變化。位置是決定不動產(chǎn)價(jià)值高低的關(guān)鍵、也決定了不動產(chǎn)的增長潛力、價(jià)值變動的抗跌能力。環(huán)境既包括以大氣、光照、水、土壤、植物、動物、微生物等為內(nèi)容的物質(zhì)因素，也包括以觀念、制度、行為準(zhǔn)則等為內(nèi)容的非物質(zhì)因素；既包括自然因素，也包括社會因素；既包括非生命體形式，也包括生命體形式。不動產(chǎn)評估中所指的環(huán)境主要是聚落環(huán)境和區(qū)域環(huán)境。聚落是指人類聚居的中心，活動的場所。區(qū)域環(huán)境指一定地域范圍內(nèi)的自然和社會因素的總和。影響不動產(chǎn)價(jià)格的因素二

1.不動產(chǎn)自身因素（區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益）實(shí)物因素

土地實(shí)物因素土地形狀規(guī)整、地形平整、地勢平緩、土壤水肥條件好、土地承載力好，土地價(jià)值較高。土地面積過大或過小、建筑覆蓋率過大或過小，對土地的價(jià)值都存在不利影響不動產(chǎn)實(shí)物因素地基越牢固、布局合理、不動產(chǎn)質(zhì)量好；設(shè)備設(shè)施越先進(jìn)、越完備、外觀優(yōu)美、裝修豪華；公攤越小、間距越大、光照充足、層高越高，維護(hù)保養(yǎng)越好，則不動產(chǎn)價(jià)值越高。體量（面積、體積）、建筑高度、樓層、檐高、進(jìn)深以及容積率過高或過低，對不動產(chǎn)的價(jià)值存在不利影響。建筑年代越久，不動產(chǎn)價(jià)值越低（文物古跡除外）；鋼筋砼優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚木結(jié)構(gòu)；朝陽面的不動產(chǎn)價(jià)值高于朝陰面。（一）不動產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響不動產(chǎn)價(jià)格的因素二

1.不動產(chǎn)自身因素（區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益）權(quán)益因素

土地土地所有權(quán)、土地使用權(quán)取得方式（劃撥、出讓、租賃）、權(quán)證（合同）、剩余年限、土地管制（規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、用途管制）不動產(chǎn)權(quán)證（合同）、規(guī)劃、查封、保全、征收、相鄰關(guān)系。不動產(chǎn)權(quán)屬越完善，價(jià)值越高；不動產(chǎn)權(quán)屬瑕疵越多，價(jià)值越低；房地產(chǎn)（土地）規(guī)劃、用途管制的限制越多，價(jià)值越低。設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利的不動產(chǎn)價(jià)值低于未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的不動產(chǎn)。（一）不動產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響不動產(chǎn)價(jià)格的因素二

2.不動產(chǎn)外部因素因素構(gòu)成含義及對價(jià)值的影響行政政策因素影響不動產(chǎn)價(jià)格的主要行政政策因素包括城市發(fā)展政策、土地政策、住房政策、稅收政策等；政治因素影響不動產(chǎn)價(jià)格的政治因素包括國際因素與國內(nèi)政局。國際因素包含世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭、國際政治、軍事沖突等；

經(jīng)濟(jì)因素影響不動產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、城市化水平、利率、匯率等；一般來講，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平好，城市化水平高，居民收入水平高，會增加對不動產(chǎn)的需求，引起不動產(chǎn)價(jià)格上升；社會因素影響不動產(chǎn)價(jià)格的社會因素，包括社會治安狀況、人口、教育等；（一）不動產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響不動產(chǎn)價(jià)格的因素二

3.其他因素影響不動產(chǎn)價(jià)格的其他因素包括心理因素、不動產(chǎn)投機(jī)等。心理因素對不動產(chǎn)的價(jià)格影響也是不可忽視的，主要有購買或出售心態(tài)、個人欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、風(fēng)水等；不動產(chǎn)投機(jī)是指利用不動產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，在不同時(shí)期買賣不動產(chǎn)，以期從價(jià)差中獲利的行為。投機(jī)是建立在對未來不動產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上。預(yù)期價(jià)格上漲，則會買入。

一般來說，不動產(chǎn)投機(jī)對不動產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)三種情況：（1）引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；（2）引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌（3）起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。影響不動產(chǎn)價(jià)格的因素二

