武漢一個(gè)小區(qū)管理制度武漢[小區(qū)名稱]小區(qū)管理制度一、總則（一）目的為了營造安全、舒適、整潔、文明的小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范小區(qū)管理行為，維護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本管理制度適用于武漢[小區(qū)名稱]內(nèi)的所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，確保小區(qū)管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主滿意度。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和物業(yè)使用人一視同仁，公平處理各類事務(wù)，確保小區(qū)管理的公正性。4.共同參與原則：鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)管理，通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，共同協(xié)商解決小區(qū)管理中的問題。二、小區(qū)基本信息（一）小區(qū)概況1.地理位置：詳細(xì)描述小區(qū)位于武漢市的具體位置，周邊交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施情況。2.占地面積：小區(qū)占地面積為[X]平方米。3.建筑面積：總建筑面積為[X]平方米，其中住宅建筑面積為[X]平方米，商業(yè)建筑面積為[X]平方米等。4.總戶數(shù)：小區(qū)共有[X]戶，其中高層住宅[X]戶，多層住宅[X]戶等。5.停車位數(shù)量：地下停車位[X]個(gè)，地上停車位[X]個(gè)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息1.企業(yè)名稱：[物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱]2.法定代表人：[姓名]3.聯(lián)系電話：[電話號碼]4.服務(wù)內(nèi)容：包括但不限于房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、車輛管理、社區(qū)文化建設(shè)等。三、業(yè)主及物業(yè)使用人管理（一）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主大會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是本小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。定期會議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集和主持；有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會行使下列職權(quán)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，每屆任期[X]年，可連選連任。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（二）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利，包括占有、使用、收益和處分權(quán)。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守國家法律法規(guī)及本小區(qū)的各項(xiàng)管理制度。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作，提供必要的協(xié)助。愛護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，不得擅自占用、挖掘、損壞。不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（三）物業(yè)使用人管理1.物業(yè)使用人在本小區(qū)內(nèi)使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守本管理制度及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)使用人遵守本管理制度，并對物業(yè)使用人的行為負(fù)責(zé)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對物業(yè)使用人的行為進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本管理制度或物業(yè)服務(wù)合同約定的，有權(quán)要求業(yè)主或物業(yè)使用人改正。四、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.業(yè)主或物業(yè)使用人不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、外貌及結(jié)構(gòu)，不得在房屋內(nèi)及公共區(qū)域搭建建筑物、構(gòu)筑物。如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，應(yīng)按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等相關(guān)規(guī)定辦理申報(bào)登記手續(xù)，并遵守小區(qū)裝飾裝修管理規(guī)定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對房屋共用部位進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理房屋損壞、滲漏等問題。對危及房屋安全及公共安全的情況，應(yīng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并通知相關(guān)業(yè)主進(jìn)行維修。3.業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋共用部位的維修養(yǎng)護(hù)工作，不得拒絕或阻礙。因業(yè)主原因造成房屋共用部位損壞的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備包括但不限于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、道路、路燈、綠化設(shè)施、健身設(shè)施等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)和維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.對于重要的共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施等，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢測和維護(hù)，確保其安全性能符合要求。4.業(yè)主或物業(yè)使用人不得擅自占用、損壞共用設(shè)施設(shè)備，不得改變其使用功能。因業(yè)主或物業(yè)使用人原因造成共用設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定共用設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，確保在突發(fā)情況下能夠迅速、有效地進(jìn)行處置，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域每日清掃[X]次，保持地面干凈整潔，無雜物、無積水、無污漬。2.樓道每周清掃[X]次，扶手、欄桿每日擦拭[X]次，保持樓道內(nèi)清潔衛(wèi)生。3.電梯轎廂每日清潔[X]次，定期消毒，保持轎廂內(nèi)整潔明亮。4.垃圾桶每日清理[X]次，垃圾及時(shí)清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清，垃圾桶周圍無垃圾散落。5.公共區(qū)域的門窗、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭[X]次，保持干凈整潔。6.定期對小區(qū)內(nèi)的下水道、化糞池進(jìn)行疏通清理，確保排水暢通。（二）環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)措施1.加強(qiáng)對保潔人員的培訓(xùn)和管理，提高保潔人員的服務(wù)意識和業(yè)務(wù)水平。2.合理配置保潔設(shè)備和工具，定期進(jìn)行維護(hù)和更新，確保保潔工作的順利開展。3.在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類投放，并定期進(jìn)行分類收集和運(yùn)輸。4.加強(qiáng)對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的巡查和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理環(huán)境衛(wèi)生問題。對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為，及時(shí)進(jìn)行制止和糾正。（三）環(huán)境衛(wèi)生考核辦法1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定環(huán)境衛(wèi)生考核標(biāo)準(zhǔn)，定期對保潔人員的工作質(zhì)量進(jìn)行考核。2.考核內(nèi)容包括公共區(qū)域清掃保潔情況、樓道清潔情況、電梯轎廂清潔情況、垃圾桶清理情況等。3.根據(jù)考核結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的保潔人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對不達(dá)標(biāo)的保潔人員進(jìn)行批評教育、培訓(xùn)或調(diào)整崗位。