2012房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳例解2013-08-1317:14來源：楊朝禮李偉毅

每年1至5月份，房地產(chǎn)企業(yè)異常忙碌，因為一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳又開始了！較其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性，其所得稅匯算清繳也相對繁瑣。為了方便納稅人掌握房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳的相關(guān)問題，本文結(jié)合實例對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳的相關(guān)政策進(jìn)行解析。相關(guān)政策及處理房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳涉及的主要文件包括：國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱國稅發(fā)[2009]31號）、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函[2010]201號，以下簡稱國稅函[2010]201號）等。在所得稅匯算清繳時，房地產(chǎn)企業(yè)除了需要遵循一般企業(yè)所得稅政策外，還應(yīng)注意以下幾項特殊政策。1.企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。國稅函[2010]201號規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。2.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。財政部《關(guān)于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)制度》（財發(fā)[2003]55號）第六十二條明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。3.籌辦期業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用稅前扣除問題?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》（2012年國家稅務(wù)總局第15號公告）明確，企業(yè)籌辦期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)直接按實際發(fā)生額的60%、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)按實際發(fā)生額，計入籌辦費(fèi)，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定的籌辦費(fèi)稅務(wù)處理辦法進(jìn)行稅前扣除。4.企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，若屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣除。若屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。5.企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。6.企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。實務(wù)例解某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年6～12月有關(guān)資料如下：（1）征用開發(fā)用地10000平方米，支付土地價款2000萬元，繳納契稅100萬元，發(fā)生其他征用土地費(fèi)用50萬元。（2）在該土地上開發(fā)一樓盤，發(fā)生前期工程費(fèi)300萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)500萬元，建筑安裝工程費(fèi)8000萬元，開發(fā)間接費(fèi)用150萬元，至年底未完工。（3）9月取得預(yù)售許可證，預(yù)售合同均由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，合同預(yù)售面積20000平方米、均價為每平方米8000元，開發(fā)企業(yè)會計處理為：借記“銀行存款”16000萬元，貸記“預(yù)收賬款”16000萬元。（4）發(fā)生管理費(fèi)用800萬元（其中：一次性列支的開辦費(fèi)470萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)100萬元）；銷售費(fèi)用300萬元（其中廣告費(fèi)100萬元）；財務(wù)費(fèi)用370萬元（其中列支因開發(fā)該樓盤向銀行借款的利息支出350萬元）。（5）通過教育部門向“希望工程”的捐贈支出110萬元。（6）賬面利潤為-1580萬元。要求：（1）計算該開發(fā)企業(yè)2012年發(fā)生的開發(fā)成本；（2）計算該開發(fā)企業(yè)2012年納稅調(diào)整增加額；（3）計算該開發(fā)企業(yè)2012年納稅調(diào)整減少額；（4）計算該開發(fā)企業(yè)2012年度的納稅調(diào)整后所得或應(yīng)納稅所得額。案例分析：（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)=2000+100+50=2150（萬元），前期工程費(fèi)=300萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=500萬元，建筑安裝工程費(fèi)=8000萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)=0，開發(fā)間接費(fèi)=150+350（借款費(fèi)用）=500（萬元）。登記賬簿是以審核無誤的會計憑證為依據(jù)、連續(xù)、系統(tǒng)、全面和完整的記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的一種專門方法。通過登記賬簿（即過賬）工作，可以提供完整的，系統(tǒng)的會計資料。成本計算成本計算是按一定的成本對象，對生產(chǎn)和經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行歸集。以確定該對象的產(chǎn)品成本的一種專門方法。成本計算有利于企業(yè)掌握成本構(gòu)成情況，考核成本計劃完成情況。提供企業(yè)成本情況，為企業(yè)決策提供必要依據(jù)。財產(chǎn)清查財產(chǎn)清查是對企業(yè)各項商品物資進(jìn)行實物盤點(diǎn)，對貨物資金進(jìn)行賬面核對以及對各項往來賬項進(jìn)行核對查詢，以保證賬證相符合賬實相符的一種專門方法，財產(chǎn)清查對企業(yè)資金商品等的管理，保證賬簿和倉庫數(shù)據(jù)的真實可靠，有重要的意義。編制會計報表編制會計報表、是綜合、全面地反映企業(yè)經(jīng)營狀況、財務(wù)經(jīng)營結(jié)果及現(xiàn)金變動狀況的一種專門方法。會計報表，是企業(yè)主要的會計信息。通過編制會計報表，可以為會計信息的使用者提供有用的會計資料，為經(jīng)濟(jì)決策服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的七種方法相互聯(lián)系、互相補(bǔ)充、是不可分割的一個整體。他們共同構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算從填制憑證、登記賬簿到編制報表的一整個核算過程。其中任何一個方法出現(xiàn)問題都有可能使企業(yè)受到巨大的管理風(fēng)險。因此，學(xué)習(xí)時不能各自獨(dú)立，要把核算看成一個相互影響的過程，把握它們之間的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)會計的對象2013-08-0714:41來源：互聯(lián)網(wǎng)我要糾錯|打印