（二）不動產(chǎn)價(jià)格的分類（1）按照實(shí)物形態(tài)（2）按照權(quán)益用途（3）按照價(jià)格形成基礎(chǔ)不同（4）按照計(jì)價(jià)單位不同樓面地價(jià)與土地單價(jià)的關(guān)系為：土地單價(jià)=樓面地價(jià)*容積率。容積率為項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與總建設(shè)用地面積之比。影響不動產(chǎn)價(jià)格的因素真題

【單選題】某宗土地，單價(jià)為8000元/平方米，規(guī)劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.1600B.8000C.40000D.80000『正確答案』A『答案解析』本題考查的是影響不動產(chǎn)價(jià)格的因素。樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率＝8000/5＝1600（元/平方米）。不動產(chǎn)評估的程序三

（一）接受委托，明確評估目的

不動產(chǎn)評估主要有土地使用權(quán)出讓評估、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評估、企業(yè)改制行為涉及的不動產(chǎn)評估、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為涉及的不動產(chǎn)評估、不動產(chǎn)租賃價(jià)值評估、不動產(chǎn)抵押評估、不動產(chǎn)保險(xiǎn)評估、不動產(chǎn)課稅評估、征地和房屋拆遷補(bǔ)償評估等。（二）明確評估對象

對被評估不動產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)進(jìn)行了解。（三）明確評估基準(zhǔn)日

定待估對象的評估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示。（四）現(xiàn)場勘查評估對象現(xiàn)場勘查評估對象二

不動產(chǎn)評估的程序三

（五）整理搜集評估所需資料（六）評估估算1.確定評估方法2.清查核實(shí)3.評定估算4.出具評估報(bào)告任務(wù)2

評估不動產(chǎn)第

3

頁任務(wù)內(nèi)容一、市場法三、成本法二、收益法四、假設(shè)開發(fā)法法市場法一

（一）基本原理1、基本思路

P參P評估依據(jù)替代原則，通過對與評估對象類似的不動產(chǎn)的交易價(jià)格的修正調(diào)整，得出評估對象價(jià)值的方法。2、適用范圍——只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用在下列情況下，市場法往往難以適用：①沒有發(fā)生不動產(chǎn)交易或在不動產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；②某些類型很少見的不動產(chǎn)或交易實(shí)例很少的不動產(chǎn)，如古建筑等；③很難成為交易對象的不動產(chǎn)，如教堂、寺廟等；④風(fēng)景名勝區(qū)土地；⑤圖書館、體育館、學(xué)校用地等。修正市場法一

3、前提條件（1）需要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場；（2）被評估不動產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。市場法一

4.計(jì)算公式被估不動產(chǎn)價(jià)值=可比交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×不動產(chǎn)狀況修正系數(shù)E

注意：交易情況修正是將可比交易實(shí)例修正為正常交易情況下的價(jià)格。組成不動產(chǎn)區(qū)域等因素的各個構(gòu)成因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來進(jìn)行修正。其中，不動產(chǎn)狀況修正包含區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正以及權(quán)益狀況修正。市場法一

（二）評估步驟1.收集交易實(shí)例

（1）必須有充分的交易資料（運(yùn)用基礎(chǔ)和前提條件）

（2）交易實(shí)例必須真實(shí)

應(yīng)是實(shí)際成交的真實(shí)案例，不能簡單利用網(wǎng)絡(luò)等媒體上發(fā)布的“案例”作為交易實(shí)例。

（3）交易實(shí)例的內(nèi)容至少應(yīng)包括

不動產(chǎn)基本狀況（建筑結(jié)構(gòu)、門牌號碼、面積、樓層等）、交易方基本情況、交易方式、成交日期、交易目的、成交價(jià)格（付款方式、融資條件、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)）等。市場法一

2.選取可比實(shí)例（1）選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求①是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)；②成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過一年；③成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。市場法一

（2）造成成交價(jià)格偏差的主要因素（非正常價(jià)格）

①有利害關(guān)系人之間的交易，如親友之間、有產(chǎn)權(quán)等利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市場價(jià)格進(jìn)行交易；

②交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易，如急于脫售或急于購買；

③采取拍賣、掛牌、協(xié)議等不同交易方式，往往使房地產(chǎn)交易表現(xiàn)出不同的價(jià)格；

④交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；

⑤交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易；⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易；

