小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施保養(yǎng)制度

小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施保養(yǎng)制度一、總則1.目的：為加強(qiáng)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)施的保養(yǎng)與維護(hù)，確保設(shè)施的正常運(yùn)行，延長設(shè)施使用壽命，為業(yè)主提供安全、舒適、便捷的居住環(huán)境，特制定本制度。2.適用范圍：本制度適用于小區(qū)內(nèi)所有公共區(qū)域設(shè)施，包括但不限于道路、路燈、電梯、消防設(shè)施、健身器材、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等。3.職責(zé)分工-物業(yè)公司經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)施保養(yǎng)工作的監(jiān)督與管理，協(xié)調(diào)各部門之間的工作，確保保養(yǎng)計(jì)劃的有效執(zhí)行。-維修部：負(fù)責(zé)制定設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，組織實(shí)施日常保養(yǎng)、定期保養(yǎng)和維修工作，對設(shè)施故障進(jìn)行及時處理，并做好相關(guān)記錄。-客服部：負(fù)責(zé)收集業(yè)主對公共區(qū)域設(shè)施的意見和建議，及時反饋給維修部，并協(xié)助維修部進(jìn)行維修工作的協(xié)調(diào)和溝通。-安保部：負(fù)責(zé)在日常巡邏中發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域設(shè)施的損壞情況，及時通知維修部，并協(xié)助維護(hù)維修現(xiàn)場的秩序。-保潔部：負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)施的清潔工作，配合維修部做好設(shè)施保養(yǎng)工作。二、保養(yǎng)計(jì)劃制定1.日常保養(yǎng)計(jì)劃-維修部應(yīng)根據(jù)各類公共區(qū)域設(shè)施的特點(diǎn)和使用情況，制定詳細(xì)的日常保養(yǎng)計(jì)劃：明確每日、每周、每月需要進(jìn)行保養(yǎng)的設(shè)施項(xiàng)目、保養(yǎng)內(nèi)容和責(zé)任人。-日常保養(yǎng)內(nèi)容包括但不限于清潔、潤滑、緊固、檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)等：例如，路燈的日常保養(yǎng)應(yīng)包括每日檢查燈泡是否正常發(fā)光，燈桿是否有損壞；電梯的日常保養(yǎng)應(yīng)包括每日清潔轎廂內(nèi)外，檢查電梯運(yùn)行是否平穩(wěn)等。2.定期保養(yǎng)計(jì)劃-對于一些重要的公共區(qū)域設(shè)施，如電梯、消防設(shè)施、供電系統(tǒng)等，應(yīng)制定定期保養(yǎng)計(jì)劃：定期保養(yǎng)周期根據(jù)設(shè)施的使用說明書和相關(guān)規(guī)定確定，一般為每季度、每半年或每年進(jìn)行一次。-定期保養(yǎng)內(nèi)容應(yīng)包括對設(shè)施進(jìn)行全面檢查、維護(hù)、調(diào)試、校準(zhǔn)等工作：例如，電梯的定期保養(yǎng)應(yīng)包括對電梯的機(jī)械部件、電氣系統(tǒng)進(jìn)行全面檢查和維護(hù)，對安全裝置進(jìn)行調(diào)試和校準(zhǔn)；消防設(shè)施的定期保養(yǎng)應(yīng)包括對消防栓、滅火器等進(jìn)行壓力測試、零部件檢查等。3.保養(yǎng)計(jì)劃的審核與調(diào)整-保養(yǎng)計(jì)劃制定完成后，需報(bào)物業(yè)公司經(jīng)理審核：經(jīng)理應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和設(shè)施運(yùn)行狀況，對保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行審核，確保計(jì)劃的合理性和可行性。-如遇特殊情況，如設(shè)施頻繁出現(xiàn)故障、業(yè)主提出特殊需求等，維修部應(yīng)及時對保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整：調(diào)整后的保養(yǎng)計(jì)劃需再次報(bào)物業(yè)公司經(jīng)理審核通過后實(shí)施。