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小房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與監(jiān)督的內(nèi)容就是企業(yè)的資金運(yùn)動，會計對象就是指房地產(chǎn)會計核算和監(jiān)督的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)時通過土地，建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金、技術(shù)和服務(wù)等多種資源的組合使用而為人民提供入住空間、并改變?nèi)藗兩娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動，房地產(chǎn)企業(yè)會計對象的具體內(nèi)容包括資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用、利潤等六個會計要素。從事開發(fā)經(jīng)營活動，必須擁有一定數(shù)量的資產(chǎn)，提供勞務(wù)等日常活動中所形成的經(jīng)濟(jì)利益的流入屬于收入，企業(yè)在施工生產(chǎn)經(jīng)營過程中因承包工程，銷售房地產(chǎn)，提供勞務(wù)等日?；顒佣l(fā)生的各項耗費(fèi)屬于費(fèi)用，即房地產(chǎn)企業(yè)在獲取營業(yè)收入的過程中對企業(yè)所掌握或控制的資產(chǎn)的耗費(fèi)，它是企業(yè)為取得營業(yè)收入而付出的代價。房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用，按其經(jīng)濟(jì)用途可以分為計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用和不計入開發(fā)產(chǎn)品成本而應(yīng)計入當(dāng)期損益的期間費(fèi)用兩大類，其中計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用，按其計入成本的方式不同，又分為直接計入的費(fèi)用和間接分配計入的費(fèi)用。收入扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用就是企業(yè)的經(jīng)營成果。如果收入大于成本費(fèi)用則為利潤，反之則為虧損。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)與會計核算的內(nèi)容，歸納其會計反應(yīng)和監(jiān)督的具體內(nèi)容主要由以下幾方面：1.企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成及其在開發(fā)經(jīng)營過程中的增減變動情況2.企業(yè)負(fù)債的形成及償還情況3.企業(yè)所有者權(quán)益的構(gòu)成及其增減變動情況4.開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用的支出和開發(fā)成本的形成情況5.營業(yè)收入的取得，利潤的形成及分配情況房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)2013-08-0714:33來源：互聯(lián)網(wǎng)我要糾錯|打印

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小經(jīng)營業(yè)務(wù)具體內(nèi)容生產(chǎn)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)在生產(chǎn)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)以后對土地和房屋進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，土地開發(fā)是指對土地進(jìn)行地面平整、建筑物拆除、地下管線鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、以便擴(kuò)大對土地的有效使用范圍，提高土地的利用程度，滿足不斷發(fā)展的社會生產(chǎn)和人民生活的需要，城市土地開發(fā)從狹義上講是變農(nóng)用地為城市工商業(yè)，交通和生活用地；從廣義上講，是指城市土地的綜合利用，包括新城區(qū)的土地開發(fā)和舊城區(qū)的土地再開發(fā)房屋開發(fā)是指對城市各種房屋包括住宅，廠房和其他用房的開發(fā)建設(shè)，它包括可行性研究，規(guī)劃設(shè)計，工程施工，竣工驗收，交付使用等工作內(nèi)容，房屋開發(fā)時涉及面廣，耗資大，工作繁雜的過程，必須嚴(yán)格遵守基本建設(shè)程序，使各項工作有計劃，有組織，有步驟的進(jìn)行由于房屋和土地的不可分割性，使土地開發(fā)和房屋開發(fā)緊密相關(guān)，統(tǒng)稱為房地產(chǎn)綜合開發(fā)，在生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的任務(wù)是實行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的流通環(huán)節(jié)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)在流通環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)營公司和房地產(chǎn)交易所對于已開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)進(jìn)行市場經(jīng)營活動房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售和房地產(chǎn)租賃兩種基本形式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售是指將土地的使用權(quán)一次性有償轉(zhuǎn)讓給使用者，將房屋的所有權(quán)一次性出售給購買者，房地產(chǎn)租賃是指房地產(chǎn)使用權(quán)的分期出售，出租方以租金方式分期收回成本和利潤，承租方分期支付租金以獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)?消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)在消費(fèi)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓，出售和租賃投入使用階段，由于房地產(chǎn)具有使用期限長、價值高等特點(diǎn)、因此，在這個環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)的維修，服務(wù)和管理活動是不可缺少的房地產(chǎn)管理包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是房地產(chǎn)管理部門對房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)歸屬的確認(rèn)和產(chǎn)籍資料的登記及管理，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理是指從事房地產(chǎn)經(jīng)售的房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營的房屋，土地及附屬設(shè)施進(jìn)行登記于管理，因此，在房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中，房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營活動包括土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房地產(chǎn)市場經(jīng)營，房地產(chǎn)售后維修服務(wù)和房地產(chǎn)管理等，這些經(jīng)營活動是由房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)營公司，房地產(chǎn)交易等組織機(jī)構(gòu)來完成的。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點(diǎn)2013-08-0714:22來源：互聯(lián)網(wǎng)我要糾錯|打印