⑦受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；

⑧其他特殊交易的情形，如房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓，包含保障性住房的相關(guān)條款等。

市場法一

3.建立比較基礎(chǔ)（1）統(tǒng)一付款方式通常以一次性全額付款為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行“折算”，將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)值。（2）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位和幣種確定可比實(shí)例成交價(jià)格是采用單價(jià)還是總價(jià)，幣種一般采用人民幣。（3）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位（4）統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍確定可比實(shí)例的成交價(jià)是否包含債權(quán)債務(wù)，是否包含不動產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)或權(quán)益，是房地合一還是房地分離，與評估對象不動產(chǎn)是否一致或存在差異，如存在差異需要“折算”為一致。收集交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立比較基礎(chǔ)是不動產(chǎn)市場法評估最重要的步驟，也是采用市場法評估成敗的關(guān)鍵。市場法一

4.對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行因素修正（1）交易情況修正【說明】如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則分母小于100，反之，則大于100。市場法一

需要修正的情況包括：①有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易②交易時(shí)有特別的動機(jī)③采取拍賣、掛牌、協(xié)議等不同交易方式往往使房地產(chǎn)交易表現(xiàn)出不同的價(jià)格。④其他特殊交易的情形如房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓中，包含保障性住房的相關(guān)條款。市場法一（2）交易日期修正利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正的公式如下：市場法一

（3）不動產(chǎn)狀況修正1）區(qū)域狀況修正①區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。②區(qū)域因素的影響依賴于評估專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)與判斷，在實(shí)際比較中，往往將修正的區(qū)域因素列表，采取分別打分的方法進(jìn)行。③具體修正方法有直接比較法和間接比較法。市場法一

方法1：直接比較法一般是以估價(jià)對象房地產(chǎn)的區(qū)域因素為基準(zhǔn)，分值設(shè)定為100。區(qū)域因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)市場法一

方法2：間接比較法設(shè)定一宗標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的區(qū)域因素為基準(zhǔn)，基準(zhǔn)分仍設(shè)定為100。將估價(jià)對象與可比實(shí)例的區(qū)域因素分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的區(qū)域因素比較，并逐項(xiàng)打分。當(dāng)估價(jià)對象與可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于該標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，得分高于100；反之，則得分低于100。市場法一

＝標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)

＝標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)區(qū)域因素分值÷可比實(shí)例區(qū)域因素分值×評估對象區(qū)域因素分值÷標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)區(qū)域因素分值

＝

＝

＝

結(jié)論：

市場法一

2）實(shí)物狀況修正實(shí)物狀況修正的主要內(nèi)容包括不動產(chǎn)的建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、用途、裝修情況、樓層、層高、成新狀況、物業(yè)管理等。其修正方法與區(qū)域因素修正方法一樣，也采用逐項(xiàng)打分，有直接比較法和間接比較法，同上。（3）權(quán)益狀況修正權(quán)益狀況修正的主要內(nèi)容包括土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)年限、規(guī)劃限制條件如容積率等。

【說明】評估實(shí)踐中，在進(jìn)行因素修正時(shí)，單項(xiàng)修正幅度一般不超過20%。綜合修正幅度一般不超過30%；修正后的可比實(shí)例價(jià)格最高價(jià)與最低價(jià)之比不應(yīng)大于1.2。市場法真題

【單選題】市場法及建(構(gòu))筑物的評估是最常見的基本方法之一,是通過對比交易價(jià)的一系列因素進(jìn)行修正得出被估建筑物的價(jià)值。其中，計(jì)算交易日期修正系數(shù)的公式中，分母通常設(shè)定為100，“100”的含義是（

）。A.表示評估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)B.表示以評估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例時(shí)的價(jià)格指數(shù)C.表示可比實(shí)例交易的價(jià)格指數(shù)D.表示以可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)【答案】D【解析】本題考查的是市場法。交易日期修正系數(shù)的分母為100，表示以可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)。進(jìn)行交易日期修正的公式如下：評估基準(zhǔn)日價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)市場法真題

【多選題】在運(yùn)用市場法評估建（構(gòu)）筑物價(jià)值時(shí)，對可比實(shí)例的選取要求包括（

）。A.可比實(shí)例是評估對象的類似建（構(gòu)）筑物B.可比實(shí)例與評估對象的付款方式必須一致C.可比實(shí)例成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格D.可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近E.可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須相同【答案】ACD【解析】本題考查的是市場法。選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求；①與評估對象類似的房地產(chǎn)；②成交日期與評估基準(zhǔn)日相近，不宜超過一年；③成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。市場法實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練