六、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，成活率達(dá)到[X]%以上。2.定期對綠化植物進(jìn)行修剪、澆水、施肥、除草、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，保持綠化景觀美觀。3.綠化設(shè)施完好，無損壞、無缺失。（二）綠化養(yǎng)護(hù)措施1.配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員，定期進(jìn)行培訓(xùn)，提高綠化養(yǎng)護(hù)人員的專業(yè)技能。2.根據(jù)不同季節(jié)和植物生長特點(diǎn)，制定合理的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)工作。3.加強(qiáng)對綠化區(qū)域的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理綠化植物生長異常、病蟲害等問題。4.合理使用綠化養(yǎng)護(hù)物資，節(jié)約資源，降低成本。（三）綠化管理考核辦法1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定綠化管理考核標(biāo)準(zhǔn)，定期對綠化養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行考核。2.考核內(nèi)容包括綠化植物生長情況、綠化養(yǎng)護(hù)措施執(zhí)行情況、綠化設(shè)施完好情況等。3.根據(jù)考核結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的綠化養(yǎng)護(hù)人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對不達(dá)標(biāo)的綠化養(yǎng)護(hù)人員進(jìn)行批評教育、培訓(xùn)或調(diào)整崗位。七、安全保衛(wèi)管理（一）人員出入管理1.小區(qū)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)。業(yè)主憑門禁卡或人臉識別等方式進(jìn)入小區(qū)，非業(yè)主人員進(jìn)入小區(qū)需進(jìn)行登記，并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可放行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，對進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，確保小區(qū)安全。3.對攜帶大件物品或可疑物品出小區(qū)的人員，應(yīng)進(jìn)行詢問和檢查，防止物品丟失或被盜。（二）巡邏制度1.制定詳細(xì)的巡邏路線和巡邏時(shí)間，安保人員按照規(guī)定進(jìn)行定時(shí)巡邏。2.巡邏過程中，應(yīng)重點(diǎn)檢查小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、房屋門窗、車輛停放、消防設(shè)施等情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理安全隱患和異常情況。3.對巡邏中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)記錄，并報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)。對能夠當(dāng)場處理的問題，應(yīng)立即進(jìn)行處理；對不能當(dāng)場處理的問題，應(yīng)及時(shí)采取措施，確保小區(qū)安全。（三）車輛管理1.小區(qū)內(nèi)車輛實(shí)行分類停放管理，分為地下停車位、地上停車位和臨時(shí)停車位。業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定的位置停放車輛，不得亂停亂放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)置明顯的車輛停放標(biāo)識，引導(dǎo)車輛有序停放。對違規(guī)停放的車輛，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行勸阻和糾正；對不聽勸阻的，可采取鎖車等措施，并按照規(guī)定收取停車管理費(fèi)。3.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)車輛的巡查，防止車輛被盜、被損壞。對發(fā)現(xiàn)的車輛異常情況，應(yīng)及時(shí)通知車主，并協(xié)助處理。4.外來車輛進(jìn)入小區(qū)，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行登記，并收取臨時(shí)停車費(fèi)。（四）消防安全管理1.小區(qū)內(nèi)配備完善的消防設(shè)施設(shè)備，包括滅火器、消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其完好有效。2.制定消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任，加強(qiáng)對業(yè)主和物業(yè)使用人的消防安全宣傳教育，提高消防安全意識。3.定期組織開展消防安全演練，提高小區(qū)居民的火災(zāi)應(yīng)急處置能力。4.嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用明火、占用消防通道等行為。對發(fā)現(xiàn)的消防安全隱患，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，確保小區(qū)消防安全。（五）安全保衛(wèi)考核辦法1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定安全保衛(wèi)考核標(biāo)準(zhǔn)，定期對安保人員的工作質(zhì)量進(jìn)行考核。2.考核內(nèi)容包括人員出入管理、巡邏制度執(zhí)行情況、車輛管理、消防安全管理等。3.根據(jù)考核結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的安保人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對不達(dá)標(biāo)的安保人員進(jìn)行批評教育、培訓(xùn)或調(diào)整崗位。對因工作失誤導(dǎo)致小區(qū)發(fā)生安全事故的，依法追究相關(guān)人員的責(zé)任。八、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素確定，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括但不限于房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生保潔費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、安全保衛(wèi)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、法定稅費(fèi)等。（二）收費(fèi)方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或酬金制的方式收取。2.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。3.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。（三）費(fèi)用繳納1.業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)時(shí)間等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。3.對逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行催繳，并按照合同約定收取違約金。經(jīng)催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過法律途徑解決。（四）費(fèi)用使用與監(jiān)督1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理制度，嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用費(fèi)用，確保費(fèi)用使用合理、透明。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況提出質(zhì)疑，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)給予答復(fù)和解釋。3.業(yè)主大會可以委托專業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的合理使用。九、投訴處理與溝通協(xié)調(diào)（一）投訴處理機(jī)制1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、投訴郵箱、投訴信箱等，方便業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行投訴。2.對業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄，并在[X]個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)。對能夠當(dāng)場解決的問題，應(yīng)立即進(jìn)行處理；對需要一定時(shí)間解決的問題，應(yīng)向業(yè)主說明情況，并告知處理進(jìn)度。3.對投訴問題進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，按照相關(guān)規(guī)定和合同約定進(jìn)行處理。處理結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給投訴人，并征求投訴人的意見。4.建立投訴處理檔案，對投訴處理過程和結(jié)果進(jìn)行詳細(xì)記錄，以便日后查閱