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小財務(wù)特點(diǎn)具體內(nèi)容財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險，由于開發(fā)產(chǎn)品的投資巨大，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財務(wù)風(fēng)險，所以，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容。盈利風(fēng)險，在施工過程中，施工合同一般只是暫定價，最終價格需要在竣工結(jié)算后才能確定，而工程完工后，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位對結(jié)算值往往存在不同程度的爭議，因此，房地產(chǎn)項目的利潤只有在竣工結(jié)算完成后才能準(zhǔn)確確定，平時對利潤的預(yù)測有可能存在較大的誤差。銷售風(fēng)險，不動產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場認(rèn)可，開發(fā)產(chǎn)品無法更改，造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售對金融政策的依賴程度很高，如很多消費(fèi)者要通過銀行按揭貸款來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產(chǎn)品的銷售情況。資金管理的特點(diǎn)房地產(chǎn)項目投資巨大，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自由資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足項目的投資需求，一般都要向銀行進(jìn)行融資，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資品種，開發(fā)貸款的使用對象，就是房地產(chǎn)企業(yè)具體開發(fā)項目在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過預(yù)售取得銷售回款，并將其投入后期的開發(fā)建設(shè)中資金支出的重點(diǎn)內(nèi)容是地價款，建筑安裝支出和稅費(fèi)。地價款的來源一般為企業(yè)的自由資金，建筑安裝工程及稅費(fèi)的支出來源為開發(fā)貸款和預(yù)售回款。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點(diǎn)2013-08-0714:13來源：互聯(lián)網(wǎng)我要糾錯|打印

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小會計核算特點(diǎn)具體內(nèi)容總承包單位核算房地產(chǎn)企業(yè)的承包關(guān)系指的是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，一般不是自行建造產(chǎn)品，而是與具體的建筑施工企業(yè)簽訂建筑施工合同，委托施工企業(yè)進(jìn)行施工建設(shè)，而對于規(guī)模較大、施工要求復(fù)雜的房地產(chǎn)施工工程，需要有不同的專業(yè)施工單位進(jìn)行分工合作，但為了便于管理，一般由具有資金和技術(shù)實力的施工單位總承包，然后再由總承包單位將工程分包給其他施工單位，在房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)間的承包關(guān)系中存在著諸多的會計核算問題，針對承包單位的核算將對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生直接的影響。開發(fā)模式?jīng)Q定會計核算建設(shè)方式和經(jīng)營模式可以統(tǒng)稱為開發(fā)模式，不同的開發(fā)模式涉及的會計核算方法也存在很大的差異。例如，對于開發(fā)任務(wù)，是成立分工是還是成立子公司進(jìn)行管理。其會計核算方法存在根本的不同。子公司與分公司都是相對于總公司而言的，它的本質(zhì)的區(qū)別在于是否具有獨(dú)立的法人資格，子公司具有獨(dú)立法人資格而分公司沒有開發(fā)節(jié)點(diǎn)與收入、成本的核算房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)企業(yè)相比，在收入成本結(jié)轉(zhuǎn)上存在差異，開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)周期長，建設(shè)過程中的預(yù)售收入作為預(yù)收賬款處理，并在項目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，開發(fā)建設(shè)中的支出計入開發(fā)成本，在項目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本，因此，從會計核算的角度看，項目開發(fā)節(jié)點(diǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算結(jié)果將產(chǎn)生直接的影響。銷售核算與自營核算共存房地產(chǎn)企業(yè)對于開發(fā)的產(chǎn)品有兩種處理方式，一是對外進(jìn)行銷售，而是留作自用或自營，針對這兩種不同的方式，企業(yè)會計核算的方法也存在較大的差異。非持續(xù)經(jīng)營假設(shè)對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，開發(fā)完一個項目，可能會在很長時間都沒有新的項目進(jìn)行開發(fā)，有些房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式就是開發(fā)一個項目就成立一個新的項目公司，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的非持續(xù)經(jīng)營，這與會計假設(shè)中的持續(xù)經(jīng)營假設(shè)相違背，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與其他企業(yè)的會計核算相比，其本質(zhì)具有很大不同。公共配套設(shè)施的核算房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，往往會在開發(fā)區(qū)域內(nèi)建造一些配套設(shè)施將其提供給居民作為有償或無償使用，一般不會對外轉(zhuǎn)讓這些配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，對這些建造的配套設(shè)施，有下面兩種處理方式：一是房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，可以取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益；二是房地產(chǎn)企業(yè)不留產(chǎn)權(quán)，不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益；以上不同的處理方式，其會計核算方法也不盡相同。借款費(fèi)用的核算房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時需要投入大量的資金，除了房地產(chǎn)企業(yè)自身投入的相當(dāng)一部分自有資金外，一般情況下還要通過銀行貸款等方式籌措資金，因此，借款費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占據(jù)很大一部分，借款費(fèi)用的核算對于房地產(chǎn)企業(yè)來講非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)2013-08-0714:05來源：互聯(lián)網(wǎng)我要糾錯|打印