三、保養(yǎng)工作流程1.日常保養(yǎng)工作流程-責(zé)任人按照日常保養(yǎng)計(jì)劃，在規(guī)定時間內(nèi)對公共區(qū)域設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)工作：在保養(yǎng)過程中，應(yīng)認(rèn)真填寫《公共區(qū)域設(shè)施日常保養(yǎng)記錄》，記錄保養(yǎng)時間、保養(yǎng)內(nèi)容、設(shè)施運(yùn)行狀況等信息。-如發(fā)現(xiàn)設(shè)施存在問題，責(zé)任人應(yīng)及時報(bào)告維修部主管：維修部主管根據(jù)問題的嚴(yán)重程度，安排人員進(jìn)行維修或安排進(jìn)一步的檢查。-對于一般性問題，維修人員應(yīng)在接到報(bào)告后及時進(jìn)行維修：維修完成后，填寫《公共區(qū)域設(shè)施維修記錄》，記錄維修時間、維修內(nèi)容、維修結(jié)果等信息，并由報(bào)修人簽字確認(rèn)。-對于較為復(fù)雜的問題，維修部應(yīng)組織技術(shù)人員進(jìn)行會診，制定維修方案：維修方案經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施，維修過程中應(yīng)做好詳細(xì)記錄。2.定期保養(yǎng)工作流程-維修部根據(jù)定期保養(yǎng)計(jì)劃，提前做好保養(yǎng)準(zhǔn)備工作：包括準(zhǔn)備保養(yǎng)所需的工具、材料、設(shè)備等，并通知相關(guān)部門和人員做好配合工作。-定期保養(yǎng)工作由維修部組織專業(yè)技術(shù)人員按照保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行：保養(yǎng)過程中，應(yīng)對設(shè)施進(jìn)行全面檢查、維護(hù)、調(diào)試、校準(zhǔn)等工作，并詳細(xì)記錄保養(yǎng)情況，填寫《公共區(qū)域設(shè)施定期保養(yǎng)記錄》。-定期保養(yǎng)完成后，維修部應(yīng)組織驗(yàn)收：驗(yàn)收合格后，由驗(yàn)收人員在《公共區(qū)域設(shè)施定期保養(yǎng)記錄》上簽字確認(rèn)。如驗(yàn)收不合格，維修部應(yīng)及時安排人員進(jìn)行整改，直至驗(yàn)收合格。-對于定期保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的設(shè)施老化、損壞等問題，維修部應(yīng)及時制定維修或更換計(jì)劃：維修或更換計(jì)劃經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。四、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范1.道路保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)-路面應(yīng)保持平整，無明顯裂縫、坑洼：如有輕微裂縫，應(yīng)及時進(jìn)行修補(bǔ)；如有較大坑洼，應(yīng)在24小時內(nèi)設(shè)置警示標(biāo)志，并盡快安排修復(fù)。-道路兩側(cè)的路緣石應(yīng)保持完好，無破損、移位現(xiàn)象：如有損壞，應(yīng)及時更換或修復(fù)。-道路上的雨水井口、污水井口應(yīng)保持暢通，無堵塞現(xiàn)象：定期清理井口雜物，確保排水順暢。2.路燈保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)-路燈應(yīng)保持正常發(fā)光，亮度均勻：燈泡損壞應(yīng)在發(fā)現(xiàn)后24小時內(nèi)更換，確保路燈亮燈率不低于98%。-燈桿應(yīng)保持垂直，無傾斜、變形現(xiàn)象：表面油漆應(yīng)無脫落、銹蝕，如有損壞應(yīng)及時修復(fù)和補(bǔ)漆。-路燈的控制箱應(yīng)保持清潔，電器元件無損壞、無漏電現(xiàn)象：定期檢查控制箱內(nèi)的線路和電器元件，確保路燈按時開關(guān)。3.電梯保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)-電梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常噪音、振動：轎廂內(nèi)的通風(fēng)、照明等設(shè)施應(yīng)正常運(yùn)行，按鈕、顯示屏等操作部件應(yīng)靈敏可靠。