實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練3-1：王一跟著周師傅一起評估浙江合葉集團(tuán)股份有限公司一間商鋪于2019年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格6000元/平方米，成交日期2018年10月末。另調(diào)查獲知該類不動產(chǎn)價(jià)格2018年6月末至2019年2月末每月比上月上漲1.5％，2019年2月末至2019年9月末每月比上月上漲2％。則修正到2019年9月的價(jià)格應(yīng)為多少？

解：王一經(jīng)過分析，決定對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，即該可比實(shí)例在2019年9月末的價(jià)格=6000×（1+1.5％）4×（1+2％）7＝7315（元/平方米）市場法實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練

實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練3-2：如上實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練3-1例中，若周師傅告訴王一2018年6月末至2019年9月末，當(dāng)?shù)卦擃惒粍赢a(chǎn)價(jià)格平均每月上漲3%，則可比實(shí)例修正到2019年9月的價(jià)格應(yīng)為多少？解：該可比實(shí)例在2019年9月末的價(jià)格=6000×（1+3%×11）=7980（元/平方米）成本法二

（一）基本原理

1、基本思路——重置成本法的評估原理是建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上。成本法是求取評估對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算評估對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、適用范圍——無法利用市場法、收益法等方法進(jìn)行評估的情況。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的建（構(gòu)）筑物評估比較適用。成本法二3、前提條件（1）被評估不動產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，被評估不動產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新房地產(chǎn)具有可比性。（2）被評估不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。（3）不動產(chǎn)建造過程中的工程量是可以計(jì)量的，且該類不動產(chǎn)可以大量重復(fù)“生產(chǎn)”。（4）隨著時(shí)間的推移，不動產(chǎn)具有一定損耗特性。成本法二4.基本公式不動產(chǎn)估算價(jià)格=重置成本-折舊

實(shí)際評估中，區(qū)分新開發(fā)的土地、新建的不動產(chǎn)、舊的不動產(chǎn)來進(jìn)行。成本法二

（二）評估步驟運(yùn)用成本法評估價(jià)值，一般經(jīng)過下列程序步驟：（1）搜集有關(guān)土地取得成本的資料；（2）搜集有關(guān)不動產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；（3）估算不動產(chǎn)重置成本；（4）估算折舊；（5）求取積算價(jià)格。成本法二（三）新開發(fā)土地評估基本公式：土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)用＋利息＋利潤＋稅費(fèi)＋土地增值收益成本法二成本法二

1.計(jì)算土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：（1）國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用成本法二費(fèi)用構(gòu)成作用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)包含一定的級差地租參照《中華人民共和國土地管理法》安置補(bǔ)助費(fèi)保證被征地農(nóng)業(yè)人口在失去其生產(chǎn)資料后的生活水平不降低而設(shè)立的地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補(bǔ)償新菜地開發(fā)建設(shè)基金征收城市郊區(qū)的菜地國家有關(guān)規(guī)定【說明】其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。一般情況，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍（特殊情況經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)外）。成本法二（2）取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是對原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地有具體規(guī)定。2.計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成構(gòu)成基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)“三通一平”和“七通一平”公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)同公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)類似，根據(jù)各地用地情況確定合理的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)

成本法二

3.計(jì)算利息①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。②期初一次性投入：全期計(jì)息③均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間?！菊f明】不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息；利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利。成本法二5.確定土地增值收益（1）土地增值收益來源主要是土地的用途改變或土地性能變化而引起的。由于農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，新用途的土地收益將遠(yuǎn)高于原用途土地，必然會帶來土地增值收益。（2）應(yīng)在土地所有者之間或土地所有者與土地使用者之間合理分配。（3）土地增值收益率確定應(yīng)通過實(shí)際調(diào)查測算取得，也可以根據(jù)當(dāng)?shù)卣驀临Y源管理部門的相關(guān)規(guī)定確定。4.計(jì)算利潤和稅費(fèi)（1）利潤計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤率或投資回報(bào)率。（2）利潤率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用，也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。（3）稅費(fèi)土地取得和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費(fèi)用。成本法二

6.確定土地使用權(quán)價(jià)格【說明】計(jì)