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小房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同，其經(jīng)營特點(diǎn)見表：經(jīng)營特點(diǎn)具體內(nèi)容開發(fā)經(jīng)營計劃性企業(yè)征用的土地、建設(shè)房屋的基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)、按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理六統(tǒng)一原則和企業(yè)的建設(shè)性銷售計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜性涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多，企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘測設(shè)計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品，出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外、還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施，經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘測、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程開發(fā)產(chǎn)品商品性房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售經(jīng)營風(fēng)險大開發(fā)產(chǎn)品單位價值高、建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多、一旦決策失誤、銷路不暢、將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓、使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈、導(dǎo)致企業(yè)陷入困境房地產(chǎn)產(chǎn)品保值、增值土地是一種稀缺資源，具有不可再生性，但隨著人口的增加和人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求會日益增長，正是由于土地供給的有限性和土地需求的不斷擴(kuò)展，從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格有不斷上漲趨勢，因此，與其他產(chǎn)品相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品更具保值，增值的功能。開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則1年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量的資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的條件有哪些2013-08-0711:46來源：互聯(lián)網(wǎng)我要糾錯|打印

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小《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》規(guī)定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。在實務(wù)工作中，有的認(rèn)為，在收到預(yù)售房款或簽字正式銷售合同后便可確認(rèn)收入實現(xiàn)。我們認(rèn)為，這種情況不符合上述標(biāo)準(zhǔn)第一條的規(guī)定，不應(yīng)確認(rèn)。否則有提前確認(rèn)收入之嫌。也有的認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認(rèn)收入實現(xiàn)。我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現(xiàn)，與真實情況也有出入，有推遲確認(rèn)收入之嫌，不符合實質(zhì)重于形式原則。正確、真實確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項具體條件：（1）工程已經(jīng)竣工并驗收合格；（2）具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；（3）履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；（4）成本能夠可靠地計量。房地產(chǎn)企業(yè)（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現(xiàn)？《企業(yè)會計制度》第95條規(guī)定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認(rèn)收入：（1）合同總收入能夠可靠地計量；（2）與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（3）在資產(chǎn)負(fù)債表日后合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；（4）為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預(yù)計成本相比較。中國證監(jiān)會發(fā)行部也曾明確，除代建房產(chǎn)可使用完工百分比法確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來確認(rèn)。代建房產(chǎn)實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：（1）有建造合同，并且合同不可撤銷的；（2）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50％）；（3）其余應(yīng)收款能夠收回；（4）開發(fā)項目的完成程度能夠可靠地確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的類別2013-07-1613:51來源：互聯(lián)網(wǎng)我要糾錯|打印

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小1.原材料類存貨指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。2.設(shè)備類存貨指企業(yè)購入的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。3.在產(chǎn)品類存貨指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）。4.產(chǎn)成品類存貨指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。5.開發(fā)用品類存貨指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。問答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地下車庫部分出租應(yīng)如何繳納房產(chǎn)稅2013-07-1915:30來源：互聯(lián)網(wǎng)我要糾錯|打印

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小【問題】：我公司是內(nèi)蒙古地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)的商品房含有地下車庫。該地下車庫一直未能出售，也未轉(zhuǎn)為我公司的固定資產(chǎn)。現(xiàn)在我公司將車庫部分出租，部分供車主臨時停車并收取車輛保管費(fèi)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅

城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)［2003］89號）第一條規(guī)定，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。請問對收取車輛保管費(fèi)的停車位，我公司是應(yīng)按收取的車輛保管費(fèi)收入繳納房產(chǎn)稅還是應(yīng)按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？【解答】：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定：一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：①工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10%～30%）］×1.2%。②商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10%～30%）］×1.2%。③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征