-電梯的安全裝置應(yīng)定期進(jìn)行檢查和調(diào)試，確保其正常工作：包括限速器、安全鉗、緩沖器、門鎖裝置等，安全裝置的動作應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。-電梯機(jī)房應(yīng)保持清潔、干燥，溫度、濕度應(yīng)符合設(shè)備要求：機(jī)房內(nèi)的設(shè)備應(yīng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。4.消防設(shè)施保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)-消防栓應(yīng)保持完好，閥門開關(guān)靈活，無漏水現(xiàn)象：消防水帶應(yīng)無破損、發(fā)霉現(xiàn)象，水槍頭應(yīng)完好無損，消防栓箱內(nèi)的配件應(yīng)齊全。-滅火器應(yīng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，壓力應(yīng)在正常范圍內(nèi)：滅火器的零部件應(yīng)無損壞，外觀應(yīng)清潔、無腐蝕，如發(fā)現(xiàn)壓力不足或零部件損壞，應(yīng)及時進(jìn)行維修或更換。-消防通道應(yīng)保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放雜物：消防指示標(biāo)志應(yīng)清晰、明亮，疏散通道應(yīng)符合消防安全要求。5.健身器材保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)-健身器材應(yīng)安裝牢固，無松動、變形現(xiàn)象：器材的表面應(yīng)無明顯磨損、銹蝕，如有損壞應(yīng)及時修復(fù)或更換。-健身器材的活動部件應(yīng)定期進(jìn)行潤滑，確保其靈活運(yùn)轉(zhuǎn)：如發(fā)現(xiàn)活動部件有異常噪音或卡頓現(xiàn)象，應(yīng)及時進(jìn)行檢查和維修。-定期檢查健身器材的安全性能，如防護(hù)裝置是否完好、是否存在安全隱患等：如有安全隱患，應(yīng)立即停止使用，并設(shè)置警示標(biāo)志，及時進(jìn)行維修。6.給排水系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)-給水管網(wǎng)應(yīng)無漏水現(xiàn)象，水壓應(yīng)正常：定期檢查管道的連接處是否密封良好，如有漏水應(yīng)及時修復(fù)。-排水管道應(yīng)保持暢通，無堵塞現(xiàn)象：定期清理排水管道內(nèi)的雜物，如發(fā)現(xiàn)堵塞應(yīng)及時進(jìn)行疏通。-水泵房內(nèi)的設(shè)備應(yīng)正常運(yùn)行，水位控制應(yīng)準(zhǔn)確：定期檢查水泵的運(yùn)行情況，確保其正常供水，同時檢查水箱、水池的水位，防止溢水或缺水。7.供電系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)-配電室應(yīng)保持清潔、干燥，溫度、濕度應(yīng)符合設(shè)備要求：室內(nèi)的電器設(shè)備應(yīng)定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。-供電線路應(yīng)無破損、老化現(xiàn)象，接頭應(yīng)牢固，無過熱、放電現(xiàn)象：定期檢查線路的絕緣性能，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時進(jìn)行處理。-配電箱、配電柜內(nèi)的電器元件應(yīng)正常工作，開關(guān)、刀閘等操作部件應(yīng)靈活可靠：定期對配電箱、配電柜進(jìn)行清掃和檢查，確保其安全運(yùn)行。五、保養(yǎng)記錄與檔案管理1.保養(yǎng)記錄要求-所有公共區(qū)域設(shè)施的保養(yǎng)工作都應(yīng)做好詳細(xì)記錄：記錄內(nèi)容應(yīng)包括保養(yǎng)時間、保養(yǎng)內(nèi)容、保養(yǎng)人員、設(shè)施運(yùn)行狀況、維修情況等信息。-保養(yǎng)記錄應(yīng)采用紙質(zhì)記錄和電子記錄相結(jié)合的方式：紙質(zhì)記錄應(yīng)妥善保存，電子記錄應(yīng)定期進(jìn)行備份，確保記錄的完整性和可追溯性。2.檔案管理-維修部應(yīng)建立公共區(qū)域設(shè)施保養(yǎng)檔案：檔案內(nèi)容包括設(shè)施的基本信息（如設(shè)施名稱、型號、安裝位置、采購日期等）、保養(yǎng)計(jì)劃、保養(yǎng)記錄、維修記錄、設(shè)備說明書等資料。