萬科上海區(qū)域裝修房工程管理

指導

二零零七年十月

萬科上海區(qū)域品質(zhì)管理部

6/20/20251引子一、06年金地“未來域事件”二、07年杭州“逸天廣場事件”

萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導6/20/20252思考萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導如何實現(xiàn)符合客戶要求的裝修房？系統(tǒng)化運作精細化管理作為工程管理人員，你最想知道什么？6/20/20253指導目的解決系統(tǒng)性問題，避免群訴萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導一、全面了解：策劃、交接、工序、工期、材料、施工管理、成品保護、交付、維修。二、掌握重點，做甲方工程管理人員該做的事情，其余讓監(jiān)理和施工單位完成6/20/20254指導目的萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導一、確定現(xiàn)場方案二、劃分交接界面三、安排工序流程四、細化工期計劃五、控制工程品質(zhì)六、組織物業(yè)交付七、管理后期維修6/20/20255一、確定方案萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導設計前置，樣板房先行，合同策劃，編制管理指導書，做好施工準備

二、銷售樣板房：進一步解決土建和裝修、圖紙和現(xiàn)場脫節(jié)問題。同時根據(jù)客戶反饋和內(nèi)部客戶體驗調(diào)整設計?？蛇x用擬合作的單位施工，以評估該單位及項目部。一、研究樣板房：對非標準戶型，可另選其它地點施工研究樣板房，進行戶型、水電管線、材料部品匹配性、施工節(jié)點等等研究，以調(diào)整優(yōu)化，避免后期大面積的返工。

三、合同策劃：裝修總包單位確定(優(yōu)先選用土建總包）、標段劃分（公寓300套，別墅100套為宜）、確定監(jiān)理人員數(shù)量。6/20/20256二、界面劃分萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導明確界面，寫進相關合同，以能最大限度地分清雙方責任、減少交叉施工、節(jié)約成本為原則廚衛(wèi)防水：裝修總包施工（保修時間延至5年，留滲漏保證金）；進戶門和防火門：廠家或裝修總包，各自責任需明確；戶內(nèi)管線：一般穿線由裝修總包施工；預埋管在砼結(jié)構(gòu)內(nèi)的由土建總包完成（預留出管頭），二結(jié)構(gòu)內(nèi)的由裝修總包完成；戶內(nèi)墻頂面膩子：由裝修總包施工，但兩次竣工備案除外；地板細石砼基層：由土建總包施工；陽臺：結(jié)構(gòu)層直接交接；鋁合金：一般交接時不撕掉保護膜。窗外側(cè)的成品質(zhì)量由土建總包負責，門兩側(cè)和窗內(nèi)側(cè)的成品保護由裝修總包負責（交接時如有部分膜破損，破損部位交接時記錄清楚，該處由土建總包負責）6/20/20257三、安排工序萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導按集團工序指引執(zhí)行，嚴禁交叉施工

戶內(nèi)32道和公用部位18道工序，36項停歇驗收點，8項項目經(jīng)理部質(zhì)量控制點。

毛坯裝修公共部位裝修室內(nèi)及樓梯間精裝修水電管線施工、中央空調(diào)安裝樓梯間膩子批嵌頂棚涂料完成、燈基座安裝室內(nèi)豎向木結(jié)構(gòu)基層樓梯間地磚鋪貼熱水器、鏡箱、櫥柜安裝瓷磚鋪貼樓梯間欄桿安裝室內(nèi)門安裝廚衛(wèi)、走道頂棚制作進戶門安裝膩子批嵌廚房、潔具、空調(diào)、五金件等地龍骨、毛地板安裝地板鋪貼踢腳線安裝進戶門框安裝室內(nèi)涂料完成衣帽間儲藏柜安裝開關、新風口、空調(diào)樓梯間涂料等精裝修完成單元門安裝清理打膠6/20/20258四、細化工期萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導掌握主要甲供材料的供貨工期PVC覆膜戶內(nèi)門：20天，樣板房10天櫥柜：30天（現(xiàn)場具備測量條件后）收納系統(tǒng)：20天，樣板房10天，每日供貨50套（現(xiàn)場具備測量條件后）實木復合地板：45天通知生產(chǎn)，14天通知供貨安裝強化復合地板：30天通知生產(chǎn)，14天通知供貨安裝潔具、五金：25天6/20/20259四、細化工期萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導合理細化工期，保證現(xiàn)場忙而可控一、確定節(jié)點：根據(jù)項目開發(fā)控制節(jié)點的要求，在充分掌握（預判）土建總包移交面的質(zhì)量進度情況（以制定分階段界面交接計劃）、甲供材（甲分包）供貨（安裝周期）材料的情況，充分考慮環(huán)境及資源（場地、天氣、政府驗收手續(xù)等政策因素）和風險的情況下，結(jié)合分樓層流水施工，按工序的邏輯關系要求，編制節(jié)點計劃（需有余量可控），并把該計劃落實到裝修合同中。二、確定詳細施工計劃：根據(jù)裝修總包合同要約時報送且經(jīng)審核符合要求的施工組織設計（主要為勞動力、機械、材料的安排），確定進一步細化的可測量、可監(jiān)控的計劃，該計劃需含各甲供材（甲分包）的計劃且得到所有參建單位的認可，并落實到甲供材（甲分包）合同中。三、注意事項：應預留足夠的時間來完成細部整改、分戶驗收和保潔。應有不少于兩次的看房安排（建議開放時間選擇在砌體\門窗施工、內(nèi)部裝修啟動、交付前1個月等節(jié)點進行。）。6/20/202510五、控制品質(zhì)萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導堅守底線，客戶導向一、制度保證：交底制度、樣板引路、集中加工、單工種流水作業(yè)二、檢驗保證：工序交接驗收、停歇點驗收、物業(yè)細部檢查、分戶驗收制度。三、品質(zhì)保證體系：確定控制點監(jiān)控6/20/202511交付策劃

交付樓號最終確認接待能力了解單日交付戶數(shù)預計綜合考慮樓號分布與標段因素應急維修地點設置交付時間安排技巧交付準備召開交付準備會（公司內(nèi)部）編訂風險問題統(tǒng)一說辭組織物業(yè)驗房工程師培訓編制施工單位信息一覽表召開集中交付協(xié)調(diào)會（外部）編制應急維修人員、備件清單交付時間最終確認集中交付項目部工程師交付現(xiàn)場坐班總包管理人員陪同業(yè)主驗房周密組織現(xiàn)場應急維修重點客戶重點跟蹤確保信息傳遞通暢每日總結(jié)六、組織交付精細組織，打好關鍵戰(zhàn)役萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導6/20/202512七、管理維修萬科上海區(qū)域裝修房工程管理指導毫不松懈，提高業(yè)主滿意度一、事前約束：保修協(xié)議簽訂、備品備件、人員的分派與培訓、引入第三方維修單位、提出控制預案、協(xié)助物業(yè)管理二、事中處理：集中檢查和維修、引進專業(yè)技術支持單位，對難點進行重點處理、更新備品備件三、事后總結(jié)：制定滿意度提升