-設(shè)施保養(yǎng)檔案應(yīng)按照設(shè)施類別進(jìn)行分類管理：便于查詢和統(tǒng)計(jì)分析，同時應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)檔案的管理工作，確保檔案的安全和保密。-定期對設(shè)施保養(yǎng)檔案進(jìn)行整理和更新：刪除過期或無用的記錄，補(bǔ)充新的保養(yǎng)和維修記錄，使檔案能夠準(zhǔn)確反映設(shè)施的實(shí)際運(yùn)行狀況。六、培訓(xùn)與考核1.培訓(xùn)-物業(yè)公司應(yīng)定期組織員工參加公共區(qū)域設(shè)施保養(yǎng)知識和技能培訓(xùn)：培訓(xùn)內(nèi)容包括設(shè)施的工作原理、保養(yǎng)方法、安全操作規(guī)程等，提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)能力。-培訓(xùn)方式可采用內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)、現(xiàn)場實(shí)操等多種形式：內(nèi)部培訓(xùn)可由公司內(nèi)部的技術(shù)骨干進(jìn)行授課，外部培訓(xùn)可邀請專業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或設(shè)備廠家的技術(shù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，現(xiàn)場實(shí)操可在設(shè)施保養(yǎng)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)際操作演示和指導(dǎo)。-員工應(yīng)積極參加培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)培訓(xùn)內(nèi)容，掌握設(shè)施保養(yǎng)的基本知識和技能：培訓(xùn)結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行考核，考核成績作為員工績效評估的重要依據(jù)之一。2.考核-建立公共區(qū)域設(shè)施保養(yǎng)工作考核制度：對維修部、客服部、安保部、保潔部等相關(guān)部門和人員的工作進(jìn)行考核，考核內(nèi)容包括保養(yǎng)計(jì)劃的執(zhí)行情況、保養(yǎng)質(zhì)量、業(yè)主滿意度等方面。-考核周期為每月一次：由物業(yè)公司經(jīng)理組織相關(guān)人員對各部門和人員的工作進(jìn)行檢查和評估，根據(jù)考核結(jié)果進(jìn)行獎懲。-對于在公共區(qū)域設(shè)施保養(yǎng)工作中表現(xiàn)突出的部門和個人，應(yīng)給予表彰和獎勵：如頒發(fā)榮譽(yù)證書、獎金、晉升機(jī)會等；對于工作不力、造成設(shè)施損壞或影響業(yè)主正常生活的部門和個人，應(yīng)給予相應(yīng)的處罰，如警告、罰款、辭退等。七、應(yīng)急處理1.應(yīng)急預(yù)案制定-針對公共區(qū)域設(shè)施可能出現(xiàn)的突發(fā)故障和緊急情況，如電梯故障、水管爆裂、停電等，維修部應(yīng)制定詳細(xì)的應(yīng)急預(yù)案：應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括應(yīng)急處理流程、責(zé)任分工、應(yīng)急資源調(diào)配等內(nèi)容。-應(yīng)急預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行演練和修訂：確保在緊急情況下能夠迅速、有效地進(jìn)行處理，減少對業(yè)主生活的影響。2.應(yīng)急處理流程-當(dāng)公共區(qū)域設(shè)施出現(xiàn)突發(fā)故障或緊急情況時，發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即報(bào)告維修部：維修部接到報(bào)告后，應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，通知相關(guān)人員趕赴現(xiàn)場進(jìn)行處理。-在應(yīng)急處理過程中，維修人員應(yīng)按照應(yīng)急預(yù)案的要求，迅速采取措施，排除故障，恢復(fù)設(shè)施的正常運(yùn)行：同時，應(yīng)做好現(xiàn)場的安全防護(hù)工作，防止事故擴(kuò)大。-如遇重大故障或緊急情況，物業(yè)公司應(yīng)及時通知相關(guān)專業(yè)部門（如電梯維修公司、供電公司、自來水公司等）進(jìn)行